厦门房地产项目前期报批流程讲解T

房地产项目前期报批

流程介绍

2013年1月25日主要内容一、引言二、前期流程图介绍三、具体流程讲解四、当前各项目所处流程及工作重点探讨一、引言前期流程的快慢决定着项目的开发速度，对项目的资金回笼速度起着决定性的作用。同时前期工作需要开展项目定位、方案及施工图设计、各项报批等大量的工作，如何在尽可能短的时间完成前期成为各房地产公司的主要工作，在一定程度上，前期的速度也体现了各家的水平。

一、引言不同开发商拿地至销售时间对比：

标标企业：龙湖灌口项目6个月、万科6-9个月、中海集美项目7个月

一般企业：阳光翡丽湾约半年，常规约1年

我们：同城湾9个月、高郡16个月，下个项目？？二、前期流程图简介

前置：技术审核节能评估责任单位：专业第三方、节能监察中心、经发局水土流失评估责任单位：专业第三方、水利局环境评审（开具影响类别确认书，报告审批）责任单位：专业第三方、环保局立项报备责任单位：业主、发改局项目报建责任单位：业主、建设局方案设计责任单位：业主、设计单位用地规划许可证责任单位：规划局用地处方案报批责任单位：规划局建设处、市政处土地初始登记责任单位：国土局权籍处施工图设计及修正责任单位：设计单位建设工程规划许可证责任单位：规划局建设处、市政处施工图审查责任单位：审图所消防专项审查责任单位：支队建审科或区大队人防专项审查责任单位：审图所人防设计告知书责任单位：人防办地质勘察责任单位：业主、勘察单位防雷专项审查责任单位：气象局市政、绿化审查责任单位：市政园林局下接工程发包二、前期流程图简介工程招标责任单位：业主、咨询单位招标报备责任单位：招标办中标通知书责任单位：招标办中标通知书责任单位：招标办签订施工合同责任单位：合同双方交劳保责任单位：造价站支付及履约保函责任单位：银行或担保公司监督备案责任单位：质监站施工单位办理的其它手续责任单位：施工单位建设工程施工许可证责任单位：建设局开工备案责任单位：质监站上接施工图审查三、具体流程讲解节能评估责任单位：专业第三方、市节能监察中心（一）节能评估主办单位：专业第三方、市节能监察中心前置工作：无后置工作：项目立项报备流程：委托专业第三方编制节能评估方案，再报节能监察中心审核批准。成果：项目节能专篇及其附表、节能评估审查意见书。点评：该流程没有实际意义，属于比较务虚的流程，一般房建项目也都能满足，拿地后可以提前做。外部资源：专业第三方阶段其它工作：方案设计、项目前期定位项目立项报备三、具体流程讲解（二）水土流失评估主办单位：专业第三方、水利局前置工作：无后置工作：项目立项报备流程：委托专业第三方编制水土流失方案，再报水利局审核批准。成果：水土保持方案、节能评估审查意见书。点评：相对务虚的流程，该流程根据土方开挖及回填量做水土流失评估，要求项目施工时检测，目前尚未遇到。土方量大小对于评估会有影响，而这个数据根据我们的方案测定，所以有操作空间，尽量按小的评估。外部资源：专业第三方阶段其它工作：方案设计、项目前期定位水土流失评估责任单位：专业第三方、水利局项目立项报备三、具体流程讲解（三）方案设计主办单位：甲方、设计单位前置工作：项目定位后置工作：方案审批、施工图设计流程：设计单位根据甲方对项目的定位进行方案设计，确定项目总平面布置、单体形体、平面功能空间布置、项目外立面效果等。成果：方案设计文件。点评：方案体现了项目定位、产品经营思路和品质，也基本上决定了项目建安成本的发生，为设计工作中最重要的一环。设计过程中核心问题注意提前向规划局征求意见。外部资源：规划局经办人员阶段其它工作：方案设计、项目前期策划方案设计项目定位方案审批施工图设计三、具体流程讲解（四）环境评审主办单位：专业第三方、环保局前置工作：方案设计确定总平后置工作：方案审批、竣工环评验收流程：设计完成总平面及建筑功能——报环保局根据规模和用途确定需要编制的环境影响文件（报告书、报告表、登记表）——委托专项公司编制环境影响文件——报环保局审批。成果：环评文件及批复点评：不同的环境影响文件主要影响编制时间和审批，也影响收费，报告书要求最严格，一般的商品房项目编制报告有即可，确定时注意与经办人员沟通。