上海某高端项目前期定位报告汇报稿

城开/上海**前期定位报告（汇报稿）E-HOUSECHINA/200903市中心高端住宅的“外溢理论”郊区资源型别墅客户“进城理论”项目自身的高端机会点挖掘高档住宅市场研究报告目录框架市场成交分析未来供应分析总结与启示1高档住宅宏观市场分析高档住宅市场特征分析分布特征总价特征产品特征总结与启示城市高端公寓客户需求方向研究区域公寓客户衍变方向研究城市低密度客户需求方向研究浦东星河湾竞争分析大华清水湾竞争分析仁恒河滨城案例分析上海滩花园案例分析竞品及典型案例分析2项目定位物业初步建议6本项目地块分析与C街坊物业选型案例产品分析与产品建议备选方案建议客户专题研究3高端住宅区域发展研究4项目总体定位背景研究项目定位推导方案一：高密度公寓社区方案二：低密度别墅社区方案三：混合型社区项目市场定位研究5高档住宅市场研究高端住宅宏观市场分析高端住宅市场特征分析高档住宅宏观市场分析/总结上海高端公寓主要集中在内环内的核心地段，中环附近逐步崛起上海市以内环内的稀缺地段作为卖点的豪宅还是主流，随着城市的逐级内扩，也有部分中环附近的区域按照整体区域豪宅化的开发思路，经过多年的耕耘，也逐步跻身上海市豪宅之林。随着更多豪宅区域的崛起，三房和四房将成为上海高端公寓市场的绝对主力上海高端公寓市场受到宏观经济的影响较小，并表现出良好的抗跌性上海高端公寓市场的份额在2008年稳步提升，成交的单价也明显的提升，受到宏观经济的影响较小，表现出良好的抗跌性。124稀缺地段项目逐渐减少，中环线附近的成长型豪宅区域成为未来豪宅的集中供应区2009年的市场供应主要以内环内的稀缺项目为主，中长期的供应将会出现部分中环附近的高端项目（例如：新江湾城），更多的非传统区域将会逐步面市，接受市场的考验。3预估未来450万以上的高端公寓市场将会处于供求基本平衡状态其中450-750万和1000万级豪宅市场较为健康，供需平衡；750-1000万级公寓供应较少，成交量也一般，需要一定的市场培养，才能让夹心层总价段的公寓得到市场的认可。5高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1在经济风暴影响下，上海高端公寓市场的比重进一步提升，表现出较好的市场抗跌性。2005年2006年2007年2008年商品公寓住宅成交量1401421013328297175633707473140套总价450万以上成交量357686345035541478449089450万以上比重占总量比重2.39%2.08%2.59%5.04%2008年受到宏观经济的影响，450万以上的高端公寓的年均成交量依旧维持在45万平方米左右；单套总价在450万以上的住宅比重呈现逐年提升的趋势，中高端公寓市场受到宏观经济的影响较小，在2008年达到5.04%；在450万－750万总价段的公寓成交比重一直保持在60％上下，成为中高端公寓市场的中坚力量；×数据来源：易居（中国）CRIC2005-2008年上海公寓市场成交数据（单位：平方米）2008年上海市场总价450万以上公寓市场成交结构（按总价段分）高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1高端公寓的单价也未收到宏观经济的影响，表现出较好的增值和保值性；基本保持了价格稳步上扬的态势，尤其是1000万以上的公寓市场单价上升幅度最明显。三个总价段的价格梯度明显，均价分别在2万/平方米，3万/平方米，5万/平方米左右浮动；1000万以上的顶级豪宅08年价格呈现大幅反弹趋势，由于此类产品市场容量非常有限，其价格的走势表现非常坚挺；1000万以下各价格段成交均价在07年的基础上保持稳步攀升的格局，显示这部分高端项目价格受整体宏观调控的影响很小；上海市场450万以上高端公寓成交均价走势单位：元/平方米高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1成交套数并未受到宏观经济影响，维持在了较为稳定的高位，其成交面积250平方以下为高端公寓为主，250-350平方米次之。面积段/总价段450万-750万750万-1000万大于1000万合计2007年2008年2007年2008年2007年2008年2007年2008年小于180㎡616118219554436391280180㎡-250㎡5944322521193291878642250㎡-350㎡2811008458226157591315350㎡-500㎡293212664011645500㎡-800㎡1050587647合计1512171738123438633822882289上海市450万以上级的公寓年成交套数基本稳定，高端公寓市场受到宏观经济面的影响较小，市场较为健康，并未出现大起大落的局面。350平方米以下户型的成交比例始终维持在九成以上，并有进一步提升的趋势；2008年450万－750万总价段中，180平方米以下面积段成交量同比大幅增加，递增近100％，平均价格的上升导致较小面积户型总价段明显上移；750万－1000万总价段中，原来180㎡-250㎡面积段成交量一枝独秀情况发生改变，该总价段中各面积分布的需求量逐步趋于平衡；1000万以上总价段中各面积段成交比重变化最小，显示顶级高端豪宅部分的需求稳定，变化最小。×数据来源：易居（中国）CRIC2008年上海市场总价450万以上级公寓市场成交结构（按面积段分）单位：套高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1上海市高端公寓市场的主力成交房型为三房和四房，房型的成交结构也较为稳定，二房和复式房源的比例也较为固定，并未呈现大起大落的趋势。450-750万元750-1000万元1000万元以上×数据来源：易居（中国）CRIC两房产品是一种较为边缘的豪宅产品，仅在450到750万元价位段占到接近五分之一；三房和四房在各个总价段上依旧是比重最大的户型，其中，总价段在450万－750万之间的三房和四房成交所占总量的比重高达达86％；由于2008年豪宅成交单价稳步提升的影响，更多的三房和四房迈入千万豪宅的级别，总价段在1000万以上的豪宅中三房和四房的比重也达到了接近64%的水平；二房和复式房源在各个总价段均保持一个较为固定的比例，约在7%左右，可见房间的多少并不是制约豪华舒适性的必要因素。2008年上海市场总价450万以上市场成交结构（按房型分）单位：套高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1按板块来分，传统高端板块聚集的静安、长宁、卢湾、徐汇和浦东依旧为上海市高端公寓市场的集中成交区域，市场的认可度较高。2008年上海市场总价450万以上市场成交结构（按板块分）世纪公园板块、龙华板块、古北虹桥板块、静安板块淮海路板块成为2008年成交的集中板块；由于并未有新盘推出或大量的成交，传统的内长宁板块和陆家嘴板块并未跻身前五的行列；各板块成交分布逐步从传统市中心往中环方向延伸，龙华、古美、万里等板块在逐渐的崛起，尤其以尚海湾和百汇园为代表的龙华板块的崛起势头尤为明显；×数据来源：易居（中国）CRIC单位：套高档住宅宏观市场分析/市场成交分析12008年伴随着上海豪宅市场的成交价格的进一步提升，成交面积在各个总价段都呈现了一定幅度的下滑，尤其以750-1000万元总价段的高端公寓为代表。板块450万-750万750万-1000万1000万-1500万08年07年08年07年08年07年古北、虹桥板块169240213241239310龙华板块187198243296341439内长宁板块154203264251289289内徐汇板块179189214226301326世纪公园板块160249232463274487加权平均值（平方米）1702162332952893702008年上海市热点豪宅板块的主力成交面积（单位：平方米）×数据来源：易居（中国）CRIC各总价段中，套均成交面积均呈现下移的趋势，各板块中，世纪公园板块套均成面积的下移幅度最大，显示其价格涨幅明显；450万－750万总价段中，套均面积区间成交重心从200－240平方米下移到160－180平方米，750万－1000万总价段的套均面积区间重心从240－300平方米下移到220－260平方米；区域项目已推销售面积已售面积目前存量预计再推案未来总供应浦东

