上海高档住宅全程策划案及会所设计思路

Contents项目分析销售时机与条件篇产品研究篇项目地块研究篇客户分析篇宏观市场分析篇项目总体定位篇上海高档住宅全程策划案及会所设计思路第二部分项目分析宏观市场分析篇宏观调控对整体影响整体成交量下跌整体成交均价下跌供应量急剧上升全市整体供大于求局面严重单位：平方米315万92万回归理性的需并没有遇上回归理性的供应市场严重疲态下的佼佼者！具有其稀缺性资源的区域板块特性不可再生性不可复制性1、优越的地理位置2、临江、临公园或大型绿地3、传统高尚地段4、人文底蕴深厚地区5、经济发展源头或中心总结：上海房地产市场整体走势就近阶段而言将继续呈现下滑趋势，但拥有其稀缺资源的板块区域的发展走势将表现为稳中有升小幅上涨，尤其是板块内高档楼盘所受的抗性也是相当有限的。高档住宅板块分布图长宁古北板块均价：22000元徐家汇板块均价：24000元卢湾新天地板块均价：39000元南外滩板块均价：21000元北外滩板块均价：25000元陆家嘴板块均价：37000元1、各板块分析板块名称板块内均价主力户型面积板块特征徐家汇24000元/平米140－160平米城市副中心；商业配套成熟、完善；长宁古北22000元/平米160－190平米国际化社区氛围；卢湾太平桥39000元/平米220－240平米大面积人工湖自然景观；新天地的上海地位；商业圈概念成熟；南外滩21000元/平米180－200平米借助浦江景观；外滩概念；未来城区规划建设以及世博会红线内概念各板块共性分析1、各板块特色鲜明,营造诸多卖点;2、各楼盘均比较注重大堂内装修的气派与豪华；3、建材标准较高,注重品牌的使用；4、板块内中档楼盘大多以毛坯交房，高档楼盘均以全装修为交房标准;5、均延请国际知名物业管理公司提供管家式服务。2、北外滩板块——较本板块最具可比性、同质性区域描述该板块指虹口区内的沿江楼盘，突出江景这一卖点并借助区域规划的利好已逐渐成为上海又一高档生活社区。区域内生活配套设施成熟、交通较为便利。代表个案白金府邸、耀江国际广场区域均价24500元/平方米主要客源由于该板块主要以抄作滨江概念为主区域，宏观调控之前主要客源均为上海本地及浙江区域的投资、投机客户，且换手率较高。区域均价

借助景观和该区域土地的稀缺性，陆家嘴板块楼盘已成为目前上海楼市均价最高的区域之一，但板块内的楼盘价格差异比较明显，视楼层和景观的好坏而定。售价方面：区域整体市场价格在25000－50000元/平方米不等。租赁方面：140平方米左右的小面积两房租赁市场形势较为喜人，市场平均租赁价格在1800－2500美金/月之间。3、陆家嘴板块——与本区域最有关系性、互动性4、本项目所处板块代表个案家化滨江园、香园区域均价16800元/平方米家化滨江苑香园本板块块与其其他板板块之之间价价值研研究研究系数其它板块本板块研究结果配套配套较为齐全、生活便利多为生活配套型商业、档次较低交通均有地铁及交通线路分布其中，交通便利型特点突出交通线路较为单一板块所处区域地位城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板块在区域内可实现价值突出塘桥区域功能性单一、区域内可实现价值有限景观景观效果参差不齐、附加价值差距明显突出江景效果未来规划未来规划、功能定位明显世博概念、区域功能明确升值空间具有稀缺性资源特点条件具备形成稀缺性资源条件可比度度较高高具有一一定差差距差距明明显、、可比比度低低具有完完全可可复制制条件件甚至至超越越5、可比比楼盘盘配比比分析析面积配配比：：主力面面积段段主力面面积段段分布布：主力面积段所在比例主力面积段合计比例150-20015.9%56.7%200-24024.5%240-28016.3%房型配配比：：主力房房型段段主力房房型段段分布布：主力面积段所在比例主力面积段合计比例三房46.9%77.9%四房31.0%总结：：从宏观观上看看，目目前上上海高高档住住宅市市场增增势已已逐步步加快快，但但由于于身处处不同同区域域的高高档住住宅还还是具具有各各自的的区位位概念念和产产品开开发理理念，，因而而竞争争并不不是同同质化化的，，再加加上加加入WTO后高层层次客客源绝绝对数数量的的增多多。因因此，，目前前开发发高档档住宅宅市场场仍有有相当当大的的市场场空间间，此此时正正是开开发精精品高高档商商品住住宅的的大好好时机机。同时应应当看看到，，本区区域与与其他他板块块相比比，特特征并并不突突出，，优势势并不不明显显，而而本项项目最最佳解解决方方案则则是怎怎样创创造市市场价价值、、提炼炼产品品自身身的优优越性性。