珠海ISC首座公寓市调报告课件

珠海ISC首座公寓市调报告珠海ISC首座公寓市调报告……珠海城市概况……项目区位分析……市场数据123……市场分析4CONTENTS目录……小结5……珠海城市概况……项目区位分析……市场数据123……城市概况CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE1城市概况CLICKTOADDUPYOURTITLE粤港澳大湾区---珠中江经济圈珠中江经济圈是指由珠海、中山、江门三市地处珠江口西岸的地区，珠中江经济圈南连澳门，北接广佛都市区，东通香港，西承粤西地区，扼西江黄金航道出海口，是广东省的重要门户和珠江三角洲地区的重要一极。珠中江都市圈粤港澳大湾区---珠中江经济圈珠中江经济圈是指由珠海、中山、珠海市位于广东省珠江口的西南部，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻江门市新会区、台山市，北与中山市接壤。设有拱北、九洲港、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、珠澳跨境工业区等8个国家一类口岸，是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，素有“百岛之市”之称。珠海市概况请替换文字内容珠海市珠海市概况请替换文字内容珠海市---行政区划请替换文字内容斗门区香洲区金湾区香洲区斗门区辖狮山、湾仔、拱北、吉大、香湾、梅华、前山、翠香8个街道和南屏镇,共126个社区。辖井岸、白蕉、斗门、乾务、莲洲等5个镇和白藤街道，有100个行政村、23个社区。设有香洲区、金湾区、斗门区3个行政区下辖15个镇、9个街道，并设立珠海市横琴新区、珠海高新技术产业开发区、珠海保税区、珠海高栏港经济区、珠海万山海洋开发试验区5个经济功能区。金湾区实际管辖陆地面积268.9平方公里。直接管辖珠海航空产业园和三灶、红旗2个镇珠海市珠海市---行政区划请替换文字内容斗门区香洲区金湾区香洲区斗珠海交通规划广珠城轨是广东省境内一条连接广州、佛山、中山、珠海和澳门的客运专线铁路。广佛江珠城际轨道项目起于广州芳村站，途径广佛江珠4个城市，覆盖广州主城区、佛山、鹤山、江门滨江新区及新会，经珠海市西部中心城区(斗门、金湾)至珠海机场。马骝洲隧道横琴岛的第三通道，位于珠海市南湾城区和横琴新区，海底隧道横跨马骝洲水道，横琴新区总投资约26亿元，预计于2018年建成通车。珠海交通规划广珠城轨是广东省境内一条连接广州、佛山、中山、珠珠海交通规划珠机城轨项目分两期建设。一期工程为拱北至横琴段，预计2019年完工;二期工程为横琴至珠海金湾国际机场段。项目建成通车后，从拱北到珠海机场只要半个小时。而且除珠海站为高架站外，湾仔北站、湾仔站、十字门站、金融岛站、横琴站、长隆站均为地下车站。预计2020年通车。保税区十字门商务区横琴新区珠海交通规划珠机城轨项目分两期建设。一期工程为拱北至横琴段，珠海交通规划2010年8月，《珠海市轨道交通线网规划》规划到2050年，珠海将要建设9条轨道交通线，包括6条城际轨道线和3条城市轨道线。2017年2月，珠海市政府常务会议通过了《“十三五”期间珠海市交通基础设施建设大会战推进工作方案》，其中提到，珠海的轨道交通工程正式提上了日常，地铁1、2号线计划在2019年开工建设，2024年通车。珠海交通规划2010年8月，《珠海市轨道交通线网规划》规划到保税区概况保税区---珠海保税区位于位于横琴新区和十字门商务区的中心位置，南部紧靠湾仔口岸，与澳门隔水相望，通过横琴大桥和莲花大桥与澳门陆路连通。距市中心约11公里；距珠海港口44公里；距九洲港18公里；距珠海机场40公里；距建设中的珠海火车站仅5公里；距香港也只有36海里；是广东省6个保税区之一。珠海保税区十字门中央商务区横琴新区澳门特别行政区澳门特别行政区保十琴保税区概况保税区---珠海保税区位于位于横琴新区和十字门商务保十琴一体化政策2017年10月，《横琴、保税区、洪湾片区一体化改革发展实施方案》(以下简称《方案》)正式出台，《方案》提出，珠海将加快推动横琴与保税区、十字门北片区、洪湾片区整体谋划一体发展，建成粤港澳大湾区经济资源的聚集中心、粤港澳深度合作的重要平台，全面建成多层次、宽领域、高水平对外开放门户枢纽。保十琴一体化政策2017年10月，《横琴、保税区、洪湾片区一保十琴一体化政策

保税区融入“大桥经济区”，直达港澳核心《方案》提出，一体化区域将全面发挥“大桥经济区”和横琴自贸试验区、保税区独特的区位优势和政策优势，加快口岸一体化建设，推动涉港澳的人流、物流、资金流和信息流等各类要素便捷流动。一体化区域的目标是，经过5-10年的奋斗，将区域打造成特色突出、功能带动明显的“大桥经济区”，建设成为粤港澳深度合作示范区，发展成为珠海城市新中心。保十琴一体化政策 保税区融入“大桥经济区”，直达港澳核心《方保十琴一体化政策横琴区重点发展休闲旅游、金融服务、商务服务、文化创意以及高新技术等产业；保税区和洪湾片区重点发展国际贸易、仓储物流、跨境电·商、信息服务及先进制造业，并强化城市综合服务功能；十字门北片区重点拓展商务办公和会议、会展服务功能。保十琴保税区保十琴一体化政策横琴区重点发展休闲旅游、金融服务、商务服务、珠海房地产政策1月22日，珠海住规建局官网公布了《关于加强商业办公建筑规划建设管理的实施意见》的通知。

公示显示，从1月17日开始，珠海市的商业、办公建筑不得以公寓、家园、花园、花苑等住宅性质的名称，不得采用以租代售等方式销售商业、办公建筑项目。该意见适用于我市行政区域内商业用地、商务用地、总部经济用地、旅馆用地、新型产业用地、物流用地以及混合用地上的商业办公建筑的规划建设管理。此次出台的《意见》强调，商业、办公建筑的内部平面不得采用类似住宅、别墅等居住建筑的平面布置形式，不得设置居住空间以及为居住配套的设施，并应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点。按照《珠海市城市规划技术标准与准则》，《意见》再次重申办公建筑除集中设置的配套餐饮区域外，其它区域不得设置厨房及相应的燃气管道，并不得预留加建、改建卫生间、厨房或夹层的相关构造及设施。《意见》还规定，主管部门在拟定项目规划条件时，应明确项目用地性质、建筑功能比例以及建筑设计要求等，并将规划条件纳入土地招拍挂文件和土地出让合同，明确项目是否禁止或限制分割转让（销售）以及相关注意事项等。/a/124987994_124719商业性质项目不限购、不限贷珠海房地产政策1月22日，珠海住规建局官网公布了《关于加强商珠海房地产政策2018年6月19日，关于《加强横琴新区产业项目及商业服务类项目建设管理》的通知：酒店式办公分割单元建筑面积不得大于75平方米／间，标准层层高控制在3.3至3.9米之间。普通办公分割单元建筑面积不应小于200平方米／间，标准层层高控制3.6至4.5米之间。对在建设过程中擅自加建、改建从而增加使用面积、改变建筑功能的项目，规划行政主管部门不予规划核实、建筑行政主管部门不予竣工验收等。产业项目和商业服务类项目建设单位应在售楼部现场醒目位置设置公示栏，公示项目的用地性质、建筑功能、使用年限、水电气使用和收费标准等信息。本通知执行之日起，新取得用地的产业项目和商业服务类项目，其普通办公或适用于普通办公设计要求的物业，销售对象仅限于企业、事业单位和社会团体。本通知适用于横琴及保税区、洪湾片区、十字门中央商务区、湾仔区等一体化发展区域范围内的产业项目与商业服务类项目。/s/LMU2yBXa64QlVMlgqzPNDQ商业性质项目不限购、不限贷珠海房地产政策2018年6月19日，关于《加强横琴新区产业项珠海住宅政策---限购、限贷

