商业地产项目前期定位方案定位与招商

商业地产前期定位与招商Chapter1Chapter2Chapter3Chapter4Chapter5Chapter6目录开发战略商圈定位经营定位策略定位推广定位综述定位深化

业态规划

泛主力店

品牌规划

运营规划

物业规划规划目的业态主题主题规划业态布局酒店建议基本原则 主力店选择

次级主力店选择 集成店选择辅助配套店选择竞争分析品牌选择竞争关系品牌组合品牌优选招商管理运营管理收益模型运营成本规划说明总平规划动线规划功能规划风格、主材、照明景观小品建筑立面机电设备系统▌招商和运营的全面成功，以及持续的、快速的增长和发展。▌各业态、品类之间有机结合，促进整体、全面的共荣发展。▌进一步确保招商到达率和开业成功率，体现特有的竞争力和号召力。之间有机结合，强化商品、服务整合优势。运营全过程管理，实现物业保值、增值。▌确保各品类、品牌

▌专业化的招商

▌充分且必要的物业规划，满足招商、运营的切实需要。粗陋的设计错误模糊的市场定位缺乏市场的认知力以返租形式出售店铺获取短期利益缺乏突出元素及品牌号召力业态比例不科学缺乏统一招商策略单纯物业管理的管理架构经营管理团队缺乏实战经验缺乏系统的推广意识人流量低失败的项目

准确的建筑机电设计明确的市场定位全球化眼光及本地化的专业管理整体的商铺租赁策略专业的驻场操作管理良好的租户关系维护优良的专业硬体维护发掘各个潜在的收入以增加整个项目回报率凝聚人气的市场推广活动通过专业的经营管理手段不断提高人流创造互动的重复消费模式高度的风险管理意识成功的项目第一阶段：项目前期（工程开工前的准备阶段）设计前阶段概念设计扩初设计施工图设计第二阶段：项目中期（工程建设阶段）建设阶段竣工验收阶段第三阶段：项目后期（项目营运阶段）开业前准备开业后营运阶段商业地产开发流程及主要时间节点招商物业工程市场推广租户协调物业营运设计前阶段项目前期项目后期项目中期概念设计扩初设计施工图设计项目建设竣工验收开业前准备开业后营运市调定位招商策略招商前准备品牌招商实施及控制

品牌优化

标识、广告位场地策划

招商市场推广

制定整体市场营销计划开业前市场营销策略执行及控制执行控制

设计咨询

设计方案变更咨询工程交接验收物业工程运行管理功能设计咨询建筑结构、平面空间

前期物业准备交付前筹备开业前准备开业后营运管理二装管理协调租户协调租务管理市调对项目进行详细的市场研究，按市场形势和展望进行商业策划与规划，并且以经营层面的角度，再度研判定位及业态分布，进一步深化和优化财务分析，使整个策划和收益测算更接近实际。宏观经济及环境分析项目周边竞争者研究人口及收入分析居民消费习惯分析项目定位及规划分析初步确定业态组合向设计院提供设计元素

第一阶段

项目前期（工程开工前的准备阶段）招商

第二阶段项目中期（工程建设阶段）招商项目招商

根据项目定位、商业规模及业态规划，在重新评估前期策划和市场调查的基础上，为项目提供切实可行的招商策略和实施品牌招商。内容主要涵盖：1.

品牌招商品牌落位调整2.前期招商市场推广建立并培训市场推介队伍招商中心设计与布置制作沙盘模型制作其它有关项目招商之所需材料，如招商手册、多媒体光盘、网页及道具展示等招商策略/包装