财富海景花园123,487105,26218,225018,225仁恒河滨城222,214147,27274,94211,13286,074盛大金磐花园43,16641,3431,82301,823世茂滨江花园119,01726,71194,668094,668汤臣一品大厦91,2762,77188,50523,724112,229卢湾

翠湖天地嘉苑52,87624,21428,66287,124115,786淡水湾花园18,9479,4159,53209,532虹口白金湾府邸34,0007,76026,240026,240徐汇

汇峰鼎园25,4849,01216,472016,472尚海湾豪庭164,36085,93878,422259,023337,445百汇园71,40028,20043,200198,000241,200长宁

御翠豪庭116,93469,60747,327102,317149,644虹康古北苑17,8307,16810,6629,29319,955新虹桥绿景园23,45022,5119390939黄埔

黄浦新苑二期17,8198,9468,87308,873老西门公馆11,9769,2372,73923,88126,620上海滩花园21,68813,7567,93207,932嘉利浦江公馆30,0734,07925,994025,994静安

静安豪景苑7,6797,5391408,9009,040君御豪庭43,66823,14620,52223,54544,067泰府名邸50,85924,75526,10429,62855,732远中风华园28,65222,7565,89624,89430,790普陀中环凯旋公寓51,94134,12117,820108,323126,143合计——1,388,796735,519655,639909,7841,565,423高档住宅宅宏观市市场分析析/未来供应应分析浦东、卢卢湾、徐徐汇、长长宁、黄黄埔和静静安是上上海市高高端公寓寓的集中中区域，，其未来来的市场场供应量量也较为为集中。。2008年上海市市主要已已开盘高高端公寓寓的市场场存量和和未来供供应表×数据来源源：易居居（中国国）CRIC1高档住宅宅宏观市市场分析析/未来供应分析析项目名称区域板块环线开盘日期总建筑面积(㎡)总价在450万－750万规模（预估㎡）总价在750万－1000万规模（预估㎡）总价在1000万以上规模（预估㎡）装修状况容积率上海星河湾浦东世纪公园板块内环内2009年8月2900001000020000060000全装修;1.8新华路一号长宁内长宁板块内中环2009年5月19169

19169

毛坯;2浅水湾恺悦花园普陀内普陀板块内环内2009年5月11000070000

毛坯;2.8新天地芙蓉江住宅项目长宁天山板块内中环2009年5月12506036000

毛坯;2.54天安豪园闵行金虹桥板块中外环2009年8月47000010000030000

全装修;1.3鹏利海景公寓浦东陆家嘴板块内环内2009年9月98000

1800080000全装修;4宏惠花苑二期虹口北外滩板块内环内2009年12月3655920000

毛坯;3.12外滩黄浦湾黄浦豫园板块内环内2009年12月2073908000020000

毛坯;3.27华丽家族·俊庭卢湾打浦桥板块内环内2009年12月750006500010000

毛坯;3.75香港名都黄浦豫园板块内环内2009年12月25000500020000

毛坯;4陆家嘴中央公寓二、三期浦东世纪公园板块内环内2010年9月220000130000

毛坯;2东方海外卢湾淮海路板块内环内2010年11月105000

3000075000

大华清水湾三期普陀内普陀板块内环内

2010年100000

100000

2合计

516000447169215000

×数据来源：易易居（中国））CRIC×注:以上楼盘由于于尚未公布具具体的产品细细节，因此其其总价段供应应规模统计以以该地段同档档次或已开发发的项目作为为参考而预估估，与最终实实际规模有一一定的出入，，仅供参考。。上海市主要即即将上市的高高端公寓未来来供应预估表表2009年将面市的高高端公寓项目目有9个，主要以内内环内的核心心地段为卖点点的传统高端端公寓项目。。1高档住宅宏观观市场分析/未来供应分析析×数据来源：易易居（中国））CRIC×注:以上楼盘由于于尚未公布具具体的产品细细节，因此其其总价段供应应规模统计以以该地段同档档次或已开发发的项目作为为参考而预估估，与最终实实际规模有一一定的出入，，仅供参考。。上海市尚未开开发的地块情情况（楼板价价高于10000元/平方米）土地名称区域板块土地属性土地现状总建筑面积(平方米)容积率成交日期开发商总价在450万－750万规模（预估㎡）总价在750万－1000万规模（预估㎡）2007年16号公告虹口区广中路600号地块虹口凉城板块住宅;部分开工97136.162.642008-01-24上海宝炫置业有限公司40000

杨浦区2007年1号公告新江湾城D1地块杨浦新江湾城板块住宅;部分开工1007321.72007-06-23绿城房地产集团有限公司50000300002007年13号公告闸北区309街坊32丘地块闸北大宁板块住宅;部分开工3391022007-12-31上海北方城市发展投资有限公司33000

2007年13号公告卢湾区第104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块卢湾滨江板块住宅;办公;商业（商服）;全部开工21748842007-12-31上海绿地(集团)有限公司

