房地产估价5-收益法课件

制作：陶钦贵房地产估价RealEstate制作：陶钦贵房地产估价RealEstate1第五章收益法报酬率、资本化率及收益乘数的确定收益法的基本原理净收益及其估算房地产收益价格的估算收益法估价总结与应用实例23145第五章收益法报酬率、资本化率及收益乘数的确2第五章收益法收益法是根据房地产的收益来评估其价格的方法，是一种很重要的方法。收益法理论基础坚实，应用广泛，特别是在收益性房地产的估价中更有特殊的应用性。通过本章的学习，应了解收益法的概念、类型、理论依据以及报酬率、资本化率以及收益乘数的概念，熟悉收益法的适用范围、计算公式及操作步骤，掌握房地产净收益的求取及收益价格的估算。导读第五章收益法收益法是根据房地产的收益来评估其价格的方法，3概念是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法从未来的角度评估房地产价格。

采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。第1节收益法的基本原理收益法直接资本化法报酬资本化法概念是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化4房地产价格=【1】收益法的理论依据

是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是过去已获得的收益。收益法的论依据与适用范围第1节收益法的基本原理【1】收益法的理论依据收益法的论依据与适用范围第1节收益法5【2】

收益法的适用范围①收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院、农地等。②收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有收益，只要其具有获取收益的能力即可。③如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。第1节收益法的基本原理【2】收益法的适用范围第1节收益法的基本原理6

《房地产估价规范》指出，运用收益法估价应按下列步骤进行：

（1）搜集有关收入和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选取适当的报酬率；（7）选用适宜的计算公式求出收益价格。第1节收益法的基本原理收益法估价操作步骤《房地产估价规范》指出，运用收益法估价应按下列步骤进7房地产收益、净收益与客观总收益第2节净收益及其估算潜在毛收入（potentialgrossincome,PGI），是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入。有效毛收入（effectivegrossincome,EGI），是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是指因空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失。【1】房地产收益的类型

可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以下几种：第2节净收益及其估算潜在毛收入（potentialgro8房地产收益、净收益与客观总收益第2节净收益及其估算净经营收益（netoperatingincome,NOI），通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业必须的费用。税前现金流量（pre-taxcashflow,PTCF），是从净收益中扣除抵押贷款还本付息后的数额。期末转售收入，是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。【1】房地产收益的类型

可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以下几种：第2节净收益及其估算净经营收益（netoperating9第2节净收益及其估算【2】净收益与客观总收益净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。第2节净收益及其估算10第2节净收益及其估算房地净收益估算的一般算法【1】利用投资法估算房地产净收益的方法利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失

－运营费用

＝有效毛收入－经营费用

＝总收益－总费用由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。第2节净收益及其估算【1】利用投资法估算房地产净收益的方法11第3节房地产价格构成第2节净收益及其估算房地净收益估算的一般算法例5-1某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。第3节房地产价格构成第2节净收益及其估算例5-1某写字12第2节净收益及其估算【2】利用利润法估算房地产净收益的方法①利润法：

在一定的假设条件下，通过求出待估房地产经营所获得的纯利润，并以某种适当的资本化率折算为估价时点的现值，并求其之和来确定待估房地产的价格或价值。这个条件是持续经营，而非“公开市场”。②纯利润的求取基本公式为：

利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本利息第2节净收益及其估算【2】利用利润法估算房地产净收益的方法13第2节净收益及其估算不同收益类型房地产净收益的估算根据估价对象房地产类型的不同，一般可以分为四种情况：1)出租用房地产净收益的求取2)营业用房地产净收益的求取