2017年4月8日，珠海颁布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，全市全部户型纳入限购范围；非本市居民连续缴纳5年及以上个税或社保才能买房；拿证之后3年后才能上市交易(转让)；房屋转赠后须满3年才能再次购买住房；接受赠与的，必须符合本市的现行限购政策。加强差别化住房信贷政策

珠海市房信贷政策作以下调整：

（一）在本市无房且无房贷的，首付款比例不低于30%

（二）在本市无房但有已结清的房贷，或有1套房且贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房首付款比例不低于40%；购买非普通住房的最低首付款比例不低于60%。

（三）居民家庭拥有1套房且贷款未结清的，再次申请商业性个人房贷购买普通住房首付款比例不低于50%；购买非普通住房的最低首付款比例不低于70%/xxgk/tzgg/201704/t20170408_22114102.html珠海住宅政策---限购、限贷2017年4月8日，珠海颁布《香洲区商圈分布保税区目前香洲区主要分布了七大商圈，分布为：新香洲商圈老香洲商圈前山商圈吉大商圈拱北商圈南湾商圈未来横琴商圈项目位于保税区，处于南湾商圈与未来横琴商圈的中心位置。香洲区商圈分布保税区目前香洲区主要分布了七大商圈，分布为：项目区位CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE2项目区位CLICKTOADDUPYOURTITLE港珠澳ISC首座（本案）地址横琴大桥旁·宝湾路与富林东路交汇处开发商珠海市哈希网络科技有限公司占地面积23376平方米建筑面积143439平方米业态类型酒店式办公；写字楼均价预计26000元/㎡层高3.9米loft优惠诚意登记总层23层楼层状况7梯26户总户数572户装修状况精装主力户型一房、两房面积段45-70㎡开售时间预计8月底余货待售中户型比例36：45:55:70㎡；2:4:8:12备注项目由三栋楼组成，1#为酒店式办公；2#为办公写字楼；3#为4层创新服务基地；带下沉式商业街；世界500强入驻港珠澳ISC首座（本案）地址横琴大桥旁·宝湾路与富林东路交汇南湾商圈保税区项目区位珠海百家达国际广场奥园观山海商务广场斯越云谷富力优派广场湾区星座朗廷龙光玖龙汇港珠澳ISC首座十字门商务区利是达星际广场横琴新区泰禾中央广场南湾商圈保税区项目区位珠海百家达国际广场奥园观山海商务广场斯市场数据CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE3市场数据CLICKTOADDUPYOURTITLE市场数据分布图百家达国际中心均价26000元/㎡奥园观山海均价26000元/㎡富力优派广场均价24000元/㎡利是达星际广场均价41000元/㎡湾区星座3.8米层高均价22000-25000元/㎡4.6米层高均价25000-28500元/㎡朗廷广场均价27000元/㎡港珠澳ISC首座预计26000元/㎡横琴新区保税区十字门商务区保十琴斯越云谷待售泰禾中央广场均价26000元/㎡龙光玖龙汇待售市场数据分布图百家达国际中心奥园观山海富力优派广场利是达星际富力优派广场地址保税区南湾大道北侧，宝利路东侧开发商珠海富力房地产开发有限公司占地面积52000平方米建筑面积280000平方米业态类型酒店式办公/写字楼/普通办公均价24600元/㎡层高3.3米优惠6万抵10万85*98*99*96折酒店让利总层28层楼层状况5梯22户总户数/装修状况精装主力户型单间-两房面积段32-72㎡开售时间2018年5月去化5月开盘已售500多套户型比例32：42：63:72㎡；4:10:4:4备注品牌地产；D/E栋酒店式办公；铂涛酒店托管2-8F、26-27F；人脸识别系统；智能系统；共享汽车；物管费4元/㎡；富力优派广场地址保税区南湾大道北侧，宝利路东侧开发商珠海富力奥园观山海商务广场地址保税区南湾大道北侧、宝利路西侧开发商中国奥园地产集团有限公司占地面积51379平方米建筑面积205519平方米业态类型退台式酒店公寓均价26000元/㎡层高3.3米优惠7万抵15万+0.98折总层9层楼层状况2梯户数往高层递减总户数179户装修状况精装主力户型一房面积段40-72㎡开售时间2017年12月23日余货剩余40套左右户型比例每层不同主要40-58㎡居多备注绿化率40%保税区最高；酒店托管（一呆）；5年约按5-8%递增，后期3/7分红；2019年12月交楼；#6、7、8栋带风情商业街奥园自持。奥园观山海商务广场地址保税区南湾大道北侧、宝利路西侧开发商中珠海百家达国际广场地址宝湾路791号开发商珠海百家达置业有限公司占地面积25744平方米建筑面积123986平方米业态类型酒店式办公均价26000元/㎡层高3.5米优惠一口价0.98*0.99折总层28层楼层状况3梯10户总户数982户装修状况精装主力户型一房至两房面积段47-71㎡开售时间2017年12月余货3栋剩余40套左右2栋剩余11层以上货源户型比例47㎡：54㎡:71以上㎡；3:3:4备注2019年底交房；中国电子商务港名企入驻；奥斯汀酒店托管三七分红；2500㎡七星铂会所珠海百家达国际广场地址宝湾路791号开发商珠海百家达置业有限朗廷广场地址南湾大道与宝汇路交汇处开发商卓誉集团占地面积22470平方米建筑面积120886平方米业态类型酒店式办公普通办公均价27000元/㎡层高3.3米平层优惠0.98折*0.98折总层23层楼层状况5梯28户总户数616户装修状况精装主力户型一房一厅面积段一整栋均为40㎡左右开售时间2017年11月26日余货剩余21层以上楼层户型比例/备注只有一栋小面积；酒店托管；物业费

4.9/㎡；绿化率：30%；配有东南亚风格的休闲度假式园林、1900㎡园林露天泳池；靠近桥头紧贴十字门；靠近情侣西路；2019年9月；朗廷广场地址南湾大道与宝汇路交汇处开发商卓誉集团占地面积22湾区星座地址

香洲南湾大道天科路与宝顺路交汇处开发商珠海市奇泰置业有限公司占地面积10500平方米建筑面积78500平方米业态类型酒店式办公均价3.8米loft均价24000元/㎡4.6米loft均价27500元/㎡层高3.8米loft4.6米loft优惠/总层23层楼层状况6梯19户总户数830户装修状况精装主力户型一房、两房、三房面积段58-103㎡开售时间2017年10月28号余货1栋剩余12套2栋现推出4-7层户型比例58：60：88：103㎡；6：10：1：2备注3.8米loft一层2.3米，二层2.1米；4.6米loft一层2.1米；二层1.5米；2020年6月30日；物管费4.68元/㎡；不可明火湾区星座地址