外部资源：专业第三方，第三方与环保局一般都有很好的关系，可以委托他们进行环评定类和后续的审批沟通，如有必要适当提高付费。阶段其它工作：项目前期策划项目环评方案设计方案审批三、具体流程程讲解（五）地质勘勘察主办单位：勘察公司、施施工图审查公公司前置工作：确定楼体布置置、柱位和柱柱低轴力后置工作：地质勘察成果果审查、施工工图设计流程：方案或扩初设设计确定楼体体、柱位、柱柱低轴力——勘察作业——勘察成果审查查——用于后续结构构设计（主要要桩基）。成果：地质勘察报告告点评：主要分析地质质情况，为后后续施工图设设计、基坑支支护的设计依依据，要求能能确实反应地地质情况，所所以要求每个个钻孔都要跟跟踪，土层需需要做相应的的试验，地下水位、地地下水质、土土层耐力、基基岩确定、基基础推荐方案案都对后面的设设计起着很大大的作用，定定稿前要做相相应审核。外部资源：涉及安全，建建议按规范勘勘察和审核。。阶段其它工作作：施工图设计准准备、建筑扩扩初设计地质勘察方案扩初设计计施工图设计三、具体流程程讲解（六）立项报报备主办单位：发改委前置工作：节能评估、水水土流失评估估后置工作：项目报建、方方案报批、项项目报建流程：前置两项批复复——填制相应表格格——审批获得批文文。成果：立项备案表点评：这个流程主要要为政府收集集固投数据，，更注重程序序审核，但却却是一个关键节点型的的流程，对我们来说说要注意的是是项目投资规模（建建设投资）的的填写，该金金额是后期如如果在建工程程转让时计算算是否达到25%投资额的依据据。外部资源：无需使用外部部资源。阶段其它工作作：施工图设计立项报备节能评估方案报批水土流失评估估方案报批项目报建三、具体流程程讲解（七）项目报报建主办单位：建设局前置工作：立项报备后置工作：招投标流程：工商局开具股股权关系证明明——报批——取得报建表。。成果：项目报建表点评：这项批复是决决定项目设计计和施工招标标需要采取哪哪种方式，国国有公司一般般要求公开招招标，民营企企业不涉及公公共安全的项项目可以直接接发包，涉及及公共安全的的项目一般要要求邀请或公公开招标，房房地产项目一一般会要求邀邀请或公开招招标。外部资源：无需使用外部部资源。项目报建立项报备股东关系证明明相关招标三、具体流程程讲解（八）方案报报批主办单位：规划局建设处处、综合处、、技术审核中中心前置工作：立项报备、报报建、环评、、方案设计后置工作：施工图设计及及审批流程：方案设计——方案技术审核核——方案效果专审审方案许可审批批——取得方案批复复成果：方案批复及附附图点评：前期流程的最最重要程序之之一，主要核核定项目总平平、平面、立立面、剖面，，效果，此项项一过，建设设方案即定型型，批复后外外轮廓和主要要功能不得随随意调整。其中技术审核核主要针对《规划管理技术术条例的符合合性》，主要针对面面积、退线、、间距、层高高、图面标注注、停车、道道路开口、日日照、3D模型等外项；；方案效果专专审主要是外外立面表现、、楼栋体量审审核。外部资源：审批人员、设设计单位、其其它社会资源源。方案报批立项报备环评施工图设计及及审批报建三、具体流程程讲解（八）方案报报批主要依据：土地出让合同同之规划条件件、规划管理技术术条例、房产面积测算算细则、地下层开发发管理细则、、其它规划发发文（可以规规划官网查阅阅）主要争取条件件：主要是为为了规避面积积计算，争取取有利条件，，包括规划条件的限限制性和建议议性指标（如如密度、限高高）、条例和和规范的漏洞洞（如挑空的的应用、空调调板的应用、、门斗门廊的的应用、架空空通道、露台台搭盖空间的的应用）缩短时间方法法：1、拿地时预先先进行方案设设计，缩短方方案设计时间间，标杆企业业一般是通过过标准设计的的复制，会节节约更多的时时间；2、方案基本成成型后即与主主办处室沟通通，争取支持持；3、审批过程紧紧密跟踪；4、前置方案专专审和技术审审批同步进行行。