反思一一：过过多透透支滨滨江概概念；；反思二二：各各楼盘盘垂直直与水水平价价差偏偏离过过大的的问题题始终终无法法解决决；反思三三：楼楼盘普普遍注注重外外部江江景，，弱化化了内内部景景观设设计；；反思四四：注注重室室内独独立空空间，，而忽忽视公公共共共享空空间；；反思五五：急急功近近利忽忽视建建筑细细节美美化；；反思六六：各各楼盘盘内部部户型型大同同小异异，缺缺乏创创新；；反思七七：忽忽视装装修质质量控控制，，导致致“精精装修修”徒徒有虚虚名。。5、现有滨江江楼盘“七七大反思””——项目地块研研究篇优势（S）：地理优势明显，位于泛陆家嘴CBD板块拥有外滩及黄浦江稀缺景观资源邻世博会景观区域，为楼盘景观绵上添花区域内高端人口比例较大，消费力、购买力强区域板块内没有大量新增供应量滨江地区作为上海高档楼盘的领头羊的价值已广为市场认同劣势（W）：临码头，存在噪声、扬尘及视觉污染地块较小，产品规划受限，且商用、住宅物业混合，档次不易提升项目周边改造速度慢，对销售帮助作用有限开发商品牌优势不明显塘桥地区并非传统意义的豪宅区，缺乏历史人文底蕴，不利于打造豪宅机会(O)：项目所处区域规划利好（景观、配套、交通等）上海世博会的大势拉动滨江板块高档社区发展迅速，日趋成熟中国金融市场不完善，投资渠道少，房地产市场仍是投资者看好的投资平台以上海为核心的长三角经济圈经济实力日渐雄厚，上海在中国城市中的龙头地位无庸置疑威胁(T)：宏观调控导致滨江概念楼盘整体下跌居住型别墅成为市场宠儿，分流部分目标客户区域楼盘同质化强，次新房供给量大区域板块内同质楼盘的销售状况并不十分理想项目SWOT分析优势(S)劣势(W)地理优势明显，位于泛陆家嘴CBD板块拥有外滩及黄浦江稀缺景观资源邻世博会景观区域，为楼盘景观绵上添花区域内高端人口比例较大，消费力、购买力强区域板块内没有大量新增供应量滨江地区作为高档楼盘的领头羊的价值已为市场认同临码头，存在噪声、扬尘及视觉污染地块较小，产品规划受限，且商用、住宅物业混合，档次不易提升项目周边改造速度慢，对销售帮助作用有限开发商品牌优势不明显塘桥地区并非传统意义的豪宅区，缺乏历史人文底蕴，不利于打造豪宅机会（O）SO战略(发挥优势利用机会)WO战略(利用机会克服劣势)项目所处区域规划利好上海世博会的大势拉动滨江板块高档社区发展迅速，日趋成熟中国金融市场不完善，投资渠道少，房地产市场仍是投资者看好的投资平台上海宏观经济形式利好整合资源优势，坚持高档精品战略利用稀缺的滨江概念用地，打造品质优良的产品，实现高销售率、高收益坚持品牌优势，开发特色酒店物业扩大营销推广的范围，拓宽目标客户群通过城市规划，完善各项配套，在不久的将来即可弥补当前配套及交通之不足坚持产品优化设计，并借用物业管理和酒店商业配套品牌，打造滨江品牌高档社区；通过小区景观规划，如密植竹林等方法，减弱不同类物业之间的相互干扰威胁(T)ST战略(发挥优势，抵御威胁)WT战略(直面劣势与威胁)宏观调控导致滨江概念楼盘整体下跌居住型别墅成为市场宠儿，分流部分客户区域楼盘同质化强，次新房供给量大区域内同质楼盘的销售状况并不十分理想以优于市场已有产品为原则，增强高档江景产品的视觉冲击和功能，积聚竞争优势深化景观、区位优势，挖掘更多卖点通过特色经营内容，以及高档公寓同星级酒店的互动，凸显高档社区的氛围及感受尊重现实，放弃打造顶级豪宅的设想以谨慎的态度进行产品定价坚持与品牌团队合作，提升项目的整体形象及知名度扩大宣传力度，创新销售理念，取长补短内部因素外部因素战略综合来看，，本项目优优势多于劣劣势，机会会胜于威胁胁，而且部部分劣势可可以在近期期改观，而而威胁亦可可在项目定定位及工程程周期策划划中予以削削弱，因此此本项目具具备开发高高档公寓和和酒店物业业的先天条条件和综合合优势，可可操作性强强。SWOT矩阵组合分分析指标项A因素项B指标评价单项权重分值分项权重分项得分代码指标代码因素优(100)良(80)及格(60)不及格(0)1交通条件1交通站点数量与辐射范围交通站点多，辐射全市交通站点较多，辐射范围较广交通站点较多，辐射本区域交通站点很少，辐射范围小0.09950.17516.3252公交站《100m《300m《600m>600m0.035903机动车可达性道路从不堵塞，道路质量良好只在高峰时期（≤1.5小时/天）堵塞，道路质量良好机动车进出有一定困难机动车的运行非常困难0.025904快速干道（出入口）<0.2km《0.5km〈1km>1km0.025952人文环境1大学0.5km〈1km〈3km>3km0.00500.15.92中学《0.5km〈1.5km〈2km》2km0.03560名校名校普通学校3小学《0.5km〈1km〈1.5km》1.5km0.0375名校或特色教育名校或特色教育普通学校或没有小学4幼儿园《0.2km〈0.3km〈0.4km》1km或没有幼儿园0.0175特色教育特色教育5文化遗迹有人们认同的历史底蕴较强的历史底蕴没有得到大多数人的认可没有0.0050周边原有或保留建筑档次高，可以与其协调档次高档次一般，没有保留建筑或原有建筑档次低0.01806科研院所有效提升小区人文

