房地产开发企业的业务及流程分析知识讲解

房地产开发企业的业务及流程分析1、房地产项目的基本建设程序建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循特定次序的法则。这个法则是人们在认识客观规律的基础上，按照建设项目发展的内在联系和发展过程制定的。在实际的项目开发中，某些环节可以适当交叉，但不能任意颠倒。房地产项目是最常见的建设项目，其建设应当遵循工程项目基本的建设程序，按照“决策一一实施一一使用”的基本程序进行，如图3.1所示。决策阶段实施阶段建设准备项目施工使用阶段决策阶段实施阶段建设准备项目施工使用阶段图3.1工程项目建设的基本程序2、房地产开发企业的主要业务和流程分析对企业的业务和流程进行分析，是进行企业组织设计和岗位设计的前提和基础。企业业务流程设计的好坏决定了企业的业务工作能否通畅， 决定了业务工作效率的高低。同时，业务流程与部门职能设定，部门地位及部门间协作规则的确定有密切的关系。(1)房地产开发企业的主要业务总体而言，房地产开发企业的核心业务是房地产项目开发。一些大型的房地产开发企业还可能涉足房地产开发产业链的上下游产业，如工程施工、物业管理、商业运营、材料生产经营等，甚至涉足与房地产行业无关的加工制造、教育等行业。鉴于本研究项目的目的，本报告仅仅针对房地产开发企业的房地产项目开发

这一核心业务。房地产项目开发是一个周期长、环节多、内容庞杂的系统工程，不同物业类型的项目开发在所涉环节、依据法律、报批项目与流程、所需专业、生产与销售等多方面存在差异。而且即便是同类型的房地产开发项目，由于其复杂化程度不同，导致企业开发中所涉及的合作团队存在不同，进而会对部分业务内容产生影响。然而，无论是何种类型或规模的房地产开发项目， 房地产开发业务必然包括项目生产和企业管理两大类型的业务。项目生产业务是房地产开发企业的主体业务，它是房地产开发企业产品生产的直接关联业务。这些业务涉及从项目投资机会选择直至售后服务的全部建设阶段。参照前述工程项目建设的基本程序，我们可将项目的生产业务分为投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服务与物业管理五大板块业务。这五大生产型的板块业务，又可根据专业特点和生产关键环节划分为系列的细分业务，如图3.2所示。，物，物业管理.‘客户服务厂参与定位与配合营销口交易及手续办理I一营销管理与监控，行销策划与执行工市场研究与定位工竣工及验收，工程施工及管理.’开工准备,报建及手续办理,工程发包工资金筹集1设计审查与报批丁规划与设计—p立项及手续办理丁土地获取手续办理，评估与决策」可行性研究工投资机会选择图3.2 房地产开发企业的项目生产业务企业管理业务的范围和内容与企业规模和所处发展阶段有密切的联系。但

是，无论哪一个阶段的企业，行政管理、人力资源管理、财务管理等均是最基本的企业管理业务。在规模较大的企业，企业战略与发展管理、文化与品牌管理、信息化建设与管理、审计监察管理、投资管理、资产管理、公共事务管理、法律事务管理等也可能是必不可少的，如图3.3所示。行政管理资金回收与分配资金运用管理融资管理财务规划应急与维权关系协调与维护活动策划与实施企业发展计划企业战略规划管理企业定位与环境分析总务后勤安全保卫行政事务管理助理秘书工作常度与人才建谈系统运作管理信息系统规显实法律知识普及法律服务行政管理资金回收与分配资金运用管理融资管理财务规划应急与维权关系协调与维护活动策划与实施企业发展计划企业战略规划管理企业定位与环境分析总务后勤安全保卫行政事务管理助理秘书工作常度与人才建谈系统运作管理信息系统规显实法律知识普及法律服务规章制定图3.3房地产开发企业的企业管理业务(2)房地产开发企业主要业务流程分析流程代表各项工作在逻辑上的相互关系，通过组织各种资源完成既定的任务，从而实现组织目标。就房地产生产业务而言，房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商合作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么聪明， 都还必须遵循房地产开发的基本

流程。投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服务与物业管理这五大生产型板块业务总体上表现出按顺序开展的既定流程，如图3.4所示。项目报批与前期工作项目报批与前期工作工程建设与

管理市场营销

与推广市场营销

与推广图3.4房地产开发企业的总体生产业务流程在每一个生产型板块业务内，各项工作也是按照一定的程序来运作的， 虽然会存在一些交叉，但总体方向和逻辑是特定的。这样，每一个板块业务就可构建出一个或一系列子流程。这些子流程包括一系列的工作，若进一步分解，完成每一项工作又需要经历一定的流程。针对上述五大板块业务构建的业务子流程如图3.5〜3.9所示。项目可行性研究专业（部门）审查图3.5房地产开发投资机会选择与决策子流程项目可行性研究专业（部门）审查图3.5房地产开发投资机会选择与决策子流程图图3.10企业管理业务与项目生产业务的关系图图3.8房地产开发市场营销与推广子流程土委托地申报项目选址委托编申领《建获得地质勘察立项意见书与制规划设用地土地*—►和地灾规划意见—*设计总规划许―►使用买评估书获取图可证》权发包用图纸准彳—《建设工程规划许可各专业施工图各专业施工图.—各专业初步设4-各专业初步设4-规划案设4~项目规划小备证》办理设计设计计审计计审案设审查查查计图3.6房地产开发项目报批与前期工作子流程图3.7房地产开发项目工程建设与管理子流程

参与项客户服务前期物物业配合项目策划价值挖掘业管理管理目营销与全程—与服务方公司选一,力菜 A与推广管理虫定士7E确定图3.9房地产开发客户服务与物业管理子流程就房地产企业管理业务而言，自房地产企业成立时起就已经开