房地产开发与经营培训讲义477

房地产开发与经营第一章绪论第二章房地产开发与经营理论和策略第三章房地产企业第四章房地产项目及项目定位第五章房地产项目用地的获取第六章房地产市场调研第七章房地产开发项目可行性研究第八章房地产融资第九章房地产开发项目管理第十章房地产市场营销第十一章房地产交易第十二章物业管理全国知名房地产企业1.万科企业股份有限公司2.中国海外发展有限公司3.合生创展集团有限公司4.保利房地产（集团）股份有限公司5.北京首都开发控股（集团）有限公司6.恒大地产集团有限公司7.碧桂园控股有限公司8.绿城房地产集团有限公司9.大连万达集团股份有限公司、大华(集团)有限公司（并列）河北省的房地产企业河北燕都房地产开发有限公司河北正大房地产开发有限公司河北安居房地产开发集团有限公司河北盛宏房地产集团河北省唐山宏达房地产开发有限公司保定诚信房地产开发有限六合房地产公司光达房地产公司华茂房地产开发公司第一章绪论第一节房地产开发与房地产经营

第二节房地产开发程序

第三节房地产经营的基本环节

第一节房地产开发与房地产经营

一、房地产开发的含义、特征和分类二、房地产经营的概念及分类三、房地产开发与房地产经营的关系

一、房地产开发的含义、特征和分类（一）房地产开发的含义开发：指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。房地产又称为不动产（英文中常用realestate或realproper表示，大多数情况下使用realestate一词），包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合。房地产是固定在一定区域之内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产。房地产存在的形态（1）土地：有两种情况，一是一块无建筑物的空地，另一就是其上已有部分建筑物或构筑物的土地。（2）建筑物：指直接供人们在其内部进行生产、生活或其他活动的场所，如住宅、商场、工业厂房等。（3）房地：是指土地与建筑物这两种实物形态合为一体时的统称。在现实生活中，它是房地产完整实物形态的体现。房地产的特性（1）房地产的自然特性①房地产位置的固定性和异质性（地域的差别性）②房地产使用的耐久性和效用的多层次性③土地面积总量的一定性和房地产的有限性（2）房地产的经济特性①房地产经济价值的积累性和衰减性②房地产利用的递减性和合理集约性建筑层数5层10层15层20层30层投资利润率4.63%6%7.05%6.72%5.65%③房地产权利的可分割性与权益的流动性④房地产供给的稀缺性和经营的垄断性⑤房地产投资和消费的双重性⑥房地产的保值增值性房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（1）房地产开发是城市规划的实施过程；（2）房地产开发是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标；（3）房地产开发是提高土地使用的社会经济效益的过程；（4）房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，为人类提供生产、生活空间，并改善人们赖以生存的居住环境的过程。（二二））房房地地产产开开发发的的特特征征1、全全面面系系统统性性2、广广泛泛联联系系性性3、风风险险与与效效益益并并存存4、地地域域性性（三三））房房地地产产开开发发的的分分类类1、成成片片开开发发房地地产产成成片片开开发发，，开开发发规规模模大大，，所所需需投投资资额额大大，，建建设设周周期期长长，，开开发发建建设设都都是是成成街街成成片片，，或或是是在在更更大大区区域域范范围围内内大大规规模模统统一一配配套套进进行行。。它它包包括括：：旧旧城城改改造造、、新新城城区区开开发发、、农农业业地地产产开开发发、、旅旅游游地地产产开开发发。。旧城城改改造造，，是是指指整整体体地地、、有有步步骤骤地地改改造造和和更更新新老老城城市市的的物物质质生生活活环环境境，，以以便便从从根根本本上上改改善善其其居居住住、、劳劳动动、、生生活活服服务务和和休休息息娱娱乐乐条条件件。。新城城区区开开发发，，是是指指由由于于城城市市空空间间拓拓展展的的需需要要，，在在新新城城区区、、卫卫星星城城镇镇实实施施的的开开发发建建设设活活动动。。2、单单项项开开发发单项项开开发发是是指指零零星星分分散散建建造造的的单单项项工工程程或或单单位位工工程程的的开开发发建建设设，，如如单单独独建建造造几几栋栋住住宅宅、、一一座座写写字字楼楼、、一一条条道道路路等等。。它它包包括括土土地地开开发发和和房房屋屋开开发发。。土地地开开发发是是指指土土地地开开发发企企业业以以获获得得土土地地使使用用权权的的土土地地为为对对象象，，通通过过征征地地、、拆拆迁迁、、安安置置，，将将土土地地开开发发成成供供水水、、排排水水、、供供电电、、供供热热、、供供气气、、电电讯讯和和道道路路畅畅通通、、场场地地平平整整的的建建筑筑场场地地，，达达到到““七七通通一一平平””的的土土地地通通过过协协议议、、招招标标或或拍拍卖卖的的方方式式，，将将其其使使用用权权有有偿偿转转让让给给各各类类房房屋屋开开发发企企业业或或投投资资建建设设部部门门进进行行房房屋屋建建设设的的一一种种经经营营方方式式。。