房地产销售培训：住宅户型分析

住宅户型分析房地产销售培训专业性：户型标准合理性：人居标准市场性：民俗标准住宅户型分析要点专业性：户型标准户型分类

户型

高层豪宅三房二厅一工三卫150—180四房二厅一工三卫180—200五房二厅一工三卫220—240大户型二房二厅二卫85—95三房二厅一工二卫120—130四房二厅一工二卫140—160

中户型二房二厅一卫75—85三房二厅一/二卫90—100四房二厅二卫110—120小户型一房一厅一卫35—45二房一厅一卫55—65三房二厅一卫70—80住宅户型分类参考表(单位：㎡)住宅性能参考标准（套内面积）

户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（㎡）≥16≥14≥12≥10其它卧室使用面积㎡≥14≥12≥9≥7小卧室使用面积（㎡）≥12≥10≥8≥7客厅使用面积（㎡）≥30≥25≥12≥10客厅开间（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客厅实墙面长度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐厅使用面积（㎡）≥16≥12≥8≥6餐厅采光通风状况采光通风

采光通风生活阳台进深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2服务阳台进深（m）≥1.2≥1.2≥1.2≥1.0储藏间使用面积（㎡）≥4≥3≥1厨房使用面积（㎡）≥8≥6≥4≥3厨房净宽（m）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5厨房厨具操作面长（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1单间卫生间使用面积（㎡）≥3.5≥2双卫生间总使用面积（㎡）≥8≥7≥6.5三卫生间总使用面积（㎡）≥10≥9层高（m）3.13.02.92.8市场对户型的关注点客户在购房时考虑居室各部分优先顺序：客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜阳台：生活阳台的休闲、观赏性，服务阳台的实用

在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评审。功能空间分类住宅的“八大”使用功能起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、学习、阳台住宅的“三类”空间

公共空间：客厅、餐厅、阳台

私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间

服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、服务阳台功能分区合理动静分区：活动区和休息区分开动区：客厅、餐厅和厨房——应靠近入户门设置静区：卧室——位置应比较深入动区与静区之间：卫生间

——方便使用，室内交通线尽可能便捷厅、室分设的户型是户型发展的主流方向动区静区动区静区动静分区案例错层设计最易实现“动静分区”平面户型也可以作到“动静分区”合理性：人居标准空间尺度合理各功能空间尺度合理、舒适客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观；开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2；要留出摆放家具的稳定空间卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12㎡,且应带有主卫生间；次卧：面积应不小于10㎡餐厅：餐厅和客厅宜相对独立．既有关系又有分隔厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台卫生间：净宽不宜小于1.6米阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明面积比例适宜除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一

