四川知名地产新城营销报告t共

重庆巴南万科新城营销报告2011.3

市场研究分析市场环境研判重庆房地产市场运行周期大概在12-15年之间，跟全国市场运行周期基本一致，我们需要把握这种节奏顺势而为15年12-15年市场环境研判走势一、这轮始于2006年第四季度的调整，既是房地产市场自身调整的需要，也是宏观经济、外部环境加剧恶化的结果，短期内难以根本性好转；目前整个房地产市场仍处于下降通道当中，2010年市场即使有所好转也只是阶段性触底的中继反弹，2011年将面临方向性抉择。走势二、我们预计重庆楼市今后的发展路径可能是2010年回落盘整――2011-巴南区年探底复苏――2013-2015年缓慢复苏――2015-2020年将迎来新一轮快速发展期。

14-15年13-15年中成研判结论【中成看点】：基于我们对全国和重庆房地产市场中远期和近期走势的判断，市场给我们的启示和指导企业经营决策的核心思想就是：长期看好，近期谨慎；为迎接下一轮市场复苏和高速发展机遇，要先保存自己、积蓄力量，提前布局。在企业发展战略决策上的运用是:在2011-2011年弱市中采取保守策略，灵活开发低风险项目积蓄力量；在2011-巴南区年转折期作好土地储备、人才储备和资金储备，提前布局；在2015年之后的新一轮快速发展期采取快速攻势策略，积极拓展和开发。区域供给分析供给产品同质化，绝大部分是高层电梯公寓，户型区间集中在80-90平米，110-130平米，竞品项目产品供应结构一览面积区间套型中铁瑞景茗城景尚景时代花城伊萨贝拉弗莱明戈合计多层高层高层多层高层高层花园洋房60以下

000056005660-70

058000005870-80

20240502009680-90套二0821530108740417套三0223036640032390-100套二00000000套三21872550100184100-110

569298607200504110-120

092205610000403120-130

181843350000537130-140

0100014715163140以上

03764000267368套数

6485710802024032212823109中成研判结论【中成看点】：

本区域供给总量大、潜在供应巨大，供过于求，竞争激烈，将长期处于买方市场；同时供给产品类型同质化严重。需求及价格走势分析价格20062011200720082000300040005000龙湖弗莱明戈中铁瑞景茗城景尚景时代花城6000中成研判结论【中成看点】：

