旧城改造规划的理解和案例关于改造规划的专题及应用

2022/12/2旧城改造规划的理解和案例

－关于改造规划的专题及应用2旧城改造规划的不同层面3应从不同层面看待旧城改造规划项目旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向：技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）4技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）容积率建筑承载力水电配套交通外观负面影响（消防、治安）资源占用等5技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）拆赔代价（经济测算）房地产市场发展开发顺序及难易资金问题开发商意愿利益平衡等政策－规划奖励、改造政策、规划审批6技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）产业环境空间布局、功能用途风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇7旧城改造规划的视野

城市未来十年发展大战略、大方针与周边大区域未业发展找到关联旧城改造带来的机遇及对城市未来发展的影响旧城改造为城市能贡献什么？改造对未来城市发展能够起到的作用城市未来发展的瓶颈判断旧改造对城市未来的意义建立指标体系活力竞争力土地利用税收城市管理……成为城市发展的利器对未来的预见力8对未来的预见是改造规划“定位”的基础城市现所处阶段对未来发展指标判定GDP人口产业城市化房地产国内外相同阶段的城市指标通过对比国内外城市相同阶段各项指标对城市未来发展预见改造对城市未来发展影响预见人口要素文化要素资本要素产业土地要素市场城市环境法制与政策9改造规划“定位”的最佳方向我们的定位对城市未来发展预见城市优化城市竞争力城市管理站在“城市”的视角而非“项目”对城市旧城改造剖析剖析旧城旧城改造对城市未来的影响对未来准确的预见是领导决策的基础旧城改造发展纲领与策略实施应具备的条件实现条件的策略10局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定旧城改造城市更新涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容动因注重内涵防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）着眼于区域的整体发展，城市的整体更新城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”11旧城改改造规规划的的重点点问题题12需解决决的一一些主主要问问题I－定位位发展战战略——立意、、目标标取向向，决决定战战略高高度整体定定位——决定价价值实实现II－规划划成果果功能布布局技术成成果III－容积积率经济测测算——制定容容积率率依据据容积率率确定定——与现状状规划划的对对比和和调整整IV－实施施支撑撑实施策策略——改造目目标、、改造造政策策、拆拆赔比比、资资金平平衡、、安置置政策策、实实施阶阶段、、合作作形式式、土土地出出让、、开发发方案案、居居民参参与、、风险险控制制规划奖奖励——决定资资源利利用政府规规划审审批－审批批支撑撑13改造规规划需需研究究解决决的关关键点点应重点点关注注以下下八大大关键键点：：改造目目标体体系建建立改造政政策问问题研研究资金平平衡问问题研研究开发控控制问问题研研究社会效效益目目标市场价价值实实现改造进进程目目标对开发发主体体的政政策：：容积积率奖奖励、、地价价减免免等对拆迁迁补偿偿的政政策对“原原居民民”安安置的的政策策政府资资金援援助条条件及及方式式投资收收益细细目的的分类类列举举及平平衡计计算新增土土地价价值清清算政府在在开发发过程程中的的权利利、责责任及及收益益开发商商在过过程中中的权权利、、责任任及收收益社会及及国家家在过过程中中的权权利、、责任任及收收益风险控控制14需解决决的关关键点点（续续）功能布布局与与规划划指标标问题题研究究建筑风风格问问题研研究开发模模式问问题研研究拆赔方方案研研究核心功功能区区规划如如何为为土地地增值值指标如如何使使利润润平衡衡指标如如何使使土地地增值值改造前前后规规划建建筑风风格的的统一一性问问题新建建建筑与与整体体风格格相容容性问问题改建建建筑与与整体体风格格相容容性问问题街区改改造与与整体体风格格