中道财税2012年7月27日课程课件-房地产开发流程合同风险讲义精要

PAGEPAGE33房地产项目开发流程中的合同风险与控制主讲北京惠诚律师事务所西安分所任强任强律师简介：任强律师，专职律师，北京市惠诚律师事务所西安分所合伙人、副主任。1）工作简历：2009年2月至今：在北京市惠诚律师事务所西安分所任合伙人。2002年7月至2009年2月，在陕西许小平律师事务所房产部任专职律师。

2）执业情况及特长简介：北京市惠诚律师事务所西安分所合伙人、副主任，从事律师工作十年，主要从事公司企业法律业务、以及建筑工程房地产相关法律业务，在上述专业方面有丰富的专业业务知识和良好素质。擅长为公司企业法人的内部管理运作、外部法律事务、合同管理、商事经济纠纷以及公司、项目并购相关事务等提供法律服务。主办经济、民商事、房地产案件，多次办理在经济、民商事、房地产领域涉案金额巨大、涉及面广、社会影响深远的案件，其中很多案件在本领域中具有开创性的结果，使该结果成为此类案件典型案例，同时在诉讼业务中保持了高胜诉率。在非诉讼的法律服务中，更表现出了出色的专业素质和法律技能，善于运用清晰的思路解决客户的实际需求，以达到客户理想的服务结果，赢得了来自客户的良好评价和认同，担任数十家公司企业的常年法律顾问。尤其在企业的内部管理、全面法律支持方面具有突出的经验，擅长处理行业突出以及常见的各种法律问题。先后但任西安经济广播电台、陕西人民广播电台‘财富广播’、西安农村广播等法制栏目嘉宾主持；《华商报》、《西安晚报》、《三秦都市报》、《楼市宝典》、“陕西风尚网”等媒体的长期咨询、撰稿人。任强律师联系方式：移动电话子邮箱：rqlawyer@163.com房地产项目开发流程中的合同风险与控制※学习目的房地产项目开发流程的全部过程会涉及到不同方面、不同性质、不同类型的合同，不同合同中的付款方式、结算方式、计量方式、质量要求等等均存在较大差异。合同中一个关键字之差、一个金额的计算标准、一个条款存在与否都会对企业产生不同利益后果和法律后果，而且这种后果对房地产企业的经营和经济效益具有直接和明显的影响。因此，房地产开发流程中的各个合同直接关乎房地产企业的生存与发展，房地产企业合同管理也必然是企业管理的重中之重，而了解开发流程中各个合同在签订和履行中存在的风险并且如何控制这些风险，又是房地产企业合同管理中的重中之重。我们认为以房地产项目开发流程作为线索，将不同阶段涉及的不同合同类型串联起来，揭示个中的风险以及相应的防控措施，能够比较清晰的梳理和建立学习思路，从而帮助企业系统建立符合自身需求和特点的房地产企业合同管理体系，因此本课程以房地产项目开发流程为线索，展示不同开发阶段的不同合同中的类型特点，揭示合同签订、履行中需要特别注意的风险问题，以及合同管理制度中风险的关键管控点。从而帮助企业维护公司利益最大化、提高合同会签效率、增强企业抗风险能力。※课程内容一、房地产项目开发流程中的合同法律风险概念、特点房地产项目开发流程中的合同法律风险主要是指在房地产开发中，由于房地产开发企业自身的或合同相对人在签订、履行合同中的错误、疏漏、误判等行为造成的损失，以及因违反法律强制性规定导致的合同被认定无效、可撤销、可解除等后果，亦或者因对法律规定不了解而使得对合同预期后果不明导致的不利后果，而使自己遭受到财产或信誉重大损失的可能性。这种风险具有以下特点：1、多样性目前房地产项目开发过程中的合同纠纷可谓多种多样，最常见的有土地使用权的取得纠纷、拆迁纠纷、抵押贷款纠纷、房地产合作开发纠纷、项目转让纠纷、工程的招标、投标、承包、发包纠纷、工程建设纠纷、房地产的预销售纠纷、租赁纠纷、中介纠纷、物业管理纠纷等。上述纠纷的外在表现形式和本质法律属性都是合同法律关系，并且以书面合同的形式体现，这些纠纷在实际发生之前都是一种潜在的合同法律风险。可以说，房地产项目在开发过程中比任何市场上的商品制造、销售过程所产生的法律关系都要多，其合同法律风险也必然呈现多种多样的特点。2、合同条款专业性房地产项目开发流程中涉及的合同所涉及的行业众多且专业性非常强，房地产开发涉及的每个环节的行业均具有自身的专业特点，例如项目获取土地使用权方面，无论土地的一级市场或者二级市场，对于国有土地使用权流转的政策规定、政府审批流程、政策法规限制、招拍挂程序、土地过户等各个环节的行业专业特点必须熟知才能做好规范的合同；融资抵押方面的合同涉及金融法规和银行业的专业领域；工程的招标、投标、承包、发包、建设涉及建筑行业领域专业、商品房的预销售涉及市场营销、工商监管方面的专业；商业用房的招商、租赁、市场管理涉及商业管理专业领域；物业管理涉及该行业的服务方式、收费标准，行政监管、水电气代收代缴等方方面面的具体事务。