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文档简介
编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第页市场需求分析客群范围划分本项目位于雨花区小行地块,属于老城南地区,地块紧邻菊花台公园,周边有大量工厂和旧居民小区。本项目毗邻小行地铁出口,是纯粹的地铁物业。根据地块特征和项目状况,对本项目的客群范围大致如下1、从整体上来划分本项目的客群主要辐射城南地区,即新街口以南地区。本项目首先的主要客群是生活在城南的老居民,从地域上本项目属于城南,从距离和交通上本项目也依托于老城南;其次是地铁物业带来的投资客,这部分投资客居住没有固定规律,但熟悉本项目周边的基本情况,看好地铁房产的升值潜力;拆迁户,为了解决住房,必须购买房产,他们有部分拆迁款,工作主要在主城区,在购房时首先考虑的是价格和交通,本项目的特性具备这种条件;外地来宁工作者,因为经济基础相对薄弱、工作又比较繁重,因此会选择距离城区不远、而价格相对较低的房产。2、客群细分1)本地块周边原有居民,他们对城南比较认同,长期生活在城南,同时这部分群体对城南有较强的区域认同感,区域情结重,他们生于斯、长于斯,亲戚、朋友等关系都积累在这个区域,因此会选择在本区域购买房产;2)周边工厂企业的工作人员。在本项目周边分布者大量企业,有高速齿轮厂、药械厂、压缩机厂等,这些企业的经济效益很好,企业规模大、员工多,这部分人群为了工作方便,会选择在工厂附近区域购买房产。从调查得知,周边企业效益好,员工收入年薪基本在2.5万~5万之间,购房需求旺盛,目前有大量员工在更远区域的铁心桥购房,因此本项目会吸引这部分群体;3)门东、门西地区居民。这部分地区本属于老城南,对城南有一定的依恋情结,为了改善居住条件、而且不用花费太多资金,会在城南购买相对价格较低的房产,因主城区的价格已经攀升到他们难以承受的程度,只好在主城区外购房。同时,门东、门西地区今年的拆迁改造量巨大,有大量群体需要住房,他们有部分拆迁款,有一定的购买能力,但主城区的价格超出了他们承受能力范围;4)整个南京的拆迁户。今年南京有较大的拆迁量,有大量群体需要购房,政府虽然有部分经济适用房为拆迁户提供,但这些经济适用房一般位于郊区,生活、交通都不方便,而且购买条件苛刻,根本不能满足拆迁户中经济实力较强的群体,他们不愿意脱离城区生活,有桅顶工作,对交通和周边配套要求高,因为主城区的价格过高,只能购买区域相对较差的地区。目标客户调查为了给本项目有一个科学合理、准确的目标客户定位,本司做了目标客户调查,通过问卷调查的方式,实地调查客户,从中找出本项目的客群所在,同时得出目标客户所需。本次调查共调查100份问卷,其中有效问卷89份,以下统计分析是对89份有效调查问卷的分析。1、本次调查客户的从事职业分布:从上图可以看出,本次调查的对象分布在不同行业内,但企业普通员工占据最大比例,这主要是因为本项目周边有很多工厂企业,周边居民也多是这些工厂员工。工薪阶层是此次调查重点。2、客户现在居住的区域本此调查对象预先设定为城南为主,这主要考虑到本项目属于区域特征明显的项目,因此在做调查时,对客户范围进行了圈定。3、调查客户在最近今年的购房意向从上图可以看出,在100份问卷中,在3年以内购买房产的群体占据67%,4~5年的购房需求占据23%,这说明近几年购房需求旺盛,有大量群体需要购房置业,特别是选择1~2年的占据了总数的31%,是体量最大的群体。从此图中可以看出,在市场需求方面,需求量大,需求周期也多在近3年内,这对项目开发销售有很大支撑。4、购置物业的目的:此图反映的是客户购房目的,从图中可以看出用作投资用途的目的比例很少,在此区域内购房主要是用于居住,这说明在调查客户心中,地铁物业的投资理念淡薄,这也是因为地铁还没有投入运营,同时客户的剩余资金有限。在购房目的中第一次置业和改善居住条件的目的占据半壁江山。因为工作单位近买房比例较小,主要是因为购房目的的重合,选择一次置业也有考虑工作便利的因素。5、客户购买物业最高能承受的单价此图反映的是客群对单价的承受能力,从图中可以看出选择价格两端的较少,选择3000元/㎡以下的有10个,这部分是属于购买力较弱的群体;选择4500元/㎡以上的客群更少,只有4个,说明购买力较强的群体比较排斥本区域;受选最多的是3000~3500元/㎡,其次是3500~4000元/㎡,根据问卷调查统计惯例,在此价格上乘以系数1.2,是比较合乎现实客户承受能力,这也是本项目的主力客群。图中反映的结果是比较符合本项目的价格预期值的,对本项目的价格制定有较大的指导意义,在筛选本项目目标客群时,主要以单价来划分,3000元/㎡的划定为本项目主力客群。6、客户对房款总价最大承受能力此图呈现山峰状,中间高,两头低,这和单价所反映的情况相同。总价承受能力在20万以下的是经济实力较弱,购买力不强的群体,这是因为20万的总价在购买单价在3800元/㎡的物业时,只能购买面积52个平米,而在对客群对面积需求调查中(见下图),基本没有选择60㎡以下房产的,因此我们可以把20万以下客户筛除。图中还反映出在每个总价分布区域之间分布明确,总价比较敏感,说明本区域是总价的竞争,客户在购买房产时,自身所能承受的总价是选择房产的重要依据。7、客户对房产的面积需求以上已经统计了单价和总价,此图是反映购房需求面积,从图中可以看出,选择小面积的60㎡以下和选择大面积的140㎡以上的客户微乎其微,主力群体购买的面积需求仍是市场主流产品,面积集中在80~120㎡之间。为降低总价而降低房型面积的做法在此区域要慎行,这也因为当地有较多小户型的二手房存在。8、客户计划购买什么房型的住房此图主要是调查客户对房型功能的选择,从房型功能上看,客户主要选择的是两室和三室房型,说明这部分群体是属于经济实用型客户,既不是单身公寓的过度房也不是面积较大的舒适房,购买房型以经济实用为首选。这种结果也反映了在当地区域,已有房型面积较小,功能有明显不足和缺陷,在能承受的范围内改善居住条件是他们的首选,他们既想功能上比现有住房完善,但面积不能浪费,总价不能超出承受范围,因此80~120㎡是他们的最爱,这对本项目后期的产品建造有指导意义。9、对屋顶的喜好此图反映了客户在选择屋顶时,明显的喜好坡屋顶。在旧小区中,建筑以多层和平屋顶为主,因为种种原因,顶层住户经常受到平顶屋顶的漏雨、曝晒之苦。在大量新建小区中,以坡屋顶为主,坡屋顶已经成了市场的主流,同时坡屋顶顶层的经济实惠的阁楼也吸引了客户,因此坡屋顶成为客户的首选。10、客户在购房时,影响客户的因素情况影响购房的因素有很多,但在诸多因素中,次重点不同,不同的群体对不同的因素重视程度不同。在本次调查中,客户最关心的是价格,价格因素是决定其购房因素的核心要素。其次是环境,对会所功能和居住人群的要求较低,说明客群是解决自身住房为主,因居住习惯,不太在意学区、配套和会所的功能,只要价格适合他们,他们就会考虑购买。在此图中升值潜力因素小,这说明这部分客群投资概念单薄、地铁物业的升值前景不能被客户认知,这主要是客户居住地的限制和地铁还没投入运营,实际的利好不能直接呈现给客户,地铁物业的升值会在本项目后期开发中呈现出来。11、客户在购房时,当朝向、景观和楼层发生冲突,只能选其一时,客户考虑情况目标客户界定从大量的客户调查中,找出本项目的目标客群,在界定本项目的目标客群时,主要遵循这样几个依据:根据地块特征,地块的先天条件决定了能做什么样的项目,大致的目标客群范围也能基本画定;根据市场,特别是区域市场特征,通过供求找出市场空白点;根据开发成本、投资预算和利润预期值。通过这几个原则,找出本项目的目标客群,然后在89份有效问卷中抽出符合本项目的客户调查问卷进行统计分析,总结本项目的目标客户需求分析。