杭州世纪城定位报告939159866课件

03-12月-221世纪城项目办公及商业

定位研究报告2019.0701-12月-221世纪城项目办公及商业

定位研究报告201103-12月-222目录研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议一研究过程二区域发展三地块属性四市场分析五项目定位六开发建议

01-12月-222目录研究过程区域发展土地属性市场203-12月-223工作目标：市场调研、定位论证

本次工作要解决问题：

1、市场研究：明确杭州写字楼/商业市场形势和代表项目；

2、定位论证：做写字楼和商业定位是否可行研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议基础指标地块性质商业综合用地占地面积17141.9㎡(25.7亩)地上建筑面积120099㎡容积率7绿化率20%建筑密度45%目标定位钱江世纪城地标项目10-15年不落后产品形态假设写字楼、商业、酒店、类住宅01-12月-223工作目标：市场调研、定位论证本次工作要303-12月-224研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议开发目标思考：：“叫好又叫座”1、政府认可：能够促进区域的快速发展；2、用户认可：满足客户需求，实现价值；3、投资方认可：较好投资回报和品牌效益。项目热销/热租，实现快速去化叫好叫座01-12月-224研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位403-12月-225研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议研究思路：以开发目标位出发点

本次汇报重点在于区域分析、土地分析、市场供需研究方法：定性研究为主，定量研究为辅开发目标区域分析地块分析供应分析需求分析产品定位研究思路产品规划01-12月-225研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位503-12月-226研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议执行过程

执行阶段工作：大量的项目调研、访问工作；针对性的产品讨论会阶段工作内容负责人筹备阶段（1天）研究方案、案组培训、工作安排执行阶段（5天）现场考察、文案资料搜集政府部门走访代表项目调研目标客户访谈报告撰写阶段（3天）模块及关键结论整理内部提讨论报告撰写01-12月-226研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位603-12月-227目录一研究过程二区域发展三地块属性四市场分析五项目定位六开发建议

研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议01-12月-227目录一研究过程二区域发展703-12月-228研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议大杭州规划沿江开发、跨江发展战略杭州市城市规划示意图城市发展：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。”形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”的开放式空间结构。一主三副：主城、江南城、临平城和下沙城组成。双心：湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心；临江地区的钱江北岸城市新中心、钱江南岸远景城市商务中心。双轴：东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城与江南城为轴线的城市发展轴。钱江世纪城钱江世纪城位于江南城与主城的推对接点，处于大杭州发展的主方向上，是城市建设资源主要投入地。01-12月-228研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位803-12月-229研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议世纪城概况：钱江南岸，杭州十大新城之一

世纪城概况区位：位于钱江南岸萧山江滨地区宁围镇，规划的江南城北端。四至：东北到杭甬高速公路，西北至钱塘江滨，西南至七甲闸——利民河，南到前解放河，东至利群河和市心路。与杭州钱江新城隔江相望；规划总用地为22.27平方公里，可容纳人口16万人。历史：原为萧山区宁围镇。2019年，钱江世纪城和宁围镇合并，实现了城镇合一。

开发目标钱江世纪城是杭州加快实施“沿江开发、跨江发展”战略着力打造的“十大新城”之一，也是萧山进入新世纪“融入大杭州、建设新萧山、引领新发展”的重要平台。根据杭州市新一轮城市总体规划，钱江世纪城将与钱江新城共同打造未来杭州的中央商务区，共构未来杭州的城市核心。01-12月-229研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位903-12月-2210研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议拥有先天优势的公共配套资源

杭州与萧山的政策和产业资源支持世纪城是继钱江新城之后，杭州城市跨江发展战略的重要实施步骤，同钱江新城一道形成杭州未来的CBD，实现萧山同杭州的整体融合。能够同时获得杭州和萧山资源支持，也成为萧山产业经济的发展平台。奥体中心等重大公建项目成为了世纪城的引擎，极大的增强了世纪城于大杭州的配套能力。

完善便利的交通资源世纪城位于大杭州的空间中心点，占尽先天区位交通优势。紧邻“省门第一路”机场高速，距离萧山国际机场仅15公里；同时接入多条高速公路（杭金衢、沪杭甬等）实现杭州及长三角的良好通达性；世纪城有地铁2、6、7号线穿过，同时有过江隧道同钱江新城联通。距离杭州城站4公里、新东站7公里，尽享全方位的便利交通配套。有政策、有产业、有机场、有高速网，配套条件优异，发展基础坚实01-12月-2210研究过程区域发展土地属性市场分析项目定1003-12月-2211研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议拥有杭州城市名片——“一江一湖”之钱塘江

杭州的时代脉搏：钱塘江钱塘江大潮，是名传千古、声达海外的自然奇观，成为杭州最著名的旅游景观之一。大杭州的规划，掀开了杭州从西湖时代走向钱塘江时代的序幕，钱塘江开始成为杭州的主动脉，成为杭州的城市名片、最具魅力之地。使其在自然奇观的名头之外，具有极强烈的象征性意义。

钱江新城的都市景观位于钱塘江北安的钱江新城，经过近10年的耕耘建设，已经初具现代都市的雏形。市民中心、城市阳台、日月同辉，成为钱塘江畔一道新的风景。为钱江世纪城提供了新的风景线。杭州的标志和景观资源，使钱江世纪城具备中心标志性01-12月-2211研究过程区域发展土地属性市场分析项目定1103-12月-2212研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议规划定位：环杭州湾总部基地，高起点、高标准

世纪城区域定位以现代服务业为主，集金融、商贸、科研、会展、居住为一体，高科技、多功能、生态化的未来杭州中央商务区、区域创新的引领区、“经济优质、制度优越、文化优秀、民生优裕、环境优美”的示范区。

产业发展定位钱江世纪城产业定位为长三角南翼区域性CBD、环杭州湾产业带总部基地。主体产业：贸易、金融、会展、咨询、物流、信息、体育附属产业：商业、旅游、文化娱乐、房地产配套产业：教育医疗、社区服务钱江世纪城与钱江新城一道组成大杭州CBD01-12月-2212研究过程区域发展土地属性市场分析项目定1203-12月-2213研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议世纪城功能定位：7大功能、商务办公为主

商务办公：承接钱江新城，商务功能集中区行政管理：高层次行政管理中心与钱江新城呼应金融贸易：与商务功能互相补充科技信息：与钱江科教城形成产学研一体化空港服务：萧山国际基础的空港商务服务基地生活居住：城市中心和居住中心复合模式商业文娱：服务于世纪城商务、居住和产业商务办公是世纪城的核心功能是世纪城成功开发的关键也是政府招商的主要方向生活居住商业文娱行政管理空港服务科技信息金融贸易商务办公01-12月-2213研究过程区域发展土地属性市场分析项目定1303-12月-2214研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议世纪城规划结构：“一带、双轴、两片、多区”

