正弘弓庄项目一期方案汇报0718miniby日清

正弘·弓庄项目一期规划与建筑方案设计上海日清建筑设计有限公司地块区位分析城市区位郑州市城市概况

郑州市，简称郑，河南省省会，中部第二大城市。现辖6区5县级市1县，建成区面积329平方公里。2012年市区户籍人口425万，全市常住人口886万，是长江以北地区经济最发达的省会城市。郑州是中国历史文化名城、中国八大古都之一、中华人文始祖轩辕黄帝故里，商朝都邑，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。交通运输

郑州市，郑州，是公路、铁路、航空、信息通信兼具的综合性交通通信枢，陇海铁路、京广铁路交汇，107国道、310国道、京港澳高速公路和连霍高速公路穿境而过，郑州新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站郑州北站和中国最大的零担货物转运站郑州东站，是华中地区一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性核心交通通讯枢纽。国家铁路货运中心，国家公路物流中心，中南邮政物流中心，国际航空货运中心等工程促使公路港、铁路港、航空港“三位一体”的物流体系逐步形成。文化沿革

郑州市，郑州历史上五次为都、八代为州，是中国八大古都之一、世界历史都市联盟成员城市。是五帝、夏、商三朝的腹地而成为中华文明轴心区。文物资源众多，有古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场在内的遗址遗迹达1万余处，国家级重点文物保护单位共38处43项。其中天地之中历史建筑群是世界文化遗产，共8处11项：观星台（最早的天文建筑）、中岳庙（最大的道教建筑群）、东汉三阙（太室阙、启母阙、少室阙）、会善寺、嵩阳书院（宋代四大书院之一）、嵩岳寺塔、少林寺建筑。区位位置区位位置地块位置位于郑州市弓庄村，隶属惠济区，属于郑州市城中村改造范畴，地处郑州市中心城区边缘区域。

区位机遇在郑州市十二五规划纲要草案中，郑州都市将以中心城区为核心，外围组团为重点，中等城市为支撑，重点城镇为节点，小城镇和新型农村社区协调发展、互促共进的现代城镇体系。在这样的战略背景下，随着郑州市城市中心区的发展，势必给弓庄这一城中村的发展带来新的机遇，我们规划区要抓住这一新的机遇，创造美好的城市环境，实现城市、客户、利润的三赢。市区本案新郑国际机场50分钟车程25分钟车程区位环境区位环境

项目所在的惠济区位于郑州北部、黄河南岸，西依邙山、北临黄河的自然地理位置造成了区域内优越的自然生态环境：森林覆盖率高、黄河湿地资源丰富、空气湿润洁净、气候宜人。地块南临贾鲁河，拥有较为丰富的景观资源。已建成住宅区现状部队用地汽车博览中心汽车博览中心已建成住宅区规划二号线地铁站城市主干道花园路城市主干道中州大道贾鲁河城市自然景观宗主地块宗主地块设计启动地块周边现状现已拆除当地住宅市场分析市场案例分析—天地湾本案项目位置：天地湾项目与本案临近，位于花园路西侧。项目概况：总占地面积：300余亩，总建筑面积37万，其中住宅26万，商业11万，项目共分为三期开发，一期为联排别墅和叠加别墅，二期、三期为小高层和商业。产品类型：