本项目的目标客群主要从单价上进行筛选,选择单价在3000元/㎡以上的为目标客群(问卷调查数据要乘以系数1.2,实际单价在3600元/㎡左右)目标客户描述(主要是项目前期)年龄:年龄在28~50之间的工薪阶层,有稳定的收入,属于城市的普通工薪层;职业:企业职工(主要是周边企业的职工)、公务员(雨花区部分公务员、教师、警察)、地铁运营公司、私营业主居住地:以周边区域为住,辐射整个城南地区,特别是门东、门西的大量居民;地铁沿线的居民、主城区的拆迁户;特征:1、已经结婚的两口或三口之家,为了改善住房;2、准备结婚购置婚房;3、居住或工作在老城南,社会关系和主要活动地点;4、因拆迁需要购房;5、平实的享受生活者在项目的后期开发中,随着项目知名度的上升,项目形象逐步到位,客户不断积累,目标客群将发生一定变化,项目辐射力的范围将扩大,客群将由城南辐射到整个南京主3城区!目标客户需求分析通过目标客户界定,找到了本项目的目标客群,下面根据调查问卷,统计出符合本项目的目标客群,本次问卷符合本项目的目标的客群有75份,现从问卷中统计分析。1、目标客群的职业分布此图反映的是本项目的目标客群的职业分布,从图中可以看出,本项目的主力目标客群是企业人员(普通职工和一般管理人员,共占据55%,主要是工作地点距离本地较近,包括地铁运营公司相关职工)。从目标客群的分布情况可以看出本项目是较强的区域性项目,地理位置较远的群体较难到本区购房,但到地铁正式投入运营后,地铁沿线的客户将会逐步增加。2、目标客户现在居住的区域此图反映的是本项目目标客群的现在居住地,从图中可以看出,新街口以南地区是本项目的绝对核心区,这对本项目后期的推广有较大指导意义。其他区域群体较少的原因一是区域认可度低,二是地铁的辐射作用还没发挥巨大作用。3、目标客群的家庭结构构成从图中反映出本项目的目标客群主要是三口之家和二口之家,家庭结构相对简单;单身占据一定的比例,说明本区域有一部分年轻群体有购房需求,他们多是为结婚而购置房产,需要住宅面积不大,但有不是单一的单身公寓(从调查得知,小面积需求少,同时周边有大量小面积房源);三代居占据了16%,这部分家庭最少有4口人,他们要求住宅的面积相对较大,功能要求齐全;从目标客群的家庭结构构成上可以指导本项目的产品户型的建造。4、目标客户在最近今年的购房意向此图主要是调查客户的购房意图,从图中可以看出,在最近3年内,客户购房意向比较强,说明市场的需求比较大,这是本项目成功的基础。在本次问卷调查中,100份问卷中有89份是有购房需求的,购房需求比占到89%,强大的市场需求为本项目成功开发做了保证。5、目标客户购置物业的目的在购房目的中,居住是最主要的目的,主要是一次置业和改善居住条件,其中因为结婚而购房的比例较大,因为投资升值的因素而购买的较少,说明本区域的购房行为主要是自己居住,手上空余资金有限,同时说明地铁物业的投资潜力还没被市场充分认知,这主要是因为地铁还没投入运营,没带来实际的利好,随着项目的不断开发,因地铁而投资的比例会上升。原有住宅拆迁占据比例不大,这与项目没有推广,时常认知度低有关,随着推广的深入,有价格优势的项目肯定会受到拆迁户的青睐。6、客户购买物业最高能承受的单价此图反映的是价格敏感性和承受能力,可以看出客群在选择价格的分布上,趋向于价格较低的区域,根据调查性质中客群的保守心理,实际客群能承受能力乘以系数1.2,也就是客群实际选择的价格区域集中在3700元/㎡以上,集中在4200元/㎡左右,这一价位是比较符合本区域的房地产市场价格的,客群的价格敏感性强,在上升500元/㎡时,客群有明显的反映。本项目在开发中,价格策略要充分考虑周边市场和客群的价格敏感程度。7、客户对房款总价最大承受能力普通客群的购房行为,首先考虑的是单价的因素,其次是需要多大面积的房子,总价不是他们首先考虑到的因素,但总价是直接决定他们能否购房的因素,因为即使单价和面积都满意,但总价超出承受能力,他们是不会购房的。此图的总价仍要乘以1.2的系数,总价集中在30~45之间,本项目在房价定价策略上,要以此为依据,不宜超出这个总价的范围。8、客户对房产的面积需求客群为了满足自己的住房需求,在住房面积上要求功能满足要求,但面积不能有浪费,要求面积经济实惠。从此图上可以看出面积在80~120㎡之间,这一范围也是近几年市场的主力房型面积,是属于大众户型面积,这主要是和本项目的客群定位密切相连。在调查中大户型不受青睐,本项目在做产品时面积一定要有控制,不宜过大。9、客户计划购买什么房型的住房在房型的功能布局上,小面积的一室和四室以上的户型基本没有选择,房型集中在二房和三房,对二房的需求是最高的,这和目标客户是二口和三口之家比较吻合;其中在对厅的要求上,对二厅的需求明显高于对一厅的需求;在对卫生间的要求上,一卫的要求要高与二卫,二卫虽然方便,但一个卫生间已基本满足住户的需求。因为本项目的目标客群是属于有稳定收入的工薪层,这部分群体对户型的要求是经济实惠型,舒适型房型不符合他们的要求。本项目在户型设计时,应以二房和三房为主力户型。10、对屋顶的喜好本项目的目标客群是有一定购买能力的群体,对选择的物业上有自己的喜好,在对物业的屋顶处理上,客群明显偏爱坡屋顶,这和居住习惯有关系。在旧小区中,建筑以多层和平屋顶为主,因为种种原因,顶层住户经常受到平顶屋顶的漏雨、曝晒之苦。在大量新建小区中,以坡屋顶为主,坡屋顶已经成了市场的主流,同时坡屋顶顶层的经济实惠的阁楼也吸引了客户,因此坡屋顶成为客户的首选。11、外立面的风格喜好建筑外立面代表着一个项目的形象,是一个项目的名片,它紧扣项目定位和客户定位,因此项目在规划时一定要重视外立面的风格。从此图上可以看出客群比较偏爱清淡雅的外立面风格,这是因为客群对长期居住的旧小区沉闷的外立面有排斥心理,向往清新的建筑风格。图中还反映了选择无所谓的比例也较高,这也说明是在购房因素中,价格、环境是他们考虑的重点,建筑外立面的风格问题并不是他们关心的重心,这对本项目后期开发中比较容易控制外立面的建筑成本。12、客户希望的装修标准近年来,南京出现了部分精装修房,多是高级公寓和单身公寓,普通公寓住宅还没有精装修交付的项目。此图反映的客群最接受的交付标准仍是毛坯交付,这也符合 前市场主流。因为装修交付在后期存在较多问题,建议本项目不采用装修交付形式,仍按照传统的毛坯交付。一、南京市商品房供需分析1、2003年南京市房地产市场总体供需分析2003年商品房的市场容量为850M2,存量房的市场容量为550万M2左右。市房产管理局的资料,2003年全市新商品房的上市面积为598万M2,经济适用房供应91.76万M2,整个商品房市场需求大于供给。尽管2003年全年南京房地产市场总量上供不应求,但是仍然存在着结构性矛盾。局部片区房地产市场供需状况比较紧张,排队购房现象屡见不鲜,每期开盘的价格总是高于上一期的价格,而有些类型商品房销售却比较缓慢,在部分市场存在着供大于求的现象。随着二级市场的高速发展以及各种鼓励政策出台,存量房交易快速上升,同时市政府加大经济适用房和中低价商品房的建设力度,以及2003年土地的放量上市将有效缓解以往土地资源制约房地产开发的状况,2004商品房供给量将比2003年的供给量大幅增加,使总体供不应求的房地产市场状况得到改变。2、各区域供需结构分析(1)2002年、2003年江南八区已购客户面积构成分析图从消费者对不同面积住房的需求来看,81-100㎡、101-120㎡住房仍然有最大的市场空间,分别有32.90%、28.04%的消费者打算购买这两种面积的住房,合计占到总需求的60.94%。另外,面积在61-80㎡、121-140㎡的住房也分别有16.33%、12.63%的市场需求,除了这四种面积的住房外,其余面积的住房的需求相对较小。与去年同期相比较发现,消费者对于121-140㎡、141-160㎡、161-200㎡、201㎡以上四种大面积住房的需求均有一定降低,总计下降7.57%;而对于60㎡以下,61-80㎡、81-100㎡、101-120㎡这四种面积相对小一些的住房的需求均由不同程度的增长,总计上升7.57%。这说明,消费者对大面积住房的需求有一定降低,这与套型需求的变化是一致的,说明了本次调研结果的准确性。(2)2003年江南八区已售各类商品房的总面积从户型看,江南八区(鼓楼、玄武、白下、秦淮、建邺、雨花、栖霞、下关)120~140M2的三室二厅型销量较大,达到106.17万M2,占江南八区销量的26.63%;其次,面积在100~120M2的住房共销售73.84万M2,占江南八区销量的18.52%;另外,面积在80-100M2、140-160M2的住房的销售面积也较大,其余各种户型销量则较少,2003年共销售商品房总面积为398.66万M2。