因此，要深入了解房地产项目开发流程的各个环节的风险和防控问题，不但需要清楚整个流程，还要知道上述各个环节中不同行业的不同专业特点和风险的区别，这样才能深入整个开发流程的合同风险管理。由此进一步，房地产作为一个较为成熟的行业，其项目开发已构建了较成熟的运营模式，在清楚了解开发流程中的各环节行业特点和风险类型的前提下，将其归类和总结，将项目开发中涉及的各类行业合同用通用的条款或者具体的合同格式体现，充分利用专业化体现房地产企业的良性运转效应。3、关联性在房地产开发过程中，许多合同关系前后左右相互关联，例如前面合同时后面合同的前提，同时签订和履行的合同之间的配合协调问题等等，不同的合同当事人履行合同的行为会对其他合同产生影响，一个合同的对方违约就有可能导致我方对其他合同里的对方产生违约，就产生了相互关联影响的合同法律风险。4、履行的复杂性受市场变化、政策调控、法律法规出台或修订、项目所处位置规划或地理条件变化等的影响．合同在履行过程中，可能出种种突发状况，除了根据合同条款来协商解决，由于房地产项目合同通常标的额都较大，一旦发生利益冲突，各方为了维护自身权利，往往可能展开尖锐的谈判，或采取各种应对措施，增加了合同履行和纠纷解决的难度。5、长期性房地产开发，或说房地产产品的制造周期比一般产品的制造周期要长得多。少则一两年，多则五、六年，有些大型项目甚至长达十几年。在这漫长的开发过程中，各种合同法律风险是始终与房地产开发商相伴的。即使产品制造完毕，即房屋交付使用后其风险也并未完全消除，伴随而来的房屋质量保修也比一般商品为长，而且作为房地产开发后续行为的物业管理，其所构成的新的法律关系以及由此产生的合同法律风险也将长期存在。二、房地产开发项目流程中合同存在的风险合同风险是客观存在的，房地产项目开发的复杂性以及房地产项目合同自身的特性，决定了房地产项目合同可能面临下述的风险：1、履约风险(1)合同主体履约能力风险。合同主体的履约能力是合同的目的能否顺利实现的保证。由于房地产项目的开发周期一般较长，因此在合同履行过程中，可能遇到合同主体因各种主客观因素造成履约能力下降或履约不能，如经营管理不善、资金出现问题、施工单位受其他重大安全事故影响等。(2)合同条款风险。合同是合同主体对某些事项经过协商确定的约定，因此，在合同谈判或签订过程中，合同各方可能出现一些基于信任或妥协让步的条款，对日后合同的顺利履行可能产生不确定性。此外，在合同金额、结算依据、时间节点、质量标准、安全等对项目成本影响大的方面，如果在细节上没有注意予以明确，将会存在很大的合同履行隐患。(3)补救措施不当的风险。合同履行过程中如果产生纠纷，必须及时采取相关措施，如果未能及时收集相关证据，导致证据不足或诉讼时效过期等，可能产生败诉的风险。2、政策风险房地产作为国民经济的重要产业之一，受国家政策影响明，具有较浓的行政色彩。房地产项目合同的签订虽然也遵循市场经济平等自愿协商的原则，但是，如果遇到新的政策出台或者城市规划的调整，容易出现因形势变化导致合同无法继续履行的情况。3、市场风险房地产行业市场化程度较高，市场价格的波动和商品供需的变化对房地产的作用直接且巨大，必然会对项目的成本控制、经营效益甚至企业的发展前景产生影响，在市场经济条件下，这种风险是客观存在的。合同条款的设定往往无法回避。4、企业管理风险由于高层领导不重视、相关规章制度不健全、企业合同管理制度缺失、存在漏洞或未及时修订、重要管理人员或合同执行人员流动、对合同的监督没有及时到位等使项目合同管理存在一定的风险。5、合同优势地位、劣势地位不同而导致的合同风险这是一个必须清楚了解和面对的问题，在市场行为中，合同双方当事人的地位往往并不平等，这种不平等并非法律意义上的地位或者权利上的差异，而是由于客观条件、市场地位等因素造成的客观事实上的权利不平等，例如开发过程中遇到具有政府垄断性质的企业及其强制性的合同内容；项目实施过程中甲方、乙方的不对等关系；由于这种不平等情形的客观性，基于这种不平等的合同地位，作为具有合同优势地位的一方，应当善于利用这种主动性尽量完善己方的漏洞、减少合同的不确定因素、争取各项权利的主动，例如争议解决方式的选择权、解决地点的选择权等等，使之对己保障最大化；反之，如果出于合同的劣势地位，那么应当通过谈判和协商，发现并防止对方不正当利用合同优势地位过分侵占己方权益，通过合同条款的商洽，降低甚至消除这种不利因素带来的风险。