知名地产城市生活综合体专题报告93

绿城城市生活综合体专题报告汇报目录：1234综合体的发展由来及特征当前中国城市综合体开发规律及案例研究绿城城市生活综合体的基本设想综合体发展战略的中国城市研究5绿城城市生活综合体发展建议综合体的发展由来及特征1、城市综合体的由来和形成2、城市综合体的概念与特征3、城市综合体的分类113-17世纪，近代全球性商业城市的崛起时期（含文艺复兴时期）。秦汉时期形成里坊制格局并在隋唐时期达到高峰。两宋时期开放式街区格局开始出现，其时全球最大10座城市中的5座在中国，开封与杭州均超百万人口，出现了最早的城市综合性市场瓦子（勾栏）。475-221BC，春秋战国时期形成完整意义上的“城”与“市”。2000-1700BC，欧洲最早城市出现，位于地中海中克里特岛上的王宫城市。1700-1000BC，商周时代出现真正意义上的规模性城市，如安阳、长安。1-14世纪，古代世界城市的兴盛发展时期（含中世纪时期）。如罗马的广场建筑与公共浴场等。17世纪以来，以纽约、伦敦、巴黎为代表的世界城市雏形显现。始建于光绪年间（1875年-1908年）兴旺于20世纪初的北京东安市场是中国最早比较成型的综合性商业街区，集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等多种功能为一体。1918年上海南京路出现了永安公司，这是一家综合各种商业功能在内的大型建筑物，包括购物、旅馆、酒楼、茶室、游乐场、银业部等各种设施，可以被认为是中国最早的综合建筑。1940年出现的美国纽约洛克菲勒中心成为建筑综合体的典范。20世纪70年代以后世界第一个城市综合体——法国巴黎的拉德芳斯、日本东京的六本木、加拿大多伦多的伊顿中心等。世界亚洲一线二线三线四线巴黎拉德芳斯纽约洛克菲勒中心武汉万达广场龙湖天街柯桥万达广场常州宝龙溧阳上河城如东文峰大世界香港圆方福冈运河城万象城三里屯Village《百度百科》：城市综合体是将城市中商业、餐饮、文娱、办公、展览、会议、居住、旅店、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，复杂而统一的建筑或建筑群。

城市综合体的定义城市综合体是指，将城市中不同性质用途的居住（包括住宅与酒店）、办公（包括会议与展览）、商业（含购物、文娱、游憩）、交通等公共功能空间，至少组合三种及以上，并能充分形成协同与互补、多样而高效的，有助于提高城市效率改善生活质量的综合建筑与建筑群。城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新与调整。城市综合体的主要特征城市影响自身价值经济效益区位可达性、土地均衡性、文化地标性、联系完整性空间开放性、功能复合性、人流密集性、景观连续性效益增殖性城市综合体商业零售型酒店公寓型交通物流型休闲旅游型文化创意型科教研发型体育运动型健康医疗型商务办公型城市综合体的分类从人类的基本需求特征和国内外城市综合体发展趋势来看，可以归纳出未来城市综合体的九大类型模式，由此满足人类的生产、生活及公共服务全方位需求。商务办公综合体主要类型典型案例金融商务型纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、香港国际金融中心北京东方广场会展商务型上海中国博览会会展综合体、广州保利世贸中心、杭州奥体博览城酒店商务型横滨港未来21区总部商务型东京六本木、香港太古广场、北京华贸中心、上海浦东新鸿基巴黎拉德芳斯纽约洛克菲勒中心东京六本木商业零零售综综合体体主要类型典型案例购物广场型香港海港城、上海恒隆广场、深圳中信广场、杭州万象城文化商街型利物浦天堂大街、悉尼情人港特色商场型伦敦西田购物中心、蒙特利尔玛丽城、日本福冈博多运河城时尚街区型上海新天地、成都宽窄巷子、天津新意街利物浦浦天堂堂大街街伦敦西西田购购物中中心香港海海港城城酒店公公寓综综合体体主要类型典型案例主题酒店型杭州西溪天堂住宅公寓型多伦多湖滨区、成都龙湖时代天街杭州西西溪天天堂成都龙龙湖时时代天天街文化创创意综合体体主要类型典型案例文化娱乐型北京三里屯village、上海新天地、天津新意街创意产业型上海苏河湾、杭州LOFT49上海新新天地地北京三三里屯屯休闲旅旅游综综合体体主要类型典型案例主题公园型香港迪斯尼公园、深圳华侨城、天津华侨城历史