房地产策划必备知识让你更加清晰地了解房地产共37

目录一、房地产基础知识二、房地产开发流程一、认识房地产1、房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）

2、地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

3、房地产是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

基础知识3、房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。4、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑以及租售经营的行为过程。5、房地产市场一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；基础知识房地产市场结构一览表基础知识基础知识

全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。1、中国大陆现行土地制度二、土地2、国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)

土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。

只拥有土地使用权，没有所有权。

国有土地使用权出让方式招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式

国有土地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年基础知识类别代号类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地※城市用地基础知识基础知识※取得土地使用权

办理土地登记

核发《建设用地批准书》交付土地

发布出让公告

编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案

公布出让计划确定供地方式

签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议

招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申请及资格审查(6)(10)基础知识※国有土地的出让流程招标

招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。

招标流程评标出让人确定标的及标底投标人投标出让人、投标人开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。基础知识拍卖卖拍卖卖方方式式概概念念按照照指指定定时时间间、、地地点点，，在在公公开开场场所所出出让让方方用用叫价价的的方方法法将土土地地使使用用权权拍拍卖卖给给出价价最最高高者者（竞竞买买人人））。。拍卖卖流流程程（一一））主主持持人人点点算算竞竞买买人人；；（（二二））主主持持人人介介绍绍拍拍卖卖宗宗地地的的位位置置、、面面积积、、用用途途、、使使用用年年期期、、规规划划要要求求和和其其他他有有关关事事项项；；（（三三））主主持持人人宣宣布布起起叫叫价价和和增增价价规规则则及及增增价价幅幅度度。。没没有有底底价价的的，，应应当当明明确确提提示示；；（（四四））主主持持人人报报出出起起叫叫价价；；（（五五））竞竞买买人人举举牌牌应应价价或或者者报报价价；；（（六六））主主持持人人确确认认该该应应价价后后继继续续竞竞价价；；（（七七））主主持持人人连连续续三三次次宣宣布布同同一一应应价价而而没没有有再再应应价价的的，，主主持持人人落落槌槌表表示示拍拍卖卖成成交交；；（（八八））主主持持人人宣宣布布最最高高应应价价者者为为竞竞得得人人。。基础础知知识识挂牌牌挂牌牌方方式式概概念念出让让人人发发布布挂牌牌公公告告，按按公公告告规规定定的的期期限限将将拟拟定定出出让让宗宗地地的的交交易易条条件件在在指指定定的的土土地地交交易易所所挂挂牌牌公公告告，，接接受受竞竞买买人人的的报报价价并并更新新挂挂牌牌价价格格，根根据据挂挂牌牌期期限限截截止止时时的的出出让让结结果果确确定定土土地地使使用用者者。。挂牌流程程接受新报报价出让人宗地信息息挂牌公公布竞买人报价出让人更新挂牌牌价格出让人确定竞得得人挂牌起始始日挂牌截止止日挂牌期限限届满，，按照下下列规定定确定是是否成交交：（（一一）在挂挂牌期限限内只有有一个竞竞买人报报价，且且报价高高于底价价，并符符合其他他条件的的，挂牌牌成交；；（（二））在挂牌牌期限内内有两个个或者两两个以上上的竞买买人报价价的，出出价最高高者为竞竞得人；；报价相相同的，，先提交交报价单单者为竞竞得人，，但报价价低于底底价者除除外；（（三）在在挂牌期期限内无无应价者者或者竞竞买人的的报价均均低于底底价或均均不符合合其他条条件的，，挂牌不不成交。。在挂牌期期限截止止时仍有有两个或或者两个个以上的的竞买人人要求报报价的，，出让人人应当对对挂牌宗宗地进行行现场竞竞价，出价最最高者为为竞得人人。基础知识识协议议协议方式式概念指政府作作为土地地所有者者（出让让方）与与选定的的受让方方磋商用用地条件件及价款款，达成成协议并并签订土土地使用用权出让让合同，，有偿出出让土地地使用权权的行为为。划拔拔划拔方式式概念指县级以以上人民民政府依依法批准准，在用用地者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后将该该幅土地地交其使使用，或或者将土土地无偿偿交给土土地使用用者的行行为。基础知识识出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制基础知识识※出让方式式的适用用范围招标拍卖挂牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书

