房地产企业工程项目管理

1房地产企业工程项目管理

2房地产企业工程项目管理企业工程管理1工程项目管理2工程项目质量控制3工程项目投资控制43第一讲企业工程管理（一）企业工程管理及其意义

企业工程管理是指房地产开发项目的开发方案（项目定位）确定以后，在项目设计阶段、施工准备阶段、施工阶段和竣工验收阶段所进行的管理工作。企业工程管理的目的是锁定工程利润。 在我国房地产行业宏观调控的今天，企业工程管理的意义巨增，工程利润越来越成为房地产企业的主要利润增长点。这主要是因为：（1）土地增值的大幅度减少；（2）房屋价格的降低；（3）房地产企业的激烈竞争；（4）业主维权意识的增长。 总之，我国的房地产企业今后将越来越还原其本来面目，工程利润的大小将决定企业的存亡。一、企业工程管理与工程项目管理4第一讲企业工程管理（二）工程项目管理

工程项目管理是为使工程项目取得成功（在所要求时限、所批准费用的前提下，实现所要求的质量）所进行的全过程、全方位的计划、组织、控制、协调与监督。工程项目管理的主要任务是三控（进行工程项目的投资控制、质量控制和进度控制）、两管（合同管理、信息管理）、一协调（组织协调）。工程项目管理的主体是房地产企业，代理主体是项目经理部。一、企业工程管理与工程项目管理5（三）企业工程管理与工程项目管理的关系

1、管理内容不同

房地产企业工程管理一般涉及多个工程项目，但就一个工程项目而言，企业工程管理与工程项目管理的管理内容是不同的。即要有严格的管理内容分工，各管各的事情。企业定原则、定制度、管大事；项目经理部负责具体实施的管理工作。

2、企业工程管理是工程项目管理的基础

企业工程管理要为工程项目管理工作奠定一个好的基础，使其能有一个良好的先天条件；如果企业工程管理有一些遗留问题（如企业没有在招标中选择一个好的施工企业，签订一个好的施工合同；没有选择一个好的监理单位）工程项目管理就不可能做好。

3、企业工程管理是工程项目管理的大环境

企业工程管理要为工程项目管理创造一个良好的企业环境，提供运行动力，使其能够很好的开展工作。有的企业没有一个好的环境条件，如项目经理的责任、权利、利益不清楚，把项目经理责任制演变为项目经理负责制或承包制，工程项目管理不可能做好。第一讲企业工程管理一、企业工程管理与工程项目管理6

特别强调：1）企业做好工程管理工作，抓大（如建设资金的审批、大型设备的采购、重大设计变更、三大目标的调整、竣工验收）、放小（放手工程项目管理的具体工作）；2）要树立精兵强将上项目的理念；3）要靠好的管理制度规范工程项目管理工作，并为其提供运行动力；不要过分依赖用人管人。第一讲企业工程管理一、企业工程管理与工程项目管理71、主要工作（八项）1）确定项目开发方案，进行项目三大目标（投资、质量、进度目标）的分析论证，合理确定项目投资、质量、进度目标；2）做好设计管理工作，能够获得好的设计文件；3）做好施工招标工作，选择一个好的施工企业，签订一个好的施工合同；4）选择一个好的监理单位，签订一个好的监理合同；5）任命项目经理，组建项目经理部；明确项目经理的责任、权利和利益；6）规定项目经理部的工作内容与要求；7）对工程项目管理工作进行宏观调控；8）对工程项目管理工作进行监控。2、注意与施工企业、监理单位建立长期合作的关系第一讲企业工程管理二、企业工程管理的主要工作8（一）设计管理工作要点1）编好设计任务书，对项目进行明确的定位，对设计提出明确的要求；2）要求设计单位进行多方案比较，选择好的设计方案；3）要求设计单位编制设计概算和施工图预算，并对其进行审查；4）对施工图进行初步审查，要基本满足施工要求。

（二）招标管理工作要点1）选择好的招标代理机构，审查招标文件是否符合要求；2）监控招标过程以避免出现遗留问题；3）选择好的施工企业，签订一个好的施工合同，特别注意限定调价、工期、质量、付款等条款；4）选择好的监理单位，签订一个好的监理合同，特别注意限定监理人员资质、监理单位责任等条款。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点9（三）任命项目经理，组建项目经理部1）通过签订《项目管理目标责任书》以明确项目经理的责任、权利和利益（责任：在无企业可接受的客观原因影响下对工程项目的实施承担管理责任；权利：日常工程项目管理的权利；利益：经过阶段考核获得工资及奖金或罚金）；2）规定项目经理部的工作内容与要求；3）企业与项目经理协商确定工作人员的数量；4）要求项目经理主持编制工程付款计划、质量控制计划、进度控制计划，并监督其实施；5）对施工准备工作的内容与进度提出明确要求，如图纸会审工作：6）对工程变更与现场签证做出明确规定，如工程变更问题应在施工前敲定，开工后一般不进行变更，现场签证的权利要严格限定，规定不超过工程价款的百分比。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点10（四）项目管理目标责任书（重要文件）《项目管理目标责任书》一般应包括以下内容：1）工程项目的基本情况；2）工程项目管理的内容与要求；3）工程项目应达到的进度目标、质量目标；4）确定项目经理目标责任投资；5）项目经理的职责、权力和利益；6）企业各业务部门与项目经理部之间的关系；7）施工项目经理部应承担的风险；8）工程项目目标评价的原则、内容和方法；9）企业对项目经理部进行奖惩的依据、标准和办法；10）项目经理解职及项目经理部解体的条件与办法；11）争议的解决办法。