住房面积<4040-6061-8081-100101-120121-140141-160161-200>200销售万M210.3913.3325.4146.8473.84106.1756.6138.9127.16(3)2003年南京市各片区商品房供需比柱状分析图3、价格层次供需结构分析价格层次供需结构图(单位:元/M2)从价格层次结构图中我们可以看到,中低档价位区间商品房供不应求,3500元以下/M2价位段区间商品房供给仅能满足需求的58%;5000元以上/M2价位段区间为供给过剩区,供给份额大大超过需求份额。然而在3500元以下/M2区间价位段区间的商品房中,除了在江宁和江北片区有供给外,其它片区基本没有供给。但是这个价位上却有超过15%的消费者意向选择在宁南和仙林购房。4、楼型供需结构分析楼型供需结构图可以看出,多层的楼型需求非常旺盛,供给仅能满足需求的57%,预示多层楼型的价格将要继续坚挺;在高层区域中,表现为市场供给过剩,这部分楼盘的销售压力将会比较大;别墅区供给稍微过剩;小高层区域供需基本达到均衡。由于土地资源非常稀缺,地价在商品房成本构成中比例较高,只有建设高层建筑,才能降低单位建筑面积所分摊的土地费用。因此高层、小高层楼型的市场供给较多,特别是在城中一些地价很高的区域,这与消费者的消费习惯心理有些差距,导致供需不平衡。5、南京市商品房价格分析(1)2000年至2003年南京市商品房均价变动曲线图从图中可以看出,南京房地产的价格一直在攀升,上升速度较快,到2003年,南京住宅房地产的均价已经达到4352元/㎡。2004年南京房地产的价格总体将稳中有升,但上升速度放缓,各片区的价格有明显价差,河西楼市价格将继续以较快速度上升,其余区域的价格上升速度明显放缓。(2)2000年至2003年南京市商品房均价变动曲线图6、城南房型面积供应分析此图中供应数据来自于周边楼盘的统计,需求数据是根据100份客户问卷调查得出的结果。从图中可以看出80~120㎡是供应和需求都较大的区域,但供应仍不能满足需求,从供需的差距区域看60~80㎡和130㎡是两个最大的差距区域,前者是供不应求,后者则是供大于求。二、市场空白点罗列根据市场调查,本项目所属区域存在的市场空白点有:1、产品形态上在产品形态上,本区域目前缺少点式、别墅、高层住宅、单身公寓、挑高、复式等产品,但因为本区域的特性决定了不适宜建造别墅、高层住宅项目,这两种产品形态是天然条件决定的。单身公寓、挑高等属于另类产品,不是产品主流,在城南地区,各项目都是走的大众路线,有较大体量的小高层,基本没有另类产品出现。本区域的项目一般都是体量较小、很少商业设施,本项目是本区域内最大的项目和商业面积最大的项目,在这两点上本项目拥有市场空白点。本项目在产品形态上建议走大众路线,以多层和小高层为主,产品走经济实用型路线。2、从户型、面积上本区域小户型的供应很少,60~80㎡的房型基本没有,经济实用性的房型供应较多,但需求也较旺盛,市场供不应求。在户型设计上,本区域走的是大众路线,错层、跃层设计基本没有,属于市场空白点,在户型功能上,储藏间、书房功能基本不配置,从户型设计的市场空白点上,本项目的机会点是,做部分错层,吻合项目的“山地住宅”,“让生活有点层次”。3、价格上本区域的房产价格基本属于同一价位,基本在4000~4800之间,产品竞争主要体现在总价竞争上。目前本区域的房款总价大致在35~60万的区域。本项目在价格策略上,在单价基本相当的前提下,尽量降低总价,这要在户型设计上下工夫,房型面积不要有浪费。4、营销推广上本区域的项目在项目定位和营销推广上走的朴实路线,没有纯粹炒作“地铁”概念的,也没有“山地住宅”,在项目定位上多走“亲情、阳光、景观”等一般路线,在推广上也没有特殊手段。在产品创新上,本区域也没有独特性的产品出现,无论是概念炒作还是产品出新,本区域都是普通手法,没太多亮点。本项目在产品创新上要有自己的特色,比如阳台的处理、错层的运用、坡地景观的营造等等,特别是本项目的景观可以利用先天的山地营造出比较好的效果来。三、本案产品基本路线确定1、目标客群:经过深入的市场分析,找出了本项目的目标客群是“前期以周边区域为住的、有稳定收入的平实享受生活的群体”;2、产品档次:本项目针对客群是中低档次客群,产品档次走中层路线,在产品建造上,本项目要高于区域周边楼盘,建造中档、大型、新生活的社区;3、户型:户型以经济实用性为主,一期户型以中、小面积为主,在房型上以2室1厅1卫、2室2厅1卫、3室1厅1卫和3室2厅1卫为主,少量3房2卫,面积控制在80~120㎡之间。同时做少量的一梯三户住宅。顶层做破屋顶带阁楼,多曾是6+1层,小高层是11+1层;4、景观:充分利用本项目的坡地资源,在环境上要做足文章,坡地景观是本项目的最大特点;5、商业:地铁大配套是最大优势。同时本项目有18000㎡的商业,充分满足社区生活需求,在商业上努力引进大型仓储超市,以提升本项目的配套档次;6、配套:园区内露天篮球场、网球场、儿童游乐天地,会所配备健身、棋牌吧、茶社、图书馆等配套,在配套上要能充分显示本项目的“独立社区”概念。物业管理物业管理建议——人性服务,百年温情1、物业理念物业管理定义——物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境,并尽可能满足他们的合理要求物业管理应着重体现出:恬静,安全,便利,温馨等几个主要方面,让业主们住的舒心,称心,放心,满足优雅的居住与休闲需要。从功能上提升业主的身份、地位的象征需要。在具体操作中,体现出物业对每一个住户的关爱。在这里每一个住户都不会被忽略。【美好生活,共同缔造】2、物业管理介入时间大多数建筑设计在规划设计时,未能充分或准确考虑日后的物业管理,给予住户造成麻烦,给物业管理公司带来了不便甚至困难。比如空调机的安装及排水考虑失误,造成影响制冷效果或装修困难;铁围栏及其他铁制材料的过多使用,造成日后的保养负担过大等。物业管理服务最好是在物业开发的初始,即基础工程建设开始就介入。提前介入,是一个长效服务的概念,即物业公司在接管楼盘之前,代表业主的利益先期介入楼盘建设。有利于促进销售和物业公司日后的管理。这样可以丰富发展商的设计思路、节约建造成本,又可以提高市场竞争力,增加卖点。同时在售楼处建筑好、销售人员入场后,物业相关管理人员要及时到位,比如售楼处的门卫、施工现场的保安到位等。3、本项目物业管理内容设定本项目地处城南小行,周边配套设施一般,小区本身容量较大,特别是本项目有18000㎡的商业设施,这些商业配套的经营可以在很大程度上满足本项目的需求。在物业管理内容设定以日常维护管理为主,同时还应在小区本身的具体品质上多花力气。除了硬件设施的配备外,还应着重考虑业主更高层次的需要,尤其是荣誉与尊重方面。为体现本项目的无微不至和人性化的物业特点,现从两大方面制订物业管理细则,一是日常管理,二是人性化管理。【日常管理工作】日常工作包括:·物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;·房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维护、管理;·住户装修管理;·车辆管理;·客户档案管理。安全保卫·向雨花区有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题,制定治安案件发生率控制标准;·制定物业管理区治安管理条例,保安员岗位职责及保安工作作业指导书。清洁·根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁率标准;·制定物业管理区清洁卫生管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业指导书。