规划模式钱江世纪城的用地规划结构采用“核心布置、带状展开、圈层围合、轴线连接、辐射伸展”的模式。

规划结构可概括为“一带，双轴，两片，多区”。

“一带”，是指滨临钱塘江，以观光、游憩、休闲为主，兼具娱乐、科普教育功能的城市生态绿化带。

“双轴”是指沿市心北路的文化景观轴线和沿滨江二路的交通景观轴线。

“两片”是指具有体育、会展功能的奥体博览片和具有金融商贸功能的金融商贸片。

“多区”是指根据奥体博览片、金融商贸片。本项目位于中心特色产业区，紧邻双轴，拥有世纪城天然的核心区位优势01-12月-2214研究过程区域发展土地属性市场分析项目定1403-12月-2215研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议世纪城交通规划：双轴，地铁交通便利

双轴市心北路和滨江二路形成主交通轴线

过江隧道市心北路延伸过江同庆春路连接地铁地铁2号线、6号线、7号线均在世纪城通过，总共形成内环路站、外环路站、世纪城站、奥体中心等站点。公交形成4大公交换乘中心，布局完善；本地块距离世纪城站较近，能够实现3条线路同时换乘、地铁同公交换乘，交通便利性较好。01-12月-2215研究过程区域发展土地属性市场分析项目定1503-12月-2216研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议目前土地出让良好，道路、安置房的建设快速推进中新城建设节奏：分三期开发，目前处于启动阶段钱江世纪城建设开发共分为三期：

第一期——启动阶段（2019-2019年）初具雏形，产业培育：首先是大量的居住区的开发建设与滨江商务区的开发。第二期——开拓阶段（

2019-2019年）功能显现，产业集聚。借助高层次行政中心的迁入，以大型行政、商务和高档住宅区项目的开发为契机，带动行政管理、金融贸易、宾馆旅游服务的发展。第三期——成型阶段（2018-2022年）体系完善，功能深化。更大量的资本被吸引进来进行更大规模和标志性的土地开发。从而中央公园两侧的超高层综合商务办公楼的建设已经成为品牌和形象的代言。通过两侧地块的开发，整个世纪城的形象更加突出完整。同时别墅区的开发建设也为世纪城环境和景观奠定基调。01-12月-2216研究过程区域发展土地属性市场分析项目定1603-12月-2217研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议国内大型行业协会/机构、酒店和萧山本地百强企业入驻，世纪城定位前景可期。区域现状：拆迁与建设同步进行32

开发情况完成大部分的规划道路建设，过江隧道预计11年开通。自然村落拆迁与安置房开发建设同步进行；目前区域内尚在启动阶段，多位待开发的空白地带。

进驻项目目前为止，钱江世纪城区块内已有40个社会投资项目落地，项目总用地1423.93亩，其中16个社会投资项目已启动建设，到今年年底将有50幢高楼开工。现在入住企业主要以化纤、机械、高新企业为主。金融、贸易、咨询等尚有较大发展空间。此外有近百立项项目尚无土地可供，众多企业看好。世纪城已入住部分项目名称产业类型项目概念产业类型国际OFFICE基地酒店总部酒店人民日报浙江新闻大厦新闻万向集团总部机械农行大厦金融传化总部化工浙江民企发展大厦民企中誉总部汽车华硕国际科研中心IT中国化纤中心化纤恒逸科技广场荣盛集团总部化纤巨盈大厦富利达集团纺织超大购物休闲中心商贸杭齿高科机械侨商大厦侨商龙化总部化工科技孵化及产业中心科技中变研究中心电力世华国际中心金融宏扬大厦太平洋国际中心江宁总部01-12月-2217研究过程区域发展土地属性市场分析项目定1703-12月-2218研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议钱江世纪城未来发展趋势

发展趋势借助天然的优势资源和钱江新城的带动，世纪城将形成以企业总部为主的杭州城市CBD的重要组成部分。统领杭州跨江发展的各个板块，将成为周边各个板块的行政、服务中心。

区域定位同世纪城发展关系钱江新城中央商务区大杭州地标大服务平台大企业总部钱江新城的延续可借势而为萧山主城传统的经济、居住、商务中心世纪城是萧山老城的升级换代滨江新城国家级高新技术产业区企业总部区同在南岸、距离较近，部分竞争空港新城集航空物流、航空商务、航空制造、航空文化等多功能于一体的长三角南翼的空港经济中心无竞争侧面烘托钱江世纪城的CBD核心地位，是其商务平台江东新城长三角地区先进制造业整合提升基地、重要的核心城市功能平台和经济增长极之一，无竞争侧面烘托钱江新城的核心地位，是其商务平台01-12月-2218研究过程区域发展土地属性市场分析项目定1803-12月-2219研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议代表项目：奥体博览城项目位置：位于钱塘江以南萧山区与高新区（滨江）的交界、钱塘江与七甲河交汇之处。占地面积：约为584.04公顷。其中奥体博览城核心区占地面积151.42公顷。总建筑面积：约270万平方米。物业组成：包括奥体中心、国际博览中心、地铁上盖物业和双塔构成，可能让1.2万人在同一个体育馆欣赏体育比赛，能让7500个商家秀出自己的风采，将成为“江南新地标”。产业规划：它是萧山和滨江的商业航母，在产业规划上，主要分为馆区商业、展区商业、场区商业和综合商业，既有面向高端消费市场的休闲、名品购物、餐饮娱乐等功能，又有面向大众消费市场的游艺休闲、商品零售、滨江餐吧等功能，还有依托体育会展而生的汽车展销、体育服饰用品专卖、健身娱乐和配套餐饮等功能。3301-12月-2219研究过程区域发展土地属性市场分析项目定1903-12月-2220研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议代表项目：杭州国际办公中心占地面积：450亩建筑面积：总计180-200万方，其中一期占地面积9.2万方，地上总建筑面积约64.6万方，地下总建筑面积约19.7万方。物业类型：一期包括白金五星级酒店、国际化智能办公中心、商业服务设施等功能群落，预期投资总额约60亿。开发商：众安房产建筑高度：预计300米左右定位：为高端商业复合体，项目主要引进国际化大公司的办事机构及各国商务领事馆及商务处为主，旨在为各国企业开展多方位的经贸投资活动，提供一个个性化、标志性，达国际一流水准的集商住娱乐为一体的服务基地。功能规划：有国际办公区、国际金融区、酒店及服务公寓区、中国贸易区及办公区、配套居住区等。项目意义：它是钱江世纪城首个规划及建设商业项目，代表了钱江世纪城整体开发水平和开发形象，一线江景优势、多样化的建筑形态决定了项目将成为钱江世纪城商业项目中的标杆，是杭州双核的重要组成。01-12月-2220研究过程区域发展土地属性市场分析项目定2003-12月-2221研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议代表项目：宝盛大厦占地面积：4995方建筑密度：50%建筑面积：总计110689方，其中地上总建筑面积约89174方，地下总建筑面积约21515方。建筑高度：塔楼高度149.52米（40层）板楼高度99.1米（28层）业态类型：包括总部大楼、大型商业、写字楼和精致型五星酒店。投资商：宝盛投资开发商：宝生置业建筑商：宝盛建设总投资：约5亿元开发进展：施工单位已进场该项目占地面积仅4995方，实际建筑占地面积约2500方。则项目裙房商业部分单层的面积有限，初步预估其裙房商业面积在8000方以内。难以开发大型中心型商业，01-12月-2221研究过程区域发展土地属性市场分析项目定2103-12月-2222研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议代表项目：侨商大厦占地面积：7433.8方建筑密度：45%建筑面积：总计86406方，其中地上总建筑面积约70621方，地下总建筑面积约15785方。建筑高度：塔楼高度180米（43层）业态类型：商务办公、购物休闲投资商：杭州正鑫置业有限公司设计单位：carlosott先生开发进展：尚未开工该项目占地面积7433方，实际建筑占地面积预计3340方。则项目设有独立的裙房，预计建筑面积在5000方左右，难以开发大型中心型商业01-12月-2222研究过程区域发展土地属性市场分析项目定2203-12月-2223研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议小结