房屋屋开开发发是是指指房房地地产产开开发发企企业业依依法法获获得得土土地地之之后后，，按按规规划划的的统统一一要要求求组组织织建建设设场场地地的的房房屋屋建建设设，，开开发发各各类类符符合合规规划划要要求求的的房房地地产产产产品品，，如如住住宅宅、、写写字字楼楼、、工工业业厂厂房房、、商商业业娱娱乐乐设设施施等等。。房地地产产开开发发的的地地位位和和作作用用房地地产产开开发发的的地地位位房地地产产开开发发业业是是我我国国国国民民经经济济的的支支柱柱产产业业房地地产产开开发发在在城城市市建建设设中中占占主主导导地地位位房地产产开发发的作用用有利于于加速速城市市现代代化进进程有利于于城市市总体体规划划的实实现为城市市社会会、经经济、、政治治、文文化活活动以及人人民生生活提提供载载体为城市市政府府财政政和城城市建建设提提供资资金资资源为城市市中低低收入入群体体提供供住房房保障障房地产产开发发模式式混业开开发纵向一一体化化开发综合项项目开开发指开发发企业业跨行行业的的相互互渗透透与互动动发展展是指开开发企企业实实行房房地产产开发发建设设与物业业资产产管理理并举举的经经营方方式常见于于诸如如融居居住、、商业业、旅游、、娱乐乐于一一体的的主体体社区区1.多元化化开发发模式式多元化化开发发模式式2.专业化化开发发模式式特定物物业类类型开发协作型型开发发开发企企业根根据对对自身身资源源的评评价以以及对所处处市场场的独独特认认识，，可以以选择择某类物业业类型型作为为企业业相对对专一一的开开发对对象，，实现专专业化化开发发。协作型型开发发方式式的实实质就就是开开发企企业专注于于自己己最擅擅长的的业务务或核核心业业务，，然后购购买其其他社社会化化专业业机构构提供的的最擅擅长业业务服服务。。专业化化开发发模式式3.其他开开发模模式其他开开发模模式定向开开发模模式服务性性开发发模式式开发企企业按按客户户的订订购要要求开开发土地，，进行行房屋屋设计计、建建造和和经营营开发企企业通通过品品牌授授权，，输出管管理模模式，，提出出开发发项目目解决方方案，，推动动当地地开发发项目目的实施施。房地产产开发发的项项目类类型居住房房地产产项目目商业房房地产产项目目工业房房地产产项目目特殊用用途房房地产产项目项目类类型普通商商品住住房限价商商品房房经济适适用房房廉租房房高档商商品房房别墅居住房房地产产项目目商业房房地产产项目目商业用用房写字楼楼酒店酒店式式公寓寓主题公公园工业房房地产产项目目工业厂厂房研究与与发展展用房房仓储用用房工业园园区特殊用用途房房地产产项目目指项项目的的经营营活动动需要要得到到政府府特殊殊许可可的房房地产产，包包括高高尔夫夫球场场、飞飞机场场、汽汽车加加油站站、车车站、、码头头等。。这类类项目目多属属长期期投资资、投投资者者靠日日常经经营活活动的的收益益来回回收投投资、、赚取取投资资收益益。特特殊用用途房房地产产项目目的市市场交交易很很少，，因此此难以以采用用市场场比较较法进进行估估计。。特殊用用途房房地产产项目目二、房房地产产经营营的概概念及及分类类（一））房地地产经经营的的概念念房地产产经营营：是是指房房地产产企业业为实实现预预期目目标，，确定定实现现目标标的战战略和和策略略，并并有意意识、、有计计划加加以实实现的的经济济活动动过程程。狭义的的房地地产经经营是是指房房地产产经营营者对对房屋屋和建建筑地地块的的销售售、租租赁及及售后后服务务管理理等活活动，，活动动范围围主要要是在在流通通领域域。广义的的房地地产经经营是是指房房地产产经营营者对对房屋屋的建建造、、买卖卖、信信托、、交换换、维维修、、装饰饰以及及土地地使用用权的的出让让、转转让等等按价价值规规律所所进行行的有有目标标、有有组织织的经经济活活动，，活动动范围围贯穿穿于房房地产产产品品生产产、流流通、、消费费的全全部过过程。。（二））房地地产经经营的的特点点1、交易易形式式的多多样化化2、交易易对象象的位位置固固定性性3、经营营对象象的限限制性性4、售后后用途途的约约束性性5、产权权关系系的复复杂性性6、供求求关系系调整整缓慢慢性（三））房地地产经经营的的分类类可将房房地产产经营营分为为地产产经营营、房房产经经营、、服务务经营营和房房地产产综合合开发发经营营。1、地产产经营营是以城城市土土地使使用权权为对对象的的出让让、转转让、、出租租、抵抵押等等产权权经营营和以以城市市土地地为劳劳动对对象进进行的的土地地开发发经营营。2、房产产经营营是经营营者以以房产产为对对象，，根据据国家家政策策要求求，考考虑自自身技技术经经济条条件和和外部部环境境条件件，经经营房房屋开开发和和房屋屋流通通并取取得一一定经经济效效益的的经济济活动动。