房地产企业成本均衡管理技巧与涉税风险含案例

房地产企业成本均衡管理技巧与涉税风险房地产企业三大涉税风险隐瞒收入风险成本管理风险合作开发风险房地产企业成本管理特殊风险成本核算风险成本虚增风险成本滞后风险房地产企业成本核算基本规则与技巧成本核算步骤划分成本对象开发成本归集开发产品分类主营业务成本转入固定资产完工共同成本分摊成本建账交房房地产企业成本核算基本规则与技巧一、划分成本对象成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。1、房地产项目成本对象划分原则案例某项目面积120亩，规划为多层10栋，高层3栋，高层共计28层，其中两栋地下三层为人防和车位，1——4层是商铺，上面24层是住宅；另外一栋规划为酒店，不准备销售。另有配套会所一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则房地产企业成本核算基本规则与技巧二、开发成本归集与核算规则（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（1）出让金与转让款——出让金与转让款的合规票据——土地能否自由转让过户？未开发土地过户问题；部分土地过户问题。——土地出让金缴纳主体——特殊情况的出让金如何入账？A公司预备取得一块土地，后在招拍挂前又不准备自己开发，于是同B公司商议，协助将该土地招拍挂至B公司名下，双方签署土地合作协议，B公司支付A公司3000万元，B公司后又支付出让金6000万元。请问土地成本应该是多少？——土地出让金返是否缴税？房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税——土地使用权和不动产投资是否缴纳契税？——拆迁补偿与安置支出是否需要补交契税？——减免出让金的契税如何缴纳？——土地变更用途补交出让金的契税如何缴纳？——房地产公司契税有无优惠政策？房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（3）耕地占用税《中华人民共和国耕地点用税暂行条例》第四条耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。《中华人民共和国耕地点用税暂行条例实施细则》第四条经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知》国税发[2007]129号一、关于纳税人的认定。耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（4）市政配套费（5）土地闲置费（6）土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费（7）拆迁补偿与安置费房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿类费用拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。房屋拆迁补偿范本房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧（一一））、、土土地地成成本本1、土土地地成成本本应应该该核核算算哪哪些些内内容容？？（7）拆拆迁迁补补偿偿与与安安置置费费———什么么样样的的补补偿偿才才能能算算作作补补偿偿？？甲公公司司将将工工业业用用地地转转让让给给乙乙公公司司，，约约定定土土地地3000万，，地地面面建建筑筑物物补补偿偿1500万，，请请问问甲甲方方如如何何缴缴税税？？乙乙方方如如何何入入账账？？房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧（一一））、、土土地地成成本本1、土土地地成成本本应应该该核核算算哪哪些些内内容容？？（7）拆拆迁迁补补偿偿与与安安置置费费———补偿偿还还是是损损失失？？甲公公司司将将厂厂房房和和办办公公楼楼整整体体转转让让给给乙乙房房地地产产公公司司，，6000万元元，，其其中中土土地地4000万元元，，地地面面建建筑筑物物2000万元元，，乙乙方方取取得得不不动动产产后后将将地地面面建建筑筑物物拆拆除除，，将将工工业业用用地地变变更更用用途途补补交交了了出出让让金金5000万元元。。请请问问该该土土地地成成本本应应该该是是多多少少？？