房地产基础知识培训最终

房地产专业知识培训内容（入行）

第1页，共53页。房地产开发程序房地产基础知识建筑知识涵盖内容房地产开发知识第2页，共53页。房地产开发程序

房地产开发政策与管理房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。确定房地产开发项目，应当符合土地利用整体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。房地产开发土地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。第3页，共53页。房地产开发政策与管理房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同、开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工延迟的除外。房地产开发企业开发建设的房地产项目应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑勘查、设计、施工的技术规范以及合同的约定，并应当对其开发建设的房地产项目的质量承担责任，勘查、设计、施工、监理等单位也应当按有关法律法规的规定或合同的约定承担相应责任。房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，否则将不可交付使用。第4页，共53页。房地产管理部门及各种证件

取得土地――确定建筑――确定户型、面积--招标建筑公司、开工――竣工验收后国有土地使用权证书（国土资源厅）建设用地规划许可证（土地局）建筑工程规划许可证（建设厅、建委）建筑工程施工许可证（建设厅、建委）商品房销（预）售许可证（房管局、质检站）

第5页，共53页。

房地产开发管理

规划设计：小区内景观、住宅楼、公共建筑的设计、搭配布局等。工程预算：按照国家规定基本建设工程预算是同建设程序分阶段进行的。基本建设工程预算可以分为两类：1）概算：可行性研究投资估算、初步设计概算。2）预算：施工图设计预算、施工预算。基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。第6页，共53页。房地产基础知识

规划设计类建筑知识有关房地产的类型没有风水问题基础概念第7页，共53页。有关房地产的类型按程度划分；按建筑物的使用性质分类；按层数和高度的分类；高层建筑的国际分类；第8页，共53页。有关房地产的类型-----按程度划分生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；

毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的第9页，共53页。有关房地产的类型-----按建筑物的使用性质分类居住建筑工业建筑公共建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。第10页，共53页。有关房地产的类型-----按层数和高度的分类此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。第11页，共53页。有关房地产的类型-----高层建筑的国际分类第12页，共53页。一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）；二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(房地产存量市场)；三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场。有关房地产的类型-----房地产市场分类第13页，共53页。土地土地分为农用地直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用地。

农用地和建设用地以外的土地。规划设计类第14页，共53页。土地使用年限

居住用地：七十年工业用地：五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年商业、旅游、娱乐用地：四十年综合或者其他用地：五十年加油站、加气站用地：二十年。第15页，共53页。

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。基底面积覆盖率（%）＝——————

用地面积什么是建筑覆盖率（建筑密度）？规划设计----有关面积的概念第16页，共53页。

在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。

总建筑面积容积率=———————

建设用地面积①

容积率<1别墅（独户、并立式、联排、叠层）

②容积率1-2.4多层③

容积率2.5-4小高层④

容积率>4高层什么是建筑容积率？第17页，共53页。在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

各类绿地面积绿化率（%）=——————

用地面积

实用（套内建筑面积）面积实用率(%)

建筑面积什么是绿化率？第18页，共53页。实用率

实用（套内建筑面积）面积实用率(%)

建筑面积第19页，共53页。建筑层数／建筑层高／楼层净高建筑层数：层高大于2．2米的楼板结构分层层数。建筑层高：相邻楼层楼(地)面板之间的垂直距离。

楼层净高：楼(地)面至楼板结构底面之间的垂直距离。第20页，共53页。平方米与平方尺的换算国内：平方米

香港：平方尺

1平方米=10.765平方尺

第21页，共53页。什么是房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

第22页，共53页。建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。规划设计----有关面积的概念第23页，共53页。使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。实用率：是套内建筑面积和住宅面积之比。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积套内墙体面积

=公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和公用建筑面积=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积规划设计----有关面积的概念第24页，共53页。有关面积的概念容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比)建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。绿地率：是指规划建设用地范围内的全部绿化和植物水平投影之和与规划用地面积之比。不是所有铺了草的地方都算绿地，建筑外墙1.5米内和道路边线1米以内不得计入。第25页，共53页。建筑知识---建筑结构

