房地产项目管理118

房地产项目管理课程简介学习目的：掌握和运用项目管理理论、方法、工具，进行房地产开发项目决策和过程管理；专业方向：主要面向政府主管部门、房地产或城市基础设施开发建设公司、金融部门、各类房地产评估咨询公司、物业管理公司。理论学时：32学时参考教材：房地产项目运作管理，贾士军，广东经济出版社，参考书籍１．房地产项目投资．潘蜀健．中国建筑工业出版社．１９９９年；２．房地产营销策划．曹春尧．上海财经大学出版社．２００１年；３．项目管理．喻颖正．暨南大学出版社２０００年；项目管理管理没有止境

―从金字塔到阿菠罗登月计划基本概念：

―IPMA、PMI、PMBOK、PMP项目管理

现代项目管理起源于美国。20世纪50年代后期，美国的兰德公司首次在北极星导弹计划中运用了PERT技术。美国的杜邦公司创造了CPM方法，用于研究和开发、生产控制和计划编排，结果大大缩短了完成预定任务的时间，之后它们分别被称为“计划评审技术”和“关键路径法”。现代项目管理科学便是从这两项技术的基础上迅速发展起来的，融合了后来发展起来的WBS工作分解技术、蒙特卡罗（MonteCarlo）模拟技术和EV挣值分析技术，形成了一门关于项目资金、时间、人力等资源控制的管理科学。著名的阿波罗登月计划、曼哈顿计划等都是采用项目管理的理论和方法而取得成功的经典案例。