本区域价格逐年上涨，但08年涨幅仅为5%，环比07年涨幅下降了15个百分比，价格开始理性回调；区域需求户型呈小型化、多房间、创新化的发展趋势；正常的年均需求总量为70余万㎡。需求不足成为各项目的首要难题。客群分析区域成交客户分析客群分析本区域成交客客户主要来源源于巴南区本地，，占了52%，是本区域中中高档楼盘主主要购买人群群；主要客群置业业以公职人员和医医/律/教为主，共占占到50%；最普遍的认知知项目渠道为为户外广告和和口碑，分别别为44%和28%，另有23%为偶然认知；；90㎡以下户型成为为47%客户的最爱，，80-90平米的套二户户型和90-105㎡的实用型套三三将成为市场场主流需求。。区域成交客户户分析客群分析经济实力本地私营企主主本地公职人员员二次置业群体体市内白领区域客户外区域客户重庆市客户龙湖弗莱明戈戈中铁瑞景茗城城景尚景时代花城二三级城市私私营业主、在在蓉投资、在在蓉为子女购购房周边企业就业业人员高新西区创智智人群典型项目客户户构成客群分析2008200920102011本地改善性需需求为绝对主主力，小换大大、套二换套套三，置业范范围集中在巴巴南区老城区区范围内投资型需求开开始兴起，本本地改善性需需求达到高峰峰，整体呈现现供需两旺的的局面本地改善性需需求开始严重重萎缩，川西西二级城市和和本地公职人人员等刚性需需求开始兴起起，投资需求求被抑制客群重叠、整整体需求量不不足等困难重重重，未来出出路在哪里？？——客源多元化区域主力客群群发展趋势项目名称房屋类型总占地面积（亩）总建筑面积（万㎡）总户数（套）户型面积范围近期推出套数销售套数均价（元/㎡）销售率万树森林小高层10010.4871054-187390388350099%伊萨贝拉高层/小高层13627.44228945-200221132380060%名城左岸高层6127.7242777-150521156298030%卡布里城高层9430254590-1501237568360046%瑞景茗城高层/多层10015120068-184647285355044%景.尚景1期多层/小高层7011.689980-130511488320095%精城名典高层737600124-1524154153400100%时代花城高层20735176180-1701090978330090%晨光杰座高层101.621436-10821444278020%水岸天成高层709588120-220353132305038%蜀源.国都多层54622583-162191147370077%一里阳光小高层20035约320049-85398126288032%西都会小高层/高层4.161087248-12944897335022%林涧上馆多层354.127380-180272270340099%龙湖.弗莱明戈双拼/花园洋房/高层200513600130-216282216600077%合计/1790.1627121403/71904442/62%代表项目近况况一览本区域近期（（过去15个月）供给销销售套数4442套，单个项目目平均去化速速率为20套/月。竞品分析◆典型楼盘统计计：15个在售楼盘；；◆总体量：约约304万㎡；◆近近期期供供需需情情况况：：供供应应总总面面积积约约78万平平方方米米，，合合7190套，，已已售售面面积积约约45万平平方方米米,合4442套，，套套均均面面积积仅仅101㎡，，区域域户户型型呈呈小小型型化化、、多多房房间间、、创创新新化化的的发发展展趋趋势势。区区域域综综合合销销售售率率约约为为62％；◆2011年预预计计供供给给量量：：现现有有存存量量房房约约35万㎡㎡，，新新增增供供给给预预计计约约90万㎡㎡，，合合计计125万㎡㎡。。