香洲南湾大道天科路与宝顺路交汇处开发商珠海市奇泰禾中央广场地址南湾大道北侧、宝吉路东开发商深圳泰禾房地产开发有限公司占地面积71911.91平方米建筑面积420511.91平方米业态类型酒店写字楼均价均价27000元/㎡层高4.2米loft4.6米loft优惠/总层4栋23层楼层状况/总户数2795戶装修状况精装主力户型2房、3房面积段43~75㎡loft开售时间2018年5月13日余货新推2栋双钥匙户型102、107、108㎡户型比例/备注酒店托管；绿化率30%；泰禾影城入驻珠海首个1700㎡绿色超感科技影院；自带特色商业街区泰禾中央广场地址南湾大道北侧、宝吉路东开发商深圳泰禾房地产开利是达国际广场地址大桥北（港珠澳大桥出口200米）开发商珠海利是达置业有限公司占地面积17000平方米建筑面积111900平方米业态类型酒店式办公均价39000-43000元/㎡层高3.5米平层优惠按揭98折一次性96折总层24层楼层状况6梯24户总户数1451户装修状况精装主力户型2房、3房面积段55-70㎡开售时间2016年10月余货剩余少量货源户型比例55㎡：60㎡：70㎡；比例为2:3:1备注物业费8元/㎡·月；容积率4.97；绿化率39.8%；1-4层为全进口商场；利是达国际广场地址大桥北（港珠澳大桥出口200米）开发商珠海市场分析CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE4市场分析CLICKTOADDUPYOURTITLE市场情况分析01030402保税区在售产品分为两类，一种为40-75㎡左右的酒店式办公产品，层高一般在3.3-3.9米之间；一种为100㎡以上的普通办公产品，层高为4.6米。调查的竞品当中，除了奥园观山海的产品退台式建筑的纯酒店外，其他产品均是引进酒店托管，托管范围各不相同。由于政策限制，商业性质的项目不得随意改建或是加建，所以片区内大部分都为平层产品，但有少部分项目违规加建做成loft产品，遇到抽查就将样板房关闭。片区内的产品，面积无论大小都不可以通天然气。市场情况分析01030402保税区在售产品分为两类，一种为4市场竞品分析竞品价格分析利是达星际广场是保税区内在售均价最高的项目，其位于精装均价在39000-43000元/㎡项目位于保税区内，项目附近在售产品比较多竞争激烈，品牌地产富力在售3.3米平层折后精装均价在24000元/㎡；奥园，泰禾，百家达，朗廷3.3米平层精装均价在26000-27000元/㎡之间；湾区星座是片区在售项目中与本案相识度最高的项目，规模、配套、环境、产品都比较相似。3.8米层高loft精装均价在22000-25000元之间；4.6米层高loft精装均价在25000-28500元/㎡之间市场竞品分析竞品价格分析利是达星际广场是保税区内在售均价最高市场竞品分析竞品区位分析此次调查的项目均在保税区内，区域中靠近环岛东路与横琴大桥的利是达星际广场所在位置靠近十字门商务区位置最为优越，所以价钱偏高些。区域内项目距离港珠澳大桥接口均只有几分钟车程。保税区现还属于开发期，片区内公共交通并不完善，只有少量的公车经过，靠近环岛东路与横琴大桥一侧的项目先对而言交通会便利一些。市场竞品分析竞品区位分析此次调查的项目均在保税区内，区域中靠市场竞品分析竟品配套分析保税区竞品项目皆自带有商业街，但规模大小不同，富力优派广场先招商后入住，入住即可拥有成熟的配套；泰禾中央广场则拥有片区最大2.7万㎡的商业中心，所以两大项目在片区优势比较大。奥园观山海拥有约6000㎡风情商业街+约1000㎡下沉式会所；朗廷广场带1900㎡园林露天泳池1700㎡高端会所；利是达1-4层为全进口商场约3万㎡；百家达自带2500㎡会所；湾区星座一二层为商业，三层为泳池。在配套方面，项目自带的下沉式商业街与其他项目相比商业体量小，满足不了多方面的消费需求。市场竞品分析竟品配套分析保税区竞品项目皆自带有商业街，但规模市场竞品分析竟品环境分析保税片区内，规模最大就属泰禾中央广场，其次是富力优派广场和奥园观山海，规模大配套较齐全；而且奥园还拥有保税区最大的绿化率。朗廷广场、利是达、百家达、湾区星座四个项目规模相对而言较小，均是2-3栋独栋组成。由于项目规模占地较小，所以在绿化环境方面占用的面积不大，所以在环境方面处于劣势。市场竞品分析竟品环境分析保税片区内，规模最大就属泰禾中央广场市场竞品分析竟品品牌分析在保税内，品牌地产云集“富力地产”“奥园地产”“泰禾地产”等品牌地产在片区内占据巨大的市场。在2018年上半年网签数据中可以看出，这三大品牌地产在保税区内的去化量明显比其他品牌地产商要高很多。市场竞品分析竟品品牌分析在保税内，品牌地产云集“富力地产”“市场竞品分析竟品去化分析据2018年上半年商办项目网签的情况分析，保税区域内在售项目中，富力、奥园、泰禾、朗廷这四个项目的去化量较快。原因在于这些项目品牌口碑、项目规模、配套设施都处于片区中较好的，在同样的价钱下，消费者必然会选择此类项目。湾区星座去化量相比利是达、百家达相对好些，主要在于其LOFT产品与它们相比占据优势，在平层和LOFT之间消费者更多倾向于实用率高的LOFT市场竞品分析竟品去化分析据2018年上半年商办项目网签的情况珠海（商办）网签情况分析根据数据显示，2018年上半年珠海全市商品房办公网签4769套，环比2017年下半年商办网签2887套，上涨约65%；同比2017年上半年商办网签1962套，上涨约143%。对比数据发现，2018年上半年商办网签量分别与2017年上半年和2017年下半年商办网签量相比，都有大幅的上涨。珠海（商办）网签情况分析根据数据显示，2018年上半年珠海全珠海（商办）网签情况分析2018年上半年商办网签数据：从办公类网签来看，我们从市场需求和置业客户来源分析，因限购、限售、房贷利率上调等从而抑制住刚需客、外地投资客购房需求，只能转向政策相对宽松的办公市场。在片区方面，办公市场以横琴和保税区为主。在办公单盘套数排名前20中，横琴、保税区分占7盘，占据了办公市场的大半江山。珠海（商办）网签情况分析2018年上半年商办网签数据：珠海（商办）网签情况分析珠海（商办）网签情况分析珠海房地产数据珠海房地产数据珠海（商办）网签情况分析网签情况小结分析：目前，南湾和横琴库存量较多，可供选择的项目多样，而2018年下半年南湾和横琴还有将近10个新盘将入市销售，占据了下半年入市产品面积比例的65%，预计保十琴片区的库存量将大大增加；自6月19号发布调控新政之后，住宅和商业项目的网签量都明显的下降。库存压力大再加上7月份销售的冷淡局面，预计上半年即将新入市的新盘在销售将会因为竞品过多而遇到去化难的问题。珠海（商办）网签情况分析网签情况小结分析：小结CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE5小结CLICKTOADDUPYOURTITLEH项目劣势分析劣势3劣势1劣势2劣势4项目规模小，绿化面积少，环境对比其他大规模项目没有优势。项目缺乏品牌口碑支撑，没有知名度。项目配套方面与区域内竞品相比，体量小，不能满足多方面的消费需求。片区在售项目大多都采用的酒店托管返租的形式吸引投资客，而本项目没有引进酒店托管。项目劣势分析劣势3劣势1劣势2劣势4项目规模小，绿化面积少，项目优势分析优势1项目产品是区域竞品中为数不多的loft产品，loft产品实用率高价值较高，比较受消费者青睐。优势2项目引进了世界500强企业，打造世界智慧新产业高地，消费群体有保障。优势3由于政策支持，保税区正处于规划建设中，未来发展潜力无限。优势3优势1优势2优势4优势46月份出台政策，自6月19日起批的商业项目不得销售给个人，本项目批地较早不受此政策影响。项目优势分析优势1项目产品是区域竞品中为数不多的loft产品项目机遇及挑战机遇一：项目位于珠海重点规划的保十琴，区域规划蓝图将把片区打造成为珠海新中心，未来前景无可限量。挑战一：目前市场上面的竞品多，同质化的产品可供选择多样，项目必须有一个特别吸引点才可以抓住客户。挑战二：在保十琴片区目前库存量比较多，但是消化量7月份已经呈现下趋势，而下半年还陆续将会有其他楼盘入市销售，这将不利于项目销售。机遇二：6月份调控政策提出，自政策出台之后审批的地块将不销售给个人，政策出台前不受影响，这政策对于项目销售也是一大利好条件。项目机遇及挑战机遇一：挑战一：挑战二：机遇二：项目小结分析12345区位：项目为于保税区富林路与宝湾路交汇处，附近交通工具较少，出行交通不便利。配套：项目自带下沉式商业街，但是规模并不大，相比富力，泰禾，奥园等项目，项目配套方面没有优势。环境：项目规模小，由一栋四层创新基地和2栋塔楼组成，绿化少，在规模环境方面处于劣势。品牌：目前保税区在售的项目比较多，市场竞争比较大，富力，奥园等大品牌地产占据的优势比较大，去化快。产品：项目为loft产品，实用率高，但是由于层高限制产品的舒适度不高。项目小结分析12345区位：项目为于保税区富林路与宝湾路交汇小结建议项目3.9米层高loft产品均价在22000元/㎡左右带精装；213建议项目引进酒店托管，以高收益的返租模式吸引投资客。片区在售同质化的产品较多，品牌口碑好且规模大的项目去化较快。项目在配套、规模、环境、品牌口碑方面都不占优势，所以建议价格低开高走小结建议项目3.9米层高loft产品均价在22000元/㎡左历史ⅱ岳麓版第13课交通与通讯的变化资料精品课件欢迎使用历史ⅱ岳麓版第13课交通与通讯的变化资料精品课件欢迎使用珠海ISC首座公寓市调报告课件珠海ISC首座公寓市调报告课件珠海ISC首座公寓市调报告课件[自读教材·填要点]一、铁路，更多的铁路1．地位铁路是