钱江世纪城具有非常良好的区位条件、交通配套条件和发展规划具有成为杭州CBD的必备条件区域内的写字楼物业、大型商业均具备发展的基础条件地块旁边的项目商业体量较小，难以借势项目的启动周期需要跟世纪城的发展进行必要的协调

01-12月-2223研究过程区域发展土地属性市场分析项目定2303-12月-2224目录一研究过程二区域发展三地块属性四市场分析五项目定位六开发建议

研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议01-12月-2224目录一研究过程二区域发2403-12月-2225研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议块处于钱江世纪城的核心区，交通配套良好；属于二线沿江地块。地块位置32

区位钱江世纪城之内，东侧为G11地块，北侧为钱江二路，西侧为公园西路、南侧为宝盛地块。距离钱塘江：1公里距离机场：18公里距离火车站：6公里距离新东站：6公里距离规划地铁世纪城站：紧邻

道路主要通行道路为南北向的次干道公园西路，再转到北侧的钱江二路或者南侧的滨江二路。距离两端的十字路口均有一段距离，项目地块内无地铁出入口，地铁的直接人流对商业带来的利好有限。G03G04G05G02本案本案01-12月-2225研究过程区域发展土地属性市场分析项目定2503-12月-2226研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议产证限定条件较严苛，必须做大户型产品建筑面积18000方不得销售，则必须持有或对外出租这些条件对项目定位和后期运营提出了更高的要求地块指标32

限定条件

1、产证不小于400平方米

2、地上15%（18000方）建筑面积产证以层为单位不得对外销售

开发目标

1、钱江世纪城地标项目，10-15年不落后

2、部分物业可考虑开发单位自用做总部大楼，不超过4500方地块性质商业办公用地占地面积17141.9㎡(25.7亩)地上建筑面积120099㎡容积率7绿化率20%建筑密度45%01-12月-2226研究过程区域发展土地属性市场分析项目定2603-12月-2227研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议随着沿江地块的开发建设，本地块江景资源缺乏地形分析32

地块形状地块为矩形，A边长140米，B边长121米

朝向地块A边朝向为南偏西。地块A边同市心北路和公园西路的道路平行预计地上建筑的正门将在A边，A边将为建筑的南向主立面。周边建筑地块为二线临江，目前在地块北侧和西侧有多块土地已经出让，均具有较高的容积率。预计未来对地块的沿江视线遮挡较重。本地块难以享受江景资源。NAB01-12月-2227研究过程区域发展土地属性市场分析项目定2703-12月-2228研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议周边环境及配套32

地块现状目前以农居和荒地为主，现有道路可达性较差。周边以少量待拆迁的农居和在建的安置房为主，无公交配套、商业配套、医疗配套、教育配套等。

属于生地开发，需要较长时间的发展期。隧道工地施工房侨商广告牌安置房市心路沿线滨江二路沿线01-12月-2228研究过程区域发展土地属性市场分析项目定2803-12月-2229研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议片区规划32

片区定位为特色产业区，目前本地块周边部分土地已出让。未来将成为商务办公的集中区，包括宝盛、侨商、浙商、龙达、丽晶、民企等。

交通地块北面钱江二路和花园西路路口，未来规划为世纪城站，成为2、6、7号线。并有公交中转中心，交通便利。

景观紧靠钱江世纪城市心北路绿轴，具有较好的绿化景观资源。未来片区商务办公氛围较好、交通和景观配套良好，为钱江世纪城的城市中心区。01-12月-2229研究过程区域发展土地属性市场分析项目定2903-12月-2230研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议片区规划32

片区公建配套规划行政管理、商务办公、金融贸易、科技信息、空港服务等公共设施集中位于世纪城中央内环线以内，并在沿江部分向两侧展开。商业中心、文娱中心则位于核心区东南侧，圈层居住带的中心，便于对核心区和居住带的服务，6个居住片区则规划相应的居住区级的中心。未来片区内行政办公、文化娱乐、学校医疗等配套较完善。01-12月-2230研究过程区域发展土地属性市场分析项目定3003-12月-2231研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议地块分析小结

地块位置：世纪城核心区，二线江景；地块条件：江景资源较缺乏，限制条件较多周边现状：开发启动中，无配套未来规划：新城中心，产业、交通、商贸、休闲娱乐、公建等配套完善；

本地块在区位上条件较好，从地块指标条件和资源来看，整体缺乏亮点。在世纪城内属于中等条件的地块。地块条件对写字楼物业支撑力较强，对大型中心型商业支撑力较弱。01-12月-2231研究过程区域发展土地属性市场分析项目定3103-12月-2232目录一研究过程二区域发展三地块属性四市场分析五项目定位六开发建议

