房地产基础知识大全

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销售人员培训主讲：闵新闻房地产培训课程第一章房地产基础知识基本概念房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，房地产又称不动产、物业。 （1）土地 （2）建筑物及地上定着物

房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。房地产的特性：

A、房地产的自然特性 1、不可移动性2、独一无二性 3、寿命长久性4、数量有限性

B、房地产的经济特性 1、用途多样性2、相互影响性 3、价值高大性4、易受限制性 5、难以变现性6、保值增值性房地产市场分类：一级市场——政府出让土地予开发商的市场； （也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场 （也称“一手楼”市场）；三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场 （也称“二手楼”市场）。土地使用年期居住用地七十年工业用地五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年商业、旅游、娱乐用地四十年综合用地或者其他用地五十年序号税费名称税(费)率计算基数收取对象征收部门1销售营业税5%销售价售方财税部门2城市建设维护税0.05%销售价售方财税部门3印花税0.05%*2每证另贴花5元销售价双方买方财税部门4企业所得税15%所得额售方财税部门5土地增值费20%或40-100％土地增值额售方国土部门6登记费0.1%登记价买方国土部门7契税按各城市规定成交价买方财税部门注:1.房地产转移登记按登记额0.1%收取,超过1千万元,超过部分按0.05%计;2.房地产抵押登记按登记价0.01%取费,每项最少不少于100元;3.房地产变更登记每项取费20元.房地产二级市场转让税费房地产价格：是土地价格和建筑物及其附 属物价格的统一，是土地价 值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑 面积的价格，它可以反映房 地产价格水平的高低。楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的 土地价格。楼面地价=土地总价格/总建筑面积 =土地单价/容积率房地产价格特征：