阶段其它工作作：施工图设计三、具体流程程讲解（九）用地规规划审批（开发贷五证证之一）主办单位：规规划局综合处处前置工作：立项报备、报报建、总平设设计后置工作：方案批复、土土地初始登记记流程：方案总平确定定——立项报批——取得批复成果：用地批复及附附图点评：原来与方案并并联审核，现现改为单独审审核，程序化化简化很多，，主要依据土土地出让合同同审批，确定定项目用地规规模、容积率率、密度、绿绿化率、退线线、高度等，，一般只限这这上限，不针针对方案具体体值审批。外部资源：一般不需要特特殊沟通。用地规划立项报备总平设计土地登记、方方案报批报建三、具体流程程讲解（十）用地初初始登记（开发贷五证证之一）主办单位：土土房局权籍处处前置工作：用地规划许可可后置工作：产权登记、开开发代款流程：用地规划许可可——用地红线放样样——交契税——申报审批成果：土地证点评：该流程不影响响前期其它手手续办理，主主要用于开发发贷款，申报报时须交土地地成交总价3%的契税，如早早交会损失一一定的利息，，如公司没有有其它用处可可暂缓办理。。外部资源：一般不需要特特殊沟通。土地初始登记记立项报备总平设计土地登记、方方案报批报建三、具体流程程讲解（十一）人防防设计告知承承诺主办单位：人防办前置工作：方案批准后置工作：施工图设计和和审批流程：提供方案批复复附图及相应应文件——填制表格——取得承诺成果：人防告知承诺诺函点评：民建项项目均需要建建设人防面积积，区别高层层（以9层计）和多层层计算应建人人防，主要沟通方向向为项目附带带或异地建设设、是否给予予建设人防物物资库，如单建式人防防一般需要更更高的资质的的设计单位承承担，最好与与厦门本地设设计院合作。。外部资源：设计单位、人人防经办。人防告知承诺诺方案设计施工图设计审审批三、具体流程程讲解（十二）施工工图设计主办单位：甲主、设计单单位前置工作：方案设计、勘勘察后置工作：规划工程证、、消防、施工工图审查、人人防等等专项项审查流程：设计——内部审核——相关报批修正正——定稿——再报批成果：施工图设计文文件，各专项项设计专篇点评：主要落实方案案效果和开发发意图（如改改造后功能的的体现），需需要各专业协协调进行。这这阶段需要将将我们对于效效果、功能、、选材、设备备选型、空间间利用预留、、后期改造预预留、景观修修正等落实到到位。需要对对相关规范有有较好的掌握握，核心问题题（如规划、、消防相关））须提前沟通通。外部资源：设计单位、、审图所、各各主管部门经经办。施工图设计方案设计地质勘察各主管部门批批复人防告知承诺诺三、具体流程程讲解（十三）建设设工程规划许许可证审批（开发贷五证证之一）主办单位：规规划局综合处处、技术审查查中心前置工作：施工图设计、、规划技术审审核后置工作：招标、施工许许可证、后期期验收、开发发贷流程：设计——技术审核——规划许可审批批——批复取证成果：建设工程规划划许可证及附附图点评：前期是是重要的手续续之一，直接接影响后续招招标和开工手手续办理，有有些项目在拍拍卖时会约定定这个节点的的完成时间。审核的内容容与方案基本本一致，但审审核比方案更更细致，为规规划验收的主主要依据，将将来拟按这阶阶段报送的效效果图对竣工工外立面进行行验收。其中中技术审核会会核对到效果果图与建筑图图是否完全一一致、平立面面是否完全一一致。外部资源：设计单位、审审图所、营销销咨询单位、、主管部门经经办。规划许可证施工图设计技术审核施工许可证招标三、具体流程程讲解（十三）建设设工程规划许许可证报批主要依据：土地出让合同同之规划条件件、规划管理技术术条例、房产面积测算算细则、地下层开发发管理细则、、其它规划发发文（可以规规划官网查阅阅）主要争取条件件：主要是为为了规避面积积计算，争取取有利条件，，包括规划条件的限限制性和建议议性指标（如如密度、限高高）、条例和和规范的漏洞洞（如挑空的的应用、空调调板的应用、、门斗门廊的的应用、架空空通道、露台台搭盖空间的的应用）缩短时间方法法：1、技术审核会会耗费一定时时间，但只审审总平图和建建筑平、立、、剖，所以在在施工图设计计进度上可以以这部分先安安排设计；2、审批过程紧紧密跟踪；3、方案阶段详详细一些，施施工图尽量不不要对方案做做出更改，特特别是外立面面和外轮廓；；4、本地院做施施工图，可以以缩短改图时时间。