三、房地产开发流程中的各类型合同风险探讨和归纳·土地一级开发土地出让合同风险土地出让合同的法律性质：政府与市场主体间的民事合同法律关系，政府代表国家作为土地使用权的出让人，用地人是受让人，双方意思表示达成一致才能签署合同，在此层面上双方是平等的主体关系，因此双方均存在合同法意义上的法律风险。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。1．土地现状风险a土地是否达到七通一平，其实我国法律没有规定出让土地应当具备何种条件方可转让、移交，作为开发土地资源，荒山、荒地、滩涂、沙丘等均可出让用于开发利用收益。正是由于法律对于出让土地转让、移交没有规定具体标准和要求，因此合同中对于土地现状的情况应当予以明确的表述，双方应当对于土地转让、移交时的土地现状、是否七通一平等有明确约定，避免因约定不清造成的争议和损失等风险。b土地权利瑕疵所出让的土地应当没有影响土地使用的法律负担，出让时第三人对土地的部分占有、使用都将影响受让人对土地使用权的正常行使。属于国有土地的，应但在拆迁完毕之后招拍挂签订出让合同；属于集体土地的，应当在完成土地征用后通过招拍挂程序完成出让并签订出让合同。国有出让土地在通过招拍挂出让时，会对土地有关补偿条件予以公告，应把握此方面的潜在风险。另外还要注意土地周边是否存在历史纠纷；有无其他影响土地正常使用的不利因素等。2．土地出让合同履行中的风险a土地内自然资源、文化遗址、古墓葬、文物归国家所有，如果在土地的使用过程中发现上述情形，由归口的管理部门负责行使国家的所有权，进而会发生工程停建、等待文物考古发掘，以至于无法按照原定计划完成对土地的利用，更有甚者可能会导致土地无法继续按照原用途继续使用的情形。b土地出让方能否按照原承诺的使用土地的政策兑现，这意味着受让方能否实现相关政策优惠、权利。c土地使用权转让的限制条款，在履行出让合同中，往往会按照房地产管理法的规定对于土地使用权转让进行限制，目的是避免对于土地炒买炒卖的行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。当然目前房地产行业通行的做法是成立一个项目公司拥有一宗土地，需要转让土地使用权时，将项目公司股权予以转让即可完成，实际上是对上述规定的有效规避。3．违约责任的合同风险由于土地使用权出让合同基本是政府土地部门标准化的制式文本，所以在制定违约责任时对于出让人与受让人的违约责任规定非常不对等、权利不均衡。例如对于土地出让金支付的违约责任与逾期交付土地的违约责任方面，很难见到对等的违约责任设定。而所谓“连续两年未投资建设的，出让方有权无偿收回该宗土地使用权”的规定，那与此相对应的，如果出现政府部门连续两年未能提供土地的，是否按照土地出让金双倍返还呢？显然在与政府签订的合同中关于违约责任的条款很难达到权利上的对等，但事实如果尽量争取一些责任方面的接近公平的条款却是未尝不可的。现实中出让人存在的违约行为a未按约定期限、条件提供土地。由于一些地方政府急于收取高额土地出让金，不顾自身开发能力盲目扩张，导致无法按照合同约定将三通一平或者七通一平的土地交付给受让人。b将已经出让的土地占作他用，这种现象往往由于土地上要进行公共建设项目比如城铁、快速干线或者政府新规划的项目。c出让人单方解除出让合同，尤其是在地方政府与企业签订成片开发土地出让合同的，由于一些原因造成政府单方面解除合同，将会产生一系列的法律纠纷。受让人的违约行为a不能按时支付土地出让金，一旦出现此种情况，受让人往往需要承担巨额的违约金，但在现实情况中往往也可以和地方政府通过协商降低一些违约责任。b未按期开发土地，由于法律及土地出让合同都对开发土地的期限作了规定，因此一旦造成逾期开发的情形，其罚金责任很重，直至政府收回出让土地。c受让人擅自改变土地用途、变更容积率，未经土地部门、规划部门批准而擅自改变土地用途、变更容积率的行为是严重的违约行为，同时也是违法违规行为，其行为的后果无论从合同民事责任还是行政处罚责任来讲都是比较严重的。法规：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。·土地二级市场土地项目收购、转让1房地产项目公司转让协议书2合作开发房地产合同（房地产开发联建合同）土地二级市场交易，意味着土地使用权从政府或前手取得后发生的再次转移，土地使用权人至少第二次的变动，发生转移的方式有出售、交换、赠与、继承、联建、投资入股，凡是变更土地使用人的行为都可视为土地使用权的转移。