招商3．品牌招商实施（竣工验收前18个月）

建立并培训招商队伍对主力租户及品牌租户招商招商审批行政管理方案制订代理中介费用及管理方案整体品牌招商实施方案

第二阶段项目中期（工程建设阶段）

招商租务管理/品牌调整

1.品牌优化策略

品牌定位的准确性研究业态优化调整组合方案租户调整提升方案2.品牌调整实施

整体品牌调整提升实施方案业态调整市场推广方案目标租户持续提升方案招商进程管理

第三阶段项目后期（项目营运阶段）导向标识指引系统规划户外室内广告位及宣传设施规划促销及活动区域的规划公共区域特色租赁（花车）的规划

第一阶段

项目前期（工程开工前的准备阶段）市场推广第二阶阶段项项目目中期期（工工程建建设阶阶段））市场推推广配合前前期招招商进进行市市场推推广（（招商商推介介会、、软文文造势势）配合设设计布布置招招商中中心配合制制作沙沙盘模模型配合制制作有有关项项目招招商之之所需需材料料，如如招商商手册册、多多媒体体光盘盘、网页及及道具具展示示等市场推推广制定及及实施施项目目的开开业前前市场场预热热计划划及开开业计计划制定及及实施施年度度市场场战略略和推推广计计划制定及及实施施年度度市场场推广广预算算制定及及实施施项目目的媒媒体宣宣传策策划制定及及实施施促销销及活活动场场地销销售及及合作作计划划制定及及实施施项目目广告告设施施营收收计划划制定及及实施施花车车租赁赁计划划第三阶阶段项项目目后期期（项项目营营运阶阶段））租户协协调筹备备租租户户协协调调队队伍伍制定定协协调调租租户户进进场场流流程程及及制制度度协助助租租户户进进场场裝裝修修及及开开业业协助助有有关关开开业业验验收收工工作作协助助租租户户申申办办各各项项经经营营所所需需证证照照协助助租租户户营营运运及及推推广广部部门门了了解解商商场场运运作作第二二阶阶段段项项目目中中期期（（工工程程建建设设阶阶段段））租户户协协调调协助助租租户户进进场场裝裝修修及及开开业业协助助有有关关开开业业验验收收工工作作协助助租租户户申申办办各各项项经经营营所所需需证证照照协助助租租户户营营运运及及推推广广部部门门了了解解商商场场运运作作协助助租租户户处处理理营营运运上上所所遇遇到到之之困困难难第三三阶阶段段项项目目后后期期（（项项目目营营运运阶阶段段））设计计咨咨询询在本本阶阶段段工程程的的主要要任任务务是是结合合项项目目业业态态，，从从物物业业运运营营管管理理角角度度出出发，，对对各各系系统统设设备备设设施施的的规规划划及及布布局局安安排排等等提提出出意意见见。。主主要要包包括括：：对设设施施设设备备配配置置容容量量的的合合理理性性进进行行评评估估对服服务务功功能能及及设设备备设设施施布布局局的的合合理理性性提提供供意意见见根据据业业态态差差异异对对设设施施的的配配置置提提供供意意见见从使使用用、、维维修修及及成成本本管管理理的的角角度度，，结结合合扩扩初初设设计计，，分分析析该该项项目目的的机机电电系系统统、、空空调调系系统统、、安安防防系系统统及及自自动动控控制制系系统统等等之之优优劣劣，，提提供供专专业业意意见见非常常规规区区域域检检修修设设施施的的配配置置意意见见特殊殊功功能能之之公公共共区区域域的的预预留留设设施施配配置置意意见见从后后期期运运作作管管理理的的角角度度，，对对设设计计中中的的缺缺陷陷、、遗遗漏漏项项提提供供改改善善及及补补充充意意见见第一一阶阶段段项目目前前期期（（工工程程开开工工前前的的准准备备阶阶段段））物业业工工程程设计计变变更更咨咨询询本阶阶段段工工作作是是前前阶阶段段工工作作的的延延伸伸，，主主要要包包括括：：1．对对设设备备、、设设施施的的选选型型提提出出意意见见2．从后期期运行管管理的便便利性及及维护成成本的角角度对建建材的选选料提供供意见3．对施工工过程中中发生的的设计变变更，从从后期运运行管理理的角度度提供意意见4．对前阶阶段尚未未定案的的继续跟跟进并提提供意见见第二阶段段项目目中期（（工程建建设阶段段）物业工程程物业工程程1.工程交接接验收阶阶段物业工程程人员提提前参与与项目后后期的设设备调试试工作制定项目目验收交交接程序序及项目目工程档档案管理理制度进行系统统设备测测试，和和相关各各方一起起验收有有关建筑筑、设备备系统，，制作移交交清单协助监督督整改工工程执行行制定后期期营运相相关的设设备维护护标准及及运行管管理制度度第三阶段段项目目后期（（项目营营运阶段段）物业工程程2.工程营运运阶段（（工程与与物业维维修）设施设备备维护、、管理和和运行专业设施施的外包包工作管管理落实设备备设施的的节能运运行管理理优化各设设备系统统的运行行规程、、规章制制度、管管理办法法、运行行记录和和维维保保计划定期安排排重点设设备实施施的测试试工作设备设施施的技改改工作租户二次次装修图图纸审批批、施工工监督、、验收监督租户户内设备备设施的的维护管管理（电电气柜、、油烟净净化装置置、燃气气探头、灯灯箱广告告等）工程图纸纸及设备备档案的的管理及及更新第三阶段段项目目后期（（项目营营运阶段段）1．建筑、结结构设计计层高、柱柱距装修材料料人流、车车流的导导向物业管理理用房停车场及及相关出出入口的的设置第一阶段段项目目前期（（工程开开工前的的准备阶阶段）物业营运运2．