文化型北京前门大街、上海豫园自然生态型深圳东部华侨城、杭州西溪天堂深圳华华侨城城北京前前门大大街香港迪迪斯尼尼公园园主要类型典型案例综合站场型香港地铁九龙站联邦广场、上海虹桥枢纽公交换乘型巴黎拉德芳斯轨道站点型香港太古广场、香港时代广场、上海凯德龙之梦仓储物流型福州国际物流商贸城、青岛新世纪物流综合体交通物物流综综合体体香港太太古广广场上海凯凯德龙龙之梦梦香港九九龙联联邦广广场科教研研发综综合体体主要类型典型案例大学园区型杭州大学城高教综合体科技研发型日本筑波中心、宁波研发园日本筑筑波中中心宁波研研发园园体育运运动综综合体体主要类型典型案例体育休闲型北京奥体文化综合区、杭州奥体博览城运动场馆型南京奥体中心、济南奥体中心杭州奥奥体博博览城城北京奥奥体文文化综综合区区健康医医疗综综合体体主要类型典型案例医院疗养型爱丁堡皇家附属医院、南京医疗综合体保健养生型三亚凤凰岛度假综合体爱丁堡堡皇家家附属属医院院三亚凤凤凰岛岛国际际养生生中心心中国城市综综合体体开发发规律律及案案例研研究1、城市市综合合体分分布规规律2、城市市综合合体开开发规规律3、二三三四线线城市市综合合体案案例研研究2综合体体分布布规律律城市综综合体体较多多出现现于国国际城城市及及国内内一二二线城城市，，其中中国内二二线城城市占占据较较多的的数量量比例例。北京、上海海、广广州、、成都都、重重庆及及沈阳阳城市综综合体体的存存量领领先全全国，总存存量在1000万平方方米以以上的的城市市为北北京、、沈阳阳、重重庆三三市；上海海、广州州、成成都的的综合合体存存量介介于500-1000万平方米米。中国20个重点点城市城城市综综合体体存量量分布布资料来来源：：2011年中国国城市市综合合体发发展报报告.随着城城市等等级规规模的的提升升，商务办公、酒店店公寓的业业态比例增增大，商业零售、住宅宅的比例相相对下降。城市综合体体的核心功能为商务商业，，其次是生生活居住。城市综合型业态比例国际城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅44232112一线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅34261624二线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅26291233三线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅20341234四线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅1542835中国一二三三四线城市市综合体开开发的功能能类型比例例统计综合体业态比例规律律1、万达广场场2、龙湖天街街3、案例比较较二三四线城市综合合体项目代代表案例研研究目前，国内内城市综合合体根据运运营模式可可分为以下下三种模式式：全部持有型型：如恒隆隆广场、三三里屯village、新天地等等；部分持有型型：如万达达广场、龙龙湖天街等等；全部销售型型：如三里里屯soho。全部持有型型模式对开发商的的资金实力力要求较高高，而全部部销售型模模式在后期期的运营管管理上存在在较大的难难度。案例选取标标准开发商：具具有较高知知名度的品品牌开发商商所在城市：：中国未来来城市综合合体的主要要分布点——二三四线城城市运营模式：以部分持有型项目为主主。研究重点：：区位特征征、规划布布局、业态态分布、运运营模式2001年，万达集集团在长春春开设全国国第一家万万达广场；；2006年开业的宁宁波万达广场（（第三代））标志着进入了““城市综合合体”时代代；万达广场在全国城市市扩张迅速，至2011年底，在中中国大中小小城市开业业的万达广广场将达49个，持有物物业面积超超过1200万平方米。。万达广场发发展简况指标第一代（2001-2002年）第二代（2003-2005年）第三代（2006年至今）选址区位核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段副中心、开发区、CBD建筑规模5万平方米10-15万平方米30万平方米以上产品种类商业商业商业、写字楼、酒店、住宅业态特征购物功能组合购物功能组合24小时不夜城+集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单体封闭式建筑单体封闭式及开放式建筑组合封闭式建筑+步行街区+高层的组合经营模式商铺分割销售分割销售+整体出售核心商业只租不售，销售小型商业、写字楼、住宅项目典型案例长春沈阳宁波万达广场发发展简况中国三大经经济区是万万达集团投投资的重点点区域。