内资房地产所得税培训讲义

内资房地产所得税讲义一、内资房地产所得税的沿革国税发（2003）83号（

本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行）★

★注:过渡期政策衔接1.前期的预收款是否应该补征预缴所得税?

对2003年12月31日前的预售收入，应按规定的利润率计算应纳税所得额，并入2003年应纳税所得额汇算清缴。

企业预售收入2003年12月31日帐面余额应计算出预计营业利润额，并入2003年第四季度（或12月份）应纳税所得额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额缴纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在2004年内平均分摊并入当期应纳税所得额。宁地税发[2004]23号2.前期成本按预计成本结转销售成本是否按税法规定进行追溯?

二.预售方式销售收入的确认（83号文）房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

★注：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其取得的预售收入主要是指购房者交付的预购定金。预售收入的利润率暂定为15%。苏国税发【2003】第195号

★问题：预售收入的范围？？实际操作中除预收房款之外，企业还会以代收防盗门款、代收有线电视初装费，代收水电增容费、车库使用权转让费等方式所谓的代收款项。（会计处理挂“往来款”）这些代收款项除住房维修基金外作为价外费用都并入营业税的销售额中计征。其是否应并入所得税的预收收入范围内？？

预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。★注：销售收入与预售收入的区分《通知》第一条及第三条的收入确认问题是指已完工开发产品的收入确认。开发产品经过有关部门验收合格后即作为完工（以下的“完工之日”，亦指验收合格之日）。销售未完工开发产品收取的价款（包括定金）作为预售收入，开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应确认销售收入实现。企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用《通知》第一条第（二）项的分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。苏地税发[2003]258号三.开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

注:企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。

3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。4.采采取委委托方方式销销售开开发产产品的的，应应按以以下原原则确确认收收入的的实现现：（1））采取取支付手手续费费方式式委托销销售开开发产产品的的，应应按实际销销售额额于收到到代销销单位位代销清清单时确认认收入入的实实现。。（2））采取取视同买买断方方式委托销销售开开发产产品的的，应应按合同或或协议议规定定的价价格于收到到代销销单位位代销清清单时时确认收收入的的实现现。（3））采取取包销方方式委托销销售开开发产产品的的，应应按包包销合同或或协议议约定定的价价格于付款日日确认收收入的的实现现。包包销方方提前前付款款的，，在实实际付付款日日确认认收入入的实实现。。★（4））采取取基价（（保底底价））并实实行超超过基基价双双方分分成方方式委托销销售开开发产产品的的，应应按基基价加加按超超基价价分成成比例例计算算的价价格于于收到到代销销单位位代销清清单时确认认收入入的实实现。。（5））委托销销售方方式定定期结结算委托方方和接接受委委托方方应按按月或按按季为结算算期，，定期期结清清已销销开发发产品品的清清单。。