十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求基础知识识※招标、拍拍卖、挂挂牌的异异同三、相关关专业术术语生地指空间地地、田地地、未开开垦地等等不具备备使用条条件的土土地。熟地指三通一一平或七七通一平平，具备备使用条条件的土土地。三通一平平是指在土土地开发发时进行行的通水水、通电电、通路路、土地地平整。。七通一平平给水、排排水、电电力、通通讯、燃燃气、热热力、道道路通和和土地平平整。基础知识识基础知识识建筑用地地面积总建筑面面积建筑密度度（建筑筑覆盖率率）容积率建筑或建建筑群实实际占用用的土地地面积,包括室外外工程(如绿化、、道路、、停车场场等)的面积,其形状和和大小由由建筑红红线加以以控制。。总建筑面面积是指指小区内内住宅、、公建、、人防地地下室面面积总和和。一定地块块内，总总建筑面面积与建建筑用地地面积的的比值。。它反映映土地利利用情况况和经济济性的技技术经济济指标,即容积率率越大,土地利用用程度越越高。用地内各各类建筑筑的基底底总面积积与居住住区用地地的比率率(%),它可以反反映出一一定用地地范围内内的空地地率和建建筑密集集程度。。绿化率指指项目目规划建建设用地地范围内内的绿化化面积与与规划建建设用地地面积之之比。公式：植植被垂直直面积/占地面积积*100%绿地率：：所有住住宅各类类绿地面面积与住住宅总用用地面积积的比例例。新区区建设中中不应低低于30%，旧区改改造时不不宜低于于25%（不包括括屋顶、、晒台的的人工绿绿地）。。绿化覆盖盖率＞绿绿化率（（绿化所所占面积积）＞绿绿地率得房率：：套内建建筑面积积/套建筑面面积（销销售面积积）之比比套内建筑筑面积=套内使用用面积+套内墙体体面积+阳台建筑筑面积套建筑面面积=套内建筑筑面积+分摊的公公用建筑筑面积开间：住住宅房子子的东西西走向的的宽度。。进进深深：住宅宅的南北北走向的的长度。。层高：指指下层地地板面到到上层楼楼面的高高度，包包括楼板板厚度，，以米为为单位。。净高：指指层高减减去楼板板厚度的的净剩值值，即楼楼板上表表面至上上层楼板板下表面面的距离离。基础知识识基础知识识用地红线线道路红线线经城市规规划行政政主管部部门依法法确认的的建设用用地范围围边界线线。道路用地地和两侧侧建筑用用地的分分界线，，红线内内包括车车行道、、步行道道、绿化化带和分分隔带。。宽度根根据要求求变化，，以满足足交通、、绿化、、通风日日照、建建筑景况况和地下下管线的的要求。。建筑红线线建筑红线线是指建建筑物的的外立面面所不能能超出的的界线。。建筑红红线可与与道路红红线重合合,一般在新新城市中中常使建建筑红线线退于道道路红线线之后,以便腾出出用地,改善或美美化环境境,取得良好好的效果果。基础知识识房屋层数数建筑高度度房屋层数数是指房房屋的自自然层数数，一般般按室内内地坪±0以上计算算；采光光窗在室室外地坪坪以上的的半地下下室，其其室内层层高在2.20m以上（不不含2.20m）的，计计算自然然层数。。房屋总总层数为为房屋地地上层数数与地下下层数之之和。假假层、附附层（夹夹层）、、插层、、阁楼（（暗楼））、装饰饰性塔楼楼，以及及突出屋屋面的楼楼梯间、、水箱间间不计层层数。建筑物室室外地面面至其檐檐口或屋屋面面层层的高度度。屋顶顶上的水水箱间、、电梯机机房、排排烟机房房和楼梯梯出口小小间等不不计入建建筑高度度。建筑间距距两栋建筑筑物或构构筑物外外墙之间间的水平平距离。。建筑间间距主要要根据所所在地区区的日照照、通风风、采光光、消防防安全等等方面的的因素综综合考虑虑确定基础知识识低层建筑筑多层建筑筑小高层建建筑（非非规范性性）高层建筑筑高度小于于或等于于10米的建筑筑。低层层居住建建筑为一一层至三三层。高度大于于10米，小于于或等于于24米的建筑筑。多层层住宅为为四层至至六层。。高度大于于24米的建筑筑。中高高层住宅宅为七至至九层，，高层住住宅为十十层及以以上。介于多层层及高层层之间，，一般指指7-18层之间的的建筑。。点式（塔塔式）建建筑指建筑平平面外廓廓基本成成矩形,其长边与与短边之之比小于于2的建筑。。板式建筑筑指建筑平平面外廓廓基本成成矩形,其长边与与短边之之比大于于或等于于2的建筑筑,并且短短边长长度小小于或或等于于16米。基础知知识复式跃式错层一个住住宅占占两个个楼层层，有内内部楼楼梯联联系上上下层层，一一般在在首层层安排排起居居室、、厨房房。