房地产长租公寓服务案例及服务思路策划课件

长租公寓案例研究及服务思路2019Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield深厚的长租公寓研究及服务经验同策研究院部分长租公寓研究与咨询服务项目报告类型项目名称远洋长租公寓住宅租赁商业模式研究上海地产租赁住宅咨询服务报告毅达资本天马路一号项目定位报告毅达资本铁北路项目定位报告魔方公寓布局方式及商业模式研究龙湖冠寓布局方式及商业模式研究城方公寓布局方式及商业模式研究城家公寓布局方式及商业模式研究……部分服务对象部分研究对象咨询服务项目品牌长租公寓研究系列深厚的长租公寓理论研究功底同策深入研究部分长租公寓项目公寓EQR国外开发商系酒店系创业系大东建托雅诗阁0102开发商国企系系旭辉领寓龙湖冠寓万科泊寓华住城家如家雅住铂涛窝趣V领地0603研究涉及长租公寓背景国外背景酒店系0504创业系中介系YOU+魔方链家自如我爱我家相寓上海地产城方……商业模式拿房模式融资模式盈利模式运营模式中介系国企系PART

1

同策实操长租公寓项目案例

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远洋邦舍服务内容客户诉求：远洋本已有长租公寓业务，但是业务发展缓慢，发展方向和模式不清晰。想更清楚的认识长租公寓市场，寻求自身品牌的发展路径PART

01

长租公寓行业市场研究PART

02

长租公寓国内外典型企业对标国际对标企业

雅诗阁国际租赁市场现状（美国、日本）远洋长租公寓住宅租赁商业模式研究宏观经济环境背景

麦当劳房地产与租赁行业关系

EQR租赁行业市场容量、行业集中度及行业估值

大东建托国内对标企业国内租赁市场现状

经济环境背景

万科

龙湖地产

自如房地产与租赁行业关系租赁行业市场概述PART

03

商业模式研究魔方公寓重资产模式研究PART

04远洋长租公寓发展中心发展规划增量开发存量改造公寓品牌定位

房产收购轻资产模式研究

包租模式

托管品牌输出商业模式分析业务运营模式探讨市场分析

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我国租赁住宅市场细分我国租赁住宅市场的主要参与方为散户，主要以白领、高校毕业生、金领、蓝领为客源；近年来品牌长租公寓的兴起使我国租赁住宅市场的参与者更加多元化图：2017年我国租赁房屋供给来源（单位：%）劳动密集型产业从业人员满足基本需求对居住和服务有更高品质要求的高管和商务金领蓝领50%40%30%20%10%0%金领高校毕业生白领即将毕业和刚毕业的高校生性价比为首选，满足基本需求工作几年买不起房但对生活品质有一定追求图：租赁住宅市场与品牌长租公寓关系商品房老式公寓

农民自建房回迁房小产权房其他租赁住宅市场散户、机构、公租房、人才公寓等2017年约占租赁住宅行业分散式长租公寓房源主要来源于二手商品房和老式公寓集中式长租公寓房源主要来源于其他（商改、工改等）规模的

2%品牌长租公寓市场分析

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政策端扶持政策定调：租购并举是我国房地产市场建立长效机制的基调，整体提升了租赁行业的战略高度；扶持租赁：调控交易市场与扶持租赁住宅市场两大措施双管齐下，形成了巨大的政策红利图：2016年各国购房首付比例（单位：%）供给端

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商改租、工改租、集体建设用地等35鼓励利用集体租赁用地建设租赁住房试点方案，试点城市包括北京、上海、沈阳、广州等13个重点城市303025北京市鼓励产业园区建立职工集体宿舍20202015105需求端

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《加快发展住房租赁市场的工作方案》112.52017年8月17日，北京市发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》中指出，京籍与非京籍的符合条件的承租人子女将享所在区义务教育0中国澳大利亚加拿大美国日本2018年3月，发改委进一步发出声明要求落实1亿非户籍人口在城市落户方案，加快户籍制度改革落地步伐2017年是我国房地产交易市场调控大年金融端