已销开开发产产品清清单应载明明售出开开发产产品的的名称称、地地理位位置、、编号号、数数量、、单价价、金金额、、手续续费等等。★注:买断断式包包销据国税税函（（1996）684号1996年11月月22日苏地税税函（（1997）009号1997年1月20日日在合同同期内内房产产企业业将房房产交交给包包销商商承销销，包包销商商是代代理房房产开开发企企业进进行销销售，，所取取得的的手续续费收收入或或者价价差应应按““服务务业———代代理业业”征征收营营业税税；在合同同期满满后，，房屋屋未售售出，，由包包销商商进行行收购购，其其实质质是房房产开开发企企业将将房屋屋销售售给包包销商商，对对房产产开发发企业业应按按“销销售不不动产产”征征收营营业税税；包销商商将房房产再再次销销售，，对包包销商商也应应按““销售售不动动产””征收收营业业税。。房产开开发企企业在在合同同期内内委托托包销销商承承销房房屋，，其取取得的的售房房款，，均应应按““销售售不动动产””计征征营业业税。。对其其支付付给包包销商商的手手续费费，不不得从从计税税营业业额中中扣除除。5.将将开发发产品品先出租租再出出售的，应应按以以下原原则确确认收收入的的实现现：（1））将将待待售售开开发发产产品品转转作作经营营性性资资产产（可可以以计计提提折折旧旧）），先先以以经经营营性性租租赁赁方方式式租租出出或或以以融融资资租租赁赁方方式式租租出出以以后后再再出出售售的的，，租赁赁期期间间取得得的的价价款款应应按租租金金确确认认收收入入的实实现现，，出售售时时再按按销售售资资产产确确认认收收入入的实实现现。。☆☆注注：：“将将开开发发产产品品转转作作经经营营性性资资产产””应应视视同同销销售售（2））将将待待售售开开发发产产品品以以临临时时租租赁赁方方式式租租出出的的（不不可可以以提提折折旧旧）），租租赁赁期期间间取取得得的的价价款款应应按按租租金金确确认认收收入入的的实实现现，，出出售售时时再再按按销销售售开发发产产品品确确认认收收入入的实实现现。。★注注：：地税税临时时租租赁赁是是指指租租赁赁期期不不超超过过一一年年的的，，超超过过一一年年的的应应转转为为经经营营性性资资产产，，视视同同销销售售。。苏地税发发[2003]258号6.以非货币币性资产产分成形形式取得得收入的，应于于分得开发发产品时时确认收入入的实现现。7.房地地产开发发企业同时采用用一次性全全额收款款、分期期付款、、银行按按揭、委委托、先先租后售售等方式式销售开开发产品品的，应应分别按按本《通通知》第第一条规规定的原原则确认认销售收收入。苏国税发发【2003】】第195号四.其他他有关销销售收入入规定（（83号号文）1.开开发产品品视同销售售行为的收收入2.代代建工程程收入的的确定3.3年应付付未付款款4.合合作开发发房地产产项目5.拆拆迁房？？？6.标书书费7.选选号费1.关关于开发发产品视同销售售行为的收收入确认认问题（1）下下列行为为应视同同销售确确认收入入①将开发发产品用用于本企企业自用用、捐赠赠、赞助助、广告告、样品品、职工工福利、、奖励等等；★1②将开发发产品转转作经营营性资产产；★2③将开发发产品用用作对外外投资以以及分配配给股东东或投资资者；★3④以开发发产品抵抵偿债务务；★4⑤以开发发产品换换取其他他企事业业单位、、个人的的非货币币性资产产。★5★1注：1.房地产开开发企业业将开发发产品临时自用用，以后用用于出售售、出租租的，在在临时自自用期间间，不视视同销售售“临时时自用””是指使用开开发产品品的时间间距开发发产品完完工之日日起不满满一年；超过一年年的，应应作为自自用，视视同销售售处理。。苏国税发发【2003】】第195号苏苏地税税发[2003]258号2.房地地产开发发企业在在开发项项目立项项时作为自用用或经营营性的资资产，可作为为自建固固定资产产，按实际发发生的成成本计价价，不视同同销售。。苏国税发发【2003】】第195号3.在资资产的税税务处理理中，按按照实际际发生的的成本计计价。苏地税发发[2003]258号★2注：：地税视视同销销售开发发产品再再次销售售的处理理开发产品品自用或或转为经经营性资资产的，，在资产产的税务务处理中中，应按按照视同同销售的的价格计计价，以以后出售售时再按按销售固固定资产产确认收收入实现现。