餐餐厅、、卫生生间等等。是一层层住宅宅但较较普通通住宅宅高，可在在局部部掏出出夹层层，安安排卧卧室或或书房房等用用楼梯梯联系系上下下，其其目的的是在在有限限的空空间里里增加加使用用面积积，提提高住住宅的的空间间利用用率。。是一套套房子子不处处于同同一平平面，即房房内的的厅、、卧、、卫、、厨、、阳台台处于于几个个高度度不同同的平平面上上。错错层住住宅的的面积积计算算方法法参照照平面面住宅宅面积积计算算。二、开开发发流流程程三、开开发流流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收建设用地规划许可证三、开开发流流程房地产产开发发流程程可以以用““五证证”的的取得得来贯贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五三、开开发流流程证件解解释《建设用用地规规划许许可证证》是建设设单位位在向向土地地管理理部门门申请征征用、、划拨拨土地地前，经城城市规规划行行政主主管部部门确确认建建设项项目位位置和和范围围符合合城市市规划划的法法定凭凭证，，是建建设单单位用用地的的法律律凭证证。《国有土土地使使用证证》是证明明土地地使用用者(单位或或个人人)使用国国有土土地的的法律律凭证证，受受法律律保护护。规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的《环境影响报告表》5份及其软盘2、《建设项目排放污染物指标申请表》、《建设项目环境保护审批登记表》及其软盘3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收三、开开发流流程开发商商选址、、立项项国土局国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证三、开开发流流程证件解解释《建设工工程规规划许许可证证》是有关关建设设工程程符合合城市市规划划要求求的法法律凭凭证，，是建建设单单位建建设工工程的的法律律凭证证，是是建设设活动动中接接受监监督检检查时时的法法定依依据。。没有此此证的的建设设单位位，其其工程程建筑筑是违违章建建筑，，不能能领取取房地地产权权属证证件。《建筑工工程施施工许许可证证》(建筑工工程开开工证证)是建筑筑施工工单位位符合合各种种施工工条件件、允允许开开工的的批准准文件件，是是建设设单位位进行行工程程施工工的法法律凭凭证，，也是是房屋屋权属属登记记的主主要依依据之之一。。气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）申报材料1、申请报告（已批可行性研究项目）2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）3、其他文件申报材料1、《XX省建筑工程施工图设计审查报审表》（一式三份）2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料申报材料1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目的有效批准文件；4、有效的土地权属证明；5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；7、全套施工图；8、其它相关材料。三、开开发流流程申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告申报材料1、建设单位申报表2、建设项目总平面图3、设计说明（包括分类依据）4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）5、高层建筑防侧击雷措施及说明6、电气施工说明及总配电图7、防雷产品的说明及有关证件8、施工资质证，焊工证（复印件2份）9、接地系统图（复印件2份）申报材料1、建筑工程施工许可证申请表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招标文件；4、施工单位中标通知书；5、建设工程会办单；6、质量、安全、监理手续；7、工程上缴规费清单；8、建设资金落实证明；9、拆迁许可证10、施工险缴费单11、外地施工企业准予进淮备案许可证选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证图片暂缺证件解解释《商品房房销售售(预售)许可证证》是市、、县人人民政政府房房地产产行政政管理理部门门允许许房地地产开开发企企业销销售商商品房房的批批准文文件。。