旧城改造及一级土地开发终

旧城改造及一级土地开发

前言随着房地产的快速发展，土地交易市场价格也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐白热化，市区内土地已变得日益稀缺。而旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源。2旧城改造1土地基础知识3一级土地开发contents房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。又称土地市场：土地一级市场：土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。土地二级市场：即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场房地产市场分类房地产二级市场房地产一级市场房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。又称土地一级市场：是土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。一级市场二级市场三级市场房地产市场分类土地分类注：宪法规定城市土地归国家所有、农村土地（主要是指耕地和宅基地归）归农村集体组织所有土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。

国有土地使用权取得方式注：有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

划拨与出让的区别：1、国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校，医院，军事用地、国家机关办公用地，公路、国家重点建设工程，国有企业等。一般不可抵押、不能转让、出租。2、通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。可以依法出让、出租，享受收益，可以抵押贷款等。国有土地使用权转让《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。土地划拨的特点：１．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

２．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

３．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

４．在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

土地使用权划拨土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”土地使用权出让不同点在于：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。《城市房地产管理法》等法律法规，规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，由出价最高者取得土地使用权。”

概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。注：城市规划区内的集体土地须经依法征用转为国有土地后,土地使用权才能出让。拍卖公告竞买人报名交纳保证金公开拍卖土地使用权出让——拍卖土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告竞买人报名参加竞买并索取有关文件竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。土地使用权拍卖

在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。招标投标开标、评评标和决决标签约领证土地使用用权出让让——招标由出让人人（市、、县人民民政府土土地行政政主管部部门）在在投标截截止日前前20日向社会会发出招招标公告告或邀请请招标通通知，由由要求使使用土地地者向其其提出申申领招标标文件，，投标人人按招标标文件的的规定报报名并提提供有关关资料；；然后由由评标小小组按照照招标文文件的要要求对投投标人的的投标资资格进行行审查，，经审核核合格的的，确认认其投标标资格，，并由其其缴纳投投标保证证金。投标者在在规定的的投标截截止日期期前，到到出让方方指定的的地点，，将密封封后的投投标书投投入指定定的专用用标箱。。投标书书一经投投入标箱箱，即不不得从标标箱中取取出。投投标者在在招标截截止日期期前如需需修改标标书，可可以另投投修改标标，原标标书无效效。招标方邀邀请建设设、规划划、法律律等方面面的专家家或专业业人员组组成评标标委员会会。开标标、评标标和决标标工作由由评标委委员会主主持。评评标委员员会对投投标书实实行公开开评标，，决定中中标者。。中标者持持中标通通知书在在规定的的日期内内与土地地行政主主管部门门签订《国有土地地使用权权出让合合同书》，实行净净地出让让的，中中标人还还应与土土地储备备机构签签订《土地开发发补偿协协议书》；签订协协议时中中标人应应向土地地行政主主管部门门支付不不低于成成交价总总额20%的定金，，其缴纳纳的保证证金可以以抵作定定金。中标人《国有土地地使用权权出让合合同书》和《土地开发发协议书书》的约定全全部缴付付土地使使用权出出让金和和土地开开发补偿偿费后，，依法办办理土地地登记手手续，领领取《国有土地地使用证证》。发布挂牌牌公告出售挂牌牌文件受理竞买买申请审查挂牌牌资格挂牌揭牌土地使用用权出让让——挂牌签订出让让合同公布成交交结果出让人至至少在挂挂牌开始始日前20天发布挂挂牌公告告，公布布挂牌出出让宗地地的基本本情况和和挂牌时时间、地地点。在挂牌公公告规定定时间内内出售挂挂牌文件件，并组组织现场场踏勘。。在挂牌公公告规定定的时间间内，竞竞买人持持竞买申申请书、、营业执执照副本本、房地地产开发发资质证证明（另另有规定定除外））、法定定代表人人身份证证复印件件（或授授权委托托书、委委托代理理人身份份证复印印件）办办理竞买买申请，，并缴纳纳竞买保保证金。。根据挂牌牌文件要要求，对对竞买人人的开发发资质、、诚信纪纪录等进进行审查查，对符符合条件件的通知知其参加加挂牌活活动。在挂牌公公告规定定的时间间和交易易场所，，出让人人将宗地地的地块块情况、、最新报报价情况况等信息息挂牌公公告，并并不断接接受新的的报价、、更新显显示挂牌牌报价。。在挂牌公公告规定定的截止止时间确确定竞买买人，竞竞得人与与出让人人签订成成交确认认书，同同时缴纳纳定金。。挂牌活动动结束后后10个工作日日内，出出让人将将挂牌出出让结果果在土地地有形市市场或者者指定的的场所、、媒介公公布，并并退还竞竞买保证证金。按照成交交确认书书约定的的时间，，签订《国有土地地使用权权出让合合同》。（一）主主体不同同出让主体体：国有有土地所所有者，，即国家家，由法法律授权权的县以以上人民民政府予予以具体体实施；；