竞品品分分析析龙湖湖弗弗莱莱明明戈戈项项目目月月均均去去化化速速率率虽虽然然最最高高，，是由由于于其其项项目目定定位位和和产产品品差差异异化化所所寻寻求求的的市市场场空空白点点获获得得成成功功，，但但本本区区域域纯纯高高端端市市场场总总量量相相对对较较低，，该该项项目目53万㎡㎡的的体体量量也也需需要要消消化化多多年年。。而而景景尚景景和和时时代代花花城城所所代代表表的的中高高端端电电梯梯公公寓寓项目目推推盘盘量量大大、、整整体体去去化化率率高高，，是是适适合合本本案案的的发发展展方方向向。。竞品品分分析析景尚尚景景时代代花花城城中铁铁.伊萨萨贝贝拉拉中铁铁.瑞景景茗茗城城竞品品项项目目外外立立面面主主要要为为现代代简简约约式式：：景尚尚景景和和时时代代花花城城；；欧式式：：伊萨萨贝贝拉拉和和龙龙湖湖弗弗莱莱明明戈戈；；新古古典典式式：：中铁铁瑞瑞景景茗茗城城。。龙湖湖.弗莱莱明明戈戈竞品品分分析析景尚尚景景中铁铁.伊萨萨贝贝拉拉中铁铁.瑞景景茗茗城城时代代花花城城就目目前前所所呈呈现现实实景景的的项项目目来来看看，，景景尚尚景景为为景景观观打打造造最最好好的的项项目目，，而而龙龙湖湖弗弗莱莱明明戈戈西西班班牙牙风风格格的的台台地地式式景景观观也也值值得得期期待待，，而而其其他他项项目目在在景景观观打打造造上上的的质质感感和和创创新新上上都都乏乏善善可可陈陈。。竞品品分分析析时代代花花城城88㎡景尚尚景景84㎡㎡中铁铁瑞瑞景景茗茗城城68㎡㎡伊萨萨贝贝拉拉86㎡㎡本区区域域中中小小型型户户型型（（90平米米以以下下））成成为为了了热热点点户户型型，，而而如如时时代代花花城城项项目目88平米米紧紧凑凑型型套套三三和和瑞瑞景景茗茗城城68平米米套套一一变变套套二二户户型型因因其其实实用用紧紧凑凑受受到到本本地地客客户户的的追追捧捧。。竞品品分分析析中成成研研判判结结论论高中低中中高高高『价格格』中低低『品质质档档次次』景尚尚景景锦绣绣东东方方市场空白时代代花花城城龙湖湖.弗莱莱明明戈戈万景景峰峰中铁铁瑞瑞景景茗茗城城华润润.橡树树湾湾我们们的的机机会会点点市场场分分析析结结论论回回顾顾长期期看看好好，，近近期期阶阶段段性性回回暖暖，，中中期期谨谨慎慎市场场环环境境供给给分分析析需求求分分析析潜在在供供给给巨巨大大，，整体体转转入入买买方方市市场场区域域整整体体内内需需不不足足，，价价格格存存在在回回调调可可能能客群群分分析析本地地改改善善需需求求萎萎缩缩，，投投资资需需求求被被抑抑制制，，刚刚需需成成为为主主力力竞品分析析产品同质质化，差差异化不不明显，，客群重重叠度高高市场研判判结论06-09年10年以后核心问题如何实现价格最大化、和单体利润最大化卖得好、卖得快就是利润最大化市场市场推着客户走，客户非理性促使开发商膨胀整体降温，客户理性，开发商要回归现实竞争圈地，土地就是金钱！圈客，客户就是利润！区域房地地产市场场整体进进入买方方市场【中成看点点】：在这样的的市场中中我们要要达到“热销、快快销”的经营目目的需要要解决的问问题如下下：1、区域现现状不成成熟怎么么办？2、客户在在哪里？？3、如何在在巨大的的供给和和激烈竞竞争中胜胜出？问题思考考1——打造万科科新城核核心启动动区，引引领区域域整体成成熟；2——把握本地地的主流流客户，，在此基基础上吸吸引和抢抢夺周边边产业就就业人群群和改善善性需求求客户,中长期拓拓展投资资客户；；3——稀缺自然然资源的的占有、、区域的的发展前前景、产产品的创创新。问题思考考基于以上上问题的的思考，，本案要要想突破破区域激激烈的竞竞争压力力获得成成功，有有以下三三个突破破方向：：1、依靠万科品牌牌，突出本本案作为为7000亩大盘“造城运动动”的核心启动动区新城城中心地地位；2、放大和和凸现本本案所拥拥有的稀缺自然然资源，充分利利用“一河三公公园”打造高尚尚人居环环境，同同时给客客户传递递直观的的视觉冲冲击及后后期规划划想象空空间；3、通过产品创新新、总价价控制，实现产产品在区区域市场场的差异化竞竞争，切入市市场空白白点。