120000闸北区B1及B2闸北不夜城板块住宅;办公;商业（商服）;全部开工1849832.82007-11-08上海中海房地产有限公司70000

2008年32号公告上海市闸北区295街坊26丘地块闸北大宁板块住宅;其他;未开工-土地平整102499.422008-11-06上海城建置业发展有限公司40000

2008年15号公告长宁区新泾镇240街坊地块长宁北新泾板块住宅;未开工-土地平整13599.612008-08-27上海百仕达地产有限公司

130002007年9号公告杨浦区新江湾城D3地块杨浦新江湾城板块住宅;未开工-土地平整650501.22007-11-08上海仁恒房地产有限公司

30000合计

233000193000由于没有内环环内核心地段段的土地，经经过筛选后的的尚未开发土土地未来开发发的公寓的总总价主要集中中在450-1000万元间，其中中的新江湾城城将会是整体体开发型的豪豪宅聚集区域域。1高档住宅宏观观市场分析/未来供应分析析×数据来源：易易居（中国））CRIC×注:以上楼盘由于于尚未公布具具体的产品细细节，因此其其总价段供应应规模统计以以该地段同档档次或已开发发的项目作为为参考而预估估，与最终实实际规模有一一定的出入，，仅供参考。。上海市主要即即将上市的高高端公寓未来来供应预估表表（按年份分分）上海市高端公公寓市场的供供应基本稳定定，供需也基基本处于一个个较为健康的的水平，并不不会出现严重重的供过于求求的局面。类别2009201020112012合计450-750750-10001000以上450-750750-10001000以上450-750750-10001000以上450-750750-10001000以上已开盘项目市场存量（㎡）200,60145,86070,412115,58140,63738,92791,94727,85032,37537,46410,35322,375734,382即将开盘项目（㎡）62,00050,000—219,00099,16920,000130,000109,00095,00060,00060,00080,000984,169土地储备项目（㎡）——————110,00075,000—90,00055,000—330,000合计（㎡）262,60195,86070,412334,581139,80658,927331,947211,850127,375187,464125,353102,375—合计（㎡）428,273533,314671,172415,192—随着全球经济济的逐渐好转转和土地储备备时间的限制制，高端项目目将会在2010年和2011年集中上市，，其中主要以以450-750万元/套的高端公寓寓为主。450万以上级公寓寓，2007年成交54.1万套，2008年成交44.9万套，上海市市场对于高端端公寓的市场场需求基本处处于一个比较较稳定的水平平；上海市未来四四年的高端公公寓市场供应应结构也基本本维持在40-60万套/年，高端公寓寓市场较为健健康，供需基基本处于平成成状态；1高档住宅宏观观市场分析/未来供应分析析×数据来源：易易居（中国））CRIC×注:以上楼盘由于于尚未公布具具体的产品细细节，因此其其总价段供应应规模统计以以该地段同档档次或已开发发的项目作为为参考而预估估，与最终实实际规模有一一定的出入，，仅供参考。。上海市主要要即将上市市的高端公公寓未来供供应预估表表（按总价价段分）上海市高端端公寓市场场未来的主主力供应集集中在总价价段450-750万元级别，，体量较大大。门类450-750万750-1000万1000万以上合计200920102011201220092010201120122009201020112012已开盘项目市场存量（㎡）200,601115,58191,94737,46445,86040,63727,85010,35370,41238,92732,37522,375734,382即将开盘项目（㎡）62,000219,000130,00060,00050,00099,169109,00060,000—20,00095,00080,000984,169土地储备项目（㎡）——110,00090,000——75,00055,000————330,000合计（㎡）262,601334,581331,947187,46495,860139,806211,850125,35370,41258,927127,375102,375—合计（㎡）1116,593572,869359,0891高档住宅宏宏观市场分分析/未来供应分分析1上海市450-750万级的高端端公寓市场场最为健康康，供需两两旺，1000万以上的公公寓次之，，750-1000万级的高端端公寓存在在一定的供供过于求，，需要大力力度的市场场引导。要消化未来来四年高端端公寓的市市场供应，，预估450-750万和1000万级别公寓寓的去化周周期将在3-4年间；750-1000万级别公寓寓的去化周周期将会在在7-8年间；450万-750万级高端公公寓的市场场供应量虽虽然非常巨巨大，其市市场需求也也相对旺盛盛，供需两两旺的局面面短期不会会改变；750-1000万级的高端端公寓市场场需求相对对稳定在10-20%之间，鉴于于未来的市市场供应量量将会达到到28%，其未来的的市场竞争争相对激烈烈，并存在在供过于求求的局面；；1000万以上级高高端公寓市市场也较为为健康，供供求基本平平衡；×数据来源：：易居（中中国）CRIC上海市场总总价450万以上市场场成交结构构（按总价价段分）高档住宅市市场特征分分析/分布特征1.