转让让主体：：取得国国有土地地使用权权的土地地使用者者。（二）行为为性质不同同根据物权理理论，出让让，他物权权设定；转转让：他物物权转移。。（三）转移移条件与程程序不同出让条件无无限制，签签订出让合合同，缴出出让金，即即可办证；；转让条件件有限制，，转让须经经申请、审审批或补办办出让手续续，缴纳税税费，方可可登记过户户。（四）交易易市场不同同出让，一级级市场，即即国家作为为国有土地地所有者垄垄断；转让让：二级市市场，即符符合法定条条件的自由由转让。土地使用权权转让土地使用权权出让、转转让的差异异土地使用权权出转让：指土地使使用者将土土地使用权权再转让的的行为，包包括出售、、交换和赠赠与。签订国有土土地使用权权转让合同向县以上国国土部门提交转让申申请国土部门依依法审查批准受让方办理理国有土地使使用权出让让手续、缴纳纳土地出让让金缴纳有关税税费登记发证划拨土地使使用权转让让程序(注：有建筑筑物的，要要约定建筑筑物转让的的内容)(注：审查内内容必须符符合转让条条件、符合合城市规划划要求)(注：出让金金缴纳详见见：)(注：土地增增值税、契契税、营业业税等)印花税：合合同记载金金额的万分分之五的税税率对买卖卖双方征收收；契税：适用用税率3％；营业税：征征收成交价价格的５％％；市场服务受受理交易初审审地籍调查办理交易报报批手续地籍审核审批批交纳交易服服务费、收收益及税金金交更土地登登记出让土地使使用权转让让流程需要提交的的资料：1、土地使用用权转让合合同书；2、国有土地地使用证；；3、房屋产权权证；4、按出让合合同约定，，达到开发发投资总额额25%以上证明；；5、双方法人人资格证明明或居民身身份证；6、分割转让让提供测量量成果图；；7、填写《国有土地转转让申请表表》一式两份。。(注：出让金金缴纳详见见：)准备资料和和仪器变更权属调调查变更地籍号号地籍勘丈有关地籍资资料变更旧城城改改造造中中变变更更宗宗地地地地籍籍调调查查的的程程序序注：：对对改改造造的的区区域域，，按按《城镇镇地地籍籍调调查查规规程程》初始始地地籍籍调调查查的的要要求求进进行行权权属属调调查查，，填填写写地地籍籍调调查查表表等等工工作作注：：旧旧城城改改造造后后新新宗宗地地号号的的编编号号按按宗宗地地合合并并分分割割的的编编号号原原则则，，用用原原来来的的宗宗地地号号加加支支号号作作为为新新宗宗地地号号。。界界址址点点号号按按本本街街坊坊编编号号原原则则编编号号。。（注注：：用用解解析析法法进进行行地地籍籍勘勘丈丈。。））注：：原原宗宗地地档档案案加加盖盖““变变更更””字字样样印印章章。。注注明明变变更更原原因因，，在在新新宗宗地地地地籍籍调调查查表表的的说说明明栏栏中中注注明明来来源源。。地籍籍管管理理:是指指国国家家为为取取得得有有关关地地籍籍资资料料和和为为全全面面研研究究土土地地的的权权属属、、自自然然和和经经济济状状况况而而采采取取的的以以地地籍籍调调查查（（测测量量））、、土土地地登登记记、、土土地地统统计计和和土土地地分分等等定定级级等等为为主主要要内内容容的的国国家家措措施施。。最新新土土地地市市场场政政策策国土土资资源源部部：：土土地地出出让让不不得得对对竞竞买买者者设设限限根据据11月1日起起开开始始实实施施的的《招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让国国有有建建设设用用地地使使用用权权规规定定》（国国土土资资源源部部第第39号令令）），，通通过过招招拍拍挂挂方方式式公公开开出出让让的的建建设设用用地地，，将将不不得得设设置置限限制制性性条条件件。。““定定向向出出让让””、、““量量身身定定制制””等等情情况况或或许许将将不不会会再再发发生生在在公公开开土土地地出出让让过过程程中中。。