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点11（五五））项项目目经经理理责责任任制制项目目经经理理责责任任制制是是指指由由企企业业制制定定的的、、以以项项目目经经理理为为责责任任主主体体，，确确保保工工程程项项目目目目标标实实现现的的责责任任制制度度。。项项目目经经理理责责任任制制是是工工程程项项目目目目标标实实现现的的具具体体保保障障和和基基本本条条件件，，它它是是以以工工程程项项目目为为对对象象，，以以项项目目经经理理全全面面负负责责为为前前提提，，以以《项目目管管理理目目标标责责任任书书》为依依据据，，以以获获得得项项目目产产品品的的最最佳佳经经济济效效益益为为目目的的，，实实行行从从工工程程项项目目开开工工到到交交工工的的一一次次性性全全过过程程的的管管理理。。项项目目经经理理责责任任制制是是推推行行工工程程项项目目管管理理的的核核心心。。1、项目目经经理理责责任任制制的的特特点点：：1）对对象象终终一一性性。。项项目目经经理理责责任任制制以以施施工工项项目目为为对对象象，，实实行行施施工工过过程程的的一一次次性性全全面面负负责责；；2）主主体体直直接接性性。。项项目目经经理理责责任任制制实实行行经经理理负负责责、、全全员员管管理理、、指指标标考考核核、、项项目目核核算算、、确确保保投投资资不不超超的的复复合合型型指指标标责责任任制制，，并并重重点点突突出出项项目目经经理理个个人人的的主主要要责责任任。。3）内内容容全全面面性性。。项项目目经经理理责责任任制制是是根根据据先先进进合合理理、、实实用用、、可可行行的的原原则则，，以以控控制制工工程程投投资资、、质质量量、、工工期期等等各各项项目目标标为为内内容容的的全全过过程程的的责责任任制制。。4）责任风风险性。。项目经经理责任任制充分分体现““指标突突出、责责任明确确、利益益直接、、考核严严格”的的基本要要求，其其最终结结果与项项目经理理部成员员，特别别是项目目经理的的奖、罚罚、晋升升等个人人利益直直接挂钩钩，经济济利益与与责任风风险同在在。第一讲企企业工程程管理三、企业业工程管管理工作作要点122、项目经经理与项项目经理理部成员员之间的的目标责责任制项目经理理部组建建以后，，项目经经理必须须对项目目经理部部成员进进行明确确的职责责分工，，建立以以项目经经理为中中心的分分工负责责目标责责任制。。项目经经理应与与项目经经理部成成员签订订岗位责责任状，，明确每每一业务务岗位的的责、权权、利和和各业务务岗位之之间的分分工协作作关系，，把“一一人负责责”转变变为“人人人尽职职尽责””。3、项目经经理的地地位和素素质要求求项目经理理责任制制确定了了项目经经理在工工程项目目管理中中的地位位。项目目经理是是企业法法定代表表人在工工程项目目上的授授权委托托代理人人，是工工程项目目管理的的中心，，占有举举足轻重重的地位位，他要要对企业业的成果果性目标标负责。。项目经理理必须具具备下列列素质：：1）具有符符合项目目管理要要求的能能力，善善于进行行组织协协调与沟沟通；2）具有相相应的项项目管理理经验和和业绩；；3）具有项项目管理理需要的的专业技技术、管管理、经经济、法法律和法法规知识识；4）具有良良好的职职业道德德和团结结协作精精神，遵遵纪守法法、爱岗岗敬业、、诚信尽尽责；5）身体健健康。第一讲企企业工程程管理三、企业业工程管管理工作作要点134、项目经经理的职职责、权权力和利利益项目经理理的职责责是由其其工作与与任务决决定的。。根据建建设部有有关文件件的规定定和我国国目前的的工程实实践，项项目经理理在施工工项目管管理过程程中，履履行下列列职责：：1）贯彻执执行国家家与地方方的有关关法律、、法规和和政策，，执行企企业的各各项管理理制度，，维护企企业整体体利益和和权益，，严格财财经制度度；2）签订和和组织履履行《项目管理理目标责责任书》，在企业业授权的的范围内内履行企企业与施施工单位位签订的的施工合合同、监监理合同同；3）组织工工程项目目的实施施，负责责控制投投资、质质量、工工期；4）主持编编制施工工项目管管理规划划，并组组织实施施；5）组织制制定项目目经理部部各类管管理人员员的职责责、权限限和各项项规章制制度，搞搞好与企企业各职职能部门门的业务务联系和和经济往往来，定定期向企企业经理理报告工工作；6）向企业业提交阶阶段性用用款计划划；7）按时向向企业有有关部门门报送项项目建设设信息和和统计资资料；8）根据企企业授权权处理项项目实施施中的重重大紧急急事件，，并及时时向企业业报告；；9）组织项项目后评评价，提提交项目目后评价价报告。。第一讲企企业工程程管理三、企业业工程管管理工作作要点14赋予施工工项目经经理一定定的权力力是确保保其承担担相应责责任的先先决条件件。项目目经理的的权力由由企业法法人代表表授予，，并用企企业制度度和《项目管理理目标责责任书》的形式具具体确定定下来。。项目经经理一般般应有以以下权力力：1）用人决决策权。。项目经经理在不不违背企企业人事事制度的的前提下下，有权权决定施施工项目目经理部部的设置置；有权权聘任、、考核、、监督、、奖惩乃乃至辞退退相关管管理人员员；有权权分包队队伍。2）项目实实施的决决策权。。项目经经理在不不影响项项目三大大目标实实现的前前提下，，有权根根据具体体情况决决定项目目实施的的节奏，，但重大大决策必必须向企企业报告告。