没有0.00503商业环境1大卖场<1km或5分钟车程〈3km或15分钟车程〈5km或20分钟车程〉5km或车行不便利0.04700.139.92商业(务)中心(或次中心)<1km或5分钟车程〈3km或15分钟车程〈5km或20分钟车程〉5km或车行不便利0.03703居住区商业<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.031004城市商业街<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.025705会展旅游性设施<0.5km〈1km或5分钟车程〈3km或15分钟车程〉3km或车行不便利0.00550项目住宅发发展条件评评估模型（（一）4周边医疗1市级中心医院<1km或5分钟车程〈1.5km或8分钟车程〈3km或15分钟车程〉3km或车行不便0.02500.042.7752区级医院<1km或5分钟车程〈1.5km或8分钟车程〈2km或10分钟车程〉2km或车行不便0.015903专业医院<0.5km〈1km或5分钟车程〈1.5km或8分钟车程〉1.5km或车行不便0.005855周边生活配套1银行<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.02900.17.65邮局<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.00580电信<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.005802运动中心<0.5km〈1km〈3km〉3km0.02570健身场所<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.015703酒吧<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0175舞厅、KTV<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0175桑拿<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.01756城市规划1区域功能定位（未来3-5年）属于大型住宅区或商业（务）区城市次级住宅区或商业（务）区处于城市发展的方向上或开发方向上以上情况都不属于0.03900.1059.752基础设施发展规划（未来3-5年）有市级大型基础设施规划建设有城市主干道或市政配套规划建设城市次干道规划建设无0.0351003生活配套设施发展规划有大型商业设施规划建设有中等规模商业规划建设有社区、街区生活配套建设无0.02804周边区域规划商务（业）区、交通便便捷工业区周边有小型的商业、工业规划无0.01955环境改造属于未来城市重点改造的地区属于拆迁或环境改造的地区

周边环境较差，未来没有改造的可能0.011007自然景观1其他楼盘景观能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.01900.17.7公园/城市绿化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.0190原有大树每100m2绿地可保留的树木量》5株每100m2绿地可保留的树木量》4株每100m2绿地可保留的树木量》3株没有可保留的树木0.00502河流/湖泊/海洋傍水或环水近水可以观水不能利用0.0251003山峦依山或含山近山远观山景没有山景0.02405城市可以观看城市的景观