建设局建筑工程施工许可证计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证申报材料1、申请表（按要求填写）2、规划部门、国土部门相关手续3、初步设计批文4、项目法人及负责人材料5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）6、执行招投法相关材料（总投资50万元以上项目）7、监理制实施相关材料申报材料1、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级证书4、立项批文5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证6、国有土地使用证7、施工许可证8、建设项目总规划图、销售房平面图9、建设工程投资及工程进度状况证明10、白蚁防治合同11、商品房预售价格审核报告12、物业管理方案13、商品房预售方案14、项目手册实施情况15、其他材料选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收三、开开发流流程三、开开发流流程立项项开工建建设规划设设计取得土土地选址址竣工验验收人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶段段,如果需需要寻寻找合合作伙伙伴,则需要要签定定合作作意向向,协议及及合同同书市场前前期判判断只只是宏宏观方方面的的粗略略判断断,仅从所所在区区域的的市场场供求求与潜潜力进进行判判断需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商三、开开发流流程立项项开工建建设规划设设计取得土土地选址址竣工验验收人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委三、开开发流流程立项项开工建建设规划设设计取得土土地选址址竣工验验收人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件办理《建设用用地规规划许许可证证》:需准备备文件件如下下：立项批批复建设项项目规规划审审批表表市政府府征地地批复复用地钉钉桩成成果按规划划意见见书要要求取取得的的有关关协议议及批批复文文件审定设设计方方案通通知书书三、开开发流流程立项项开工建建设规划设设计取得土土地选址址竣工验验收办理《国有土土地使使用证证》:需准备备文件件如下下：立项批批复办理土土地出出让手手续申申请审定设设计方方案通通知书书土地评评估报报告原原件出让合合同附附图，，一式式五份份，附附图为为：钉钉桩图图或审计计设计计方案案通知知书附附图，，原土土地方方国有有土地地使用证证附图图（加加盖双双方公公章））《建设用用地规规划许许可证证》及钉桩桩成果果通知知单建筑面面积与与用途途说明明书加盖工工商部部门备备案章章的营营业执执照复复印件件《建设用用地批批准书书》或原用用地单单位的的《国有土地使使用证证》、《房屋所所有权权证》、国有有土地地权属属来源证证明文文件（（原件件）与原用用地方方签定定的土土地使使用权权及地地上物物补偿偿协议、、联建建协议议及相相关文文件房地产产开发发企业业资质质证书书等三、开开发流流程立项项开工建建设规划设设计取得土土地选址址竣工验验收人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理《建设工工程规规划许许可证证》:需准备备文件件如下下：供电、、给水水、市市政、、燃气气电力力等部部门意意见建设项项目规规划审审批报报表审定设设计方方案建筑工工程施施工设设计图图纸工程档档案登登记证证明按审定定设计计方案案要求求取得得的协议通通知书书三、开开发流流程立项项开工建建设规划设设计取得土土地选址址竣工验验收人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取《建筑工程施工许可证》项目设计方案办理《国有土土地使使用证证》