各房室具有与其户型相匹配的比例：大户型不应出现过小房间；主卧应明显大于次卧；三户室客厅与卧室的比例应把握在1.5：1以内：三房：：240㎡二房：：220㎡三房：：115㎡二房：：84㎡㎡三房：：68㎡㎡二房：：55㎡㎡同样是是两梯梯四户户的经经典蝶蝶式平平面，，小户户型与与大户户型的的市场场定位位、客客户定定位不不同，，其客客户需需求不不同，，功能能、布布置亦亦会不不同。。户型与与定位位一致致通风采采光室内四四明明厅、、明室室、明明厨、、明卫卫公共空空间通通风采采光电梯厅厅、楼楼梯/消防楼楼梯、、公共共走道道一梯18户能够够作到到公共共空间间的通通风采采光，，则显显示出出建筑筑师选选用““蛙式式平面面的苦苦心通风采采光通风采采光一梯二二户的的小高高层，，电梯梯厅、、公共共楼梯梯作到到通风风采光光应不不是难难题通风采光通风采光通风采光公共空空间通通风采采光案案例客厅空间独独立客厅开开口不不易过过多，，要有有两面面完整整的墙墙方正开开阔方正完完整，，是实实用的的布局局；开开间至至少应应大于于3.6米，但但开间间不宜宜大于于5米长宽比比不应应失调调深度开开间比比不宜宜大于于2：1入口设设玄关关入户门门厅（（玄关关）是是住宅宅内外外的空空间过过渡，，避免免内厅厅被外外人一一目了了然，，保障障私密密性各房室室合理理性要要求客厅开开口过过多案案例客厅开开口过过多，，使客客厅很很多面面积成成为公公共交交通面面积，，不易易布置置家具具。餐厅相对独独立►餐厅厅和客客厅空空间宜宜相对对独立立►餐餐厅和和客厅厅既有有关系系又有有分隔隔►餐厅厅至少少要有有两面面墙夹夹一角角与厨房房应有有关联联又独独立成成区►西式式厨房房与餐餐厅在在空间间上实实现一一体化化厨房►应靠靠近餐餐厅►离大门门不要要太远远（进进出杂杂物多多）►直接接对外外采光光通风风►厨具具按洗洗、切切、烧烧的顺顺序合合理布布置►有一定定长度度的柜柜台摆摆放电电器，，煤气气灶，，洗菜菜盆等等设备备►厨、、厕最最好不不要做做紧邻邻各房室室合理理性要要求餐厅不不占角角案例例餐厅不不独立立案例例◆餐厅虽虽然与与客厅厅形成成明显显分区区，但但餐厅厅不占占一角角(两面墙墙夹角角)，周边边门开开口过过多，，几乎乎成为为过道道，不不便使使用◆左图采采用中中式厨厨房，，餐厅厅采光光较差差。◆右图采采用西西式厨厨房，，厨房房与餐餐厅在在空间间上实实现了了一体体化，，改善善了餐餐厅空空间和和采光光条件件。西式厨厨房房改善善餐厅厅案例例◆上图客客厅与与餐厅厅分区区不明明显，，餐厅厅成为为过道道几乎乎没有有办法法利用用；客客厅的的形状状不利利于家家具的的摆放放。厨厨房位位置使使客厅厅显得得更加加局促促◆下图经经修改改后既既有玄玄关有有使餐餐厅相相对独独立餐厅独独立案案例餐厅独独立，，又能能通风风采光光，其其优点点不言言自明明餐厅占占一角角(两面墙墙夹角角)，空间间相对对独立立，便便于使使用。。餐厅占占角角案案例主卧室室►扩大大主卧卧室的的面积积，房房间进进深可可以适适当增增加►最好有好的的朝向向（南向），比比客厅厅的南南向要要求更更甚►大户型型的主主卧室室应带带一个个专用用卫生生间►进入式式衣帽帽间（WALK－IN－CLOSET）的出出现，，使主主卧室室布局局更为为灵活活，近近年成成为流流行趋趋势次卧室室►次卧室室的面面积宜宜大于于10㎡►按照生生活起起居方方便的的要求求，卧卧室位位置要要求深深一些些卫生间间►应有有明窗窗通风风和采采光►公共共卫生生间为为厕浴浴分离离、干干湿分分离，，以利利于清清洁卫卫生和和使用用上的的便利利►仅有一一个卫卫生间间，则则卫生生间与与主卧卧室的的位置置要近近，避避免不不必要要的穿穿堂越越室储藏室室（工工人房房）►对于面面积标标准较较高的的户型型应设设储蓄蓄空间间►全封封闭独独立进进入式式空间间，面面积在在3平方米米以上上阳台（（港人人称““露台台”））►保证客客厅有有良好好的视视野和和采光光►客厅不不设阳阳台，，而在在主卧卧设阳阳台，，则生生活中中的晾晾衣、、休闲闲将通通过主主人的的卧室室，会会干扰扰主人人的私私密性性各房室室合理理性要要求精致小小户型型案例例“麻雀虽虽小，，五脏脏俱全全”，小户户型亦亦可设设计得得几近近完美美（有有时卫卫生间间难免免为“黑房”）2001年建设设部科技委委等单单位主主办的的的“新新户型型时代代”全国精精品户户型设设计夺夺标活活动并并获得得全国国唯一一的组组委会会特别别金奖奖,户型设设计说说明:1．