平面和和空间设设计前场平面面空间规规划后场规划划手扶梯、、垂直梯梯和楼道道的合理理分配与与布置公共厕所所的位置置和数量量建议仓库库及配送送区，废废物、垃垃圾区及及餐饮区区合适数数量和位位置分布布卸货区、、垃圾房房设置第一阶段段项目目前期（（工程开开工前的的准备阶阶段）物业营运运物业营运运一．前期期物业准准备（竣竣工验收收前6个月）物业管理理体系的的建立制定物业业管理手手册（装装修守册册、租户户守册））制定物业业管理（（客服、、保安、、保洁））流程和和制度制定项目目档案管管理制度度制定外包包/分包商管管理制度度制定安全全、防火火、防盗盗、災难难逃生等等方案及及紧急突突发事件件应对措措施制定全面面的物业业保险要要求制定物业业管理预预算、物物业管理理费及有有偿服务务费标准准制定为配配合各类类推广活活动的物物业监管管制度制定对物物业管理理人员进进行持续续性业务务培训及及指导的的文件第二阶段段项目目中期（（工程建建设阶段段）物业营运运二．物业业交付前前筹备（（竣工验验收前4个月）1．筹建物业管管理架构2．前期人员招招聘及物资配配备制定岗位招聘聘要求、计划划、考核制度度及薪资标准准员工职前基本本及专业培训训办公物品购置置及制服制作作3．物业移交及及接管验收确立接收小组组物业接管验收收的范围已接收区域成成品保护与控控制4．租户进驻前前准备工作完成物业外联联工作(与工商、消防防、公安、城城管、税务、、所属区﹑街道、房管局局等政府有关关职能部门建建立良好联动动)开荒清洁配合各类推广广活动的安全全、清洁、客客服、管业等等支持第二阶段项项目中期（工工程建设阶段段）物业营运三．综合验收收与工程交接接（从物业管管理角度）在工程竣工时时，协助工程程部对项目进进行综合验收收，此阶段的的工作包括：：1．制定项目验验收交接程序序及项目工程程档案管理制制度2．制作移交清清单，验收有有关建筑、设设备系统3．监督整改工工程执行4．进行系统设设备测试5．制定运行设设备的操作制制度第二阶段项项目中期（工工程建设阶段段）物业营运1．租户装修管管理监管租户按期期完成装修工工程组织商铺装修修竣工验收租户退场后场场地复原工程程监管2．对外公共关关系联系与维维护3．外判合同发发包与监管第三阶段项项目后期（项项目营运阶段段）物业营运4．租户服务管管理根据租户实际际需求优化各各项服务规程程及细则(有偿服务；额额外能源供应应等)按照国家有关关法律法规、、租约、租户户手册及物业业规定对租户户进行日常管理餐饮租户特别别管理排油烟管道清清洗监管厨房下水防堵堵措施监管餐饮租户员工工非高峰时段段行为控管经营业绩掌握握营业状况管理理及巡检(商铺形象；租租户雇员行为为规范；安全全及卫生等)租户营业期间间相关事宜的的联系与协调调租户服务满意意度分析租户档案建立立与管理(营业证照年检检；保险单续续保；联系资资料；各类文文书往来留存存)第三阶段项项目后期（项项目营运阶段段）物业营运5．保安及消防防管理保安管理反扒应急分队队营业结束后清清场及夜间内内部控制管理理卸货区管理停车场管理消防管理消防疏散预案案及应急方案案的培训及执执行消防设备和器器材管理大型推广活动动现场安全管管控第三阶段项项目后期（项项目营运阶段段）物业营运6．保洁与绿化化公共区域的保保洁外墙及天棚清清洗卫生间管理隔油池清洗餐厨垃圾管理理虫害控制管理理绿化养护植物租赁管理理第三阶段项项目后期（项项目营运阶段段）物业营运7．顾客服务顾客问询、投投诉之接待与与处理顾客服务台及及咨询热线(爱心物品租借借服务；广播播系统；失物物认领等)人身意外伤害害之应急医疗疗协助8．公共推广活活动协助及配配合9．物业保险投投保及风险控控制加强对物业内内各类风险控控制,降低投保费用用10．物业管理费费用及公用费费用收缴第三阶段项项目后期（项项目营运阶段段）商业发展阶段段性与城市发展一一样，商业也也有一定的发发展路径可循循。案例城市综合体在在中国发展的的阶段性一线城市综合合体发展模式式二、三线城市市综合体发展展模式“商业+商务”成熟的的发展模式成熟的发展模式商务+零售配套（政政府主导）商业+住宅可出售性住宅产品持有销售商业商务配套零售高端商业服务公寓星级酒店甲级办公商业商务商业定位之二二：区位属性“决定商业地地产定位，第第一是地段……但商业地产不不仅仅是地段段的问题，而而是商业能不不能在这个地地段生存的问问题。”决定区位属性性的四个层次次：项目层面：商业建筑形态态、与周边竞竞争项目之间间的协同性，，决定日后商商业经营调整整的空间、尺尺度。第四层次地块层面：：微观层面，，地块自身身指标诸如如面积、形形状、地形形、道路交交通、交通通可及性、、出入口、、可视性、、景观等，，决定项目目商业业态态布局、设设计细节。。第三层次区域层面：：中观层面，，区位在城城市中的位位置、片区区规划、区区域形象、、竞争性市市场、周边边地块用途途、配套设设施等，决决定商业项项目定位、、辐射范围围、目标消消费客群、、商业业态态等。第二层次城市层面：：宏观层面，，项目所在在的城市现现状、经济济水平、人人口结构、、消费水平等等因素，决决定商业地地产是否““进入”的的城市战略略。第一层次商业定位之之三：经营模式经营模式（（售卖或持持有）的不不同，项目目后续商业业定位、建建筑设计、、运营管理理模式也存存在较大差差异性。因因此，商业业地产项目目在定位和和设计之前前，应首先先确定其未未来的经营营模式。决定经营模模式的三大大因素：1.商业地产金金融模式、、2.商业地产产产品形态、、3.