不可以观看城市的景观0.01100项目住宅发发展条件评评估模型（（二）8经济环境1区域产业有大的产业支撑产业基础良好产业一般几乎没有产业0.03900.054.72区域内人均可支配收入远高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平0.021009场地情况1噪音≤30≤35≤40>400.006500.0755.06总悬浮颗粒物TSP（年平均，mg/m3≤0.08≤0.2≤0.3>0.30.006802地质地质优良承载力强地质良好承载力一般地质承载力不强地质差且复杂，地基需特殊处理0.00170地下水位地下水位低

地下水位高0.001503场地日照（%）≥40≥20≥10<100.01904主导风城市的上风口，主导风向直接穿过地块主导风能够穿过地块主导风不能穿过地块处于城市的下风口0.001855土地形状与面积规则好利用较规则能够利用零星不好利用0.0170地貌情况可以充分利用原有地貌布置小区景观功能可以利用原有地貌小幅度改变原有地貌需大幅度改变原有地貌0.00585场地水榭有水榭穿过

没有水榭穿过0.0140七通情况满足七通条件，且容量大满足七通条件满足三通不满足三通的条件0.005706水质水质优水质良无污染污染有毒0.01607危险洪水水位历史水位远低于场地海拔历史水位低于场地海拔历史水位高于场地海拔，预防成本低历史水位高，预防成本高0.017010人口环境1km以内1夜间居住人数量5万以上3~5万1~3万1万以下0.025700.0755.752日间人群数量8万以上5~8万2~5万2万以下0.058011市场环境1该区域房地产市场在城市的排名持续上升一般上升保持下落0.0251000.0552区域地产市场近几年的发展趋势持续上升一般上升保持低落0.025100结论：项目住宅发展条件综合评估分值为80.55分，住宅发展条件良好。项目住宅发发展条件评评估模型（（三）客户分析篇篇借助强大的的资源网络络渠道，通通过整合各各楼盘售楼楼处现场、、二手中介介门店的实实际成交数数据以及对对各楼盘入入住客户的的实地调研研结果，预预计本项目目未来的客客户将以华裔外籍人人士及港台台客商为主主。日韩客商（聚集性特特征比较明明显）滨江高档公寓华裔外籍人人士（以美籍和和中南亚籍籍为主）港台客商（以企业高高管与商人人为主）上海本地客客源（以浦东本本地私营企企业主为主主）国内其他客客源（以江浙投投资客为主主）其他外籍人人士客户来源分分析A：华裔外籍人人士以美籍华裔裔和中南亚亚籍华裔为为主，属于于各层次购购买力最强强的客源。。偏爱中央央商务区及及金融中心心区域，对对装修及江江景很重视视，大部分分是比较有有品位的族族群，小区区整体感觉觉的营造及及产品细节节的打造是是他们下决决定的重要要依据！B：港台客商商多为企业业高层管管理人员员及商人人。对水水情有独独钟，属属于最爱爱江景的的客层，，比较强强调会所所的功能能，偏爱爱全装修修房。关关注一线线江景房房，在港港台等地地曾经有有成功的的投资经经验，看看好上海海黄浦江江沿线高高档江景景楼盘。。C：日韩客商有三大群体，，第一部分本本类客源多为为已婚人士且且夫妻其中一一方或亲友为为中国人，第第二部分客源源为国际性职职业炒家；第第三部分为在在华外资高级级管理层或企企业主。客户户聚集性比较较明显（如古古北一期），，喜欢稳重大大气的风格，，喜欢高层，，重视外立面面并倾于深色色系。D：国内客源上海本地客源源身份背景各异异比较复杂，，多为浦东当当地的私营企企业业主。长长期居住在浦浦东，对浦东东的认识较深深并有一定的的感情。对区区域经济型的的房型比较热热衷，对朝向向及户型也极极为看中。国内其他客源源以浙江人为主主，大多为投投资客，少数数在上海的企企业主为自住住。重视装修修，投资总价价越低越有吸吸引。现滨江客源对对各项指标的的重视程度江景占据首要要位置理所当当然，但是上上图中关于小小区景观和对对控制重价的的要求如此高高的重视度非非常值得研究究。项目总体定位位篇传统模式＊＊模式以产定销以销定产设计并建造产品风险较大寻找客户锁定目标客户群根据需求设计并建造产品真正做到“适销对路”从源头上保证项目成功运作根据公司对项项目目标客户户及其需求倾倾向所做的精精确分析，对对市场发展趋趋势结合项目目地块所处区区域客观综合合研判，我们们认为本项目目的最终定位位应是：高档精品住宅宅+产权式商务酒酒店+特色商业产品定位位打造高高档精精品住住宅，，即主主力面面积为为180平方米米左右右的三三房二二厅，，辅以以西向向300平方米米左右右的四四房三三厅加加保姆姆房洗洗衣房房的观观景豪豪宅强调以以人为为本的的居住住舒适适性，，建筑筑面积积的大大小并并非衡衡量居居住空空间豪豪华的的唯一一标准准。