3、服务务经营营是指房房地产产业在在开发发建设设和经经营过过程以以及房房地产产的使使用过过程中中提供供的一一系列列经营营性服服务性性活动动，如如投资资咨询询、价价值评评估、、拆迁迁安置置服务务，房房屋装装饰、、修缮缮服务务，居居住区区环境境服务务及管管理等等。4、房地地产综综合开开发经经营是根据据城市市总体体规划划，选选择一一定区区域内内的建建设用用地，，对地地下设设施和和地上上建筑筑物进进行统统一规规划、、配套套建设设的一一种开开发经经营方方式。。三、房房地产产开发发与房房地产产经营营的关关系（一））广义义的角角度理理解，，两者者本质质上一一致，，侧重重点不不同（二二））狭狭义义的的角角度度理理解解，，两两者者相相对对独独立立（三三））房房地地产产开开发发以以房房地地产产经经营营为为核核心心（四四））房房地地产产经经营营以以房房地地产产开开发发为为基基础础第二二节节房房地地产产开开发发程程序序一、、房地地产产开开发发的的主主要要工工作作阶阶段段二、、房地地产产开开发发的的主主要要参参与与者者一、、房房地地产产开开发发的的主主要要工工作作阶阶段段房地地产产开开发发涵涵盖盖从从前前期期策策划划分分析析、、征征地地、、拆拆迁迁、、规规划划、、设设计计、、施施工工、、预预销销售售、、产产权权登登记记、、发发证证到到物物业业管管理理的的全全过过程程，，分分为为以以下下六六个个阶阶段段。。（一一））投投资资决决策策分分析析阶阶段段1、开开发发设设想想的的形形成成2、环环境境分分析析与与机机会会选选择择（二二））依依法法取取得得土土地地使使用用权权阶阶段段（三三））可可行行性性研研究究阶阶段段（四四））前前期期准准备备阶阶段段1、资资金金筹筹措措2、项项目目招招投投标标3、规规划划设设计计4、项项目目报报建建（五五））实实施施阶阶段段（六六））销销售售阶阶段段房地地产产开开发发的的主主要要阶阶段段划划分分投资资机机会会研研究究可性性研研究究行行项目目评评估估和和决决策策获取取土土地地使使用用权权开发发项项目目立立项项规划划设设计计与与方方案案报报批批建设设工工程程招招标标签署署有有关关合合作作协协议议七通通一一平平等等工工作作基础础工工程程主体体工工程程安装装与与装装修修工工程程室外外工工程程竣工工验验收收销售售准准备备广告告推推广广现场场销销售售物业业管管理理投资资决决策策阶阶段段前期期工工作作阶阶段段工程程建建设设阶阶段段租售售与与物物业业管理理阶阶段段二、、房房地地产产开开发发的的主主要要参参与与者者1、房房地地产产开开发发企企业业（（开开发发商商））2、投投资资公公司司（（投投资资商商））3、建建筑筑承承包包公公司司4、质质量量检检查查单单位位5、政政府府建建设设主主管管部部门门6、金金融融机机构构第三三节节房房地地产产经经营营的的基基本本环环节节一、、房房地地产产产产品品形形成成环环节节的的经经营营二、、房地地产产产产品品流流通通环环节节的的经经营营三、、房地地产产产产品品消消费费环环节节的的经经营营一、、房房地地产产产产品品形形成成环环节节的的经经营营二、、房房地地产产产产品品流流通通环环节节的的经经营营（一一））房房屋屋销销售售（二二））房房屋屋租租赁赁（三三））其其他他经经营营形形式式1、房房地地产产抵抵押押2、房房地地产产典典当当3、房房屋屋置置换换三、、房房地地产产产产品品消消费费环环节节的的经经营营房地地产产投投资资投资资：：是是指指经经济济主主体体（（国国家家、、企企业业、、个个人人））以以获获得得未未来来货货币币增增值值或或收收益益为为目目的的，，预预先先垫垫付付一一定定量量的的货货币币与与实实物物，，经经营营某某项项事事业业的的经经济济行行为为。。分分为为固固定定资资产产投投资资与与流流动动资资产产投投资资。。房地地产产投投资资：：是是指指经经济济主主体体以以获获得得未未来来的的房房地地产产资资产产增增值值或或收收益益为为目目的的，，预预先先垫垫付付一一定定量量的的货货币币与与实实物物，，直直接接或或间间接接地地从从事事或或参参与与房房地地产产开开发发与与经经营营活活动动的的经经济济行行为为。。分分为为直直接接投投资资和和间间接接投投资资。。房地地产产投投资资的的风风险险与与投投资资组组合合风险险可可定定义义为为未未来来获获得得预预期期收收益益可可能能性性的的大大小小。。较较预预期期收收益益增增加加的的部部分分称称为为““风风险险报报酬酬””。。风风险险可可分分为为系系统统风风险险与与非非系系统统风风险险。。系统统风风险险是是指指由由那那些些影影响响整整个个市市场场的的风风险险因因素素引引起起的的，，是是股股票票市市场场本本身身所所固固有有的的风风险险，，是是不不可可以以通通过过分分散散化化消消除除的的风风险险。。非系统风风险是一一种特定定公司或或行业所所特有的的风险，，它是可可以通过过资产多多样化分分散的风风险。资本资产产定价模模型的作作用就是是通过投投资组合合将非系系统风险险分散掉掉，只剩剩下系统统风险。。资本资产产定价模模型E（R）=Rf+[E（Rm）－Rf]×ββ其中，E（R）为股票或投投资组合的期期望收益率，，Rf为无风险收益益率，投资者者能以这个利利率进行无风风险的借贷，，E（Rm）为市场组合合的收益率，，β是股票或投资资组合的系统统风险测度。。