小高层产品：

面积段：85—210平米售价：0.7万—0.9万

总价控制：180万

价格规律：单价随着面积段的增加而增加。

叠加别墅产品：

面积段：230—245平米售价：1.4万—1.5万

总价控制：360万

联排别墅产品：

面积段：280—290平米售价：1.8万—2.1万

总价控制：600万

价格规律：单价根据产品类型的不同有不同的定价。产品去化及市场反馈：

高层部分：90平米以下小三房及2+1户型去化率80％，均价0.78万—0.8万145—210平米平层及复式高层去化率5％，均价0.88万—0.98万

高层市场面积100-130面积段空缺，市场接受率低

叠加别墅部分：

一二层去划率32％；三四层去划率18％，均价1.4万—1.5万

市场对首层相对接受度高

联排别墅部分：

市场去化率54％，均价1.8万—2.1万

由于联排别墅同叠加别墅价格梯度不大，联排别墅市场接受度优于叠加别墅面积附送规律

：

小高层产品：

首层附送地下室、院子，顶层附送阁楼和露台，标准段附送阳台。

叠加别墅产品：首层附送地下室、院子，顶层附送阁楼和露台，户型内中空

联排别墅产品：首层附送地下室、院子，顶层附送阁楼和露台，户型内中空

市场案例分析—天地湾联排户型地下层平面一层平面二层平面三层平面阁楼层平面户型设计分析：1、大进深小面宽2、内庭院中空设计3、顶层露台、阁楼设计4、户型面积控制280—290平米5、户型单价2.1万，总价控制600万顶层阁楼设计顶层露台设计庭院中空设计市场案例分析—天地湾叠加户型地下层平面一层平面二层平面三层平面阁楼层平面四层平面户型设计分析：1、大进深小面宽2、一、二层配置：