房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧（一一））、、土土地地成成本本1、土土地地成成本本应应该该核核算算哪哪些些内内容容？？（7）拆拆迁迁补补偿偿与与安安置置费费———补偿偿入入账账要要不不要要提提供供营营业业税税发发票票？？《国家家税税务务总总局局关关于于土土地地使使用用者者将将土土地地使使用用权权归归还还给给土土地地所所有有者者行行为为营营业业税税问问题题的的通通知知》（国国税税函函〔2008〕〕277号））规规定定：：纳税税人人将将土土地地使使用用权权归归还还给给土土地地所所有有者者时时，，只只要要出出具具县县级级（（含含））以以上上地地方方人人民民政政府府收收回回土土地地使使用用权权的的正正式式文文件件，，无无论论支支付付征征地地补补偿偿费费的的资资金金来来源源是是否否为为政政府府财财政政资资金金，，该该行行为为均均属属于于土土地地使使用用者者将将土土地地使使用用权权归归还还给给土土地地所所有有者者的的行行为为，，按按照照《国家家税税务务总总局局关关于于印印发发〈营业业税税税税目目注注释释（（试试行行稿稿））〉的通通知知》（国国税税发发[1993]149号））规规定定，，不不征征收收营营业业税税。。房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧（一一））、、土土地地成成本本1、土土地地成成本本应应该该核核算算哪哪些些内内容容？？（7）拆拆迁迁补补偿偿与与安安置置费费———拆一一还还一一补补偿偿如如何何确确定定土土地地成成本本？？甲公司从从政府手手中通过过摘牌挂挂方式取取得一块块开发用用地，支支付出让让金1亿元，同同时承诺诺向原土土地使用用人某国国有企业业补偿5000平方商铺铺。请问问土地成成本如何何核算？？房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧——拆一还一一补偿如如何确定定土地成成本？甲公司从从政府手手中通过过摘牌挂挂方式取取得一块块开发用用地，支支付出让让金1亿元，同同时承诺诺向原土土地使用用人某国国有企业业补偿5000平方商铺铺。请问问土地成成本如何何核算？？某房地产产企业对对土地上上的原住住户王某某进行拆拆一还一一补偿，，王某原原住房面面积120平方。双双方在签签署的补补偿协议议中约定定补偿面面积：120平方内不不收钱；；120———140平方按照照每平方方4000元计算收收取价款款；140———160平方按照照6000元收取；；160平方以上上按照每每平方8000元收取。。请问该企企业如何何进行财财税处理理？房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧——拆一还一一涉税处处理问题题拆一还一一的补差差价问题题案例房地产企企业甲在在对20户原住户户进行回回迁安置置过程中中，按照照规定应应补偿每每户90平米房屋屋，但实实际房屋屋设计面面积为98平方米，，因此，，每户住住户按照照市场价价格以每每平方8000元缴纳了了补差价价款，请请问这部部分款项项是否要要确认收收入缴纳纳各项税税收？案例房地产企企业乙在在回迁安安置中，，由于房房屋位置置、楼层层、朝向向、装修修、结构构的不同同涉及到到同10户回迁户户的互补补差价，，其中3户，房地地产企业业乙需要要补给其其差价款款共计56万，另外外7户需要向向乙企业业缴纳差差价款42万。请问问房地产产企业乙乙如何就就差价款款收支进进行税务务处理？？房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧（一）、、土地成成本2、特殊类类型的土土地成本本核算问问题投资中的的土地成成本核算算单纯投资资；取得得固定收收益的投投资以房换地地中的土土地成本本核算项目公司司收购中中的土地地成本核核算买卖楼花花中的土土地成本本核算土地置换换中的土土地成本本核算房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧（二）、、前期工工程费前期发生生的水文文地质勘勘察、测测绘、规规划、设设计、可可行性研研究、筹筹建、场场地通平平等前期期费用。。1、项目整整体报批批报建费费：项目报建建时按规规定向政政府有关关部门缴缴纳的报报批费：：人防工工程建设设费、规规划管理理费、新新材料基基金、拆拆迁管理理费、招招投标管管理费等等。取得什么么合规票票据？教教育配套套费？