汤臣一品2.财富海景3.盛大金磐4.世茂滨江5.仁恒河滨城城6.翠湖天地7.淡水湾花园园8.白金湾府邸邸9.汇峰鼎园10.尚海湾豪庭11.百汇园12.御翠豪庭13.新虹桥绿景园园14.黄埔新苑15.老西门公馆16.上海滩花园17.嘉利浦江公馆馆18.静安豪景苑19.君御豪庭20.泰府名邸21.远中风华园22.中环凯旋宫23.新虹桥绿景园园1245367891011121314151617181920212223内环内依旧是是上海豪宅最最为集中的区区域，随着城城市的逐级外外扩，在长宁宁和徐汇的中中环线附近涌涌现了部分豪豪宅项目，并并呈现片区式式开发的态势势，新的豪宅宅聚集区正在在崛起。2高端公寓豪宅浦东、徐汇、、长宁、静安安等为传统的的豪宅聚集区区域，市场供供应比重也较较大，其中，，浦东、卢湾湾、长宁、黄黄埔和静安的的供需较为平平衡，市场需需求旺盛，新新兴的板块区区域的大体量量的项目去化化需要一定的的引导周期。。高档住宅市场场特征分析/分布特征×数据来源：易易居（中国））CRIC上海市代表型型豪宅市场供供应面积比例例上海市代表型型豪宅市场成成交面积比例例2标签：入门级级豪宅，新兴兴豪宅区域逐逐步崛起的先先期导入产品品。上海市高端公公寓市场主要要以450-750万/套为主，达到到供应的60%，这也与上海海市高端公寓寓的成交结构构相同；新兴的豪宅区区域成为450-750万级高端公寓寓的集中供应应区域，尤其其以徐汇的龙龙华板块为代代表，尚海湾湾和百汇园后后期将会有大大量的高端公公寓推向市场场；450-750万1000万以上750-1000万标签：夹心层层、培养期各大区域的750-1000万级的高端公公寓都有一定定体量的供应应，并没有严严格的集中区区域特征，是是市场上供应应较少的一个个夹心层总价价范围，处于于市场导入盲盲点的总价段段；市场需求量需需要一定的引引导，和新兴兴的高端公寓寓区域一样同同样处于培养养期；标签：不可替替代性，包括括了区域的不不可复制性和和产品的独占占性。千万级公寓豪豪宅的区域特特征明显，主主要集中在浦浦东、卢湾等等传统具有景景观和人文卖卖点的高价区区域（如陆家家嘴板块和新新天地板块）），单价较高高，市场影响响力最大；除区域特征，，还有明显的的产品特征，，其他区域的的复式或者大大平层的形式式出现，作为为高端项目的的最高端产品品系列；高档住宅市场场特征分析/价格特征总结结2高档住宅市场场特征分析/产品特征180平方米以下和和180-350平方米成为上上海高端公寓寓的主力面积积段，占到市市场供应的93%以上，大面积积的产品主要要以顶层复式式和平层的形形式出现。面积段（㎡）450-750万750-10001000万以上合计小于180180-250250-350小于180180-250250-350350-500500以上小于180180-250250-350350-500500以上财富海景花园6671205241899536仁恒河滨城50710718229612158117812401016盛大金磐花园2138515693838242世茂滨江花园752219794136242468550汤臣一品大厦15228180翠湖天地嘉苑5119854222327淡水湾花园87234114白金湾府邸20722153427125汇峰鼎园12851179尚海湾豪庭3681506644652686百汇园50171162325249御翠豪庭4421439141371812703虹康古北苑9358106新虹桥绿景园47914151095黄浦新苑二期111111老西门公馆683172上海滩花园12117812158嘉利浦江公馆87234163静安豪景苑48250君御豪庭1975413255泰府名邸2841112289远中风华环凯旋公寓3489341726267215合计2963853133194434329258198121902308936609上海市场总价价450万以市场供应应（2005.1-2009.2）单位：套×注：筛选标准准为仍有未来来具体供应或或大量未成交交的上海豪宅宅项目×数据来源：易易居（中国））CRIC2上海市场总价价450万以市场供应应结构市场供应量随随着面积的放放大而逐步减减少，市场供供应以180平方米以下为为主，达到50%；180-350平方米的面积积段也占到了了44%，大多3R、4R（辅以5R）的房型，充充分体现了高高端公寓项目目的奢华性设设计；通过面积段来来分析，三房房和四房占到到市场供应量量占到绝大多多数，这也与与2008年的主力成交交户型一致；；超大户型的比比重较少，主主要为高端项项目的顶层复复式等定级产产品；高档住宅市场场特征分析/产品特征×数据来源：易易居（中国））CRIC2竞品及典型案案例分析浦东星河湾大华清水湾三三期仁恒河滨城上海滩花园楼盘名称简要说明浦东星河湾位于浦东花木区域，由广东宏宇集团打造，为年内上市的高端住宅项目，住宅开发总体量在29万平方米左右。大华清水湾三期位于普陀苏州河畔，通过其前期开发已经形成良好的市场认知度，三期占据优势位置，将主要发力高端住宅市场。仁恒河滨城位于浦东联洋社区，总占地面积近30万平米，为本市少有的大规模高档公寓社区。