物业管理服务知识共33

物业管理服务知识

什么是物业管理?物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。

物业管理企业的基本类型

物业管理企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。从物业管理企业的组建来看，大致可分为五种类型：

一、由房地产开发企业投资设立的分支机构，主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势在于项目有保障，并对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商协调工作。

二、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业。这类企业转制时间不长，行政色彩较浓。

三、由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业，这类企业福利色彩较浓。

四、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。这类企业较有活力，必须适应市场，提供较好的服务方可生存。

五、由街道办事处组建的物业管理企业。

从物业管理企业内部的

运作来看，分为三大类一、管理型物业管理企业。此类企业除主要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司人员适中精干。二、顾问型物业管理企业。此类企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、素质高。

三、综合性物业管理企业。此类企业不仅直接接手项目，从事管理工作，还提供顾问服务，适应性强。

从物业管理企业与物业的

产权关系来看，可分为两大类：一、委托服务型物业管理企业。该类企业接受多个产权人的委托、管理各栋房屋乃至整个小区，物业所有权和经营权是分开的。

二、自主经营型物业管理企业。该类企业受上级公司指派、管理自主开发的物业。物业产权上属上级公司或该类企业，通过经营收取租金，回收投资，获取利润。物业所有权和经营权是一致的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。何为物业管理专项维修基金？

物管专项维修基金是房屋共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。如电梯的维修等。目前，部分省市商品住宅小区的物业管理公司通常向购房者按购房款的1-2%收取物管专项维修基金。

何为物业管理委员会？

物业管理委员会又称业主委员会，是代表本物业区域内全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。组建物业管理委员会是居住小区实施物业管理的一项十分重要的基础工作，委员人数一般以5-15人数为宜，其中使用人不超过委员总数的30%。

何为物业管理公约？

物业管理公约又称业主公约，是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。这是物业管理中的一个重要文件，它一般由管委会依据当地政府统一制订的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，在业主大会上讨论通过后生效。一般来讲，物业入住率达到30%以上，已入住业主中持有过半数以上投票权的业主同意就可签订业主公约并生效。已生效的业主公约对物业内所有业主和使用人具有约束力。业主及业主主大会的概概念业主是指物业内内房屋和相相关设施的的所有权人人业主大会是由物业内内的业主组组成的。按按照有关规规定，业主主大会必须须有持过半半数以上投投票权的业业主出席方方能进行。。业主可以以委托代理理人出席业业主大会，，不满十八八周岁的业业主由其法法定代理人人出席。物业管理费费如何定价价？物业管理费费应根据所所提供服务务的性质、、特点等不不同情况，，分别实行行政府定价价、政府指指导价和经经营者定价价。为物价价产权人，，使用人提提供的公共共卫生清洁洁、公共设设施的维修修保养和保保安、绿化化等有公共共性的服务务以及代收收缴水电费费、煤气费费、有线电电视费、电电话费等公公众代办性性质的服务务收费，实实行政府定定价或者政政府指导价价。实行政政府定价或或者政府指指导价的物物业管理服服务收费的的具体价格格管理形式式，由省、、自治区、、直辖市物物价部门根根据当地经经济发展水水平和物业业管理市场场发育程度度确定。凡凡属于物业业产权人、、使用人个个别需求提提供的特约约服务，除除政府物价价部门规定定有统一收收费标准者者除外，服服务收费实实行经营者者定价。业主能否参参与物业管管理