绿化·根据发展商的要求参与制定绿化方案或承担绿化方案的实施;·制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规则;·明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业指导书。消防·向雨花区有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设施、设备完备率及火灾发生控制率的标准;·制定物定管理区消防管理条例及消防工作内容,明确责任人;·制定消防设施、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书、确保消防系统符合国家规范要求。水、电设备的管理、维护·了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患,制定水、电设备的故障率、维修及明率和合格率控制指标;·制定水、电设备的使用和维护管理条例及作业指导书,以保证其达到应有的性能指标;·制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责。房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维也纳护、管理·了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患,制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标;·制定房屋及建筑化共部分、化共配套设施的使用及管理规则;·制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业指导书;·业主自行出租的房屋或公共配套设施,物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续,并制定对承租人的管理规定。住户装修管理·制定住户装修管理规则,明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理,完善装修申报手续;·建立装修检查监督制度,明确责任人,以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响。车辆管理·车辆管理包括机动车及非机动车的管理;·制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定,明确责任人的岗位职责及作业程序;·制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率的标准。·客户档案管理·客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录等;·建立客户档案的管理规定,明确责任人的岗位职责及作业程序。便民服务·可分为无偿服务和有偿服务两类,内容及价格应透明化;·无偿服务的成本费用从管理服务费中支出;有偿服务的价格应按政府有关法规执行。【人性化细节服务】(导入围绕人性化三心物管理念)1、住的称心:1)建筑风格与室内布局与小区整体的协调;2)各项家政服务:·搬家事宜联系;·业主外出时家庭托管;·家电事宜联系;·房屋的转让、租赁;·代找保姆、家教、钟点工、清洁公司;·受托,接送小孩入托,病人就医;·代办邮件、电话、有线、宽带的代交费;·天气,节目,时间,事件友情提醒;·出门代订票,代叫车。3)园区维护与环境卫生:·公共设施养护;·垃圾清理;·楼梯通道清洁;·保证水、电、气、宽带等管线运行。4)保健:·配备社区医生,建立社区医疗保健室;·以家庭为单位建立保健档案,日常检查与定期提醒;·定期开展保健讲座;·休闲与健身设施。5)设立通知电子屏,背景音乐和社区广播电视系统。2、住的放心:1)电子巡更,24小时中央监控;2)户内报警与中央监控相连接;3)小区入口保安24小时值班;4)信箱集中安装在总入口;5)火灾、气体泄露、紧急呼叫报警;6)财产护送。3、住的舒心:1)业主心理求助,感情陪护服务;2)设立主题沙龙;如小区大事议,社会热点评述等沟通平台;3)在社区的诸多方面细致入微,体现高尚品质,实现业主的荣誉感与自豪感等象征性定位;4)定期对物业管理人员进行考察,接受业主投诉,并对考察不合格的物管人员处理,每个物管人员的受投诉率达到一定量时,给予严肃处理,物业公司并在接到投诉起一日内妥善处理这些投诉;5)不准物业管理人员干涉业主生活,需要业主牺牲个人利益(即使很小的利益)来维护整个小区利益时,要充分考虑两者的协调,在一定条件下物业公司有义务赔偿;6)设立“本项目”从策划、设计、承建等的由来说明,作成展板挂在小区显著位置,使人产生高尚感觉;7)智能化设施的完善和高标准,服务于住户智力发展需求;8)业主生日、入住周年,获赠小区的礼物和祝贺;9)每年最佳业主评选;10)要求物管人员能够熟练的把每一个住户的名字和职位记住,小区的一切事情责任到人。11)社区文化活动有各种类型,包括:各类竞技、表演、旅游、购物、培训班、夏令营、节目庆祝活动以及当地政府组织的各类精神文明活动。另外,根据住户要求还可提供一些营利性有偿服务,既增加了服务项目,完善了物管机制,又为物业部门创收,两全其美。如:代理租售业务、户内维修、清洁服务、送餐、邮递其他商务服务等等。DATE\@"M.d.yyyy"8.31.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"8.31.2022DATE\@"HH:mm"14:03DATE\@"HH:mm:ss"14:03:18TIME\@"yy.M.d"22.8.31TIME\@"h时m分"14时3分TIME\@"h时m分s秒"14时3分18秒DATE\@"MMM.d,yy"Aug.31,22DATE\@"dMMMMyyyy"31August2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"2:03:18PMDATE\@"HH:mm:ss"14:03:18TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年8月31日星期三DATE\@"HH:mm:ss"14:03:18附录资料:不需要的可以自行删除Excel的50个使用技巧一、建立分类下拉列表填充项我们常常要将企业的名称输入到表格中,为了保持名称的一致性,利用“数据有效性”功能建了一个分类下拉列表填充项。1.在Sheet2中,将企业名称按类别(如“工业企业”、“商业企业”、“个体企业”等)分别输入不同列中,建立一个企业名称数据库。
2.选中A列(“工业企业”名称所在列),在“名称”栏内,输入“工业企业”字符后,按“回车”键进行确认。仿照上面的操作,将B、C……列分别命名为“商业企业”、“个体企业”……3.切换到Sheet1中,选中需要输入“企业类别”的列(如C列),执行“数据→有效性”命令,打开“数据有效性”对话框。在“设置”标签中,单击“允许”右侧的下拉按钮,选中“序列”选项,在下面的“来源”方框中,输入“工业企业”,“商业企业”,“个体企业”……序列(各元素之间用英文逗号隔开),确定退出。