（1）商业经营的房地产（2)工业生产性房地产（3)农地3)自住或尚未使用的房地产净收益的求取4)混合性房地产净收益的求取第2节净收益及其估算根据估价对象房地产类型的不同，一般可以14第2节净收益及其估算房地产净收益估算注意事项1)注意区分有形收益和无形收益2)注意客观收益和实际收益的取舍3）注意数据分析和无关费用的扣除4）注意收益期限的科学合理确定第2节净收益及其估算1)注意区分有形收益和无形收益15第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取即折现率，是指投资回报与所投入资本的比率。所谓投资回报，是指投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。投资回报与投资回收不同。投资回收是指所投入资本的回收，即保本。以银行存款为例，投资回收就是向银行存入本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。◆报酬率第3节报酬率、资本化率及收益乘数即折现率，是指投资回报与所16报酬率与投资风险应该成正比。所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高低来决定。第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取第3节报酬率、资本化率及收益乘数17◆报酬率求取的基本方法主要有三种无风险报酬率又称安全利率法。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取1）累加法。◆报酬率求取的基本方法主要有三种无风险报酬率又称安全利率法181）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数收益率低风险投资高风险投资风险收益率与投资风险的关系1）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数收益率低风险投191）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数无风险回报国债商业债券优先股普通股土地所有权固定租金市场租金不同投资的风险与回报1）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数无风险回报国债201）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数例2：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率： 安全利率 2.25％ 投资风险 4.00％ 缺乏流动性 1.00％ 管理负担 1.00％ 收益增长 -2.00％资本化率

6.25％1）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数例2：在一年期21◆报酬率求取的基本方法主要有三种报酬率的求取1）累加法。

累加法的一个比较细化的公式为：

报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠

其中：投资风险补偿是指当投资者投资于具有风险性的房地产时，所要求的承担额外风险的补偿；管理负担补偿是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求的对所承担的额外管理的补偿；缺乏流动性补偿是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿；投资带来的优惠是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处。第3节报酬率、资本化率及收益乘数◆报酬率求取的基本方法主要有三种1）累加法。其中：投资222）投资报酬率排序插入法第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取投资类型及其风险报酬率应落区域报酬率估价对象风险程度应落的位置02）投资报酬率排序插入法第3节报酬率、资本化率及收益乘数投233）市场提取法第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取用市场提取法一般要求能够很容易地搜集到多宗类似房地产的交易信息。要选择多宗能用以比较的实例，一般要求不少于三宗，而且交易时间与待估房地产估价时点相近。又称实例法，通过搜集市场上与估价对象相类似的房地产的净收益与交易价格等资料，利用报酬资本化法的公式，反求出报酬率。3）市场提取法第3节报酬率、资本化率及收益乘数用市场提取法243）市场提取法第3节报酬率、资本化率及收益乘数实例纯收益（万元/年）价格（万元）资本化率（％）13534710.092434359.893393989.804383829.95四个可比实例的资本化率平均为9.93％例1：3）市场提取法第3节报酬率、资本化率及收益乘数实例纯收益价25◆对资本化率、报酬率和收益乘数的说明资本化率（R）和报酬率（Y）都是将房地产的未来收益转换为价值的比率，但资本化率是在直接资本化公式中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，而报酬率则是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率。第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取◆对资本化率、报酬率和收益乘数的说明资本化率（R）和报26投资组合技术主要有土地与建筑物的组合以及抵押贷款与自有资金的组合两种。土地与建筑物投资组合技术中，资本化率可以分为土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（RB）以及综合资本化率（R0）。土地资本化率是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。建筑物资本化率是指和仅由建筑物产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。综合资本化率是指由土地和建筑物共同产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。◆通过投资组合技术求取资本化率的方法第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取投资组合技术主要有土地与建筑物的组合以及抵押贷款与自有资金的27房地产估价中，土地估价、建筑物估价、房地估价，其资本化率有所不同，相应的三种资本化率分别是土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（RB）以及综合资本化率（R0）。它们之间的关系是：VL、VB分别表示土地价格和建筑物价格。第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取房地产估价中，土地估价、建筑物估价、房地估价，其VL、VB分28综合资本化率为抵押贷款常数和自有资金资本化率的加权平均数，即：第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取上式中：