建设的重点，便于国计民生，成为国民经济发展的动脉。2．出现1881年，中国自建的第一条铁路——唐山

至胥各庄铁路建成通车。1888年，宫廷专用铁路落成。交通运输开平[自读教材·填要点]一、铁路，更多的铁路交通运输开平

3．发展(1)原因：①甲午战争以后列强激烈争夺在华铁路的

。②修路成为中国人

的强烈愿望。(2)成果：1909年

建成通车；民国以后，各条商路修筑权收归国有。4．制约因素政潮迭起，军阀混战，社会经济凋敝，铁路建设始终未入正轨。修筑权救亡图存京张铁路3．发展修筑权救亡图存京张铁路

二、水运与航空1．水运(1)1872年,

正式成立，标志着中国新式航运业的诞生。(2)1900年前后，民间兴办的各种轮船航运公司近百家，几乎都是在列强排挤中艰难求生。2．航空(1)起步：1918年，附设在福建马尾造船厂的海军飞机工程处开始研制

。(2)发展：1918年，北洋政府在交通部下设“

”；此后十年间，航空事业获得较快发展。轮船招商局水上飞机筹办航空事宜处二、水运与航空轮船招商局水上飞机筹办航空事宜处三、从驿传到邮政1．邮政(1)初办邮政：1896年成立“大清邮政局”，此后又设

，邮传正式脱离海关。(2)进一步发展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驿站；1920年，中国首次参加

。邮传部万国邮联大会三、从驿传到邮政邮传部万国邮联大会2．电讯(1)开端：1877年，福建巡抚在

架设第一条电报线，成为中国自办电报的开端。(2)特点：进程曲折，发展缓慢，直到20世纪30年代情况才发生变化。3．交通通讯变化的影响(1)新式交通促进了经济发展，改变了人们的通讯手段和

，

转变了人们的思想观念。(2)交通近代化使中国同世界的联系大大增强，使异地传输更为便捷。(3)促进了中国的经济与社会发展，也使人们的生活

。台湾出行方式多姿多彩2．电讯台湾出行方式多姿多彩[合作探究·提认知]

电视剧《闯关东》讲述了济南章丘朱家峪人朱开山一家，从清末到九一八事变爆发闯关东的前尘往事。下图是朱开山一家从山东辗转逃亡到东北途中可能用到的四种交通工具。[合作探究·提认知]

电视剧《闯关东》讲述了济南章丘依据材料概括晚清中国交通方式的特点，并分析其成因。

提示：特点：新旧交通工具并存(或：传统的帆船、独轮车，近代的小火轮、火车同时使用)。

原因：近代西方列强的侵略加剧了中国的贫困，阻碍社会发展；西方工业文明的冲击与示范；中国民族工业的兴起与发展；政府及各阶层人士的提倡与推动。依据材料概括晚清中国交通方式的特点，并分析其成因。[串点成面·握全局][串点成面·握全局]珠海ISC首座公寓市调报告课件

一、近代交通业发展的原因、特点及影响1．原因(1)先进的中国人为救国救民，积极兴办近代交通业，促进中国社会发展。(2)列强侵华的需要。为扩大在华利益，加强控制、镇压中国人民的反抗，控制和操纵中国交通建设。(3)工业革命的成果传入中国，为近代交通业的发展提供了物质条件。一、近代交通业发展的原因、特点及影响2．特点(1)近代中国交通业逐渐开始近代化的进程，铁路、水运和航空都获得了一定程度的发展。(2)近代中国交通业受到西方列强的控制和操纵。(3)地域之间的发展不平衡。3．影响(1)积极影响：促进了经济发展，改变了人们的出行方式，一定程度上转变了人们的思想观念；加强了中国与世界各地的联系，丰富了人们的生活。(2)消极影响：有利于西方列强的政治侵略和经济掠夺。2．特点1．李鸿章1872年在上海创办轮船招商局，“前10年盈和，成为长江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之势”。这说明该企业的创办 (