企业的战略略商业经营模模式举例租售策略适用商业形形式对开发商的的要求模式一：整整体/分层出租整体/分层租赁是是指开发商商不将物业业出售，而而将其整体体/分层出租给给不同租户户，由开发发商每年向向租户收取取约定的租租金。模式二：分分散出租开发商在确确定某一定定位主题下下对各个铺铺位进行招招租，引进进若干主力力店，之后后再利用主主力店的品品牌效应，，对各类中中小店进行行招租，目目前多数大大型商业均均采用此模模式。模式三：分分拆出售将商业分割割成若干单单元商铺进进行销售，，面向个人人投资者进进行销售的的方式。常常见的操作作方法是将将每一层划划分为小产产权商铺进进行销售回回收大量资资金，确保保项目盈利利。模式式四四：：整整体体出出售售商业业全全部部整整体体销销售售，，面面向向企企业业或或大大型型投投资资机机构构进进行行销销售售的的方方式式。。模式式五五：：售售后后返返祖祖在模模式式三三基基础础之之上上，，通通过过返返租租的的方方法法从从购购房房者者手手中中取取得得商商业业铺铺面面的的经经营营权权，，其其返返租租率率必必须须高高于于银银行行贷贷款款利利率率才才有有吸吸引引力力。。出租租型型销售售型型销售售出租租型型销售售型型出租租型型封闭闭式式购购物物中中心心街区区式式购购物物中中心心商业业街街铺铺开放放式式商商业业广广场场及及街街区区住宅宅底底商商商业业街街铺铺街区区式式购购物物中中心心商业业裙裙房房封闭闭式式购购物物中中心心大盒盒子子商商业业资金金实实力力要要求求较较高高，，开开发发商商无无须须成成立立相相应应商商场场经经营营管管理理公公司司。。资金金实实力力要要求求较较高高，，需需要要设设立立专专业业的的商商场场经经营营管管理理公公司司，，长长期期商商业业地地产产开开发发行行为为。。分拆拆销销售售后后的的商商业业物物业业对对发发展展商商的的经经济济实实力力和和品品牌牌形形象象都都是是一一大大挑挑战战。。有实实力力的的发发展展商商，，尤尤其其是是采采取取连连锁锁开开发发模模式式。。开放放商商对对于于资资金金平平衡衡较较为为敏敏感感，，后后期期对对开开发发商商的的经经营营招招商商能能力力提提出出挑挑战战。。上海海大大宁宁国国际际的的消消费费客客群群定定位位辐射射范范围围：：●以以大大宁宁国国际际商商业业广广场场为为中中心心，，3公公里里半半径径范范围围的的居居住住人人群群约约为为22万万，，近近年年迁迁入入该该区区的的多多为为年年轻轻白白领领及及专专业业人人士士。。●此外外，，依依托托大大润润发发超超市市的的7条条免免费费班班车车线线路路，，板板块块周周边边辐辐射射宝宝山山、、虹虹口口、、普普陀陀及及静静安安部部分分地地区区，，总总人人口口达达450万万。。●宁宁国国际际广广场场主主要要向向北北辐辐射射，，以以满满足足这这些些区区域域客客户户对对休休闲闲娱娱乐乐消消费费的的需需求求。。客群群特特点点：：●大大宁宁国国际际商商业业广广场场的的目目标标消消费费群群体体十十分分明明确确，，就就是是月月均均收收入入6000元元以以上上、、25至至35岁岁年年龄龄层层的的本本地地的的中中产产阶阶层层消消费费群群体体。。商业业定定位位之之四四：：目标标市市场场定定位位目标标市市场场定定位位是是商商业业地地产产的的““主主核核””，，它它包包括括目目标标区区域域定定位位和和目目标标客客群群定定位位。。一般般3-5公里里是是一一个个商商业业项项目目商商圈圈的的主主辐辐射射半半径径，，该该区区域域内内的的消消费费客客群群为为商商业业项项目目的的核核心心客客群群。。目标标区区域域定定位位目标标客客群群定定位位目标标区区域域定定位位针针对对周周边边商商圈圈区区域域范范围围内内的的分分析析，，商商业业项项目目吸吸引引顾顾客客的的空空间间范范围围。。通通目目标标区区域域定定位位常常一一个个商商业业项项目目的的辐辐射射范范围围往往往往会会受受到到其其所所在在区位的的辐射射力、、商业业项目目自身身主题题的辐辐射强强度、、商业业项目目的竞竞争态态势来决定定。目标客客群定定位，，通过过辐射射区域域内细细分消消费客客群，，例如如人群类类型结结构、、消费费类型型、年年目标标客群群定位位龄龄、收收入水水平等等。有效的的消费费市场场细分分亦是是商业业项目目差异异竞争争的根根源所所在。。案例案例商圈的的辐射射三层层次（以10万平米米左右右的购购物中中心为为例））核心商商圈：：辐射半半径1-3公里，，步行行10-15分钟，，60%的消费费份额额。次级商商圈：：辐射半半径3-5公里，，车行行15-20分钟，，30%的消费费份额额。边缘商商圈：：辐射半半径5-10公里，，车行行20-30分钟，，10%的消费费份额额。商业定定位之之业态态规划要点点项目商商业物物业开开发品品种组组合办公楼总部型型甲级级办公公楼乙级办公楼地标型型超甲甲级办办公楼楼酒店店高端酒店中高端酒店零售大型购物中心家庭购物中心邻里中心公寓居住型公寓酒店式公寓高端酒店式公寓步行街区街铺/住宅底商裙楼集中商业项目商商业物物业协协同效效应分分析提供支持的物业品种被支持持的物物业品品种协同效应酒店零售办公公寓酒店零售办公公寓●作为为配套套设施施的互互补效效用●带来来更多多优质质商务务客源源●增加加过往往消费费的机机率●带动动零售售档次次的提提升●提升升项目目的整整体定定位●提供供良好好的住住宿、、宴会会会议、餐餐饮和和休闲闲配套套服务务●为办办公楼楼的潜潜在出出售提提供附加价价值●公寓寓与酒酒店两两者是是互补补关系系，公公寓提提供长长期租租赁为为主，，而酒酒店则则是短短期。。