3）项目实实施的组组织协调调权。4）对监理理单位的的监督权权。项目经理理的利益益是其行行使权力力和承担担责任的的结果，，是责、、权、利利相统一一的具体体体现。。项目经经理的利利益包括括物质利利益和精精神利益益。第一讲企企业工程程管理三、企业业工程管管理工作作要点154、项目经理责责任制的作用用项目经理责任任制作为工程程管理的基本本制度，在项项目管理中具具有十分重要要的作用。这这些作用主要要体现在以下下几点：1）有利于明确确项目经理与与企业、项目目经理部成员员三者之间的的责任、权力力和利益关系系；2）有利于运用用经济、法制制手段强化工工程项目管理理；3）有利于对工工程项目进行行规范化、科科学化管理；；4）有利于促进进和提高项目目管理的经济济效益和社会会效益。第一讲企企业工程管管理三、企业工程程管理工作要要点16（六）正确处处理项目经理理部与企业的的关系项目经理部作作为企业内部部相对独立的的经济实体，，承担工程项项目实施的管管理任务和目目标实现的全全部责任，与与企业之间既既有上下级的的行政关系，，又有经济责责任关系。首首先，在行政政管理方面，，根据企业经经理的指令及及企业管理制制度，项目经经理部要接受受企业有关职职能部门的指指导，两者之之间既是上下下级的行政关关系，又是服服务与服从、、监督与执行行的关系，企企业要对工程程项目管理全全过程进行必必要的监督调调控，项目经经理部则要尽尽职尽责，全全力抓好工程程项目的具体体实施；在业业务管理上，，项目经理部部作为企业内内部的项目管管理层，接受受企业有关职职能部门的业业务指导和服服务，一切统统计报表及各各种资料都要要按系统管理理和有关规定定准时报送企企业相关职能能部门。其次次，在经济往往来方面，两两者之间根据据企业法人代代表与项目经经理签订的《项目管理目标标责任书》建立双方合理理的经济责任任关系。项目经理部与与企业有关职职能部门的主主要业务管理理关系表现在在以下几个方方面：1）计划统计。。工程项目管管理的全过程程必须纳入计计划管理的轨轨道，项目经经理部每月度度应向企业报报送施工统计计报表，特别别是月施工进进度计划、工工程款支付计计划、实际完完成工程量报报表、应付款款报表等。2）财务核算。。项目经理部部作为企业内内部一个相对对独立的核算算单位，负责责项目的财务务收支与成本本核算工作，，并接受企业业财务管理部部门的控制、、监督和指导导。3）经济洽商签签证。项目经经理部预算人人员负责经济济洽商签证和和增减帐预算算的编制报批批、企业审查查控制。4）工程业务管管理。施工过过程中的质量量、进度控制制工作实行从从企业职能部部门到项目经经理部的系统统管理，由企企业职能部门门对项目经理理部的工作进进行监控、检检查、考核、、评比。第一讲企企业工程管管理三、企业工程程管理工作要要点17工程项目管理理是管理者（（企业与项目目经理部）运运用系统工程程的观点、理理论和方法对对房地产项目目寿命周期内内的所有工作作（特别是施施工阶段）及及其资源进行行计划、组织织、协调、控控制和总结评评价，以达达到保证工程程质量、加快快工程进度、、提高投资效效益的目的。。工程项目管理理的主要任务务是三控（进进行项目的质质量控制、投投资控制和进进度控制）、、两管（合同同管理、信息息管理）、一一协调。有必要指出的的是：1）工程项目有有三大目标（（投资目标、、质量目标、、进度目标）），它们之间间是对立统一一关系；2）推行工程项项目管理必须须要有项目管管理机构——项目经理部，，必须分清企企业与项目经经理部的管理理职能；3）三大目标的的分析论证是是企业的管理理职能，项目目经理部的管管理职能就是是实现三大目目标，即通过过计划、组织织、协调、控控制的手段实实现三大目标标。第二讲工工程项目管理理一、工程项目目管理及其任任务18项目经理是企企业委派的领领导和组织一一个工程项目目建设的负责责人。他所处处的地位是企企业法人在一一个项目上的的代表。工程程项目重大问问题的管理决决策由企业作作出，项目经经理采取措施施确保决策的的执行，其主主要任务是为为实现企业的的建设意图，，进行项目的的组织协调，，控制投资、、进度和质量量，进行合同同管理等。项目经理具体体行使以下职职权：1）在企业管管理职能的大大框架下，具具体负责组织织工程建设活活动；2）进行合同同管理，组织织协调设计单单位、监理单单位、施工单单位及其他相相关单位的关关系；3）编制并组组织实施项目目年度施工进进度计划、用用款计划；4）组织工程程建设实施，，负责控制工工程投资、工工期和质量；；5）按时向企企业有关部门门报送项目建建设信息和统统计资料；6）提请企业业聘任或解聘聘项目管理人人员；7）根据企业业授权处理项项目实施中的的重大紧急事事件，并及时时向企业报告告。项目经理部是是项目经理领领导下的项目目管理层,职职能是协助项项目经理开展展工作。项目经理部的的工作一定要要与监理单位位的工作相互互协调、相互互配合，并对对监理单位进进行监督。项项目经理部应应配备预算管管理、合同管管理、质量控控制、进度控控制人员，最最好一人多岗岗。明确项目目经理部管理理人员的责任任、权利和利利益。第二讲工工程项目管理理二、项目经理理与项目经理理部19（一）管理职职能（干什么么）控制施工活动动——使施工工活动在项目目经理部的控控制下进行；；2）协调与与设计单位、、监理单位、、施工单位、、政府部门之之间的关系；；3）督促、、控制监理单单位的工作。。