研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议写字楼市场商业市场专业访谈01-12月-2232目录一研究过程二区域发3203-12月-2233目录一研究过程二区域发展三地块属性四市场分析五项目定位六开发建议

研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议写字楼市场商业市场写字楼市场01-12月-2233目录一研究过程二区域发3303-12月-2234研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议杭州写字楼商圈格局钱江新城滨江城站庆春凤起武林黄龙文教钱江世纪城作为杭城未来的CBD之一，是未来高端写字楼的聚集地。钱江世纪城供应需求01-12月-2234研究过程区域发展土地属性市场分析项目定3403-12月-2235研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议杭州写字楼商圈格局钱江世纪城目前由于刚刚起步，暂处于第四层级，但写字楼租金及售价增长潜力巨大。杭州的传统办公及商务场所主要分布在黄龙板块、武林板块、庆春板块、城站板块、文教板块、钱江新城板块及滨江板块，而未来钱江新城和钱江世纪城也将是主流供应板块。按照板块成熟度、租金及售价分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：层级板块名称物业档次平均租金（元/天·㎡）平均售价（元/㎡）第一层级黄龙、钱江新城顶级配置，设备多采用知名品牌，原装进口；多有大堂和室外广场；注重科技和生态办公；入驻企业行业影响力大，实力雄厚。3.5-4.525000-28000第二层级武林、庆春、湖滨板块设备多采用知名品牌国内组装；大堂昭示性一般。3-3.520000-25000第三层级城站、文教板块落成较早，规划功能落后；入住企业规模较小。1.5-2.818000-22000第四层级滨江、萧山行政板块、钱江世纪城受区域价值限制，客户认知度较低1-1.515000-18000供应需求01-12月-2235研究过程区域发展土地属性市场分析项目定3503-12月-2236研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议杭州写字楼商圈格局钱江世纪城是杭州写字楼的后起之秀，未来将随着成熟度提升向第一、二层级靠拢。未来钱江新城、滨江新城将成为同世纪城存在较大竞争的板块，需重点关注并参考学习杭州各层级写字楼市场表现及特征：第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。第二层级：武林板块、庆春板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，外溢需求显著。第四层级：随着滨江区、钱江世纪城承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现。供应需求01-12月-2236研究过程区域发展土地属性市场分析项目定3603-12月-2237研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议杭州写字楼成交情况（注：统计含SOHO用房）2009年全年写字楼成交量较去年出现大幅上扬，成交均价基本保持稳定。写字楼年平均去化量为46万方，成交均价整体上扬，但2019年出现下滑。自2009年5月份起，写字楼成交量开始启动，由于市场的持续升温，除个别月份的特殊影响外，成交量基本保持稳定，成交价格也稳中有升。10年5月，受宏观调控影响市场成交整体回落。6月份写字楼的成交量恢复，形势好于住宅。时间09.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.310.410.510.6成交面积20336.766509.726901.8531756.4338124.7670912.5661437.9254470.0653775.7272830.9775011.8497102.8535229.4839195.4651275.6770854.6532964.7868863.33成交均价70611061410725101981288513580145131480611769138571425413551168282204714443182991957917609供应需求01-12月-2237研究过程区域发展土地属性市场分析项目定3703-12月-2238研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议杭州写字楼主要板块代表项目租金情况供应需求写字楼租金（元/天/方）市区世贸丽晶城EAC5.5-6.0公元大厦4.0-5.0广利大厦3.5迪凯国际中心3.0滨江

康恩贝大厦1.50（毛坯）苏泊尔大厦1.70中财大厦1.8-2.0盾安发展大厦1.8萧山

绿都世贸广场1.1心意广场1.501-12月-2238研究过程区域发展土地属性市场分析项目定3803-12月-2239研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议相关板块写字楼供应情况钱江新城是主要供应地供应需求板块名称在售楼盘存量（方）未售楼盘潜在供应量（方）土地潜在供应量（方）钱江新城238658.72516142122072高新滨江174795.1165266.7498408.6萧山新区100297待统计176761钱江世纪城001369446合计51375026814092166688根据土地出让情况和透明售房网数据估算，目前4个板块未售楼盘潜在供应量约268万方；此部分物业预计在2019-2019年期间上市；钱江新城为未来2年内写字楼物业的重要供应地，约占4个板块新增供应的80%以上；钱江新城的供应量中包括酒店式公寓和部分裙房商业的面积。01-12月-2239研究过程区域发展土地属性市场分析项目定3903-12月-2240研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议钱江新城概况中央商务区

区位：杭州市江干区东部，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。钱江新城总规划用地面积21平方公里，分二期滚动实施。定位：杭州CBD、大杭州城市中心；一期位置：新城一期东临钱塘江，南靠复兴大桥，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路。总占地面积15.8平方公里。其中包括一个核心区和两翼，为先期启动区域；二期规划：为东至和睦港，南至钱塘江，西与一期相连，北至规划中的钱江路，总面积2.86平方公里。二期主要规划为住宅。

中央商务区：主要以公共建筑文化娱乐设施，包括市民广场，大剧院，国际会议中心及城市阳台大体量高品质办公楼：圣奥中心、汉嘉国际、万银国际等；高星级酒店：高德置地、万象城；大型中高端零售：万象城、来福士广场等；少量住宅。供应需求01-12月-2240研究过程区域发展土地属性市场分析项目定4003-12月-2241研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区规划定位

范围：杭州市江干区东部，由清江路、秋涛路、庆春东路和钱塘江围合而成的4平方公里为钱江新城核心区，功能定位为长三角南翼区域中心城市的中央商务区，杭州政治、经济、文化新中心，重点发展金融、会展、商贸、文化、旅游、中介咨询等服务业。商务区规划有八个功能区：商贸会展区滨江休闲游憩区商务办公区办公园区金融办公区商业娱乐综合区行政办公区文化休闲区平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心，将形成中轴线。轴线上建设有杭州大剧院，国际会议中心等标志性建筑。供应需求01-12月-2241研究过程区域发展土地属性市场分析项目定4103-12月-2242研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区开发项目分布供应需求01-12月-2242研究过程区域发展土地属性市场分析项目定4203-12月-2243研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区开发项目分布序号楼宇名称总体量（万㎡）投入使用时间序号楼宇名称总体量（万㎡）投入使用时间1财富金融中心21.30201916汉嘉大厦（迪尚）6.3020192华成大厦7.80201917凯迪国际中心8.0020193瑞晶国际商务中心7.40201918万银国际大厦9.2020194光彩国际中心17.30201919亚洲包装中心22.00未正式开工5力达地铁