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公募REITs法规制定大多数热点城市直接或间接的提高了购房门槛降低了租赁人群向购房人群转化的速度侧面影响着租赁市场的整体规模证监会要求加紧研究面向人格投资者的公募REITS产品制定相关政策法规租赁运营类、公寓类、以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向客群画像85后在我国的租客人群中占比超8成，是目前租赁市场的绝对客群主体。年轻是这个群体的主要特征，中高收入者在这个群体中占比约为39%图：2017年中国租客年龄结构（单位：%）图：2017年北京租客月收入结构（单位：%）50岁以上40-49岁20岁以下3千以下,8%2万以上，9%16%1万以上,30–

39岁%8

后30%3千-5千,25%77%20-29岁5千-1万,37%85后人群为主体年轻化中高收入者占比低2017年我国租客人群中85后占8成在具体的细分市场中，年轻化的特征更为明显，30岁以上的租房客户在整体抽样中占比仅为20%从另一个角度看租户的收入结构，中高收入者占比较低，39%的北京租客月收入1万以上这部分人群人口基数大产品定位对标国内企业公寓产品定位，远洋邦舍针对目标客群，产品定位于有品质的白领公寓表：国内对标企业公寓产品定位邦舍白领公寓产品对标企业白领公寓产品某公寓公寓企业公寓背景主要产品定位平均租金水平远洋邦舍某公寓开发商开发商白领公寓白领公寓5000

-6000元/月高端（占比2%）：8000元/月以上中低端（98%）：3000元/月高端：8000元/月以上；中端：4500元/月；某公寓某公寓某公寓某公寓开发商创业白领公寓中低端：3500元/月以下服务式公寓白领公寓蓝领公寓服务式公寓：20000元/月；白领：4000元/月；蓝领：700

-1500元/床/月中介代理白领公寓2000

-4500元/月对比邦舍和对标白领公寓产品的定位：1、邦舍白领公寓定位于白领公寓中的中高端

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目标客群、产品都是中高端2、开发商背景优势，产品装修精致、配套设施齐全3、超大公区共享、附加功能植入中高端产品的必要性：商业模式

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管理输出、包租、自持自营目前市场上对于租赁公寓商业模式的分类概念杂乱且互有交叉。我们从成本费用的角度来将商业模式分类会比较清晰，具体由轻到重可分为管理输出、包租和自持自营。在实际操作中，大多数企业目前采取各种模式混营的方式发展轻资产模式重资产模式管理输出包租自持自营并购成本费用资产模式1模式2模式1模式2模式3模式4模式1模式1①④

+固定、折固定②+③+④无任何费用浮动费用②固定

②④

+③①+③+④①+③+④扣②②（分为固定和浮动）租金硬装软装公寓运营商费用承担参与前期的软装设计，但是软装产品卖给业主统一装修包租，计算固定的空置率（一般是只付11个月给业主）业内也称委托管理③④空30天就付15天房租运营特别强大没有空置期就没有成本该模式理论上存在，实践中目前没有实例加盟

、代管模式自建和内部存量改造---收购资产或者分散式的包租,业主自己投资几万按标准软装用软装包换免租期（原“售后返租“模式，可分散可集中）通用型运营三费管理输出模式输出品牌管理自持自营-重资产模式有固定租金成本的包租模式投入：无资金投入，需要品牌与管理盈利：加盟费、管理费、品牌估值溢价投入：资金投入相对小，容易做规模但收益率极低盈利：租金差、增值服务、供应链、估值溢价投入：资金投入量巨大，需要稳妥的退出方式盈利：租金、增值服务、供应链、资产增值商业模式