强调人人际沟沟通的的便捷捷性，，设置置多重重公共共交流流、活活动空空间。。强调业业主生生活空空间私私密性性。强调景景观的的均好好性，，力求求户户户临江江面水水。强调公公共部部位的的品质质感与与豪华华性，，立面面的石石材化化、、建材材的高高档化化都能能给予予业主主真材材实料料、气气派过过人的的奢华华体验验。住宅部部分豪宅定定位的的分析析豪宅的的一般般定义义：建建造在在具有有唯一一性、、地标标性地地块上上，建建筑面面积普普遍在在400平方米米左右右，兼兼具空空间的的奢华华性和和功能能的多多样性性。本项目不不具备备打造造豪宅宅的理理由本区域域的江江景优优势并并不突突出，，也没没有深深厚的的人文文历史史底蕴蕴，周周边环环境还还有待待于进进一步步改善善，也也不是是浦东东的地地标位位置，，亦非非传统统豪宅宅区域域，所所以认认同度度和美美誉度度一般般，不不具备备打造造顶级级豪宅宅的基基础；；从市市场场销销售售情情况况来来看看，，滨滨江江豪豪宅宅的的市市场场存存量量较较为为可可观观且且去去化化速速度度普普遍遍较较为为缓缓慢慢，，二二手手市市场场的的换换手手率率很很低低，，租租售售皆皆不不活活跃跃；；豪宅宅的的入入住住率率普普遍遍较较低低，，投投资资客客户户更更偏偏爱爱低低总总价价能能快快速速变变现现的的房房地地产产投投资资产产品品，，而而豪豪宅宅的的高高总总价价势势必必会会阻阻碍碍大大批批投投资资客客户户；；从产品品规划划来说说，住住宅、、商业业及办办公的的混合合型物物业不不利于于塑造造项目目顶级级豪宅宅的形形象，，而且且产品品本身身的客客观条条件也也不具具备打打造豪豪宅的的先天天条件件。打造办公型产权权式商务酒酒店，即主力面面积50平方米左右右的酒店标标房，辅以以80平方米左右右的酒店套套房预计到07年前后办公公楼供应量量将大幅增增加，由目目前供不应应求向买方方市场转变变，而且塘塘桥地区又又非传统意意义的办公公聚集区，，单纯定位位为办公楼楼，去化速速度难以保保证，抗风风险能力较较差；目前浦东泛泛陆家嘴地地区的小户户型酒店式式物业销售售形式均较较为理想；；产权酒店可可完全可实实现办公功功能，并能能抢占世博博会的先机机；可根据市场场销售情况况及资金压压力灵活决决定是变现现出售还是是作为企业业资产经营营管理；办公部分根据市场调调研分析，，本项目商商业具有以以下特点：：可辐射区人人气不足；；缺乏原生商商业氛围；；将面临区域域性商业中中心（如:浦东八百伴伴等）的强强势辐射；；过多的商业业将直接影影响高档精精品楼盘的的档次。结论一：受周边商业业规划情况况和项目常常住人口、、途径人流流量限制，，本项目商商业难以形成区域域性集中商商业规模；；结论二：满足社区内内消费需求求的商业是是必须的；；结论三：本项目商业业级别只适适合定位为为：酒店及社区区配套商业业，主要是面面向小区业主服务。。商业部分销售时机与与条件篇销售时机:2007年3-5月上海楼市今今年下半年年以来一直直处于下行行通道,预计该趋势势将持续至至2007年初,而此后楼市市有望出现现上行拐点点理由3-5月历来为房房产销售旺旺季，顺势势入市将会会带来比较较好的销售售业绩根据“体验验式营销””所需要的的销售条件件，07年3~5月是比较现现实的销售售时点预计届时项项目周边环环境有望借借助“世博博”规划有有所改变，，有望给目目标客户良良好的视觉觉感觉建议具备的的销售条件件样板房装修修布置完毕毕景观样板段段及看房通通道完工大堂装修布布置完毕空中会所投投入使用售楼处投入入使用工程主体结结构封顶，，外立面开开始装饰虽然根据上上海市相关关规定，只只要主体工工程完成三三分之二以以上即具备备预售条件件。但＊＊＊公司建议议在具备如如下体验式式营销的销销售条件之之后进行销销售，才能能以最快的的销售速度度实现最高高的销售利利润。产品研究篇篇房型方案存存在的问题题经过对项目目房型方案案初步研究究，四种户户型普遍存存在以下问问题：国际高档档住宅发发展趋势势建筑设计计模块化化户型设计计人性化化卧室设计计套房化化立面设计计石材化化室内动线线合理化化住宅设计计五大趋趋势本案面临临的六大大难题如何解决决这六大大难题成成为本项项目建立立高档社社区成败败的关键键，在项项目先天天条件已已经确定定的前提提下，我我司认为为可以从从产品定位位与产品细部部研究入手，达达到弱化化甚至解解决这些些难题的的目的，，从而为为成功操操作本项项目扫清清障碍。。在以下的的篇幅中中，我司司就产品品细部问问题提一一些初步步建议。。