项目管理管理工具

―甘特图、PERT、CPM管理内容

―九大知识体系、五个阶段管理重点

―进度、成本、质量、资金平衡房地产业――过去、现在、未来－－经济的支柱、财富的起点、文化的源泉

（北海、深圳、浦东）－－政府的角色与作用（加入WTO后的竞争）房地产业――行业的独特性、项目的复杂性－－住宅地产、商业地产、旅游地产

（课程重点）－－目标：以最快的速度、最低的成本向客户提供高质量的房产房地产项目＋项目管理1＋1＝？房地产项目管理模块

经营环境模块：城市经济与房地产经济、城市规划与城市设计、房地产政策与制度、国际房地产比较、中国房地产市场趋势与机会

投资策划模块：区位环境分析与投资区位选择、土地市场分析与储备策略、住宅市场分析、非住宅物业市场分析与开发策略、市场调研与产品定位、项目投资分析与决策

产品设计模块：环境行为学、建筑策划、场地规划、社区规划与住宅设计、景观环境设计、规划与设计创新、新技术与新材料应用

房地地产产项项目目管管理理模模块块投融融资资管管理理模模块块：：财务务报报表表分分析析、、项项目目投投融融资资决决策策、、资资金金规划划、、项项目目权权益益融融资资结结构构设设计计、、开开发发项项目目融融资资、、资资本本市市场场融资资、、投投资资性性房房地地产产融融资资、、房房地地产产金金融融业业务务项目目管管理理模模块块：：项目目管管理理概概论论、、房房地地产产开开发发项项目目的的组组织织流流程设设计计、、房房地地产产项项目目报报批批管管理理、、房房地地产产项项目目设设计计管管理理、、房房地产产项项目目的的信信息息管管理理、、房房地地产产项项目目风风险险管管理理工程程管管理理模模块块：：招投投标标管管理理、、合合同同管管理理、、成成本本管管理理、、采采购购管理理、、工工程程监监理理（（现现场场管管理理））、、室室内内装装修修设设计计与与施施工工管管理理营销销策策划划模模块块：：产品品包包装装、、价价格格策策略略、、推推广广方方案案、、广广告告与与促销销、、销销售售队队伍伍组组织织、、卖卖场场设设计计、、物物管管前前期期介介入入房地地产产项项目目管管理理模模块块项目目全全案案策策划划：房房地地产产项项目目全全案案策策划划、、居居住住房房地地产产的的全全案案策划划与与经经营营管管理理、、商商业业房房地地产产的的全全案案策策划划与与经经营营管管理理、、休休闲旅旅游游房房地地产产的的全全案案策策划划与与经经营营管管理理企业业经经营营管管理理：房房地地产产企企业业战战略略管管理理、、房房地地产产企企业业法法人人治治理结结构构、、房房地地产产企企业业人人力力资资源源管管理理、、房房地地产产企企业业公公共共关关系系管理理、、房房地地产产企企业业财财务务管管理理及及合合理理避避税税、、房房地地产产企企业业法法律律风险险规规避避与与防防范范物业业经经营营管管理理：设设施施管管理理、、住住宅宅区区物物业业管管理理、、非非住住宅宅性性物物业管管理理、、物物业业经经营营管管理理、、房房地地产产经经纪纪、、房房地地产产估估价价教学学内内容容项目目管管理理知知识识土地地使使用用权权获获取取房地地产产项项目目市市场场定定位位房地地产产项项目目规规划划设设计计房地地产产项项目目工工程程管管理理房地地产产项项目目销销售售策策划划物业业管管理理的的前前期期介介入入第一一讲讲项项目目管管理理知知识识项目目管管理理概概述述项目目计计划划与与组组织织网络络计计划划技技术术项目目控控制制项目目管管理理软软件件及及应应用用教学学内内容容1、项项目目管管理理概概述述项目目管管理理概概念念IPMA、PMI、PMBOK、PMP进度度管管理理、、成成本本管管理理、、质质量量管管理理、、资资金金平平衡衡应用用与与发发展展项目目管管理理知知识识项目目管管理理概概念念在预预定定的的时时间间内内运运用用有有限限的的资资源源，，通通过过对对项项目目进进行行有有效效的的规规划划、、实实施施和和控控制制从从而而实实现现既既定定目目标标或或任任务务的的一一种种系系统统管管理理方方法法。。特点：目标明明确、进度严严格、资源有有限、质量保证项目管理知识识IPMAIPMA（InternationalProjectManagementAssociation）于1965年在瑞士注册册，成员主要要是各国的项项目管理协会会，是个非盈盈利性的组织织。它的宗旨旨是促进全球球的项目管理理的发展。到到目前为止，，共有29个正式成员。。IPMA提供了大量的的产品和服务务，包括研究究与发展、培培训和教育、、标准化和证证书制以及有有关会议、学学习班和研讨讨会。IPMA非常重视专业业人员资格认认证工作。项项目管理专业业人员取证分分为A、B、C、D四个级别，级级别之间的档档次标准差距距很大。A级是工程主任任证书级，简简称CPD，总经理一级级。B级为项目经理理级别证书，，C级为项目管理理工程师级证证书，D级为项目管理理技术员级。。项目管理知识识PMIPMI（ProjectManagementInstitute）的成员主要要以企业、大大学、研究机机构的专家为为主。现在已已经有4万多会员。它它卓有成效的的贡献是开发发了一套项目目管理知识体体系（PMBOK），将项目管管理的基本内内容划分为9个领域，即：：范围管理，，时间管理，，成本管理，，质量管理，，人力资源管管理，沟通管管理，采购管管理，风险管管理和综合管管理。项目管理知识识PMPPMP是由PMI发起的项目管管理专业人员员资格认证，，其目的是为为了给项目管管理人员提供供一个行业标标准，使全球球的项目管理理人员都能够够得到科学的的项目管理知知识。美国项项目管理协会会(PMI)一直致力于项项目管理领域域的研究工作作，全球PMI成员都在为探探索科学的项项目管理体系系而努力。今今天，PMI制定出的项目目管理方法已已经得到全球球公认，PMI已经成为全球球项目管理的的权威机构，，其组织的项项目管理资格格认证考试，，也已经成为为项目管理领领域的权威认认证。全球每每年都有大量量从事项目管管理的人员参参加PMP资格认证。项目管理知识识进度管理重点是制定全全面详细的进进度计划、实实时跟踪项目进度，保证证项目按期完完成。以房地产项目目为例，包括括：前期策划划进度计划、征地拆迁迁进度计划、、设计报建进进度计划、施施工准备阶段进进度计划、施施工进度计划划、配套设施施工程进度计划划、竣工验收收计划、销售售进度计划等等项目管理知识识成本管理成本计划是成成本管理的基基础。以房地地产项目为例例：主要包括地价价（土地出让让金）、征地地拆迁费用、、前期费用、配套设设施费用、土土建工程费、、管理费用、、不可预见费、税金等。。这些成本要要素中有些是是相对固定的的，有些则可以通过加强强管理来有效效控制，如不不可预见费，，房地产项目一般都有５５％左右的不不可预见支出出。通过有效效加强项目管理，充分发发挥计划和控控制的作用，，就能显著减减少项目中的不可预知因因素，从而大大大压缩这部部分费用。项目管理知识识质量管理实现质量管理理的首要步骤骤是进行质量量规划。质量量规划分两部分进行行，即建立质质量标准体系系和指定项目目中具体工作的质量要求求。在项目实实施过程中，，还要根据质质量规划对各项工作进行行检查和验收收，并将检查查和验收的结结果及时记录以便随时提提供项目质量量的相关信息息。质量是企业的的生命线，一一个项目即使使在规定的时时间和成本内完工，但但如果质量无无法保证，这这个项目也是是失败的，因此建立质量量管理机制也也是房地产项项目管理的必必然要求。项目管理知识识资金平衡资金平衡即实实现资金收入入和资金支出出的平衡，为为此，必须制定项目目的资金平衡衡计划。以房房地产项目为为例：作为一种资金密密集型的特殊殊商品，住宅宅产品的销售售尤显重要，资金的回回笼是每个房房地产投资项项目的重点，，也是影响资金平衡的的关键因素。。由于商品房允允许预售，因因此一些企业业在项目开发发资金未落实时便投投入建设，超超出企业自身身的经营能力力开发，不考虑资金来来源和资金平平衡问题，致致使大量楼盘盘烂尾。项目管理知识识项目管理应用用与发展大型工程产品研发大件生产设备大修项目管理知识识2、项目计划与与组织项目计划要求求：目标明确确、指标格式式化、任务模模块化、考虑虑动态性项目计划内容容：设计工作作分解结构、、编制工作说说明书、分派派任务和授权权、估算成本本和预算、编编制进度计划划、报告制度度、设计项目目管理组织项目管理知识识小型计算机系系统研制（工工作分解任务务矩阵）任务描述WBS码WBS等级研发部工程部生产部设计1.01