庭院、地下室、餐厅中空设计3、三、四层配置：

庭院、地下室、阁楼、露台、客

厅餐厅中空设计4、户型面积控制230—245平米5、户型单价1.5万，总价控制360万餐厅中空设计一二层地下庭院三四层地下庭院一二层地下室三四层地下室一二层庭院三四层入户玄关、庭院客厅中空设计餐厅中空设计顶层阁楼露台设计市场案例分分析—天地湾高层户型标准层平面面140平米顶层跃层下下顶层跃层上上户型设计分分析：首层附送地地下室，标标准层140平米四房两两厅两卫，，高层218平米五房三三厅四卫为为顶层跃层层设计，标标准层附送送价值空间间少市场销售反反馈：首层售价=顶层跃层售售价>标准层售价价；去化速速度首层>标准层>顶层跃层，，顶层跃层层市场认可可度低户型设计分分析：首层附送地地下室，标标准层85平米三房两两厅一卫，，高层138平米五房三三厅三卫为为顶层跃层层设计，标标准层附送送价值空间间以凸窗为为主市场销售反反馈：首层售价=顶层跃层售售价>标准层售价价；去化速速度首层>标准层>顶层跃层，，顶层跃层层市场认可可度低市场案例分分析—天地湾高层户型标准层平面面85平米顶层跃层下下顶层跃层上上案例选择初初衷：天地湾项目目与本案仅仅一条路之之隔，其产产品类型及及售价有很很高的参考考价值。案例市场分分析结论：：低层产品部部分：户型面积段段：叠加产产品230—245平米；联排排别墅280—290平米产品售价：：叠加产品品1.5万元/平米；联排排别墅2万元/平米产品总价：：叠加产品品360万元/套；联排别别墅600万元/套高层产品部部分：户型面积段段以90以下为主，，大户型以以145为主，160以上大户型型为跃层户户型——没有标准意意义大户型型产品售价：：90以下0.78——0.8万元/平米；145以上0.88万元/平米，顶层层复式0.9—0.98万元/平米，纯复复式0.98万元/平米产品总价：：90以下约72万元/套；145以上约130万元/套，复式约约200万元/套市场产品空空缺分析：：高层产品缺缺乏舒适型型面积段180-220产品低层产品缺缺乏平层200平米叠加替替代产品品联排别墅产产品缺乏品品质感较高高的创新型型产品案例分析总总结市场案例分分析—金荣·盛景濠庭本案盛景濠庭二期户型配配比市场售价：：区域纯别墅墅盘，根据据位置不同同售价1.6—2.9万/平米，均均价2.1万/平米。销售情况况：由于项目目有70/90规划指标标限制，，每套房房实际由由多套组组合而成成，由于于限购原因无无法签约约，尚无无签约备备案。市场借鉴鉴：从该项目目可参考考，联排排别墅市市场认同同价格为为2.1万/平米，总总价约900万。产品类型型：产品类型型比较单单一，一一般为六六、八、、十户联联排，地地下一层层，地上上三层。。市场案例例分析—金荣·盛景濠庭庭联排户型型A合计总面面积：258.4地上，97.34半地下地下层平平面图本层面积积：97.34平米一层平面面图本层面积积：100.57平米二层平面面图本层面积积：89.31平米三层平面面图本层面积积：68.52平米户型设计计分析：：1、大进深深小面宽宽2、通过增增加面宽宽提升户户型舒适适度3、户型增增加电梯梯设计，，增加配配置3、顶层露露台、阁阁楼设计计4、户型面面积控制制地上260平米5、户型单单价2.1——2.9万，单套总价价上限750万市场案例例分析—金荣·盛景濠庭庭联排户型型B合计总面面积：303.25地上，121.22半地下地下层平平面图本层面积积：121.22平米一层平面面图本层面积积：123.28平米二层平面面图本层面积积：99.97平米三层平面面图本层面积积：80平米户型设计计分析：：1、大进深深小面宽宽2、通过增增加面宽宽提升户户型舒适适度3、户型增增加电梯梯设计，，增加配配置3、顶层露露台、阁阁楼设计计4、户型面面积控制制地上305平米5、户型单单价2.1——2.9万，单套总价价上限900万市场案例例分析—鑫苑·逸品香山山本案逸品香山山二期户型型配比二期去化化比例电梯洋房房市场销销售情况况结论：区域以刚刚需为主主，面积积越小产产品去化化速度越越快，199以上跃层层户型没没有售出，多层层电梯洋洋房户型型首层附附送地下下室，顶顶层复式式由于其其附加值值高，能能带来销销售高单价价，洋房房平层相相对小高高层户型型没有价价格优势势。市场案例例分析—鑫苑·逸品香山山电梯洋房房户型地下层平平面图一层平面面图销售售面积154平米附送面积积121平米标准层平平面图销销售面积积139.3平米附送面积积8.2平米户型设计计分析：：首层三房房三厅两两卫154平米附送送地下室室，标准准层139.3平米三房房两厅两两卫，标标准层附附送价值值空间以以阳台为为主市场销售售反馈：：首层售价价=顶层跃层层售价>标准层售售价；去去化速度度首层>顶层跃层层>标准层市场案例例分析—鑫苑·逸品香山山电梯洋房房户型标准层平平面销售售面积143.8平米附送面积积8平米顶层跃层层下销售售面积154.2平米附送面积积70平米顶层跃层层上户型设计计分析：：首层附送送地下室室，标准准层143.8平米三房房两厅两两卫，高高层154+70平米四房房两厅两两卫为顶顶层跃层层设计标准层附附送价值值空间以以阳台为为主市场销售售反馈：：首层售价价=顶层跃层层售价>标准层售售价；去去化速度度首层>顶层跃层层>标准层案例分析析总结案例选择择初衷：通过对该该区块纯纯别墅盘盘的分析析对比，，能够判判断该区区块低层层设计突突破点，，同时能能够对该该区块低低层产品品售价有有明确的的定位；；通过对该该区块纯纯高层盘盘的分析析对比，，能够判判断该区区块高层层去化定定位及改改善型定定位，能能够明晰晰该区块块高层价价格区间间定位。。