地基与基础地基天然地基人工地基基础条形基础（承重墙下基础）独立基础（柱下基础）井格式基础（将柱下基础连接起来）梁板式筏形基础（满堂式的板式基础）箱形基础（由底板、顶板及若干纵横墙组成，中空部分可用作地下室）基础作为建筑的重要组成部分，造价、工期都约占整个工程的三分之一第26页，共53页。建筑结构工程常材料砖砖可分为普通粘土砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌砖等。标准砖规格为53×115×240mm，平时所谓“砖墙”即指宽度为240mm的砖墙。建筑砂浆建筑砂浆是由胶凝材料、细骨料和水等材料组合而成。混凝土是由胶凝材料、骨料、砂和水经合理混合后硬化而成的人造石材，混凝土的强度大小通常是以混凝土标号（50~600号不等）来表示的。硅酸教盐水泥可分为275、325、425、525、625、725六个标号，标号越高强度越高，通常工程采用425。第27页，共53页。剪力墙／短肢剪力墙／承重墙剪力墙剪力墙是指在结构体系中承受水平剪力的钢筋砼墙体短肢剪力墙短肢剪力墙是指截面象柱，墙体的长宽比较小，承受水平剪力的钢筋砼墙体，多采用异型墙柱的截面形式。承重墙承重墙是指除了承受自身荷载以外，主要是承受上部结构荷载的墙体第28页，共53页。板式、塔式、蝶式、退台式、建筑知识---建筑形态第29页，共53页。板式建筑：指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑，并且短边长度小于或等于16米。板楼四大优点：①南北通透，便于采光通风②板楼均好性强③管理成本不高④面积使用率很高板楼的两项缺点：①建筑密度低，房价高②户型格局不宜改造第30页，共53页。塔式高层：住宅是指以共用楼梯、电梯为核心，布置多套住房的高层住宅。塔楼的三大优势：①节约土地资源，房价较低②空间结构灵活，宜于改造③结构强度高，抗震性好塔楼的两项缺点：①均好性差，居住密度高②面积使用率不高，存在灰色空间第31页，共53页。蝶式高层：准确地讲蝶式住宅应被称为改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名。新派蝶式住宅的三大优点：①很好地解决了通风和采光的问题。②减小公共面积。③户型方正。蝶式建筑也有自身的不足：①抗震性差；②建筑成本较高；③位于蝶头位置的房间无法做到南北通风，而位于蝶翅位置的南向房间受蝶头位置的影响，采光和私密性会受到一定的影响。第32页，共53页。退台式花园洋房：是家家户户都有大型的空中花园的露台的.层层退台,露台顶上是没有遮掩,上可看天,下可看地,是针对特定少数阶层,采用西方的建筑形式和新的工程技术,新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润产品,相当于目前地产市场中的独栋别墅.第33页，共53页。没有风水问题/应该规避的（阳宅三要：门房灶）1、门：不可犯门冲：原则：户外、户内的任何2个门都不能直接相对（犯冲）大门口正对长走廊是冲煞大门不能正对厕门大门不能正对客厅落地门窗洗手间的门不能与厨房的门相对洗手间的门不要对着通道、卧室的床头房间进门的时候，不能直接从床尾直视床头进屋子的时候不能直接看到洗手间建筑知识---没有风水问题第34页，共53页。没有风水问题（阳宅三要：门房灶）1、门：不可犯门冲：反面案例：洗手间的门直对卧室的床入户门直对电梯间、消防通道；犯门冲第35页，共53页。没有风水问题（阳宅三要：门房灶）2、房床头上吊顶的话不能有横梁压床而过厨厕最好不要相邻床尾不能朝北（需注意户型设计时卧室门的位置）厨厕最好不相邻，实在避免不了，则应设置不同向/不相邻的门以规避第36页，共53页。没有风水问题（阳宅三要：门房灶）水火相邻；中间应加一切菜台的位置规避门灶相对，犯冲3、灶水火不同线（最好是L型）；不可避免的话（小户型），则水火不相邻门不对灶（犯冲煞）第37页，共53页。没有风水问题（阳宅三要：门房灶）4、洗手间洗手间的门不正对大门，不与大门相邻，不居于户型中央，不与厨相邻第38页，共53页。房地产开发知识综合开发程序开发中的审批手续综合开发概念开发方式项目投资构成和投资分析开发知识第39页，共53页。房地产综合开发是指开发工作的全过程，从项目的筹划开始至计划立项、规划设计、项目审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。它的要求、内涵和目标包括如下几方面：房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建设实行统一规划，综合配套，协调建设。