一二线城市市已经成为万达集集团投资的的热点区。。地区合计一线城市二线城市三线城市四线城市泛环渤海地区21北京（2）天津（2）、沈阳（3）、大连（3）、济南（2）、石家庄（1）、唐山（1）、青岛（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包头（1）、廊坊（1）泛长三角地区23上海（4）南京（3）、苏州（1）、无锡（1）、宁波（2）、温州（1）、合肥（2）、常州（1）芜湖（1）、镇江（1）、泰州（1）淮安（1）江阴（1）、宜兴（1）、绍兴柯桥（1）、太仓（1）泛珠三角地区15广州（1）东莞（1）、福州（2）、厦门（1）、泉州（1）、长沙（2）、南昌（2）、南宁（1）漳州（1）、莆田（1）、宁德（1）晋江（1）黄河中下游地区7西安（4）、郑州（2）洛阳（1）长江中上游地区12重庆（2）、武汉（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）、绵阳（1）东北地区8长春（3）、哈尔滨（3）大庆（1）、抚顺（1）西北地区2兰州（1）银川（1）合计88760165中国城市万万达广场的的空间分布布万达广场基基本特征三四线城市市是万达集集团未来扩扩张的重要要区域。特大城市内内部拥有城城市综合体体增长的潜潜力。城市分布地区合计一线城市二线城市三线城市四线城市泛环渤海地区21北京（2）天津（2）、沈阳（3）、大连（3）济南（2）、石家庄（1）、唐山（1）青岛（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包头（1）、廊坊（1）泛长三角地区23上海（4）南京（3）、苏州（1）、无锡（1）宁波（2）、温州（1）、合肥（2）常州（1）芜湖（1）、镇江（1）泰州（1）、淮安（1）江阴（1）宜兴（1）绍兴柯桥（1）太仓（1）泛珠三角地区15广州（1）东莞（1）、福州（2）、厦门（1）泉州（1）、长沙（2）、南昌（2）南宁（1）漳州（1）、莆田（1）宁德（1）晋江（1）黄河中下游地区7西安（4）、郑州（2）洛阳（1）长江中上游地区12重庆（2）、武汉（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）绵阳（1）东北地区8长春（3）、哈尔滨（3）大庆（1）、抚顺（1）西北地区2兰州（1）银川（1）合计88760165黄河流域及及北方板块块长江流域板板块南方板块城市分布备注：持有有比例的降降低主要与与配建住宅宅、SOHO开发量的大大小有关。。建筑规模数量持有比例均值案例28~40万平方米2050%上海五角场万达广场，持有比例高达76%41~70万平方米2532%宁波万达广场，持有比例达47%71~328万平方米1719%石家庄万达广场，持有比例11%；武汉东湖万达广场，持有比例15%第三代万达达广场在做做购物中心心的同时，，开发部分分写字楼、、住宅或者者商务公寓寓，通过出出售这部分分物业，获获取充足资资金来支持持商业经营营。据不完全统计计，目前万达达广场商业及及酒店业态比比例平均约为为42.38%（涵盖持有物物业）。持有物业情况况绍兴柯桥万达达广场效果图图厦门湖里万达达广场效果图图规划选址厦门湖里万达达绍兴柯桥万达达区位特征：城城市新区核心心，紧邻快速速干道，商业业区内无大型型竞争对手厦门湖里万达达绍兴柯桥万达达总建筑面积53万平方米总占地面积12.9万平方米容积率3.02地上建筑面积39万平方米地下建筑面积14万平方米购物中心面积17.4万平方米酒店面积4.2万平方米可售室外步行街1.8万平方米室内步行街4.2万平方米SOHO办公25.32万平方米总建筑面积68.17万平方米总占地面积16.98万平方米容积率住宅3.0，商业2.96地上建筑面积50.94地下建筑面积17.23购物中心面积17.4万平方米商务酒店0.8万平米可售住宅面积37.34万平方米室外步行街4.4万平方米SOHO公寓8.57万平方米规划指标功能分区明确确，各功能区区规划围绕室内与室外步步行街这一核心部分分展开。