案例市场场分析结结论：低层产品品部分：：盛景濠庭庭案例对对比天地地湾别墅墅产品户户型面积积段有所所提升，，产品单单价有所所提高，，产品总总价有所所提高户型面积积提升设设计逻辑辑：通过过增加户户型面宽宽、适当当调整进进深，提提升户型型舒适度度，同时时提高户户型配置置，增加加电梯设设计价格提升升手段：：提升户户型配置置、提高高户型舒舒适度提提高售价价产品价格格定位：：单价2.1———2.9万/平米，单单套售价价700万——900万市场启示示：如果果户型设设计是建建立在产产品舒适适度提升升的基础础上，市市场单价价及总价价在该区区块存在在提升空空间高层产品品部分：：逸品香山山项目高高层户型型以90以下为主主，大户户型以120——160为主，二二期引入入140以上电梯梯洋房户户型140电梯洋房房户型：：首层155平米附送送地下室室，标准准层135——145平米，顶顶层155附送阁楼楼产品售价价：首层层1.15万元/平米；标标准层0.8万元/平米，顶顶层1.1万元/平米产品总价价：首层约180万元/套；标准准层约120万元/套，顶层层约170万元/套市场启示示：该区区块高层层以去化化为主，，纯粹提提升配置置不能增增加售价价，电梯梯洋房首首层和顶顶层通过过附送价价值而提提升单价价产品设计计突破点点：高层和低低层产品品创新必必须建立立在以提提升舒适适度的基基础上才才能够提提高产品品销售单单价及产产品竞争争力市场案例例分析—迎宾路3号本案迎宾路3号销售售价价及策略略：目前处于于开放尚尚未开盘盘阶段，，预计单单价2.5万/平米以上上，通过过调研，，该楼盘销售售策略为为低层定定制销售售，按照照套数销销售，单单套报价价1000万以上，，通过低层来带带动楼盘盘品质，，以此拉拉动多层层高层售售价。楼盘规划划不足：：单套千万万联排市市场定位位预期有有脱离郑郑州市场场，高层层、多层层、低层层混合社社区品质整整体不高高。市场借鉴鉴：从该项目目可参考考该楼盘盘销售策策略，通通过低层层去化来来提升楼楼盘口碑碑及品质质然后借助助于低层层建立的的客户口口碑来提提升高层层售价。。首推户型型面积：：A户型：地地上：284平米，地地下：140平米；B户型：地地上：334平米，地地下：138平米；C户型：地地上：351平米，地地下：145平米；D户型：地地上：368平米，地地下：157平米；E户型：地地上：389平米，地地下：161平米；F户型：地地上：404平米，地地下：163平米；户型配比比：整体规划划为一期期联排、、洋房、、二梯四四户小高高层；二二期为满满足规划划要求的70/90户型，一一期首推推53套联排和和双拼。。规划设计计借鉴：：避免高低低层面积积段差异异过大，，避免因因产品定定位导致致目标客客户混杂杂，影响响后期楼盘盘品质。。市场案例例分析—联盟新城城七期本案联盟新城城七期项目背景景：联盟新城城七期西西班牙院院子位于于东区龙龙湖南区区核心地地段，是是近两年年郑州市市区内高高端低密密度项目目的典型型代表，，该项目目为目前前郑州市市区内最最终实现现均价最最高的项项目，别别墅、洋洋房整体体成交均均价近1.95万元/平米。规划设计及项项目定位：规划各类产品品均为面向高高端客户群体体的大面积舒舒适型户型。。规划布局上上，外围为多多层洋房，内内部核心区为为别墅类产品品，别墅与洋洋房的体量比比约为1：4。叠加别墅为为5层，1-2层为一户，3-5层为一户；电电梯洋房为7层，顶层为复复式。去化及销售战战略：联盟新城七期期自2010年下半年推出出，至2011年6月底已经全部部去化，总成成交面积近8.2万平米，整体体成交均价高高达1.95万元/平米。年去化化量达到8万平米，该项项目销售重要要靠建业自身身客户资源消消化，付款方方式要求全部部一次性付款款。借鉴意义：市场潜在高端端客户群体较较多，潜在购购房资本高户型配比：市场案例分析析—联盟新城七期期户型设计分析析：140平米户型三房房两厅两卫，，一梯两户，，两户一部电电梯配置，170平米户型三房房两厅两卫，，主卧空间较较大，并无其其他户型优势势，属于改良良型170户型市场销售反馈馈：市场去化速度度快，特殊性性：1、客户为建业业内部客户；；2、地段为东区区核心地段市场案例分析析—联盟新城七期期户型设计分析析：260平米户型六房房两厅三卫，，一梯两户，，两户一部电电梯配置，南南向3.5面宽，套房设设计理念市场销售反馈馈：市场去化速度度快，特殊性性：1、客户为建业业内部客户；；2、地段为东区区核心地段案例分析总结结案例选择初衷衷：迎宾路3号与联盟新城城七期属于地地区个案例，，这两个案例例选择在于通通过对其分析析，探究郑州州高端豪宅市市场资产容量量及高端豪宅宅市场产品设设计水平，旨旨在通过对其其分析充分了了解郑州市场场潜在购买力力及社会对豪豪宅市场的产产品诉求案例市场分析析结论：迎宾路3号：面积段280—410平米/套，单套报价价1000万以上，均价价预估2.5万/平米市场启示：由由于迎宾路3号依然处于惠惠济区楼盘板板块，即使其其高端豪宅定定位，其产品品单价依然受受本地块区位位单价约束联盟新城七期期：高层面积段140——260平米/套，单价2万/平米，总价520万市场启示：郑郑州整体住宅宅市场豪宅需需求潜在客户户群体较大，，高层高端豪豪宅市场份额额存在市场高端项目目户型面积段段分析项目样本以高高层为主，两两房面积段由由75-125平米，主力户户型面积段集集中在85-90平米。项目样本以高高层为主，三三房面积段由由90-176平米，集中区区间为130-140，属于舒适型型三房。项目样本四四房面积跨度度较大，其中中天骄华庭、、豫航泊郡、、东方鼎盛仅仅有极少量四四房产品，面面积偏小，为为130-150平米，东方御御庭、银基王王朝4期等面积较大大，面积段以以160-220平米为主。