●间接接支持持●改善善综合合体整整体配配套环环境，，提高高对住住店客客人吸吸引力力●零售售为办办公商商务人人群提提供餐餐饮、、休闲闲和商商务会会见等等方面面配套套服务务●零售售除提提供为为商务务人群群的配配套外外，还还为公公寓住住户提提供日日常生生活配配套。。●支持持较大大/直接●提供供稳定定的消消费客客流●主要要为白白领上上班一一族●对餐餐饮、、时尚尚类消消费的的需求较较高●支持持较大大/直接●提供供高端端商务务散客客客源源●提供供潜在在高端端会议议客源源●提供供餐饮饮及休休闲设设施潜潜在使用者者●支持持较大大/直接●办公公是公公寓住住户的的主要要客源源●公寓寓与酒酒店是是互补补产品品类型型●间接接支持持●公寓寓是办办公物物业的的配套套●支持持较大大/直接●提供供稳定定的消消费客客流核心要要素●商业业主题题不同的的商业业辐射射的范范围不不同，，同时时可以以营造造出具具有不不同目目标的的消费费群；；向目目标消消费群群提供供服务务的核核心价价值有有所不不同而而商业业类型型的确确定主主要取取决于于消费费者特特征、、竞争争环境境以及及开发发商的的资源源、偏偏好等等因素素。●亮点点独特特之处处提升升项目目核心心竞争争力主要是是通过过购物物中心心品牌牌塑造造过程程与租租户组组合所所提供供的独独特体体验与与服务务，可可以把把定位位思路路反映在运运营等等各个个方面面，以以实现现项目目的定定位与与目标标消费费群体体需求求相吻吻合，，形成成竞争争力。。主题策策划及及业态态组合合商业主主题、、主力力业态态及特特色亮亮点1）商业主主题定性性策划2）主力业业态、半半主力业业态以及及配套业业态配比比3）如何抓抓住项目目特征，，打造消消费亮点点商业开发发的危机机感——来自于对对市场命命脉的把把握商业定位位之五：：商业业态态定位1.周边竞争争性项目目研判甄别竞争争性项目目中的业业态组合合、品牌牌组合，，在项目定位位中避免免与之产产生冲突突，避免免导致恶恶性竞争。2.自身项目目商业业业态研判判通过对项项目所在在区位条条件、目目标市场场定位的的初步研判，，甄别项项目潜在在的商家家组合，，并进行行相关市场测测试。商业业态态属性专属性业业态●高端奢奢侈品牌牌，同一一个城市市的品牌牌布点不不具有连连锁性，，一般对地地段物业业的要求求较为苛苛刻，例例如LV,Gucci等。排他性业业态●一般指指一些主主力店，，例如百百货、影影院、超超市卖场场等，各各个城市在在商业网网点规划划中为防防止恶心心竞争，，都对这这类业态的网点点密度、、数量、、商圈半半径进行行了统一一设定，，在项目商业业业态定位位中因认认真分析析竞争性性项目中中的业态态和品牌组合，，须特别别注意这这一点。。互补性业业态●在同一一个商圈圈中，可可以考虑虑与竞争争项目形形成差异异化的业业态，主要要集中在在餐饮类类、娱乐乐类业态态。大众化业业态●定位大大众，连连锁品牌牌，可复复制性，，强调区区域内消消费，例例如一些大大众时尚尚、餐饮饮、服务务类品牌牌。案例消费需求求图谱商业业态态定位消费者需需要什么么？●消费者者的需求求主要包包括：1.基本消费费需求、、2.潜在消费费需求●在对消消费者进进行的定定性定量量研究中中发现，，消费者的的需求往往往具有有被动性性的特点点，其消消费需求求需要被被有效引引导，消消费者主主动改变变现实需需求的意意愿往往往较低。。●消费者者需要什什么？在在商业业业态定位位中，应应在消费费者现实实需求基基础上，，通过合合理的研研判，去去引导、激激发、提提升、带带动、创创造消费需求求，改变变消费者者的消费费理念、、消费方方式，从从而甄别别市场空空白，提提升项目目市场竞竞争力。。体验型需需求物质层面面需求VS精神方面面的需求求越来越越多，更注重生生活品质质和体验验消费。。发展型需需求不仅仅满满足于基基本生活活消费，自我我发展和和享受型型消费的比重重逐步提提升。基本型需需求满足自我我生存所所必需的的消费，，食品消费费占据生生活消费费的主体体。商业布局局定位主主要解决决每个楼楼层放什什么业态态？什么么类型品品牌？放放多少数数量的商商家？商业布局局定位应应重点考考虑以下下几个关关键点：：商业布局局定位1.整体商业业定位业态布局局是商业业定位的的反映，，在商业业布局中中，应把把握整体体性原则则，依据据“动线线为先””的原则则进行商商业业态态的排布布，减少业态态、品牌牌之间的的“互斥斥性”。。尤其应着着重考虑虑主力店店、知名名品牌的的布局，，并通过过商业业业态的合合理布置置来规避避商业动动线上的的欠缺。。2.租金收益益商业项目目的本质质之一是是具备稳稳定的租租金收益益，但是是商业一一般随楼楼层增高高呈现租租金递减减规律。。每个业业态、品品牌对于于楼层的的选择、、自身的的承租能能力存在在较大差差异，在在商业业业态布局局中也应应综合考考虑以上上因素。。3.人流分配配一个好的的商业项项目能够够实现人人流在项项目内的的均衡分分布，如如何通过过业态之之间的巧巧妙布局局，通过过目的性性强的业业态组合合规避商商业死角角，也是是业态布布局中应应重点考考量的问问题。购物中心心商业业业态布局局原则参参考商业布局局定位特点：商户盈利利能力强强，租金金承受能能力高，，对楼层层的选择择要求较较高。