厦门湖里万达达绍兴柯桥万达达规划布局厦门湖里规划划为全商业用用地。绍兴柯柯桥规划为商商业+住宅用地，住住宅占地略多多于商业。两两者的容积率率均为约3.0。厦门湖里万达达绍兴柯桥万达达厦门湖里功能能分区明确。绍兴柯桥商业部分分布局相对局局促，功能存存在叠合，不不同功能间的的人行和车行行出入存在干干扰。厦门湖里万达达绍兴柯桥万达达主力店+金街办公区SOHO区SOHO区酒店区住宅区SOHO区酒店区主力店+金街项目选址紧邻邻城市快速路路和主干道，，车行交通便便利。主力店店车库入口紧紧邻城市干道道，出入方便便。厦门湖里万达达绍兴柯桥万达达绍兴柯桥万达达广场厦门湖里万达达广场业态分析绍兴柯桥与厦门湖湖里相比，在两者的主要业业态分布中，厦门的知名名品牌种类与与数量超过柯柯桥。显示城城市差异在品品牌招商上仍仍存在一定障障碍。六大主力店万达百货华润万家超市国美电器万达国际影城大玩家游乐场大歌星KTV七大主力店万达百货沃尔玛超市国美电器万达影城IMAX大玩家游乐场大歌星KTV国惠大酒楼万达第四代产产品——万达城位于武汉中央央文化区，占地1.8平方公里，总总面积340万平方米，总总投资500亿。一期工程程“楚河汉街街”21万平米8个月完工，11年国庆开放。。万达第四代产产品——万达城这是万达对国家家政策与各地地方政府的宏宏观政治、经经济、文化等等方面研究后后的结果，对地方政府提升升第三产业、、转变经济增增长方式等更更具有吸引力。万达决定2-3年内将公司主主业从商业地地产转为商业业与文化旅游游并重。目前前已联合中国国泛海、联想想等五家民营营企业成立注注册金为100亿元的“万海海文化旅游控控股”。储备备长白山（21平方公里200亿）、西双版版纳（6平方公里150亿）、大连金金石（9.5平方公里300亿）、福州琅琅岐岛、武夷夷山等。总投投资约1700亿元。1500米长18万平米的楚河汉街创意休闲步行行街；15万平米汉街万达广场（4万平米的百货货店）；6万平电影文化主题题乐园；15个影厅总座位位数3000座的中国最大大万达电影城；5个名人广场；2座六星、1座五星、1座四星总共1300间客房的20万平方米酒店集群；50万平米8栋超高高层写写字楼楼的““汉街总总部国国际””；155万平米米的“汉街街九号号”住宅；杜莎夫人蜡蜡像馆馆、““汉秀秀”剧剧场；5000平米的的文华书城、艺术画廊等文化化设施施。龙湖商业是是龙湖湖集团团旗下下的三三大业业务板板块（（住宅宅、商商业、、物业业）之之一，，全程程开发发、持持有和和运营营龙湖湖的商商业地地产项项目。随着龙湖集集团深深入的的全国国化扩扩张，，商业业地产产的规规模逐逐步增增大，，截止止2011年中，，龙湖湖商业业土地地储备备已近近350万平方方米。。计划划到2015年，开开业运运营商商业面面积达达337.5万平方方米，，覆盖盖北京京、上上海、、杭州州等十十三座座城市市。其其中包包括12个大型型区域域购物物中心心（龙龙湖天天街系系列），以以及北北京长楹天天街、、成都都时代代天街【458亩，180（76）万平平米，，号称称亚洲洲最大大购物物中心心】、重庆时时代天天街等等5个20万平方方米以以上的的超区区域购购物中中心。。龙湖商商业地地产物物业形形态龙湖·星悦荟荟：5-10万平米米的社社区型型时尚生生活中中心；；面向向中产产家庭庭；主要要分布布在重重庆、北京京；龙湖MOCO：10-20万平米米高端精品家家居生生活馆馆；面面向中中产以以上；主要要分布布在重重庆、北京京；龙湖天天街：20万平米米以上上大型型购物物中心心，集购购物、、饮食食、休休闲、、娱乐乐等多多种消消费类类型于于一体体的一一站式式商业业综合体体。龙湖天天街•区位特特征在宏观观格局局上位位居国国内二二线城城市，，如重重庆、、成都都；在微观观格局局上位位居城城市传传统商商贸区区、新新区；；前者者如成成都北北城天天街、、重庆庆西城城天街街；后后者如如成都都时代代天街街。成都时时代天天街重庆西西城天天街重庆龙龙湖北北城天天街•业态布布局产品组组合：天街系系商业业、别别墅、、精装装公寓寓、普普通住住宅、、甲级级写字字楼、SOHO产品品星星座座系系列列。。主力力店店：：旗舰舰百百货货、、世世界界级级卖卖场场、、国国际际一一流流真真冰冰场场、、五五星星级级影影院院、、儿儿童童体体验验公公园园。。