由于法律法规对于土地使用权的直接转让（在土地管理部门办理变更登记手续的方式）有着诸多的限制性规定，如《城市房地产管理法》第三十九条第（二）项规定的必须完成开发投资总额的百分之二十五以上的建设工程项目用地才可转让，该规定的立法初衷在于限制土地的炒买炒卖活动，但其实用此种方式并不能真正有效遏制土地炒卖的行为，而且在实际操作中给土地的正常市场流转形成了阻碍，实际上在土地一级市场普遍实行招拍挂出让土地方式后，一级市场与二级市场的差价几无空间，土地炒卖已经没有了意义，而这样的规定仍旧存在反映了立法与实际情况脱节的问题。其实无论是否实施这样的限制性规定，在土地使用权的实际流转操作层面，真正适用的是项目公司股权转让以及联建开发这两种常见的方式，因此本节着重讲解这两种合同关系存在的风险以及如何防范的问题。1房地产项目公司股权转让合同关系中存在的法律风险1）房地产项目公司转让目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。房地产项目公司股权不同于转让一般公司的股权转让，其主要目的是取得房地产项目的实际控制权并获取收益。因此，在房地产项目公司股权转让过程中，除了防范一般股权转让的法律风险之外，更重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果房地产项目无法正常开发，那么股权转让也就失去了意义。a物权变动制度与房地产项目的合法性房地产项目本身是否合法是房地产项目转让的前提条件。审查房地产项目的合法性的关键在于：目标房地产项目否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患。即目标房地产项目合法取得了国有土地使用权，这是房地产项目转让的基础。b拆迁补偿制度对房地产项目的影响房地产开发往往离不开房屋拆迁。根据我国《房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因此，房地产项目转让后，房地产项目公司仍可能面临拆迁补偿的问题。目前在房地产市场，“拆迁难”成为普遍问题。随着《物权法》的实施，房地产项目公司股权受让人对房地产项目转让应该更为谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。c相邻关系制度对房地产项目的影响随着城市化的发展，在现代都市，建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。由于城市土地价值的提升，导致建筑物之间的距离比过去缩小，高层建筑进一步普及，这些变化使得建筑物相邻关系的纠纷日益增多，尤其是在通风、采光和日照等方面的矛盾越来越多。因此，我国《物权法》在《民法通则》的基础上专设一章规定了相邻关系制度，并对通风、采光和日照的问题作了明文规定，其第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”d土地权利负担对房地产项目的影响土地权利上设定抵押权给企业股权并购中正确判断目标企业的资产增添了较大障碍。在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在或有债务，即是否存在对外担保。e其他土地权利负担形式建设工程款的优先受偿权《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”租赁权的负担，由于买卖不破租赁的法律原则和规定，一定要有针对性的对此进行了解，包括对于土地租赁和地上建筑物的租赁关系的审查；其他还有包括项目公司成本票据的健全问题、税、费、违约金、罚款等责任的风险。2)房地产项目公司转让过程中不同阶段的风险控制房地产项目公司转让涉及金额巨大、法律规范众多、程序繁杂，应当从以下几个阶段对房地产项目转让的法律风险予以预防和控制。（一）前期尽职调查阶段前期尽职调查阶段是房地产项目公司转让过程中最基础、最重要、最核心、最关键的阶段，该阶段对确定房地产项目转让的可行性、股权的对价、风险防范等重要因素起着决定性的作用。