商业业态态：品牌零售售、流行行服饰、、休闲服服饰、咖咖啡等。。商业布局局：适宜宜商场一一层或其其他楼层层较佳的的位置。。小型商户次主力店店主力店案例租金承受能力高低特点：具有一定定品牌号号召力、、租金承承受能力力适中、、主要依依靠业态态的有机机组合，，带动消消费人流流。商业业态态：服饰旗舰舰店、生生活用品品、特色色餐饮等等。商业布局局：适宜宜商场中中间楼层层。特点：大型品牌牌商家，，商业面面积需求求大，市市场号召召力强，租租金承受受能力弱弱。商业业态态：电影院、、KTV、超市、、健身、、电玩等等。商业布局局：适宜宜商场较较高楼层层或者动动线较差差区域。。功能布局局与流线线设计商业建筑筑设计1）零售功功能、服服务功能能与后勤勤功能的的划分2）人流动动线设计计3）货运流流线设计计4）业态布布局与面面积划分分5）垂直交交通体体体系设计计等例如：●零售功能能布局既既要体现现购物的的舒适性性，还要要让购物物变得人人性化，，带引人人流可以以自由地地游历于于商场之之中。●商家开店店通常都都喜欢项项目的主主要动线线位置以以及经流流人群规规模大的的地方。。所以，，动线规规划既要要满足合合理性，，又要提提高商户户的满意意度，以以增加商商场收益益。商业建筑筑总平面面与外部部交通的的衔接关关系商业建筑筑总平面面设计1）与周边边相邻建建筑物的的关系2）外部交交通流线线规划与与设计3）公交车车、出租租车、零零时泊客客位外部环境境评价及交通动动线规划划相邻物业业类型及及品质1765234外部交通通流线组组织规划划私家车泊泊车导引引出租车泊泊客点周边潜在在需求商业出入入口接驳驳情况及及视线公共交通通站点与与项目利利弊关系系商业设计计的误区区——非商业设设计在商商业地产产设计中中占据了了主导地地位概念混淆淆：1）商业设设计不是是仅仅局局限于建建筑设计计；2）节省千千分之五五的定位位VS增加5%的整改主要表现现：●没有进进行商业业规划的的情况下下开始进进行建筑筑设计；；●商业设设计委托托给非商商业设计计机构或或未在商商业设计计机构的的咨询审审核情况况下完成成；●商业项项目因设设计不符符合商业业规律及及需求造造成项目目招商和和价值提提升；●商业地地产项目目因设计计不合理理造成设设计变更更、工程程拆改拆拆建或返返工；商业设计计误区后后果之一一招商遇阻阻●区划不不合理●业态布布局不科科学●店铺使使用率不不高商业设计计误区后后果之二二投资加大大●结构改改造●平面调调整●设备拆拆改商业设计计误区后后果之三三运营成本本加大●能源无无用消耗耗●设备使使用率下下降●维护费费用增加加商业设计计的误区区——常见的设设计误区区误区一：：外观设设计综合合症表现1：只注重重形态设设计，忽忽视业态态空间的的组合与与配置表现2：过度追追求商业业利益而而破坏城城市形象象表现3：抛弃文文化的商商业开发发表现4：尺度过过于夸张张误区三：：道路规规划综合合症表现1：希望通通过增加加出入口口的数量量来带动动人流表现2：方向混混乱，曲曲折复杂杂表现3：没有充充分预留留停车表现4：未能最最大程度度的与城城市交通通相联系系误区二：：平面布布置综合合症表现1：商铺和和公共空空间比例例不佳，，不能带带来经济济效益表表现2：忽视商商业楼层层租金的的层级递递减效应应表现3：自动扶扶梯设置置不能引引导人流流表现4：商铺分分割过于于平均，，不利于于使用误区四：：忽视前前期商业业定位与与规划表现1：盲目攀攀比，规规模超越越区域需需求表现2：规划之之前不能能确定主主力店，，规划设设计难以以度身定定做表现3：缺乏业业态常识识，规划划设计配配套不足足的情况况较严重重表现4：过度依依赖主力力店商业设计计误区案例●项目为长长三角某某二线城城市一购购物中心心五层平平面图，，原有设设计方案案显得粗粗糙，未未体现商商业应遵遵循的设设计原则则。●调整后方方案，通通过动线线和中庭庭重新设设计、调调整出入入口、店店铺分割割、业态态细化布布局，改改变了原原有“小小商品市市场”的的布局，，商业平平面趋于于完善，，提升了了商业价价值。某层商业业设计方方案调整后某某层商业业设计方方案设计应遵遵循的商商业原则则原则一：：土地的高高强度开开发用足底商商、用足足建筑密密度争取最大大的商业业展示面面、延展展面原则二：：便捷的外外部交通通诱导实现公交交车站，，地铁站站与项目目地块的的零距离离互动运运用各种种手法将将人流快快捷引入入内部步步道体系系有机组组织各个个内部环环流之间间的衔接接空间原则三：：高效的内内部人流流组织商业的道道路不是是用来““走”的的，而是是用来““逛”的的商业做做的是人人流而不不单单是是交通原则四：：重估楼层层价值体体系二层及以以上铺面面层高设设计二层及以以上步道道平台设设计利用特殊殊交通方方式拉动动竖向人人流垂直楼面面租金效效益的重重新分配配原则五：：创造高附附加值空空间挖掘独幢幢商业潜潜力创造高体体验性空空间原则六：：商业建筑筑本身就就是广告告系统充分挖掘掘商业美美学价值值与广告告标识的的传媒作作用创造造独特的的形象标标志系统统，强化化商业品品牌认知知注重广广告体系系与建筑筑形象的的一体化化、协调调性原则七：：延续地方方文脉，，提升商商业文化化品质以城市环环境为核核心，挖挖掘地方方美学，，增强商商业建筑筑的地方方文化特特色以地地方文化化策略对对待本土土的