项目研究究分析项目地块块现状项目周边边交通路路网本案周边边紧临的的文信路路正在管管网埋设设，尚未未路基施施工，预预计2011年内建成成通车；；周边区区域内的的蜀信路路、万科科大道均均为40米宽的城城市次干干道；以以建成的的西区大大道及南南北大道道为80米宽城市市主干道道；道路路交通南南北纵横横，四通通八达。。项目SWOT分析优势（S）劣势（W）发挥优势势，抢占占机会利用机会会，克服服劣势机会（O）发挥优势势，转化化威胁减小劣势势，避免免威胁威胁（T）所在区域域外围有有大量高高薪就业业人口，，住宅需需求量持持续增加加，为本本案提供供刚性需需求；城市化进进程加速速，大重重庆规划划出炉，，本案所所处西部部新城市市中心区区域发展展前景可可观；区域市场场具有空空白点，，产品特特性营造造空间大大。开发商品品牌优势势：央企企对客户户的信心心促进；；区域潜力力：区域域配套规规划完善善、科学学，未来来区域价价值明显显；区位优势势：位于于新城中中心和区区域核心心启动区区；产品优势势：项目目处于产产品设计计阶段，，可按市市场需求求特性打打造产品品特性。。区域发展展起步落落后于国国际城南南和高新新西区等等靠近市市区的区区域板块块，对市市区客户户吸引力力相对较较弱；本区域高高端物业业的强力力竞争分分流客户户；本案对区区域整体体发展的的依赖程程度很高高；来自区域域低价竞竞争者的的威胁分分流客户户；未来各类类物业的的巨大潜潜在供给给量造成成严重供供大于求求带来的的竞争压压力。市区客户户心理距距离难以以消除；；区域现状状不成熟熟，需要要靠本案案加速区区域开发发进度；；景观资源源有限，，仅项目目最南侧侧能看到到摸底河河景观带带，整体体景观价价值提升升度较弱弱；远程交通通路网尚尚未完善善，地铁铁连接城城市轻轨轨建设有有待时日日。项目SWOT分析【中成看点点】：公共交通通等配套套现状不不成熟，，所以本本司认为为将项目目自身优优势和所所具有的的自然资资源进行行充分挖挖掘和放放大是进进行定位位和后期期营销概概念的方方向。核心价值值提炼在以差异异化形成成竞争优优势的思思路下，，本项目目核心价价值主要要分为现现有核心心价值和和可创造造的核心心价值两两部分现有核心心价值区域价值值——城西新中中心规划划带来的的区域发发展前景景；项目价值值——“一河三公公园”的稀缺自自然资源源，万科品牌牌信誉，7000亩大盘的的完善配配套。可创造的的核心价价值1、精准的的项目定定位行成成的错位位竞争；；2、产品创新新和面积积控制所形成的的差异化化竞争。。国内二线线城市近近郊新城城普通商商品住房房但是，这这样能够够赢得市市场，实实现预期期目标吗吗？显然不能能。但怎怎么办呢呢？项目属性性分析本案基本本属性：：本项目位位于重庆庆市城西西近郊----巴南区境境内，规规划在约约7343亩巴南区区老城与与高新西西区之间间的新城城-当中，场场地平整整，市政政基础设设施基本本建成，，本期拟拟开发用用地合计计约112亩，由近近30亩和约83亩两块地地构成，，中间被被一条30米宽市政政道路隔隔开，规规划为容容积率2.5-4.2之间住宅宅兼容部部分商业业用地。。这意味味着本项项目最基基本的属属性和发发展方向向是：项目开发发及营销销战略思思考中成对目目标的理理解建立轰动动效应、、树立信信心持续旺销销带动区域一一级土地运运营建立和传播播品牌与知知名度长期目标实现目标利润目标达成后的结果快速销售短期目标实现目标的的困难供给总量大大产品同质化化需求不足、、客群重叠叠如何破题？？