销售售部分分：情景景街街区区商商铺铺、、精精装装SOHO公寓寓、、创创意意LOFT、精精装装住住宅宅；；自持持部分分：超大大型型主主力力百百货货店店、、龙龙湖湖天天街街购购物物中中心心、、MOCO家居馆、、先锋数数码港、、美食天天地。龙湖成都都时代天天街案例比比较与总结结典型综合体区位特征业态布局运营模式营销策略万达广场一二线城市中心区与副中心区、新区；三四线城市中心区与新区拥有万达百货、万达影线、万达酒店等自主品牌购物中心、酒店、写字楼、住宅公寓等产品综合开发，持有核心商业，后两者销售实施分批销售推出，周期约为2年。龙湖天街一二线城市传统商业区、新区多为引入品牌龙湖时代天街约30%物业持有，约70%销售。项目数量较少，规模较大，以销售住宅和部分商业为主。典型综合体地段选择空间布局业态体系运营特征万达广场一线城市二类地段内外廊结合模式（C或L型）内外均衡型资金短期回笼二线城市一类地段三线城市一类地段龙湖天街一线城市暂无围城模式（外商内住）外来品牌型资金短期回笼二线城市二类地段三线城市暂无案例比比较与与总结结模式优优缺点点分析典型综合体优点缺点万达规模较大、品牌有一定知名度。项目普遍位居城市传统商业黄金位置或新城核心位置。地价低、销售部分定价高、利润高。注重资金周转率，开发项目有明确工期要求。自主产业发展势头良好，具有核心竞争力。订单地产模式，商业资源平台较丰富。拥有较好的银行关系，注重银行融资创新。现有自持物业中，主力店租金偏低。低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70%。商业销售部分定价较高，租金回报率偏低。项目复制程度高，但城市地方个性化欠缺。高级酒店的长期经营边际效应递减。龙湖房产开发具有一定的品牌优势和社会认可度。商业地产优先在西部一二线城市实施大体量开发，取得先声夺人的宣传效应。商业定位倾向于中高端，品质较好。销售为主，持有较少，资金回收周期较快。由住宅进军商业地产，需要一定的探索期。项目开发的全国布局不够明朗，缺乏战略指导性。商业自主品牌少，支撑能力较差。“内住外商”的业态格局还需要市场的验证。绿城城市市生活活综合合体的基本本设想想1、未来来商业业发展展模式式探索索2、绿城城城市市生活活综合合体愿愿景3首先，，作为为城市市文明明发展展的新新兴开开发形形态，，绿城城综合合体战战略中中商业业发展展正处处于激激烈的的变革革之中中，只只要看看清趋趋势，，我们们有我我们的的后发发优势势。其次，，中国国的城城市化化进程程正在在进入入一个个新的的时期期，其其变化化趋势势与发发展方方式都都有新新的变变化，，只要要我们们找准准立足足点，，还有有机会会做大大做强强。中国城城市综综合体体的快快速发发展与与新的的城市市化进进程，，对于于绿城城是个个机会会。世上可可以没没有工工业的的城市市，但但绝不不存在在没有有商业业的城城市；；只要要人类这种情情感动物不不会灭亡，，城市就不不会消亡，，只要城市市在，商业业，一定会会在。究竟竟实实体体空空间间和和网网络络空空间间孰孰轻轻孰孰重重，，目目前前还还处处于于激激烈烈的的学学术术理理论论与与现现实实商商业业争争夺夺中中。。我我们们处处于于又又一一变变革革的的黑黑窗窗期期。。商业业业业态态正正在在发发生生变变化化，，可可以以标标准准化化生生产产、、储储存存、、运运输输的的大大量量商商品品正正在在转转向向网网络络购购买买。。M.BATTY.虚拟拟地地理理.FUTURES.1997未来来商商业业业业态态发发展展趋趋势势时代代杂杂志志1998年8月号号文文章章：：向向你你的的购购物物中中心心说说再再见见实体体店店上门门服服务务网站站（（淘淘宝宝/京东东））直邮邮和和目目录录呼叫叫中中心心（（114）社交交媒体体（（微微博博/微信信））移动动设设备备（（手手机机））电视视购购物物服务务终终端端（（Q卡卡/贩卖卖机机）网络络家家电电(海海尔尔冰箱箱)零售售商商们们正正在在应应对对挑挑战战，，比比如如更更好好的的细细分分市市场场、、线线上上线线下下的的结结合合与与更更好好的的服服务务…1瓶水有几种种买法法？当购买买的渠渠道有有很多多种时时，商商业地地产（（实体体店））这种种“渠渠道””就会会受到到严峻峻的挑挑战。。消费者者对不不同品品类的的需求求差异异导致致了专专业化化业态态的发发展，，传统统百货货正步步入衰衰退，，不再再强调调“大大而全全”，，转而而向深深度专专业化化和专专业化化集成成两大大趋势势发展展，逐逐步具具备各各自清清晰的的市场场定位位。