/20华润万象城80.002019万象城开业6尊宝大厦16.00201921浙江移动

7荣安大厦3.60201922中华航空大厦10.2020198宏程大厦（日出钱塘）7.00201923电力大厦

未定9世纪中天大厦6.10201924城市之星24.00201910国际时代大厦27.50201925东方君悦14.00201926钱江商务广场25.00201911UDC时代大厦25.00201927凯迪金座7.00201928大华国际商务中心6.00201912圣奥中央商务大厦6.80201929来福士广场40.00201913钱江商务广场21.00201930凯迪银座15.00201914东杭大厦4.30201931高德广场40.00201915蓝鲸国际大厦3.80201932万银双子星（万银国际大厦二期）15.002019钱江新城作为杭州城市新中心和中央商务区(CBD)的形象初具、框架已成

供应需求01-12月-2243研究过程区域发展土地属性市场分析项目定4303-12月-2244研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区商业分布作为杭州未来的CBD，新城内高档次、多功能的零售项目是必不可少的。根据现有规划，未来钱江新城，仅大型零售项目总体量即已接近40万平方米，届时将成为杭州新的升级版的商业中心。钱江新城未来聚集了多个知名项目，如大型商业“航母”华润万象城，新加坡凯德置地集团旗下来福士广场，以及顶级购物中心高德置地等。大型零售不仅服务于钱江新城内的办公和住宅人群，还将吸引众多的来自江对岸滨江区域的大量人群。从项目档次来看，钱江新城的商业展现了高端化和零售化为主的发展趋势。这主要受新城内及周边高端办公楼，高星级酒店和住宅的推动，预计未来购买力将非常强劲。名称商业体量（万方）入市时间商业类型华润万象城242019大型购物中心来福士广场52019购物中心高德置地广场112019购物中心波浪文化城62019商业街城市阳台1-22019商业街其他写字楼裙楼20-30（预计）2019-2019写字楼裙楼大型购物中心、高端百货引领城市商业升级，CBD人群提供强劲消费力供应需求01-12月-2244研究过程区域发展土地属性市场分析项目定4403-12月-2245研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区酒店分布名称酒店客房数入市时间星级国际时代广场-豪生3182019四星级钱江商务广场-凯宾斯基320(预计)2019五星级华润万象城-柏悦600(预计)2019五星级来福士广场500(预计)2019五星级高德广场-2019七星级杭州洲际酒店3972019五星级迪凯金座-希尔顿酒店3302019超五星级钱江新城星光聚集，高端商务、观光旅行客带来强劲消费力作为杭州未来的CBD，钱江新城内的高星级酒店将成为必不可少的物业类型。酒店不仅将服务于办公楼的商务客群，并且国际品牌的酒店可以很大程度地提高区域的形象和品质。多个高星级酒店将从2019年开始相继入市。如与国际会议中心配套建设的杭州洲际酒店，高德置地规划的七星级酒店，以及来福士项目酒店和万象城项目酒店都将成为区域内的佼佼者。预计到2019年底，钱江新城将至少拥有四星级以上酒店7家，进而成为杭州高星级酒店新的聚集区域，将提供超过2,895间客房。供应需求01-12月-2245研究过程区域发展土地属性市场分析项目定4503-12月-2246研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区写字楼分布作为杭州未来的CBD，钱江新城2019年到2019年将有近280万平方米各类档次的办公物业供应市场，将会成为杭州最具规模效应的商务区域。地铁、市民中心和大剧院等公建设施将会极大的改善和促进CBD的办公氛围的形成。供应需求板块在售及未售楼盘存量未售楼盘潜在供应量土地潜在供应量楼盘名称可售套数可售面积（m2）楼盘名称潜在供应量（m2）地块（办公用地）编号潜在供应量（m2）钱江新城迪凯国际中心63072.64东杭大厦48600杭政储出[2019]83号122072华成国际发展大厦711645.3东方君悦130000

钱江国际商务中心171159荣安大厦37048

钱江国际时代广场39166106.2泛海.光彩国际中心300000

太和广场179853.84迪凯银座84654

中豪·望江国际55840迪凯金座121840

中天国开大厦6423604.57汉嘉大厦64000

华联UDC10131648.2泛海城市广场290000

万银国际1159.2杭州万象城二期800000

钱塘航空大厦45365511.06中豪五福天地300000

瑞晶国际商务中心5917940.27亚包大厦242000

滨江新城时代广场72118.37圣奥中央商务大厦70000

来福士广场28000??

合计

1128238658.72516142

122072总供应量约为287万方（含酒店式公寓、裙房商业等）；未来两年新上市量约270万方；钱江新城写字楼是目前杭州品质最好的写字楼集群，呈现高端化、国际化的发展趋势。01-12月-2246研究过程区域发展土地属性市场分析项目定4603-12月-2247研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区写字楼——万银国际项目供应需求区位：万银国际位于庆春东路与富春路交叉口，咫尺地铁1号线、2号线（直连地铁江锦路站），对望市民中心、杭州大剧院、国际会议中心、55万m2华润万象城、莱福士广场、星级酒店等钜势商圈。物业组合：集甲级写字楼、酒店、酒店式公寓、商业于一体的商务综合体；总计为三座塔楼；总体指标：总建筑面积28万，容积率9，占地面积2.5万方，绿化率25%；开发理念：全球一站式商务解决体系入住企业类型：商务、金融、外贸、外资等开发进度：分两期开发，一期万银国际大厦已售罄，将于2019年下半年正式竣工交付；二期万银双子中心已全面启动，预计下半年酒店式行政公馆将公开预售。建成后的万银国际将会是未来钱江新城核心区的标志性建筑群。

01-12月-2247研究过程区域发展土地属性市场分析项目定4703-12月-2248研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区写字楼——万银国际大厦供应需求技术指标：总建筑面积10万方，高度141米，层数41层。物业类型：纯写字楼；物业管理：高力国际租售模式：整层出售或分割出售产品亮点：