主机

系统CPU

软件

显示器样机制造2.02交付使用3.033、网络计划技技术原理：以图论论为基础，以以网络形式描描述复杂项目目的任务结构构，采用一定定的算法求解解关键路线，，围绕关键路路线安排进度度计划，确保保项目按期完完工。项目管理知识识网络计划技术术操作步骤：将项目分解为为若干活动，，确定所需时时间、资源；；明确各活动之之间的逻辑关关系；绘制连接所有有活动的网络络；估计完成各项项活动的时间间和成本；计算各项活动动开工和完工工时间，确定定关键路线；；运用网络对项项目进行计划划和控制；项目管理知识识网络计划技术术方法：AOA双代号法：箭箭头表示活动动，节点表示示事件AON单代号法：节节点表示活动动；项目管理知识识网络计划技术术举例：1、A必须在B之前完成，B必须在C之前完成；2、A完成后，B和C才能开始；3、A必须在C和D之前完成，B必须在D之前完成；4、A和B必须在C和D之前完成；项目管理知识识网络计划技术术1、2、3、4、项目管理知识识ABCABCADBCACBD网络计划技术术关键路线分析析：通过各项项活动时间参参数的计算确确定关键路线线，从而确定定项目完工周周期。时间参数：ES－最早开始时时间；EF－最早结束时时间；LS－最迟开始时时间；LF－最迟结束时时间；t－作业时间；；S－松闲时间；；关系：t＝EF－ESt＝LF－LSS＝LS－ESS＝LF－EF项目管理知识识网络计划技术术步骤：计算ES、EF；计算LS、LF；计算S；确定关键路线线（S为0的一条活动链链）；计算项目完工工的全部时间间T；（关键活动的的作业时间相相加而成）编制进度计划划表。项目管理知识识网络计划技术术举例：某企业拟开发发一地产项目目，各项活动动的相互关系系及预计完成成时间如下表表所示，试确确定该项目的的完工时间和和关键路线。。项目管理知识识项目管理知识识活动代号开发活动预计时间紧先活动A前期市场调查2B可行性研究1AC设计、报建5AD施工准备9BE施工进度6BF配套设施2D、EG竣工交付3C、FH物业管理介入1G网络计划技术术PERT的应用特点：非确定定性网络计划划，运用概率率分析，相对对复杂三种作业时间间：乐观时间间、可能时间间、悲观时间间项目管理知识识4、项目控制确定标准衡量偏差采取纠正措施施项目管理知识识5、项目管理软软件及应用PROJECT通用性行业特性项目管理知识识第二讲土土地资源源获取宏观环境、区区域经济与城城市发展规划划区域房地产政政策与市场拟开发地段的的确定土地获取方式式与途径土地储备问题题教学内容1、宏观环境、、区域经济与与城市发展规规划行业发展趋势势（繁荣？泡泡沫？）区域经济状况况（上海与绵绵阳比较）城市发展规划划（热点？前前瞻？）土地资源获取取我国城市房地地产管理法（共7章72条）第一章总则则