Ro表示综合资本化率（%）；

M表示贷款价值比，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%--90%之间；

RM表示抵押贷款常数；

RE表示自有资金的资本化率（%）。Ro＝M×RM＋(1－M)RE上述公式用文字表示即：综合资本化率＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋(1－贷款价值比率）×自有资金资本化率综合资本化率为抵押贷款常数和自有资金资本化率的第3节报酬率29第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收益率要8％，求不动产的资本化率。不动产资本化率＝70％×5％+30％×8％＝5.9％第3节报酬率、资本化率及收益乘数例3：某人购买不动产，到银30◆报酬资本化法最一般的计算公式为：第4节房地产收益价格的估算报酬资本化法的计算公式与收益价格估算式中：V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；n为房地产的收益年限或收益期限；An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益；Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。◆报酬资本化法最一般的计算公式为：第4节房地产收益价格的31

根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同情况下，进行实际估价操作的各种公式：1.净收益每年不变的情况2.净收益在前若干年有变化的情况3.净收益前若干年和后若干年都不变，但前、后若干年不同的情况4.净收益按等差级数递增或递减的情况5.净收益按一定比率递增或递减的情况6.预知未来若干年后的房地产价格的情况第4节房地产收益价格的估算报酬资本化法的计算公式与收益价格估算根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同第4节房地32利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式为：第4节房地产收益价格的估算直接资本化法的计算公式与收益价格估算式中：V表示房地产价值；NOI表示房地产未来第一年的净收益R资本化率利用收益乘数法将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：

房地产价值=年收益×收益乘数利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式为：第33毛租金乘数（GrossRentMultiplier，GRM）。它是市场上的价格除以毛租金（年毛租金或月毛租金）所得的倍数，即通常所称的“租售价比”。潜在毛收入乘数（PotentialGrossIncomeMultiplier，PGIM）。它是市场上的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数。有效毛收入乘数（EffectiveGrossIncomeMultiplier，EGIM）。它是市场上的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。净收益乘数（NetIncomeMultiplier，NIM）。它是市场上的价格除以其年净收益所得的倍数。第4节房地产收益价格的估算◆收益乘数具体的四种类型第4节房地产收益价格的估算◆收益乘数具体的四种类型34毛租金乘数法。它是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即：房地产价值=毛租金（GR）×毛租金乘数（GRM）潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即：房地产价值=潜在毛收入（PGI）×潜在毛收入乘数（PGIM）有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘以相应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。即：房地产价值=有效毛收入（EGI）×有效毛收入乘数（EGIM）净收益乘数法。它是将估价对象某一年的净收益乘以相应的净收益乘数来求取估价对象价值的方法。即：房地产价值=净收益（NI）×净收益乘数（NIM）第4节房地产收益价格的估算毛租金乘数法。它是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相35利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式第4节房地产收益价格的估算也可以用来求取资本化率R：这里的资本化率R实际上是一种综合资本化率（R0）。它还可以表示为：利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式第4节36第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算总结收益法估价的基本原理公式为：

式中：

V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；n为房地产的收益年限或收益期限；An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益；Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。第5节收益法估价总结与应用实例收益法估价的基本原理公式为：37收益法估价的关键是尽可能准确公平地求取净收益和报酬率、资本化率以及收益乘数。与市场的比较法相比，收益法更依赖于估价人员根据市场的实际情况作出正确的判断。在净收益的求取上，应明确具体哪些收益和费用应该被计算，哪些应该被剔除。报酬率率的求取有多种方法，具体选用哪种方法应根据实际情况判断。在运用报酬资本化法求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况以及未来可以获得收益的年限，确定估价对象未来各期的净收益，并通过合理的假设和简化，判断未来的净收益属于下列哪种基本类型，以便于选用相应的报酬资本化法公式来求取待估房地产的价格或价值。第5节收益法估价总结与应用实例第5节收益法估价总结与应用实例38一、评估思路