A、房地产价格的权益性 B、房地产价格的两重性 C、房地产价格形成的长期性 D、房地产价格的个别性

房地产价格构成房地产价格1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润土地价格房屋价格用地面积：用地方案图图中划定的的面积。建筑面积：建筑物外墙墙或结构外外围水平投投影面积。容积率：指项目规划划用地范围围内总建筑筑面积与总总建设设用地面积积之比。建筑密度：也叫建筑覆覆盖率，指指项目用地地范围内内所所有建筑基基底面积之之和与规划划建设设用地地面积之比比。套内建筑面面积：套内建筑筑面积为套套内使用面面积、套内内墙体面积积及套内阳阳台建筑面面积之和。。套内使用面面积：指房屋户户内全部实实际可供使使用的空间间，按房屋屋的内墙线线水平投影影计算。阳台建筑面面积：指阳台地面面底板外沿沿在水平面面的投影。。套内阳台建建筑面积：：指套内各阳阳台建筑面面积之和。。套内墙体面面积：商品房各各套（单元元）内使用用空间周围围的维护和和承重墙体体，有共有有墙及非共共有墙两种种。商品房各套套（单元））之间的分分隔墙、套套（单元））与公用建建筑空间之之间的分隔隔墙以及外外墙（包括括山墙）均均为共用墙墙，共用墙墙墙体水平平投影的一一半计入套套内墙体面面积。非共用墙墙墙体水平投投影面积全全部计入套套内墙体面面积。共有建筑面面积：指各产权权业主共同同占有或共共同使用的的建筑面积积，包括应应分摊公有有建筑面积积与不应分分摊共有建建筑面积。。应分摊共有有建筑面积积分摊系数数：为整幢建筑筑物的应分分摊共有建建筑面积与与整幢建筑筑物的各套套套内建筑筑面积之和和的比值。。应分摊的共共有建筑面面积：为套内建筑筑面积与共共有建筑面面积分摊系系数之积。。商品房销售售面积商品房整幢幢出售，其其销售面积积为整幢商商品房的建建筑面积（（地下室作作为人防工工程的，应应从整幢商商品房的建建筑面积中中扣除）商品房按““套”或““单元”出出售，其销销售面积为为购房者所所购买的套套内或单元元内建筑面面积（以下下简称为套套内建筑面面积）与应应分摊的共共有建筑面面积之和整幢幢房房屋屋建建筑筑面面积积整幢幢房房屋屋建建筑筑面面积积指指房房屋屋外外墙墙（（柱柱））勒勒脚脚以以上上各各层层的的外外围围水水平平投投影影面面积积之之和和，，包包括括阳阳台台、、挑挑廊廊、、地地下下室室、、室室外外楼楼梯梯等等，，且且具具备备有有上上盖盖，，结结构构牢牢固固，，层层高高2.20米米以以上上（（含含2.20米米））的的永永久久性性建建筑筑物物。。绿化化率率：指规规划划建建设设用用地地范范围围内内的的绿绿地地总总面面积积与与规规划划建建设设用用地地面面积积之之比比。。净高高：等等于于层层高高减减去去楼楼板板厚厚度度。。层高高：指指下下层层楼楼板板顶顶面面或或底底面面到到上上层层楼楼板板顶顶面面或或底底面面之之间间的的垂垂直直距距离离。。开间间：通通常常指指房房间间宽宽度度。。进深深：通通常常指指房房间间长长度度。。熟地地：指指具具备备开开发发建建设设条条件件，，立立即即可可以以建建设设的的土土地地（（经经过过开开发发如如““三三通通一一平平””，，““七七通通一一平平””等等））生地地：未未经经开开发发的的土土地地三通通一一平平：水水通通、、电电通通、、路路通通及及场场地地平平整整（（项项目目开开始始条条件件））。。七通通一一平平：道道路路、、电电力力、、通通讯讯、、供供水水、、排排水水、、煤煤气气、、暖暖气气及及场场地地平平整整。。房地地产产证证：是是证证明明房房产产权权属属的的合合法法证证明明。。在在二二手手楼楼宇宇办办理理抵抵押押登登记记或或转转让让时时，，须须提提供供房房地地产产证证。。房房地地产产证证由由规规划划国国土土部部门门统统一一办办理理。。现现时时房房地地产产证证有有红红本本和和绿绿本本之之分分，，红红本本为为商商品品房房，，绿绿本本为为福福利利房房、、微微利利房房或或集集资资房房。。商品品房房：指指在在以以市市场场地地价价获获得得的的土土地地上上建建造造的的可可自自由由转转让让或或出出租租的的建建筑筑物物，，其其权权益益包包含含建建筑筑物物的的所所有有权权和和所所占占用用土土地地的的使使用用权权，，二二者者合合一一，，不不可可分分割割。。地地上上建建筑筑物物的的所所有有权权依依赖赖于于土土地地的的使使用用权权，，土土地地使使用用权权的的性性质质、、用用途途和和年年限限决决定定了了房房屋屋所所有有权权的的性性质质、、类类别别、、年年限限。。安居房：是指实施国国家“安居（（或康居）工工程”而建设设的住房（属属经济适用房房的一类）。。是党和国家家安排贷款和和地方自筹资资金建设的面面向广大中低低收入家庭，，特别是对人人均住房4平平方米以下特特困户提供的的销售价格低低于成本、由由政府补贴的的非盈利性住住房。房改房：按照国家房房改有关售房房政策以标准准价、优惠价价、成本价向向符合分房条条件和已取得得住房使用权权的住户出售售的公有直管管和自管住宅宅。集资房：指改变住房房建设由国家家和单位全包包的制度，实实行政府、单单位、个人三三者共同承担担，通过筹集集资金，进行行住房建设的的一种方法。。职工个人可可按房价全额额或部分出资资，政府及相相关部门在用用地、信贷、、建成供应、、税费等方面面给予部分减减免。经济适用房：指具有社会会保障性质的的商品住宅，，具有经济性性和适用性的的特点。发展商应具备备的开发批文文《土地使用权权出让合同书书》《房地产证》》《建设用地规规划许可证》》《建设工程规规划许可证》》《建设工程施施工许可证》》《商品房预售售许可证》《建设工程竣竣工验收证书书》五证《国有土地使使用证》《建设用地规规划许可证》》《建设工程规规划许可证》》《建设工程施施工许可证》》《商品房预售售许可证》购房者将签署署的法律文件件认购书——预预售前之购房房意向书买卖合同———正式签署之之房屋买卖合合约按揭贷款合同同——申请银银行按揭之文文件保险合同———为按揭配备备之房屋保险险文件住户公约———入住后业主主物业管理条条文申请银行按揭揭按揭成数通常在七成内内；最高为八成。。按揭年限通常在20年年内；最高为30年年。首期款通常为总楼款款之三成；最少为两成。。所谓一成或半半成：1、发展商提提供免息