仁恒企业自身善于建造高品质精装修住宅的优势在此项目中得以完全发挥，成为本案最大亮点。上海滩花园处于南外滩滨江住宅的核心位置，不可复制的地段因素及文化气息为其最大优势。同时，该案着力通过自身社区内部配套、未来规划宣传弥补旧城区内目前环境较差的不足。我们在本市范范围内选择与与本项目在区区位有一定同同质性的潜在在竞争项目，，进行研究分分析，同时选选择已经面市市的有代表性性的高端案例例进行分析，，为本项目的的核心定位确确立方向。浦东星河河湾|基本情况况地块位置置：东至锦绣绣路，南南至浪水水浜中心心线，西西至中心心河东侧侧，北至至白莲泾泾南侧；；地块资料料：2007年10月，广东东宏宇集集团旗下下北京富富华园房房地产有有限公司司以42.4亿元中标标浦东花花木新民民地块开发背景景：地块占地地37.5公顷，规规划总建建53万平方米米，由星星河湾与与浦东陆陆家嘴集集团共同同参与开开发，星星河湾项项目住宅宅总开发发面积约约29万平方米米。浦东星河河湾1浦东星河河湾|定位与规规划项目点评评：星河湾位位于浦东东核心地地段，紧紧靠内环环线，周周边配套套成熟，，参考广广州、北北京星河河湾已有有的系列列产品，，浦东星星河湾项项目将在在环境设设计上突突出其一一贯的精精致、优优越性，，而在装装修品质质及房型型设计上上产品性性价比突突出的优优势将进进一步得得到延伸伸。浦东星河湾项目地址浦东锦绣路西、白莲泾以南物业类型小高层为主建筑面积290000㎡（星河湾部分）占地面积161000㎡绿化率50%容积率1.8车位配比1:1以下数据为预计情况预计售价30000－40000元/㎡预计装修标准3000元/㎡规划户数1300户左右开盘时间2009年8月1浦东星河河湾|产品开发发策略由于浦东东星河湾湾项目目目前尚未未公布产产品细节节，因此此主要是是参考北北京、广广州星河河湾项目目，其产产品一向向以高端端、品质质舒适而而著称，，其产品品开发特特征主要要包括：：地段优越越，环境境优美，，其环境境设计为为行业内内所公认认并推崇崇；产品注重重细节，，产品品品质在行行业中有有较好的的口碑；；社区配套完完善，引入入5星级酒店，，知名双语语学校，提提升社区知知名度；主力户型以以190平方米以上上舒适型为为主，全装装修设计在在材料和品品质上均体体现了温馨馨舒适及人人性化物业服务，，注重人性性化的管理理方式，同同时，也增增加了不少少个性化的的家政服务务；广州星河湾湾北京星河湾湾1浦东星河湾湾|卖点总结地段：紧靠浦东内内环线，是是花木地区区仅存的大大型住宅开开发地块；；周边轨道交交通较多，，2号线、4号线、6号线等出行行十分便捷捷；环境：是少有的先先做好景观观后交房的的开发项目目，广州北北京的星河河湾项目都都是成功的的案例；在内部组团团绿化景观观设计上充充分体现南南方项目的的特长，同同时也积极极加入本地地化的元素素；产品：星河湾产品品一贯以提提升居住品品质、生活活品质及城城市景观品品质为荣，，有中国地地产界的劳劳斯莱斯美美誉；房型设计和和装修建材材选用上，，一贯以舍舍得、用心心、创新的的模式创造造出很多行行业的标准准；品牌：自2000年广州星河河湾以来，，星河湾项项目多次被被评为行业业住宅典范范，成为业业界的榜样样；星河湾已经经成为中国国高端住宅宅物业市场场的典型，，品牌知名名度很高；；1浦东星河湾湾|本项目应对对策略3区位不同，，主力客群群要有针对对性充分挖掘项项目地理环环境的自然然优势，在在户型设计计和产品品品质上提升升竞争力星河湾位于于浦东花木木地区，因因此本项目目主力客群群分布与星星河湾有所所不同，需需重点关注注徐汇、长长宁、闵行行等区域。。高端豪宅宅产品强强调功能能性和舒舒适性，，大户型型在设计计上要充充分考虑虑主人的的各种需需求和情情感偏好好，在这这方面，，可以大大胆创新新，提升升竞争力力1主力产品品面积区区间做到到一定的的错位，，上市时时间尽量量避开集集中竞争争的局面面星河湾09年8月左右上上市，预预计开发发周期在在3－4年左右，，而本项项目预计计在2011年上市，，从时间间上看，，首先要要尽量避避免2011年－2012年同产品品结构集集中竞争争的格局局，此外外，主力力户型面面积段尽尽量与星星河湾形形成一定定的错位位，以避避免同档档次客户户的激烈烈竞争。。21大华清水水湾三期期|定位与规规划大华清水湾三期项目地址凯旋北路光复西路物业类型7幢14－19层预计售价40000元/㎡占地面积38952㎡住宅建筑面积89473㎡容积率2.44绿化率40%规划户数408户车位配比1：1.1建筑风格现代、简约房型及面积段一房87－88㎡二房113－130㎡三房178-280㎡四房340-417㎡装修情况精装修预计装修标准3000－4000元/㎡依托资源苏州河景观上市时间2010年项目点评评：大华清水水湾三期期是整个个项目的的最后一一期，临临近苏州州河，景景观位置置十分优优越，规规划7幢小高层层，其中中，4幢为三梯梯两户，，主力户户型面积积都在300平方米以以上的大大户型，，以3000元精装的的标准，，其主力力户型总总价都在在1000万元以上上，项目目上市后后将成为为该地区区首屈一一指的豪豪宅产品品。2大华清水水湾三期期|产品开发发策略大华清水水湾花园园北、东东、南三三面临苏苏州河，，形成独独特的半半岛地块块，这就就使得其其规划设设计上城城市水景景概念得得天独厚厚；通过前面面二期的的运作，，大华清清水湾的的产品品品质、居居住舒适适度得到到了充分分的印证证；三期在延延续亲水水等特点点的情况况下，充充分挖掘掘自身产产品的高高端特性性，在户户型尺度度大幅放放大的情情况下，，其舒适适性和豪豪宅居住住的特性性得到了了充分的的体现。。