资产或投资组组合的期望收收益率取决于于三个因素：：（1）无风险收益益率Rf，一般将一年年期国债利率率或者银行三三个月定期存存款利率作为为无风险利率率，投资者可可以以这个利利率进行无风风险借贷；（（2）风险价格，，即[E（Rm）－Rf]，是风险收益益与风险的比比值，也是市市场组合收益益率与无风险险利率之差；；（3）风险系数β，是度量资产产或投资组合合的系统风险险大小尺度的的指标1、从房地产投投资的角度说说，风险就是是投资的（））偏差A实际收益与期期望收益B目标收益与未未来收益C实际收益与未未来收益D目标收益与期期望收益2、写字楼经营营者与公司签签订了20年的租赁合同同，租金400元/（m2﹒年），则其面面临（）A市场供求风险险B周期风险C变现风险D通货膨胀风险险3、香港新鸿基基公司董事会会决议规定，，在大陆的投投资不能超过过其全部投资资的10%，这是基于（（）的考虑的的结果。A大陆政策多变变B占领世界投资资市场C风险转移D投资组合4、已知整个投投资市场的平平均收益率为为20%，国债的收益益率为10%，房地产投资资市场相对于于整个投资市市场的风险相相关系数为0.4，普通标准住住房市场相对对于整个房地地产市场的风风险系数为0.7，则普通标准准住房市场应应利用的折现现率为（）A14.0%B12.8%C17.0%D11.0%1、房地产投资资价值的高低低，在很大程程度上取决于于所处地区物物业的整体升升值潜力，而而不是看其当当前租金水平平的高低。（（）2、房地产的不不一致性说明明市场上不可可能有两宗完完全相同的物物业，因此，，物业之间不不具有可比较较性，市场比比较法评估物物业价值是不不足取的。（（）3、比较风险又又称机会成本本风险，它属属于房地产投投资风险中的的系统风险范范畴。（）第二章房房地产开发与与经营基本理理论第一节房地产开发与与经营策略分分析第二节房地产开发与与经营决策理理论第三节房地产开发与与经营新理念念第一节房地地产开发与经经营策略分析析企业的开发与与经营策略：：是在一定的的经营思想指指导下，在对对企业内部条条件深入调查查研究的基础础上，结合对对外部政治、、经济、社会会、法律、文文化等因素所所做的科学分分析与预测，，从发展角度度提出某一时时间跨度内的的经营方向、、方针与目标标，并提出为为实现这些目目标而采取的的具体步骤。。一、产品策略略明确开发或经经营项目、确确定开发或经经营规模、确确定开发或经经营方式二、市场开发发策略市场开拓型、、市场渗透型型、产品开发发型及多角型型策略三、价格策略略高价策略、低低价策略、均均衡策略总收益和总成成本收益与成本比比率1.0开发规模开发规模扩大项目规模模而带来的总总成本扩大项目规模模而带来的总总收益CCBB边际收益同边边际成本的比比率总收益同总成成本的比率AADD图2—1不同开发规模模项目的收益益与成本分析析寻找地段规划设计贷款施工建设建成完工出售或出租使用邻里关系稳定定老化更新和再开发发1~5年40~50年房地产产品的的生命周期房地产产品的的市场周期进入期成长期成熟期衰退期不同时期房地地产价格策略略1、房地产品进进入期2、房地产品成成长期3、房地产品成成熟期4、房地产品衰衰退期第二节房地地产开发与经经营决策理论论一、房地产开开发与经营决决策二、房地产开发与与经营决策类型三、房地产开发与与经营决策的的程序一、房地产开开发与经营决决策（一）构成决决策问题的基基本条件决策就是针对对问题和目标标，分析问题题，解决问题题。1、有明确的目目标2、有两个以上上可供选择比比较的方案3、有评价方案案优劣的标准准4、有真实地反反映客观实际际的信息（二）开发与与经营决策原原则1、遵守政策法法规原则2、经济效益原原则3、风险意识的的原则4、定性分析与与定量分析相相结合的原则则二、房地产开开发与经营决决策的类型（一）确定型型决策是指当只有一一种自然状态态，或者可以以准确地预测测未来的状态态时，自然状状态就不再是是随机因素。。（二）风险型型决策是指当不知道道未来究竟出出现何种自然然状态，但知知道各种状态态出现的概率率时，决策者者采取任何策策略都要承担担一定风险。。1、期望值法2、净现值期望望值法3、最大可能法法某房地产开发发公司对某一一地块拟定两两种开发方案案。A方案：一次性性开发多层住住宅45000平方米，需投投入总成本费费用9000万元，开发时时间18个月。B方案：将地块块分两期开发发，一期开发发高层住宅36000平方米，需投投入总成本费费用8100万元，开发时时间15个月。如果一一期销路好，，则二期继续续开发高层住住宅36000平方米，投入入总费用8100万元，如果一一期销路差，，或者暂停开开发，或者开开发多层住宅宅22000平方米，投入入总费用4600万元，开发时时间15个月。