a目标公司的合法性与经营情况这部分尽职调查工作与一般公司股权转让的调查工作差别不大，就是对目标房地产公司的整体情况进行审慎的调查与评估，包括：（1）公司的基本资料，如公司是否正常经营（营业执照是否正常年检，有无停业），公司股东是否主体适格（实际出资人与登记股东是否一致，出资是否按时足额缴纳），转让标的是否适格（股权有无抵押登记或被查封），对外转让是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和实体规定）。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档，并到目标公司核实与工商登记是否一致。（2）公司的资质等级及年检情况。（3）公司的经营情况。b目标房地产项目的合法性与开发情况目标房地产项目是否合法以及能否顺利开发以获取投资回报才是房地产项目公司股权转让的最终目的。因此，这部分尽职调查工作至关重要。结合前述物权法对房地产项目的法律影响的分析，应当重点从以下几个方面考虑：（1）审查房地产项目的合法性（2）项目开发情况（二）合同签订阶段对于房地产项目公司股权转让来说，区别于一般公司股权转让合同的特别条款有：（1）鉴于条款该条款主要表述目标公司的情况；（2）声明与保证条款该条款目的是为了防范风险、救济违约和处理法律纠纷。该条款主要表述和保证当事人双方主体适格、诚信履约以及意思表示真实。（3）过渡期条款股权转让合同签订后，从签订之日到股权交割日之间有一段过渡期。过渡期条款主要规定当事人双方在过渡期间的权利义务。（4）其他条款除了上述条款之外，房地产项目公司股权转让合同中还包括当事人条款、股权转让标的及交付条款、价格条款、保密条款、违约责任条款、不可抗力条款、争议解决方式条款等，因与一般股权转让合同相关条款共性较多，在此不再赘述。（三）合同履行阶段股权转让合同签订并生效后，并不会自然发生股权转让的法律效果。股权转让合同的生效与股权转让的生效是有区别的。至此，房地产项目转让正式完成，但是股权受让方仍应当以房地产项目公司名义从事房地产开发经营行为。2合作开发房地产合同房地产项目合作开发的法律风险、对策（一）概念、特点1、概念、性质根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，所谓的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。2、合作方式的多样化（二）合作开发合同的法律风险1、合作开发合同被认定无效的法律风险；2、土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险；（1）划拨土地审批手续（2）项目公司型合作开发应将土地使用权过户至项目公司名下；（3）甲方有土地使用权但无资质，乙方有资质，以乙方名义开发，应将土地使用权过户至乙方名下。3、资金提供方资金不到位或未足额出资的法律风险；4、因一方印章使用不善，给另一方带来不可估量的其他经济损失的法律风险；5、一方利用财务上便利，在财务上做技术处理转移利润、销售款等；6、一方利用其关联企业通过合同签订、签证等方式转移利润、销售款等；7、投资争议的法律风险8、利益分配争议的法律风险9、合作开发违法、违章建筑的法律风险10、以预售款充抵出资，利益不受法律保护的法律风险11、债务风险（三）防范风险的对策1、慎重选择合作伙伴2、预防合作合同无效第一，合作开发房地产合同当事人均不具备房地产开发经营资质的，签订的合作开发房地产合同无效。第二，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，合同无效。第三，未经批准改变土地用途，签订的合作开发房地产合同无效。第四，违法、违章建筑；第五，改变手续；第六，四类转性合同；3、签订条款完备周详的合同（1）准确叙述该项目的现状（2）准确罗列该项目有关债权债务情况，并约定分担办法；（3）合同中应当对合作模式作出明确约定。（4）合同中应当对合作条件作出明确的约定。（5）合同中应当对土地使用权条款作出详细约定。（6）对合作开发房地产过程中各种审批程序及证照办理的义务人作出明确的约定，实践中因约定不明，相互推诿办理行政审批，致使项目不能顺利进行的情况时有发生。（7）合同应当明确约定投资额增加、建筑面积减少时的分配方法；建筑面积增加时的政府审批手续、增加面积的成本分担及面积分配方式。（8）合同中应当对项目资金的监管作出约定，避免一方完全控制账务的情况发生。预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。