经营性房地产主要是营利性房地产，如商场、宾馆、写字楼、公寓等具有获得能力的房地产，不论是自用还是出租，都可根据市场获取其正常情况下的收益。此类房地产首选的评估方法是收益法和比较法，成本法作为辅助方法。

纯收益=总收益-总经营成本收益法知识回顾第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例一、评估思路收益法知识回顾第5节收益法估价总结与应用实例391.收益与成本测算通过两种途径：（1）企业近几年（3-5年）的财务报表，根据财务报表确定收益与成本，然后按市场状况修正收益与成本（将收益与成本调整为在正常情况下的收益和成本），最终求出纯收益（也称有效纯收益）。（2）依据市场同类房地产的数据来测算评估标的的收益能力，然后依市场统计资料得出经营成本费用占总收益的百分比。第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例1.收益与成本测算通过两种途径：（1）企业近几年（3-5年）402.运用收益法估价应按的步骤：（1）搜集有关收和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选用适当的资本化率；（7）选用适宜的计算公式求出收益价格。第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例2.运用收益法估价应按的步骤：（1）搜集有关收和费用的资料；413.对估价对象的具体情况的求取规定：（1）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。（2）商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（3）生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。（4）尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例3.对估价对象的具体情况的求取规定：（1）出租型房地产，应根424.求取净收益时确定未来净收益流量并判断未来净收益流量属于的类型：（1）每年基本上固定不变；（2）每年基本上按某个固定的数额递增或递减；（3）每年基本上按某个固定的比率递增或递减；（4）其他有规则的变动情形。如按每年收益相等进行估价，采用公式：

第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例4.求取净收益时确定未来净收益流量并判断未来净收益流量属于的43收益法知识回顾一、基本思路

收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。

1.总收入－总费用＝纯收益或:假设前提是：（1）a每年不变；（2）r每年不变且大于零；（3）年期无限。2.有限年期假设前提：（1）a每年不变；（2）r每年不变且大于零；（3）年期有限。收益法知识回顾一、基本思路

收益法在国外被广泛运用于收44二、适用范围

收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。

收益法知识回顾二、适用范围

收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商45三、纯收益（一）纯收益的含义

纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观收益的区别。实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。例如:当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；收益权利人经营不善，导致亏损，纯收益为零甚至为负值；土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，纯收益为负值。由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。

收益法知识回顾三、纯收益例如:当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权46（二）客观总收益

总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。求取决收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。

在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。

在确定收益值时:

（1）需以类似房地产的收益作比较；

（2）需对市场走势作准确的预测；

（3）必须考虑收益的风险性和可实现性。

返回收益法知识回顾（二）客观总收益

总收益是指以收益为目的的房地产和与之47某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地5481.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）

3.计算总费用。

（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）

（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）

（3）年税金=20×900=18000（元）

（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）

年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）

=17010+33750+18000+4500=73260（元）

第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例1.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

494.计算房地产纯收益。

年房地产纯收益=年总收益-年总费用

=486000-73260=412740（元）

5.计算房屋纯收益。

（1）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例4.计算房地产纯收益。

年房地产纯收益=年总收益-年50（2）计算房屋现值。

房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数

=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。

房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率

=2062500×8%=165000（元）6.计算土地纯收益。

土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益

=412740-165000=247740（元）

第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例（2）计算房屋现值。

房屋现值=房屋重置价-年贬值额517.计算土地使用权价值。土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为:50-6=44（年）

总价=3358836.15（元）

单价＝3358836.15/500=6717.67（元）8.评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。

第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例7.计算土地使用权价值。第5节收益法估价总结与应用实例52第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例例：某待估房地产位于xx市xx路xx号，总用地面积为4752.00平方米，总建筑面积中，厂房建筑面积1023.68平方米，办公楼建筑面积626.96平方米。土地性质为划拨，使用期限自1999年8月至2049年8月。该房地产同类市场出现较多，要求评估该房地产1999年8月25日的价值。第5节收益法估价总结与应用实例例：某待估房地产位于xx市x53第5节收益法估价总结与应用实例例：