第二章房房地产开发发用地第第一节节土地使用用权出让第第二节节土地使用用权划拨第第三章房地地产开发第第四章房地地产交易第第一节一一般规定第第二节节房地产转转让第第三节房地地产抵押第第四节房房屋租赁第第五节节中介服务务机构

第五五章房地产产权属登记管管理

第六章章法律责任任

第七章附附则我国城市房地地产管理法第七条土地地使用权出让让，是指国家家将国有土地地使用权（以以下简称土地地使用权）在在一定年限内内出让给土地地使用者，由由土地使用者者向国家支付付土地使用权权出让金的行行为。第十二条土土地使用权出出让，可以采采取拍卖、招招标或者双方方协议的方式式。商业、旅旅游、娱乐和和豪华住宅用用地，有条件件的，必须采采取拍卖、招招标方式；没没有条件，不不能采取拍卖卖、招标方式式的，可以采采取双方协议议的方式。采采取双方协议议方式出让土土地使用权的的出让金不得得低于按国家家规定所确定定的最低价。。我国城市房地地产管理法第二十四条房房地产开发发必须严格执执行城市规划划，按照经济济效益、社会会效益、环境境效益相统一一的原则，实实行全面规划划、合理布局局、综合开发发、配套建设设。第二十五条以以出让方式式取得土地使使用权进行房房地产开发的的，必须按照照土地使用权权出让合同约约定的土地用用途、动工开开发期限开发发土地。超过过出让合同约约定的动工开开发日期满一一年未动工开开发的，可以以征收相当于于土地使用权权出让金百分分之二十以下下的土地闲置置费；满二年年未动工开发发的，可以无无偿收回土地地使用权；但但是，因不可可抗力或者政政府、政府有有关部门的行行为或者动工工开发必需的的前期工作造造成动工开发发迟延的除外外。我国城市房地地产管理法第二十九条房房地产开发发企业是以营营利为目的，，从事房地产产开发和经营营的企业。设设立房地产开开发企业，应应当具备下列列条件：（（一）有自己己的名称和组组织机构；（（二）有固固定的经营场场所；