（9）双方均应对有些重要事实的真实性和合法性，作郑重承诺或保证；（10）尽可能要求对方支付定金、或履约保证金、或提供担保、或提供反担保；（11）对各方都应当有一些限制性约定，例如约定：未经对方同意，任何一方不得将本合同有关权利义务转让给第三人等；（12）要明确约定利益分配办法：分配时间、分配方式、分配比例等。如系分配房屋，则应明确房屋性质、具体位置、栋号、楼层、朝向、建筑面积或套内建筑面积等事项；（13）明确约定解除合同的情形和解除合同的方式方法；（14）明确约定违约责任：针对不同的违约情形约定具体的承担金额或承担比例；对于严重的根本性违约情形，要约定违约超过一定具体期限时，应承担较大的违约金额或较大的违约比例，违约方除应按照约定承担违约责任外，守约方有权解除合同，自解除合同通知达到违约方时合同解除；（15）明确约定合同解除后的清理、交接、撤场等的具体办法；（16）明确约定解决争议的办法；（17）注明合同份数及合同生效的条件，注明每份合同具有同等法律效力，合同附件与合同具有同等法律效力；（18）将与原件核对无误的有效营业执照、资质证书、身份证、资信证明、批准文件、批准证书、房屋分配表及图纸等作为合同附件；（19）注意除在落款处盖章、签字盖手印外，还要对每份合同都盖上骑缝章。·建筑施工类合同建设工程施工合同概念建设工程施工合同是指发包方（建设单位）和承包方（施工人）为完成商定的施工工程，明确相互权利、义务的协议。依照施工合同，施工单位应完成建设单位交给的施工任务，建设单位应按照规定提供必要条件并支付工程价款。建设工程施工合同是承包人进行工程建设施工，发包人支付价款的合同，是建设工程的主要合同，同时也是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据。施工合同的当事人是发包方和承包方，双方是平等的民事主体。（一）建设工程施工合同的法律特征（1）以完成特定不动产的工程建设为主要内容（2）在建设工程施工合同的订立和履行各环节，均体现了国家较强的干预。（二）建设工程施工合同的内容建设工程施工合同的主要内容包括以下几项：1、工程名称和范围。2、建设工期。3、中间交工工程的开工和竣工时间。4、工程质量。5、工程造价。6、技术资料交付时间。7、材料和设备的供应责任。8、拨款和结算。9、竣工验收。10、质量保修范围和质量保证期。11、相互协作条款。因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，施工人应承担以下责任：1、无偿修理或者返工、改建。2、逾期违约责任。（三）建设工程施工合同的风险1、合同条文不完全，不完整，没有将合同双方的责权利关系全面表达清楚，没预计到合同实施过程中可能发生的各种情况。2、合同条文不清楚，不细致和不严密所致使承包方不能清楚的理解合同内容，造成失误。3、其他对承包方苛刻的要求，如要承包企业大量垫资承包；工期要求太紧，超过常规；过于苛刻的质量要求等。4、业主履约能力差，无力支付工程款或恶意拖欠工程款；分包商(特别是发包人指定的分包商)违约，不能按质、按量、按时完工；由于发包人驻工地代表或监理工程师工作效率低，不能及时解决问题，或者发出错误指令等。5、违反法律法规签订合同。二、建筑工程合同风险的防范1、施工合同风险的防范手段（1）建立企业内部风险评估机制。（2）在合同正式签订前进行严格的审查把关。（3）转移风险和开展索赔。（4）防止借资、垫资承接工程。（5）在合同的签订和实施过程中，不要轻易相信任口头承诺和保证。2、如何签订好建设工程施工合同1、仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定。2、严格审查发包人资质等级及履约信用3、关于工期、质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容4、对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定5、总包合同中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任和相互关系。6、明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限7、不可抗力要具体化8、运用担保条件，降低风险系数9、慎重签订补充协议或会议纪要。10、注重法律文件的有效送达。