苏地税发发[2003]258号★3注:同国税发发【2000】】118号被投资企企业向投投资方分分配非货货币性资资产，在在所得税税处理上上应视为为以公允允价值销销售有关关非货币币性资产产和分配配两项经经济业务务，并按按规定计计算财产产转让所所得或损损失。★4注：：同《企业债债务重组组业务所所得税处处理办法法》债务人（（企业））以非现现金资产产清偿债债务，除除企业改改组或者者清算另另有规定定外，应应当分解解为按公公允价值值转让非非现金资资产，再再以与非非现金资资产公允允价值相相当的金金额偿还还债务两两项经济济业务进进行所得得税处理理，债务务人（企企业）应应当确认认有关资资产的转转让所得得（或损损失）。。★5注：：同前述述获得非非现金收收益的处处理是一一致的纳税人取取得的收收入为非非货币资资产或者者权益的的，其收收入额应应当参照照当时的的市场价价格计算算或估定定。《企业所所得税暂暂行条例例实施细细则》第第五十八八条（2）视视同销售售行为的的收入确确认时限限视同销售售行为应应于开发发产品所有权或或使用权权转移，，或于实实际取得得利益权权利时确认收入入的实现现。（3）视视同销售售行为收收入确认认的方法法和顺序序①按本企企业近期或本本年度最最近月份份同类开发发产品市市场销售售价格确确定；②由主管税税务机关关参照同类开发发产品市市场公允价值值确定；★6③按成本本利润率率确定，，其中，，开发产产品的成成本利润润率不得得低于15%(含15%),具体由由主管税税务机关关确定。。★7★6注：区别企业将自自己生产产的产品品用于在在建工程程、管理理部门、、非生产产性机构构、捐赠赠、集资资、广告告、样品品、职工工福利奖奖励等方方面时，，应视同同对外销销售处理理。其产产品的销销售价格格，应参参照同期期同类产产品的市市场销售售价格；；没有参参照价格格的，应应按成本本加合理理利润的的方法组组成计税税价格。。（摘自财财税字(1996)79号））★7注：计算公式式为：销销售收入入=开发发产品成成本*（（1+成成本利润润率）/（1-营业税税税率））苏国税发【【2003】第195号，苏苏地税发[2003]258号2．关于代代建工程和和提供劳务务的收入确确认问题（1））房房地地产产开开发发企企业业代代建建工工程程和和提提供供劳劳务务不不超超过过12个个月月的的，，可按按合合同同约约定定的的价价款款结结算算日日或或在在合合同同完完工工之之日日确确认认收收入入的的实实现现；持续续时时间间超超过过12个个月月的的，，可可采采用用完完工工百百分分比比法法按按季季确确认认收收入入的的实实现现。完工工百百分分比比法法是是根根据据合合同同完完工工进进度度确确认认收收入入和和费费用用的的方方法法。。完工工进进度度可可按按累累计计实实际际发发生生的的合合同同成成本本占占合合同同预预计计总总成成本本的的比比例例，，已已经经完完成成的的合合同同工工作作量量占占合合同同预预计计总总工工作作量量的的比比例例，，测测量量已已完完成成合合同同工工作作量量等等方方法法确确定定。。（2）房地产产开发企业在在代建工程、、提供劳务过过程中节省的材料、、下脚料、报报废工程或产产品的残料等，如按合同规规定留归房地地产开发企业业所有的，应应于实际取得得时按市场公平成交交价确认收入的实实现。★注:关于代建行为为的认定:关于房屋开发发公司代承建建的房屋征税税问题房屋开发公司司承办国家机机关、企事业业单位的统建建房，如委托建房的的单位能提供供土地使用权权证书和有关关部门的建设设项目批准书书以及基建计计划，且房屋屋开发公司(即受托方)不垫付资金金，并同时符符合本《通知知》第三条中中“其他代理理服务”条件件的，则对房屋开开发公司实际际取得的手续续费收入按““服务业”税税目计征营业业税。否则，，对房屋开发发公司承办建建设的各种房房屋，均应全全额按“销售售不动产”计计征营业税。。江苏省地方税税务局关于营营业税若干征征税问题的补补充通知(二二)苏地税发(1996)074号3．房地产开开发企业应付付施工单位的的工程尾款、质质量保证金，超过合同、协议规规定的支付时时间三年以上没有有付出的，应应作为其他收收入处理，以以后年度实际际支付时可税税前扣除。