2、规划设设计费：：项目立项项后的总总体规划划设计、、单体设设计费、、管线设设计费、、改造设设计费、、可行性性研究费费，制图图、晒图图费，规规划设计计方案评评审费。。境外设计计费问题题房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧（二）、、前期工工程费3、勘察、、测绘水文、地地质、文文物和地地基勘察察费；沉沉降观测测费，日日照测试试费，拔拔地定桩桩验线费费、复线线费、定定线费、、放线费费、建筑筑面积丈丈量费等等。何种发票票？4、七通一一平费用水、污污水、雨雨水、燃燃气、电电力、道道路、电电话接通通等的设设计、建建造和装装饰的费费用和工工地平整整发生的的费用。。何种票据据？5、临时设设施费工地甲方方临时办办公室，，临时场场地占用用费，临临时借用用空地租租赁费，，以及沿沿红线周周围设置置的临时时围墙、、围栏等等设施的的设计、、建造、、装饰费费用。何种票据据？6、预算编编审费支付给中中介机构构的项目目编制或或者预算算审查等等发生的的费用。。何种票据据？房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧（三）、、建筑安安装工程程费土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气（强电）安装电讯（弱电）安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装保温工程门窗工程栏杆工程屋面工程内外墙工程房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧（三）、、建筑安安装工程程费1、建安工工程费核核算中的的会计确确认标准准2、建安工工程费三三级核算算科目如如何设置置？3、建安工工程费核核算的证证据链条条风险证据链条条应包含含哪些核核心因素素？4、建安工工程费的的比较风风险税务机关关如何比比较？5、奖励费费、违约约金能否否计入成成本？房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧（四）、、基础设设施建造造费归集集基础设施施建设费费是指开开发过程程中所发发生的各各项基础础设施支支出，主主要包括括开发项项目内道道路、供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、照照明等社社区管网网工程费费和环境境卫生、、园林绿绿化等园园林环境境工程费费。一般般熟地的的做到七七通一平平，均是是指土地地同城市市管网的的对接，，项目内内部的对对接需要要企业自自行建设设，这就就构成了了基础设设施建设设费的主主要部分分。1、社区管管网工程程费八项内容容；相关关票据2、园林绿绿化环境境工程费费相关票据据房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧（五）、、公共配配套设施施费公共配套套设施费费专指开开发项目目内发生生的、独独立的、、非营利利性的，，且产权权属于全全体业主主的，或或无偿赠赠与地方方政府、、政府公公用事业业单位的的公共配配套设施施支出。。在房地产产开发项项目中，，常见的的公共配配套设施施通常包包括居委委会和派派出所用用房、会会所、停停车场（（库）、、物业管管理场所所、变电电站、热热力站、、水厂、、文体场场馆、学学校、幼幼儿园、、托儿所所、医院院、邮电电通讯、、锅炉房房、水塔塔、公厕厕、自行行车棚等等公共设设施。房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧（五）、、公共配配套设施施费五类配套套设施核核算——盈利性配配套设施施——非盈利型型配套设设施——与国家有有关单位位合资建建设的配配套设施施案例某房地产产企业在在其所开开发的住住宅小区区中配套套建设邮邮电所一一个，建建设费用用共200万元，建建成后以以100万元有偿偿移交给给邮政部部门。如如何进行行财税处处理？会计核算算？所得得税？营营业税？？土地增增值税？？房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧（六）、、开发间间接费开发间接接费企业业为直接接组织和和管理开开发项目目所发生生的，且且不能将将其归属属于特定定成本对对象的成成本费用用性支出出。