某估价对象为一出租型写字楼，土地总面积为12000平方米，土地使用权年限为50年，从2006年6月30日始。建筑物总建筑面积52000平方米，2003年6月30日建成，建筑结构为钢混结构，建筑物层数地上22层、地下2层。要求评估该写字楼在2005年6月30日的市场价格。通过调查，收集的资料如下：（1）租金按净面积计，可供出租的净面积占建筑总面积的60%，总计为31200平方米，其余部分为公共过道、大楼管理人员用房、设备用房及其他占用的用房；（2）租金平均每月每平方米为35美元；（3）空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%；（4）经常性费用平均每月为10万美元，包括工资、水电、维修、清洁、保安等费用；（5）房产税按建筑物重置价值（重置价格为5500万美元）扣除30%后的余值的1.2%缴纳（每年）；（6）其他税费为每月总收入的6%（每月）。第5节收益法估价总结与应用实例例：某估价对象为一出租型写54制作：陶钦贵房地产估价RealEstate制作：陶钦贵房地产估价RealEstate55第五章收益法报酬率、资本化率及收益乘数的确定收益法的基本原理净收益及其估算房地产收益价格的估算收益法估价总结与应用实例23145第五章收益法报酬率、资本化率及收益乘数的确56第五章收益法收益法是根据房地产的收益来评估其价格的方法，是一种很重要的方法。收益法理论基础坚实，应用广泛，特别是在收益性房地产的估价中更有特殊的应用性。通过本章的学习，应了解收益法的概念、类型、理论依据以及报酬率、资本化率以及收益乘数的概念，熟悉收益法的适用范围、计算公式及操作步骤，掌握房地产净收益的求取及收益价格的估算。导读第五章收益法收益法是根据房地产的收益来评估其价格的方法，57概念是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法从未来的角度评估房地产价格。

采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。第1节收益法的基本原理收益法直接资本化法报酬资本化法概念是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化58房地产价格=【1】收益法的理论依据

是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是过去已获得的收益。收益法的论依据与适用范围第1节收益法的基本原理【1】收益法的理论依据收益法的论依据与适用范围第1节收益法59【2】

收益法的适用范围①收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院、农地等。②收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有收益，只要其具有获取收益的能力即可。③如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。第1节收益法的基本原理【2】收益法的适用范围第1节收益法的基本原理60

《房地产估价规范》指出，运用收益法估价应按下列步骤进行：

（1）搜集有关收入和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选取适当的报酬率；（7）选用适宜的计算公式求出收益价格。第1节收益法的基本原理收益法估价操作步骤《房地产估价规范》指出，运用收益法估价应按下列步骤进61房地产收益、净收益与客观总收益第2节净收益及其估算潜在毛收入（potentialgrossincome,PGI），是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入。有效毛收入（effectivegrossincome,EGI），是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是指因空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失。【1】房地产收益的类型

可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以下几种：第2节净收益及其估算潜在毛收入（potentialgro62房地产收益、净收益与客观总收益第2节净收益及其估算净经营收益（netoperatingincome,NOI），通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业必须的费用。税前现金流量（pre-taxcashflow,PTCF），是从净收益中扣除抵押贷款还本付息后的数额。期末转售收入，是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。【1】房地产收益的类型

可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以下几种：第2节净收益及其估算净经营收益（netoperating63第2节净收益及其估算【2】净收益与客观总收益净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。第2节净收益及其估算64第2节净收益及其估算房地净收益估算的一般算法【1】利用投资法估算房地产净收益的方法利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失