市场分析总结结市场分析总结结1、区域产品定定位首置，高高端产品依靠靠产品类型来来提升，产品品力不高2、产品类型为为高层面积段段集中90以下首置、140-160首改，250-290叠拼联排产品品3、区域产品价价格普通高层层0.7万-1万/平米，总价200万上限；普通通叠拼1.5万/平米，总价360上限；普通联排2万/平米，总价600万上限4、产品单价提提升手段：产产品舒适度及及产品配置提提升实现单价价提高5、高端住宅市市场潜在容量量，市场供应应量及产品力力有限基于市场分析析下的产品创创新设计团队设计理念念设计出发点：：立足于市场分分析的规划设设计及产品定定位。我们的机会：：住宅市场高端端产品的缺失失，高端住宅宅市场需求量量大，当前高高端住宅产品品力不高，创创新程度及舒舒适度有限。。设计所要达到到的目的：实现地块销售售利润最大化化。实现目的的前前提：市场存在总价价上限。设计突破点：：控制总价的前前提下，通过过单价的提升升实现利润的的增加实现目的的手手段：在保证容积率率基本不变的的前提下，控控制单套产品品总价，通过过产品创新来来提升单价，，最终实现总总销售额的提提升，达到实实现地块销售售利润最大化化的目的。团队设计理念念地块分析及项项目定位安置房用地地块开发策略略：地块开发定位位：启动区依依靠其资源优优势定位为中中高端，客户户群体为再改改高端，其他他地块保证去去化首置产品品。开发策略：通通过启动区高高端定位，树树立公司及项项目品牌形象象，将启动区区作为该项目目标竿地块，，以此来拉动动售价，为后后期开发提供供售价及品牌牌支撑。学校用地保障房用地可开发用地可开发用地启启动区产品定位原则则及策略产品定位原则则及策略产品定位原则则：立足市场场并尊重市场场，立足业主主地块高端定定位、产品定定位为高端住住宅产品产品创新原则则：以市场高高端豪宅产品品为参照，从从产品舒适度度、配置提升升本案产品力力产品定位策略略：高层面积段区区间：160平米、单价0.8—0.9万/平米，总价控控制150万目标客户群：：市场140-160平米首改客户户高层面积段区区间：180—220平米、单价1.0—1.2万/平米，总价控控制250万目标客户群：：市场高层跃跃层客户低层平层面积积段区间180——220平米、单价2.0—2.2万元/平米，总价控控制500万，目标客户群：：市场叠拼及及联排别墅客客户低层联排面积积段区间220——330平米、单价2.2—2.5万元/平米，总价控控制800万，目标客户群：：市场普通联联排别墅及潜潜在高端产品品消费客户户型创新分析析—高层160平米联盟新城170户型户型设计分析析：1、户型只是在在140基础上面积的的增加，没有有从本质上提提升2、一部电梯服服务两户配置置不高3、厨房餐厅配配置较低4、南向面宽浪浪费、户型通通透性不高创新160户型户型创新设计计分析：1、充分利用南南向面宽2、独立电梯入入户3、入户双玄关关4、中西厨房、、独立餐厅设设计5、主卧套房设设计6、户型南北通通透厨房餐厅配置置不高两户共用一部部电梯南向面宽浪费费中西厨房设计计独立餐厅设计计独立电梯入户户入户双玄关主卧套房设计计户型创新分析析—高层220平米联盟新城260户型创新220户型户型设计分析析：1、户型南向四四面宽六房两两厅，户型房房间数过多导导致品质不高高2、一部电梯服服务两户配置置较差3、厨房餐厅配配置不高4、次卧室面宽宽太小，户型型舒适度低5、南向面宽浪浪费户型创新设计计分析：1、控制房间数数量保证舒适适度2、独立电梯入入户3、入户双玄关关4、岛式厨房、、独立餐厅设设计5、主次卧室套套房设计理念念6、户型南北通通透岛式厨房设计计独立电梯入户户入户双玄关独立餐厅设计计主次卧室套房房设计次卧室面宽小小舒适度低南向面宽浪费费厨房餐厅配置置不高两户共用一部部电梯户型创新分析析—高层户型纵向向设计体系高层160户型高层180户型高层220户型户型配置：160平米：三房两两厅两卫、中中西厨房、独独立餐厅、独独立电梯入户户、入户双玄玄关、户型南南北通透180平米：四房两厅三三卫、中西厨房、、独立餐厅厅、独立电电梯入户、、入户双玄玄关、户型型南北通透透220平米：四房两厅三三卫、岛式式厨房、独立餐厅、、独立电梯梯入户、入入户双玄关关、户型南南北通透、、主次卧室套套房设计户型设计逻逻辑：保证高端住住宅户型配配置的前提提下通过提提升户型功功能模块及及舒适度来来增大户型型面积段高层160户型描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）1601T23房42003850420023.813.4有有8000￥1,280,000.00星河湾式的的走进深产产品，房间舒适3房2卫，储藏空空间丰富，各个个功能块都都具备。描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）1801T24房42004200420014.812.4有有10000￥1,800,000.00高层180户型紧凑式多房房户型产品品，4个面宽朝南南，4房3卫各个功能块块都具备。。描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）2201T23房450045004600313.70有有10000￥2,200,000.00高层220户型舒适型多房房户型产品品，各个功能块块都具备，，豪华。12.1M12.1M10.05M10.8M6.9M6.9M7.4M16.6M市场低层产产品设计分分析：传统低层产产品面宽小小，进深大大，一般是是八户甚至至更多户拼拼接在一起起，品质差差，进深大大导致山墙墙面大，社社区环境较较差、社区区品质不高高创新低层产产品设计逻逻辑：创新低层产产品面宽大大、进深小小，一般不不超过四户户拼接在一一起，有效效地保证了了产品的生生活品质，，由于进深深小因而山山墙面小，，社区环境境好，社区区品质较高高户型创新分分析—低层户型设设计逻辑市场低层产产品创新低层产产品