在核核算中，，开发间间接费主主要包括括管理人人员工资资、职工工福利费费、折旧旧费、修修理费、、办公费费、水电电费、劳劳动保护护费、工工程管理理费、周周转房摊摊销以及及项目营营销设施施建造费费等。1、项目部部直接费费用2、营销设设施建造造费问题题项目范围围内临时时设施型型和会所所型、项项目范围围外单独独建设型型和租赁赁型四类类3、其他开开发间接接费房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧（六）、、开发间间接费4、资本化化的利息息（1）、利息息税前扣扣除合规规票据问问题（2）、利息息税前扣扣除标准准问题（3）、个人人利息税税前扣除除问题（4）、向关关联方支支付利息息税前扣扣除问题题（5）、集团团转贷的的利息扣扣除问题题（6）、资本本利息的的扣除问问题（7）、银行行罚息、、滞纳金金和超过过贷款期期限的利利息扣除除问题（8）、借款款是否可可以无利利息（9）、利息息与顾问问费用的的转化风风险（10）、房地地产企业业利息资资本化问问题（11）、委托托贷款涉涉税风险险（12）、利息息的土地地增值税税涉税风风险房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧三、开发发成本中中甲供材材风险1、为什么么出现甲甲供材？？2、甲供材材涉税风风险的政政策由来来《中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则》第十六条条除本细则则第七条条规定外外，纳税税人提供供建筑业业劳务（（不含装装饰劳务务）的，，其营业业额应当当包括工工程所用用原材料料、设备备及其他他物资和和动力价价款在内内，但不不包括建建设方提提供的设设备的价价款。3、甲供材材实际操操作的三三种情况况——合同全额额，材料料甲供——合同不全全额，材材料甲供供——合同全额额，材料料甲控房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧4、甲供材材的三种种特例——甲供设备备如何划分分设备与与材料？？建设部部于2009年9月3日发布了了《关于发布布国家标标准《建设工程程计价设设备材料料划分标标准》的公告》（第387号），批批准《建设工程程计价设设备材料料划分标标准》为国家标标准，编编号为GB/T50531-2009，自2009年12月1日起实施施。——装饰劳务务《关于纳税税人以清清包工形形式提供供装饰劳劳务征收收营业税税问题的的通知》（财税[2006]114号）文件件曾对这这种模式式进行了了界定，，规定纳纳税人采采用清包包工形式式提供的的装饰劳劳务，按按照其向向客户实实际收取取的人工工费、管管理费和和辅助材材料费等等收入（（不含客客户自行行采购的的材料价价款和设设备价款款）确认认计税营营业额。。房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧4、甲供材材的三种种特例——销售自产产货物同同时提供供建筑业业劳务（（特殊类类型混合合销售））营业税实实施细则则第七条条：纳税税人的下下列混合合销售行行为，应应当分别别核算应应税劳务务的营业业额和货货物的销销售额，，其应税税劳务的的营业额额缴纳营营业税，，货物销销售额不不缴纳营营业税；；未分别别核算的的，由主主管税务务机关核核定其应应税劳务务的营业业额：（1）、、提提供供建建筑筑业业劳劳务务的的同同时时销销售售自自产产货货物物的的行行为为；；（2）、、财财政政部部、、国国家家税税务务总总局局规规定定的的其其他他情情形形。。房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧5、开开发发成成本本所所有有合合作作模模式式的的甲甲供供材材核核算算技技巧巧施工单位生产企业销售企业自然人（个体户）施工合同销售合同销售及安装合同销售免费安装合同房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧四、、确确认认完完工工标标准准环环节节实际际完工工完工工决算算竣工工备案案交房房办证证房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧四、、确确认认完完工工标标准准环环节节1、所所得得税税的的规规定定国税税发发〔2009〕〕31号文文件件明明确确规规定定了了房房地地产产开开发发项项目目完完工工标标准准的的条条件件：：除除土土地地开开发发之之外外，，其其他他开开发发产产品品符符合合下下列列条条件件之之一一的的，，应应视视为为已已经经完完工工：：1、开开发发产产品品竣竣工工证证明明材材料料已已报报房房地地产产管管理理部部门门备备案案。。