1、总裁专属车库，直达电梯及独立办公厅；

2、12.8米大跨度无柱式式办公空间

3、1500m2挑高15米酒店式豪华大堂

4、幕墙外立面（3层夹胶中空LOW-E玻璃）

5、2层空中生态连廊

6、10大2-16方阳光电梯厅

7、6米/秒高速电梯01-12月-2248研究过程区域发展土地属性市场分析项目定4803-12月-2249万银国际大厦客户分析写字楼客户主要来自于杭州约占总体比例的50%、温州居次约占15%，金华稍微少一些，其他区域如台州、慈溪、诸暨等都有。写字楼客户购买两套以上的约占总体比例的50%、其中一部分人购买多套。01-12月-2249万银国际大厦客户分析写字楼客户主要来自4903-12月-2250研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）概况江北区块滨江区块下沙区块1990.3杭州高新区（滨江）发展历史1991.32019.122019.62019.6始创经国务院批准成为全国第一批国家级高新技术产业开发区始创国务院批准设置滨江区滨江区正式挂牌成立高新区与滨江区合并为杭州高新区（滨江）总规划85.64平方公里滨江73平方公里全区常住人口12.9万，外来人口5.9万人，企业3400家，其中高新科技企业1800家江北11.44平方公里已经成为拥有创业服务中心、专业孵化器、创新基地和完善的社会中介服务的高新技术研发、生产基地下沙1.2平方公里位于杭州经济技术开发区内供应需求01-12月-2250研究过程区域发展土地属性市场分析项目定5003-12月-2251研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）概况一个公共中心－高新开发区(滨江)东部的区级中心四条发展轴线－沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线两个产业园区－之江园区－浦沿工业园区三个研发中心－以现状高新软件园为基础的研发中心－东部公共中心南部研发中心－沿白马湖西侧研发中心一个高教园区－滨江高教园区九个居住片一条旅游观光带和休闲旅游度假区一心、四轴、二区、九片滨江区总体远景规划图高新科技园区高教园区公共中心公共中心为规划总部办公区，商业、商务、行政中心供应需求01-12月-2251研究过程区域发展土地属性市场分析项目定5103-12月-2252研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）总部办公区钱江新城滨江高新江南大道华元建设康恩贝邮电市邮政农资大厦盾安萧宏富兴苏波尔雪峰区政府海越大厦钱江时代商务大厦万城投资钱江大厦华龙国际中财投资辛迪大厦香溢大厦武警医院新大中大吉利滨海威陵本项目上峰中华汉氏华达通讯凯恩大厦新世界飞翔世导仕兰微大华财政大厦华联大厦兴耀东冠法院信雅达大厦网通滨盛路公园公建（政府公共设施配套）江汉路中兴花园中兴花园在建（06-08年投入使用）？？？未建（06-07年动工）公建已经投入使用住宅尚未出让的土地公建星光大道滨江区总部基地规划图

受交通性、昭示性的影响，已建成办公物业主要集中于江南大道。在建项目以星光大道为核心，江南大道为依托，逐渐向北延伸。滨盛路将成为下一波房地产开发狂潮的引爆点。01-12月-2252研究过程区域发展土地属性市场分析项目定5203-12月-2253研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）写字楼供应（地图布置？？？）供应需求板块在售楼盘存量未售楼盘潜在供应量土地潜在供应量楼盘名称可售套数可售面积（m2）楼盘名称潜在供应量（m2）地块（办公用地）编号潜在供应量（m2）滨江江锦国际大厦42727352.56网新双城国际80000杭政储出[2019]75号230455银丰大厦9832852.95君尚金座46179杭政储出[2019]15号32532.5信雅达广场23363929.48中奥江锦国际39087.68杭政储出[2019]11号109389天恒大厦6223788.33杭政储出[2009]34号24004.6朗庭171439.01杭政储出[2009]98号41520钱龙大厦287639.84杭政储出[2019]29号60507.5风尚蓝湾308126.39

金龙大厦377245.03

华荣时代大厦4223.2

长岛之春公寓(商务楼)352198.34

合计

971174795.1165266.7

498408.6高新区（滨江）供应总量约84万方，其中可售存量约17.5万方；预计未来2年内新上市量66.3万方01-12月-2253研究过程区域发展土地属性市场分析项目定5303-12月-2254研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）代表项目——滨海威陵大厦开发商杭州滨海房地产公司物业管理

乔和物业管理公司物管费用－3.5元/m2/月－水电能耗费另计算－车位租金500元/月售价/租金－滨海大厦出售，04年售价6500元/m2，06年1月二手交易7800元/m2－威陵大厦自用，剩余部分出租－租金1.2-1.5元/m2/天建筑概况－总面积35？？万m2，容积率3.5，滨海大厦21层，标准层1100m2；威陵大厦14层，标准层1100m2－地下车库300个车位－外墙高档石材、铝板、玻璃幕墙，内墙高级乳胶漆饰面－大堂挑高8m，花岗岩地面－面积范围75-840m2，主力户型100m2电梯/洁具－6部进口三菱电梯，1000kg－美国约克中央空调－美标洁具其他－无商务配套，滨海为产权式写字楼，由业主自行招租电梯间办公间大堂供应需求01-12月-2254研究过程区域发展土地属性市场分析项目定5403-12月-2255研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）代表项目——滨海威陵大厦供应需求滨海大厦客户行业分析图公司业务以出口贸易型为主，行业范围涉及较广（如：机械、纺织、五金等），供给客户以滨江及浙南企业和国外客户为主；公司来源以杭州为主，小部分为外省市；其中IT与咨询服务业多从文教区、拱墅区迁入；以民营的起步发展型的小型公司为主，占到公司数量的90%；？？小型公司的需求面积主要集中在300平米以内，部分中型公司选择整层购买，集中在楼宇的高层。滨海大厦客户来源分析图01-12月-2255研究过程区域发展土地属性市场分析项目定5503-12月-2256研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）代表项目——信雅达国际大厦供应需求物业类型：甲级写字楼

总建面：17万方，容积率6产品设计：主楼（写字楼）43层，辅楼（公馆）47层。楼高168米主楼设计使用为写字楼，屋顶有直升机停机坪，由钢框架核心筒结构组合而成。单层约1600㎡，可分隔为8间150㎡、250㎡（配有独立卫生间，经理室不可分割）的单独间。标准办公层楼从5楼开始。主楼共配比10台高速分区电梯，写字楼精装标准。主楼大厅挑空2层11.3m，中厅挑空4层20.9m，主楼标准层层高3.6m。辅楼——设计为CEO商务公馆，涵盖接待、办公、会客、宴会、居住等多项功能。由核心筒框架，剪力墙结构组合而成。标准层为4部客梯，1部消防电梯，单层面积约1100㎡，分为东西2套出售，各550㎡。