相容容性问问题改造主主体分分析改造中中利润润实现现主体体与风风险控控制主主体考考虑整体改改造与与局部部改造造整体开开发与与分期期开发发拆赔模模式拆赔比比经济测测算补偿方方式15旧城改改造规规划案案例－－上海海新天天地16上海新天地地－城城市发发展的的新动动力南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧城改改造启启动项项目新天地地为上上海太太平桥桥改造造的启启动项项目城市中中心的的中心心新天地地距淮淮海中中路高高档消消费商商业区区600米左右右占地面面积52万m2太平桥桥改造造的范范围紧邻淮淮海中中路商商务圈圈－－北北至太太仓路路－－西西至马马当路路－－南南至自自忠路路－－东东至西西藏南南路原自然然街坊坊23个原居住住人口口7万人17新天地地的改改造只只是太太平桥桥改造造规划划中的的一部部分太平桥桥改造造规划划A太平桥桥人工工湖绿绿地，，占地地4.4万，水水面面面积1.2万，地地下为为车库库，已已成为为市中中心景景观B新天地地，占占地3万，建建面6万，分分南、、北里里。C翠湖天天地高高级住住宅小小区，，总建建68万D企业天天地甲甲级写写字楼楼区，，总建建面50万，兴兴建办办公楼楼、酒酒店、、商场场等E瑞安集集团总总部大大楼，，区域域的标标志性性建筑筑18新天地地改造造历程程1997年规规划划构想想1998年拿拿地地1999年新新天天地北北里动动工中心绿绿地及及人工工湖动动工2001年新新天天地北北里开开业（（商业业只租租不售售）中心绿绿地及及人工工湖开开放新天地地南里里动工工住宅一一期动动工写字楼楼一期期动工工2002年新新天天地南南里开开业（（商业业、公公寓只只租不不售））2003年住住宅宅一期期完工工，销销售率率100％写字楼楼一期期完工工，销销售率率90％以上……….商圈地铁口商圈地铁口商圈地铁口2001年进度新天地北北里（商商业）绿地、人人工湖2002年进度新天地南南里（商商业、公公寓）2003年进度住宅、写写字楼一一期太平桥改改造秩序序19改造前的的上海新新天地破旧、拥拥挤、恶恶劣居住住条件的的集中表表现。富有特色色的石门门建筑元元素，体体现上海海20年代建筑筑特色，，是建筑筑修缮的的基础20上海新天天地项目目定位：：国际化化休闲、、文化、、娱乐中中心功能定位位：集餐餐饮、购购物、娱娱乐等功功能于一一身客户定位位：上海海的小资资一族、、居住在在上海的的外籍人人士以及及到达上上海的中中外游客客功能构成成客户定位位具有shoppingmall功能提供一种种集购物物、餐饮饮、住宿宿、休闲闲、娱乐乐和观光光旅游为为一体的的“一站站式”消消费的场场所定位三步步曲：多多功能，，旅游景景点，国国际化将餐饮、、娱乐、、购物和和旅游、、文化等等等全部部集在一一起上海市中中心具有有历史文文化特色色的都市市旅游景景点希望来到到上海的的人，一一定要来来看看上上海新天天地，将将上海新新天地建建成来上上海必到到之地一个国际际交流和和聚会的的地点里会有很很多的活活动，很很多人在在上海新新天地聚聚会21改造后的的上海新新天地新天地规规划布局局北里以保保留石库库门旧建建筑为主主，结结合现代代化的建建筑、装装潢和设设备，变变为多家家高级消消费场所所及餐厅厅，菜式式来自法法国、美美国、德德国、英英国、巴巴西、意意大利、、日本、、台湾和和香港，，充份展展现了新新天地的的国际元元素。南里以反反映时代代特征的的新建筑筑为主，，包括总总建面达达2.5平米的购购物、娱娱乐、休休闲中心心，配合合少量石石库门建建筑。北里南里人工湖22新天地北北里—石库门建建筑为主主新天地北北里，面面积不到到两公顷顷，原先先由纵横横交错的的15个里弄，，密布着着3万平方米米的旧房房屋，其其中最早早的建于于1911年，最迟迟的建于于1933年。23新天地南南里—现代建筑筑为主24石库门建建筑元素素25旧城改造造规划案案例－深深圳大冲冲村26南山区大大冲村－提升升居住环环境与区区域素质质项目：南山区区大冲村村改造项目规模模：130万平方米米项目类型型：城中村村改造项项目改造重重点：改造前前提条件件研究实施阶段段划分拆赔方案案开发方案案招商方案案风险控制制措施实施细则则（初稿））27小结28小结根据以往往改造案案例，对对旧城改改造及城城市更新新有如下下认识：：观点一：：旧城改造是城城市发展展到一定定阶段的的必然，，是一项项城市更更新的计计划观点二：：良好的的城中村村改造不不只局限限于物质质形态的的改造，，而是着着眼于城城市和区区域整体体发展的的综合系系统工程程观点三：：城市更更新必须须具备相相应条件件后