)A．打破了外商对中国航运业的垄断B．阻止了外国对中国的经济侵略C．标志着中国近代化的起步D．使李鸿章转变为民族资本家1．李鸿章1872年在上海创办轮船招商局，“前10年盈和，成解析：李鸿章是地主阶级的代表，并未转化为民族资本家；洋务运动标志着中国近代化的开端，但不是具体以某个企业的创办为标志；洋务运动中民用企业的创办在一定程度上抵制了列强的经济侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三项表述都有错误。答案：A解析：李鸿章是地主阶级的代表，并未转化为民族资本家；洋务运动二、近代以来交通、通讯工具的进步对人们社会生活的影响(1)交通工具和交通事业的发展，不仅推动各地经济文化交流和发展，而且也促进信息的传播，开阔人们的视野，加快生活的节奏，对人们的社会生活产生了深刻影响。(2)通讯工具的变迁和电讯事业的发展，使信息的传递变得快捷简便，深刻地改变着人们的思想观念，影响着人们的社会生活。二、近代以来交通、通讯工具的进步对人们社会生活的影响2．清朝黄遵宪曾作诗曰：“钟声一及时，顷刻不少留。虽有万钧柁，动如绕指柔。”这是在描写 (

)A．电话B．汽车C．电报 D．火车解析：从“万钧柁”“动如绕指柔”可推断为火车。答案：D2．清朝黄遵宪曾作诗曰：“钟声一及时，顷刻不少留。虽珠海ISC首座公寓市调报告课件[典题例析][例1]

上海世博会曾吸引了大批海内外人士利用各种交通工具前往参观。然而在19世纪七十年代，江苏沿江居民到上海，最有可能乘坐的交通工具是 (

)A．江南制造总局的汽车B．洋人发明的火车C．轮船招商局的轮船D．福州船政局的军舰[典题例析][例1]上海世博会曾吸引了大批海内外人[解析]由材料信息“19世纪七十年代，由江苏沿江居民到上海”可判断最有可能是轮船招商局的轮船。[答案]

C[解析]由材料信息“19世纪七十年代，由江苏沿江居[题组冲关]1．中国近代史上首次打破列强垄断局面的交通行业是(

)A．公路运输 B．铁路运输C．轮船运输 D．航空运输解析：根据所学1872年李鸿章创办轮船招商局，这是洋务运动中由军工企业转向兼办民用企业、由官办转向官督商办的第一个企业。具有打破外轮垄断中国航运业的积极意义，这在一定程度上保护了中国的权利。据此本题选C项。答案：C[题组冲关]1．中国近代史上首次打破列强垄断局面的交通行业是2.右图是1909年《民呼日报》上登载的一幅漫画，其要表达的主题是(

)A．帝国主义掠夺中国铁路权益B．西方国家学习中国文化C．西方列强掀起瓜分中国狂潮D．西方八国组成联军侵略中国2.右图是1909年《民呼日报》上登载的解析：从图片中可以了解到各国举的灯笼是火车形状，20世纪初的这一幅漫画正反映了帝国主义掠夺中国铁路权益。B项说法错误，C项不能反映漫画的主题，D项时间上不一致。答案：A解析：从图片中可以了解到各国举的灯笼是火车形状，20世纪初的珠海ISC首座公寓市调报告课件[典题例析][例2]

(2010·福建高考)上海是近代中国茶叶的一个外销中心。1884年，福建茶叶市场出现了茶叶收购价格与上海出口价格同步变动的现象。与这一现象直接相关的近代事业是(

)A．电报业 B．大众报业C．铁路交通业 D．轮船航运业[解析]材料主要反映了信息交流的快捷，故选A。[答案]

A[典题例析][例2](2010·福建高考)上海是近[题组冲关]3．假如某爱国实业家在20世纪初需要了解全国各地商业信息，可采用的最快捷的方式是 (

)A．乘坐飞机赴各地了解B．通过无线电报输送讯息C．通过互联网D．乘坐火车赴各地了解解析：本题考查中国近代物质生活的变迁。注意题干信息“20世纪初”“最快捷的方式”，因此应选B，火车速度远不及电报快。20世纪30年代民航飞机才在中国出现，互联网出现在20世纪90年代。答案：B[题组冲关]3．假如某爱国实业家在20世纪初需要了解全国各地4．下列不属于通讯工具变迁和电讯事业发展影响的是(

)A．信息传递快捷简便B．改变着人们的思想观念C．阻碍了人们的感情交流D．影响着人们的社会生活解析：新式通讯工具方便快捷，便于人们感情的沟通和交流。答案：C4．下列不属于通讯工具变迁和电讯事业发展影响的是()珠海ISC首座公寓市调报告课件关键词——交通和通讯不断进步、辛亥革命和国民大革命顺应时代潮流图说历史主旨句归纳(1)近代交通由传统的人力工具逐渐演变为

机械动力牵引的新式交通工具，火车、

汽车、电车、轮船、飞机先后出现。(2)通讯工具由传统的邮政通信发展为先进

的电讯工具，有线电报、电话、无线电

报先后发明。(3)近代以来，交通、通讯工具的进步，推

动了经济与社会的发展。关键词——交通和通讯不断进步、辛亥革命和国民大革命顺应图说历关键词——交通和通讯不断进步、辛亥革命和国民大革命顺应时代潮流图说历史主旨句归纳(1)1911年，革命党人发动武昌起义，辛亥革命爆发，随后建立了中华民国，颁布了《中华民国临时约法》；辛亥革命是中国近代化进程的里程碑。(2)1924年国民党“一大”召开，标志着第

一次国共

合作正式实现，国民大革命兴起。(3)1926年国民革命军出师北伐，连克武昌、九江，直捣南京、上海，取得巨大成功。关键词——交通和通讯不断进步、辛亥革命和国民大革命顺应时图说关键词——交通和通讯不断进步、辛亥革命和国民大革命顺应时代潮流图说历史主旨句归纳(1)20世纪初，孙中山提出“民族、民权、