在城市基础设施方面，要对交通道路、供水、排水、供电、供热、供气、邮电通讯等实行综合开发，供应量要和需求相适应。在建筑物功能方面，则要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房，以及庭园绿化、道路交通，实行配套建造。房地产综合开发还要求在建设程序上严格按照客观规律办事，严格地按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、道路交通、主体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用管理……的程序进行，做到各个建设环节互相衔接、层层扣住、协调发展，从而实现以最少的投入获得最大的建设收益，并为使用管理、日常服务奠定良好的基础。房地产开发知识房地产综合开发的概念第40页，共53页。房地产综合开发的方式房地产开发知识单项开发单项开发的项目一般规模比较小，功能单一，配套设施简便。这种项目往往在新区总体开发或老城改造中形成一个相对独立的项目。但其风格、外貌等要与整个开发区取得协调，并以较快的时间完成。单项开发包括房屋及其配套设施的建设，即供水、供电、供暖、煤气（或天燃气）、雨污水处理、通讯、消防等。这要求有很强的计划性，要求各个单项工程密切配合，共同行动，按照“先地下，后地上”的顺序安排各项施工。第41页，共53页。房地产综合开发的方式房地产开发知识小区开发在新城开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善，配套项目齐全，基础设施完善。在旧城改造中，则是指局部改建，即某一个相对独立的街坊的更新改造。小区开发从功能上分有综合性和单一性两种；综合性的有经济贸易区，科技开发小区等。这些小区往往以经济技术开发项目为主，兼顾居住、文化福利设施。单一的开发小区则是指居住小区，一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业、市政、文教福利等配套项目建设第42页，共53页。房地产综合开发的方式房地产开发知识成片开发一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到可以相近于开辟一个新城区，如上海浦东新区、郑东新区等都属于这种多功能的大规模开发。在成片开发中，房地产开发往往成为基础和先行项目，发挥其启动和引导作用。第43页，共53页。综合开发程序开发步骤决策阶段规模摸底市场调查寻找开发土地建设施工阶段前期阶段领导决策经济分析用地性质规划红线要求容积率道路及绿化市政及公建配套其他特殊条件房地产开发知识第44页，共53页。开发步骤决策阶段建设施工阶段前期阶段编制建设计划方案申请建设用地申请立项三通一平筹措建设资金拆迁委托设计自有流动资金银行或其他金融机构贷款发行证券或股票预售商品房综合开发程序房地产开发知识第45页，共53页。开发步骤决策阶段建设施工阶段前期阶段控制施工进度加强质量监督组织施工招标资料汇总归档市政公建配套交付使用竣工验收综合开发程序房地产开发知识第46页，共53页。开发中的审批手续建设用地规划许可证书商品房销（预）售证书国有土地使用权证书建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证房屋土地管理局建设厅、建委建设厅、建委国土资源厅、规划局土地局房地产开发知识第47页，共53页。通常的五证两书《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建筑工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建筑工程施工许可证》：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。《住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。第48页，共53页。项目投资构成和投资分析土地成本前期费用建筑安装费用项目销售及交易税其他费用土地出让金、土地补偿和拆迁安置费、市政配套和集资费规划勘察设计费、三通一平费、工程招标及办理各项开工手续费建安费、工程监理及质量监督费、小区配套及绿化费（多层建安费一般800-1000元/平方米、高层1200-1500元/平方米）项目管理费、不可预见费、开发企业利润、税金及利息项目投资构成房地产开发知识第49页，共53页。三通一平：水通、电通、路通；路面平整七通一平：路通