项发展战略略推导市场宏观大大势项目开发条条件区域市场特特征项目发展定定位推导近期回暖，，中期仍不不乐观，长长期前景依依然看好建立万科品品牌，实现现“快销热销”，增强合作作者信心，，促进土地地市场出让让拥有万科品品牌和7000亩大盘优势势，但缺乏乏一招制胜胜的资源、、环境、地地段等先天天条件1、打造为万万科新城核核心启动区区，引出7000亩万科新城城的大盘概概念；2、产品创新新+务实设计，，在控制面面积和总价价区间的前前提下通过过创新设计计提高居住住舒适度；；3、通过景观观打造、自自然资源利利用、外立立面等树立立高形象，，抬高客户户心理价位位。项目经营战战略供过于求、、产品同质质化、客群群重叠项目发展战战略思路2、以7000亩区域运营营的高度树树立市场形形象3、务实+品质+差异化的定定位策略务实：控制制开发成本本，定价适适中，控制制总价品质：大盘盘配套，一一河三公园园的充分打打造，外立立面1、品牌的先先期导入差异化：控控制面积、、控制总价价，即符合合目标客群群需求，又又能切入市市场空白点点对目标的理理解项目属性分分析总体定位项目战略思思路定位思路客群定位形象定位产品定位竞争定位项目定位定位目的解读：本项目为万万科在重庆庆首个作品品，万科新新城的核心心启动区，，是市场的的引领者核心目标：：以本案二级级开发加速速万科.万科项目整整体一级开开发进程,带动区域成成熟进度，，通过高性性价比的创创新产品，，以较高端端的产品形形象，实现现快销热销销，强化消消费者、开开发商对本本区域的信信心，使万万科在重庆庆实现品牌牌价值的建建立与传播播。我们的原则则是以开发商目标标为出发点点，遵循市场为导向向项目思考让我们回归归项目的本本质，我们们现在有什什么？1、城西新中中心的区位位优势；2、7000亩万科新城城大盘带来来的完善配配套；3、300米摸底河景景观带的稀稀缺资源占占有；4、万科集团团的品牌影影响力。——我们为什么么不回避难难以感知的的未来，定定位现在？？总体定位释义：新中心凸显显万科.万科区域发发展前景及及本案区位价值优优势；7000亩表明本案案的大盘概概念，尽享大盘完完善配套；公园样板社社区，具备备一河三公公园的环境优势，，以及作为整整个万科新新城区域开开发的核心启动区区地位。新中心.7000亩公园样板板社区创造客群基础客群成长客群投资型客户户及周边企企业团购客客户客群定位立足巴南区区和高新西西区的中青青年创智客客群、公职职人员辐射川西二二三级城市市及重庆大大城西范围围的改善型型需求客户户根据本案发发展战略定定位和区域域市场客群群特征分析析，本项目目的目标客客群定位如如下三类：：巴南区本地地及重庆高高新西区公公职人员、、医/律/教等职业、、即将进驻驻或已进驻驻的企事业业单位员工工，大城西西范围内的的改善型需需求家庭，，具有较高高受教育程程度，收入入稳定，实实用型套三三是首选，，总价承受受范围30-40万。看重区域发发展潜力，，以长线投投资为主的的投资型客客户；即将将搬入或已已经搬入产产业园区的的企业团购购。以阿坝、甘甘孜、西昌昌等地为代代表的二级级城市或西西藏等人居居环境较差差的中老年年人，置业业目的为退退休后定居居重庆或养养老的客户户；外地来来蓉工作或或毕业后留留在重庆工工作的“新重庆人”；看重居住住环境、生生活配套及及价格，总总价承受范范围25-30万。客群定位基础客群成长客群创造客群释义：客群定位无从选择的的被动郊区区化与主动接受城城市边缘化化稀缺驱赶价格驱赶自然资源驱驱赶他们在理想想与现实中中寻找新的的平衡…他们渴望被被这座城市市所认同…基础客群他们需要一一个有品质质的家…他们需要一一种生活状状态…在人生的五五种需求阶阶段实现：：他们在精神神层面，追追求最高人人生价值观观自我实现生存安全归属尊重所以，我们们来了！形象定位客群定位他们需要房房子他们需要家家他们需要生生活他们需要要认同感感、归属属感，他他们需要要这个城城市有他他们的位位置高性价比比的产品品景观及社社区氛围围营造大盘的配配套体验与重重庆文化化附加值值全面超越越客户期期望，挖挖掘他内内心深处处最深刻刻的期许许！