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发展路径混营模式下，酒店系、中介系、创业系等运营商在包租模式发展成熟后加入管理输出模式；开发商背景的公寓运营商，首先盘点集团内部可用的存量物业，改造运营租赁公寓，然后再采用包租模式迅速拓展业务范围。总而言之，公寓企业基于自身的背景资源，尽可能选择适合自己的发展路径图：运营商混营商业模式发展路径轻资产管理输出成本减控运营商混营品牌溢价估值认可中资产包租为主扩大规模存量盘活图：开发商混营商业模式发展路径自持存量改造重资产中资产并购、合作特定项目（极少）部分企业以IPO为目标部分企业仍以事业部形式存在资产增值扩大规模开发商混营包租

由于缺乏明确的融资和退出方式，目前国内的混营模式，收益难以体现

目前我国的混营模式，仍以中资产模式为主，主要原因是在行业发展的初期，规模比利润或运营能力更能直观体现融资模式

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融资规划不同商业模式对应不同资金规划：由于不同的商业模式对于资金的利用率以及资金的占用率有着极大的差别，我们认为对于资金的规划使用也应符合不同模式的不同特征资金成本对应利润重资产模式利润空间高轻资产模式利润空间较低利

成本较低的银行授信、公司债等方式适当考

成本较高的融资方式如

基金、信托等融资方式对商业模式包租模式适用融资方式：并购、存量改造模式适用融资方式：集团资金支持信用贷款集团物业支持CMBSABS类REITs全产业链融资全产业链融资12运营模式

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组织架构公寓业务在发展初期多以事业部的形式存在达到一定规模之后，公寓业务下放至城市或区域公司下方，与地产板块平行；和开发商背景的公寓运营商不同，创业系对标企业总部集中所有职能部门，附加产品线以事业部的形式存在图：某创业系长租公寓组织构架某创业系长租公寓组织构架：某创业系长租公寓公寓总部构架最为完善，集中了所有的职能部门，另有两条产品线——产品一及产品二以事业部的形式存在，由上至下三级管控。由于产品一是完全的创业型，因此在组织架构上没有引入外部股权投资的阻碍公人力资源部集团办公室工程设计部公寓事业部公寓事业部寓运营中心行政部财务部……图：某开发商背景长租公寓城市公司组织架构开发商集团重庆城市公司上海城市公司长租公寓发展部总经理其他城市公司某开发商背景长租公寓：开发商集团没有区域架构，从集团到城市实施两级管控。长租公寓以事业部形式位于城市公司下方发展部，由集团直接管理市场部运营部租赁部品牌部…运营模式

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增值服务在公寓运营成熟后，除了满足租客最基本的居住需求，提供附加的增值服务可以提升为公寓运营商带来额外收益图：某白领公寓增值服务资源体系构架表：服务式公寓酒店、长租通用服务按800户入住测算增值服务项目自助租会议厅送餐服务商务中心叫车服务洗衣熨衣服务儿童乐园外送洗衣服务干洗空间租赁自助赁洗衣机、烘干机健身舱稳定运营期月均运营收入4-5万元保姆服务行李寄存接机服务礼宾服务自助售货机自助仓储云快递电器租赁代客泊车专职门童租赁家具空气净化器租赁信用卡结算服务医疗服务预约早餐供应表：某服务式公寓服务内容图：某服务式公寓部分服务内容及价格某服务式公寓服务内容每日客房清洁服务机场接送清洁服务公共服务干、湿洗衣服务健身房每日早餐代购服务洗漱送1次早餐2000元/月BAR消费型增值服务高速上网服务快递服务保姆服务医疗服务（预约）接机服务500元/次PART

2

同策实操长租公寓项目案例

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毅达天马路服务内容客户诉求：作为金融机构，毅达资本既希望以本项目作为布局长租公寓市场的探路者，抢占长租公寓市场规模，形成品牌效应，同时也希望能以稳定的、有质量的现金流增加物业的价值PART