费收收费标准的的制定？物价部门实实行政府定定价和政府府指导价的的物业管理理服务收费费标准，由由物业管理理单位根据据实际提供供的服务项项目和各项项费用开支支情况，向向物价部门门申报，由由物价部门门征求物业业管理行政政主管部门门意见后，，以独立小小区为单位位核定；实实行政府指指导价的物物业管理服服务收费，，物业管理理单位可在在政府指导导价格规定定幅度内确确定具体收收费标准；；实行经营营者定价的的物业管理理服务收费费标准由物物业单位与与小区管理理委员会或或产权人代代表、使用用人代表协协商议定，，并应将收收费项目和和收费标准准向当地物物价部门备备案。在在核定收收费标准时时，应充分分听取物业业管理单位位和小区管管理委员会会（业主管管理委员会会）或产权权人代表、、使用人代代表意见，，既要有利利于物业管管理服务的的价值补偿偿，也要考考虑物业产产权人、使使用人的经经济承受能能力，以物物业管理服服务所发生生的费用的的基础，结结合物业管管理单位的的服务内容容、服务质质量、服务务深度核定定。物价部部门对核定定的物业管管理收费标标准，应根根据物业管管理费用的的变化及时时进行调整整。物业管理费费由哪些部部分组成？？物业管理费费主要由以以下部分构构成：1、管理、服服务人员的的工资和按按规定提取取的福利费费；2、公共设施施、设备日日常运行、、维修及保保养费；3、绿化管理理费；4、清洁卫生生费；5、保安费；；6、办公费；；7、物业管理理单位固定定资产折旧旧费；8、法定税费费。物物业管理费费的利润率率暂由各省省、自治区区、直辖市市政府物价价主管部门门根据本地地区实际情情况确定。。经物价部部门核定或或由物业管管理单位与与小区管理理委员会或或物业费项项目、收费费标准和收收费办法应应当在物业业管理合同同中铭文约约定。物业管理费费是否应当当明码标价价？物业管理费费必须实行行明码标价价，收费项项目和标准准及收费办办法应在经经营场所或或收费地点点公布。物物业管理单单位应当定定期（一般般为6个月）向业业主公布收收费的收入入和支出账账目，公布布物业管理理年度计划划和小区管管理的重大大措施，接接受小区管管理委员会会或物业产产权人、使使用人的监监督。物业管理公公司和业主主之间有有哪些权利利和义务？？在物业管理理公司方面面，公司的的一切活动动应完全以以法律条款款为依据，，并与业签签定契约，，双方都应应共同遵守守，明确各各自的权利利和义务。。业主的权利利和义务业主即房屋屋的所有人人。业主的的权利包括括住宅所有有权和使用用权，并享享有房屋出出租的全部部租金收入入。有权自自由出售、、转让、出出租自己的的房产，不不受别人干干涉，并受受法律的保保护；有权权使用楼内内公用地方方及电梯等等公用设施施；对本住住宅楼和本本住宅小区区的各项公公约有投票票权；有权权根据契约约条款，监监督管理公公司及其人人员的工作作。业主的的义务是应应按照契约约规定，交交纳应分担担的管理费费和其他费费用以及国国家规定的的税金；应应签订集体体签订的公公约。业主委员会会是由物业管管理区域内内的业主推推选的代表表，以及街街道办事处处、居委会会确定的人人员组成，，业主委员员会主任由由业主担任任。物业管理公公司的权利利和义务根据权利和和义务对等等的原则，，物业管理理公司作为为契约一方方享有的权权利即为对对方（业主主）的义务务，其义务务则是对方方享有的权权利。业主可以查查物业公司司的帐吗？？物业管理行行业运作有有其特殊性性，其行业业的利润是是按为业主主提供服务务所支出费费用总额的的一定比例例提取的。。因此，管管理费用的的开支成为为业主最为为关心的问问题。在批批准管理公公司的年度度收支预算算之后，监监督各项费费用按计划划支出成为为物业管理理财务监督督的一项重重要内容。。那么是不不是每一位位业主都可可以以监督督账务账目目的名义检检查管理公公司的账目目呢？确确切切地说，业业主作为费费用支付人人，有财务务监督的权权利，但行行使此项权权利的方式式并不是通通过业主私私人检查管管理公司的的账目。查查账的目的的是监督管管理公司财财务支出的的公开性与与透明度，，是否符合合预算项目目，有没有有在支出方方面弄虚作作假欺骗业业主。作作为为监督方与与被监督方方都需要就就检查结果果做出权威威的、有法法律效力的的结论。而而一般的业业主不具备备专业的财财务知识，，即使是专专业财务人人员也无法法以个人身身份提供具具有合法效效力的审计计证明。因因此，当业业主以个人人身份查账账时，管理理公司有权权拒绝，否否则每个业业主都可以以滥用自己己的查账权权，这样只只能严重干干扰管理公公司的正常常运作。业业主如果要要行使此项项权利，有有两种途径径可以选择择：一是私私人委托会会计师事务务所检查；；二是提请请业主委员员会委托专专业事务所所检查。只只有国家法法律承认的的专业会计计师事务所所才能提供供有效的审审计报告以以达到查账账目的，维维护双方的的合法权益益，同时也也真正地帮帮助业主行行使自己的的合法权利利。业委会怎么么监管物业业费?物业管理公公司正常运运作的经费费来源于管管理费的收收缴。管理理公司每年年度必须编编制管理费费年度预算算和进行年年度管理费费用决算。。由于各种种原因的综综合影响，，年度管理理费决算与与年度预算算产生较大大偏差，有有的超预算算开支，有有的因预算算不合理而而产生较大大节余。因因此，做好好对物业管管理公司费费用支出的的监督，能能保障业主主的切身利利益。对对超超预算开支支的管理费费决算，管管理公司往往往以此为为理由，在在下年度调调增管理费费收费标准准，这样就就会增加用用户下年度度成本费用用负担，加加大现金的的流出。对对于产生较较大节余的的管理费决决算，或者者是当年度度管理公司司的成本控控制方面取取得较佳成成效，或者者是管理费费预算存在在一定的不不合理性，，所节余额额应该作为为下年度预预算费用开开支额的一一部分经费费来源，同同时，也可可以要求管管理公司适适当调低下下年度管理理费收费标标准，这样样就可以减减轻用户下下年度成本本费用负担担，减少现现金流出。。可见，做做好对物业业管理公司司费用支出出监督，对对用户的切切身利益有有较大保障障作用。时时下，绝大大多数物业业管理公司司均定期公公布财务报报表，以