客户需求求分析竞争力要要素引导与迎迎合并重重形象定位位释义：丛丛案名起起开始导导入万科科品牌概概念西湖湾即即体现大大城西概概念，又又暗示本本案所具具有的优优质水景景景观，，并适时时的引入入湾与家家的类比比，借以以获得与与我们的的主力客客群心里里共鸣。。案名思考考：万科.西湖湾——生活是海海，家是是湾让资源优优势现在在，让区区域优越越未来！！竞争定位位领秀城西西新中心心产品定位位公园中的的人文社社区位于7343亩万科新新城核心心启动区区域，并并担当代表整个个7000余亩大盘盘的核心心启动区区；首先以中中小型实用户型型+创新设计计打造差异异化与高高性价比比产品满满足主力力客群需需求特征征；以优质景景观、高高尚建筑筑风格满满足目标标客群心心理追求求和对家家的理解解。、；；具备辐射射周边和和二三级级城市改改善客群群的高尚尚人居环环境的规模化公公园社区区；多元化的的产品类类型满足足目标的的客群来源的多多元化（包括多多地域、、多年龄龄层次、、各类职职业客户户）。产品定位位产品档次次、功能能及特征征定位首先主要要满足巴巴南区本本地公职职人员、、医/律/教等职业业以及现现代工业业港内即即将进驻驻或已进进驻的企企事业单单位就业业者基本本的居住需求求。辅以满足足大城西西范围内内的高新新技术人人才和川川西二三三级城市市改善性需需求客群群。争取吸引引看重万万科新城城及重庆庆西部新新城未来来发展前前景和良良好居住住环境、、较有实实力的投投资客户户群体的的投资需求求，考虑长长线投资资较多。。本区域内内中高档档项目，，电梯公公寓物业业中的高高档物业业，通过过滨河景景观示范范区的极极致打造造和适时时展示体体现本案案档次。。项目开发发策略初初步思考考与建议议开发思路路建议开发经营营策略开发时序序建议开发节奏奏建议开发物业业建议分组团分分期分批批次适量量开发，，多层次次、小批批量、快快节奏推推售开发策略略建议根据区域域目前房房地产市市场消化化量、项项目开发发条件和和同类项项目销售售周期，，按照项项目初步步设想，，本项目目112.25亩开发用用地及规规划条件件，可开开发商品品房规模模在18.7-*31.4万平方米米之间，，若按照照容积率率4.0左右计算算，住宅面积30万平方米米左右，，现按照照区域同同类物业业销售速速率来计计算，我我们初步步判断如如下：周期：约约3-5年，开发节奏奏：年均均6-10万㎡左右右，约660-1100套注：具体体每年开开发和销销售量只只有在项项目方案案确定后后，待市市场进一一步调研研后方能能确定，，后期可可提供详详细方案案。开发时序序建议2组团1组团一期三期二期一期西侧侧地块和和沿摸底底河景观观带可先先期打造造景观示示范区，，需要与与蓄客启启动同期期呈现。。◆建议：多采用板板式、蛙蛙式和部部分蝶式式设计，，在不过过多损失失经济指指标的前前提下提提高项目目舒适度度、差异异化和竞竞争力，，并以此此凸出高高层洋房房的概念念；通过过户型创创新设计计即满足足目标客客群需求求，又保保证居住住舒适性性，为区区域塑造造一座体体现未来来居家理理念的高层洋房房样板社社区。1、整体规规划设计计原则建建议以目标客客群需要要和整体体开发策策略为出发点点，以临河景景观与中中庭景观观利用价价值最大大化指导，根据项目目地块特特征，分分组团阶阶梯式布布局规划建议议12-18F点板式25F蛙式18F板式32F板式临街底商商临街底商商规划建议议2、建筑形形态组合合示意图图规划建议议2、建筑形形态组合合参考图图北地块：：12-18F点板式结合（可考虑虑结合渠渠道营销销为团购购企业定定制设计计)南地块：：18F中庭板式式+25F蛙式+32F板式+底层临街街商铺规划建议议3、建筑形形态建议议从国内一一、二线线城市高高层住宅宅的建筑筑风格来来看，主主要有两两种：最最流行的的现代风风格，做做法上有有三种方方式：外外立面贴贴砖、刷刷漆、玻玻璃幕墙墙或结合合使用；；第二种种就是新新古典主主义风格格。