01

战略定位PART

02

物业定位毅达资本天马路一号项目定位报告商业逻辑结构

客群来源

周边竞品

项目发展方向长租公寓战略目标

战略意义及运营模式项目本体区域经济背景及规划区域背景分析

项目本体定位建议能级定位区域市场分析

长租公寓定位酒店

战略定位

功能定位

区域背景分析

区域市场分析

酒店定位PART

03

社区定位PART

04产品打造主题、产品、客群、配套公寓社区项目本体

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项目区位项目所在仙林板块灵山片区，规划定位国际会展交流区，距新街口直线距离约12km，背靠紫金山，周边产业园区众多项目位于南京三大城市副中心之一的仙林板块。板块横跨栖霞、玄武、江宁三个行政区域，北接城北尧化新城，南邻江宁麒麟新城，东与镇江句容相望，西靠紫金山。仙林板块南京站新街口南京南站项目本体

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周边人口项目所在3KM内可容纳常住人口约5.7万人，项目所在仙林板块2020年规划城市人口规模达90万，2030年达100万左右。徐庄软件园与马群科技园预计产业人口约15万人，以软件、电子商务、物联网等产业为主，产业人口素质会有进一步提高表：项目3KM范围内住宅小区人口情况区域范围项目语山苑交付年限2017年2010年2009户数665人山晶典苑钟山美庐1114931500M紫金上林苑璞樾钟山新城朗诗钟山绿郡保利紫晶山仙龙湾山庄仙鹤茗苑201037710592613227639624083624454404940826201893020108102010141014532222193617582942010区域内约：20071.5万人仙居华庭2002仙居雅苑2004外围区域约：4.2万人骋望云邸2015翠屏紫气钟山紫金东郡2013103614991396182235329004212392351209921500m3000M2011天泓山庄2003-20102003太阳城天悦花园紫金尚园2013复地御钟山紫园20151202898337825233000m2011注：2018年南京年鉴显示：平均每户家庭人口为2.81人物业定位

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区域内房源体量及分布根据公开数据显示，栖霞区长期拥有2500套房源可供租赁，其中2000元以下房源占比最大，达53%。此外，栖霞区有4个人才安居项目，其中紫东国际创意园人才安居住房项目距离本项目仅2公里图：栖霞区仙林板块房源分布（单位：套数，%）项目地点建筑面积（万方）筹集类型投资来源开、竣工时间建设状态区属项目名称套数南京紫东国际创意园人才安居住房2010.11-紫东路2-3号栖霞区2.25379新建政府已建成已建成已建成2012.122000元以下

：53%诚品诚人才安居住房2007.09-2009.10栖霞区栖霞区栖霞区栖霞区0.53578存量存量政府政府东诚汇人才安居住房2010.08-2012.110.0415江苏生命科技创新园人才安居住房2012.09-2017.12栖霞区纬地路9号政府已建成栖霞区0.233新建2000元以下2000-3000元3000-4500元4500元以上物业定位

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周边竞品品牌及分布项目周边4公里范围内的竞品主要有两种

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分散式品牌公寓&集中式品牌公寓，其中已开业的集中式品牌公寓主要有3家

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万科泊寓、朗诗寓以及东南青年汇·银城佳遇；其他多为分散式品牌公寓6龙湖冠寓表：项目周边分散式品牌公寓部分管理小区建成户数售价（万元/平）距本项目距离小区名称房屋类型年份

（户）钟山晶典苑紫金上林苑天泓山庄200920102007200720182018200520172013-普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅公寓2.93.53.93.72.62744米771米10公里45513884033146730521868-1.6公里2.6公里2.2公里2.6公里1.8公里3.6公里1.7公里亚东城2苏宁紫金嘉悦中垠紫金官邸苏宁紫金嘉悦天悦花园31万科泊寓朗诗寓2.6公里普通住宅普通住宅公寓2.8公里1.5公里4公里2.91.83.53.8公里2.2公里中南世纪雅苑紫金东郡45东南青年汇·银城佳遇1444普通住宅中垠紫金观邸物业定位