两方方案销路好和和销路差时的的售价和销量量情况见下表表。根据经验验，多层住宅宅销路好的概概率为0.7，高层住宅销销路好的概率率为0.6，暂停开发每每季损失10万元，季利率率2％开发方案建筑面积万m2销路好销路差售价销售率％售价销售率(％)A方案多层住宅4.54800100430080B方案一期高层住宅3.65500100500070二期一期销路好高层住宅3.65500100一期销路差多层住宅2.24800100430080停建n456121518(P/A,2%,n)3.8084.7135.60110.57512.84914.992(P/F,2%,n)0.9240.9060.8880.7880.7430.700问题1：解：计算季平平均销售收入入：A方案开发多层层住宅：销路好：4.5×4800×100％÷6=3600(万元)销路差：4.5×4300×80％÷6=2580(万元)B方案一期：开发高层住宅宅：销路好：：3.6×5500×100％÷5=3960(万元)销路差：3.6×5000×70％÷5=2520(万元)B方案二期：开发高层住宅宅：3.6×5500×100％÷5=3960(万元)开发多层住宅宅：销路好：：2.2×4800×100％÷5=2112(万元)销路差：2.2×4300×80％÷5=1513.6(万元)问题2：解：画决策树树问题3：解：方案选择择机会点①净现值的期望望值=(3600×0.7+2580××0.3)××(P／A，2％,6)-9000=(3600×0.7十2580×0.3)××5.601-9000=9449.69(万元)等额年金：9449.69/(A／P，2％,6)=9449.69/5.601=1687.14(万元)机会点③净现值的期望望值：3960×(P／A，2％，5)×1.0—8100=3960××4.713×1.0-8100=10563.48(万元)等额年金：10563.48/(P／A，2％，5)=10563.48/4.713=2241.35(万元)机会点④净现值的期望望值：2520×(P／A，2％，5)－8100=2520××4.713－8100=3776.76(万元)等额年金：3776.76/(P／A，2％，5)=3776.76/4.713=801.35(万元)机会点⑤净现值的期望望值：(2112××0.7十1513.6×0.3)×(P／A，2％，5)-4600=(2112×0.7十1513.6×0.3)×4.713-4600=4507.78(万元)等额年金：4507.78/(P／A，2％，5)=956.46(万元)机会点②净现值的期望望值：[10563.48×(P／F，2％，5)+3960×(P／A，2％，5))×0.6+[4507.78×(P／F，2％，5)十2520×(P／A，2％，5)]×0.4-8100=(10563.48××0.906+3960×4.713)×0.6十(4507.78×0.906十2520×4.713)×0.4-8100=16940.40+6384.32-8100=15224.72(万元)等额年金：15224.72/(P／A，2％，10)=15224.72/8.917=1707.38(万元)根据计算结果果，应采用B方案，即一期期先开发高层层住宅，在销销路好的情况况下，二期继继续开发高层层住宅，在在销路差的情情况下，二期期改为开发多多层住宅。资金等效值的的计算等效值是指在在资金运动过过程中，由于于资金的时间间价值，不同同时点的资金金绝对值不等等，但实际价价值相等的现现象。等额年金：每每隔一定期间间支付（或收收到）相等的的金额，常用用“A”表示。比如零零存整取的银银行存款，住住房按揭的分分期摊还，消消费信贷的分分期付款，保保险养老金给给付等。(P/F,i,n)(F/P,i,n)(P/A,i,n)(F/A,i,n)(A/P,i,n)(A/F,i,n)PF（三）不确定定型决策是指决策者对对未来可能发发生的情况虽虽有所了解，，但无法确定定或估计其自自然状态发生生概率的情况况而作出的决决策。1、大中取大法法2、小中取大法法3、最小最大后后悔值法三、房房地产产开发发与经经营决决策的的程序序（一））发现现问题题（二））确定定目标标针对性性、明明确性性、层层次性性、可可行性性（三））拟订订方案案整体详详尽性性、相相互排排斥性性（四））分析析评价价限制因因素分分析、、潜在在问题题分析析、综综合评评价（五））选择择方案案（六））实施施追踪踪方案案反馈控控制、、追踪踪决策策发现问问题确定目目标拟制方方案分析评评价选择方方案实施方方案经营分分析组织诊诊断反馈追追踪决策过过程基基本程程序图图第三节节房房地产产开发发与经经营新新理念念一、节节约型型房地地产开开发理理念二、房地产产资产产经营营管理理理念念房地产产企业业经营营决策策理念念：：1、以顾顾客需需求和和顾客客价值值为出出发点点，重重视顾顾客需需求2、加强强企业业信誉誉的管管理3、树立立终身身服务务观念念4、基于于价值值链构构筑竞竞争优优势5、进行行人文文关怀怀，树树立社社会责责任作业：：用决决策树树方法法进行行房地地产投投资决决策，，要求求绘制制出决决策树树图，，期望望值计计算，，优选选方案案。某开发发项目目有两两个方方案，，A方案需需投资资5000万元，，B方案需需投资资2800万元，，两者者经营营期均均为5年。根根据市市场预预测，，存在在两种种自然然状态态，一一是市市场景景气，，需求求量较较高，，二是是市场场不景景气，，需求求量较较低；；前者者的可可能性性为0.7，后者者的可可能性性为0.3，两个个方案案的每每年益益损情情况如如下表表所示示，试试用决决策树树法选选出最最优方方案。。