2、开开发发产产品品已已开开始始投投入入使使用用。。3、开开发发产产品品已已取取得得了了初初始始产产权权证证明明。。房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧四、确认完工工标准环节2、土地增值税税的规定“土地增值税税强制清算条条件”规定定：符合下列列情形之一的的，主管税务务机关可要求求纳税人进行行土地增值税税清算：1.已竣工验收的的房地产开发发项目，已转转让的房地产产建筑面积占占整个项目可可售建筑面积积的比例在85%以上，或该比比例虽未超过过85%，但剩余的可可售建筑面积积已经出租或或自用的；2.取得销售（预预售）许可证证满三年仍未未销售完毕的的；3.纳税人申请注注销税务登记记但未办理土土地增值税清清算手续的；；4.省税务机关规规定的其他情情况。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧四、确认完工工标准环节3、完工标准的的涉税风险案例某房地产企业业在购房协议议中同业主约约定于2010年12月1日——12月30日开始交房，，并实际于约约定时间办理理了入住手续续。但由于一一部分工程决决算尚未完成成，入住时企企业开发产品品竣工证明材材料尚未报房房地产管理部部门备案。因因此企业在会会计处理上暂暂未结转收入入，结转成本本，当年度汇汇算清缴也未未确认完工，，计算真实成成本。请问有有无涉税风险险？完工决算时间间、竣工备案案时间、入住住时间房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧五、开发成本本中的预提与与待摊费用案例某房地产企业业住宅小区项项目包括六栋栋多层，两栋栋高层，一栋栋会所。由于于开发分两期期进行，第一一期开发两栋栋高层，第二二期开发六栋栋多层和一栋栋会所。一期期项目完工后后确认开发成成本，会所成成本如何处理理？——会计处理——所得税处理——土地增值税处处理房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、成本计算算与分摊方法法1、不同项目之之间的共同成成本分摊如何划分项目目边界？案例某房地产企业业从事旧城改改造项目，共共取得四块开开发用地，其其中两块地用用作安置，其其他两块用作作开发。请问问究竟是一个个项目还是四四个项目？房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、成本计算算与分摊方法法1、不同项目之之间的共同成成本分摊不同项目之间间共同成本有有哪些？开发间接费用用的分摊利息的分摊房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、成本计算算与分摊方法法2、不同分期之之间的共同成成本分摊如何划分同一一项目的不同同分期？案例某房地产企业业开发一个项项目，规划建建设12栋楼，会所、、幼儿园和物物业用房各一一个。企业采采取滚动开发发，每次开三三栋楼，主体体接近完工再再开第二批三三栋，如此滚滚动。请问这能否认认定为四期？？房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、成本计算算与分摊方法法2、不同分期之之间的共同成成本分摊如何划分同一一项目的不同同分期？案例某房地产企业业开发一个项项目，规划建建设12栋楼，会所、、幼儿园和物物业用房各一一个。共分两两期，一期六六栋加会所，，二期剩余部部分。请问涉涉及的共同成成本有哪些？？如何分摊？？房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、成本分摊摊与计算方法法3、同一项目中中共同成本分分摊案例房地产开发企企业甲拿到一一块土地，面面积20亩，土地成本本共计6000万元。一期开开发写字楼两两栋（占地面面积2.5亩），二期开开发住宅楼四四栋（占地面面积2.5亩），另有配配套会所一个个（占地面积积2亩），非人防防独立车库一一个（占地面面积2.5亩），物业管管理场所一个个（占地面积积0.5亩）。其他公公共部分如道道路、绿化等等共计10亩。请计算各各开发成本应应分摊的土地地成本。