面积可能总价1层户型200￥3,000,000创新低层户户型解析—一层平面具有独立的的入户院和和地下车库库及下沉庭院院和地下室室

面积可能总价2层户型190￥2,850,000创新低层户户型解析—二层平面具有独立的的入户院和和地下车库库及下沉庭院院和地下室室

面积可能总价3层户型180￥2,700,000创新低层户户型解析—三层平面具有独立的的入户院和和地下车库库及下沉庭院院和地下室室

面积可能总价4层户型220￥3,300,000创新低层户户型解析—四层、跃层层平面具有独立的的入户院和和地下车库库及下沉庭院院和地下室室创新低层户户型解析—组团地下层层平面组团标准剖剖面创新低层户户型解析—组团入户方方式创新低层户户型解析—组团空间示示意描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）2851T24房600045005000497.23有有285￥4,275,705.00大户型大平平层一层各层独立入入户，二，，三层户型也有一一层的院子子描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）3221T24房600045005000497.23有有322￥4,833,406.00大户型大平平层二层描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）3261T24房600045005000497.23有有326￥4,895,373.00大户型大平平层三层描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）3701T24房600045004500497.23有有370￥5,561,515.00大户型大平平层四层4层向上跃层层，有露台和平墅的的感觉基于销售利利润最大化化的规划设设计方案推衍使使用产品说说明方案推衍过过程总述方案1高层半包包围围合合低层社区区，低层产品包包括4F+1的大平层洋洋房，小部分排屋屋和双拼。。将高低层区区域彻底分分开，南低低北高大平层增加加14000平，但是容容积率降低低方案1-1高低分界线线高低分界线线高低分界线线方案1-2将方案1的排屋和双双拼改作独独栋产品方案2高层半包包围围合合低层社区区，低层产品改改成侧进4F+1的大平层洋房，小小部分排屋屋和双拼。。高低分界线线高低分界线线方案2-1将高低层区区域彻底分分开，南低低北高大平层产品品做到5万平引入大户型型大平层产产品低层完全用用大户型大大平层产品品低层完全用用排屋类户户型高低分界线线高层半包包围围合合低层社区区，低层产品全全部用大户户型大平层层产品方案3方案4高低分界线线高层半包包围围合合低层社区区，低层产品全全部用排屋屋产品方案对比——配比