一、如何何体现社社区景观观均好性性的问题题三、如何何解决高高、低区区住宅价价差可能能过大的的问题四、如何何从细节节入手打打造高档精品品住宅二、如何何体现小小面宽、、大进深深户型设设计人性性化、个个性化的的问题五、如何何弱化项项目住宅宅部分与与办公部部分相互互影响的的问题六、如何何协调高高档住宅宅社区与与商业相相融合的的问题关于住宅宅部分建建议建筑造型型研究建议对现现有建筑筑单体设设计方案案作小幅幅调整，，打破平平板式布布局造型型，使每每幢建筑筑呈阶梯梯形平面面分布，，相邻两两户形成成小错位位布局。。如此，，不仅可可以丰富富外立面面形式，，更能解解决使每每个中高高层单元元户内直直接观赏赏江景的的问题，，将滨江江优势发发挥到极极致。在在建筑面面宽、进进深按现现有设计计方案基基本不变变的前提提下，阶阶梯形平平面分布布还为户户型优化化提供了了技术支支持。(右图为错错位式布布局示意意图）社区景观观研究景观上建建议以室室外景观观游泳池池为中心心，以流流水、跌跌水、喷喷泉、瀑瀑布等活活水为脉脉，以木木质平台台、桥、、曲折连连廊将““景观游游泳池””与“活活水系””连为一一体，同同时结合合坡地自自然景观观，以四四季不同同全冠花花木打造造静逸深深幽、私私密尊贵贵的生活活氛围。。（如下示示意图所所示）同时，室室外景观观游泳池池结合会会所室内内恒温游游泳池，，打造“双重游游泳池””概念，让让居住者者真正感感受非同同一般的的舒适、、大气享享受。底层住户户可以通通过室外外沿伸平平台与水水亲密接接触，充充分满足足人的亲亲水本性性。室外景观观游泳池池示意图图室外游泳泳池外围围活水景景观示意意图阳台与水相临临景观示意图图将项目现有房房型图存在的的问题进行总总结，得出以以下几点共性性：各房型布局不合理，带套内卫生间的卧室数量普遍偏少；各房型人流动线不理想，餐厅、客厅以及卧室之间的关系混乱；房型缺乏特色，特别是厨房、卫生间的位置排布有待进一步改进；A1、A4豪华房型存在暗卫，严重影响了档次及品味；各房型对江景以及北面景观的优势利用不足；主力房型面积以及每个层面各房型面积分布有待根据市场认知情况进行调整。针对以上种种种问题，我们们提出两种解解决方案：方案A：在标准层面积积分布不变的的基础上，对对每层四种户户型分别进行行优化调整。。以一种户型型设为一个单单元来比示，，A1单元不动，其其余3个单元依次向向北移动1m左右，每栋建建筑平面呈阶阶梯形分布（（可参照上页页建筑错位式式布局示意图图）。如此，不仅增增强了每个户户型对江景以以及陆家嘴风风景的优势利利用，而且可可以通过在建建筑北面增加加弧形观景阳阳台，大胆将将客厅布置在在景观最好的的北面，带套套内卫生间的的卧室布置在在各户型南面面。在户型的的设计上强调调舒适性、人人性化以及个个性化，比如如在主卧卫生生间设置下沉沉式浴缸，北北面挑空观景景阳台向内延延伸1.5m左右等等。（如下图所示示）方案B：建议每个层面面分布五套房房型，每套面面积在180㎡左右，其中将将景观优势好好的西面一套套单独设为一一个单元，8层以上设计成成350㎡左右的豪华复复式户型，电电梯直接入户户；其余4户分两个电梯梯厅入户。以以一个户型为为一个单元示示意，5个单元依次向向北移动1m左右，建筑平平面呈阶梯形形分布。各户型北面增增加弧形观景景阳台，将客客厅布置在景景观最好的北北面，带套内内卫生间的两两个卧室布置置在各户型南南面。同时在在各户型设计计中强调舒适适性、个性化化，在主卧套套内卫生间设设置下沉式观观景浴缸以及及在局部房间间设置大挑窗窗以增大景观观视野和采光光面等等。图三：下沉式式浴缸大堂建议对大堂的处理理，建议摒弃弃传统一味追追求面积与挑挑高的做法，，充分利用底底层空间格局局与变化，打打造出“多重重空间”组合合的概念，即即底层大堂由由门厅、公共共大厅、单元元大堂、电梯梯厅、过道五五部分相对独独立的空间组组成。人流动线分布布图：室外门厅

公共大厅

单元大堂

过道

电梯厅