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区域市场分析由于市场整体租金水平较低，因此，以整租方式运营的品牌公寓数量不多且面积较小，大部分本地品牌公寓采取整租+分租结合的形式图：品牌公寓租金价格等级占比（单位：元，%）图：品牌公寓出租方式占比（单位：%）㎡图：品牌公寓整租面积（单位：

）4.5437,4%43.532.522000元以下95%分租,96%1.510.502000元以下2000-3000整租

分租3000-45004500元以上<4040-6060-8080-100100-120>120㎡㎡㎡㎡㎡㎡公开数据显示的924套品牌公寓中，95%的品牌公寓租金低于2000元/月，片区属于低端下沉市场924套品牌公寓中，有96%的品牌公寓采取按间分租，户型面积在6-30㎡；按套整租的品牌公寓较少，出租面积小于40㎡的最多；部分品牌采取整租+分租结合的形式物业定位

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区域内租赁客群来源市场下沉的主要原因受限于周边区域内客群来源的能级：项目辐射范围为项目以北的配送中心及物流园，配送中心和物流运输工人可为本项目的核心客群。此外，该项目亦可吸收周边产业园的白领客群，以及部分应届大学毕业生。而周边住宅区的住户则为本项目的机会客群。区域内没有发现高端客群服务式公寓客群圈层范围：住在本项目附近

一公里范白领公寓客群住宅区围内的租赁住户，客源比例约5-10%客群类型：项目附近租户，属于机会客群产业园蓝领公寓客群圈层范围：附近2公里范围产业园内的白领商务客群，客源比例约60-70%客群类型：白领人士配送中心及物流本案圈层范围：附近2公里范围产业园内的配送工人或物流蓝领客群，客源比例约10%-15%住宅区客群类型：配送中心或物流运输工人物业定位

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长租公寓定位结合项目周边客群、市场及租金价格可得，服务式公寓不可做，蓝领公寓有前景；而在竞争激烈的白领公寓市场中，我们需注意产品设计和策略，可引入品牌公寓运营商提高公寓产品运营效率客群物流工人+产业园白领+高校毕业生可进入蓝领公寓市场；慎重进入服务式公寓市场市场空白市场低端下沉市场：价格普遍偏低；白领公寓总体相对来说总价高坪效低市场竞争可进入白领公寓市场，但要注意产品设计和策略竞争状况蓝领公寓较少；白领公寓大部分存在定位问题物业定位

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项目发展方向本项目可大力发展蓝领公寓，规模大概200间；此外，可开拓创新，在建设普通白领公寓的同时，发展宿舍型白领公寓新港高新园及周边产业园项目周边可辐射产业园出租率不高，总价高、坪效低，白领公寓定位有问题白领公寓市场现状项目普通白领公寓：1000间宿舍型白领公寓：200间白领公寓发展方向约2倍约2倍占地面积：约650万方占地面积：约300万方蓝领公寓：200间龙湖冠寓（新港店）规模：394间产品打造

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公寓社区10F900㎡公寓6/7F1200

公寓㎡2-9F900㎡公寓1F12商1200㎡底商×2幢×1幢×3幢为整合整体的产品配比而模拟的建筑类型同种产品类型下，设计方案的底层面积、标准层面积均可调整产品打造

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公寓居住产品

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公寓以满足多层次客群生活居住需求为主产品类型：一室一厅、两室一厅、宿舍型（床位）运营类型：白领公寓+宿舍型公寓+

蓝领公寓+服务式公寓建筑体量：46200㎡标准层建面总建面（㎡）总房间数（间）公寓幢数层高产品类型（㎡）90028㎡白领公寓宿舍型公寓服务式公寓蓝领公寓总计PART

3

同策实操长租公寓项目案例

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毅达铁北路服务内容客户诉求：作为金融机构，毅达资本既希望以本项目作为布局长租公寓市场的探路者，抢占长租公寓市场规模，形成品牌效应，同时也希望能以稳定的、有质量的现金流增加物业的价值PART