监理单位的主主要工作：具具体地控制施施工质量、进进度、安全、、文明施工;初步审核工工程款；编制制与汇总工程程资料（二）工作方方式工作例会；现场检查；信息流通：施施工单位→监监理单位→项项目经理部；；在监理单位汇汇报的基础上上进行决策。第二讲工工程项目管理理三、工程项目目现场管理20（三）项目现现场管理的主主要工作1、开工前（3项）1）组织设计交交底与图纸会会审（注意：：要求监理单单位审图）；；2）督促监理单单位审核施工工组织设计（（施工方案、、工期、施工工措施、安全全措施重重点复审；；要求施工单单位按照施工工组织设计组组织施工）；；3）督促监理单单位检查施工工单位的开工工准备情况（（重点把握：：管理机构、、机械设备、、人员持证上上岗等）。2、施工中（6项）1）材料要先检检验后使用；；2）是否按施工工组织设计施施工，施工前前有无交底；；3）监理单位是是否检查质量量、进度、安安全，审核工工程款；4）把握重点部部位的质量（（质量控制点点）、节点工工期、安全隐隐患；5）重重点点抓抓好好分分部部、、分分项项工工程程验验收收；；6）审审核核工工程程款款（（不不多多付付款款））。。3、竣竣工工后后（（3项））1）协协助助企企业业组组织织好好竣竣工工验验收收；；2）督督促促监监理理单单位位资资料料归归档档；；3）做做好好竣竣工工结结算算（（调调价价与与不不调调价价））。。第二二讲讲工工程程项项目目管管理理三、、工工程程项项目目现现场场管管理理21（四四））项项目目现现场场管管理理应应注注意意的的问问题题1、、正正确确处处理理与与监监理理单单位位的的关关系系分工工协协作作关关系系，，地地位位平平等等；；分分工工明明确确，，监监理理单单位位人人员员独独立立开开展展工工作作（（特特别别是是质质量量与与安安全全检检查查））；；督督促促监监督督2、、抓抓大大放放小小1））抓抓大大（（使使施施工工活活动动在在项项目目经经理理部部的的控控制制下下进进行行））如：：监监理理人人员员素素质质及及是是否否正正常常工工作作、、施施工工项项目目经经理理部部是是否否正正常常工工作作、、施施工工项项目目经经理理部部与与劳劳务务企企业业及及分分包包企企业业的的管管理理工工作作是是否否正正常常衔衔接接、、重重点点部部位位的的施施工工方方案案、、节节点点工工期期、、分分部部分分项项工工程程验验收收、、材材料料检检验验2））放放小小（（不不要要过过多多干干涉涉监监理理单单位位、、施施工工单单位位的的具具体体工工作作））3、、充充分分认认识识工工程程质质量量、、场场容容管管理理的的重重要要性性第二二讲讲工工程程项项目目管管理理三、、工工程程项项目目现现场场管管理理22（一一））工工程程项项目目质质量量及及其其特特点点工程程项项目目质质量量是是指指施施工工项项目目满满足足业业主主需需要要的的，，符符合合国国家家法法律律、、法法规规、、技技术术规规范范、、标标准准、、设设计计文文件件及及合合同同规规定定的的特特性性综综合合。。工工程程项项目目施施工工质质量量是是形形成成房房地地产产项项目目实实体体质质量量的的决决定定性性环环节节。。工程程项项目目质质量量具具有有如如下下特特点点：：影响响因因素素多多；；质量波动性大大；质量的隐蔽性性；终检的局限性性；评价方法的特特殊性。第三讲工工程项目质量量控制一、工程项目目质量控制概概述23（二）工程项项目质量控制制及其原则工程项目质量量控制是指项项目经理部致致力于工程项项目的质量要要求，也就是是为了保证施施工质量满足足国家法律、、法规、技术术规范、标准准、设计文件件及合同规定定所采取的一一系列方法、、措施和手段段。进行施工项目目质量控制必必须遵循以下下原则：1）坚持质量第第一的原则；；2）坚持以人为为核心的原则则；3）坚持预防为为主的原则；；4）坚持质量标标准的原则。。第三讲工工程项目质量量控制一、工程项目目质量控制概概述24（三）工程项项目质量控制制的基本原理理——三阶段段控制原理所谓“三阶段段”就是通常常所说的事前前控制、事中中控制和事后后控制。这三三阶段构成了了工程项目质质量控制的系系统过程。1、事前控制制：事前控制要求求施工企业预预先编制周密密的、切实可可行的施工组组织设计，并并把它作为一一种行动方案案进行部署。。特别应该强强调的是，目目前有些施工工企业往往不不编制或不按按照施工组织织设计文件组组织施工、监监理单位不进进行认真审查查施工组织设设计文件，从从而造成工程程项目质量预预控的先天缺缺陷，这对工工程项目质量量控制是相当当有害的。2、事中控制制：要求施工企业业强化自我约约束；他人监监控（监理单单位、业主监监督控制）3、事后控制制：事后控制包括括对施工质量量活动结果的的评价和对质质量偏差的纠纠正——强化化验收，采取取措施纠正偏偏差，以保证证施工项目质质量处于受控控状态。第三讲工工程项目质量量控制一、工程项目目质量控制概概述25（四）施工项项目质量控制制的依据1、合同文件——体现业主的要要求；2、设计文件——体现设计单位位的要求；3、法律、法规规性文件及有有关质量检验验与控制的专专门技术法规规性文件——强制性标准，，特别注意强强制性条文；；（五）工程项项目质量控制制的系统过程程1、施工准备工工作质量控制制。主要应做做好施工图会会审、施工组组织设计的编编制与审查、、施工生产要要素配置的检检查等工作。。2、施工过程质质量控制。主主要应做好作作业技术交底底监制、专业业施工交接检检查监制、隐隐蔽工程质量量验收、分部部及分项工程程质量验收、、工程变更的的实施监制等等工作。