配套设施：裙房——商业形态，面积强大，主要为项目主体服务，功能集食堂，咖啡吧，餐饮，健身，超市，商业等。售价：均价26000元/平方米。？？？租售模式：5-18层分割销售；18层以上整层出售，入住企业类型：万方，万达，中铁等01-12月-2256研究过程区域发展土地属性市场分析项目定5603-12月-2257研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）代表项目——华龙国际大厦供应需求项目参数要点：华龙国际大厦总建筑面积40578平方，总高度为93米，裙楼高度21.3米，大厅层高10.5米，主楼层高3.5米，裙楼层高一层6.3米，2-3层5.4米，绿化率35%，容积率3.4，停车泊位200个。本项目被一家企业所购买，目前处于内部装修阶段：中化蓝天集团有限公司（世界500强中国中化集团子公司），前身为浙江省石化建材集团有限公司。01-12月-2257研究过程区域发展土地属性市场分析项目定5703-12月-2258高新区（滨江）代表项目——华龙国际大厦◆建筑理念：甲级写字楼，与国际同步

引入艺术化的设计元素，融合东方文化的精髓，随视角的不同而呈现不同的色彩，使整个建筑富有现代科技感、活力感、价值感。不仅在外观上保持CBD国际化形象，更有着先进的开发思想，人性化的功能设计，以及顶级设备设施的功能配套等等。成为成功者理想的办公空间。◆大厅前台传真室、复印室、接待室、定票室等；大厦配有会议室、餐饮、酒吧、足浴等，让工作与休闲同步进行。◆LOW-E中控钢化节能玻璃，氟碳喷涂面铝材，保温隔音隔热，只需拉开窗帘，就拥有一整片纯净的自然风景。◆主楼4台日立高速群控客户电梯（2.5米/秒），裙楼2台日立客梯均下到地下停车库。◆国际著名品牌三洋变频一拖多可分户计量、可集中控制空调，精心设计的隐藏式管线排布，杜绝建筑立面的破坏，呈现尊荣大气的建筑表情。01-12月-2258高新区（滨江）代表项目——华龙国际大厦5803-12月-2259高新区（滨江）代表项目——华龙国际大厦01-12月-2259高新区（滨江）代表项目——华龙国际大厦5903-12月-2260研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议写字楼供应分析小结供应需求

目前钱江新城写字楼品质最高，与国际化接轨滨江总部区写字楼整体品质略低，在硬件配置和外观上相对较差同区域内写字楼与住宅价格倒挂现象明显近期市场主要供应地集中在钱江新城区域、中远期供应量将向钱江世纪城转移。01-12月-2260研究过程区域发展土地属性市场分析项目定6003-12月-2261研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议杭州写字楼客户分类(加以售还是租为主？？？）供应需求分类具体描述置业取向需求面积价格承受配套完善度形象档次交通停车投资回报区行业集中度景观要求顶级客户行业跨国性金融（银行证券保险）、纯贸易（进出口代理批发零售）类、资本投资类、咨询顾问类（管理法律会计设计网络资讯媒体等）公司地区总部、代表处1500平米以上承受力高高高高适中偏低偏低高基于第2产业跨国性公司区域营销总部、研发、服务中心资产规模规模大，知名度高，属世界500强、行业百强资本来源以外资为主高级客户行业全国性的金融类、纯贸易类、资本投资类、咨询顾问类公司地区总部，国家部委行业机构办事处、代表处1000平米以上为主偏高偏高高高适中适中偏低偏高基于第2产业的全国性公司杭州营销总部、研发、服务中心资产规模规模大，知名度高。资本来源以外资控股、中外合资、国有控股为主中高级客户行业区域性的纯贸易类、资本投资类、咨询顾问类公司地区总部，省级机构、地区性大企业集团办事处、代表处500平米以上为主中等偏高偏高高高适中偏高适中偏高偏高基于第2产业区域性公司杭州营销总部、研发、服务中心资产规模规模中等偏大，知名度较高。资本来源以中外合资、港台资、国内股份制企业为主01-12月-2261研究过程区域发展土地属性市场分析项目定6103-12月-2262研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议钱江世纪城已入住（驻？？？）企业分析供应需求已入住部分项目名称产业类型项目概念产业类型国际OFFICE基地酒店总部酒店人民日报浙江新闻大厦新闻万向集团总部机械农行大厦金融传化总部化工浙江民企发展大厦民企中誉总部汽车华硕国际科研中心IT中国化纤中心化纤恒逸科技广场荣盛集团总部化纤巨盈大厦富利达集团纺织超大购物休闲中心商贸杭齿高科机械侨商大厦侨商龙化总部化工科技孵化及产业中心科技中变研究中心电力世华国际中心金融宏扬大厦太平洋国际中心江宁总部

目前钱江世纪城已入住项目超过40个，有意向进驻的超过60个。已入住企业包括两类企业：一是国内知名企业或机构；二是萧山本地百强企业。这些企业行业类型主要为：化纤/纺织、化工、高新科技类等。本土企业主要以生产型企业为主，外来企业主要以金融、新闻、IT等为主。从目前世纪城管委会的招商方向来看，萧山百强企业为主。未来世纪城将是萧山企业走向国际的平台。萧山本土企业对钱江世纪城认同度较高01-12月-2262研究过程区域发展土地属性市场分析项目定6203-12月-2263研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议萧山产业发展趋势供应需求

萧山2009年全区实现生产总值（GDP）1044.85亿元，可比价比上年增长10.1%。三次产业增加值结构比重达到4.2∶62.4∶33.4。仍以第二产业为主的经济模式。第三产业的比重远低于杭州市的比重，萧山在城市化程度上和产业结构上处于落后状态。三产比重萧山百分比杭州百分比第一产业4.23.7第二产业62.447.8第三产业33.448.5五大支柱产业规模以上数量工业总量比纺织业56117.1化纤5614.7交通设备制造13017.7化工12910.5金属制品1615.7

萧山的5大支柱产业为纺织、化纤、设备制造、化工和金属制品。大部分为高污染、高能耗、低效益的行业，在提倡低碳、环保社会的今天，这些产业继续升级换代。十一五规划，萧山区的产业战略：

1、做精第一产业，构建农业示范区；

2、做强第二产业，筑创新创业平台，发展高新技术。

3、大力发展第三产业，提升城市发展水平第三产业为萧山区主要发展方向，第二产业升级是着力发展方向01-12月-2263研究过程区域发展土地属性市场分析项目定6303-12月-2264研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新滨江企业办公用户供应需求生产加工类（工厂区）实验研发类（科技园）纯办公类（写字楼）外资客户“固化”型“娇贵”型——