01

宏观环境PART

03

市场概况毅达资本铁北红山路项目定位报告商业各城区发展规划产业结构

市场分析

重点可比较案例办公

人口结构

消费水平市场分析PART

02

项目本体及规划重点可比较案例项目本体长租公寓板块定位

市场分析周边人口重点可比较案例新城规划PART

04项目定位

总体规划项目周边用地规划整体定位功能业态定位项目方案建议项目本体

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项目概况铁北红山项目由两个地块构成，土地性质为商办，限高24m，容积率1.8–2，总建筑面积约12.062万m²红山路小地块

大地块铁北红山项目经济指标出让面积建筑面积建筑高度

建筑密度

绿地率地块名称

规划用地性质容积率1.8（）（）（m）（%）（%）㎡㎡小地块大地块商办商办19900424003582084800H≤24≤50≥222H≤24≤50≥22项目本体

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新城规划本项目正属新城规划“四片”中的北部锁金–红山片以及“四轴”中红山–龙幡路与玄武大道交汇处——项目区域将作为玄武区的规划重点为促进区域发展，南京主城区玄武区围绕“两心四片，两带四轴”进行了空间布局规划。“两心”——双心玄武湖、紫金山两大绿心“四片”——东北徐庄–钟山高尔夫片；北部锁金–红山片；东南孝陵卫片；西南玄武湖–新街口片“两带”——环玄武湖（含明城墙）风光带；环紫金山风光带“四条功能发展轴线”——中央–中山路;玄武大道;中山东路–中山门大街;红山–龙蟠路市场概况

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公寓从近期的价格趋势来看，中心城区单价明显高于外围城区，酒店式公寓的坪效明显高于传统住宅。玄武区作为南京市旧城改造的核心区域之一，其住宅租赁市场既有价格基础，又有发展空间二手住宅租赁平均总价（元/套/月）酒店式公寓租赁行政区平均单价（元/

/月）㎡同比–2.89%–6.31%–3.5%–6.59%–12.15%0.29%平均面积85平均房价（元/

/月）㎡同比平均总价（元/套/月）平均面积96建邺区鼓楼区玄武区秦淮区白下区下关区栖霞区江宁区雨花台区浦口区52.1950.0745.8344.3044.1740.5138.0137.9536.4628.66442232192763221425782052277124802144186066.3264.7088.3663.8576.8952.9959.2248.3160.1445.172.38%–4.78%4.70%–1.69%8.02%63943296436236413275312525652152225718426451604950575843503.68%594.28%7313.25%9.32%436.75%6545–5.56%21.18%5919.02%18.49%386540市场概况

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品牌长租公寓分布从已布局的集中式长租公寓项目来看，南京长租公寓的分布与二手房住宅分布高度重合。中心城区凭借绝对的地段优势，整体集中度和租金最高城北1500–4000元/月仙林1500–4500元/月城中2500–5000元/月江北2000–2100元/月河西2500–5000元/月江宁1500–4000元/月项目定位

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功能定位类型本体片区规划租赁市场竞争发展潜力限制条件大型商业集中在核心商圈，主导地位不可撼动；小型商铺供应面积适中，价格不低一站式大体量购物中心（常发广场）运营情况不佳体量大小运营能力形象档次旧城，居民消费能力薄弱规划中商业综合体过商

业小量（210万方）租客来源企业素质形象档次交通通达存量多，河西为新兴的商务

小体量办公（常发/紫金）目前办公数量少，体量小规划科创主题、体量办

公酒

店公

寓区，新街口核心商圈主导地

量价还可以，但入驻企适中大126万方的科研办公位不可撼动业素质不高导入科创文旅产业；商务发展带来潜在高端客户客群来源形象档次成熟期限酒店行业发展回暖；南京主要发展旅游业片区中高端酒店极少，运营良好旅游资源丰富旧城居住环境差；常住人口及高校人群多，需求大老城区居住饱和；品牌公寓坪效高于普通住宅；玄武区租赁市场有价格基础地理位置运营管理形象品质规划发展高端住宅140万方，未满片区内缺乏品质住宅大项目定位