（三三）有符合国国务院规定的的注册资本；；

（四）有有足够的专业业技术人员；；

（五）法法律、行政法法规规定的其其他条件。我国城城市房房地产产管理理法第四十十四条条商商品房房预售售，应应当符符合下下列条条件：：（一一）已已交付付全部部土地地使用用权出出让金金，取取得土土地使使用权权证书书；（（二二）持持有建建设工工程规规划许许可证证；（（三三）按按提供供预售售的商商品房房计算算，投投入开开发建建设的的资金金达到到工程程建设设总投投资的的百分分之二二十五五以上上，并并已经经确定定施工工进度度和竣竣工交交付日日期；；（（四））向县县级以以上人人民政政府房房产管管理部部门办办理预预售登登记，，取得得商品品房预预售许许可证证明。。以市场场公开开供地地收益益论：：2000年，350亿元；；2001年，492亿元；；2002年，而而业内内人士士保守守估计计为近近千亿亿元（仅仅1-9月，就就达683.98亿元））一项统统计显显示，，目前前全国国31个省(区、市市)的近1500个市(县)开展了了土地地招标标拍卖卖挂牌牌出让让工作作，在在市场场发育育的东南南省份份，八八成的的市(县)开展了了这项项工作作。而而在有有些地方，，100%的市(县)开展了了招标标拍卖卖。中中部省省份江江西，2001年开展展国有有土地地使用用权招招标拍拍卖工工作的的市(县)约占全全省市市(县)总数的的80%，今年年已经经达到到100%。2002年土地地市场场回望望今年1-9月，全全国范范围内内招标标拍卖卖挂牌牌出让让土地地的宗宗数、、面积积、价价款占占出让让总宗宗数、、面积积、价价款的的比例例分别别为20.08%、29.78%、45.56%。土地挂挂牌交交易方方式快快速推推广，，大受受欢迎迎。许许多人人认为为，与与招标标拍卖卖相比比，挂挂牌方方式具具有实实施者者操作作简便便、参参与者者理性性竞价价等优优点。。2002年土地地市场场回望望房地产产投资资继续续高速速增长长，2002年1-11月，全全国房房地产产开发发完成成投资资6228亿元，，同比比增长长了28.2%。中国国人民民银行行2002年二季季度货货币执执行情情况报报告指指出，，2001年房地地产开开发投投资对对中国国GDP增长的的直接接和间间接贡贡献率率共计计1.9到2.5个百分分点。。专家家估计计2002年房地地产对对国民民经济济也可可能保保持这这种贡贡献率率。2002房地产产市场场据国家家统计计局的的有关关数字字，去去年1-11月，全全国有有7个省市市房地地产开开发投投资增增幅超超过40%，8个省市市新开开工面面积增增幅超超过40%，个别别省市市房地地产开开发新新购土土地投投资同同比增增长了了150%。一部部分城城市的的房地地产开开发投投资占占固定定资产产投资资的比比重达达到30%以上，，北京京、上上海、、广州州、杭杭州等等城市市维持持50%的比重重达12个月以以上，，而深深圳房房地产产投资资占整整个投投资的的比例例更接接近60%。2002房地产产市场场经济增增长对对房地地产投投资的的过分分依赖赖。由由于房房地产产业的的带动动性很很强，，“如如果房房地产产投资资增幅幅一旦旦出现现较大大下滑滑，它它对当当地经经济的的负面面影响响将难难以估估量””。。距杭州州不远远的南南京，，1月23日拍卖卖两块块土地地，一一块成成交价价为每每亩220万元，，另一一块更更高达达每亩亩295.7万元。。高地地价带带来的的必然然是高高房价价，消消费者者会买买单吗吗2002房地产产市场场“全国房房地产产市场场总体体上保保持健健康、、快速速发展展态势势，但但部分地区区存在在投资资增幅幅过大大、土土地供供应过过量、、价格格上涨涨过快快和结构构不合合理等等问题题，个个别地地区问问题还还较严严重””－《当前我我国房房地产产市场场运行行情况况分析析报告告》2002年11月19日，国国务院院总理理朱镕镕基在在香港港会见见驻港港中资机构构负责责人时时再一一次重重复了了他在在国庆庆节视视察深深圳时时说的的话，““有些些城市市，不不是全全部，，房地地产有有一点点热，，空置置率太太高，而而且还还在增增长。。”