方案I方案I-1方案I-2方案2方案2-1方案3方案4

各类住宅建筑面积151960130840149890154372135256146616130056M²其中高层160户型33280332803328033280332803328033280M²高层180-220户型85200481208520085200481206900069000M²多层大平层洋房180-22028440426602844094801896000M²多层大平层洋房280-3700002347231296443360M²独栋别墅0029700000M²连排别墅50406780029403600027776M²容积率2.001.751.972.031.801.931.74

各类产品面积百分比

其中高层160户型21.90%25.44%21.90%21.56%24.61%22.70%25.59%%高层180-220户型56.07%36.78%56.07%55.19%35.58%47.06%53.05%%多层大平层洋房180-22018.72%32.60%18.72%6.14%14.02%00%多层大平层洋房280-37000015.20%23.14%30.24%0%独栋别墅001.95%0000%连排别墅3.32%5.18%01.90%2.66%021.36%%多层大平层产品面积段小，容积率高，可销售额较高大平层产品可销售面积多，容积率浪费较多，可销售额低增加独栋产品，产品梯度拉的开大平层产品多，大户型大平层产品面积段高，总价偏高大平层产品最多，容积率低城市空间形态排屋产品多，总销售额度最低方案对比——经济帐估算算对比

住宅销售估算面积面积比例单价

估计总销售额方案1高层1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,645,640,000高层180-2208520056.07%10000￥852,000,000多层大平层2844018.72%15000￥426,600,000排屋50403.32%20000￥100,800,000方案1-1高层1603328025.44%8000￥266,240,000￥1,522,940,000高层180-2204812036.78%10000￥481,200,000多层大平层4266032.60%15000￥639,900,000排屋67805.18%20000￥135,600,000

高层1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,619,090,000

高层180-2208520056.07%10000￥852,000,000方案1-2多层大平层2844018.72%15000￥426,600,000

独栋29701.95%25000￥74,250,000方案2高层1603328021.56%8000￥266,240,000￥1,671,320,000高层180-2208520055.19%10000￥852,000,000多层大平层3295221.35%15000￥494,280,000排屋29401.90%20000￥58,800,000方案2-1高层1603328024.61%8000￥266,240,000￥1,573,280,000高层180-2204812035.58%10000￥481,200,000多层大平层5025637.16%15000￥753,840,000排屋36002.66%20000￥72,000,000方案3高层1603328022.70%8000￥266,240,000￥1,621,280,000高层180-2206900047.06%10000￥690,000,000多层大平层4433630.24%15000￥665,040,000方案4高层160332800.255898000￥266,240,000￥1,511,760,000高层180-220690000.53054110000￥690,000,000排屋277760.2135720000￥555,520,000多方案比较较部分方案一——总图180180200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220多层大平层层洋房180-220联排别墅240联排别墅330高层160户型高层220户型高层180户型方案一——户型配比方案1住宅销售估算面积面积比例单价

高层1603328021.90%8000266240000￥1,645,640,000高层180-2208520056.07%10000852000000多层大平层2844018.72%15000426600000排屋50403.32%20000100800000