曾经盛盛行一一时的的百货货商场场正一一方面面通过过专业业化集集成演演变为为购物物中心心，另另一方方面，，其内内部各各细分分业态态的专专业化化进一一步加加强，，衍生生出各各类专专业百百货/主题百百货。。商业正正步入入“体体验经经济””的阶阶段，，强调调商业业活动动带给给消费费者的的独特特审美美体验验，将将消费费者的的参与与融入入到体体验设设计中中，以以产品品作为为“道道具””、环环境作作为““布、、景””，诠诠释商商品的的文化化内核核。LV艺术馆馆Prada水晶宫宫Apple天才吧吧Prada第三代代掌门门人缪缪科维维·普达拉拉说，，现代代人所所需要要的不不再只只是商商品，，而是是生活活态度度。一一间创创意十十足的的旗舰舰店远远比一一件经经典款款式的的产品品更能能撼动动人心心。在各种种动力力因素素的影响响冲击击下，，未来来哪些些商业业业态态将会会持续续存在在呢？？维持人们基基本生生存的的物质质需求求——生鲜、、美食食。获取食物是是一切切生命命体的的本质质特性性。当当前生生鲜食食品销销售还还存在在着农农贸市市场和和超级级市场场两种种业态态，美美食则则往往往成为为现代代购物物中心心的主主要业业态，，两者者均具具有及及时性性、搭搭配性性及聚聚集性性特征征，同同时可可以带带来巨巨大的的人流流量，，所以以该类类业态态将会会持续续存在在。在各种种动力力因素素的影响响冲击击下，，未来来哪些些商业业业态态将会会持续续存在在呢？？保证人们完美生生活的日常常需求——生活服务城市的本质除了了市场交易易之外，生生活服务是是其另外一一个重要特特性。无论论是金融、、保险还是是医疗、保保健，甚至至科教、行行政，均是是城市居民民能够实现现美好生活活的重要保保障。未来来那些贴近近人们日常常生活的个个性化服务务将会日益益发达。在各种动力力因素的影响冲冲击下，，未来哪哪些商业业业态将将会持续续存在呢呢？满足人们情感感价值的的精神需需求——体验、娱娱乐当一切标准准化工业业产品可可以实现现电子网网络销售售之后，，人们对对商品的的需求更更多的属属于符号号体验，，从汽车车、家具具到服饰饰、电子子等产品品无不表表现如此此，未来来实体店店销售的的将不会会是这些些商品，，而是对对它们的的体验。。同时，，能够满满足人们们情感表表达与交交流的娱娱乐业也也将蓬勃勃发展，，如游乐乐场、主主题公园园、文化化场馆等等。逐步衰衰退的的传统统业业态态食品品、、饮饮料料服饰饰、、鞋鞋帽帽通讯讯、、家家电电书店店、、出出版版建材材、、家家具具未来来商商业业业业态态发发展展趋趋势势这些些业业态态的的特特征征：：标准准化化、、规规模模化化、、可可储储存存、、方方便便运运输输、、传传统统零零售售、、技技术术淘淘汰汰等等。。未来来持持续续发发展展的的新新兴兴业业态态品牌服饰饰体验式零零售电玩游戏书吧唱片美食酒吧珠宝饰品主题公园园游乐场健身运动美容护理理电影KTV科技博物馆未来商业业业态发发展趋势势这些业态态的共同同特征：：1、必须得要要人亲自自参与的的2、与人的情情感产生生关系的的3、在虚拟空空间中无无法体验验的4、虚拟社会会需要实实体展示示的专业化、、标准化化与个性性化并存存发展，，综合体体将不再再是仅是是以商务务、商业业功能为为主要驱驱动，文文化休闲闲功能亦亦开始由由配套功功能逐渐渐转为综综合体的的主导功功能。商务、商商业综合合体文娱综合体华润中心心悉尼达令令港商业综合合体必须须有良好好便利的的交通系系统与城城市交通通联系，，与轨道道交通综综合一体体化开发发将成为为未来趋趋势，商商业综合合体越来来越多地地在城市市立体交交通系统统中充当当节点。。交通枢纽纽综合体体的典范范香港太古古广场日本六本本木新城城未来将会会有更多多成熟的的商业综综合体品品牌出现现，但也也必定会会有一部部分同质质化严重重、品质质较低的的商业综综合体被被市场淘淘汰。一线城市市商业趋趋于饱和和，二三三线城市市发展迅迅速，购购物中心心的主要要扩张区区域也将将由现在在的一线线城市为为主向二二三线城城市普及及。一线城市市二线城市三线城市市成熟商圈圈存在土土地稀缺缺、地价价高昂、、城市扩扩张、人人口外迁迁等问题题，将导导致购物物中心向向非成熟熟商圈甚甚至郊区区新商圈圈普及。。