－运营费用

＝有效毛收入－经营费用

＝总收益－总费用由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。第2节净收益及其估算【1】利用投资法估算房地产净收益的方法65第3节房地产价格构成第2节净收益及其估算房地净收益估算的一般算法例5-1某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。第3节房地产价格构成第2节净收益及其估算例5-1某写字66第2节净收益及其估算【2】利用利润法估算房地产净收益的方法①利润法：

在一定的假设条件下，通过求出待估房地产经营所获得的纯利润，并以某种适当的资本化率折算为估价时点的现值，并求其之和来确定待估房地产的价格或价值。这个条件是持续经营，而非“公开市场”。②纯利润的求取基本公式为：

利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本利息第2节净收益及其估算【2】利用利润法估算房地产净收益的方法67第2节净收益及其估算不同收益类型房地产净收益的估算根据估价对象房地产类型的不同，一般可以分为四种情况：1)出租用房地产净收益的求取2)营业用房地产净收益的求取

（1）商业经营的房地产（2)工业生产性房地产（3)农地3)自住或尚未使用的房地产净收益的求取4)混合性房地产净收益的求取第2节净收益及其估算根据估价对象房地产类型的不同，一般可以68第2节净收益及其估算房地产净收益估算注意事项1)注意区分有形收益和无形收益2)注意客观收益和实际收益的取舍3）注意数据分析和无关费用的扣除4）注意收益期限的科学合理确定第2节净收益及其估算1)注意区分有形收益和无形收益69第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取即折现率，是指投资回报与所投入资本的比率。所谓投资回报，是指投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。投资回报与投资回收不同。投资回收是指所投入资本的回收，即保本。以银行存款为例，投资回收就是向银行存入本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。◆报酬率第3节报酬率、资本化率及收益乘数即折现率，是指投资回报与所70报酬率与投资风险应该成正比。所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高低来决定。第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取第3节报酬率、资本化率及收益乘数71◆报酬率求取的基本方法主要有三种无风险报酬率又称安全利率法。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取1）累加法。◆报酬率求取的基本方法主要有三种无风险报酬率又称安全利率法721）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数收益率低风险投资高风险投资风险收益率与投资风险的关系1）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数收益率低风险投731）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数无风险回报国债商业债券优先股普通股土地所有权固定租金市场租金不同投资的风险与回报1）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数无风险回报国债741）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数例2：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率： 安全利率 2.25％ 投资风险 4.00％ 缺乏流动性 1.00％ 管理负担 1.00％ 收益增长 -2.00％资本化率