而消消费者的的角度来来看，不不太在意意具体哪哪种风格格，关键键是要作作出来的的外立面面耐看和和有档次次。但按按照目前前区域市市场在售售高层住住宅外立立面风格格来看，，多以现现代为主主。而为为了加以以区别和和提升项项目档次次，我们们建议：：新古典主主义，并在用材上体体现品质感建筑风格建议议本区域客户对对立面风格的的喜好程度参考图片新古典主义风风格（更沉稳稳和大气）新古典主义风风格（更时尚尚和合现代））建筑风格建议议户型设计建议议户型配比建议议以上配比建议议的套数是结结合了相应户户型在总平建建议中的摆放放和其建筑形形态所提出的的户型设计指导导思路建议◆空间构成丰富富、具有层次次特色和文化化品位◆空间功能分区区极为明显，，无干扰空间间、过渡空间间充足◆公共空间的集集中性和私人人空间的隐密密性突出◆高度讲究空间间的舒适性和和享受性◆具有良好的改改造条件和复复合利用条件件户型设计建议议户型参考图片片开发物业建议议77平米2-2-1可隔出阳光书书房二室二厅一卫卫建筑面面积：84㎡客厅：大气，，开敞明亮，，开间3.9米，进深6.3米；卧室：私密独独立，主卧配配备5㎡情景花园入户花园：景景观入户花园园，引领舒适适型中小户型型潮流。阳台：大面积积阳台，或赠赠送或半面积积计算。户型参考图片片开发物业建议议5.8米高的25㎡空间功能转转换灵活二室二厅一卫卫建筑面面积：89㎡客厅：大气，，开敞明亮，，开间4.0米，进深5.8米，挑高5.8米超高客厅双双层空间，以以奇偶层间隔隔布置；卧室：私密独独立，主卧配配备5㎡情景花园；入户花园：入入户不计面积积3㎡花园，有效进进行空间缓冲冲。户型参考图片片开发物业建议议三室二厅一卫卫建筑面面积：109㎡客厅：大气，，开敞明亮，，开间4.5米，进深6.6米；卧室：私密独独立，配备大大面积花园阳台：大面积积景观阳台，，与客厅紧密密衔接。户型参考图片片开发物业建议议130㎡三室两厅两两卫标准跃式户型型超大6米挑高赠送空空间户型参考图片片开发物业建议议145平米3-2-2+入户花园+3露台大量可变空间间与空中花园园户型参考图片片开发物业建议议可变空间----阳光房以阳光房的设设置充分满足足不同业主亲亲山亲水亲自自然的意愿。。以阳光房的设设置充分满足足不同业主亲亲山亲水亲自自然的意愿。。户型参考图片片开发物业建议议项目主要经济济技术指标初初步测算表经济技术指标标测算

方案一：北地块12F板式方案二：北地块18F板式土地面积112.25亩112.25亩其中北地块28.56亩28.56亩南地块83.69亩83.69亩总建筑面积33.0万平米35.64万平米其中地上建筑面积29.0万平米31.14万平米地下建筑面积4.0万平米4.5万平米住宅建筑面积28.4万平米30.54万商业建筑面积6000平方米6000平米容积率3.94.16其中北地块2.53.8南地块4.24.3建筑密度20%20%绿地率38%38%总户数26002800地下停车位13001400项目两个方案案经济效益初初步测算经济效益测算算序号项目指标方案一方案二金额（万元）单位指标金额（万元）单位指标（一）土地成本39287.50350.0039287.50350.00（二）前期费用6328.51191.776845.05192.06（三）工程建设费用44752.491356.1448613.051364.00（四）管理费用1213.5136.771320.8537.06（五）财务费用2982.3890.383048.9085.55（六）营销费用3283.4299.503494.5998.05（七）总开发投资成本97847.812965.09102609.93