“39号令令第第十十一一条条规规定定，，中中华华人人民民共共和和国国境境内内外外的的自自然然人人、、法法人人和和其其他他组组织织，，除除法法律律、、法法规规另另有有规规定定外外，，均均可可申申请请参参加加国国有有建建设设用用地地使使用用权权招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让活活动动””。实实际际上上，，在在土土地地出出让让的的过过程程中中在在土土地地出出让让过过程程中中，，即即使使没没有有上上述述““特特殊殊””条条件件，，大大部部分分地地块块还还是是会会设设定定比比如如企企业业资资质质（（如如二二级级以以上上））、、资资金金实实力力（（提提供供银银行行存存款款证证明明））等等等等要要求求。。在在这这种种情情况况下下，，中中小小开开发发商商很很难难获获得得拿拿地地机机会会。。改变变资资质质环环节节的的限限制制有有可可能能使使得得中中小小开开发发商商获获得得比比以以往往多多一一些些的的拿拿地地机机会会。。2旧城城改改造造1土地地基基础础知知识识3一级级土土地地开开发发contents旧城城改改造造所谓谓旧旧城城改改造造就就是是指指随随着着城城市市经经济济的的发发展展，，为为适适应应城城市市详详细细规规划划的的需需求求而而实实施施的的对对与与规规划划发发展展不不相相符符的的旧旧有有城城市市基基础础设设施施的的拓拓展展、、改改线线，，工工矿矿、、企企业业、、商商贸贸、、房房宅宅的的拆拆迁迁与与重重建建，，绿绿地地与与公公共共文文教教娱娱乐乐场场所所的的改改扩扩增增建建设设等等。。旧城城改改造造是是新新一一轮轮城城市市发发展展详详细细规规划划的的重重要要内内容容，，又又是是集集约约利利用用城城市市土土地地，，不不断断提提高高土土地地利利用用效效益益的的重重要要途途径径，，也也是是使使城城市市结结构构布布局局不不断断合合理理，，并并完完善善城城市市不不同同功功能能所所必必须须采采取取的的措措施施。。城市市详详细细规规划划土地地利利用用效效益益关键键词词：：绕城城内内划划为为市市区区：：成都都市市年年底底将将绕绕城城高高速速内内都都划划为为城城区区，，且且在在绕绕城城高高速速周周边边提提供供大大面面积积土土地地进进行行开开发发，，如如此此便便使使市市中中心心范范围围更更加加快快速速的的向向外外扩扩张张，，且且在在三三环环通通道道上上形形成成许许多多居居住住圈圈；；整整个个城城区区的的向向外外扩扩张张及及外外围围居居住住圈圈的的形形成成使使项项目目所所在在区区域域更更加加接接近近市市中中心心。。绕城城内内高高速速改改成成免免费费通通道道：：根据据《成都都市市中中心心城城与与外外围围组组团团多多通通道道路路网网规规划划》，除除机机场场高高速速外外，，所所有有高高速速公公路路的的起起点点都都将将外外迁迁到到绕绕城城高高速速。。而而这这些些高高速速公公路路目目前前在在三三环环至至绕绕城城间间的的路路段段将将实实施施改改造造，，变变成成免免费费的的快快速速路路。。成都都规规划划———绕城城内内将将成成为为成成都都市市区区范范围围随着着绕绕城城以以内内区区域域被被划划为为市市区区范范围围，，但但在在市市区区内内还还存存在在着着大大面面积积的的城城市市建建设设老老旧旧区区域域。。成都都人人的的东东穷穷、、北北匪匪、、南南富富、、西西贵贵情情节节成都都素素有有““东东穷穷西西贵贵南南富富北北乱乱””的的城城市市格格局局，，曾曾以以约约定定俗俗成成的的““东东穷穷西西贵贵南南富富北北乱乱””来来划划分分着着这这个个城城市市。。城城市市东东部部，，是是传传统统的的老老工工业业区区，，大大型型工工矿矿企企业业云云集集于于此此。。城城北北，，是是成成都都乃乃至至四四川川及及西西部部省省市市的的交交通通要要道道，，历历来来商商贾贾云云集集，，流流动动人人口口多多，，给给老老百百姓姓留留下下脏脏、、乱乱、、差差的的印印象象。。城市市建建设设的的陈陈旧旧，，配配套套的的落落后后，，使使城城东东、、城城北北逐逐渐渐沦沦为为““穷穷人人社社区区””。。城区区内内部部分分旧旧城城及及城城中中村村改改造造势势在在必必行行。。