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、分配共同同成本环节3、同一项目中中共同成本分分摊案例房地产开发企企业甲项目规规划总建筑面面积127000平方米，其中中写字楼两栋栋建筑面积40000平方米，住宅宅楼四栋建筑筑面积80000平方米，另有有配套会所一一个建筑面积积4000平方米，非人人防独立车库库一个2000平方米，物业业管理场所一一个1000平方米。项目目共发生前期期工程费635万元，基础设设施建设费1016万元。请计算算各成本对象象应分摊的前前期工程费和和基础设施建建设费。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、分配共同同成本环节3、同一项目中中共同成本分分摊借款费用核算算建筑面积法还还是实际成本本法？预算成成本法？——房地产开发企企业仅有一个个项目，且项项目不分期的的情况——项目实质质性分期开发发或同时开发发多个项目所得税中的利利息分摊土地增值税中中的利息分摊摊某企业借款挪挪用的核算问问题房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、分配共同同成本环节3、同一项目中中共同成本分分摊案例房地产开发企企业甲项目规规划总建筑面面积127000平方米，其中中写字楼两栋栋建筑面积40000平方米，住宅宅楼四栋建筑筑面积80000平方米，另有有配套会所一一个建筑面积积4000平方米，非人人防独立车库库一个2000平方米，物业业管理场所一一个1000平方米。项目目土地成本共共计6000万元，发生前前期工程费635万元，基础设设施建设费1016万元，开发间间接费（假定定无利息）254万元。假设公公共配套设施施中会所建安安工程费为400万，物业管理理场所为100万。请计算公公共配套设施施如何归集和和分摊。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、分配共同同成本环节成本项目成本性质所得税分摊方法土地增值税分摊方法土地成本共同成本占地面积法建筑面积法占地面积法前期工程费共同成本建筑面积法建筑面积法基础设施建设费共同成本建筑面积法建筑面积法建安工程费直接成本公共配套设施费共同成本建筑面积法建筑面积法开发间接费（不含利息）共同成本建筑面积法建筑面积法利息共同成本预算成本法实际成本法成本法或建筑面积法房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧项目成本分摊摊表成本项目成本对象1多层住宅成本对象2高层住宅成本对象3高层商业成本对象4高层地下车位土地成本前期工程费基础设施建设费建安工程费公共配套设施费开发间接费房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧七、计算单位位面积成本环环节涉税风险险分析案例某房地产企业业项目中，高高层建筑A和B为写字楼，为为一个成本对对象，其建安安工程费为9600万元，应分摊摊的共同成本本成本为2780.6万元。该成本本对象总建筑筑面积4万平平方方米米，，其其中中可可售售写写字字楼楼面面积积3.6万平平方方米米，，地地下下车车库库（（含含人人防防））4000平方方米米。。请请计计算算可可售售面面积积的的单单位位成成本本房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧八、、调调整整后后续续成成本本环环节节涉涉税税风风险险分分析析后续续成成本本的的两两种种类类型型案例例某房房地地产产企企业业在在2011年达达到到完完工工标标准准，，当当年年度度汇汇算算清清缴缴前前，，开开发发成成本本共共计计支支出出38100万元元，，其其中中建建安安25400万元元。。建建安安部部分分有有5000万元元应应取取得得但但尚尚未未取取得得发发票票，，假假定定按按照照税税法法规规定定可可预预提提部部分分为为3500万元元。。剩剩余余的的1500万元元2010年所所得得税税前前不不得得扣扣除除。。2012年10月，，房房地地产产企企业业取取得得该该部部分分全全部部5000万元元发发票票，，请请问问如如何何进进行行涉涉税税处处理理？？所得得税税处处理理？？土土地地增增值值税税处处理理？？