3、竣工验收质质量控制。主主要包括竣工工质量检验、、工程质量评评定、技术质质量文件的整整理、归档等等工作。第三讲工工程项目质量量控制一、工程项目目质量控制概概述26（一）施工准准备状态预控控做好施工准备备状态预控工工作，关键是是进行施工项项目开工前的的全面准备工工作检查、各各分部分项工工程施工前的的准备工作检检查和季节性性施工准备检检查。通过检检查，督促落落实施工准备备工作的进行行，从而为开开展施工活动动奠定基础。。全面施工准备备阶段，工程程项目开工前前要检查以下下各项施工准准备状态：1）是否认真完完成设计交底底和施工图纸纸会审？2）施工组织设设计是否已向向现场管理人人员与施工人人员进行交底底？3）先期进场的的材料、设备备、施工机械械等是否符合合要求？4）施工平面布布置是否正确确执行施工平平面图及有关关安全生产的的规定？5）分包单位的的选择及其进进场人员、机机械设备是否否符合要求？？6）施工技术、、质量、安全全等专业专职职管理人员是是否到位？其其责任与权力力是否明确？？7）工程计量及及测量器具、、仪表等的配配置数量和质质量是否符合合要求？8）工程定位轴轴线、标高引引测基准是否否明确？实施施结果是否已已经复核？第三讲工工程项目质量量控制二、工程项目目质量预控27分部分项工程程施工准备阶阶段，施工前前要检查以下下各项施工准准备状态：1）相关技术内内容的技术交交底是否到位位、理解、明明确？2）所使用的原原材料、构配配件等是否已已经进行验收收和记录？3）规定必须持持证上岗的人人员是否经过过资格核查或或培训？4）对前道工序序是否已按规规定进行交接接检查或隐蔽蔽工程验收？？5）施工作业环环境是否符合合要求？6）施工所必须须的图纸、资资料、规范标标准、作业指指导书、材料料使用说明等等是否已准备备就绪？相关关内容是否理理解、明确？？7）工种之间的的交叉衔接、、配合关系是是否已经协调调明确？第三讲工工程项目质量量控制二、工程项目目质量预控28（二）施工生生产要素预控控施工生产要素素通常是指人人、材料、机机械、技术、、环境和资金金。它对施工工项目质量具具有重大的影影响。1、施工人员资资格预控首先施工技术术人员、专职职质检人员、、安全员以及及与作业活动动有关的测量量员、材料员员、试验员应应持证上岗；；其次，应对对分包单位的的人员资格进进行考核，严严格执行规定定工种的持证证上岗制度。。2、材料物资质质量预控在施工作业之之前，必须对对进场的材料料物资进行严严格的检查验验收，做好使使用前的质量量把关和预控控工作，保证证投入使用的的材料物资质质量符合规定定标准的要求求，其主要内内容包括：1）控制材料物物资的性能、、标准与设计计文件的相符符性；2）控制材料物物资各项技术术性能指标、、检验测试指指标与标准要要求的相符性性；3）控制材料物物资进场验收收程序及质量量文件资料的的齐全程度；；4）控制不合格格材料物资的的处理程序，，及时清退处处理，杜绝使使用。第三讲工工程项目质量量控制二、工程项目目质量预控29（二）施工生生产要素预控控3、施工方案预预控施工方案预控控主要包括以以下内容：1）在全面正确确地分析工程程特征、技术术关键的前提提下，合理确确定施工技术术方案和组织织方案；2）各分部分项项工程施工前前必须结合具具体条件进一一步深化施工工方案，并进进行具体操作作方法的详细细交底；3）合理选用施施工机械设备备和施工临时时设施，合理理布置施工总总平面图和各各阶段施工平平面图；4）编制施工所所采用的新技技术、新工艺艺、新材料的的专项技术方方案和质量保保证措施；5）应针对工程程具体情况，，分析气象、、地质等环境境不利因素对对施工方案的的影响，并制制定应对措施施。第三讲工工程项目质量量控制二、工工程项项目质质量预预控30（二））施工工生产产要素素预控控4、施工工设备备因素素预控控施工设设备因因素预预控的的内容容，试试具体体设备备特点点而定定，一一般包包括技技术性性能参参数、、计量量精度度、安安全性性、可可靠性性以及及日常常使用用管理理制度度和措措施等等。进进行施施工设设备因因素预预控应应特别别注意意做好好以下下工作作：1）根据据工程程需要要，认认真做做好各各类机机械设设备的的选型型并控控制好好主要要性能能参数数，在在施工工之前前严格格按照照配置置计划划所确确定的的型号号、规规格和和数量量落实实到位位，并并做好好安装装、调调试和和检测测；2）对危危险性性较大大的起起重机机械、、人货货两用用电梯梯等，，要对对其安安装方方案进进行审审批，，使用用前要要经专专业管管理部部门验验收，，管理理制度度和措措施要要落实实。第三讲讲工工程程项目目质量量控制制二、工工程项项目质质量预预控31（二））施工工生产产要素素预控控5、施工工环境境因素素预控控施工环环境因因素包包括客客观环环境因因素和和主观观环境境因素素，前前者主主要是是指水水文地地质状状况、、气象象变化化、周周边建建筑、、地下下管线线及其其他不不可抗抗力因因素；；后者者主要要是指指施工工现场场的通通风、、照明明、安安全、、卫生生防护护等由由施工工单位位自身身创设设的劳劳动作作业环环境因因素。。客观环境因因素对施工工质量的不不利影响一一般难以避避免和消除除，主要是是加强预测测预防，如如对水文地地质方面的的影响因素素，通常是是根据水文文地质方面面的资料进进行分析和和预测，采采取降水、、排水和加加固等措施施；对气象象方面的影影响因素，，可通过合合理安排冬冬、雨季施施工以及制制定专项施施工方案，，从强化施施工措施等等方面控制制其对施工工质量的不不利影响。。