商业业设计与与改造：：新天地地与城隍隍庙原则八：：设计具有有社区活活力的城城市公共共空间以商业公公共空间间建设推推动社区区的精神神文化生生活与日日常邻里里交流以商业公公共空间间建设带带动城市市效益、、社会效效益与商商业效益益的共同同繁荣商业主线商业设计计七大核核心元素素设计主线整体商业业规划定位位招商规划划结构设计计平面设计计商户入驻驻需求反馈馈内装外装装设计消防设计计商业设计计商业设计计的关键键点动线设计计空间节点点设计体验性商商业设计计元素创新性商商业设计计投资顾问问商业设计计关键之之一：动动线设计计动线一：：平面商业业动线动线二：：垂直商业业动线特别注意意：动线设计计，不仅仅仅只是是商业平平面和垂垂直动线线，还包包括外部立体体交通导导入接驳驳动线、、停车组组织与人人流出入入导向动动线、商商业后勤勤动线，，以上动线线设计均均与日后后业态布布局、商商业运营营息息相相关。商业设计计关键之之一：动动线设计计平面商业业动线类类型新加坡CityLinkMall香港金钟钟廊“一”字型动线案例商业设计计关键之之一：动动线设计计平面商业业动线类类型上海中信信泰富广广场北京金融融街购物物中心“回”字型动线案例商业设计计关键之之一：动动线设计计平面商业业动线类类型上海来福福士广场场上海仲盛盛商业广广场“L”字型动线案例商业设计计关键之之一：动动线设计计平面商业业动线类类型新加坡ION(香港新新鸿基和和新加坡坡嘉德置置地)上海国金金中心(新鸿基基地产)“人”字型动线案例商业设计计关键之之一：动动线设计计平面商业业动线类类型北京三里里屯“井”字型动线案例商业设计计关键之之一：动动线设计计平面商业业动线类类型上海宏伊伊广场上海中粮粮大悦城城“圆弧型”动线案例商业设计计关键之之一：动动线设计计平面商业业动线类类型宁波和义义大道“复合型”动线案例商业设计计关键之之一：动动线设计计平面商业业动线类类型韩国COEXMall“主题化”动线案例韩国COEXMall项目区位位：韩国首尔尔江南区区建筑面积积：119000平方米，，COEXMall内部道路路总长663米，路宽宽18米主题特色色：为避免地地下商业业街给消消费者带带来的压压抑、阴阴沉的消消费感觉觉，COEX商业业街街的的的的主主题题围围绕绕““水水之之旅旅””展展开开，，整整个个Mall被区区隔隔成成8个特特色色主主题题场场景景，，以以不不同同的的自自然然之之景景命命名名，，带带出出生生活活和和文文化化与与自自然然的的和和谐谐之之美美。。商业业设设计计关关键键之之一一：：动动线线设设计计垂直直交交通通动动线线类类型型香港港朗朗豪豪坊坊日本本表表参参道道上海海正正大大广广场场内部部楼楼体体坡坡道道案例通过过内内部部坡坡道道的的巧巧妙妙设设计计，，规规避避楼楼层层之之间间的的差差异异性性，，创创造造一一个个丰丰内内部部楼楼梯梯坡坡道道富富有有趣趣的的商商业业空空间间。。商业业设设计计关关键键之之一一：：动动线线设设计计垂直直交交通通动动线线类类型型内部部扶扶手手电电梯梯内部部垂垂直直电电梯梯外挂挂式式扶扶手手电电梯梯外挂挂式式垂垂直直电电梯梯内部部楼楼梯梯坡坡道道商业业设设计计关关键键之之一一：：动动线线设设计计垂直直交交通通动动线线类类型型新加加坡坡乌乌节节路路ION新加加坡坡VivoCity内部部扶扶手手电电梯梯案例内部部扶扶手手电电梯梯，，不不仅仅成成为为人人流流垂垂直直引引导导的的重重要要手手段段，，其其错错落落内内部部扶扶手手电电梯梯的的布布局局、、跨跨层层的的设设置置亦亦成成为为商商业业重重要要的的空间间景景观观、、广广告告宣宣传传载载体体之之一一。。商业业设设计计关关键键之之一一：：动动线线设设计计垂直直交交通通动动线线类类型型香港港时时代代广广场场马来来西西亚亚KLCC台湾湾微微风风广广场场内部部垂垂直直电电梯梯案例内部部垂垂直直电电梯梯一一般般结结合合项项目目中中庭庭设设计计，，可可俯俯瞰瞰项项目目全全景景，，中中庭庭内内部部垂垂直直电电梯梯广广场场成成为为展展示示、、宣宣传传、、活活动动的的舞舞台台，，人人流流汇汇集集、、转转换换的的区区域域。。商业业设设计计关关键键之之一一：：动动线线设设计计垂直直交交通通动动线线类类型型新加加坡坡乌乌节节路路OrchardCentral外挂挂式式扶扶手手电电梯梯案例内部部垂垂直直电电梯梯一一般般结结合合项项目目中中庭庭设设计计，，可可俯俯瞰瞰项项目目全全景景，，中中庭庭内内部部垂垂直直电电梯梯广广场场成成为为展展示示、、宣宣传传、、活活动动的的舞舞台台，，人人流流汇汇集集、、转转换换的的区区域域。。新加加坡坡乌乌节节路路Wisma新加加坡坡乌乌节节路路MandarinGallery商业业设设计计关关键键之之一一：：动动线线设设计计垂直直交交通通动动线线类类型型日本本大大阪阪难难波波城城上海海西西郊郊百百联联上海海香香港港新新世世界界广广场场外挂挂式式垂垂直直电电梯梯案例内部垂垂直电电梯一一般结结合项项目中中庭设设计，，可俯俯瞰项项目全全景，，中庭庭内部部垂直直电梯梯广场场成为为展示示、宣宣传、、活动动的舞舞台，，人流流汇集集、转转换的的区域域。商业规规划之之空间间设计要点点商业设设计关关键之之：空空间节节点设设计空间节节点之之一：：中庭空空间空间节节点之之二：：活动节节点商业设设计关关键之之：空空间节节点设设计中庭空空间中庭空空间是是购物物中心心内部部最为为重要要的商商业空空间之之一，，也是一一个项项目动动线阶阶段性性节点点及商商业体体验重重要空空间载载体。。