（苏国税发【2003】第第195号，，苏地税发[2003]258号））4.合作开发发房地产项目目纳税人以非货货币性资产与与房地产开发发企业合作开开发房地产项项目的，如开开发合同或协协议约定向合合作各方分配开发发产品的，按非货币交交易的有关规规定进行税务务处理；★如合同或协议议约定分配项项目利润的，，房地产开发发企业不得在在税前扣除项项目利润，合合作各方分得得的利润视同同投资收益进进行税务处理理。《江苏省国家家税务局关于于企业所得税税几个具体问问题的通知》》苏国国税函[2005]206号★注：：非货货币性性交易易税收收规定定简介介（1））整体体非货货币性性资产产交易易（2））单项项非货货币性性资产产交易易一般房房地企企业涉涉及的的是单单项非非货币币性资资产交交易，，比如如以土土地使使用权权换房房等。。此类一一般按按视同同销售售，或或者以以物易易物的的形式式来看看待。。价格的的确认认按视视同销销售的的价格格确认认方式式确认认，前前述。。5.拆拆迁迁房？？？根据《《中华华人民民共和和国营营业税税暂行行条例例》以以及国国税函函发[1995]549号精精神，，纳税税人在在房地地产开开发过过程中中给予予拆迁迁户补补偿或或安置置的房屋屋，不论论其以以何种种方式式结算算价款款，以以及拆拆迁人人取得得房屋屋作何何用途途，均均应属属于营营业税税的征征税范范围，，应按按“销销售不不动产产”税税目缴缴纳营营业税税。《江苏苏省地地方税税务局局关于于拆迁迁安置置有关关营业业税问问题的的批复复》苏苏地税税函[2000]309号（（2000年10月月13日））5.拆拆迁迁房？？？对偿还还面积积与拆拆迁建建筑面面积相相等的的部分分，由由当地地税务务机关关按同同类住住宅房房屋的的成本本价核核定计计征营营业税税。国国税函函发[1995]549号五.成本本费用扣扣除83号房地产开开发企业业在进行行成本和和费用扣扣除时，，必须按按规定区区分期间费用用和成本、开发产品品建造成成本和销售成本本的界限。。期间费用用和开发产品品销售成成本可以按规规定在当当期直接扣除除。开发产品品的建造成本本是指开发发产品完完工前发发生的各各项支出出，包括括：土地地征用及及拆迁补补偿费、、前期工工程费、、基础设设施建设设费、建建筑安装装工程费费、公共共设施配配套费、、开发的的间接费费用、借借款费用用及其他他费用等等。（共共8项））房地产开开发企业业必须将将开发产产品的建造成本本合理划分分为直接成本本和间接成本本。直接成本本可根据有有关会计计凭证、、记录直直接计入入成本对对象中。。间接成本本能分清负负担成本本对象的的，直接接计入有有关成本本对象中中；因多多个项目目同时开开发或先先后滚动动开发而而不能分分清负担担对象的的，则应应根据配配比的原原则按各项目目占地面面积、建建筑面积积或工程程概算等方法配配比计入入有关开开发项目目的成本本。注：相关关概念（（土地增增值税规规定）(1)取取得土地地使用权权所支付付的金额额；纳税人为为取得土土地使用用权所支支付的地地价款和和按国家家统一规规定交纳纳的有关关费用。。(2)开开发土地地的成本本、费用用；纳税人房房地产开开发项目目实际发发生的成成本（以以下简称称房地产产开发成成本），，包括土土地征用用及拆迁迁补偿费费、前期期工程费费、建筑筑安装工工程费、、基础设设施费、、公共配配套设施施、开发发间接费费用。①土地征征用及拆拆迁补偿偿费，包括土土地征用用费、耕耕地占用用税、劳劳动力安安置费及及有关地地上、地地下附着着物拆迁迁补偿的的净支出出、安置置动迁用用房支出出等。②前期工工程费，包括规规划、设设计、项项目可行行性研究究和水文文、地质质、勘察察、测绘绘、“三三通一平平”等支支出。③建筑安安装工程程费，是指以以出包方方式支付付给承包包单位的的建筑安安装工程程费，以以自营方方式发生生的建筑筑安装工工程费。。④基础设设施费，包括开开发小区区内道路路、供水水、供电电、供气气、排污污、排洪洪、通讯讯、照明明、环卫卫、绿化化等工程程发生的的支出。。⑤公共配配套设施施费，包括不不能有偿偿转让的的开发小小区内公公共配套套设施发发生的支支出。