一般为大、中型公司，以机电行业为主，占地面积较大。研发与生产部门分离，生产技术成熟，已进入标准化流程，属于“复制阶段”。政府的优惠政策及廉价、充足的劳动力成为重要的选址依据。产品市场以周边大区域为主，交通的通达性、便捷性成为关注的要点。一般为大型公司的区域总部形式存在，以IT、通讯行业为主。对社会、经济环境较敏感，需大量高知性人才聚集。.对办公形象要求不高，内部环境需个性化设计，注重运行成本。由于龙头效应，常常引领产业聚集，成为政府的“座上宾”。——国内客户“风度”型“潜力”型“利益”型

以省内企业为主。一般为大、中型公司，行业类型宽泛，占地面积较大。政府的优惠政策及较好的社会、经济、人材环境是企业关注的重点。管理及营销部门需要中高档办公物业进行形象展示,一般与生产部门相分离。以中、小型公司为主，部分为大型公司的分支机构。办公、研发、生产合为一体，以性价比的方式关注物业。行业聚集效应强，追求时效。咨询行业等第三产业企业

以大型（企业总部）、小型（杭州外贸企业）和投资客为主体。以产业和客户为导向。大型公司享受更多优惠政策、小型公司对价格更为敏感。01-12月-2264研究过程区域发展土地属性市场分析项目定6403-12月-2265研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议钱江世纪城未来潜在写字楼用户细分（？？？）供应需求细分指标细分市场一细分市场二细分市场三细分市场四细分市场五细分市场六来源萧山杭州主城浙江省内国内国际行业IT行业商贸物流加工制造咨询金融创意产业功能用途企业总部职能总部办事处分/子公司生产经营企业背景世界500强？？？中国500强上市企业民营企业国有企业规模大型企业中型企业小型企业发展周期创业阶段启动阶段发展阶段成熟阶段再次发展选择合适的细分市场，需要对项目的资源进行更深入的分析01-12月-2265研究过程区域发展土地属性市场分析项目定6503-12月-2266研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议客户访谈结论供应需求1、杭州的大型民营企业，基本就都选择自己建造总部大楼；2、浙江省内其他城市，主要是三线城市、县级市的企业设在杭州的总部多选择购买档次较高的写字楼；3、总部大楼的选择，主要还是关注地段，最好处在公司业务区域的中心位置，其次才是配套、档次等等；4、中小型企业，更看重性价比及交通配套；5、世界500强多选择租赁，且租赁的面积一般都不会太大，但一定要选择区域地标建筑；6、服务型企业更看重办公环境的档次，注重企业形象，一般都会选择区域内形象较好的办公地点。01-12月-2266研究过程区域发展土地属性市场分析项目定6603-12月-2267研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议客户访谈结论供应需求客户类型客户细分客户特点客户关注点政府机构政府机关无资金压力/需求面积大/对地段要求高/注重形象地段/交通/产品规划、配置事业单位资金雄厚/需求面积大/关注行业聚集区域产业/产品档次/交通民营企业总部----资金雄厚/办公、生产一体/注重企业形象、企业文化城市地位/产业发展/运营成本/办公环境世界500强----无资金压力/企业形象极为关注/对物业的软件、硬件配套要求高/关注环境产品配置/大型公共配套/地段/环境/大型交通枢纽制造业大型制造企业资金雄厚/需求面积大/对地段要求高/注重形象地段/产品档次/周边配套中小型制造业资金状况一般/需求面积小/办公、生产一体性价比/地段/周边配套现代服务企业咨询服务业较注重形象/对价格较敏感/选择中或中上地段区域产业/地段/周边配套房地产业资金实力强/地段要求高/注重企业形象/需求面积大/有一定的行业聚集性地段/产品档次/周边配套金融服务业无资金压力/需求面积大/进入尚有空间的区域/需要营业场所安全/周边配套/营业门面/商务（业）氛围商贸物流资金状况一般/需求面积小/聚集传统区域/产品配置要求较低性价比/地段科技信息企业创业型资金状况较差/成长速度快/面积要求小/产品配置要求较低性价比/产业聚集性/公共交通/基本生活配套成长型资金处于原始积累状态/开始关注企业形象/重视优惠政策传统区域/服务业配套/行业聚集稳定型资金已较雄厚/注重企业形象/注重工作环境产品档次/环境/周边配套/交通情况成熟型企业资产雄厚/需求面积大/选择高档的物业/对价格敏感度较低。产品档次/大型公共配套/大型交通枢纽及交通状况/注重环境01-12月-2267研究过程区域发展土地属性市场分析项目定6703-12月-2268研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议客户访谈主要观点供应需求坤和中心，香港九龙仓（杭州）置业有限公司，总经理吴强先生租赁面积300平方，租赁期3年。选择坤和中心主要看重其地标的位置，外形也比较挺拔，同时考察了欧美中心，但是觉得欧美中心的外形不是很好，且坤和中心处于初期运营阶段，5元的租金比较划算，另一个关注点是配套较完善比如地下室的员工食堂、周边的大型餐饮、商业等，交通方面地下停车每月要2000元，有点贵。坤和中心，日本渣打银行中国有限公司杭州武林支行，坤和客户经理邱苹苹女士租赁200平方，（店面？？？）公司战略布局选址，武林板块选择了坤和中心，同时其他区域也在布点如目前正在与嘉华国际洽谈。公元大厦，浙江海运集团，资产财务部经理，朱学军先生租赁面积200平方，租金5元，已租赁3年。地段不错，办公环境挺好，物业管理还可以，作为临时过度场所，以后要搬到钱江新城自己的企业总部大楼。公元大厦，浙江浙商创业投资股份有限公司，主任曹祖盛先生租赁700平方，租金4.5元，项目档次高，这里办公的有很多大公司，同时也有银行企业，是金融服务机构首选的办公地点。01-12月-2268研究过程区域发展土地属性市场分析项目定6803-12月-2269研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议客户访谈主要观点供应需求杭州铁路投资集团有限公司，计划财务部（招商部）俞卓君女士在杭州土地资源丰富，办公楼基本都是自己建造，省铁路投资集团有限公司会考虑购买租赁办公用房？？。黄龙世纪广场，浙商证券，李瑞先生租赁面积2000平方，看重区域的产业聚集度，周边大公司、银行业相对比较集中。环球中心，东海房地产开发有限公司，总经理助理，张琛女士分两次购买面积共2000平方，2年前价格为30000/㎡、近期价格40000/㎡，主要看中项目的地理位置，因为公司在城东、城西及临平都有项目，可以辐射所有业务区域，风水比较好，南面邻运河，同时可以远眺西湖、钱塘江。康恩贝大厦，汉嘉机构，租赁面积1400平方，已租赁2年，租金1．2元起每年递增，目前为1.5元，主要原因一是租金便宜、二是区域配套较好、三写字楼空间够大、硬件配