2002房地产产市场场“目前部部分地地区投投资增增幅过过大、、土地地供应应过量量、价价格上上涨过快，，出现现了不不同程程度的的‘过过热’’、‘‘虚热热’和和结构构性问问题，，存在较严严重的的市场场风险险”；；主要要表现现为六六个方方面：：部部分城城市房房地产开开发规规模过过大；；部分分地区区投资资增幅幅过大大、土土地供供应过过量，摊摊子铺铺得太太大；；有些些地区区不能能有效效调控控市场场，房房地产产价格上上涨过过快，，个别别城市市有些些区位位的地地价上上涨了了1倍以上上，有的住住宅项项目一一两年年内价价格成成倍增增长；；部分分地区区住房房供求求结构失失衡，，商品品房空空置量量增加加；个个别地地区背背离国国情建建设““豪宅”；；少数数地区区经济济存在在对房房地产产开发发的依依赖性性风险险。－1月13～14日武汉汉全国国住宅宅与房房地产产工作作会议议，刘刘志峰峰2002房地产产市场场2002年底，，由国国家计计委经经济研研究所所与北北京新新华在在线联联合推推出的的《中国行行业景景气分分析报报告》指出，，对于于刚过过去的的2002年的房房地产产业，，可以以用三三个特特点来来概括括，总总体景景气冲冲高回回落，，地区区冷热热不均均，真真实的的房地地产泡泡沫已已经出出现。。2002房地产产市场场2003年房地地产市市场展展望2003是“理理性之之年””。2003年全国国整顿顿和规规范市市场经经济秩秩序专专项整整治的的重点点是，，整顿顿和规规范房房地产产市场场。关键词词之一一：调调控。。关键词词之一一：规规范。。关键词词之一一：经经济适适用房房。2003年房地地产市市场展展望为预防防风险险，建建设部部将在在2003年上半半年完完成房房地产产市场场预警警体系系研究究，并并选择择已开开展预预警体体系研研究的的5-6个城市市试运运行；；年底底前，，在35个大中中城市市和部部分有有代表表性的的城市市推广广使用用，以以便政政府及及时发发现市市场运运行中中的问问题，，并采采取相相应措措施加加强宏宏观调调控。。同时时要建建立健健全房房地产产市场场信息息披露露制度度，将将当地地房地地产市市场信信息及及时向向社会会公示示，引引导房房地产产开发发企业业理性性投资资、住住房消消费者者理性性消费费。2003年房地地产市市场展展望今年整整顿规规范工工作的的重点点包括括11个方面面：一一是整整顿房房地产产开发发建设设中违违法违违规行行为；；二是是整顿顿商品品房销销售中中的不不规范范行为为；三三是整整顿土土地利利用中中的不不规范范行为为，如如擅自自改变变土地地利用用性质质、利利用集集体土土地搞搞房地地产开开发等等；四四是整整顿面面积““缺斤斤短两两”行行为；；五是是整顿顿不履履行合合同和和合同同欺诈诈行为为；六六是整整顿物物业管管理企企业的的不规规范行行为；；七是是整顿顿房地地产广广告不不规范范行为为；八八是整整顿中中介服服务中中的不不规范范行为为；九九是整整顿房房屋拆拆迁中中的违违规行行为；；十是是整顿顿拖欠欠工程程款行行为；；十一一是整整顿政政府审审批中中的不不规范范行为为，如如规划划审批批、立立项审审批、、竣工工验收收、预预销售售许可可等2003年房地产市市场展望2003年，建设部部将会同有有关部门出出台《经济适用住住房管理办办法》，进一步明明确经济适适用住房相相关政策。。我国住宅宅建设将发发展以经济济适用住房房为重点的的住房供应应体系，多多渠道解决决中低收入入家庭的住住房问题。。建设部有有关负责人人要求，各各地要尽快快制订和完完善中低收收入家庭的的收入标准准，经济适适用住房购购房对象的的条件、购购房面积标标准及超面面积的处理理办法。人人均住房面面积低于全全国平均水水平的城市市，在审批批城市总体体规划时要要增加居住住用地的比比例，确保保中低收入入家庭住房房用地的供供应。对房房价收入比比较高、对对取消或减减少经济适适用住房的的城市，要要控制新增增土地的供供应规模。。经营城市、、经营土地地2002年城市市长长会议强暴旧城、、疯狂克隆隆、胡乱““标志、攀攀高比傻、、盲目国际际化、窒息息环境、乱乱抢风头永永远塞车、、“假古古董”当道道、跟人较较劲看上去面光光光、住进进去心慌慌慌，这就是是没有亲和和力的城市市和建筑所所能带给我我们的物质质和精神生生活。中国城市十十大败笔2、区域房地地产政策与与市场区域差异与与政策要求求（沿海与与内地）城市房地产产供需情况况城市房地产产企业情况况（以本地地为例）土地资源获获取绵阳市房地地产投资（1999－2001年）绵阳市房地地产竣工、、销售面积积1999－2001年3、拟开发地地段的确定定房地产投资资地段论地价影响因因素分析（市场供求求、自然环环境条件、、社会经济济条件、政政府规划、、心理预期期、国际关关系）重点研究城城市发展规规划（环境境、配套））土地资源获获取房地产投资资地段论地段、地段段还是地段段；价格＝成本本（地价、、设计费、、建筑费、、资金利息息、税费））＋利润；；在成本构成成中，地价价最不确定定。