⑥开发间间接费用用，是指直直接组织织、管理理开发项项目发生生的费用用，包括括工资、、职工福福利费、、折旧费费、修理理费、办办公费、、水电费费、劳动动保护费费、周转转房摊销销等。（3）借借款费用用的特殊殊规定（（土地增增值税））财务费用用中的利利息支出出，凡能能够按转转让房地地产项目目计算分分摊并提提供金融融机构证证明的，，允许据据实扣除除，但最最高不能能超过按按商业银银行同类类同期贷贷款利率率计算的的金额。。《细则则》关于扣除除项目金金额中的的利息支支出如何何计算问问题a.利息息的上浮浮幅度按按国家的的有关规规定执行行，超过过上浮幅幅度的部部分不允允许扣除除；b.对于于超过贷贷款期限限的利息息部分和和加罚的的利息不允许扣扣除。《关于土土地增值值税一些些具体问问题规定定的通知知》财税税字(1995)48号下列项目目按以下下规定进进行扣除除：（一）销售成本本★1房地产开开发企业业发生的当期准予予扣除的的开发产产品销售售成本，，是指已已实现销销售的开开发产品品的成本本，按当当期已实实现销售售的可售面积积和可售面积积单位工工程成本本确认。可售面积积单位工工程成本本和销售售成本按按下列公公式计算算确定：：可售面积积单位工工程成本本=成本对象象总成本本★2÷总可售面面积销售成本本=已实现销销售的可可售面积积★3×可售面积积单位工工程成本本★注1：：地税结转销售售成本时时，少数已实际发发生但尚尚未结算算的成本本应根据据合同、、协议、、标书的的价格暂暂估计算算纳税，，待结算算后按差差额计入入当期应应纳税所所得额。。尚未发发生的成成本费用用不得暂暂估、预预提。苏地税发[2003]258号国税房地产企业业开发成本本，年末未取得工程程施工单位位开具的发发票，如果果取得了对对方的收据据，有支付付凭证证明明款项已经经实际支付付，且支付款项项(包括以以前已支付付的价款)累计不超超过合同总总价，可以在税税前扣除;但实际未未支出的，，一律不能能预计、预预提成本在在税前扣除除。★2注:成本对象总总成本一般般指”开发发成本”科科目未结转转销售成本本前的期末末余额★3注:总可售面积积是指国家家规定的房房屋测绘部部门出具的的确定房地地产项目可可售面积证证书中明确确的面积。。（二）土地征用及及拆迁补偿偿费、公共共设施配套套费。房地产开开发企业实际发生的土地征用用及拆迁补补偿费、公公共设施配配套费，应应按成本对对象进行归归集和分配配，并按规规定在税前前进行扣除除。1.属于成成本对象完工前实际际发生的，，直接摊入入相应的成成本对象。。（不予扣除除）2.属于成成本对象完工后实际际发生的,首先应按按规定在已已完工成本本对象和未未完工成本本对象之间间进行分摊摊，再将应应由已完工工成本对象象负担的部部分，在已已实现销售售的可售面面积和未实实现销售的的可售面积积之间进行行分摊，其其中，应由由已实现销销售的可售售面积分摊摊的部分，，准予在当当期扣除。。（三）借款费用房地产开发发企业为建建造开发产产品借入资资金而发生生的借款费费用，如属于成本对对象完工前发生生的，应按按其实际发生的费用配比比计入成本本对象中；；如属于成成本对象完完工后发生生的，应作作为财务费费用直接在在税前扣除除。★★注：从事房地产产开发业务务的纳税人人为开发房房地产而借借入资金所所发生的借借款费用，，在房地产产完工之前前发生的，，应计入有有关房地产产的开发成成本。《企业所得得税税前扣扣除办法》》第三十五五条即使是应资资本化的借借款费用，，如果高于于金融机构构同期同类类借款利息息的部分，，也不能予以以资本化。企业拆借和和集资资金金利息支出出的扣除？？？关联企业间间拆借利息息支出的扣扣除？？集团贷款的的利息扣除除？？新的融资方方式下项的的利息扣除除？？（四）开发产品共共用部位、、共用设施施设备维修修费。房地产开发发企业按照照有关法律律、法规或或合同的规规定，因对对已售开发产产品共用部位、、共用设施施设备承担担维护、保保养、修理理、更换等等责任而发发生的费用用，可按实际发生额额进行扣除，，提取的维修修基金不得扣除。。★★注：房地产开发发企业按规规定以销售售收入的一一定比例向向房产局上上缴的公用用部位、共共用设施的的维修基金金，据实扣扣除。