151960

高层半包包围围合合低层社区区，低层产品包包括4F+1的大平层洋洋房，小部分排屋屋和双拼。。幼儿园与与会所形成成小区形象，，结合主轴轴增加小小区品质。。产品线丰富，可销销售面积多多，各类产产品配比适适中。小区主要出入口图例车库出入口市政道路小区主要车行道路方案案一一———交通通分分析析方案案一一—分地地块块容容积积率率高层层区区域域3.3多层层区区域域1.3低层层区区域域0.65方案案一一———景观观分分析析小区会所图例小区幼儿园景观主轴景观次轴幼儿儿园园位位于于无无遮遮挡挡处处会所所结结合合主主景景观观轴轴线线形成成小小区区主主要要空空间间高层层C型半半包包围围围围合合低低层层社社区区，，低层层产产品品包包括括4F+1的大大平平层层洋洋房房，，小部部分分排排屋屋和和双双拼拼。。方案案一一———透视视方案案一一———透视视200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220180180多层大平层洋房180-220联排别墅240联排别墅330高层160户型高层220户型高层180户型方案案1-1————户型型配配比比方案1-1住宅销售估算面积

单价

高层1603328025.44%8000266240000￥1,522,940,000高层180-2204812036.78%10000481200000多层大平层4266032.60%15000639900000排屋67805.18%20000135600000

130840

将高高低低层层区区域域彻彻底底分分开开，，南南低低北北高高大平平层层增增加加14000平，，百百分分比比达达32%高层层量量减减少少，，容容积积率率降降低低，，经经济济账账不不算算有有力力200190180220200190180220177153177153160160220220180180多层大平层洋房180-220独栋别墅330高层160户型高层220户型高层180户型方案案1-2————户型型配配比比方案1-2住宅销售估算面积面积比例单价

高层1603328021.90%8000266240000￥1,619,090,000高层180-2208520056.07%10000852000000多层大平层2844018.72%15000426600000独栋29701.95%2500074250000

149890

将方方案案1的排排屋屋和和双双拼拼改改作作独独栋栋产产品品，，增加加独独栋栋产产品品，，产产品品梯梯度度拉拉的的开开。。独独栋栋成组团分分布，4个一组。。方案二——总图200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高层160户型高层220户型高层180户型多层大平层洋房180-200双拼别墅330联排别墅240多层大平层洋房280-370方案二——户型配比比方案2住宅销售估算面积

单价

高层1603328021.56%8000266240000￥1,671,320,000高层180-2208520055.19%10000852000000多层大平层3295221.35%15000494280000排屋29401.90%2000058800000

154372

高层半半包围围围合低低层社区区，低层产品品改成侧侧进4F+1的大平层洋房，，结合小小部分排排屋和双双拼。侧进大平平层产品品形成特特别的入入户方式式和独立空空间。低低层空间间分布有有特点。。缺点是侧侧进大户户型产品品面积段段过高。。小区主要出入口图例车库出入口市政道路小区主要车行道路方案二——交通分析析方案二——分地块容容积率高层区域域3.3多层区域域1.3低层区域域0.65方案二——透视方案二——透视方案二——透视200190180220200190180220100736710073671497910214979102154154220220178178200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高层160户型高层220户型高层180户型多层大平层洋房180-200双拼别墅330联排别墅240多层大平层洋房280-370方案2-1———户型配比比方案2-1住宅销售估算面积

单价

高层1603328024.61%8000266240000￥1,573,280,000

高层180-2204812035.58%10000481200000多层大平层5025637.16%15000753840000排屋36002.66%2000072000000

135256

将高低层层区域彻彻底分开开，南低低北高大平层产产品做到到5万平，产产品丰富富但是低层层多，容容积率损损失方案三——总图285322326285322326371371160160220220180180高层160户型高层220户型高层180户型多层大平层洋房280-370方案三——户型配比比方案3住宅销售估算面积

单价

高层1603328022.70%8000266240000￥1,621,280,000高层180-2206900047.06%10000690000000多层大平层4433630.24%15000665040000

146616

将高层L型布局，，幼儿园园移至西西侧，希希望最大大面积的的排大大户型大大平层层产品。。小区主要出入口图例车库出入口市政道路小区主要车行道路方案三——交通分析析方案三——分地块容容积率高层区域域3.3多层区域域1.35方案三——透视方案三——透视2853223262853223263713711601602202201801808551808538762827160160220220180180高层160户型高层220户型高层