以上海为为例以北京为为例购物中心心在整体体氛围和和购物环环境的营营造上更更加多元元化，建建筑形式式不再仅仅拘泥于于传统的的封闭式式“大盒盒子”，，而是根根据区位位条件不不同灵活活变化，，带给消消费者更更宽松、、闲适的的购物环环境。绿城目前前在建的的商业项项目有住住宅配套套的社区区商业，，也有规规模更大大的区域域中心综综合体商商业，显显示绿城城在商业业地产领领域的逐逐步拓展展。翡翠城商业街温州鹿城广场台州玉兰广场绿城城市市综合体体发展目标——“城市生活活第一目目的地！！”文化健康街区交流环境LOHAS绿城城市市生活综合体愿愿景承载“生生活、乐乐享、体体验”于于一体的的理想街街区超越商业业设施范范畴的生生活中心心精彩而高效的建筑空间间，丰富而多样的的消费内内容，立体而便捷的的交通体体系，吸吸引密集集而多元元的社会会阶层，，突显深深厚而迷迷人的城城市文化化，与网网络经济济充分融融合，提供与一线城市相近的生活品质质。综合体发展战略略的中国城市研究究4城市投资资潜力评评价选取中国国经济最最为发达达的112个地级及及地级以以上城市市作为研研究对象象；从经济增长长与结构构、社会会发展与与建设、、生活福福利与环环境三方面选选取24项指标，构构建基于综综合体开发发的城市评评价指标体体系。潜力力评评价价因因子子之之:经经济济增增长长与与结结构构6、GDP7、人人均均GDP8、第三三产产业业占GDP比重重1、地地方方财政政科学学支出出2、地地方方财财政政收收入入9、互互联联网网用户户数数10、电信信业业务务收收入入3、金金融融机构构存存款款金额额4、金金融融机构构各各项项贷贷款款金金额额11、国国内内旅游游收收入入12、剧场场、影影剧剧院院数数5、批批发发和零零售售业业就就业业人人数数数据来源：112个城市的24项指标数据来来源于《2010中国城市统计计年鉴》、《2010中国城市（镇镇）生活与价价格年鉴》、《2010中国区域经济济统计年鉴》。城市投资潜力力评价潜力评价因子子之:社社会发展与建建设17、市区常住人口18、市区流动人口13、固定资产投投资总额14、社会消费品零售总总额19、医院、卫生院床位位数15、中小学专任教师数20、城市建设用地21、建成区绿化覆盖面积积16、公共汽（电）车客客运总量城市投资潜力力评价潜力评价因子子之:生活福利与环环境22、人均绿地面积23、城镇居民人均可支支配收入24、城镇居民人均消费费性支出城市投资潜力力评价从一线城市来来看，上海经济优势明显，深圳的的生活环境具具有优势。从二线城市整体体状况来看，，生活福利和社社会建设方面面具有一定的的优势。但其发展的软软肋大多在于于生活环境较差差，经济增长长缺乏动力，，经济水平整体体低于全国城城市的平均水水平。从三线城市来来看，面临的的主要问题在在于：经济增长水平平较低和经济济结构较为低低级；城市综合体开开发将可以进进一步促进三三线城市的经经济发展水平平和质量，改改善三线城市市的经济结构构。城市投资潜力力评价地区一线城市二线城市三线城市泛环渤海地区北京、天津沈阳、大连、济南、石家庄、唐山、青岛、淄博、东营、烟台、太原、呼和浩特、包头潍坊、泰安、威海、济宁、临沂、德州、滨州、日照、聊城、枣庄、邯郸、保定、秦皇岛、沧州、鄂尔多斯泛长三角地区上海、南京、杭州苏州、无锡、宁波、温州、合肥、常州、绍兴、镇江、南通、台州、徐州芜湖、盐城、连云港、扬州、湖州、嘉兴、金华、泰州、蚌埠、淮南、马鞍山、淮安、丽水、衢州、宿迁、安庆泛珠三角地区广州、深圳佛山、东莞、福州、厦门、长沙、昆明、南昌、贵阳、南宁、泉州、汕头中山海口、株洲、岳阳、衡阳、珠海、柳州、桂林、惠州、湛江、江门、茂名、漳州、赣州黄河中下游地区西安、郑州宝鸡、咸阳、开封、许昌、平顶山、洛阳长江中上游地区重庆、武汉成都宜昌、襄樊、绵阳东北地区长春、哈尔滨、大庆鞍山、吉林、齐齐哈尔、牡丹江、抚顺西北地区乌鲁木齐、兰州西宁、银川合计94360备注：一线城市的远远郊组团或卫卫星城可以等等同于三线城城市，以此类类推。