再选中需要输入企业名称的列(如D列),再打开“数据有效性”对话框,选中“序列”选项后,在“来源”方框中输入公式:=INDIRECT(C1),确定退出。4.选中C列任意单元格(如C4),单击右侧下拉按钮,选择相应的“企业类别”填入单元格中。然后选中该单元格对应的D列单元格(如D4),单击下拉按钮,即可从相应类别的企业名称列表中选择需要的企业名称填入该单元格中。提示:在以后打印报表时,如果不需要打印“企业类别”列,可以选中该列,右击鼠标,选“隐藏”选项,将该列隐藏起来即可。二、建立“常用文档”新菜单在菜单栏上新建一个“常用文档”菜单,将常用的工作簿文档添加到其中,方便随时调用。1.在工具栏空白处右击鼠标,选“自定义”选项,打开“自定义”对话框。在“命令”标签中,选中“类别”下的“新菜单”项,再将“命令”下面的“新菜单”拖到菜单栏。按“更改所选内容”按钮,在弹出菜单的“命名”框中输入一个名称(如“常用文档”)。2.再在“类别”下面任选一项(如“插入”选项),在右边“命令”下面任选一项(如“超链接”选项),将它拖到新菜单(常用文档)中,并仿照上面的操作对它进行命名(如“工资表”等),建立第一个工作簿文档列表名称。重复上面的操作,多添加几个文档列表名称。3.选中“常用文档”菜单中某个菜单项(如“工资表”等),右击鼠标,在弹出的快捷菜单中,选“分配超链接→打开”选项,打开“分配超链接”对话框。通过按“查找范围”右侧的下拉按钮,定位到相应的工作簿(如“工资.xls”等)文件夹,并选中该工作簿文档。重复上面的操作,将菜单项和与它对应的工作簿文档超链接起来。4.以后需要打开“常用文档”菜单中的某个工作簿文档时,只要展开“常用文档”菜单,单击其中的相应选项即可。提示:尽管我们将“超链接”选项拖到了“常用文档”菜单中,但并不影响“插入”菜单中“超链接”菜单项和“常用”工具栏上的“插入超链接”按钮的功能。三、让不同类型数据用不同颜色显示在工资表中,如果想让大于等于2000元的工资总额以“红色”显示,大于等于1500元的工资总额以“蓝色”显示,低于1000元的工资总额以“棕色”显示,其它以“黑色”显示,我们可以这样设置。1.打开“工资表”工作簿,选中“工资总额”所在列,执行“格式→条件格式”命令,打开“条件格式”对话框。单击第二个方框右侧的下拉按钮,选中“大于或等于”选项,在后面的方框中输入数值“2000”。单击“格式”按钮,打开“单元格格式”对话框,将“字体”的“颜色”设置为“红色”。2.按“添加”按钮,并仿照上面的操作设置好其它条件(大于等于1500,字体设置为“蓝色”;小于1000,字体设置为“棕色”)。3.设置完成后,按下“确定”按钮。看看工资表吧,工资总额的数据是不是按你的要求以不同颜色显示出来了。四、制作“专业符号”工具栏在编辑专业表格时,常常需要输入一些特殊的专业符号,为了方便输入,我们可以制作一个属于自己的“专业符号”工具栏。
1.执行“工具→宏→录制新宏”命令,打开“录制新宏”对话框,输入宏名?如“fuhao1”?并将宏保存在“个人宏工作簿”中,然后“确定”开始录制。选中“录制宏”工具栏上的“相对引用”按钮,然后将需要的特殊符号输入到某个单元格中,再单击“录制宏”工具栏上的“停止”按钮,完成宏的录制。仿照上面的操作,一一录制好其它特殊符号的输入“宏”。2.打开“自定义”对话框,在“工具栏”标签中,单击“新建”按钮,弹出“新建工具栏”对话框,输入名称——“专业符号”,确定后,即在工作区中出现一个工具条。切换到“命令”标签中,选中“类别”下面的“宏”,将“命令”下面的“自定义按钮”项拖到“专业符号”栏上(有多少个特殊符号就拖多少个按钮)。3.选中其中一个“自定义按钮”,仿照第2个秘技的第1点对它们进行命名。4.右击某个命名后的按钮,在随后弹出的快捷菜单中,选“指定宏”选项,打开“指定宏”对话框,选中相应的宏(如fuhao1等),确定退出。重复此步操作,将按钮与相应的宏链接起来。5.关闭“自定义”对话框,以后可以像使用普通工具栏一样,使用“专业符号”工具栏,向单元格中快速输入专业符号了。五、用“视面管理器”保存多个打印页面有的工作表,经常需要打印其中不同的区域,用“视面管理器”吧。1.打开需要打印的工作表,用鼠标在不需要打印的行(或列)标上拖拉,选中它们再右击鼠标,在随后出现的快捷菜单中,选“隐藏”选项,将不需要打印的行(或列)隐藏起来。2.执行“视图→视面管理器”命令,打开“视面管理器”对话框,单击“添加”按钮,弹出“添加视面”对话框,输入一个名称(如“上报表”)后,单击“确定”按钮。3.将隐藏的行(或列)显示出来,并重复上述操作,“添加”好其它的打印视面。4.以后需要打印某种表格时,打开“视面管理器”,选中需要打印的表格名称,单击“显示”按钮,工作表即刻按事先设定好的界面显示出来,简单设置、排版一下,按下工具栏上的“打印”按钮,一切就OK了。六、让数据按需排序如果你要将员工按其所在的部门进行排序,这些部门名称既的有关信息不是按拼音顺序,也不是按笔画顺序,怎么办?可采用自定义序列来排序。1.执行“格式→选项”命令,打开“选项”对话框,进入“自定义序列”标签中,在“输入序列”下面的方框中输入部门排序的序列(如“机关,车队,一车间,二车间,三车间”等),单击“添加”和“确定”按钮退出。
2.选中“部门”列中任意一个单元格,执行“数据→排序”命令,打开“排序”对话框,单击“选项”按钮,弹出“排序选项”对话框,按其中的下拉按钮,选中刚才自定义的序列,按两次“确定”按钮返回,所有数据就按要求进行了排序。七、把数据彻底隐藏起来工作表部分单元格中的内容不想让浏览者查阅,只好将它隐藏起来了。1.选中需要隐藏内容的单元格(区域),执行“格式→单元格”命令,打开“单元格格式”对话框,在“数字”标签的“分类”下面选中“自定义”选项,然后在右边“类型”下面的方框中输入“;;;”(三个英文状态下的分号)。2.再切换到“保护”标签下,选中其中的“隐藏”选项,按“确定”按钮退出。3.执行“工具→保护→保护工作表”命令,打开“保护工作表”对话框,设置好密码后,“确定”返回。经过这样的设置以后,上述单元格中的内容不再显示出来,就是使用Excel的透明功能也不能让其现形。提示:在“保护”标签下,请不要清除“锁定”前面复选框中的“∨”号,这样可以防止别人删除你隐藏起来的数据。八、让中、英文输入法智能化地出现在编辑表格时,有的单元格中要输入英文,有的单元格中要输入中文,反复切换输入法实在不方便,何不设置一下,让输入法智能化地调整呢?选中需要输入中文的单元格区域,执行“数据→有效性”命令,打开“数据有效性”对话框,切换到“输入法模式”标签下,按“模式”右侧的下拉按钮,选中“打开”选项后,“确定”退出。以后当选中需要输入中文的单元格区域中任意一个单元格时,中文输入法(输入法列表中的第1个中文输入法)自动打开,当选中其它单元格时,中文输入法自动关闭。九、让“自动更正”输入统一的文本你是不是经常为输入某些固定的文本,如《电脑报》而烦恼呢?那就往下看吧。1.执行“工具→自动更正”命令,打开“自动更正”对话框。2.在“替换”下面的方框中输入“pcw”(也可以是其他字符,“pcw”用小写),在“替换为”下面的方框中输入“《电脑报》”,再单击“添加”和“确定”按钮。3.以后如果需要输入上述文本时,只要输入“pcw”字符?此时可以不考虑“pcw”的大小写?,然后确认一下就成了。十、在Excel中自定义函数Excel函数虽然丰富,但并不能满足我们的所有需要。我们可以自定义一个函数,来完成一些特定的运算。下面,我们就来自定义一个计算梯形面积的函数:1.执行“工具→宏→Visual
Basic编辑器”菜单命令(或按“Alt+F11”快捷键),打开Visual
Basic编辑窗口。2.在窗口中,执行“插入→模块”菜单命令,插入一个新的模块——模块1。3.在右边的“代码窗口”中输入以下代码:Function
V(a,b,h)V
=
h*(a+b)/2End