6.25％1）累加法。第3节报酬率、资本化率及收益乘数例2：在一年期75◆报酬率求取的基本方法主要有三种报酬率的求取1）累加法。

累加法的一个比较细化的公式为：

报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠

其中：投资风险补偿是指当投资者投资于具有风险性的房地产时，所要求的承担额外风险的补偿；管理负担补偿是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求的对所承担的额外管理的补偿；缺乏流动性补偿是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿；投资带来的优惠是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处。第3节报酬率、资本化率及收益乘数◆报酬率求取的基本方法主要有三种1）累加法。其中：投资762）投资报酬率排序插入法第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取投资类型及其风险报酬率应落区域报酬率估价对象风险程度应落的位置02）投资报酬率排序插入法第3节报酬率、资本化率及收益乘数投773）市场提取法第3节报酬率、资本化率及收益乘数报酬率的求取用市场提取法一般要求能够很容易地搜集到多宗类似房地产的交易信息。要选择多宗能用以比较的实例，一般要求不少于三宗，而且交易时间与待估房地产估价时点相近。又称实例法，通过搜集市场上与估价对象相类似的房地产的净收益与交易价格等资料，利用报酬资本化法的公式，反求出报酬率。3）市场提取法第3节报酬率、资本化率及收益乘数用市场提取法783）市场提取法第3节报酬率、资本化率及收益乘数实例纯收益（万元/年）价格（万元）资本化率（％）13534710.092434359.893393989.804383829.95四个可比实例的资本化率平均为9.93％例1：3）市场提取法第3节报酬率、资本化率及收益乘数实例纯收益价79◆对资本化率、报酬率和收益乘数的说明资本化率（R）和报酬率（Y）都是将房地产的未来收益转换为价值的比率，但资本化率是在直接资本化公式中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，而报酬率则是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率。第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取◆对资本化率、报酬率和收益乘数的说明资本化率（R）和报80投资组合技术主要有土地与建筑物的组合以及抵押贷款与自有资金的组合两种。土地与建筑物投资组合技术中，资本化率可以分为土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（RB）以及综合资本化率（R0）。土地资本化率是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。建筑物资本化率是指和仅由建筑物产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。综合资本化率是指由土地和建筑物共同产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。◆通过投资组合技术求取资本化率的方法第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取投资组合技术主要有土地与建筑物的组合以及抵押贷款与自有资金的81房地产估价中，土地估价、建筑物估价、房地估价，其资本化率有所不同，相应的三种资本化率分别是土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（RB）以及综合资本化率（R0）。它们之间的关系是：VL、VB分别表示土地价格和建筑物价格。第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取房地产估价中，土地估价、建筑物估价、房地估价，其VL、VB分82综合资本化率为抵押贷款常数和自有资金资本化率的加权平均数，即：第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取上式中：

Ro表示综合资本化率（%）；

M表示贷款价值比，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%--90%之间；

RM表示抵押贷款常数；

RE表示自有资金的资本化率（%）。Ro＝M×RM＋(1－M)RE上述公式用文字表示即：综合资本化率＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋(1－贷款价值比率）×自有资金资本化率综合资本化率为抵押贷款常数和自有资金资本化率的第3节报酬率83第3节报酬率、资本化率及收益乘数资本化率与收益乘数的求取例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收益率要8％，求不动产的资本化率。不动产资本化率＝70％×5％+30％×8％＝5.9％第3节报酬率、资本化率及收益乘数例3：某人购买不动产，到银84◆报酬资本化法最一般的计算公式为：第4节房地产收益价格的估算报酬资本化法的计算公式与收益价格估算式中：V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；n为房地产的收益年限或收益期限；An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益；Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。◆报酬资本化法最一般的计算公式为：第4节房地产收益价格的85

根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同情况下，进行实际估价操作的各种公式：1.净收益每年不变的情况2.净收益在前若干年有变化的情况3.净收益前若干年和后若干年都不变，但前、后若干年不同的情况4.净收益按等差级数递增或递减的情况5.净收益按一定比率递增或递减的情况6.预知未来若干年后的房地产价格的情况第4节房地产收益价格的估算报酬资本化法的计算公式与收益价格估算根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同第4节房地86利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式为：第4节房地产收益价格的估算直接资本化法的计算公式与收益价格估算式中：V表示房地产价值；NOI表示房地产未来第一年的净收益R资本化率利用收益乘数法将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：

房地产价值=年收益×收益乘数利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式为：第87毛租金乘数（GrossRentMultiplier，GRM）。它是市场上的价格除以毛租金（年毛租金或月毛租金）所得的倍数，即通常所称的“租售价比”。潜在毛收入乘数（PotentialGrossIncomeMultiplier，PGIM）。它是市场上的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数。有效毛收入乘数（EffectiveGrossIncomeMultiplier，EGIM）。它是市场上的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。净收益乘数（NetIncomeMultiplier，NIM）。它是市场上的价格除以其年净收益所得的倍数。第4节房地产收益价格的估算◆收益乘数具体的四种类型第4节房地产收益价格的估算◆收益乘数具体的四种类型88毛租金乘数法。它是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即：房地产价值=毛租金（GR）×毛租金乘数（GRM）潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即：房地产价值=潜在毛收入（PGI）×潜在毛收入乘数（PGIM）有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘以相应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。即：房地产价值=有效毛收入（EGI）×有效毛收入乘数（EGIM）净收益乘数法。它是将估价对象某一年的净收益乘以相应的净收益乘数来求取估价对象价值的方法。即：房地产价值=净收益（NI）×净收益乘数（NIM）第4节房地产收益价格的估算毛租金乘数法。它是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相89利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式第4节房地产收益价格的估算也可以用来求取资本化率R：这里的资本化率R实际上是一种综合资本化率（R0）。它还可以表示为：利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式第4节90第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算总结收益法估价的基本原理公式为：