根据各项评价价因子及城市市得分对比分分析，对中国国一、二、三三线城市进行行重新的划分分，划分如下下：城市投资潜力力评价重新划分的中中国城市等级级示意图一线城市二线城市三线城市第一层次第二层次第三层次第一层次第二层次第三层次第一层次第二层次第三层次北京上海广州天津深圳南京武汉杭州重庆成都沈阳、西安郑州、东莞佛山、哈尔滨大连、苏州济南、青岛宁波、长春无锡、长沙昆明、合肥常州、厦门太原、唐山石家庄东营、南通呼和浩特、淄博福州、汕头、徐州温州、台州、绍兴泉州、镇江、烟台大庆、南昌、兰州乌鲁木齐、包头南宁、中山、贵阳珠海临沂惠州吉林潍坊海口洛阳鞍山江门淮安、扬州、威海、枣庄邯郸、济宁、嘉兴、芜湖柳州、襄樊、抚顺、保定湛江、宜昌、岳阳鄂尔多斯、湖州、泰安株洲、宝鸡、日照马鞍山、盐城、金华衡阳、淮南、泰州、连云港、平顶山、绵阳咸阳银川、滨州聊城、秦皇岛蚌埠、茂名齐齐哈尔、桂林西宁、沧州衢州、德州宿迁、漳州开封、许昌安庆、牡丹江丽水、赣州长三角一二三四四线城市类型型划分地区一线二线城市三线城市四线城市核心地带苏南（宁镇苏锡常）南京苏州、无锡、常州、镇江、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、吴江宜兴、丹阳、高淳、溧阳、金坛溧水、句容浙北（杭嘉湖）杭州嘉兴、海宁、桐乡、湖州、平湖、嘉善、富阳、海盐、长兴德清、临安、安吉、桐庐、建德、淳安浙东（甬绍舟）宁波、绍兴、绍兴县、慈溪、余姚舟山、诸暨、上虞、奉化、象山、嵊泗、新昌、宁海、嵊州岱山紧密地带苏中（通泰扬）南通扬州、扬中、泰州、靖江海门、江都、启东、海安、仪征、姜堰、如皋、如东、泰兴、东台、兴化、高邮、宝应浙东南（温台）温州、台州温岭、瑞安、玉环、乐清洞头、平阳、临海、苍南、天台、三门、文成、永嘉、仙居、泰顺外围地带苏北（徐连淮宿盐）徐州连云港、淮安、宿迁、盐城大丰、铜山、邳州、建湖、洪泽、金湖、新沂、沛县、射阳、赣榆、盱眙、东海、滨海、沭阳、阜宁、泗洪、泗阳、睢宁、灌南、涟水、响水、丰县、灌云浙西南（金丽衢）义乌金华、东阳、永康、丽水、衢州浦江、武义、遂昌、龙泉、青田、云和、江山、缙云、景宁、松阳、龙游、兰溪、庆元、常山、开化、磐安合计2204071备注：一线城城市的远郊组组团或卫星城城可以等同于于三线城市，，以此类推。。本研究以长三三角县市为分分析对象，未未将地级以上上城市的近远远郊辖区分离离。在实际投资潜潜力分析中，，各个城市的的辖区也可以以划分为二三三四线不同等等级，如上海海的嘉定、青青浦及松江等等，杭州的余余杭、萧山、、下沙，南京京的浦口、江江宁及六合。。二线城市三线城市四线城市第一层次第二层次第三层次第一层次第二层次第三层次第一层次第二层次第三层次苏州无锡、宁波温州、常州昆山、江阴张家港常熟义乌、绍兴太仓、吴江台州、余姚南通、慈溪徐州、镇江绍兴县舟山、嘉兴扬州、宜兴诸暨、温岭瑞安、海宁桐乡、湖州玉环金华、扬中上虞、平湖嘉善、乐清丹阳、奉化象山、富阳连云港淮安、宿迁盐城、衢州海盐、嵊泗泰州、东阳新昌、永康靖江、丽水高淳、长兴宁海、溧阳嵊州、金坛海门、德清临安、岱山溧水、安吉洞头、平阳江都、临海启东、苍南桐庐句容、海安仪征、姜堰天台、如皋如东、泰兴建德、三门浦江、文成永嘉、东台仙居、武义遂昌、兴化大丰、龙泉淳安、铜山青田云和、江山、缙云景宁、邳州、泰顺建湖、松阳、高邮龙游洪泽、金湖、兰溪、庆元、新沂沛县、射阳、宝应赣榆、盱眙、东海滨海、沭阳、阜宁常山、开化、泗洪泗阳、睢宁、灌南涟水、响水、磐安丰县、灌云长三角一二三四四线城市类型型划分根据各项评价价因子及城市市综合得分分分析，划分如如下：绿城城市生活活综合体发展建议51：区域发展建建议以中国三线城市（含部分县级级市）*为主，现阶段以长三角为核心心发展区域，，其他区域为辅。三线城市目前商业地产开发水平较为为一般，而城市化进程后劲强强劲。一二线品牌容易易落地，商业经营可行性较大。20万人口以下且且经济一般的的四线城市因人口规模较小小，短时间内商业规模难以支撑，且国内商业连锁品牌规模较小，招商资源难以以组织；城市基础设设施的支撑能能力还有欠缺缺，进入需相对谨慎。在三线城市中，，以长三角为为第一优选地地区，辽东半半岛、环渤海海地区、山东东半岛为次选选区域，中部及南部一些条条件较好的项目也可考虑。*以以上城市等级级划分基于绿绿城城市综合合体发展战略略而重新划分分的中国城市市。另外一线线城市的卫星星城与组团以以及二线城市市的下辖区域域中心也可作作为三线考虑虑。2：运营模式建建议建议在中短期内以持销均衡型（万达）为主主，坚持项目可可售物业之利利润必须能与与持有物业之之投资平衡为为基本底线，，以减轻综合体体发展展的资金金压力力。中远期期可考虑虑对部分优质物物业选选择持持有，以利利于平平衡绿绿城综综合体体板块块的远期效益。。销售售为主主型的商业业物业业（即即无需统统一经经营的的街区区