中庭的的作用用主要要体现现在以以下几几个方方面：：1.平面垂垂直人人流交交通组组织节节点：：中庭空空间是是自动动扶梯梯及垂垂直升升降电电梯最最集中中布置置区域域，因因此中中庭重重要功功能就就是协协调平平面和和垂直直交通通组织织，使使消费费者保保持清清晰的的方向向感；；2.商业资资源整整合舞舞台：：中庭空空间是是消费费人流流汇聚聚的地地方，，一个个好的的中庭庭设计计，除除了起起到商商业橱橱窗和和交通通组织织的作作用外外，还还应满满足多多元化化功能能的需需要，，例如如展示示、舞舞台、、活动动、娱娱乐活活动等等；3.商业价价值立立体提提升：：现代商商业将将各个个楼层层的商商业功功能通通过中中庭在在立体体的空空间展展示出出来，，通过过变幻幻、多多元的的建筑筑效果果，营营造立立体的的消费费空间间，垂垂直拉拉动消消费者者，提提升商商业各各个楼楼层的的价值值；商业设设计关关键之之：空空间节节点设设计中庭空空间设设计原原则杭州万万象城城人流交交通组组织节节点案例商业设设计关关键之之：空空间节节点设设计中庭空空间设设计原原则上海中中山公公园龙龙之梦梦购物物广场场中庭的的核心心化功功能案例商业设设计关关键之之：空空间节节点设设计中庭空空间设设计原原则上海正正大广广场中庭之之间串串联功功能案例商业设设计关关键之之：空空间节节点设设计中庭空空间创创新性性元素素马来西西亚Berjaya时代代广场场中庭庭娱乐乐设施施香港西西九龙龙中心心中庭庭过山山车设设计中庭娱娱乐化化案例商业设设计关关键之之：空空间节节点设设计活动节节点中庭空空间舞台设设计高层平平台设设计局部预预留空空间商业项项目收收益中中，租租金占占商业业收益益的比比重有有不断断降低低的趋趋势，，而一一些活活动节节点的的设立立，例例如舞舞台、、展示示宣传传区域域、广广告区区域、、广场场、小小型剧剧院等等功能能设置置，成成为商商业项项目收收益的的重要要来源源之一一。在在商业业空间间设计计中，，活动动节点点的预预留考考虑，，可以以为日日后带带来可可观的的潜在在收益益。活动节节点的的设计计，要要充分分考虑虑人流流动线线的走走向，，并超超前预预留相相应空空间，，同时时后期期运营营管理理中应应制定定完整整的计计划方方案。。商业设设计关关键之之：空空间节节点设设计中庭空空间创创新性性元素素德国水水族海海洋生生命馆馆澳大利利亚chadstone绿色自自然元元素案例商业设设计关关键之之：空空间节节点设设计中庭空空间创创新性性元素素新加坡坡乌节节路OrchardCentral运动动元元素素案例商业设设计关关键之之：空空间节节点设设计活动节节点马来西西亚金金河广广场签签售会会香港太太古广广场公公益展展示活活动中庭庭空空间间案例商业设设计关关键之之：空空间节节点设设计活动节节点香港朗朗豪坊坊南京水水游城城舞台台元元素素案例商业设计关关键之：空空间节点设设计活动节点广州正佳广广场香港中环广广场高层平台设设计案例商业设计关关键之：空空间节点设设计活动节点新加坡ION香港新城市市广场局部预留空空间案例商业设计关关键之：体体验性商业业设计元素素科技元素新加坡ION(与地铁相连连通道、局局部屋顶设设计)案例高科技元素素的引入，，例如网络络、灯光、、视频、互互动等，可可以增加商商业设计的的趣味性，，减缓消费费疲劳。商业设计关关键之：体体验性商业业设计元素素景观元素新加坡VivoCity（（观海绿色色平台）马来西亚绿绿水坊（室室内人造运运河）案例商业设计与与户内外景景观元素的的无缝融合合，丰富消消费者对于于商业的触触感。商业设计关关键之：体体验性元素素绿色元素新加坡乌节节路OrchardCentral（屋顶商业业平台）案例空中花园不不只是可以以在节能方方面起到作作用，同时时和休闲设设施可以绝绝妙的结合合。商业设计关关键之：体体验性元素素娱乐元素新加坡VivoCity（屋顶临海海亲水乐园园）案例通过娱乐元元素引入，，不但参与与的人得到到体验，享享受到快乐乐，而且对对于观看的的人，也是是一种体验验。此类即即兴娱乐活活动占用空空间不大，，参与性强强，可以很很好的聚集集人气，形形成高潮，，塑造氛围围。商业设计关关键之：体体验性元素素标识元素香港红点香港朗豪坊坊案例在主要节点点处通过建建筑标识导导入，将消消费者的情情感因素融融入项目中中。商业设计关关键之：体体验性元素素建筑元素上海大悦城城跨层电梯梯香港青衣城城（以海洋洋为特色））案例生动有趣的的建筑空间间打造，形形成项目吸吸引消费者者的特质。。商业设计关关键之：体体验性元素素视觉元素香港新城市市广场案例项目内部VI系统中巧妙妙运营卡通通动漫元素素，使得商商业显得趣趣味化。商业设计关关键之：体体验性元素素文化元素香港K11艺术购物中中心案例采用“艺术术、人文、、自然”理理念，将艺艺术欣赏、、人文体验验、自然观观光融合在在一起，令令购物中心心具备艺术术观赏功能，，建筑形态态及空间与与周围自然然环境融合合，建筑成成为城市公公共艺术品品。商业设计关关键之：创创新性商业业设计创造多首层层并创新重重配商业层层级系数商业层级系系数（商业业随楼层租租金递减规规律）“多首层””商业设计计是指通过缓缓坡布道、、扶梯、中中庭等建筑筑交通元素素的布局应应用，将一一