·设计类合同建设工程设计合同的法律风险及防范建筑工程中的“设计方”一般是指从事工程设计的专业人士，如建筑师和工程师，但也可能包括除施工或供货以外还承担某些工程的设计工作的承包商、分包商及供应商。1.设计的责任1)责任的种类2)合同责任：合同下的设计责任依各方间达成的协议而定。2.合同签订及履行应注意事项在项目委托签订合同阶段，虽然目前装饰设计行业都有相对固定的统一格式文本，一般条款也都比较齐备，但还是应着重审查以下注意事项：1、首先要对委托事项是否合法，审查其是否符合法律规定；即项目的合法性进行审查和确认；2、委托关系双方主体是否合法（法人、个人的资格行为能力等），注意把主体资格的证明材料作为合同附件；3、委托事项要明确，首先要仔细审查委托事项是否具有操作性，是否有遗漏；4、委托事项的标准确认（对设计施工方案的确认），包括行业标准和约定的条件、标准；5、双方的权利义务：包括违约责任的承担，争议的处理条款是否明确等。6、设计合同履行的应注意事项7、关于设计单位建筑设计资质问题。·工程技术服务合同什么是技术服务合同，《合同法》第356条对此有明确定义，技术服务合同是指当事人一方以技术知识为另一方解决特定技术问题所订立的合同。工程技术服务合同则特定为在工程领域的此类合同。技术服务合同的订立和主要内容(一)技术合同的订立(二)技术服务服务合同的主要内容合同法对技术合同的主要条款做了示范性规定，包括项目名称、标的、履行、保密、风险责任、成果以及收益分配、验收、价款、违约责任、争议解决方法和专门术语的解释等条款。·工程建设监理合同工程建设监理合同建设工程监理合同的全称叫“建设工程委托监理合同”，也简称为监理合同，是指工程建设单位聘请监理单位代其对工程项目进行管理，明确双方权利、义务的协议。建设单位称委托人、监理单位称受托人。签订建设工程委托监理合同应注意的风险建设工程委托监理合同是一种专业性很强的合同，为此建设部和国家工商局联合颁布了建设工程委托监理合同范本。但是委托人在与监理人签定合同时，不能机械地套用范本，需要注意以下一些问题：1）监理单位及其监理人员必须具有相应资质2）应该包括对质量、造价、进度进行全面控制和管理的条款3）注意保持前后条款的协调性4）区分监理人责任条款中的过失和故意5）委托人的代位求偿权6）合同解除权的约定7）合同价款的计算问题·资产采购类合同采购合同概论采购合同又称购销合同、销售合同、买卖合同、是房地产项目对外签订的数量最多的一类合同，但是在签订履行合同过程中往往存在疏忽大意、不注意防范合同风险的问题，造成重大经济损失。采购合同风险是指各种非正常的损失，它既包括可归责于合同一方或双方当事人的事由所导致的损失，又包括不可归责于合同双方当事人的事由所导致的损失。合同订立过程中的风险防范1.对方当事人的资格审查2.确定解决争议的方法3.合同条款中的风险防范4.合同履行中的风险防范5.合同的担保·营销推广类合同广告合同概述广告合同是指广告客户与经营者之间、广告经营者与广告经营者之间确立、变更、终止广告承办或代理关系的协议。广告合同的法律适用时应注意的问题广告合同双方当事人在签订合同时，应当分别注意下列问题：广告客户，首先要审查对方是否为工商行政管理机关核准登记注册、领有营业执照或广告经营许可证的广告经营者；是否具有承办或代理自己广告业务的经营范围；对无合法经营资格或超出经营范围的；不能与之签订合同。其次，了解对方有无“广告业专用发票”。如果没有“广告业专用发票”，不能与之签订合同。第三，了解对方广告服务水平、广告设计制作能力、设备和人员素质等情况，判断对方能否完成自己委办的广告项目。房地产类广告的相关特性与风险防控点1）不同阶段发布不同内容的广告预售商品房发布广告，应当在取得预售许可证以后；如果仅进行项目的形象宣传，没有具体销售信息的，可以在取得预售许可证以前。2）未实现的细节要先告知3）促销广告要严谨4）广告到底属于要约还是要约邀请的区别对于开发商来说，房地产开发受很多因素的影响，加之过程漫长，难免会在开发过程中出现预想以外的变化，因此，就应当尽量回避以上问题，避免广告成为合同的内容：广告的内容不要过于具体，详细。第二，广告应当在有免责声明5）样板间《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“开发商销售房屋时设置样板间的，除合同中明示交付的房屋与样板间不一致，否则，实际交付的房屋应与样板间一致。”依据上述规定，开发商未在合同中明示交付的房屋与样板间是否一致，交付的房屋与样板间不一致的，购房者可按样板间