主观环境因因素的预控控，主要是是根据施工工组织设计计的有关要要求，认真真落实施工工现场的通通风、照明明、安全、、卫生防护护等措施，，以提高施施工质量。。第三讲工工程项目目质量控制制二、工程项项目质量预预控32（三）通过过设置质量量控制点进进行质量预预控1、质量控制制点及其设设置所谓质量控控制点，是是指为了保保证施工作作业过程的的质量而确确定的重点点控制对象象、关键部部位或薄弱弱环节。设设置质量控控制点是保保证达到施施工质量要要求的必要要前提，因因此，应根根据施工活活动的特点点事先确定定质量控制制点，并分分析可能造造成质量问问题的原因因，再针对对原因制定定相应的对对策和措施施进行预控控和跟踪。。质量控制点点一般应设设置在：1）施工过程程中的关键键工序或环环节，以及及隐蔽工程程，如框架架结构中的的钢筋工程程、大体积积混凝土工工程、基础础工程中的的混凝土浇浇注等。2）施工中的的薄弱环节节或质量不不稳定的工工序、部位位，如民用用建筑的卫卫生间与屋屋面、大型型设备的基基础等。3）关键的作作业，如混混凝土浇注注中的振捣捣、灌注桩桩的成孔作作业等。4）关键作业业中的关键键质量特性性，如混凝凝土的强度度、回填土土的含水量量、灰缝的的饱满程度度等。5）对后续工工程施工或或对后续工工序质量或或安全有重重大影响的的工序、部部位。6）采用新技技术、新工工艺、新材材料的部位位或环节。。7）施工中无无足够把握握的、施工工条件困难难的或技术术难度大的的工序或环环节。第三讲工工程项目目质量控制制二、工程项项目质量预预控33（三）通过过设置质量量控制点进进行质量预预控2、质量控制制点控制措措施设计在设置质量量控制点以以后，要针针对其进行行控制措施施设计，主主要步骤和和内容：1）列出质量量控制点明明细表；2）设计质量量控制点施施工流程图图；3）进行作业业分析，找找出影响质质量的主要要因素；4）针对主要要影响因素素制定出明明确的控制制范围和控控制要求；；5）编制保证证质量的作作业指导书书。第三讲工工程项目目质量控制制二、工程项项目质量预预控34第三讲工工程项目目质量控制制（三）通过过设置质量量控制点进进行质量预预控3、质量控控制点的实实施质量控制点点的实施要要点如下：：1）把质量量控制点的的设置及其其控制措施施向有关人人员进行交交底，使其其真正掌握握控制意图图和控制要要点。2）严格要要求操作人人员按作业业指导书进进行操作，，保证施工工质量。3）进行质质量控制点点跟踪控制制，认真记记录跟踪结结果。质量量控制点跟跟踪控制方方式参见表表1。4）质量检检查人员要要在现场进进行重点检检查、指导导和验收。。二、工程项项目质量预预控35（一）施工工作业过程程的质量控控制建筑施工活活动是由一一系列相互互关联、相相互制约的的施工作业业过程所构构成，要控控制施工过过程的质量量，必须控控制全部作作业过程，，即各道工工序的质量量。施工作业过过程质量控控制的基本本程序是：：1）进行作业业技术交底底，包括作作业技术要要领、质量量标准、施施工依据和和与前后工工序的关系系等；2）检查施工工工序、程程序的合理理性、科学学性，防止止由于工序序流程错误误而导致的的工序质量量失控；3）检查工序序施工条件件，即工序序投入的材材料、使用用的工具、、设备及操操作工艺和和环境条件件等是否符符合要求；；4）检查人员员操作程序序、操作质质量是否符符合质量规规程要求；；5）检查工序序质量是否否符合验收收标准的规规定；6）质量合格格的工序验验收后可进进入下道工工序施工，，未经验收收合格的工工序，不得得进入下道道工序施工工。施工工序质质量控制的的要求是：：1）设置工序序质量检查查点，对材材料质量状状况、工具具设备状况况、施工程程序、关键键操作、安安全条件、、新材料和和新工艺的的应用、常常见质量通通病等进行行重点检查查；2）落实工序序操作质量量巡视、抽抽查和重点点部位跟踪踪检查的要要求，及时时掌握施工工质量总体体状况；3）对工序产产品、分项项工程按标标准进行目目测、实测测及抽样试试验，并做做好原始记记录，经分分析及时做做出是否合合格的判断断，对合格格的产品及及时提交监监理机构进进行验收；；4）完善施工工中的各项项检查记录录、检测资资料和验收收资料，为为工程质量量验收和质质量分析提提供依据。。第三讲工工程项目目质量控制制三、施工过过程质量控控制和验收收36（二）施工工质量的检检验、检查查与检测1、施工质质量检验的的主要方法法施工质量检检验的主要要方法包括括目测法和和量测法。。（1）目测测法。即用用观察、触触摸等观感感方式所进进行的检查查。实践中中人们把它它归纳为““看、摸、、敲、照””的检查操操作方法。。（2）量测测法。即使使用测量器器具进行具具体的量测测，以获得得质量特性性数据，分分析判断质质量状况及及其偏差情情况的检验验方法。实实践中人们们把它归纳纳为“量、、靠、吊、、套”的检检查操作方方法。2、施工质质量检查的的方式与内内容施工质量检检查的方式式包括日常常检查、跟跟踪检查、、专项检查查和综合检检查等。1）日常检检查。指施施工质量管管理人员所所进行的施施工质量经经常性检查查。2）跟踪检检查。指设设置施工质质量控制点点，并指定定专人进行行的相关施施工质量的的跟踪检查查。3）专项检检查。指对对某种特定定的施工方方法、材料料、施工环环境和某类类质量通病病等所进行行的专项质质量检查。。