通过人工布局局打造“双重大堂””，即“公共大大堂”与相对对私密的“单单元大堂”双双重大堂空间间。第一重“公共大堂””追求豪华、气气派，是主人人尊贵身份地地位的象征，，建议公共大大堂开间不低低于20m，挑高不低于8m，地面分层铺设设大理石花纹纹，墙面以24K金箔装饰，顶顶部中央挂大大型水晶装饰饰吊灯，充分分营造出富丽丽堂皇的豪华华氛围。（如下示意图图所示）图一：大堂示示意图图二：金箔墙墙面示意图图三：大堂人人口示意图图四：大堂灯灯饰示意图图一图二图三图四第二重“单元大堂””是相对私密密的会客、、休闲空间间，内设控控台接待区区、休闲洽洽谈区以及及通道区域域，单元大大堂整体装装修风格豪豪华、温馨馨，内部装装饰结合景景观水景墙墙、喷泉假假山水池以以及室内绿绿化，使主主人在会客客的同时，，可以充分分享受室内内室外双重重景观。图一：单元元大堂示意意图图图二：：接待区示示意图图三：水景景墙示意图图图图四：休休闲区示意意图图一图二图三图四电梯厅地面以及墙墙壁建议用用进口大理理石进行包包装，配以以暖色灯光光，使整个个电梯厅呈呈现豪华、、气派，提提升整个社社区的品质质与档次。。电梯建议议采用永大大日立或同同档次高速速电梯。（如下示意意图）过道的装修风格格是大堂风风格的延续续，在局部部点缀一些些室内花池池、矮柜以以及装饰小小品等元素素（如如下下示示意意图图））。建筑筑外外立立面面建建议议目前前国国际际高高端端精精品品住住宅宅外外立立面面的的处处理理不不外外乎乎以以下下几几种种方方式式：：石石材材+面砖砖、、石石材材+高级级涂涂料料、、石石材材+铝塑塑板板以以及及全全石石材材贴贴面面。。色色调调以以沉沉稳稳、、内内敛敛的的中中性性色色调调为为主主。。结结合合本本项项目目““高高档档精精品品住住宅宅””定定位位，，建建议议本本案案外外立立面面全全部部以以石石材材贴贴面面的的方方式式进进行行处处理理，，分分二二段段式式进进行行，，其其中中底底部部石石材材色色调调偏偏重重，，往往上上部部分分石石材材色色调调相相对对明明亮亮一一些些。。外外立立面面整整体体感感觉觉沉沉稳稳而而不不乏乏大大气气，，打打造造本本案案特特色色。。色彩彩概概念念提提示示装修修方方面面研研究究为了了符符合合目目标标客客户户需需要要、、提提升升项项目目档档次次、、树树立立品品牌牌以以及及迎迎合合市市场场动动态态，，建建议议本本项项目目以以“精装装修””房推向向市场场。门窗：：建议采采用铝铝合金金烤漆漆门窗窗，比比利时时格拉拉威泊泊尔或或同档档次中中空玻玻璃，，意大大利阿阿鲁克克（ALUK）或同档档次门门窗五五金。。阳台：：建议地地面采采用花花岗岩岩，玻玻璃金金属栏栏杆。。门扇和和窗栏栏：进户门门建议议用德德国NOBLESSE或同档档次手手工雕雕花铜铜门，，其余余为实实木门门和实实木窗窗套。。室内楼楼梯：建议采采用金金属栏栏杆、、实木木扶手手以及及大理理石踏踏步。。空调：：日本大大金或或同档档次户户式中中央空空调。。厨房：：墙地面面建议议采用用大理理石，，采用用德国国博得得宝（（POGGCNPOHI）或同档档次厨厨具。。卫生间间：墙地面面采用用大理理石、、金属属吊顶顶，卫卫生洁洁具采采用德德国VILLEROY﹠﹠BOCH洁具及及DORNBRACHT龙头。。墙地面面及吊吊顶：：建议采采用轻轻钢龙龙骨石石膏板板吊顶顶，高高级内内墙胶胶漆，，高级级实木木复合合地板板或大大理石石地坪坪。智能安安保系系统建建议建议一一：建建议采采用最最新的的指纹纹识别别系统统包括括指纹纹电梯梯控制制系统统和指指纹门门锁建议二二：安安装访访客彩彩色可可视对对讲系系统，，建议议采用用著名名西班班牙品品牌FERMAX或同级级品；；建议三三：建建议安安装周周界报报警、、电视视监控控、电电子巡巡更、、门禁禁系统统以及及自动动报警警系统统。建议四四：建建议社社区配配备中中央净净水处处理系系统以以及三三表合合一的的远程程抄表表系统统。会所建议建议本项目目打造“双重会所所”——社区配套会会所以及空空中会所，，为客户提提供多重交交流、休闲闲空间和平平台，充分分展现社区区以人为本本的特性。。功能定位社区配套会所（可考虑对外开放）恒温游泳池高档酒吧健身房Spa精品超市壁球室空中会所（仅对小区业主开放）咖啡吧红酒吧阅览室上右图：会会所餐厅示示意图下左左图：会所所酒吧示意意图下右右图：会所所入口示意意图社区配套会会所设置在产权权式酒店的的底层，将将其打造成成豪华生活活会所，内内设可对外外开放的恒恒温游泳池池、中西餐餐厅、咖啡啡吧、健身身房、以及及精品超市市等生活娱娱乐设施。。空中会所建议设置在在观景位置置最佳的住住宅顶层，，面积设置置在500㎡左右，业主主通过外外部观光电电梯直接进进入空中会会所，江景景、外滩及及陆家嘴风风景尽收眼眼底，真正正让每一位位业主可以以充分分享享到滨江景景观，提升升整个社区区的档次。。同时这里里也是业主主之间、业业主与客人人交流的空空间，一边边品着红酒酒、一边是是无限的美美景，无疑疑这里就是是人间天堂堂。（空空中中会会所所示示意意图图））关于于办办公公部部分分建建议议对于本项目办办公性质的建建筑建议包装装成产权式酒店推向市场，主主力户型以50㎡左右的小户型型为主，套房房面积控制在在80㎡左右。