在其他他取费相对对固定（平平均利润））的情况下下，地价决决定利润率率。土地资源获获取地价影响因因素市场供求自然环境条条件社会经济条条件政府规划心理预期国际关系土地资源获获取4、土地获取取方式与途途径城市建设、、安居工程程、城市景景观、地方方形象品牌主导、、资金实力力、土地储储备、政府府补偿土地公开拍拍卖（招投投标制度、、一级市场场）4月10日，中海（（成都）公公司投资2．3亿投得市中中心地段（每亩311万元）土地资源获获取5、土地资源源储备问题题新一轮圈地地运动（万万科、万达达、华润））土地资源储储备与资本本运作土地资源储储备量力而而行土地资源获获取第三讲房房地产项目目市场定位位前期市场调调查购房者心理理与行为分分析开发项目市市场定位开发项目可可行性研究究开发项目投投资效益评评价教学内容房地产市场场调查市场调查是是为实现企企业特定的的经营目标标，运用科科学的理论论和方法，，以及现代代化的调查查技术手段段，通过多多种途径收收集、整理理、分析有有关房地产产市场的资资料信息，，正确判断断和把握市市场现状及及发展趋势势，为企业业科学决策策提供正确确依据的一一种活动。。市场定位房地产市场场调查市场调查是是了解消费费者行为的的根本途径径，是把握握房地产市市场供求的的根本方法法，是分析析市场、捕捕捉市场机机会的重要要手段。市场调查是是项目投资资决策分析析、项目区区位选择、、市场定位位、规划设设计、销售售策划的前前提和基础础。市场定位前期市场调调查市调内容：：宏观环境境（政治经济济形势分析析）、中观环境（城市规划划及房地产产市场供求求）、微观环境（竞争楼盘盘及消费者者需求分析析）市调步骤：：准备阶段段（确定目的的、拟定计计划）、实施阶段（设计问卷卷、实地调调查）、分析阶段（整理资料料、撰写报报告）市调方法：：问卷、踩踩盘、房展展；问卷调查：：问卷设计计技巧；科学合理使使用市调分分析；市场定位住房与需求求市场调查查问卷调查说明：：个人情况：：住房现状：：住房需求：：竞争楼盘及及竞争对手手情况调查查（见表，P61）市场定位购房者心理理与行为分分析购房需要、、需求及动动机分析；；文化、家庭庭与购房者者心理；购房者个性性特征；购房者行为为模式；市场定位社会文化与与消费行为为观念引导浪浪费；中国与美国国的差异：：按揭买房小小故事；北京与上海海的差异：：北京：厚重重、大气、、传统上海：精细细、实用、、国际化市场定位购房决策原原则整体属性最最佳原则；；非报酬决决策原则；；综合权衡衡原则；例：P100市场定位物业出行时间价格建筑质量物业管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080开发项目市市场定位定位思路：：房地产定定位不是对对楼盘本身身作实质性性改变，而而是市场发发现；好的的定位能够够产生竞争争优势，但但其本身不不是竞争优优势。定位准则：：受众导向向、差别化化、个性化化；定位流程：：制定目标标、分析用用户心理、、选择目标标市场、明明确竞争优优势（质、、量、价））、寻寻找最佳切切入点；市场定位定位案例：：１、深圳宝安电电子城：从从商业烂尾尾楼到商业业奇迹（ＰＰ１２６））２、广州ＸＸＸ公司房房地产项目目市场研究究（Ｐ３６９９－３９００）市场定位广州XG项目（市场研究与与定位部分分）第一节项项目市场场研究一、广州市市房地产市市场走势分分析（宏观观）二、广州市市海珠区房房地产市场场走势分析析（中观））1、回顾与展展望；2、市场特点点；3、结论；三、本项目目临近地段段房地产市市场走势分分析（微观观）1、区位特点点；2、购买对象象及购买心心理分析；；3、对手盘分分析；市场定位广州XG项目（市场研究究与定位部部分）第二节项项目环境境分析一、地块环环境条件1、土地性质质综述;2、地块周围围景观；3、环境卫生生、社会治治安情况；；4、交通条件件；5、配套设施施；二、地块SWOT分析1、优势与劣劣势分析；；2、机会与威威胁分析；；三、结论市场定位广州XG项目（市场研究究与定位部部分）第三节项项目市场场定位一、项目市市场细分1、项目一期期细分;2、项目二期期细分；二、楼盘概概念导入1、市区中的的大型绿色色环保社区区、高效智智能化社区区；2、闹市中的的温馨家园园；三、目标市市场1、市内工作作的中等收收入家庭、、个体经营营者；2、注重环环境质量量的白领领阶层；；3、房地产产投资者者、海珠珠区本地地居民；；市场定位位广州XG项目（市场研研究与定定位部分分）四、项目目市场定定位1、成本价价测算；；2、目标市市场价格格测算；；3、定价策策略；市场定位位可行性研研究重视市场场调查、、市场预预测；项目评估估以经济济效益为为中心；；对项目的的评估全全部在决决策阶段段进行一般地，，可行性性研究应应由专门门从事投投资项目目的咨询询机构（（中介机机构）承承担，它它拥有大大批经济济学家、、市场分分析家、、财务专专家、律律师等英英才。