4）综合检检查。指根根据施工质质量控制的的需要所进进行的不定定期的或阶阶段性的全全面质量检检查。施工质量检检查一般内内容包括：：检查施工依依据；检查查施工结果果；检查整整改落实。。第三讲工工程项目目质量控制制三、施工过过程质量控控制和验收收373、分部、分分项工程质质量检验施工过程中中，每一分分部、分项项工程施工工完毕后，，质检人员员均应根据据合同规定定、施工质质量验收统统一标准和和专业施工工质量验收收规范的要要求对其进进行检验。。分部、分分项工程质质量检验应应在自检、、专检的基基础上，由由专职质量量检查员或或企业的技技术质量部部门进行核核定并经过过监理工程程师的检查查验收后，，才能进行行后续工程程的施工。。4、施工质量量的检测试试验施工质量的的检测试验验简称“测测试”。常常见的施工工测试有：：1）桩基础承承载能力的的静载和动动载试验检检测；2）基础及结结构物的沉沉降检测；；3）大体积砼砼的温控检检测；4）材料物理理力学性能能的试验检检测；5）砂浆、砼砼试块的强强度检测；；6）涉及结构构安全和使使用功能的的重要分部部分项工程程的抽样检检测；7）供水、供供气、供油油管道的承承压试验检检测。第三讲工工程项目目质量控制制三、施工过过程质量控控制和验收收38（三）施工工技术复核核所谓施工技技术复核，，是指对用用于指导施施工和提供供施工依据据的数据、、参数、样样本等的复复查核实工工作。如施施工测量定定位、工程程轴线及高高程引测点点的设置、、砂浆及砼砼配合比、、模板位置置与尺寸、、预留洞口口、预埋件件的材质与与规格、吊吊装预制构构件强度、、结构件加加工图等。。进行施工工技术复核核的目的在在于保证技技术基准的的正确性，，避免因技技术工作的的疏忽差错错而造成工工程质量问问题。第三讲工工程程项目质质量控制制三、施工工过程质质量控制制和验收收39（四）施施工质量量验收1、施工质质量验收收的程序序施工质量量验收分分为过程程验收和和竣工验验收，其其程序及及组织包包括：1）施工过过程中，，隐蔽工工程在隐隐蔽前施施工项目目经理部部首先应应进行自自检，合合格后通通知监理理机构进进行验收收，并形形成验收收文件；；2）分部分分项工程程完成后后，施工工项目经经理部首首先应进进行自检检，合格格后通知知监理机机构进行行验收，，重要的的分部分分项工程程应请设设计单位位参加验验收；3）单位工工程完成成后，施施工企业业应自行行组织检检查、评评定，符符合验收收标准的的规定后后，向建建设单位位提交验验收申请请；4）建设单单位收到到验收申申请后，，应组织织施工、、设计、、监理单单位等方方面的人人员进行行单位工工程验收收，明确确验收结结果，并并形成验验收报告告；5）按国家家现行管管理制度度，房屋屋建筑工工程及市市政基础础设施工工程验收收合格后后，尚需需在规定定的时间间内，将将验收文文件报政政府管理理部门备备案。第三讲工工程程项目质质量控制制三、施工工过程质质量控制制和验收收40建设工程程施工质质量验收收应符合合下列要要求：1）施工质质量验收收均应在在施工单单位自行行检查评评定的基基础上进进行；2）参加施施工质量量验收的的各方人人员应具具有规定定的资格格；3）检验批批、分项项工程、、分部工工程、单单位工程程的施工工质量应应符合相相关验收收标准和和验收规规范的规规定；4）隐蔽工工程应在在隐蔽前前由施工工单位通通知有关关单位共共同进行行验收，，并形成成验收文文件；5）涉及结结构安全全的材料料及施工工内容，，应有按按规定进进行见证证取样检检测的资资料；6）对涉及及结构安安全和使使用功能能的重要要工程内内容，应应进行功功能性抽抽样检测测；7）工程外外观质量量应由验验收人员员通过现现场检查查后共同同确认。。8）施工质质量保证证资料的的检查，，包括施施工全过过程的技技术质量量管理资资料，其其中又以以原材料料、施工工检测、、测量复复核及功功能性试试验资料料为重点点检查内内容。第三讲工工程程项目质质量控制制三、施工工过程质质量控制制和验收收41以民用建建筑为例例，下述述工程部部位进行行隐蔽检检查时必必须重点点控制，，以防出出现质量量隐患：：1）基础施施工前对对地基质质量的检检查，尤尤其要检检测地基基承载力力；2）基坑回回填土前前对基础础质量的的检查；；3）混凝土土浇注前前对钢筋筋、模板板质量的的检查；；4）混凝土土墙、板板施工前前对敷设设在墙、、板内的的电线管管质量的的检查；；5）防水层层施工前前对基层层质量的的检查；；6）建筑幕幕墙挂板板施工前前对龙骨骨系统质质量的检检查；7）覆盖前前对直埋埋于楼地地面的电电缆、封封闭前对对敷设于于暗井道道、吊顶顶、楼板板垫层内内的设备备管道质质量的检检查；8）易出现现质量通通病的部部位。第三讲工工程程项目质质量控制制三、施工工过程质质量控制制和验收收42隐蔽工程程的施工工质量验验收应按按规定的的程序和和要求进进行，即即施工项项目经理理部必须须先按有有关技术术规程、、规范、、施工图图纸等进进行自检检，包括括施工班班组自检检和专职职质量管管理人员员的检查查，自检检合格后后，向监监理工程程师提交交隐蔽工工程检查查记录及及有关材材料证明明、试验验报告、、复试报报告等文文件，监监理工程程师首先先对这些些文件进进行审查查，并在在合同规规定的时时间内到到现场检检查（检检测或核核查），，施工单单位的专专职质检检员及相相应的施施工人员员随同检检查，共共同验收收签证。。必要时时，还应应约请设设计单位位参与验验收。