面积标标准：：二室二二厅双双卫(三室一一厅一一卫)一般控控制在在100-130㎡。二室室二厅厅双卫卫(二室一一厅一一卫)一般控控制在在85-95㎡。一室室一厅厅一卫卫一般般控制制在65-70㎡，复式式跃层层一般般控制制在150-190㎡。2．开间要要求：：客厅>3.9米，主主卧>3.6米，厨厨房>2.4米，卫卫生间间>1.8米3．户内主主要面面积分分配：：三室户户：客客厅25-30㎡，主卧卧13-16㎡，次卧卧12㎡左右，，厨房房5.5-7㎡，卫生生间（（公用用）6-7㎡二室户户：客客厅25-30㎡，主卧卧13-16㎡，次卧卧10-12㎡，厨房房5.5-7㎡，卫生生间（（公用用）6-7㎡4．玄关设设计：：每户入入口处处均设设置或或通过过装修修有条条件设设置更更衣、、换鞋鞋、搁搁置雨雨伞等等过渡渡空间间，有有条件件的设设置了了小门门卫，，方便便居民民使用用。5．日照设设计：：每户均均设置置南向向大客客厅和和南向向主卧卧室，，户户户阳光光充足足。6．穿堂风风设计计：板式建建筑，，户户户设有有南北北穿堂堂风，，不存存在死死角。。门-窗形成成较好好的自自然风风的流流动，，起到到通透透、凉凉爽的的作用用。7．阳台设设计：：每户均均设置置南北北阳台台，南南向阳阳台深深度均均大于于1.5M以上；；北向向阳台台浅而而小，，供厨厨房、、餐厅厅使用用。阳阳台分分区明明确，，体现现生活活阳台台和服服务阳阳台的的作用用。8．卫生间间设计计：二室二二厅户户型设设置一一卫，，三室室二厅厅及以以上户户型均均设置置二卫卫，公公用卫卫生间间设计计为干干湿分分离，，方便便使用用。9．贮藏间间（柜柜）设设计：：尽量设设置步步入式式贮藏藏间；；没有有条件件的设设贮藏藏柜(壁柜)。10．空调器器设置置设计计：设置固固定的的冷凝凝水收收集管管，外外观结结合立立面美美化设设计。。11．隔声降降噪设设计：：注意管管道井井和电电梯井井的布布置，，尽量量避免免管道道井相相邻卧卧室、、客厅厅，如如果相相邻，，均采采用双双层墙墙，内内贴50厚隔声声材料料，从从面为为居民民提供供一个个安静静的居居住环环境。。合理性性案例例市场性性：民民俗标标准风水的的市场场性广东沿沿海一一带，，包括括潮汕汕人、、福建建人，，对住住宅的的选择择，无无论是是城市市、农农村都都极信信风水水，山山区尤尤甚尊重而而不迷迷信市场中中，为为数不不少的的客户户在讲讲究““风水水”，，从研研究客客户的购房房心理理与行行为着着手，，我们们不得得不研研讨居居家风风水评价户户型可可能存存在的的风水水问题题顺应市市场需需求，，作为为一个个评审审户型型的一一个环环节，，使讲讲究风风水的的客户户选择择到理理想户户型尊重市市场研研究民民俗居家风风水是是研究究居住住房屋屋与其其土地地和四四周环环境的的关系系的中中国传传统居居家理理论住宅风风水就就是人人类环环境卫卫生学学“居家家风水水”的的实际际上是是由于于户型型设计计中的的忽略略，造造成客客户在在居住住中的的不适适，成成为一一种心心理障障碍而而影响响情绪绪与生生活居家风风水科科学解解释阳宅三三要：：门房灶灶大门在在户型型设计计中应应讲究究避让让大门正正对电电梯或或楼梯梯是犯犯冲大门口口直对对长走走廊是是冲煞煞大门不不能正正对厕厕门大门不不直对对客厅厅落地地门窗窗厕所的的门不不与厨厨房的的门相相对其它门门尽量量不相相对户型风风水评评价要要素B户型大大门直直对电电梯门门，A户型大大门直直对消消防楼楼梯门门，在在销售售中可可能会会引起起讲究究风水水客户户的不不认同同未设玄玄关，，大门门直对对主人人房门门（私私密性性不理理想））典型“葫芦串串”户型，，私隐隐性较较差主卫门门直冲冲主卧卧床不不妥玄关可可在装装修时时设置置港商开开发的的城市市绿洲洲花园园注意意风水水忌讳讳——大门不不直对对客厅厅门窗窗(蓄气)典型门门冲案案例“横梁压顶”不利门对灶犯门冲煞水龙头冲炉灶属凶论大门入口受厕所阴气渗透厕所居户型中央，为大凶在深圳设计住宅，第一受到中国民居习惯的挑战；第二受到风水的挑战

大门不冲主人房门案例灶厕所房门1.在卧室室的面面积配配备上上，通通常主主卧应应加大大，而而小卧卧室常常用来来作老老人房