万年场双林路建设路府青立交桥片区华西集团中铁二局成都铁路局片区府青路西南交大成都都旧旧城城改改造造地地区区东郊郊以以及及北北部部片片区区旧旧城城改改造造：：改造造东东郊郊万万年年场场、、府府青青路路、、双双林林路路、、建建设设路路、、府府青青立立交交桥桥片片区区以以及及城城北北华华西西集集团团、、中中铁铁二二局局、、西西南南交交大大、、成成都都铁铁路路局局片片区区。。预预计计将将在在2012年完完成成。。1、中中铁铁二二局局片片区区占占地地730亩，，主主要要涉涉及及抚抚琴琴、、人人北北、、荷荷花花池池街街道道，，改改造造区区域域主主要要是是马马家家花花园园片片区区、、沙沙湾湾片片区区、、铁铁路路新新村村等等区区域域。。2、华华西西集集团团片片区区占占地地118亩，，主主要要涉涉及及驷驷马马桥桥街街道道的的曹曹家家巷巷一一街街坊坊、、曹曹家家巷巷二二街街坊坊的的华华西西集集团团宿宿舍舍。。3、成成都都铁铁路路局局片片区区占占地地1200余亩亩，，主主要要位位于于荷荷花花池池街街道道。。4、西南交大片片区占地115.74亩，主要涉及及九里堤街道道、营门口街街道，改造的的两个拆迁安安置小区分别别是银桂桥、、诸葛庙。1、西南交大片片区地块：主题———科技产业；兼兼顾居住功能能。该片区将将以科技产业业带动区域发发展（重点发发展电子信息息业、现代制制造加工业））。2、中铁二局片片区地块：主题———复合功能区（（商务、居注注商业）。加加快发展现代代服务业、培培育服务业新新优势；以沙沙湾国际会展展中心所在区区域为核心，，将沙湾———九里堤片区打打造为商贸商商务中心区；；将中铁二局局沙湾带打造造为CLD（中央生活区区）。3、成都铁路局局片区地块：：主题———商贸居住，兼兼顾商务。优优化以专业市市场为主的商商贸业，加快快发展现代服服务业、培育育服务业新优优势；结合地地块条件，将将该区域分别别定位为“商商贸居住区””、CLD。4、华西集团片片区地块：主题———商贸居注城市市风情综合体体。加快发展展现代服务业业、培育服务务业新优势，，为该片区注注入前瞻的商商业规划理念念，打造都市市首席风情综综合体。城北四大旧城城改造片区规规划旧城改造，是是改变旧城现现状、实现城城市规划的重重要举措。琉璃场龙潭寺青龙场金花赖家店百仁机投簇桥黄田坝天回洞子口成都城中村改改造地区中心城区城中中村改造：实施青龙场、、龙潭寺、赖赖家店、洞子子口、天回、、、百仁、机机投、金花、、簇桥、琉璃璃场等12个乡镇城中村村改造，力争争2012年完成改造。。目前五城区区内这12个城中村的待待改造范围12.95平方公里，待待改造建筑面面积约546万平方米。可以看出三环环路至绕城之之间将会是城城中村改造的的主要区域。。上海新天地--旧城改造的成成功案例新与旧的完美美融合，传统统文化包装现现代生活，传传统建筑的保保护与更新，，艺术、人人文元素的注注入。改造方法利利用传统建筑筑的保护与更更新进行商业业改造上海新天地新天地距淮海海中路高档消消费商业区600米左右占地面积52万平米，紧邻邻淮海中路商商务圈北至太仓路；；西至马当路路；南至自忠忠路；东至西西藏南路原自然街坊23个；原居住人人口7万人新天地是太平平桥改造规划划的一部分A太平桥人工湖湖绿地，占地地4.4万，水面面积积1.2万，已成为市市中心景观B新天地，占地地3万，建面6万，分南、北北里。C翠湖天地高级级住宅小区，，总建68万D企业天地甲级级写字楼区，，总建面50万E瑞安集团总部部大楼，区域域的标志性建建筑新天地的功能能内容新天地分北里里、南里。北里主要为主题餐餐饮、特色商商业、酒吧和和艺术休闲娱娱乐，3.5万平米。南里以一座总建面面为2.5万平米的购物物、娱乐、休休闲中心为主主。该中心功功能主要包括括国际影城、、剧院餐厅、、家居用品、、健身及水疗疗俱乐部、酒酒店式服务公公寓（53套单元）等。。