大华清水水湾一、、二期2大华清水水湾三期期|卖点总结结地段：位于内普普陀核心心区域，，近中山山公园，，内环地地段优势势突出；；三期位置置更靠近近南侧苏苏州河，，景观位位置相比比一期和和二期更更优越；；环境：项目紧邻邻苏州河河天然河河道，景景观突出出；华东政法法、华东东师大等等知名高高等学府府林立周周边，教教育优势势相当明明显；产品：三期产品品设计相相比一期期和二期期在档次次上有了了较大的的提升，，其中，，300平方米以以上平层层豪宅大大户型设设计比例例超过25％，是区区域内高高端豪宅宅的典型型代表之之作；2大华清水水湾三期期|本项目应应对策略略主力产品品面积段段有所区区分，平平层大户户型设计计突出功功能而不不是简单单的面积积放大从本项目目看，平平层大户户型的设设计在主主力面积积段方面面要尽量量控制各各段的比比重，300平方米以以上甚至至更大的的户型可可以拥有有，但比比例不建建议超过过5％，主力力户型的的设计更更多要从从功能舒舒适性创创新等方方面着手手，而不不是简单单的将各各功能空空间的面面积放大大。1优化项目目沿河区区域部分分的户型型景观视视野，在在设计上上适当增增加对于于主卧、、客厅、、观景阳阳台部分分的设计计尺度。。2放大局部部的景观观优势，，增加观观景部位位的设计计尺度，，提升产产品竞争争力3设计部分分高档会会所功能能，提高高相应的的物业管管理档次次高端豪宅宅还需要要考虑客客户的各各种偏好好需求，，在这方方面，结结合本项项目的规规划指标标可以适适当设置置部分高高档会所所，并聘聘请知名名管理公公司经营营。2仁恒河滨城/目录仁恒河滨城——精装亲水国际际社区——基本资料——销售情况分析析——项目点评——项目借鉴分析析1仁恒河滨城项目地址上海市浦东新区丁香路1299弄物业类型小高层当前均价36462元/㎡占地面积32000㎡建筑面积74000㎡容积率2.3绿化率50%规划户数4200户车位配比1：1建筑风格现代房型及面积段二房110-120㎡三房160-180㎡四房190-270㎡装修情况全装修装修标准2500元/㎡依托资源联洋国际社区、世纪公园先进技术低温热水地面辐射采暖系统建筑结构钢结构落成时间2009年2月28日物业公司上海仁恒物业管理物业管理费3.6元/㎡/月仁恒河滨城位位于浦东新区区联洋新社区区，东临罗山山路，西靠丁丁香路，南贴贴锦绣路，北北依杨高中路路；仁恒河滨城一一期项目占地地面积10万方，总建筑筑面积25万方，现已全全部售罄；二期占地面积积9.6万方，总建筑筑面积24万方，现已全全部交方并有有部分现房在在售；三期北岸占地地面积10.8万方，总建筑筑面积25万方，现正推推出部分预售售房源。仁恒河滨城/基本资料1仁恒河滨城/销售情况分析析仁恒河滨城为为浦东世纪公公园板块公寓寓中的标杆项项目，目前成成交均价保持持在2.8万元每平米以以上，高于区区域平均水平平；作为市区少有有的大体量高高档公寓楼盘盘项目，仁恒恒河滨城成交交活跃，销售售速度甚至高高于部分市区区核心位置同同价楼盘；该项目除了吸吸引以满足自自住需求为主主的高档商务务人士及外籍籍客户以外，，还吸引了大大量外省的投投资客，其月月租金目前处处于板块内绝绝对高位。价格特征销售特征客户特征该项目作为一一个大规模高高档楼盘，去去化情况良好好3注重打造细节节的建筑及景景观设计仁恒河滨城/项目点评1仁恒河滨城的的建筑风格为为现代简约风风格，且独具具别样气韵；建筑外观不仅仅简洁明快，，实用大方，，也融入了一一些沉稳内敛敛的元素，点点、线、面，，都极力创造造一种内敛的的华丽感，巍巍峨挺立而厚厚重儒雅；无论在项目建建筑立面还是是社区景观设设计，都可谓谓精心雕琢，，如社区的雕雕塑小品，到到刷卡进入社社区的门紧系系统，亦或是是镂空的地下下车库都透射射了仁恒产品品高品质的特特征。3项目具体房型型设计上注重重社区景观资资源的挖掘仁恒河滨城/项目点评2房型分布——该户型为四房房户型，分布布在小区核心心位置，所有有房源都可观观赏小区中央央水景。25层高层建筑二二梯二户设计计，建筑面积积269.9㎡㎡。该房型的主要要特点是卧室室的主次分明明，功能性较较强，在豪宅宅的四房中比比较实用。22㎡观景阳台卫生间，衣帽帽间，主卧，，观景飘窗四四位一体套房房设计南北阳台，明明亮通透房型一（四室室二厅三卫））建筑面积：269.9㎡㎡3房型二（四室室二厅三卫））建筑面积：224.39㎡房型分布——该户型为四房房房型，分布布在小区15号楼，23层高层建筑二二梯二户设计计，建筑面积积224.39㎡。该房型突出功功能性和经济济性，在保证证房间个数的的前提下，减减少不必要的的面积浪费，，使得总价得得到控制。主卧套房设计计，270度观景窗台朝南5米面宽阳光客客厅房型设计上同同时考虑了产产品实用性，，力图增加附附加值，减少少不必要浪费费仁恒河滨城/项目点评23仁恒河滨城/项目点评3装修标准3,000.00-3,500.00元/㎡公共部分建材铝合金窗户，双层中空玻璃，手动摇窗手柄、大金VRV（智能化中央空调系统）智保嵌入式可视对讲机、Raumplus德国S800门系统、安保系统：小区门禁智能管理系统，各主要路口设有闭路电视监控系统，红外报警系统；