Function4.关闭窗口,自定义函数完成。以后可以像使用内置函数一样使用自定义函数。提示:用上面方法自定义的函数通常只能在相应的工作簿中使用十一、表头下面衬张图片为工作表添加的背景,是衬在整个工作表下面的,能不能只衬在表头下面呢?1.执行“格式→工作表→背景”命令,打开“工作表背景”对话框,选中需要作为背景的图片后,按下“插入”按钮,将图片衬于整个工作表下面。2.在按住Ctrl键的同时,用鼠标在不需要衬图片的单元格(区域)中拖拉,同时选中这些单元格(区域)。3.按“格式”工具栏上的“填充颜色”右侧的下拉按钮,在随后出现的“调色板”中,选中“白色”。经过这样的设置以后,留下的单元格下面衬上了图片,而上述选中的单元格(区域)下面就没有衬图片了(其实,是图片被“白色”遮盖了)。提示?衬在单元格下面的图片是不支持打印的。十二、用连字符“&”来合并文本如果我们想将多列的内容合并到一列中,不需要利用函数,一个小小的连字符“&”就能将它搞定(此处假定将B、C、D列合并到一列中)。1.在D列后面插入两个空列(E、F列),然后在D1单元格中输入公式:=B1&C1&D1。2.再次选中D1单元格,用“填充柄”将上述公式复制到D列下面的单元格中,B、C、D列的内容即被合并到E列对应的单元格中。3.选中E列,执行“复制”操作,然后选中F列,执行“编辑→选择性粘贴”命令,打开“选择性粘贴”对话框,选中其中的“数值”选项,按下“确定”按钮,E列的内容(不是公式)即被复制到F列中。4.将B、C、D、E列删除,完成合并工作。提示:完成第1、2步的操作,合并效果已经实现,但此时如果删除B、C、D列,公式会出现错误。故须进行第3步操作,将公式转换为不变的“值”。十三、快速打印学生成绩条常有朋友问“如何打印成绩条”这样的问题,有不少人采取录制宏或VBA的方法来实现,这对于初学者来说有一定难度。出于此种考虑,我在这里给出一种用函数实现的简便方法。此处假定学生成绩保存在Sheet1工作表的A1至G64单元格区域中,其中第1行为标题,第2行为学科名称。1.切换到Sheet2工作表中,选中A1单元格,输入公式:=IF(MOD(ROW(),3)=0,″″,IF(0MOD?ROW(),3(=1,sheet1!A$2,INDEX(sheet1!$A:$G,INT(((ROW()+4)/3)+1),COLUMN())))。2.再次选中A1单元格,用“填充柄”将上述公式复制到B1至G1单元格中;然后,再同时选中A1至G1单元格区域,用“填充柄”将上述公式复制到A2至G185单元格中。至此,成绩条基本成型,下面简单修饰一下。3.调整好行高和列宽后,同时选中A1至G2单元格区域(第1位学生的成绩条区域),按“格式”工具栏“边框”右侧的下拉按钮,在随后出现的边框列表中,选中“所有框线”选项,为选中的区域添加边框(如果不需要边框,可以不进行此步及下面的操作)。4.同时选中A1至G3单元格区域,点击“常用”工具栏上的“格式刷”按钮,然后按住鼠标左键,自A4拖拉至G186单元格区域,为所有的成绩条添加边框。按“打印”按钮,即可将成绩条打印出来。十四、Excel帮你选函数在用函数处理数据时,常常不知道使用什么函数比较合适。Excel的“搜索函数”功能可以帮你缩小范围,挑选出合适的函数。执行“插入→函数”命令,打开“插入函数”对话框,在“搜索函数”下面的方框中输入要求(如“计数”),然后单击“转到”按钮,系统即刻将与“计数”有关的函数挑选出来,并显示在“选择函数”下面的列表框中。再结合查看相关的帮助文件,即可快速确定所需要的函数。十五、同时查看不同工作表中多个单元格内的数据有时,我们编辑某个工作表(Sheet1)时,需要查看其它工作表中(Sheet2、Sheet3……)某个单元格的内容,可以利用Excel的“监视窗口”功能来实现。执行“视图→工具栏→监视窗口”命令,打开“监视窗口”,单击其中的“添加监视”按钮,展开“添加监视点”对话框,用鼠标选中需要查看的单元格后,再单击“添加”按钮。重复前述操作,添加其它“监视点”。以后,无论在哪个工作表中,只要打开“监视窗口”,即可查看所有被监视点单元格内的数据和相关信息。十六、为单元格快速画边框在Excel2002以前的版本中,为单元格区域添加边框的操作比较麻烦,Excel2002对此功能进行了全新的拓展。单击“格式”工具栏上“边框”右侧的下拉按钮,在随后弹出的下拉列表中,选“绘图边框”选项,或者执行“视图→工具栏→边框”命令,展开“边框”工具栏。单击工具栏最左侧的下拉按钮,选中一种边框样式,然后在需要添加边框的单元格区域中拖拉,即可为相应的单元格区域快速画上边框。提示:①如果画错了边框,没关系,选中工具栏上的“擦除边框”按钮,然后在错误的边框上拖拉一下,就可以清除掉错误的边框。②如果需要画出不同颜色的边框,可以先按工具栏右侧的“线条颜色”按钮,在随后弹出的调色板中选中需要的颜色后,再画边框即可。③这一功能还可以在单元格中画上对角的斜线。十七、控制特定单元格输入文本的长度你能想象当你在该输入四位数的单元格中却填入了一个两位数,或者在该输入文字的单元格中你却输入了数字的时候,Excel就能自动判断、即时分析并弹出警告,那该多好啊!要实现这一功能,对Excel来说,也并不难。例如我们将光标定位到一个登记“年份”的单元格中,为了输入的统一和计算的方便,我们希望“年份”都用一个四位数来表示。所以,我们可以单击“数据”菜单的“有效性”选项。在“设置”卡片“有效性条件”的“允许”下拉菜单中选择“文本长度”。然后在“数据”下拉菜单中选择“等于”,且“长度”为“4”。同时,我们再来到“出错警告”卡片中,将“输入无效数据时显示的出错警告”设为“停止”,并在“标题”和“错误信息”栏中分别填入“输入文本非法!”和“请输入四位数年份。”字样。很显然,当如果有人在该单元格中输入的不是一个四位数时,Excel就会弹出示的警告对话框,告诉你出错原因,并直到你输入了正确“样式”的数值后方可继续录入。神奇吧?其实,在Excel的“数据有效性”判断中,还有许多特殊类型的数据格式可选,比如“文本类型”啊,“序列大小”啊,“时间远近”啊,如你有兴趣,何不自作主张,自己设计一种检测标准,让你的Excel展示出与众不同的光彩呢。十八、成组填充多张表格的固定单元格我们知道每次打开Excel,软件总是默认打开多张工作表。由此就可看出Excel除了拥有强大的单张表格的处理能力,更适合在多张相互关联的表格中协调工作。要协调关联,当然首先就需要同步输入。因此,在很多情况下,都会需要同时在多张表格的相同单元格中输入同样的内容。那么如何对表格进行成组编辑呢?首先我们单击第一个工作表的标签名“Sheet1”,然后按住Shift键,单击最后一张表格的标签名“Sheet3”(如果我们想关联的表格不在一起,可以按住Ctrl键进行点选)。此时,我们看到Excel的标题栏上的名称出现了“工作组”字样,我们就可以进行对工作组的编辑工作了。在需要一次输入多张表格内容的单元格中随便写点什么,我们发现,“工作组”中所有表格的同一位置都显示出相应内容了。但是,仅仅同步输入是远远不够的。比如,我们需要将多张表格中相同位置的数据统一改变格式该怎么办呢?首先,我们得改变第一张表格的数据格式,再单击“编辑”菜单的“填充”选项,然后在其子菜单中选择“至同组工作表”。这时,Excel会弹出“填充成组工作表”的对话框,在这里我们选择“格式”一项,点“确定”后,同组中所有表格该位置的数据格式都改变了。十九、改变文本的大小写在Excel中,为表格处理和数据运算提供最强大支持的不是公式,也不是数据库,而是函数。不要以为Excel中的函数只是针对数字,其实只要是写进表格中的内容,Excel都有对它编辑的特殊函数。例如改变文本的大小写。在Excel2002中,至少提供了三种有关文本大小写转换的函数。它们分别是:“=UPPER(源数据格)”,将文本全部转换为大写;“=LOWER(源数据格)”,将文本全部转换成小写;“=PROPER(源数据格)”,将文本转换成“适当”的大小写,如让每个单词的首字母为大写等。例如,我们在一张表格的A1单元格中输入小写的“excel”,然后在目标单元格中输入“=UPPER(A1)”,回车后得到的结果将会是“EXCEL”。同样,如果我们在A3单元格中输入“mr.weiwei”,然后我们在目标单元格中输入“=PROPER(A3)”,那么我们得到的结果就将是“Mr.Weiwei”了。二十、提取字符串中的特定字符除了直接输入外,从已存在的单元格内容中提取特定字符输入,绝对是一种省时又省事的方法,特别是对一些样式雷同的信息更是如此,比如员工名单、籍贯等信息。如果我们想快速从A4单元格中提取称谓的话,最好使用“=RIGHT(源数据格,提取的字符数)”函数,它表示“从A4单元格最右侧的字符开始提取2个字符”输入到此位置。当然,如果你想提取姓名的话,则要使用“=LEFT(源数据格,提取的字符数)”函数了。还有一种情况,我们不从左右两端开始,而是直接从数据中间提取几个字符。比如我们要想从A5单元格中提取“武汉”两个字时,就只须在目标单元格中输入“=MID(A5,4,2)”就可以了。