城市故事的表表述新与旧的完美美融合以“整旧似旧旧”原则，对对2.5万平方米保护护建筑进行全全面整修，保保留含有历史史文化底蕴的的痕迹，将新新旧建筑元素素有机融合城市故事的表表述传统与现代共共享一个空间间北里的石库门建筑烘托老上海市市民社区氛围围，与南里的的现代建筑营建高档次商商务会展中心心和娱乐文化化区，形成视视觉对立，而而又和谐统一一。2旧城改造1土地基础知识识3一级土地开发发contents一级土土地开开发所谓一一级土土地开开发，，是指指在土土地出出让前前，由由一级级土地地开发发商按按照城城市运运营的的战略略构想想指导导，组组合知知名设设计、、规划划公司司和营营销顾顾问公公司等等专业业机构构对待待开发发土地地片区区进行行细致致的定定位、、规划划、包包装、、宣传传，使使片区区规划划更加加合理理，片片区土土地得得到最最佳利利用，，从而而使土土地价价值最最大的的发挥挥。一级土土地开开发商商通过过整个个一级级土地地开发发整理理过程程，使使“生生地””成为为““熟地地”，，达到到出让让的标标准，，然后后将推推向二二级土土地招招拍挂挂市场场上以以取得得最佳佳的土土地出出让收收益。。一级土土地开开发模模式1）无序序开发发式开发商商完全全根据据自己己意愿愿拿地地，自自行做做一级级和二二级开开发。。这种方方式的的好处处是政政府无无需投投入，，缺点点是政政府收收益低低，城城市整整体规规划也也难以以实施施，缺乏指指导性性，并并且开开发进进度无无法掌掌控、、保障障。2）政府府主导导式成立土土地储储备机机构或或专门门成立立由政政府主主导的的国有有公司司承担担一级级开发发，好好处是是政府收益益相对对丰厚厚，城城市规规划易易于实实施，，缺点点是政政府需需大量量铺垫垫资金金，开开发进进度慢慢。政府公公开招招标方方案优优、成成本廉廉的企企业承承担一一级开开发，，根据据土地地使用用权的的转移移与否否及分利利办法法不同同，在在实际际操作作中又又衍生生为多多种形形式：：一种是是一级开开发不不发生生土地地使用用权转转移的的委托托式，实际际上相相当于于工程程承包包，也也可以发生生两次次土地地使用用权转转移，，即政府将将生地地出让让给一一级开开发商商，开开发成成熟后后再由由一级开开发商商转让让给二二级开开发商商；在政府府与一一级开开发商商的分分利办办法上上有固固定收收益、、溢价分分成、、固定定收益益+溢价分分成及及完全全市场场操作作等几几种。。另一种种叫“生地地出让让-熟地回回购””，即一一级开开发成成熟后后再由由政府府收储储统一一上市市。4）借壳壳上市市式目前国国内土土地证证券仍仍为空空白，，可与与境外外有信信誉、、有资资质机机构合合作土土地一一级开开发，，借壳上上市融融资，，其缺缺点是是政府府容易易陷入入被动动。如香港港华润润曾经经操作作的10平方公公里海海南石石梅湾湾项目目采用用的就就是这这一形形式。。3）政企企结合合式（（最常常见式式）一级土土地开开发内内容（1）区域整整体定定位、、控制制性详详细规规划制制定、、塑造造城市市景观观的重重要地地块的的修建建性详详细规规划、、设计计、土土地征征用、、土地地整理理、房房屋拆拆迁、、补偿偿安置置等。。（2）项目目范围围（区区域））内的的道路路工程程及其其附属属工程程。该该附属属工程程包括括:必要的的桥梁梁、涵涵洞等等工程程；道道路雨雨污排排水工工程；；道路路绿化化工程程、照照明及及消防防栓、、安置置房建建设等等。（3））项目目范围围（区区域））内的的公共共景观观、开开放空空间(包括括开发发水域域)工工程;（4）项目目范围围（区区域））内供供电、、供水水、供供气、、通讯讯等市市政公公用设设施工工程；（5））项目目范围围内的的行政政办公公、社社会事事业、、公共公公益（学校校、医医院等等）设设施工工程。