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产品组合建议项目本体功能运营属性酒店住宅/公寓商业办公服务式公寓白领公寓业态定位生活配套联合办公中高端酒店普通公寓文旅体验传统办公产

品四星级酒店五星级酒店居住型公寓酒店式公寓底商集中式商业裙楼传统总部办公

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独栋甲级、乙级办公产品定位

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长租公寓地块周边人口周密，常住人口9.7万人；河西未来规划科研办公体量达126万㎡，预计产业人口可达12.6万人；轨道交通通达，以区位优势吸引玄武、秦淮、建邺、鼓楼等区域租房客户（外来人口约81万人，其中约71万人存在租赁需求），人口基数庞大。南京各区人口情况（万人）行政区

户籍人口

常住人口

流动人口玄

武

47.75秦

淮

69.46

100.03

30.57建

邺

33.17

47.26

14.09鼓

楼

92.54

116.84

24.3060.0212.27项目租赁客户基数庞大，因此参考周边租赁产品，打造高坪效产品浦

口

71.08栖

霞

49.24雨花台

28.7179.8871.7945.458.8022.5516.7416.954.07江

宁

107.90

124.85六

合

92.28溧

水

43.91高

淳

44.6396.3546.3944.64市中心市中心2.480.01全市

680.67

833.50

152.83产品定位

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长租公寓项目周边小区租客多关注居住实际体验感，市场需求倾向于居住品质佳、单室套私密空间、品牌服务，长租公寓市场出租率高，本案产品上市补充区域产品空缺，亦可实现高坪效区域展示面及市场现状：租客租金承受力较强区域内单室套匮乏中介本案周边以老小区为主，多为2/3房房源，单室套稀缺，个人房源租金在1200-1500元/间，单室套租金可达2700-3250元/套，2公里内次新房租金普遍达1500-2100元/间，租客愿为品质付高价小面积坪效高统一管理坪效高机构散租整租租金坪效较个人房源上涨0.9-1.3元/㎡/天，合租租金水平在品牌机构长租公寓品质房源实现租金水平高1300-2200元/间，租客愿为稳定与服务品质买单区域内缺乏品质租房以单人间为主，大面积角落房源为两人间；入住率均达到95%；本案2公里区域内平均租金约1900-3300元/人；朗诗寓迈皋桥店户配情况本案户配建议本案户配参政朗诗寓迈皋桥店，本案客群主要面对全市白领客户，户型面积适当放大，以增加项目的品质户型建筑面积（

）占比坪效（元/

/天）㎡㎡套内面积户型坪效月租金占比（

）1518284035%20%35%10%4.23.72.92.9㎡2028404.23.92.925003200350055%35%10%一室一厅二室一厅一室一厅二室一厅产品定位

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长租公寓建筑面积：34745㎡建筑风格：玻璃+铝板层高：3m本案户配建议户型建筑面积（

）㎡套数占比55%202840一室一厅二室一厅35%10%PART

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同策深入研究部分长租公寓案例研究目的：通过深入研究典型品牌长租公寓企业，以期更全面地掌握不同背景系公寓企业的发展路径、商业模式、运营模式等。魔方简介魔方生活服务集团成立于2009年，是我国最早成立的创业型公寓品牌之一。通过9年来的发展，目前运营房源近5万间，产品已经更新到第三代..魔方生活服务集团是中国公共租赁业市场规模领先的“连锁长租公寓”运营商，业务覆盖北上广深等20个主要城市其多款公寓产品切入租赁领域的各个细分市场，以综合运营能力为精英人士、白领、企业基层员工提供安全、便捷、

