投资性房地产核算总流程模式T

投资性房地产1一、投资性房地产概述

（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。（二）投资性房地产的范围

2一、投资性房地产概述

（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。（二）投资性房地产的范围

(1)已出租的土地使用权和已出租的建筑物(2)持有并准备增值后转让的土地使用权(3)能够单独计量和出售的房地产(4)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。3二、投资性房地产的账户设置为了总括地核算和监督企业投资性房地产的增减变动及结存情况，企业应设置“投资性房地产”账户。该账户核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本，以及企业采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值。4三、投资性房地产的确认与初始计量（一）投资性房地产的确认条件1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的初始计量1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。5三、投资性房地产的确认与初始计量3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。（三）投资性房地产后续支出的确认与投资性房地产有关的后续支出，满足上述投资性房地产的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。6三、投资性房地产的确认与初始计量（四）投资性房地产确认和初始计量的账务处理1.采用成本模式投资性房地产确认和初始计量的账务处理按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。2.采用公允价值模式投资性房地产确认和初始计量的账务处理按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。7四、投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量主要有两种模式，一种是成本模式，另一种是公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。8四、投资性房地产的后续计量（一）成本模式1．采用成本模式的范围对于不能满足公允价值模式前提条件的投资性房地产，企业应当在资产负债表日采用成本模式进行后续计量。2．会计处理原则在成本模式下，建筑物和土地使用权应当分别按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。9四、投资性房地产的后续计量3．具体账务处理按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。10四、投资资性房地地产的后后续计量量（二）公公允价值值模式1.前提条件件(1)投资性房房地产所所在地有有活跃的的房地产产交易市市场。(2)企业能够够从房地地产交易易市场上上取得同同类或类类似房地地产的市市场价格格及其他他相关信信息，从从而对投投资性房房地产的的公允价价值作出出合理的的估计。。2.会计处理理原则采用公允允价值模模式计量量的，不不对投资资性房地地产计提提折旧或或进行摊摊销，应应当以资资产负债债表日投投资性房房地产的的公允价价值为基基础调整整其账面面价值，，公允价价值与原原账面价价值之间间的差额额计入当当期损益益。由于于是按公公允价值值对其期期末账面面价值进进行调整整，因而而公允价价值计量量模式下下的投资资性房地地产不存存在减值值问题。。11四、投资资性房地地产的后后续计量量3．具体账账务处理理资产负债债表日，，投资性性房地产产的公允允价值高高于其账账面余额额的差额额，借记记“投资资性房地地产”（（公允价价值变动动），贷贷记“公公允价值值变动损损益”科科目；公公允价值值低于其其账面余余额的差差额做相相反的会会计分录录。取得的租租金收入入，借记记“银行行存款””等科目目，贷记记“其他他业务收收入”科科目。投资性房房地产作作为企业业主营业业务的，，应通过过“主营营业务收收入”和和“主营营业务成成本”科科目核算算相关的的损益。。12四、投资资性房地地产的后后续计量量（三）投投资性房房地产后后续计量量模式的的变更企业对投投资性房房地产的的计量模模式一经经确定，，不得随随意变更更。