单位：：万元元/年自然状态概率A方案益损值B方案益损值需求量较高0.72000800需求量较低0.3－400600第三章章房房地产产企业业第一节节房地产产企业业概述述第二节节房地产产企业业人员员与组组织第三节节房地产产企业业经营营与管管理第一节节房房地产产企业业概述述一、房房地产产企业业的概概念二二、、房地地产企企业的的性质质三三、房房地产产企业业在国国民经经济中中的作作用四四、、房地地产企企业的的分类类五五、房房地产产企业业的建建立六六、、我国国房地地产开开发企企业发发展现现状一、房房地产产企业业的概概念房地产产企业业是从从事土土地和和房屋屋开发发建设设，以以及以以房地地产产产品为为核心心从事事房地地产中中介、、咨询询、物物业服服务，，实现现自身身价值值的经经济组组织。。二、房房地产产企业业的性性质具有普普遍意意义的的社会会经济济属性性，也也具有有自身身的特特殊属属性。。（一））房地地产企企业的的一般般属性性1、经营营目的的2、企业业与政政府的的关系系3、企业业与员员工的的关系系4、企业业与其其他房房地产产企业业的关关系（二））房地地产企企业的的特殊殊属性性1、知识识密集集型企企业2、资金金密集集型企企业3、业务务动作作具备备商业业企业业的特特征4、业务务内容容体现现服务务行业业的特特色5、经营营方式式具有有租赁赁企业业的特特点三、房房地产产企业业在国国民经经济中中的作作用1、为国国民经经济的的发展展提供供物质质保证证2、为城城市建建设事事业的的发展展开辟辟稳定定的资资金来来源3、为相相关产产业的的发展展起到到有力力的带带动作作用4、促进进消费费结构构和产产业结结构的的合理理化四、房房地产产企业业的分分类对我国国房地地产企企业进进行分分类的的两种种方法法：（一））根据据企业业经营营活动动与房房地产产生产产、流流通、、消费费各个个环节节的相相关程程度进进行分分类（二））根据据房地地产企企业经经营特特点进进行分分类按照企企业功功能分分类1、房地地产开开发企企业（1）专门门从事事土地地和城城市基基础设设施开开发的的企业业（2）专门门从事事地上上建筑筑物和和构筑筑物建建设的的房地地产企企业（3）房地地产综综合开开发经经营企企业2、房地地产中中介服服务企企业（（房地地产咨咨询服服务、、房地地产估估价服服务、、房地地产经经纪服服务企企业））按照企企业所所有制制性质质分类类1、城镇镇集体体所有有制房房地产产企业业2、国有有独资资企业业、股股份有有限公公司和和有限限责任任公司司3、合伙伙制房房地产产企业业4、中外外合资资、中中外合合作、、外资资房地地产企企业五、房房地产产企业业的建建立（一））房地地产企企业组组建的的条件件（1）有自自己的的名称称、组组织机机构；；（2）有固固定的的经营营场所所；（3）有符符合国国务院院规定定的注注册资资本；；（4）有足足够的的专业业技术术人员员；（5）法律律、行行政法法规规规定的的其他他条件件（二））房地地产企企业设设立的的程序序房地产产企业业设立立程序序包括括两方方面：：一是是工商商登记记，二二是资资质审审查。。1、工商商登记记（1）拟定定房地地产开开发企企业章章程；；（2）向当当地政政府或或房地地产主主管部部门提提出成成立房房地产产企业业的申申请报报告；；（3）申报报企业业资质质等级级；（4）办理理银行行的开开户手手续，，存入入注册册资金金；（5）办理理资金金信用用证明明；（6）办理理经营营场所所的使使用证证明；；（7）向工工商行行政管管理部部门申申请注注册登登记2、资质质审查查（1）营业业执照照复印印件；；（2）企业业章程程；（3）验资资证明明；（4）企业业法定定代表表人的的身份份证明明；（5）专业业技术术人员员的资资格证证书和和劳动动合同同；（6）房地地产开开发主主管部部门认认为需需要出出示的的其他他文件件（三））房地地产企企业的的资质质房地产企企业的资资质是房房地产企企业专业业经济技技术素质质、管理理素质、、资本数数额、企企业经历历和业绩绩的综合合体现。。一般根据据房地产产开发企企业的资资产、专专业技术术人员和和开发业业绩核定定资质等等级。国务院建建设行政政主管部部门负责责全国房房地产开开发企业业的资质质管理；；县级以以上人民民政府房房地产开开发主管管部门负负责本行行政区域域内房地地产开发发企业的的资质管管理工作作。（四）房房地产开开发企业业业务范范围（五）房房地产开开发企业业资质审审批（1）一级资资质由省省、自治治区、直直辖市人人民政府府建设行行政主管管部门初初审，报报国务院院建设行行政主管管部门审审批。（2）二级资资质企业业及以下下资质企企业的审审批办法法由省、、自治区区、直辖辖市人民民政府建建设行政政主管部部门制定定。