；；市场定位位可行性研研究解决决的主要要问题为什么要要进行这这个项目目？项目的产产品(劳务)市场的需需求情况况怎样？？资源条件件如何？？项目建设设地点应应选在什什么地方方？产品的生生产规模模多大为为宜？采用的生生产工艺艺技术是是否先进进可靠？？项目投资资估算和和方案比比较情况况如何？？投资盈利利水平及及风险多多大？项目可行行性研究究内容投资项目目的背景景研究投资项目目的市场场和生产产规模投资项目目资源情情况投资项目目环境投资项目目设计投资项目目组织机机构投资项目目进度控控制投资项目目的财务务经济评评价项目可行行性研究究程序机会可行行性研究究：投资资机会的的粗略鉴鉴定，精精度一般般在30%左右；初步可行行性研究究：对关关键问题题做专门门调查和和研究，，精度在在20%左右，费费用约1%；可行性研研究评价价：更加加严格、、细致地地研究，，投资估估算采用用预算价价格，精精度要求求在10%左右，费费用约为为1%~3%。开发项目目可行性性研究（Ｐ４２２５－４４６４））项目投资资估算与与资金筹筹措计划划；项目销售售和租赁赁收入测测算；项目财务务评价；；项目不确确定性分分析；项目效益益评价；；结论与建建议；市场定位位投资估算算与资金金筹措1、开发成成本估算算：土地成本本（地价价、征迁迁补偿、、三通一一平），，前期工程程（规划划设计、、可研、、地勘、、报建）），建安工程程（桩基基、土建建、五通通、智能能化设施施、电梯梯），基础设施施（五通通工程、、绿化工工程、道道路及排排水工程程），公建配套套（学校校、医院院、文体体、娱乐乐、邮电电、市场场、变电电站、调调压站、、垃圾处处理），，期间税费费（配套套建设费费、建安安监督费费、供水水管网补补偿、供供电用电电负荷、、其他）），不可预见见费；2、开发费费用估算算：管理理费用，，销售费费用，财财务费用用；3、总成本本费用汇汇总及分分摊，4、资金筹筹措、使使用及借借款利息息；市场定位位销售和租租赁收入入测算1、住宅销销售：用市场比比较法确确定售价价上限（（平均价价格）；；用成本法法确定售售价下限限；建议销售售单价；；住宅部分分总收入入；2、商铺销销售；3、车库销销售或租租赁；市场定位位财务评价价1、税金计计算：2、损益表表及静态态盈利分分析：投资利润润率、投投资利税税率3、现金流流量表及及动态盈盈利分析析：内部收益益率（FIRR）、财务净现现值（FNPV）、项目回收收期（动动、静态态）；4、偿债能能力分析析；市场定位位不确定性性分析（（风险分分析）1、主要的的风险因因素：开开发成本本、售价价、开发发周期、、利率等等；2、盈亏平平衡分析析：计算算投资利利润率为为零时的的项目销销售率，，项目销销售率要要求越高高风险越越大；3、敏感性性分析：：选取核核心的风风险因素素（如售售价、成成本等）），分别别计算其其上下变变动5％、10％及20％对项目目财务评评价指标标（如投投资利润润率、FIRR、FNPV等）的影影响；4、风险规规避与控控制措施施：成本风险险、市场场风险、、管理风风险及其其他风险险；市场定位位项目效益益评价1、社会效效益；2、环境效效益；3、国民经经济评价价；市场定位位结论和建建议1、结论：：可行、、不可行行；2、改进建建议；市场定位位案例例：铁达公司司商品混凝凝土生产产项目投资可行行性研究究市场定位位第四讲房房地产产项目规规划设计计总体规划划建筑风格格景观设计计户型设计计配套设施施教学内容容总体规划划总体构思思；因地制宜宜，与周周围环境境协调；；用地平衡衡和管网网布置；；规划设计计要则；；规划设计计总体构思思以人为本本的设计计思想；；因地制宜宜，与周周围环境境融合；；个性化设设计，主主题鲜明明；（例例：四季季花城））规划设计计空间关系系处理动与静的的关系；；实与虚的的关系；；建筑与环环境的关关系；高层建