式中：

V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；n为房地产的收益年限或收益期限；An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益；Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。第5节收益法估价总结与应用实例收益法估价的基本原理公式为：91收益法估价的关键是尽可能准确公平地求取净收益和报酬率、资本化率以及收益乘数。与市场的比较法相比，收益法更依赖于估价人员根据市场的实际情况作出正确的判断。在净收益的求取上，应明确具体哪些收益和费用应该被计算，哪些应该被剔除。报酬率率的求取有多种方法，具体选用哪种方法应根据实际情况判断。在运用报酬资本化法求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况以及未来可以获得收益的年限，确定估价对象未来各期的净收益，并通过合理的假设和简化，判断未来的净收益属于下列哪种基本类型，以便于选用相应的报酬资本化法公式来求取待估房地产的价格或价值。第5节收益法估价总结与应用实例第5节收益法估价总结与应用实例92一、评估思路

经营性房地产主要是营利性房地产，如商场、宾馆、写字楼、公寓等具有获得能力的房地产，不论是自用还是出租，都可根据市场获取其正常情况下的收益。此类房地产首选的评估方法是收益法和比较法，成本法作为辅助方法。

纯收益=总收益-总经营成本收益法知识回顾第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例一、评估思路收益法知识回顾第5节收益法估价总结与应用实例931.收益与成本测算通过两种途径：（1）企业近几年（3-5年）的财务报表，根据财务报表确定收益与成本，然后按市场状况修正收益与成本（将收益与成本调整为在正常情况下的收益和成本），最终求出纯收益（也称有效纯收益）。（2）依据市场同类房地产的数据来测算评估标的的收益能力，然后依市场统计资料得出经营成本费用占总收益的百分比。第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例1.收益与成本测算通过两种途径：（1）企业近几年（3-5年）942.运用收益法估价应按的步骤：（1）搜集有关收和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选用适当的资本化率；（7）选用适宜的计算公式求出收益价格。第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例2.运用收益法估价应按的步骤：（1）搜集有关收和费用的资料；953.对估价对象的具体情况的求取规定：（1）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。（2）商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（3）生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。（4）尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例3.对估价对象的具体情况的求取规定：（1）出租型房地产，应根964.求取净收益时确定未来净收益流量并判断未来净收益流量属于的类型：（1）每年基本上固定不变；（2）每年基本上按某个固定的数额递增或递减；（3）每年基本上按某个固定的比率递增或递减；（4）其他有规则的变动情形。如按每年收益相等进行估价，采用公式：

第5节收益法估价总结与应用实例收益价格计算案例4.求取净收益时确定未来净收益流量并判断未来净收益流量属于的97收益法知识回顾一、基本思路

收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。

1.总收入－总费用＝纯收益或:假设前提是：（1）a每年不变；（2）r每年不变且大于零；（3）年期无限。2.有限年期假设前提：（1）a每年不变；（2）r每年不变且大于零；（3）年期有限。收益法知识回顾一、基本思路

收益法在国外被广泛运用于收98二、适用范围

收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。

收益法知识回顾二、适用范围

收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商99三、纯收益（一）纯收益的含义

纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观收益的区别。实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。例如:当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；收益权利人经营不善，导致亏损，纯收益为零甚至为负值；土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，纯收益为负值。由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。

收益法知识回顾三、纯收益例如:当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权100（二）客观总收益

总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。求取决收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计