民生”三民主义，成为以后辛亥革命的

指导思想。(2)三民主义没有明确提出反帝要求，也没

有提出废除封建土地制度，是一个不彻

底的资产阶级革命纲领。(3)1924年，孙中山将三民主义发展为新三

民主义，明确提出了反帝要求，它成为

第一次国共合作的政治基础和国民大革

命的旗帜。关键词——交通和通讯不断进步、辛亥革命和国民大革命顺应时图说珠海ISC首座公寓市调报告珠海ISC首座公寓市调报告……珠海城市概况……项目区位分析……市场数据123……市场分析4CONTENTS目录……小结5……珠海城市概况……项目区位分析……市场数据123……城市概况CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE1城市概况CLICKTOADDUPYOURTITLE粤港澳大湾区---珠中江经济圈珠中江经济圈是指由珠海、中山、江门三市地处珠江口西岸的地区，珠中江经济圈南连澳门，北接广佛都市区，东通香港，西承粤西地区，扼西江黄金航道出海口，是广东省的重要门户和珠江三角洲地区的重要一极。珠中江都市圈粤港澳大湾区---珠中江经济圈珠中江经济圈是指由珠海、中山、珠海市位于广东省珠江口的西南部，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻江门市新会区、台山市，北与中山市接壤。设有拱北、九洲港、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、珠澳跨境工业区等8个国家一类口岸，是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，素有“百岛之市”之称。珠海市概况请替换文字内容珠海市珠海市概况请替换文字内容珠海市---行政区划请替换文字内容斗门区香洲区金湾区香洲区斗门区辖狮山、湾仔、拱北、吉大、香湾、梅华、前山、翠香8个街道和南屏镇,共126个社区。辖井岸、白蕉、斗门、乾务、莲洲等5个镇和白藤街道，有100个行政村、23个社区。设有香洲区、金湾区、斗门区3个行政区下辖15个镇、9个街道，并设立珠海市横琴新区、珠海高新技术产业开发区、珠海保税区、珠海高栏港经济区、珠海万山海洋开发试验区5个经济功能区。金湾区实际管辖陆地面积268.9平方公里。直接管辖珠海航空产业园和三灶、红旗2个镇珠海市珠海市---行政区划请替换文字内容斗门区香洲区金湾区香洲区斗珠海交通规划广珠城轨是广东省境内一条连接广州、佛山、中山、珠海和澳门的客运专线铁路。广佛江珠城际轨道项目起于广州芳村站，途径广佛江珠4个城市，覆盖广州主城区、佛山、鹤山、江门滨江新区及新会，经珠海市西部中心城区(斗门、金湾)至珠海机场。马骝洲隧道横琴岛的第三通道，位于珠海市南湾城区和横琴新区，海底隧道横跨马骝洲水道，横琴新区总投资约26亿元，预计于2018年建成通车。珠海交通规划广珠城轨是广东省境内一条连接广州、佛山、中山、珠珠海交通规划珠机城轨项目分两期建设。一期工程为拱北至横琴段，预计2019年完工;二期工程为横琴至珠海金湾国际机场段。项目建成通车后，从拱北到珠海机场只要半个小时。而且除珠海站为高架站外，湾仔北站、湾仔站、十字门站、金融岛站、横琴站、长隆站均为地下车站。预计2020年通车。保税区十字门商务区横琴新区珠海交通规划珠机城轨项目分两期建设。一期工程为拱北至横琴段，珠海交通规划2010年8月，《珠海市轨道交通线网规划》规划到2050年，珠海将要建设9条轨道交通线，包括6条城际轨道线和3条城市轨道线。2017年2月，珠海市政府常务会议通过了《“十三五”期间珠海市交通基础设施建设大会战推进工作方案》，其中提到，珠海的轨道交通工程正式提上了日常，地铁1、2号线计划在2019年开工建设，2024年通车。珠海交通规划2010年8月，《珠海市轨道交通线网规划》规划到保税区概况保税区---珠海保税区位于位于横琴新区和十字门商务区的中心位置，南部紧靠湾仔口岸，与澳门隔水相望，通过横琴大桥和莲花大桥与澳门陆路连通。距市中心约11公里；距珠海港口44公里；距九洲港18公里；距珠海机场40公里；距建设中的珠海火车站仅5公里；距香港也只有36海里；是广东省6个保税区之一。珠海保税区十字门中央商务区横琴新区澳门特别行政区澳门特别行政区保十琴保税区概况保税区---珠海保税区位于位于横琴新区和十字门商务保十琴一体化政策2017年10月，《横琴、保税区、洪湾片区一体化改革发展实施方案》(以下简称《方案》)正式出台，《方案》提出，珠海将加快推动横琴与保税区、十字门北片区、洪湾片区整体谋划一体发展，建成粤港澳大湾区经济资源的聚集中心、粤港澳深度合作的重要平台，全面建成多层次、宽领域、高水平对外开放门户枢纽。保十琴一体化政策2017年10月，《横琴、保税区、洪湾片区一保十琴一体化政策

保税区融入“大桥经济区”，直达港澳核心《方案》提出，一体化区域将全面发挥“大桥经济区”和横琴自贸试验区、保税区独特的区位优势和政策优势，加快口岸一体化建设，推动涉港澳的人流、物流、资金流和信息流等各类要素便捷流动。一体化区域的目标是，经过5-10年的奋斗，将区域打造成特色突出、功能带动明显的“大桥经济区”，建设成为粤港澳深度合作示范区，发展成为珠海城市新中心。保十琴一体化政策 保税区融入“大桥经济区”，直达港澳核心《方保十琴一体化政策横琴区重点发展休闲旅游、金融服务、商务服务、文化创意以及高新技术等产业；保税区和洪湾片区重点发展国际贸易、仓储物流、跨境电·商、信息服务及先进制造业，并强化城市综合服务功能；十字门北片区重点拓展商务办公和会议、会展服务功能。保十琴保税区保十琴一体化政策横琴区重点发展休闲旅游、金融服务、商务服务、珠海房地产政策1月22日，珠海住规建局官网公布了《关于加强商业办公建筑规划建设管理的实施意见》的通知。

公示显示，从1月17日开始，珠海市的商业、办公建筑不得以公寓、家园、花园、花苑等住宅性质的名称，不得采用以租代售等方式销售商业、办公建筑项目。该意见适用于我市行政区域内商业用地、商务用地、总部经济用地、旅馆用地、新型产业用地、物流用地以及混合用地上的商业办公建筑的规划建设管理。此次出台的《意见》强调，商业、办公建筑的内部平面不得采用类似住宅、别墅等居住建筑的平面布置形式，不得设置居住空间以及为居住配套的设施，并应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点。按照《珠海市城市规划技术标准与准则》，《意见》再次重申办公建筑除集中设置的配套餐饮区域外，其它区域不得设置厨房及相应的燃气管道，并不得预留加建、改建卫生间、厨房或夹层的相关构造及设施。《意见》还规定，主管部门在拟定项目规划条件时，应明确项目用地性质、建筑功能比例以及建筑设计要求等，并将规划条件纳入土地招拍挂文件和土地出让合同，明确项目是否禁止或限制分割转让（销售）以及相关注意事项等。/a/124987994_124719商业性质项目不限购、不限贷珠海房地产政策1月22日，珠海住规建局官网公布了《关于加强商珠海房地产政策2018年6月19日，关于《加强横琴新区产业项目及商业服务类项目建设管理》的通知：酒店式办公分割单元建筑面积不得大于75平方米／间，标准层层高控制在3.3至3.9米之间。普通办公分割单元建筑面积不应小于200平方米／间，标准层层高控制3.6至4.5米之间。对在建设过程中擅自加建、改建从而增加使用面积、改变建筑功能的项目，规划行政主管部门不予规划核实、建筑行政主管部门不予竣工验收等。产业项目和商业服务类项目建设单位应在售楼部现场醒目位置设置公示栏，公示项目的用地性质、建筑功能、使用年限、水电气使用和收费标准等信息。本通知执行之日起，新取得用地的产业项目和商业服务类项目，其普通办公或适用于普通办公设计要求的物业，销售对象仅限于企业、事业单位和社会团体。本通知适用于横琴及保税区、洪湾片区、十字门中央商务区、湾仔区等一体化发展区域范围内的产业项目与商业服务类项目。/s/LMU2yBXa64QlVMlgqzPNDQ商业性质项目不限购、不限贷珠海房地产政策2018年6月19日，关于《加强横琴新区产业项珠海住宅政策---限购、限贷