智能化设施：火灾自动报警和喷淋系统，可视楼宇对讲系统；

空调新风系统：大金VRV高智能化中央空调系统；

车库配置：停车库管理系统及巡逻系统；

卧室部分配置门卡式数控门锁、门框内贴消音胶、Aluk铝合金推拉门、低温热水地面辐射采暖系统厨房部分配置嵌入式整体定制厨柜，三星品牌橱柜台面，汉斯格雅品牌龙头，全屋净水器，食物垃圾粉碎器，全套西门子厨房卫生间部分配置科勒洁具，主卫大理石洗面台，按摩浴缸，汉斯格雅品牌龙头，主卫科勒智能座便器

高科技系统配置采暖炉产生不高于55摄氏度的热水，通过暗埋在地热地板下的采暖水管将热能传递给地板，再将热能以辐射的方式由下而上向室内散热，均匀的传导热量。仁恒河滨城最最大的成功在在于内部的装装修，人们甚甚至将其同“精装典范”联系在了一起起。项目三期期全部采用精精装修，在带带来更舒适便便利的生活同同时，更带来来一种国际化化、精致化、、健康化的生生活观。仁恒集多年精精装成品住宅宅开发经验，，从建材采购购、实地试验验、量身定制制、施工管理理、质量验收收与评估，进进行全流程精精细管理，确确保精装修品品质，保障居居住舒适度。。充分发挥企业业自身在精装装修打造上的的强项3仁恒河滨城/项目点评3进入仁恒河滨滨城，从大门门开始星级酒酒店般生活体体验。大堂结结合高档居住住服务理念，，外形气派美美观，内部舒舒适大气，拥拥有访客等候候与接待、候候车休息、休休闲、门卫代代召计程车、、物业服务站站等多重功能能，并兼顾社社区通告、活活动消息发布布。在房间内部，，仁恒考虑到到社区居住者者多元的个人人文化、背景景和趣味，应应该与室内环环境形成不同同的关系，多多采用简洁现现代风格整体体硬装修，同同时预留充足足空间供住户户发挥个性。。323社区建筑及景景观设计注重重细节打造房型不盲目追追求奢华，注注重产品实用用性及附加值值的挖掘充分发挥企业业精装修优势势，打造全市市精品仁恒河滨城项项目的建筑立立面在外观上上保持了其一一贯的现代简简约风格，但但立面细部及及社区内部景景观具体建造造上则注重细细节，给人高高品质感受。。细细分析项目目房型产品可可以看到，项项目产品并不不一味追求奢奢华，在满足足大面宽，景景观资源丰富富的基础上，，并不在客厅厅、过道这些些地方浪费不不必要的空间间。仁恒在该项目目上将自身善善于开发精装装修楼盘的优优势发挥到了了极致，无论论在门口大堂堂还是室内精精装都给业主主直观高品质质的感受，吸吸引了区域大大量外籍客户户及投资客。。1由仁恒河滨城城的开发经验验，可以对本本项目形成如如下启示：仁恒河滨城/项目借鉴分析析3上海滩花园/目录上海滩花园——南外滩高档滨滨江住宅——基本资料——销售情况分析析——项目点评——项目借鉴分析析4上海滩花园项目地址上海市黄浦区紫霞路199弄物业类型1栋多层;5栋高层当前均价3.2万元/㎡占地面积25113㎡建筑面积80362㎡容积率3.2绿化率40%规划户数619户车位配比1:1建筑风格ARTDECO房型及面积段一房，60-90㎡；二房，100-200㎡三房，140-160㎡；四房，200-220㎡五房，270㎡；复式，200-350㎡装修情况装修装修标准2000元/㎡依托资源豫园、外滩、世博园建筑结构钢结构园林特色中央绿茵坡地开盘时间2008年3月物业公司华润置地（上海）物业管理有限公司物业管理费3.5元/㎡/月上海滩花园/基础资料华润置地上海海滩花园，总总建筑面积20万平米。项目目紧邻黄浦江江，北距外滩滩1.8公里，西距豫豫园1公里；05年9月开盘以来，，其作为南外外滩核心地段段的滨江高档档住宅，销售售情况良好；；09年其已接近最最后清盘，华华润未来将在在其边上的南南外滩滨江9号地块继续推推出高档住宅宅等产品。4上海滩花园/销售情况分析析上海滩花园目目前的均价保保持在3.2万元/平米，在全市市处于高位；；作为市区核心心地段的景观观稀缺型住宅宅，其去化速速度好。最近近一次大型推推案为08年4月末，共计147套，不到一年年时间仅剩37套，去化率近近75%；该项目由于其其不可复制的的地段性、深深厚的文化品品位及精装修修服务吸引了了自住型高档档人士，而且且其投资价值值也为客户所所认可。价格特征销售特征客户特征该项目作为一一个核心区域域的景观稀缺缺型住宅，销销售情况良好好4上海滩花花园/项目点评评1该项目充充分挖掘掘了地区区资源优优势，规规避旧城城区不良良影响上海滩花花园隶属属市中心心最大的的、也是是最后一一片可供供成片开开发的高高档滨江江聚居区区，有有着其不不可复制制的景观观资源；；项目保留留了原地地块上三三十年代代的ARTDECO风格礼拜拜堂作为为小区未未来会所所，传承承老上海海的优雅雅和精致致的文化化，提高高了项目目整体的的文化氛氛围；该项目处处于旧城城区，存存在大量量老式公公房，且且周边街街道环境境差，项项目通过过内部社社区配套套以及着着力宣传传未来地地区规划划方向来来避开这这些不良良的影响响。4人车分流，两处双车道车行出入口；自驾车可直接进入地下车库，然后直接通过地下室电梯厅门禁进入到公寓电梯；紧急救护和消防车，可开至各楼座大堂前的落客区。西区：商业街+游泳池儿童活动区中区：宽阔大草坪私家游泳池东区：网球场上海滩花花园/项目点评评1该项目内内部规划划细致，，配套丰丰富弥补补区域本本身不足足4D3户型中客客厅和餐餐厅南北北通透。。虽是高档档公寓，，但每个个房间仍仍均有一一定面积积附送。。客厅和餐餐厅连接接紧凑，，整体性性强，面面积浪费费较少。。每个房间间均有面面积附送送。南北通透透客厅餐厅厅连接紧密密空间利用率高高附送面积积上海滩花花园/项目点评评2该项目户户型中存存在大量量面积附附送，提提高产品品附加值值及景观观观赏性性。4上海滩花花园/项目点评评3装修标准2000元/㎡公共部分走廊高档钢木防盗门；

地面为天然石材，墙面为高级玻化砖配以装饰吊顶。

大堂地面为天然石材，墙面为天然石材配以高级木饰面及装饰吊顶，另设有液晶电视电梯广州日立电梯，地面为天然石材，墙面为天然石材，配以装饰吊顶智保小区设有周界报警系统，闭路电视监控系统，保安巡更管理系统，门禁管理控制系统，楼宇访客可视对讲系统，一卡通车辆出入管理系统，家庭防盗报警系统；

卧室部分配置实木复合地板、大金空调厨房部分配置美国通用抽油烟机、美国通用嵌入式燃气炉、美国通用冰箱、美国通用垃圾粉碎机、佛兰卡水槽、能率16升燃气式室外热水器、海蒂诗五金器件