如如检查结结果符合合质量要要求，监监理工程程师在隐隐蔽工程程检查记记录上签签字确认认后，才才能进行行隐蔽、、覆盖；；如经现现场检查查发现不不合格，，应按监监理工程程师的指指令进行行整改，，整改后后自检合合格再报报监理工工程师复复查。对于基础础工程的的隐蔽验验收，应应约请政政府工程程质量监监督部门门的监督督人员实实施全面面核查验验收，经经批准认认可后才才能隐蔽蔽覆盖，，进行后后续主体体工程施施工。第三讲工工程程项目质质量控制制三、施工工过程质质量控制制和验收收43（一）工工程量清清单工程量清清单也叫叫工程量量表，是是将招标标项目的的全部施施工内容容按工程程部位、、性质等等列在一一系列表表内，每每个表中中既有工工程部位位和该部部位实施施时的各各个项目目的工程程量，又又有每个个项目的的计价要要求（单单价或总总价），，以及每每个项目目的报价价和每个个表的合合计等，，其中后后两个栏栏目是留留给投标标者填写写的，工工程量清清单一般般由业主主在招标标文件中中提供，，作为投投标人计计算报价价的依据据。工程程量量清清单单由由分分部部分分项项工工程程量量清清单单、、措措施施项项目目清清单单、、其其他他项项目目清清单单组组成成。。（二二））工工程程量量清清单单中中的的工工程程量量根据据设设计计文文件件和和工工程程量量清清单单计计价价规规范范规规定定的的计计算算规规则则估估算算。。不不一一定定等等于于实实际际的的工工程程量量。。（三三））工工程程量量清清单单中中的的单单价价综合合单单价价，，包包括括人人工工费费、、材材料料费费、、机机械械费费、、管管理理费费和和利利润润，，并并考考虑虑风风险险因因素素。。属属于于部部分分费费用用综综合合单单价价，，单单价价中中未未包包括括措措施施费费、、规规费费和和税税金金。。（四四））工工程程量量清清单单计计价价表表格格：：总说说明明，，汇汇总总表表，，分分部部分分项项工工程程量量清清单单报报价价，，措措施施项项目目清清单单报报价价表表，，其其他他项项目目清清单单报报价价表表，，规规费费、、税税金金项项目目清清单单报报价价表表，，工工程程款款支支付付申申请请（（核核准准））表表。。（五五））工工程程量量清清单单的的作作用用：：3个个第四四讲讲工工程程项项目目投投资资控控制制一、、工工程程量量清清单单计计价价44（一一））概概念念与与要要求求工程程项项目目施施工工阶阶段段的的投投资资控控制制是是指指对对工工程程项项目目的的合合同同价价款款依依据据合合同同进进行行工工程程预预付付款款、、支支付付工工程程进进度度款款、、进进行行工工程程竣竣工工价价款款结结算算的的活活动动。。工工程程项项目目施施工工阶阶段段投投资资控控制制的的要要求求是是依依据据合合同同规规定定付付款款、、不不多多付付款款。。（二二））工工程程项项目目施施工工投投资资控控制制的的基基本本原原理理与与主主要要工工作作工程程项项目目施施工工投投资资控控制制的的基基本本原原理理就就是是把把计计划划投投资资额额（（合合同同价价格格））作作为为项项目目投投资资控控制制的的目目标标值值，，在在施施工工过过程程中中定定期期地地进进行行投投资资实实际际值值与与目目标标值值的的比比较较，，通通过过比比较较发发现现并并找找出出实实际际费费用用的的支支出出额额与与投投资资控控制制目目标标值值之之间间的的偏偏差差，，在在分分析析偏偏差差产产生生原原因因的的基基础础上上，，采采取取措措施施加加以以纠纠正正，，从从而而保保证证项项目目投投资资控控制制目目标标的的实实现现。。工程程项项目目施施工工投投资资控控制制涉涉及及的的面面很很广广，，与与投投资资控控制制有有关关的的工工作作也也很很多多，，但但其其主主要要工工作作是是：：1）编编制制工工程程项项目目施施工工资资金金使使用用计计划划，，确确定定投投资资控控制制目目标标；；2）以以工工程程项项目目施施工工资资金金使使用用计计划划为为标标准准，，进进行行投投资资偏偏差差分分析析，，采采取取措措施施控控制制投投资资；；3）做做好好工工程程价价款款的的结结算算工工作作；；4）做做好好工工程程价价款款调调整整的的控控制制工工作作；；5）做做好好工工程程变变更更价价款款的的控控制制工工作作。。第四四讲讲工工程程项项目目投投资资控控制制二、、工工程程项项目目施施工工阶阶段段的的投投资资控控制制45第四四讲讲工工程程项项目目投投资资控控制制（三三））工工程程项项目目施施工工资资金金使使用用计计划划及及其其作作用用1、工工程程项项目目施施工工资资金金使使用用计计划划的的编编制制工程程项项目目施施工工资资金金使使用用计计划划应应包包括括项项目目编编码码、、项项目目名名称称、、计计量量单单位位、、工工程程量量和和计计划划投投资资四四部部分分内内容容，，可可列列表表表表示示。46序号项目编码项目名称计量单位工程量计划投资11.1…××分部工程××分项工程……××万元元/单位工程量……21.2…××分部工程××分项工程……××万元元/单位工程量……3(1.1+1.2+…)××单位工程××万元42.1…××分部工程××分项工程……××万元元/单位工程量……52.2…××分部工程××分项工程……××万元元/单位工程量……6(2.1+2.2+…)××单位工程××万元7(3+6)××单项工程××万元工程程项项目目施施工工资资金金使使用用计计划划表表工程程名名称称第第页页共共页页47从工工程程项项目目施施工工资资金金使使用用计计划划表表中中可可以以