2017年4月8日，珠海颁布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，全市全部户型纳入限购范围；非本市居民连续缴纳5年及以上个税或社保才能买房；拿证之后3年后才能上市交易(转让)；房屋转赠后须满3年才能再次购买住房；接受赠与的，必须符合本市的现行限购政策。加强差别化住房信贷政策

珠海市房信贷政策作以下调整：

（一）在本市无房且无房贷的，首付款比例不低于30%

（二）在本市无房但有已结清的房贷，或有1套房且贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房首付款比例不低于40%；购买非普通住房的最低首付款比例不低于60%。

（三）居民家庭拥有1套房且贷款未结清的，再次申请商业性个人房贷购买普通住房首付款比例不低于50%；购买非普通住房的最低首付款比例不低于70%/xxgk/tzgg/201704/t20170408_22114102.html珠海住宅政策---限购、限贷2017年4月8日，珠海颁布《香洲区商圈分布保税区目前香洲区主要分布了七大商圈，分布为：新香洲商圈老香洲商圈前山商圈吉大商圈拱北商圈南湾商圈未来横琴商圈项目位于保税区，处于南湾商圈与未来横琴商圈的中心位置。香洲区商圈分布保税区目前香洲区主要分布了七大商圈，分布为：项目区位CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE2项目区位CLICKTOADDUPYOURTITLE港珠澳ISC首座（本案）地址横琴大桥旁·宝湾路与富林东路交汇处开发商珠海市哈希网络科技有限公司占地面积23376平方米建筑面积143439平方米业态类型酒店式办公；写字楼均价预计26000元/㎡层高3.9米loft优惠诚意登记总层23层楼层状况7梯26户总户数572户装修状况精装主力户型一房、两房面积段45-70㎡开售时间预计8月底余货待售中户型比例36：45:55:70㎡；2:4:8:12备注项目由三栋楼组成，1#为酒店式办公；2#为办公写字楼；3#为4层创新服务基地；带下沉式商业街；世界500强入驻港珠澳ISC首座（本案）地址横琴大桥旁·宝湾路与富林东路交汇南湾商圈保税区项目区位珠海百家达国际广场奥园观山海商务广场斯越云谷富力优派广场湾区星座朗廷龙光玖龙汇港珠澳ISC首座十字门商务区利是达星际广场横琴新区泰禾中央广场南湾商圈保税区项目区位珠海百家达国际广场奥园观山海商务广场斯市场数据CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE3市场数据CLICKTOADDUPYOURTITLE市场数据分布图百家达国际中心均价26000元/㎡奥园观山海均价26000元/㎡富力优派广场均价24000元/㎡利是达星际广场均价41000元/㎡湾区星座3.8米层高均价22000-25000元/㎡4.6米层高均价25000-28500元/㎡朗廷广场均价27000元/㎡港珠澳ISC首座预计26000元/㎡横琴新区保税区十字门商务区保十琴斯越云谷待售泰禾中央广场均价26000元/㎡龙光玖龙汇待售市场数据分布图百家达国际中心奥园观山海富力优派广场利是达星际富力优派广场地址保税区南湾大道北侧，宝利路东侧开发商珠海富力房地产开发有限公司占地面积52000平方米建筑面积280000平方米业态类型酒店式办公/写字楼/普通办公均价24600元/㎡层高3.3米优惠6万抵10万85*98*99*96折酒店让利总层28层楼层状况5梯22户总户数/装修状况精装主力户型单间-两房面积段32-72㎡开售时间2018年5月去化5月开盘已售500多套户型比例32：42：63:72㎡；4:10:4:4备注品牌地产；D/E栋酒店式办公；铂涛酒店托管2-8F、26-27F；人脸识别系统；智能系统；共享汽车；物管费4元/㎡；富力优派广场地址保税区南湾大道北侧，宝利路东侧开发商珠海富力奥园观山海商务广场地址保税区南湾大道北侧、宝利路西侧开发商中国奥园地产集团有限公司占地面积51379平方米建筑面积205519平方米业态类型退台式酒店公寓均价26000元/㎡层高3.3米优惠7万抵15万+0.98折总层9层楼层状况2梯户数往高层递减总户数179户装修状况精装主力户型一房面积段40-72㎡开售时间2017年12月23日余货剩余40套左右户型比例每层不同主要40-58㎡居多备注绿化率40%保税区最高；酒店托管（一呆）；5年约按5-8%递增，后期3/7分红；2019年12月交楼；#6、7、8栋带风情商业街奥园自持。奥园观山海商务广场地址保税区南湾大道北侧、宝利路西侧开发商中珠海百家达国际广场地址宝湾路791号开发商珠海百家达置业有限公司占地面积25744平方米建筑面积123986平方米业态类型酒店式办公均价26000元/㎡层高3.5米优惠一口价0.98*0.99折总层28层楼层状况3梯10户总户数982户装修状况精装主力户型一房至两房面积段47-71㎡开售时间2017年12月余货3栋剩余40套左右2栋剩余11层以上货源户型比例47㎡：54㎡:71以上㎡；3:3:4备注2019年底交房；中国电子商务港名企入驻；奥斯汀酒店托管三七分红；2500㎡七星铂会所珠海百家达国际广场地址宝湾路791号开发商珠海百家达置业有限朗廷广场地址南湾大道与宝汇路交汇处开发商卓誉集团占地面积22470平方米建筑面积120886平方米业态类型酒店式办公普通办公均价27000元/㎡层高3.3米平层优惠0.98折*0.98折总层23层楼层状况5梯28户总户数616户装修状况精装主力户型一房一厅面积段一整栋均为40㎡左右开售时间2017年11月26日余货剩余21层以上楼层户型比例/备注只有一栋小面积；酒店托管；物业费

4.9/㎡；绿化率：30%；配有东南亚风格的休闲度假式园林、1900㎡园林露天泳池；靠近桥头紧贴十字门；靠近情侣西路；2019年9月；朗廷广场地址南湾大道与宝汇路交汇处开发商卓誉集团占地面积22湾区星座地址

香洲南湾大道天科路与宝顺路交汇处开发商珠海市奇泰置业有限公司占地面积10500平方米建筑面积78500平方米业态类型酒店式办公均价3.8米loft均价24000元/㎡4.6米loft均价27500元/㎡层高3.8米loft4.6米loft优惠/总层23层楼层状况6梯19户总户数830户装修状况精装主力户型一房、两房、三房面积段58-103㎡开售时间2017年10月28号余货1栋剩余12套2栋现推出4-7层户型比例58：60：88：103㎡；6：10：1：2备注3.8米loft一层2.3米，二层2.1米；4.6米loft一层2.1米；二层1.5米；2020年6月30日；物管费4.68元/㎡；不可明火湾区星座地址