项目可可行性性研究究成立项项目公公司或或项目目部项目定定位规划方方案制制定征地、、拆迁迁及基基础工工程建建设区域推推广启动盘盘打造造土地出出让城市发发展状状况及及规划划城市概概况投资环环境调调查……………………成立运运作团团队确定合合作伙伙伴（（法律律/顾问））与政府府签订订相关关合同同案例研研究功能定定位形象定定位区域总总体规规划控制性性详细细规划划城市空空间设设计景观设设计……………一级土土地开开发运运作流流程一级土土地开开发要要点根据嘉嘉联公公司多多年房房地产产服务务专业业经验验，总结出出土地一一级开开发应应注意意以下下几点点：1、明确确项目目整体体规模模及可可出让让土地地比例例；2、明确确土地地整理理成本本构成成，测测算项项目总总投资资：（1）项目目前期期的规规划设设计、、评审审费用用等；；（2）征地地、拆拆迁、、补偿偿、安安置费费用；；（3）土地地加工工整理理费用用；（4）市政政基础础设施施建设设费用用（包包括与与市政政基础础设施施建设设工程程有关关的勘勘察、、设计计、施施工、、监理理费用用等））；（5）行政政办公公、社社会事事业、、公共共公益益设施施建设设费用用；（6）管理理费用用；（7）相关关税费费及财财务费费用；；（8）投资资方每每完成成开发发一亩亩地的的基本本收益益；3、合理理分配配建设设资金金，分分期滚滚动开开发，，减轻轻开发发资金金压力力；4、多种种融资资途径径解决决开发发建设设资金金；5、投资资公司司应充充分整整合知知名设设计、、规划划公司司和营营销顾顾问公公司等等专业业机构构对项项目的的专业业意见见和建建议，，减小小开发发风险险，取取得最最大的的收益益。6、确定定合理理的收收益分分成。。投资公公司收收益=土地收收益款款－－政政府收收益－－政政府上上缴费费用－－征地地、拆拆迁、、安置置、补补偿以以及相相应管管理费费用和和市政政基础础设施施、行行政办办公、、社会会事业业、公公共公公益设设施工工程建建设费费用。。7、成本本和收收入的的核算算应具具备一一定的的市场场前瞻瞻性，，以尽尽量降降低市市场风风险；；8、启动动区选选址与与打造造至关关重要要，建建议自自行打打造，，也可可引进进品牌牌实力力开发发商进进行打打造，，；郫县中中信蜀蜀都项项目成华区区北湖湖招商商地产产项目目成华区区猛追追湾世世茂集集团商商务区区项目目成都部分一级土土地开开发项项目项目开开发理理念：：该项目目提出出“区区域性性开发发的理理念””，核核心内内容就就是在在一个个成熟熟的城城市里里面，，圈定定一个个暂时时不成成熟的的地区区做综综合性性开发发将之之打造造成成成熟片片区；；在不不成熟熟的城城市，，成熟熟的区区域做做综合合性开开发，，再造造一座座新城城。项目开开发内内容：：在五年年内滚滚动投投入约约30亿元人人民币币对项项目土土地的的整理理、拆拆迁、、安置置、区区域的的整体体概念念规划划设计计、道道路交交通网网络的的建设设，以以及新新城区区的城城市配配套设设施建建设，，包括括三个个开放放式的的公园园、医医院、、学校校、文文化中中心、、体育育中心心、公公交首首末站站等城城市公公共配配套设设施建建设。。项目收益益模式：：片区土地地整理后后，形成成的可供供经营性性用地公公开处置置，土地地处置收收入扣除除整理成成本、政政策性收收费以及及其它相相关费用用后的土土地收益益，按照照约定比比例分成成。中信深圳圳集团郫县7343亩综合城城市运营营项目深圳招商商地产成华区北北湖5000亩土地一一级开发发运营项项目项目开发发内容：：对成都市市成华区区北湖片片区约5000亩土地，，包括成成华区北北湖片区区新规划划城市建建设用地地约3000亩，属市市级政府府储备土土地；以以及成华华区北湖湖片区北北湖公园园及周边边土地约约2000亩，属成成华区““198””范围的土土地的一一级开发发项目，，由招商商地产负负责按照照土地整整理实施施进度筹筹措和拨拨付整理理所需资资金，并并配合成成都市土土地储备备中心对对整理后后经营性性用地进进行宣传传、推广广和处置置。项目收益益模式：：片区土地地整理后后，形成成的可供供经营性性用地公公开处置置，土地地处置收收入扣除除整理成成本、政政策性收收费以及及其它相相关费用用后的土土地收益益，由成都市土土地储备备中心、、成都市市成华区区人民政政府和招招商地产产三方按照照约定比比例分成成。项目开发发内容：：计划五年年内，概概算总投投资上百百亿元。。其中一一期启动动650亩