阶段其它工作作：施工招标标准备、专项项设计三、具体流程程讲解（十四）消防防报批主办单位：市消防支队或或区消防大队队前置工作：施工图设计后置工作：规划工程许可可证取件、施施工许可证、、消防验收流程：设计——报备或报批——取得批复成果：消防设计许可可批复或备案案证明点评：施工图阶段最最重要的审批批手续之一，，分为报备和和必审，必审审项目主要为为影响较大的的（如一类高层住宅宅<超18层>，高度大于50米的公建，丙丙类且面积大大于2500平厂房，总面面积一万平以以上商场、宾馆，两千平平以上的影院院，五百平以以上的卡拉OK厅等娱乐场所所等）。报备备在大队，必必审由支队办办。影响利用的的主要为消消防扑救面面、登高场场地、车道道、疏散宽宽度、疏散散距离、自自动报警、、排烟等，，建筑专业业对总平布布置和平面面布置影响响较大，安安装专业的的相对可控控。消防报批施工图设计计施工许可证证规划工程证证取件三、具体流流程讲解（十四）消消防报批外部资源：：设计单位、、意向施工工单位、消消防经办主要依据：：国标《高层民用建建筑设计防防火规范》、《福建省高层层建筑防火火设计指导导意见》、《建筑设计防防火规范》主要争取条条件：建筑筑类相关问问题（详见见前述）、、体系的认认定缩短时间方方法：1、消防审批批会耗费比比较长的时时间，最好好在方案阶阶段提前沟沟通，确定定大原则；；2、报备项目目的资料提提前准备，，不要等抽抽中以后再再准备浪费费时间；3、过程跟踪踪和沟通及及时。阶段其它工工作：施工招标准准备、专项项设计。三、具体流流程讲解（十五）施施工图审查查主办单位：：专业施工工图审核所所前置工作：：施工图设计计后置工作：：人防、市政政等专项审审查、施工工许可证流程：供应商评选选——审查沟通改改图——取得审图报报告成果：施工图审查查合格书及及报告点评：施工工图批重要要手续。设计各专业业全面审查查，主要审审查设计文文件是否符符合国家强强制规范、、地方规范范、部门规规范、土地地出让合同同、前期规规划和其它它批文。对于结构构体系认定定、基础使使用形式、、人防设计计等的审查查对于成本本的影响比比较大，其其中消防和和规划相关关的问题会会尊重专业业部门的意意见。外部资源：：设计单位节约时间方方法：1、提前预约约施工图审审查所；2、过程及时时跟踪、及及时改图阶段其它工工作：招标准备、、专项设计计施工图审查查施工图设计计施工许可证证方案批复其它专项审审查三、具体流流程讲解（十六）市市政、绿化化审批主办单位：：市政园林林局前置工作：：施工图设计计、施工图图审查后置工作：：园林施工许许可证、竣竣工市政验验收流程：施工工图设计——施工图审查查报告——审批、取件件成果：市政审批批批复点评：主要审查市市政道路开开口、小区区内外接合合部排水、、各市政管管线接入、、绿化率。。对于市政政开口在规规划批复后后他们还会会针对自己己的规范进进行审核，，对于绿化化率，在这这阶段可以以先出承诺诺达到要求求的绿化率率，施工前前再正式报报施工图。。阶段其它工工作：施工招标、、专项设计计市政园林审审查施工图设计计园林施工许许可施工图审查查三、具体流流程讲解（十七）人人防报备主办单位：：人防办前置工作：：施工图审查查、人防设设计告知承承诺后置工作：：施工许可、、竣工验收收流程：施工图审查查人防专篇篇——报备点评：厦门的人防防审查现已已移交施工工施工图审审查所，施施工图审查查所依据人人防设计告告承诺和相相关规范进进行审查，，审查过程程中审图所所会适当尊尊重人防部部门的意见见，审查结结果必须为为合格，之之后再报人人防报备。。阶段其它工工作：施工招标、、专项设计计人防报备施工图审查查人防验收人防设计告告知承诺三、具体流流程讲解（十八）防防雷审查主办单位：：气象局前置工作：：施工图审查查后置工作：：防雷检测、、防雷验收收流程：施工图审查查防雷专篇篇——报批点评：非实质性的的审批，一一般设计都都能符合，，但是该项项为竣工验验收的其中中一项，形形式上一定定要完成。。