苏国税发【【2003】第195号（五）土地闲置费费。房地产开发发企业以出出让方式取取得土地使使用权进行行房地产开开发的，必必须按照土土地使用权权出让合同同约定的土土地用途、、动工开发发期限开发发土地。因因超过出让让合同约定定的动工开开发日期而而缴纳的土土地闲置费费，计入成成本对象的的施工成本本；因国家家无偿收回回土地使用用权而形成成的损失，，可作为财财产损失按按规定进行行扣除。★★注:根据财政部部《关于企企业房地产产开发与交交易若干财财务处理问问题的通知知》（财基基字[1995]938号））的规定，，以出让方方式取得土土地使用权权的企业，，因超过出出让合同约约定的动工工开发日期期，按规定定缴纳的土土地闲置费费，或因满满2年未动动工开发，，被政府有有关部门无无偿收回土土地使用权权而造成的的损失，企企业可计入入当期管理理费用。由此可见，，上述规定定与税法所所规定的““计入成本本对象的施施工成本””（即资本本化）差异异较大，应应关注由此此引起的暂暂时性差异异的纳税调调整问题。。（六）成本对象报报废或毁损损损失。成本对象在在建造过程程中如发生生单项或单位位工程报废废或毁损，减去残料料价值和过过失人或保保险公司赔赔偿后的净净损失，计计入继续施施工的工程程成本；如成本对象象整体报废或或毁损，其净损失失可作为财财产损失按按规定直接接在当期扣扣除。★★注:该问题在会会计制度和和财务制度度中未作明明确规定，，税法上的的这一规定定实际上是是借鉴了企企业在建工工程业务会会计处理的的规定（见见《企业会会计制度》》第32条条）。对此此需要注意意的是净损损失计入继继续施工的的工程成本本后，是否否可能导致致开发项目目成本超过过其可变现现净值而需需要计提跌跌价准备。。一旦需要要计提跌价价准备，就就会因跌价价准备不能能税前扣除除而产生暂暂时性差异异。★注:财产产损失扣除除程序规定定国家税务总总局令第13号2005年年9月1日日起执行扣除方式经审批扣除除扣除时间损失的当年年扣除项目（（不包括土土地闲置费费，成本报报废损失））在建工程和和工程物资资损失包括企业已已经发生的的因停建、、废弃和报报废、拆除除在建工程程项目以及及因此而引引起的相应应工程物资资报废或削削价处理等等发生的损损失。在建工程转让损失属正常经营营损失不需需要审批扣扣除，直接接在税前扣扣除（1）停建建、废弃和和报废、拆拆除的在建建工程因停建、废废弃和报废废、拆除的的在建工程程，其账面面价值扣除除残值后的的余额部分分，依据下下列证据认认定损失：：①国家明令令停建项目目的文件；；②有关政府府部门出具具的工程停停建、拆除除文件；③企业对报报废、废弃弃的在建工工程项目出出具的鉴定定意见和原原因说明及及核批文件件，单项数数额较大的的在建工程程项目报废废，应当有有行业专家家参与的技技术鉴定意意见；④工程项目目实际投资资额的确定定依据。（2）自然然灾害和意意外事故毁毁损的在建建工程由于自然灾灾害和意外外事故毁损损的在建工工程，其账账面价值扣扣除残值、、保险赔偿偿及责任赔赔偿后的余余额部分，，依据下列列证据认定定损失：①有关自然然灾害或者者意外事故故证明；②涉及保险险索赔的，，应当有保保险理赔说说明；③企业内部部有关责任任认定、责责任人赔偿偿说明和核核准文件。。（3）工程程物资发生生损失工程物资发发生损失的的，比照本本办法存货货损失的规规定进行认认定。（七）广告费和业业务宣传费费。新办房地地产开发企企业在取得得第一笔开开发产品销销售收入之之前发生的的，与建造造、销售开开发产品相相关的广告告费和业务务宣传费，，可无限期期结转以后后年度，按按规定的标标准扣除。。★★注：自2001年1月1起房地产开发发企业广告告费可在销销售收入8%的比例例内据实扣扣除，超过过部分可无无限期和以以后年度结结转。国税发[2001]89号（八）折旧。房地产开发发企业将待待售开发产产品按规定定转作经营营性资产，，可以按规规定提取折折旧并准予予在税前扣扣除；未按规定转作本企业业经营性资产产和临时出租的待售开发发产品，不得在税前前扣除折旧费用。。（九）销售费用从事房地产产开发业务务的纳税人人的销售费费用还包括括开发产品品销售之前前的改装修修复费,看看护费，采采暖费等。。