第二节房房地产产企业人人员与组组织一、房地地产企业业人员二、房地产企企业组织织一、房地地产企业业人员（一）房房地产企企业人事事分类（1）经济管管理类（2）专业类类（3）工程技技术类（二）房房地产企企业人员员构成注册建筑筑师、工工程师、、财务人人员、营营销策划划人员、、项目拓拓展及发发展人员员、法律律顾问二、房地地产企业业组织（一）房房地产企企业组织织的基本本概念（二）房房地产企企业组织织的一般般原则（三）房房地产企企业组织织结构设设计企业的战战略与核核心能力力——权责体系系——调控体系系（四）房房地产企企业组织织结构形形式1、职能型型组织结结构总经理投资部策划部开发部工程部财务部人力资源源部2、项目型型组织结结构总经理项目A项目B职能部门门C职能部门门DA1A2A3B2B3C1C2C3D1D2D3B1总经理副总经理理副总经理理副总经理理副总经理理技术部客服部营销部人力部财务部法律合同同部物业管理理项目A物业管理理项目B技术主管管技术主管管技术主管管技术主管管绿化组保安组绿化组保安组某大型房房地产物物业管理理公司的的组织结结构3、矩阵型型组织结结构总经理项目1项目2项目3职能部门门1职能部门门2职能部门门3职能部门门4项目部门别墅公寓写字楼停车场餐馆娱乐商场前期部财务部工程部物业部营销部设计部某大型综综合房地地产企业业集团的的矩阵型型组织结结构4、混合型型组织结结构总经理项目A项目B市场部部开发部部财务部部从事部部组织结结构设设计的的操作作方法法1、确定企企业的的主导导业务务流程程2、确定企企业的的管理理层次次与管管理幅幅度3、从主导导业务务流程程上划划分企企业的的各种种职能能管理理部门门4、企业辅辅助职职能部部门的的设置置5、从管理理流程程上确确定各各部门门之间间的协协作关关系6、制定企企业““组织织手册册”7、以操作作的顺顺畅性性和客客户满满意度度来验验证组组织结结构设设计的的正确确性在进行行企业业的组组织结结构设设计之之前，，首先先应确确定企企业的的主导导业务务流程程。如如果企企业的的组织织结构构重组组或调调整，，也要要先重重新梳梳理原原有的的主导导业务务流程程。主主导业业务流流程描描绘了了本企企业的的内部部价值值链关关系，，即主主导业业务流流程应应该是是一个个增值值流程程，如如果不不是增增值流流程就就说明明企业业盈利利模式式存在在问题题。因因此又又可以以说确确定企企业主主导业业务流流程的的过程程实质质上是是检查查企业业盈利利模式式是否否合理理的过过程。。在确定定了企企业的的主导导业务务流程程后，，要确确定企企业的的管理理层次次与管管理幅幅度。。通常常情况况下，，中、、小型型企业业三个个层次次就足足以满满足需需求了了，即即高层层、中中层、、基层层。如如果是是拥有有下属属企业业的集集团性性公司司可以以到四四层，，即高高层、、中层层（下下属企企业的的高层层）、、基层层（下下属企企业的的中层层）、、下属属企业业的一一般员员工或或操作作工人人。企业的的各种种职能能管理理部门门应该该依据据主导导业务务流程程划分分。例例如，，通常常的房房地产产开发发企业业，主主导业业务流流程应应该是是前期期策划划—征地拆拆迁—规划设设计—施工—销售—物业管管理这这样一一个过过程。。业务务或经经营部部门应应该包包括策策划部部、开开发部部、销销售部部、物物业管管理中中心等等。当当然这这些部部门可可以视视工作作量的的大小小合并并或分分拆。。通常我我们把把游离离于企企业价价值链链和主主导业业务流流程之之外的的业务务工作作部门门，如如财务务管理理、人人力资资源管管理、、后勤勤保障障管理理、安安全管管理、、办公公事务务管理理等部部门称称为“辅助职职能部部门”。这些些部门门也可可以视视工作作量的的大小小合并并或分分拆。。例如如，有有的企企业行行政部部包括括办公公事务务管理理、后后勤保保障管管理、、人力力资源源管理理、安安全管管理等等，也也有的的由于于企业业规模模较大大，分分别设设立几几个部部门完完成这这几项项工作作。通通常单单独设设立财财务部部进行行财务务管理理，不不和其其他部部门合合并在在一起起。在企业业的部部门设设置工工作完完成之之后，，我们们还要要预先先从管管理流流程上上确定定各部部门之之间的的协作作关系系。在在主导导业务务流程程上的的部门门之间间的关关系，，毫无无疑问问要遵遵照主主导业业务流流程所所确定定的上上、下下游关关系。。但是是主要要职能能部门门和辅辅助职职能部部门之之间的的协作作关系系在组组织结结构设设计时时，就就要事事先考考虑周周全，，避免免在企企业运运营中中出现现各种种各样样的问问题。。例如如，在在处理理企业业决策策、资资金使使用、、固定定资产产购置置等重重大问问题时时，各各部门门应该该是一一种怎怎样的的协作作关系系要考考虑周周全。解决这这个问问题的的最好好方法法，是是除了了主导导业务务流程程之外外，再再做出出一些些子流流程，，如企企业的的决策策流程程、资资金使使用和和预算算管理理流程程、固固定资资产管管理流流程等等。通通过对对这些些子流流程的的编制制和分分析，，确定定各部部门之之间的的协作作关系系。一个管管理规规范的的企业业应该该在组组织结结构设设计工工作完完成后后，编编制本本企业业的组组织手手册，，下发发给企企业的的各部部门及及高、、中层层管理理人员员。组组织手手册至至少要要包括括下列列内容容：（1））企业业的组组织结结构图图；（2））企业业各部部门和和各下下属单单位的的职能能分解解表；；（3））企业业各部部门和和各下下属单单位的的职位位设置置表；；（4））企业业的主主导业业务流流程图图；（5））重要要的组组织管管理原原则。。