内设中中庭，将绿色色植物引入室室内，力争在在每个层面设设立公共休闲闲观景空间。。大堂以五星星级酒店的标标准来进行打打造，以进一一步提升产权权式酒店的品品质。大堂示意图中庭示意图商业规模研究究商业规模参照照①---商业区级次与与结构模型基本要数市级中心商业区区域性商业区居住区配套商业新城商业中心规模30万㎡以上10万㎡以上1万㎡左右12万㎡以上区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务聚集地、公共交通集散地周边居民聚居区及附近区域城市规划的新城中心商业区交流量日人流量50万以上日人流量25万以上日人流量2万左右日人流量25万以上核心客户群区域内与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟及途经消费者车程30分钟内居民本项目适合商商业规模从本项目的区区位特征、客客流量和未来来可能吸引的的核心客户来来看，本项目目只具备形成居住区配配套商业的条条件，不同的的居住区配套套商业由于其其辐射人群较较固定（步行15分钟及途径消消费者），其其商业规模通通常占整体规规模的2.8%左右，根据人人口密度约有不不同。结合本本项目来看，，商业规模约约为2500㎡。商业规模研究究关于商业部分分建议商业规模研究究商业规模参照照②---赫夫商圈研究究模型销售额=购物概率×人口×人均零售开支支商业面积=销售额÷单位面积营业业额人均零售开支支取5280.23元（数据来源：：仲量联行报报告）平均每平米营营业额取1454元/月（数据来源：：仲量联行报报告）特殊品选购品便利品主要交易地带次要交易地带边际交易地带商业规模研究商圈人（2010年年底预计人口）购物概率（按区域远近调整系数）购物人流销售额（人均零售开支取5280.23元）商业面积（每㎡营业额取1454元/月）主要交易地带本地区600093%5580294636831688.7㎡次要交易地带塘桥区域27万2%5400285132421634.2㎡边际交易地带浦东新区180万0.1%18009504414544.7㎡总计﹍﹍12780674813393867.6㎡潜在交易区域域根据赫夫商圈圈研究模型推推知本项目商商业规模为3800㎡左右注：公共服务务设施控制指指标(㎡/千人)

居住区小区组团建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积总指标1668～3293(2228～4213)2172～5559(2762～6329)968～2397(1338～2977)1091～3835(1491～4585)362～856(703～1356)488～1058(868～1578)其中教育600～12001000～2400330～1200708～2400160～400300～500医疗卫生(含医院)78～198(178～398)138～378(298～548)38～9878～2286～2012～40文体125～245225～64545～7565～10518～2440～60商业服务708～910600～940450～570100～600150～370100～400社区服务59～46476～66859～29276～32819～3216～28金融邮电(含银行、邮电局)20～30(60～80)25～5016～2222～34----市政公用(含居民存车处)40～150(460～820)70～360(500～960)30～140(400～720)50～140(450～760)9～10(350～510)20～30(400～550)行政管理其它46～9637～72--------根据城市规划划指标研究，，本项目服务务于社区内居居民的商业规规模为3500㎡左右商业规模研究究商业规模参照照③---根据城市规划划指标研究模模型本项目建筑面面积90254.4㎡（住宅+产权式酒店）），按每100㎡有7人计算，预计计居民约6317.8人，属于小区区级别；按小区级别规规划指标（下下表所示），，商业面积应应控制在：450-570㎡/千人×6.3178千人=2843.1-3601.1㎡之间商业规模研究究商业规模研究究商业总体规模模建议参照一：根据商业区级级次与结构模模型推知商业业规模约为2500㎡参照二：根据赫夫商圈圈研究模型推推知商业规模模约为3800㎡参照三：根据城市规划划指标研究模模型推知商业业规模约为3500㎡建议本项目商商业总体规模模在3500㎡左右，可以根根据实际情况况上下浮动500㎡商业规模研究究通过构建商