成本模式式转为公公允价值值模式的的，应当作作为会计计政策变变更，按按照《企业会计计准则第第28号——会计政策策、会计计估计变变更和差差错更正正》处理。已采用公公允价值值模式计计量的投投资性房房地产，，不得从从公允价价值模式式转为成成本模式式。13五、投资资性房地地产的转转换（一）房房地产的的转换形形式及转转换日企业有确确凿证据据表明房房地产的的用途发发生改变变，且满满足下列列条件之之一的，应当将将投资性性房地产产转换为为其他资资产或者者将其他他资产转转换为投投资性房房地产：：1.投资性房房地产开开始自用用2.作为存货货的房地地产改为为出租3.自用土地地使用权权停止自自用，用用于赚取取租金或或资本增增值4.自用建筑筑物停止止自用，，改为出出租14五、投资资性房地地产的转转换（二）房房地产转转换的会会计处理理1.成本模式式下，应当将将房地产产转换前前的账面面价值作作为转换换后的入入账价值值。具体体账务处处理如下下：(1)将投资性性房地产产转为自自用时，，应按其其在转换换日的账账面余额额、累计计折旧、、减值准准备等，，分别转转入“固固定资产产”、““累计折折旧”、、“固定定资产减减值准备备”等科科目。(2)将作为存存货的房房地产转转换为投投资性房房地产的的，应按按其在转转换日的的账面余余额，借借记本科科目，贷贷记“开开发产品品”等科科目。已已计提跌跌价准备备的，还还应同时时结转跌跌价准备备。15五、投资资性房地地产的转转换(3)将自用的的建筑物物等转换换为投资资性房地地产的，，应按其其在转换换日的原原价、累累计折旧旧、减值值准备等等，分别别转入““投资性性房地产产”、““投资性性房地产产累计折折旧”、、“投资资性房地地产减值值准备””科目。。16五、投资资性房地地产的转转换2.公允价值值模式下下(1)投资性房房地产转转为自用用采用公允允价值模模式计量量的投资资性房地地产转换换为自用用房地产产时，应应当以其其转换当当日的公公允价值值作为自自用房地地产的账账面价值值，公允允价值与与原账面面价值的的差额计计入当期期损益。。具体账务务处理：：将投资资性房地地产转为为自用时时，应按按其在转转换日的的公允价价值，借借记“固固定资产产”等科科目，按按其账面面余额，，贷记““投资性性房地产产”，按按其差额额，贷记记或借记记“公允允价值变变动损益益”科目目。17五、投资资性房地地产的转转换(2)自用房地地产或存存货转换换为投资资性房地地产自用房地地产或存存货转换换为采用用公允价价值模式式计量的的投资性性房地产产时，投投资性房房地产按按照转换换当日的的公允价价值计价价，转换换当日的的公允价价值小于于原账面面价值的的，其差差额计入入当期损损益；转转换当日日的公允允价值大大于原账账面价值值的，其其差额作作为资本本公积，，计入所所有者权权益。处处置该项项投资性性房地产产时，原原计入所所有者权权益的部部分应当当转入处处置当期期损益。。具体账务务处理：：①将作为存存货的房房地产转转换为投投资性房房地产的的，应按按其在转转换日的的公允价价值，借借记“投投资性房房地产（（成本））”，按按其账面面余额，，贷记““开发产产品”等等科目，，按其差差额，贷贷记“资资本公积积——其他资本本公积””科目或或借记““公允价价值变动动损益””科目。。已计提提跌价准准备的，，还应同同时结转转跌价准准备。②将自用的的建筑物物等转换换为投资资性房地地产的，，按其在在转换日日的公允允价值，，借记““投资性性房地产产（成本本）”，，按已计计提的累累计折旧旧等，借借记“累累计折旧旧”等科科目，按按其账面面余额，，贷记““固定资资产”等等科目，，按其差差额，贷贷记“资资本公积积——其他资本本公积””科目或或借记““公允价价值变动动损益””科目。。已计提提减值准准备的，，还应同同时结转转减值准准备。18六、投资资性房地地产的处处置（一）成成本模式式处置投资资性房地地产时，，应按实实际收到到的金额额，借记记“银行行存款””等科目目，贷记记“其他他业务收收入”科科目。按按该项投投资性房房地产的的累计折折旧或累累计摊销销，借记记“投资资性房地地产累计计折旧””科目，，按该项项投资性性房地产产的账面面余额，，贷记““投资性性房地产产”，按按其差额额，借记记“其他他业务成成本”科科目。已已计提减减值准备备的，还还应同时时结转减减值准备备。19六、投资资性房地地产的处处置（二）公公允价值值模式处置投资资性房地地产时，，应按实实际收到到的金额额，借记记“银行行存款””等科目目，贷记记“其他他业务收收入”科科目。按按该项投投资性房房地产的的账面余余额，借借记“其其他业务务成本””科目，，贷记““投资性性房地产产”，贷贷记或借借记“投投资性房房地产””；同时时，按该该项投资资性房地地产的公公允价值值变动，，借记或或贷记