意思是:在A5单元格中提取第4个字符后的两个字符,也就是第4和第5两个字。二十一、把基数词转换成序数词将英文的基数词转换成序数词是一个比较复杂的问题。因为它没有一个十分固定的模式:大多数的数字在变成序数词都是使用的“th”后缀,但大凡是以“1”、“2”、“3”结尾的数字却分别是以“st”、“nd”和“rd”结尾的。而且,“11”、“12”、“13”这3个数字又不一样,它们却仍然是以“th”结尾的。因此,实现起来似乎很复杂。其实,只要我们理清思路,找准函数,只须编写一个公式,就可轻松转换了。不信,请看:“=A2&IF(OR(VALUE(RIGHT(A2,2))={11,12,13}),″th″,IF(OR(VALUE(RIGHT(A2))={1,2,3,},CHOOSE(RIGHT(A2),″st″,″nd″,″rd″),″th″))”。该公式尽管一长串,不过含义却很明确:①如果数字是以“11”、“12”、“13”结尾的,则加上“th”后缀;②如果第1原则无效,则检查最后一个数字,以“1”结尾使用“st”、以“2”结尾使用“nd”、以“3”结尾使用“rd”;③如果第1、2原则都无效,那么就用“th”。因此,基数词和序数词的转换实现得如此轻松和快捷。二十二、用特殊符号补齐位数和财务打过交道的人都知道,在账面填充时有一种约定俗成的“安全填写法”,那就是将金额中的空位补齐,或者在款项数据的前面加上“$”之类的符号。其实,在Excel中也有类似的输入方法,那就是“REPT”函数。它的基本格式是“=REPT(“特殊符号”,填充位数)”。比如,我们要在中A2单元格里的数字结尾处用“#”号填充至16位,就只须将公式改为“=(A2&REPT(″#″,16-LEN(A2)))”即可;如果我们要将A3单元格中的数字从左侧用“#”号填充至16位,就要改为“=REPT(″#″,16-LEN(A3)))&A3”;另外,如果我们想用“#”号将A4中的数值从两侧填充,则需要改为“=REPT(″#″,8-LEN(A4)/2)&A4&REPT(″#″)8-LEN(A4)/2)”;如果你还嫌不够专业,要在A5单元格数字的顶头加上“$”符号的话,那就改为:“=(TEXT(A5,″$#,##0.00″(&REPT(″#″,16-LEN(TEXT(A5,″$#,##0.00″))))”,一定能满足你的要求。二十三、创建文本直方图除了重复输入之外,“REPT”函数另一项衍生应用就是可以直接在工作表中创建由纯文本组成的直方图。它的原理也很简单,就是利用特殊符号的智能重复,按照指定单元格中的计算结果表现出长短不一的比较效果。比如我们首先制作一张年度收支平衡表,然后将“E列”作为直方图中“预算内”月份的显示区,将“G列”则作为直方图中“超预算”的显示区。然后根据表中已有结果“D列”的数值,用“Wingdings”字体的“N”字符表现出来。具体步骤如下:在E3单元格中写入公式“=IF(D3<0,REPT(″n″,-ROUND(D3*100,0)),″″)”,然后选中它并拖动“填充柄”,使E列中所有行都能一一对应D列中的结果;接着在G3单元格中写入公式“=IF(D3>0,REPT(″n″,ROUND(D3*100,0)),″″)”,也拖动填充柄至G14。我们看到,一个没有动用Excel图表功能的纯文本直方图已展现眼前,方便直观,简单明了。二十四、计算单元格中的总字数有时候,我们可能对某个单元格中字符的数量感兴趣,需要计算单元格中的总字数。要解决这个问题,除了利用到“SUBSTITUTE”函数的虚拟计算外,还要动用“TRIM”函数来删除空格。比如现在A1单元格中输入有“howmanywords?”字样,那么我们就可以用如下的表达式来帮忙:“=IF(LEN(A1)=0,0,LEN(TRIM(A1))-LEN(SUBSTITUTE(TRIM(A1),″,″,″″))+1)”该式的含义是先用“SUBSTITUTE”函数创建一个新字符串,并且利用“TRIM”函数删除其中字符间的空格,然后计算此字符串和原字符串的数位差,从而得出“空格”的数量,最后将空格数+1,就得出单元格中字符的数量了。二十五、关于欧元的转换这是Excel2002中的新工具。如果你在安装Excel2002时选择的是默认方式,那么很可能不能在“工具”菜单中找到它。不过,我们可以先选择“工具”菜单中的“加载宏”,然后在弹出窗口中勾选“欧元工具”选项,“确定”后Excel2002就会自行安装了。完成后我们再次打开“工具”菜单,单击“欧元转换”,一个独立的专门用于欧元和欧盟成员国货币转换的窗口就出现了。与Excel的其他函数窗口一样,我们可以通过鼠标设置货币转换的“源区域”和“目标区域”,然后再选择转换前后的不同币种即可。所示的就是“100欧元”分别转换成欧盟成员国其他货币的比价一览表。当然,为了使欧元的显示更显专业,我们还可以点击Excel工具栏上的“欧元”按钮,这样所有转换后的货币数值都是欧元的样式了。二十六、给表格做个超级搜索引擎我们知道,Excel表格和Word中的表格最大的不同就是Excel是将填入表格中的所有内容(包括静态文本)都纳入了数据库的范畴之内。我们可以利用“函数查询”,对目标数据进行精确定位,就像网页中的搜索引擎一样。比如在所示的表格中,从A1到F7的单元格中输入了多名同学的各科成绩。而在A8到A13的单元格中我们则建立了一个“函数查询”区域。我们的设想是,当我们在“输入学生姓名”右边的单元格,也就是C8格中输入任何一个同学的名字后,其下方的单元格中就会自动显示出该学生的各科成绩。具体实现的方法如下:将光标定位到C9单元格中,然后单击“插入”之“函数”选项。在如图18弹出的窗口中,选择“VLOOKUP”函数,点“确定”。在随即弹出的“函数参数”窗口中我们设置“Lookup_value”(指需要在数据表首列中搜索的值)为“C8”(即搜索我们在C8单元格中填入的人名);“Table_array”(指数据搜索的范围)为“A2∶B6”(即在所有学生的“语文”成绩中搜索);“Col_vindex_num”(指要搜索的数值在表格中的序列号)为“2”(即数值在第2列);“Range_lookup”(指是否需要精确匹配)为“FALSE”(表明不是。如果是,就为“TURE”)。设定完毕按“确定”。此时回到表格,单击C9单元格,我们看到“fx”区域中显示的命令行为“=VLOOKUP(C8,A2∶B6,2,FALSE)”。复制该命令行,在C10、C11、C12、C13单元格中分别输入:“=VLOOKUP(C8,A2∶C6,3,FALSE)”;“=VLOOKUP(C8,A2∶D6,4,FALSE)”;“=VLOOKUP(C8,A2∶E6,5,FALSE)”;“=VLOOKUP(C8,A2∶F6,6,FALSE)”(其参数意义同C9中一样,不再赘述)。接下来,我们就来检验“VLOOKUP”函数的功效。试着在“C8”单元格中输入某个学生名,比如“赵耀”,回车之下我们会发现,其下方每一科目的单元格中就自动显示出该生的入学成绩了。二十七、Excel工作表大纲的建立和Word的大纲视图一样,Excel这个功能主要用于处理特别大的工作表时,难以将关键条目显示在同一屏上的问题。如果在一张表格上名目繁多,但数据类型却又有一定的可比性,那么我们完全可以先用鼠标选择数据区域,然后点击“数据”菜单的“分类汇总”选项。并在弹出菜单的“选定汇总项”区域选择你要汇总数据的类别。最后,如图19所示,现在的表格不是就小了许多吗?当然,如果你还想查看明细的话,单击表格左侧的“+”按钮即可。二十八、插入“图示”尽管有14大类50多种“图表”样式给Excel撑着腰,但对于纷繁复杂的数据关系,常规的图表表示方法仍显得枯燥和缺乏想象力。因此在最新版本Excel2002中加入了“图示”的功能。虽然在“插入”菜单的“图示”窗口中只有区区6种样式,但对于说明数据之间的结构却起到了“四两拨千斤”的效果。比如要显示数据的层次关系可以选择“组织结构图”;而要表达资金的流通过程则可以选择“循环图”;当然,要说明各种数据的交叉重叠性可以选择“维恩图”。你看,如图20所示的维恩图多么漂亮。而且你还可以右击该图示,调出“图示”工具栏。