香洲南湾大道天科路与宝顺路交汇处开发商珠海市奇泰禾中央广场地址南湾大道北侧、宝吉路东开发商深圳泰禾房地产开发有限公司占地面积71911.91平方米建筑面积420511.91平方米业态类型酒店写字楼均价均价27000元/㎡层高4.2米loft4.6米loft优惠/总层4栋23层楼层状况/总户数2795戶装修状况精装主力户型2房、3房面积段43~75㎡loft开售时间2018年5月13日余货新推2栋双钥匙户型102、107、108㎡户型比例/备注酒店托管；绿化率30%；泰禾影城入驻珠海首个1700㎡绿色超感科技影院；自带特色商业街区泰禾中央广场地址南湾大道北侧、宝吉路东开发商深圳泰禾房地产开利是达国际广场地址大桥北（港珠澳大桥出口200米）开发商珠海利是达置业有限公司占地面积17000平方米建筑面积111900平方米业态类型酒店式办公均价39000-43000元/㎡层高3.5米平层优惠按揭98折一次性96折总层24层楼层状况6梯24户总户数1451户装修状况精装主力户型2房、3房面积段55-70㎡开售时间2016年10月余货剩余少量货源户型比例55㎡：60㎡：70㎡；比例为2:3:1备注物业费8元/㎡·月；容积率4.97；绿化率39.8%；1-4层为全进口商场；利是达国际广场地址大桥北（港珠澳大桥出口200米）开发商珠海市场分析CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE4市场分析CLICKTOADDUPYOURTITLE市场情况分析01030402保税区在售产品分为两类，一种为40-75㎡左右的酒店式办公产品，层高一般在3.3-3.9米之间；一种为100㎡以上的普通办公产品，层高为4.6米。调查的竞品当中，除了奥园观山海的产品退台式建筑的纯酒店外，其他产品均是引进酒店托管，托管范围各不相同。由于政策限制，商业性质的项目不得随意改建或是加建，所以片区内大部分都为平层产品，但有少部分项目违规加建做成loft产品，遇到抽查就将样板房关闭。片区内的产品，面积无论大小都不可以通天然气。市场情况分析01030402保税区在售产品分为两类，一种为4市场竞品分析竞品价格分析利是达星际广场是保税区内在售均价最高的项目，其位于精装均价在39000-43000元/㎡项目位于保税区内，项目附近在售产品比较多竞争激烈，品牌地产富力在售3.3米平层折后精装均价在24000元/㎡；奥园，泰禾，百家达，朗廷3.3米平层精装均价在26000-27000元/㎡之间；湾区星座是片区在售项目中与本案相识度最高的项目，规模、配套、环境、产品都比较相似。3.8米层高loft精装均价在22000-25000元之间；4.6米层高loft精装均价在25000-28500元/㎡之间市场竞品分析竞品价格分析利是达星际广场是保税区内在售均价最高市场竞品分析竞品区位分析此次调查的项目均在保税区内，区域中靠近环岛东路与横琴大桥的利是达星际广场所在位置靠近十字门商务区位置最为优越，所以价钱偏高些。区域内项目距离港珠澳大桥接口均只有几分钟车程。保税区现还属于开发期，片区内公共交通并不完善，只有少量的公车经过，靠近环岛东路与横琴大桥一侧的项目先对而言交通会便利一些。市场竞品分析竞品区位分析此次调查的项目均在保税区内，区域中靠市场竞品分析竟品配套分析保税区竞品项目皆自带有商业街，但规模大小不同，富力优派广场先招商后入住，入住即可拥有成熟的配套；泰禾中央广场则拥有片区最大2.7万㎡的商业中心，所以两大项目在片区优势比较大。奥园观山海拥有约6000㎡风情商业街+约1000㎡下沉式会所；朗廷广场带1900㎡园林露天泳池1700㎡高端会所；利是达1-4层为全进口商场约3万㎡；百家达自带2500㎡会所；湾区星座一二层为商业，三层为泳池。在配套方面，项目自带的下沉式商业街与其他项目相比商业体量小，满足不了多方面的消费需求。市场竞品分析竟品配套分析保税区竞品项目皆自带有商业街，但规模市场竞品分析竟品环境分析保税片区内，规模最大就属泰禾中央广场，其次是富力优派广场和奥园观山海，规模大配套较齐全；而且奥园还拥有保税区最大的绿化率。朗廷广场、利是达、百家达、湾区星座四个项目规模相对而言较小，均是2-3栋独栋组成。由于项目规模占地较小，所以在绿化环境方面占用的面积不大，所以在环境方面处于劣势。市场竞品分析竟品环境分析保税片区内，规模最大就属泰禾中央广场市场竞品分析竟品品牌分析在保税内，品牌地产云集“富力地产”“奥园地产”“泰禾地产”等品牌地产在片区内占据巨大的市场。在2018年上半年网签数据中可以看出，这三大品牌地产在保税区内的去化量明显比其他品牌地产商要高很多。市场竞品分析竟品品牌分析在保税内，品牌地产云集“富力地产”“市场竞品分析竟品去化分析据2018年上半年商办项目网签的情况分析，保税区域内在售项目中，富力、奥园、泰禾、朗廷这四个项目的去化量较快。原因在于这些项目品牌口碑、项目规模、配套设施都处于片区中较好的，在同样的价钱下，消费者必然会选择此类项目。湾区星座去化量相比利是达、百家达相对好些，主要在于其LOFT产品与它们相比占据优势，在平层和LOFT之间消费者更多倾向于实用率高的LOFT市场竞品分析竟品去化分析据2018年上半年商办项目网签的情况珠海（商办）网签情况分析根据数据显示，2018年上半年珠海全市商品房办公网签4769套，环比2017年下半年商办网签2887套，上涨约65%；同比2017年上半年商办网签1962套，上涨约143%。对比数据发现，2018年上半年商办网签量分别与2017年上半年和2017年下半年商办网签量相比，都有大幅的上涨。珠海（商办）网签情况分析根据数据显示，2018年上半年珠海全珠海（商办）网签情况分析2018年上半年商办网签数据：从办公类网签来看，我们从市场需求和置业客户来源分析，因限购、限售、房贷利率上调等从而抑制住刚需客、外地投资客购房需求，只能转向政策相对宽松的办公市场。在片区方面，办公市场以横琴和保税区为主。在办公单盘套数排名前20中，横琴、保税区分占7盘，占据了办公市场的大半江山。珠海（商办）网签情况分析2018年上半年商办网签数据：珠海（商办）网签情况分析珠海（商办）网签情况分析珠海房地产数据珠海房地产数据珠海（商办）网签情况分析网签情况小结分析：目前，南湾和横琴库存量较多，可供选择的项目多样，而2018年下半年南湾和横琴还有将近10个新盘将入市销售，占据了下半年入市产品面积比例的65%，预计保十琴片区的库存量将大大增加；自6月19号发布调控新政之后，住宅和商业项目的网签量都明显的下降。库存压力大再加上7月份销售的冷淡局面，预计上半年即将新入市的新盘在销售将会因为竞品过多而遇到去化难的问题。珠海（商办）网签情况分析网签情况小结分析：小结CLICKTOADDUPYOURTITLEHERE5小结CLICKTOADDUPYOURTITLEH项目劣势分析劣势3劣势1劣势2劣势4项目规模小，绿化面积少，环境对比其他大规模项目没有优势。项目缺乏品牌口碑支撑，没有知名度。项目配套方面与区域内竞品相比，体量小，不能满足多方面的消费需求。片区在售项目大多都采用的酒店托管返租的形式吸引投资客，而本项目没有引进酒店托管。项目劣势分析劣势3劣势1劣势2劣势4项目规模小，绿化面积少，项目优势分析优势1项目产品是区域竞品中为数不多的loft产品，loft产品实用率高价值较高，比较受消费者青睐。优势2项目引进了世界500强企业，打造世界智慧新产业高地，消费群体有保障。优势3由于政策支持，保税区正处于规划建