组织结结构设设计是是否合合理，，要以以操作作的顺顺畅性性和客客户的的满意意度来来验证证。通通常我我们在在组织织结构构设计计的半半年或或一年年后，，要在在企业业的内内部和和外部部分别别征求求对企企业组组织结结构的的意见见。在在企业业的内内部，，主要要是检检查操操作的的顺畅畅性，，可以以通过过高、、中、、基层层干部部的满满意度度来评评价；；在企企业的的外部部，主主要是是检查查客户户的满满意度度，可可以通通过对对客户户的访访问或或电话话征询询客户户意见见来获获得。。如果内、外外部的满意意度在70%以上，，就可以不不做大的调调整，只对对内、外部部反映较大大的问题做做适当的调调整。如果果内、外部部的满意度度在70%以下，则则企业的领领导就应根根据内、外外部的反映映，重新考考虑企业的的主导业务务流程是否否有问题、、组织结构构是否要做做大的调整整。案例分析：：某房地产产开发公司司基于项目目管理的组组织结构咨咨询案例背景资料自从项目和和项目管理理的概念逐逐渐被接受受以来，人人们一直都都在考虑如如何运用项项目管理的的方式最大大化实现组组织目标，，这进一步步促进了企企业组织结结构模式的的重大变革革，开始出出现了以项项目为核心心的组织结结构模式。。一、公司现现行组织结结构分析该该房地产公公司成立于于2000年，经过七七年多的发发展，逐步步确定了以以工业复合合地产开发发为主导，，房地产代代建业务为为支撑，适适当开展工工业园区配配套业务的的发展格局局。随着企企业房产开开发项目的的不断增多多，2006年，公司引引入项目管管理概念，，并在项目目实施阶段段以组建项项目部组织织监理方、、各承包方方投入项目目实施，参参与现场管管理，以推推动项目进进行。图1企业原有的的组织结构构图该组织结构构的特点：：1、同期多个个开发和运运行项目在在逐年增加加，需要组组建的项目目部增多；；2、项目业务务阶段性特特点比较明明显；3、直线职能能式和项目目制管理模模式共存，，但职能部部门和项目目部的职责责不清；4、由于人员员有限，特特别是能胜胜任的项目目经理有限限，领导相相互兼职，，部门与项项目部、企企业领导与与项目部领领导等等；；5、不同阶段段部门的权权力在不断断变化，项项目制下项项目经理处处理项目职职权与职能能职权之间间冲突比较较多。二、企业项项目管理定定位针对企业的的实际情况况，高登咨咨询首先对对企业项目目运作的机机制以及项项目管理进进行了定义义，确定公公司管理格格局：3个板块：市市场营销、、项目管理理、行政财财务业务板板块；2个平台+PM：规划设计计平台、预预算造价平平台和项目目管理。图2企业房地产产开发管理理格局三、组织结结构调整原原则1、力求协调调管理公司司当前多项项目运行和和管理问题题2、力求能够够平衡调配配多项目之之间的资源源3、力求建立立多项目运运行风险的的预估预控控机制4、力求解决决公司当前前缺乏单项项目策划问问题5、力求清晰晰界定项目目经理岗位位职责6、力求实现现现有人力力资源高效效配置图3调整后的企企业组织结结构图企业新的组组织结构特特点：构建了企业业“职能制制＋项目制制”的复合合的组织结结构，突出出解决了统统筹和管控控企业多项项目运作的的问题。1、在企业管管理层面增增设立项目目管理中心心2、将原来的的工程部改改制为项目目管理部3、完善企业业项目管理理矩阵式组组织格局4、完善职责责和梳理流流程第三节房房地产企业业经营与管管理一、房地产产企业经营营目标二、房地产企业业经营决策策三、房地产产企业经营营计划一、房地产产企业经营营目标（一）房地地产企业经经营目标制制定的原则则1、可行性原原则2、可量化性性原则3、一致性原原则4、弹性原则则（二）房地地产企业经经营目标的的内容房地产企业业经营目标标是指企业业在经营中中所要达到到的预期目目标。按其其重要程度度，可分为为经营的战战略目标和和战术目标标1、战略目标标是指企业业长远发展展方向、规规划的总目目标或基本本目标，由由成长性目目标、营利利性目标和和竞争性目目标构成。。（1）成长性目目标(经营发展水水平和未来来发展潜力力)营业总收入入及其增长长率；资产产总额及其其增长率；；开发规模模及其开发发范围；土土地储备面面积（2）营利性目目标(营利能力和和偿债能力力)利润总额及及其增长率率；净利润润；净利润润率；净资资产回报率率；资产负负债率（3）竞争性目目标(竞争能力和和企业形象象)市场占有率率；行业影影响率；品品牌价值2、战术目标标市场定位，，产品结构构，价格策策略，广告告策略，营营销策略。。建立经营目目标的措施施一是建立层层级负责制制经营目标制制定应由公公司主要负负责人即总总裁、总经经理亲自挂挂帅，直接接参与和协协调整个定定立过程的的工作。大型房地产产综合开发发企业，其其子公司的的经营目标标一定要对对母公司负负责，实行行层级负责责制。公司的经营营目标一定定要是其最最高负责人人承担，因因为公司负负责人最终终要给投资资者回报，，要对经营营目标进行行检验。二是目标量量化经营目标订订立过程一一定是一系系列的量化化过程，就就是经