随心所欲地设置“图示样式库”甚至还可以多添加几个圆环。二十九、熟悉Excel的“从文本到语音”这是Excel2002中的一个抢眼的新功能。它就是让Office软件不仅能写、能算,还要能看、能说。尽管目前已经有许多软件都致力于文本的机器朗读,但微软的Office不论从语音的柔和度和语气的抑扬顿挫都是其它同类软件不可比拟的。按照Office的默认安装,你可能还不能在Excel的菜单中找到它,在我们确认安装了“从文本到语音”的选项后,就可以在Excel的“工具”菜单中看到“语音”项目了。如图21所示,打开一个表格,随便选择其中的内容,然后单击“从文本到语音”工具栏上的“朗读单元格”按钮,此时一个带有磁性的声音就开始一字一句地朗读了。值得一提的是,当碰到标点符号时,Excel的朗读会自动停顿一会儿,然后再接着朗读,这一点和其他软件完全不同,笔者认为这样的处理更加自然。还有一点需要说明的是,如果你想调整Excel2002中语音朗读的速度,可以在“控制面板”中双击“语音”图标,然后在“文字到语音”卡片上调整即可三十、Excel中“摄影”功能的妙用这个功能比较另类,似乎和计算、统计、排序等等“正统”功能格格不入,因为它的作用竟然是——“抓屏”!而且还不是像“PrintScreen”按钮那样“一把乱抓”,而是允许让你通过鼠标进行选择,“指哪抓哪”。要找到这个功能还不太容易,我们点击Excel“工具”菜单的“自定义”选项。在“命令”卡片的“类别”中点“工具”,再在命令栏中找到“摄影”按钮,并将它拖到工具栏的任意位置。如果我们想要对表格中的某一部分“照相”,只须先选择它们(图23),然后按下“摄影”按钮,这时该选定区域就被“拍”了下来。然后将鼠标移动到需要显示“照片”的地方(当然,也可以是另一张表格),再次按下“摄影”按钮,这样刚才被“拍摄”的“照片”就立即粘贴过来了。当然,和“照片”一同出现的还有“图片”工具栏。很显然,Excel是将它作为一幅图片来对待了,我们可随意将它进行旋转、缩放处理。不过,请各位一定要注意:这可不是一般的照片!你可以试着改动原来被我们“拍摄”下来的表格数据看看——刷新一下“照片”,结果“照片”中的数据竟然也被同步更新了!三十一、在多张表格间实现公用数据的链接和引用也许我们会奇怪,为什么每次打开Excel,软件总是打开了一个由3张空白表格组成的文件组呢?如果你是专业的会计师、统计师或者谙熟于此的表格高手,就一定会明白,由于计算项目的名目繁多、数据信息的头绪复杂,单靠一张表格往往解决不了所有的问题,多表格数据链接、多文件数据互动才是以一当十的制胜法宝。比如我们首先制作“Sheet1”为“一班学生成绩表”,“Sheet2”为“二班学生成绩表”,然后来到“Sheet3”,想进行“一班”和“二班”各科成绩的比较以及“年级平均分”的计算。此时我们就可以将光标定位到目标位置,选择好相关函数。然后在Excel弹出的函数对话框中,利用数据列表右侧的“”按钮点击一下其他表格中想引用的单元格就行了。你看,如图24所示,这时函数窗口中就会出现“×班学生成绩表!××单元格”的字样了。此后,不管我们在源单元格中进行怎样的修改,在“Sheet3”的目标位置都会适时进行重新计算。三十二、“驯服”Excel2002的剪贴板窗口Excel2002极大地改进了旧版本中比较薄弱的剪贴板功能,最大可以支持容纳24个项目(而Excel2000只能容纳12个)。而且,这个剪贴板可以在任何Office应用程序之间来回拷贝,所以对于经常需要拷贝和粘贴的用户来说,确实更加方便。但每次当你连续使用两次“复制”或“剪切”命令时,剪贴板就会弹出来,和你争夺有限的文档显示空间,让人讨厌。好在,“驯服”剪贴板的方法非常简单。笔者建议,如果你不希望剪贴板总是出其不意地蹦出来,只须点击剪贴板菜单底部的“选项”,清除“自动显示Office剪贴板”复选框上的钩。如果你不希望剪贴板的图标出现在系统任务栏上或随时弹出来,只须清除掉“在任务栏上显示Office剪贴板的图标”和“复制时在任务栏附近显示状态”两个复选框上的选择。只保留“收集而不显示Office剪贴板”复选框前面的钩即可。当然,在取消剪贴板自动显示功能之后,你还可以随时恢复这个功能。比如我们可以自定义一组快捷键,以便随时迅速调出剪贴板。从菜单中选取“工具”之“自定义”选项,点击弹出对话框下部的“键盘”按钮,在弹出对话框的“类别”列表中选取“编辑”,然后,在对话框右上方的“命令”列表中选取“EditOfficeClipboard”;将光标置于“请按新快捷键”对话框中,并按下Alt+Shift+C(或者你喜欢的其他组合),“关闭”对话框。现在,我们只要一按下Alt+Shift+C,Excel2002的剪贴板就会立刻出现在你面前了。提示:此秘技也适用于Word2002、PowerPint2002。三十三、利用公式审核工具查看数据出处Excel2002有一秘密武器——“公式审核”工具,它可以将任一单元格中数据的来源和计算结果的去处显示得清清楚楚、明明白白。让我们单击“工具”菜单的“公式审核”选项,并点击“显示公式审核工具栏”。我们仍然借用“给表格做个超级搜索引擎”一招中的例子,用鼠标选择C12单元格。从图25中我们可以看到,该单元格中的结果是通过函数“=VLOOKUP(C8,A2∶C6,3,FALSE)”得出的。因此,数据来源有3个:C8、A2和C6。所以,当我们单击“公式审核”工具栏上的“追踪引用单元格”按钮后,Excel立刻用箭头和蓝点指明了这3个单元格的所在(图25)。当然,如果我们表格中某个数据无效或语法不当的话,也可以点击“公式审核”工具栏上的“圈释无效数据”按钮来让Excel自动帮我们检查纰漏。三十四、巧用Excel2002的“智能鼠标”我们知道,滚轮鼠标现在几乎成为了电脑的“标配”,但当我们滚动鼠标滚轮上下翻页时,你是否想过我们还可以利用它完成一些其他的功能呢?点击Excel2002“工具”菜单中的“选项”命令,然后在“常规”选项卡中选中“用智能鼠标缩放”复选框,点“确定”后,我们再来看看现在的鼠标滚轮都有些怎样的功能:在“智能鼠标”的默认状态下,上下滚动鼠标滚轮,工作区中的表格会以15%的比例放大或缩小,而只有当我们按住Ctrl键,再滚动鼠标滚轮时,工作表才会像往常一样上下翻页。另外,如果我们使用了Excel的“分级显示”,那么当我们按住Shift和滚动鼠标滚轮时,又可以控制各级条目的显示或隐藏了。当然,还有更多的特殊功用需要各位在实践中慢慢摸索。三十五、Excel2002“监视”窗口的应用如果你创建了一个较大的电子表格,并且该表格具有链接到其他工作簿的数据时,Excel中的“监视窗口”可以为你提供很大的帮助。通过它你可以轻松看到工作表、单元格和公式函数在改动时是如何影响当前数据的。在“工具”菜单中单击“公式审核”子菜单,然后单击“显示监视窗口”按钮。右击我们想跟踪的单元格,并在快捷菜单中选择“添加监视点”。这时,“监视窗口”的列表中就出现了被Excel监视的单元格及其公式了。以后,只要我们双击“监视窗口”中的该条目,被监视的单元格就会不请自来了。提示:当包含有指向其他工作簿的单元格被监视时,只有当所有被引用的工作簿都打开时,才能在“监视窗口”的列表中显示出来。三十六、常用函数一键完成微软Excel电子表格提供了上百种函数命令,可是对于大多数普通人来说经常用到的只是其中一些常用的函数,比如算术求和(SUM函数)、求最大值(MAX函数)、求最小值(MIN函数)、求平均值(AVERAGE函数)等,而且很多时候都是临时计算一下,并不需要在专门的单元格内设置这些函数来保存结果。其实,Excel提供了一个非常实用的功能,可以方便地实现简单函数的运算,只是它被大多数人忽略了,让我们来找找看。具体操作非常简单,首先确保Excel视图菜单的状态栏被勾选,在选定需要进行运算的单元格后,用鼠标右键单击一下Excel状态栏右侧的“数字”区域会弹出一个小菜单(如下图),里面的“求和(S)、最小值(I)、最大值(M)、计数(C)、平均值(A)”
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