卫生间部分配置乐家雪梨座厕、乐家普林无裙防滑底浴缸、乐家方泰娜面盆、高仪水喉、高仪花洒

该高档次次装修标标准满足足客户拎拎包入住住的要求求，更便便于吸引引投资类类客户部分装修修品牌展展示4上海滩花花园/项目点评评3上海滩花花园以简简约的ART-DECO风格为主主，并提提供了高高档的厨厨卫设施施，增加加了项目目投资的的价值；；简约的装装修风格格可以方方便客户户日后自自行进行行装修调调整。423通过内部部整体规规划及全全面配套套规避旧旧城区周周边环境境品质低低下的问问题房型讲究究实用性性，附送送一定面面积来提提高及附附加值，，拉升项项目单价价精装修配置置同时满足足投资及自自住需求上海滩花园园处于旧城城区，虽然然有不可复复制的地段段优势，但但是面临旧旧城区规划划落后，环环境差的问问题，项目目通过自身身道路规划划及齐全的的高级配套套弥补了这这个不足。。房型做到每每间都存在在面积附送送，这对于于一个高档档项目来说说并不多见见，这样设设计增加了了房型的附附加值，同同时也拉升升了项目单单价，提高高项目形象象。上海滩花园园采用高档档精装修配配置，更利利于吸引投投资需求的的挖掘。同同时其简约约的室内装装修给长期期自住客户户进一步个个性化装修修提供了空空间。1由上海滩花花园的开发发经验，可可以对本项项目形成如如下启示：：上海滩花园园/项目借鉴分分析4客户专题研研究分总价段城城市中心高高端公寓客客户需求研研究区域公寓客客户分析城市低密度度物业客户户分析在客户研究究部分，我我们重点研研究高端住住宅的客户户需求方向向，高端住住宅的客户户包括城市市高端公寓寓的客户和和城郊低密密度物业的的客户，研研究这两类类客户需求求的特征及及未来变化化的趋势，，同时我们们对区域现现状公寓客客户就行分分析，并对对区域未来来公寓客户户衍变方向向进行研判判。通过这这三类客户户的研究，，我们希望望找到本项项目可以吸吸引的潜在在客户特征征。项目区域客户城市低密度物物业客户需求方向研究究城市高端公寓寓客户需求方向研究究区域公寓客户户衍变方向研研究置业总价450-750万“便利型””客户需求方方向研究客户特征置业核心因素素这个总价段客客户主导因素素为市中心的的便利，因此此较难分流客户追求的是是市中心便利利的生活而放放弃近郊别墅墅舒适型享受受，因此中外外环高端公寓寓对其吸引力力有限；客户往往是高高端打工一族族，需要居住住地距离工作作地点较近，，次级区域对对其导入性差差。选择的产品特特征对于项目所在在区域有很强强的情结，追追求市中心便便利的都市生生活；总价承受力有有限，性价比比是置业时考考虑的主要因因素之一；很大程度上因因为夫妻双方方工作都在市市中心，出于于上班便利考考虑，而不愿愿意换地方置置业位于市中心传传统高端公寓寓板块，代表表区域为北静静安板块（静安豪景苑苑、君御豪庭庭）黄浦豫园板块块（上海滩花园园、老西门公公馆）内徐汇板块（汇峰鼎园））；户型通常为2-3房，面积在180平米以下，主主要用来满足足基本的生活活功能空间；；年龄主要在30-40岁中青年群体体本身工作在市市中心或为市市中心原住居居民；政府高级公务务员、技术精精英、小型私私营业主、大大型公司中层层干部及管理理者；家庭年收入在在50-100万，置业次数数在3次以下。分总价段城市市高端公寓客客户需求方向向研究1客户深访：置业的话地段段还是最重要要的，市中心心买一套公寓寓虽然面积小小一点，但是是比郊区别墅墅用起来还是是好很多。被访者：王王女士，34岁，本地地人，静静安豪景苑苑业主在这里上班班、购物都都很方便，，不用每天天花大把时时间在车上上。更重要要的是，我我从小就在在豫园这里里长大，在在这里买一一套房子一一直是我的的心愿。被访者：董董先生，，38岁，本地人人，上海滩滩花园业主主置业总价750-1000万“享受受型”客户户需求方向向研究客户特征置业核心因因素“享受型””未来客户户需求方向向研判选择的产品品特征年龄在35-50岁，其中35-45岁是主力，，为中年富富豪家庭结构以以两代为主主，部分为为三代;家庭年收入入在100-300万元两次及两次次以上置业业经历;职业为政府府高官、跨跨国企业高高管、中型型民营企业业老板等看重产品的的居住享受受，追求宽宽大、独户户、舒适的的户型感觉觉，希望所所购买的户户型可以充充分满足其其居住的多多方位功能能需求，满满足其享受受的精神需需要;总价承受能能力较强，，看重产品品实际功能能性。承受总价段段在750-1000万的享受型型客户看重重的是项目目产品带来来的居住感感觉，本项项目区域作作为新兴高高端住宅区区，凭借其其出行的便便利交通和和与徐家汇汇等城市重重要节点便便捷的道路路交通，因因此可以主主力吸收这这部分愿意意“以时间间换空间的的客户”。。1客户深访：：他们的房型型设计的很很好，每个房间面面积也很大大，功能也也很齐全，，我们家阿阿姨的房间间也考虑到到了，这点点让我们很很满意。被访者：陈陈太太，，38岁，上海人人，仁恒河河滨城业主主这里可以看看到黄浦江江，视野很很辽阔，我我们买的是是四房，面面积很大，，住起来很很舒服，所所以我们在在这里买下下房子，我我和我爱人人都在浦东东张江上班班，虽然路路上开车有有一定时间间，但我们们觉得这不不是最关键键的，我们们愿意多花花一点时间间在路上。。被访者：秦秦先生，，45岁，上海人人，尚海湾湾业主分总价段城城市高端公公寓客户需需求方向研研究目前主要分分布在市中中心传统高高端住宅区区域：徐汇汇滨江、古古北、世纪纪公园;主要楼盘包包括有：御御翠豪庭、、尚海湾、、世茂滨江江、仁恒河河滨城、盛盛大金磐、、嘉利浦江江公馆;户型面积在在200平方米以上上，考虑业业主的多重重居住功能能和需要，，比如说佣佣人房的设设置。置业总价1000万以上的““标签型””客户需求求方向研究究客户特征置业核心因因素“标签型””客户对区区域的稀缺缺型资源有有极高的要要求，中外外环区域挖挖掘这部分分客户存在在难度客户对总总价不敏敏感，同同样总价价在市区区其他位位置往往往可以拿拿下独栋栋别墅，，因此对对项目所所在区域域有特别别要求；；区域往往往具备全全市罕见见的景观观资源或或文化氛氛围，这这些因素素需要长长年累积积，中外外环区域域短期内内很难塑塑造。选择的产产品特征征产品具有有很大特特色；项目处于于市区高高端阶层层聚居的的绝对核核心位置置；项目具有有全市稀稀缺的资资源，如如景观或或者文化化底蕴；；总价承受受力强；；看重开发发商品牌牌。代表楼盘盘有新天天地的翠翠湖天地地，陆家家嘴的财财富海景景、汤臣臣一品、、盛大金金磐、世世茂滨江江等；房型面积积较大，，往往大大于250平米，且且在空间间放大的的同时注注重整体体功能性性的塑造造。为社会富富豪圈层层，来源源地较广广，本市市、外省省、港澳澳台到外外籍客户户均存在在；职业为大大型私营营及外资资企业高高层管理理人员；；家庭年收收入在300万以上，，置业次次数在3次以上客户深访访：我很喜欢欢盛大金磐磐这样的房房子，虽虽然我没没有打算算在这里里长住，，但是以以后租出出去或者者过来度度假也是是不错的的。被访者：：林先先生，54岁，美国国人，盛盛大金磐磐业主这边的生生活氛围围很浓厚厚，在这样的生活气息息中同时还可可以共享享新天地地的某些些资源。更何况况我看好好瑞安和和新天地地这个品品牌，相相信好的的开发商商应该是是会造出出好的房房子的。。被访者：：刘先先生，48岁，香港港人，翠翠湖天地地业主1分总价段段城市高高端公寓寓客户需需求方向向研究区域公寓寓客户分分析古美板块块：交通便利利、配套套成熟、、居住示示范区接受周边边辐射，，板块自自身逐步步成熟，，部分中中高端客客户逐步步接受古古美板块块背靠虹桥桥、静安安新城板板块，西西靠七宝宝板块，，通过发发达的中中环线交交通可以以迅捷到到达上海海市各个个区域；；闵行区居居住示范范区的形形象除了了被闵行行区的本本地客户户接受外外，外来来的一些些高端客客户也逐逐步认可可交通便便捷、商商服配套套完善的的古美板