舒适、友好的租住解决方案.通过“聚焦租住本质”的产品及系列增值服务业务，打造以公寓为核心的生活服务平台，

构建全新租住生态圈。同时加快整合各大城市的物业资源进行公寓化连锁经营，致力于成为中国“新租住时代”的标

杆级企业发展历程魔方公寓的第一家门店于2009年开业于南京。前期发展较为平稳，自2015

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2016年起进入全面拓展模式区域分布及业务布局在布局上魔方公寓主要瞄准人口流入较多的一线及重点二线城市，如北上广深、苏州、南京、成都等。目前魔方公寓进入主要城市约20个，370家直营门店，房量约5万间表：魔方公寓全国部分门店城市门店哈密路店广灵二路店江宁路店新村路店松江大学城店宁国路店上海汽车城店昌林路店莲花南路店李子园店友谊路店金桥店内江路店塘桥店杨高北路店张江店行知路店交通大学店宁桥路店仙霞路店虹中路店大柏树店行知路新店城市门店江田东路店闵行体育公园店城市门店宜家店中保村店城市门店滨康路店华丰路店城市门店南箕路店泰沙路店杭州上海广州富特北路店宝山万达店建国门店石榴庄店北苑店华严岗店迈皋桥店油坊桥店长虹路店大桥南路店万达紫金店科巷店清凉门店晓庄广场店珠江路店厦门青岛湖滨东路店创智新区店江汉一桥店鲇鱼套店武昌火车站店东西湖店东湖路店水荫路店宝岗大道店黄沙大道店流花湖公园店天平架店科学城店客村店中山八路店青年路店火车东站店火车站店广纸路店三元里店五山路店岗贝路店桃源村店坂田杨美店洪浪北店南山科技园店大剧院店国贸店学府路店东门步行街店坂田店景田店蛇口四海公园店高新园店民治万众城店横岗店西丽南路店坂田利金城店文殊院店成都双楠店南京武汉紫竹院店褡裢坡店通州梨园店亦庄荣京道店亮马水晶店杨闸环岛店三元桥店鲁谷东街店百子湾店杨闸环岛新店竹山路店龙眠大道店升州路店太平南路店常府街店小火瓦巷店北京上海深圳东南魔方青年汇相城大道店三香路店石路店团结桥店观前街店通园路店苏州杭州广州江南大道店秋涛路店西湖文化广场店火车东站店南京员村四横路店天河路店成都目标客群定位整体来说，魔方集团针对市场的不同需求，将目标客群设定为全年龄段的都市人群，包括了精英、白领以及企业基层员工等多个维度客群定位：商务、文艺及外籍客户

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提供酒店式服务。在满足居住需求的同时，营造家的氛围舒适、文艺、家都市新青年及白领

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深度挖掘、满足住户需求，包括：工作、社交、会客等增值需求生活就该有MO有样企·居新模式企业基层员工

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满足住宿安全、有序、卫生等基本生活需求产品定位针对不同的客群，魔方先后推出了三个产品，将产品导入细分市场中，以此获得更高的市场占有率，相比其他公寓品牌而言已经先行一步。目前从体量上来看，魔方公寓占比在70

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80%之间，魔尔公寓及9号楼占比分别在10

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15%之间，在租金方面，定价的标准参考地段、区域市场、以及周边租金情况，与市场相比溢价在10

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50%不等魔方公寓70–

80%魔尔公寓白领公寓10–

15%精英公寓10–

15%企业公寓9号楼商业模式魔方公寓的商业模式发展历经几个阶段：在早期，当房源价格还较低时，魔方公寓主要采取“包租”的方式获取房源，随着进入长租公寓领域的企业越来越多，魔方公寓利用自身的管理经验，采取与第三方合作管理输出的方式获取房源，另外，盘活城市存量资源，获取自己持有物业也成为了魔方公寓商业模式可选方式之一租赁物业从第三方受众租赁物业，然后进行改造装修，是魔方公寓在初期租赁最常用的获取房源方式，但随着大量公寓品牌的诞生，获取成本与物业持有方