阶段其它工工作：施工招标、、专项设计计防雷审查施工图审查查检测、验收收三、具体流流程讲解（十九）主主体施工招招标主办单位：：业主前置工作：：施工图设计计、建筑工工程规划许许可证后置工作：：报标报备、、施工许可可证流程：施工图设计计——邀请单位考考察确定——确定招标范范围——编制招标文文件、清单单——报标——评定标——招标报备——发出中标通通知书点评：流程程时间比较较长，需要要提前准备备，特别是是对于邀请请单位的考考察、施工工范围（可可能增加的的范围预估估）、技术术标要求、、工程材料料选定、施施工合同起起草都可以以提前确定定，节省时时间；对于清单编编制，在施施工图设计计相对确定定后也可以以提前委托托编制。需需要注意招招标图纸版版本，优惠惠在定标前前谈定。阶段其它工工作：招标标报备准备备、施工准准备、施工工许可证申申报准备主体施工招招标施工图设计计招标报备、、施工许可可证规划工程证证项目报建三、具体流流程讲解（二十）招招标报备主办单位：：业主、招标标办前置工作：：招标、施工工图规划许许可后置工作：：取得中标通通知书、施施工合同备备案办理施工许许可证流程：招标完成——按公开招标标要求提供供招标资料料——报送——取得中通知知书成果：中标通知书书点评：区别直接发发包或者邀邀请招标情情况，直接接发包不需需要报备，，我们直接接发出中标标通知书，，邀请招标标则需要报报备，资料料同公开招招标，但是是过程不需需要他们监监控，可以以提前准备备资料。阶段其它工工作：施工工合同签订订、准备劳劳保、开具具保函、工工程保险等等招标报备招标作业中标通知书书规划工程证证三、具体流流程讲解（二十）签签订施工合合同主办单位：：业主、施工工单位、土土木协会前置工作：：招标作业完完成后置工作：：开具保函函、交劳保保、办理工工程保险等等流程：洽商——签订——合同备案点评：原则上按招招标文件的的原则签订订，核心条条款不给予予调整，招招标中约定定的内容基基本上都要要在合同中中体现。有有条件的使使用模板合合同。阶段其它工工作：工程程量清单核核对、施工工准备、开开具保函、、交劳保等等签订施工合合同招标作业施工许可证证三、具体流流程讲解（二十一））交劳保主办单位：：业主、施工工单位、造造价站前置工作：：招标作业、、预算书调调整后置工作：：施工许可可证流程：定标——根据定标调调定预算书书——核交劳保点评：缴交的依据据为预算书书和施工单单位的劳保保等级核定定，定标时时一般确定定总价，在在调定预算算时需要消消除不平衡衡报价的影影响。阶段其它工工作：保函函、施工合合同备案、、施工监督督备案等交劳保招标作业施工许可证证核实预算三、具体流流程讲解（二十二））开具支付付保函和履履约保函主办单位：：业主、施工工单位、银银行或担保保公司前置工作：：签订施工合合同后置工作：：施工许可可证流程：定标——签订施工合合同——双方开具保保函点评：这个流程由由双方委托托银行或担担保公司开开具，之前前还要签订订相应的合合同，也会会浪费较多多的时间，，除合同之之外的资料料可以提前前准备，如如果需要，，也可以先先确定一份份相对简单单的合同供供开具保函函用（一般般不提倡））。可以争取分分期开具保保函，这样样可以减少少后期开具具项目的保保函，减少少保函总金金额。阶段其它工工作：施工工准备、办办理施工许许可证其它它准备开具保函招标作业施工许可证证签订施工合合同三、具体流流程讲解（二十三））工程保险险主办单位：：业主、施工工单位、保保险公司前置工作：：签订施工合合同后置工作：：施工许可证证流程：定标——签订施工合合同——办理保险手手续点评：施工单位办办理的保险险一般只涵涵盖在工地地的甲乙方方、监理人人员的安全全，对于在在建工程的的意外损失失还是要由由我们承担担。所以除除些外，有有些开发商商还会再做做其它保险险，比如工工程一切险险，可涵盖盖人身和财财产安全。。阶段其它工工作：施工工准备、办办理施工许许可证其它它准备工程保险施工合同施工许可证证预算三、具体流流程讲解（二十四））质监手续续（新增前前置重大危危险源监控）主办单位：：业主、施工工单位、质质量监督站站前置工作：：签订施工合合同后置工作：：施工许