房地地产产企企业业成成本本涉涉税税风风险险与检检查查房地地产产企企业业成成本本涉涉税税风风险险与与检检查查成本本核核算算错错误误检检查查成本本虚虚增增检检查查成本本合合规规票票据据检检查查成本本计计算算与与分分摊摊检检查查房地地产产企企业业成成本本涉涉税税风风险险与与检检查查一、、成成本本核核算算错错误误检检查查成本本与与费费用用的的区区别别1、利利息息2、项项目目部部费费用用3、营营销销设设施施4、前前期期物物业业费费5、咨咨询询策策划划费费用用房地地产产企企业业成成本本涉涉税税风风险险与与检检查查二、、成成本本虚虚增增检检查查1、土土地地成成本本评评估估问问题题案例例甲房房地地产产企企业业以以1亿元元收收购购乙乙房房地地产产公公司司100%股权权。。乙乙公公司司账账上上土土地地原原值值为为3000万元元。。甲甲公公司司将将土土地地重重新新评评估估，，并并按按照照评评估估价价值值10000元重重新新入入账账。。借：：开开发发成成本本———土地地成成本本7000万元元贷：：资资本本公公积积7000万元元请问问是是否否可可以以？？房地地产产企企业业成成本本涉涉税税风风险险与与检检查查二、、成成本本虚虚增增检检查查2、拆拆迁迁补补偿偿费费虚虚增增问问题题案例例城中中村村改改造造项项目目中中，，甲甲房房地地产产企企业业同同村村委委会会合合谋谋，，虚虚增增拆拆迁迁补补偿偿人人数数及及数数额额，，并并伪伪造造补补偿偿协协议议、、补补偿偿花花名名册册等等关关键键证证据据。。最最终终共共计计虚虚增增成成本本3000万元元人人民民币币。。税税务务机机关关在在清清算算中中发发现现其其他他拆拆迁迁补补偿偿均均是是从从公公司司账账户户转转入入村村委委会会拆拆迁迁补补偿偿专专户户，，由由村村委委会会再再向向村村民民发发放放，，唯唯独独该该笔笔资资金金显显示示公公司司陆陆续续提提现现支支付付。。税税务务机机关关经经过过调调查查，，将将该该部部分分从从成成本本中中剔剔除除，，不不予予确确认认。。房地产企企业成本本涉税风风险与检检查二、成本本虚增检检查3、建安工工程费虚虚增问题题案例一乙房地产产企业将将建安工工程中的的主体工工程发包包给自己己关联的的建筑企企业，并并由关联联建筑企企业出具具了发票票和决算算报告。。税务机机关在检检查中对对该部分分成本进进行了比比较，发发现单方方建安成成本明显显高于同同时期同同地域的的其他房房地产公公司，于于是委托托造价事事务所对对乙公司司的决算算报告进进行了重重新审计计核实，，最终发发现乙公公司虚增增成本的的事实。。房地产企企业成本本涉税风风险与检检查二、成本本虚增检检查3、建安工工程费虚虚增问题题案例二税务机关关在对丙丙房地产产企业的的清算中中发现，，丙企业业保温、、门窗栏栏杆及采采暖工程程已经包包含在主主体大包包合同范范围内，，却又重重新同其其他施工工单位签签署了施施工合同同并支付付了相关关款项。。最终通过过调研走走访和资资金流检检查，发发现保温温、门窗窗栏杆和和采暖工工程的合合同为虚虚假合同同，款项项支付为为虚假支支付，发发票为虚虚假发票票。该部部分对应应成本不不允许在在清算中中扣除。。房地产企企业成本本风险自自查与检检查三、成本本合规票票据检查查1、检查建建安发票票是否是是项目所所在地开开具？——如何认定定项目所所在地？？——项目跨区区怎么办办？——对方拒绝绝开具怎怎么办？？房地产企企业成本本风险自自查与检检查三、成本本合规票票据检查查2、检查材材料销售售发票是是否缴纳纳建筑业业营业税税？——如何认定定材料与与设备？？——如何区分分甲供材材与甲控控材？——应在何时时补税比比较合适适？——装饰材料料是否补补税？——销售自产产货物同同时提供供建筑业业劳务是是否补税税？房地产企企业成本本涉税风风险与检检查三、成本本合规票票据检查查3、检查利利息税前前扣除合合规票据据（1）、检查查账务中中列支的的借款类类型（2）、检查查民间借借贷利息息率（3）、检查查民间借借贷利息息是否列列支及列列支凭据据（4）、检查查利息资资本化的的情况与与关键点点（5）、检查查关联方方借款情情况及账账务处理理（6）、检查查有无集集团转贷贷业务（7）、检查查有无个个人借款款公司使使用情况况（8）、检查查金融机机构财务务顾问费费的列支支情况（9）、检查查有无委委托贷款款及其利利息列支支凭据房地产企企业成本本涉税风风险与检检查三、成本本合规票票据检查查4、检查发发票是否否及时取取得——开发商应应在什么么时候取取得成本本发票？？——最迟在什什么时候候必须取取得成本本发票？？——如果没有有及时取取得怎么么办？房地产企企业成本本风险自自查与检检查三、成本本合规票票据检查查5、检查无发发票部分成成本是否真真实合理案例某房地产企企业同国有有企业签署署合作协议议，约定国国有企业将将其划拨用用地交给房房地产公司司开发，国国有企业取取得1亿元货币和和10000平方米商铺铺。