（国税发发【2000】84号文）（十）预提提费用房地产开发发企业不得得预提费用用，凡是按按规定上缴缴的各项费费用，一律律据实扣除除。苏国税税发【2003】第第195号号（十一）预预售款缴纳纳的营业税税。预售款缴纳纳的营业税税应在相应应的预售款款结转收入入时按照配配比的原则则税前扣除除。（苏地地税发[2003]258号号）南京国税解解释可以扣扣除（十二）业业务招待费费房地产企业业业务招待待费的扣除除可比照房房地产开发发企业广告告费和业务务宣传费的的规定执行行。即新办办房地产开开发企业在在取得第一一笔开发产产品销售收收入之前发发生的，与与建造、销销售开发产产品相关的的业务招待待费，可无无限期结转转以后年度度，按规定定的标准扣扣除。（苏国税发[2004]97号）（十三）延期期交房违约金金。延期交房违约约金属于民事事主体的非行行政性罚款、、非司法罚金金，这些罚款款、罚金可在在计算所得税税前全额扣除除。在具体的的会计核算中中，合同违约约金的收取方方如果是单位位，应该提供供相关的合同同和合法的收收付款票据；；合同违约金金的收取方如如果是居民个个人，应该提提供相关的合合同和收款人人有效的收款款证明，根据据合同违约金金实际发生额额计入营业外外支出。合同同违约金在税税前列支是否否需要合法的的票据？钟钟税官官2005-06-07（十四）其他他特色扣除项项目1.白蚁防治治费2.竣工奖等等各类给施工工单位的奖金金3.代销手续续费4.（十五）其他他限制性扣除除项目1.工资及三三项经费2.劳动保保护费（清凉凉饮料费，服服装费）3.保险（（社会保险，，财产保险，，补充养老保保险等）4.捐赠5.各项基基金6.办公通通讯费用，佣佣金7.坏账准备备和坏账损失失等等优惠政策从事商品房销销售的企业属属于房地产开开发经营企业业，不得享受受新办商贸企企业的税收优优惠。江苏省国家税税务局关于企企业所得税几几个具体问题题的通知苏国税函[2005]206号不予扣除的项项目包括资本性支出；无形资产受受让、开发支支出；.存货货跌价准备金金、短期投资资跌价准备金金、长期投资资减值准备金金、风险准备备金（包括投投资风险准备备金），以及及国家税收法法规规定可提提取的准备金金之外的任何何形式的准备备金；贿赂赂等非法支出出；违法经经营的罚款和和被没收财物物的损失；各各种税收的滞滞纳金、罚款款和罚金；自自然灾害或者者意外事故损损失有赔偿的的部分；超过过国家规定允允许扣除的公公益、救济性性捐赠以及非非公益、救济济性的捐赠；；各种赞助支支出；担保支支出；回扣扣支出；与与取得收入无无关的其他各各项支出等等等征收方式：（83号））房地产开发企企业采取预售售方式销售开开发产品的，，其当期取得得的预售收入入先按规定的的利润率计算算出预计营业业利润额，再再并入当期应应纳税所得额额统一计算缴缴纳企业所得得税，待开发发产品完工时时再进行结算算调整。预计营业利润润额＝预售开开发产品收入入×利润率预售开发产品品完工后，企企业应及时计计算已实现的的销售收入，，同时按规定定结转其对应应的销售成本本，计算出已已实现的利润润（或亏损））额，经纳税税调整后再计计算出其与该该项开发产品品全部预计营营业利润额之之间的差额，，再将此差额额并入当期应应纳税所得额额。国税征收方式式（苏国税发发【2003】第195号）房地产开发企企业应按税收收法规规定及及本《通知》》规定计算的的应纳税所得得额，减去已已确认收入的的预计营业利利润，加上当当期预计营业业利润额计算算应纳所得税税额，计算公公式如下：应纳所得税额额=（应纳税税所得额-已已确认收入的的预计营业利利润+预计营营业利润）*适用税率地税征收解释释企业应纳税所所得额的计算算公式为：应纳税所得额额＝本期所得得额－本期已已转销售收入入的预售收入入×利润率＋＋本期预售开开发产品收入入×利润率公式中“应纳纳税所得额””系企业计算算当期所得税税的依据或可可用于以后年年度弥补的亏亏损；地税征收解释释（苏地税发[2003]258号）“本期所得额额”系企业业收入总额减减去扣除项目目后，经纳税税调整等计算算的金额（相相当于非房地地产企业的应应纳税所得额额）“本期已转销销售收入的预预售收入”系系企业在以前前纳税期已经经计算预计营营业利润缴纳纳过