后房地地产企业通通过政府招招拍挂取得得该块土地地，并最终终支付了相相关货币和和房屋。请问双方如如何进行涉涉税处理？？房地产企业业成本风险险自查与检检查四、成本计计算与分摊摊方法检查查1、不同项目目之间的共共同成本分分摊2、同一项目目不同分期期共同成本本分摊3、同一项目目不同成本本对象设置置4、不同成本本对象共同同成本分摊摊房地产企业业成本风险险自查与检检查四、成本计计算与分摊摊方法检查查该部分重点点检查：1、不同项目目之间成本本归集错乱乱，导致成成本不匹配配；2、不同分期期之间成本本归集错乱乱，有意调调节不同分分期和年度度的成本关关系；3、不同成本本对象之间间成本核算算混乱，有有意调节不不同成本对对象之间成成本配比，，且无正当当理由；4、统一成本本对象在完完工产品与与未完工产产品之间进进行成本调调配，以影影响当期损损益，且无无正当理由由。5、自用房产产和销售房房产之间成成本划分不不合理，人人为增加销销售房产成成本且无正正当理由。。房地产企业业成本风险险自查与检检查五、成本证证据链条检检查合同付款发票决算报告进度验收报报告其他证据开发成本特殊情况下下的成本管管理风险与与技巧特殊情况下下的成本管管理风险与与技巧一、开发主主体与核算算主体风险险利益主体法律主体会计主体纳税主体开发主体特殊情况下下的成本管管理风险与与技巧一、开发主主体与核算算主体风险险1、异地运营营开发主体体设置风险险与技巧——项目部——分公司——子公司——非关联公司司特殊情况下下的成本管管理风险与与技巧一、开发主主体与核算算主体风险险2、开发主体体改变的风风险与技巧巧案例一某房地产企企业以集团团公司名义义向地方政政府申请拿拿地，并已已经以集团团公司名义义做了立项项和招拍挂挂，签署了了《国有土地使使用权出让让协议》，现决定在在该地设立立全资子公公司开发土土地，请问问如何操作作？特殊情况下下的成本管管理风险与与技巧一、开发主主体与核算算主体风险险2、开发主体体改变的风风险与技巧巧案例二甲房地产企企业参与政政府城中村村项目，已已取得政府府城改办批批文，作为为投资主体体参与城改改。在拿地地前决定以以关联公司司乙公司取取得开发土土地，甲公公司负责安安置房建设设。请问如如何操作？？特殊情况下下的成本管管理风险与与技巧二、合作开开发中的成成本风险与与技巧——合作开发的的三个关键键节点——不同合作开开发模式的的分类——常见合作开开发的成本本问题特殊情况下下的成本管管理风险与与技巧三、买卖楼楼花中的成成本风险与与技巧——什么是买卖卖楼花——买卖楼花：：公开还是是不公开——买卖楼花中中的土地成成本问题——买卖楼花中中的开发成成本问题特殊情况下下的成本管管理风险与与技巧四、代建项项目中的成成本风险与与技巧——什么是代建建——代建与合作作开发——代建中的成成本问题特殊情况下下的成本管管理风险与与技巧五、BT中的成本风风险与技巧巧——什么是BT——BT如何纳税——BT中的成本问问题特殊情况下下的成本管管理风险与与技巧六、投资中中的成本风风险与技巧巧——投资是否视视同销售——投资如何纳纳税——真投资与假假投资房地产成本本管理与清清算风险房地产成本本均衡管理理与纳税筹筹划一、所得税税成本管理理与清算风风险——所得税成本本管理——所得税清算算——会计处理与与所得税汇汇算清缴的的关系风险险房地产成本本管理与清清算风险二、土地增增值税成本本管理与清清算风险——土地增值税税成本管理理——土地增值税税清算房地产成本本管理与清清算风险三、土地增增值税成本本与所得税税成本比较较土地增值税所得税取得土地使用权所支付金额纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。为取得土地开发使用权发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。开发成本土地征用及拆迁补偿包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。房地产成本本管理与清清算风险三、土地增增值税成本本与所得税税成本比较较土地增值税所得税开发成本前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用建安工程费以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等房地产成本本管理与清清算风险三、土地增增值税成本本与所得税税成本比较较土地增值税所得税开发成本基础设施建设费开发小区内道