房地产基础知识培训61

房地产基础知识培训事业五部--冯长青房地产概念房地产专业术语房地产专业术语—之销售术语篇contents123房地产概念房地产专业术语房地产专业术语———之销售术语篇1010203房地产概念什么是房地产？房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产+地产=房地产房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。

房地产的物质形态单纯的土地单纯的房屋土地与房屋的综合体土地所有的土地是有一定的使用年限，是政府以招拍挂等方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。不同的建筑类型是有不同的使用年限的，如下：类型使用年限备注住宅用地50年/70年工业用地50年商业用地40年行政用地50年法院，市政府等其他用地50年学校，博物馆等地域差别性每一宗房地产价值都不相同位置固定性位置不可移动性高值耐久性价值昂贵的消费品保值增值性土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质房地产的特征根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列为第三产业的第二层次，它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、卖卖、租赁、维修等。房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括:土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产业的含义6、房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。1、国有土地使用权的出让；2、房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；5、物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；4、房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；3、房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；房地产业包含的内容建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。””

房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系房地产业与建筑业的区别代理商经政府批准成成立，从事房房地产的咨询询、经纪、评评估等业务的的中介服务机机构，接受委委托代办房地地产的出售、、购买、出租租、承租及为为物业咨询评评估报告、销销售策划等业业务提供有偿偿服务。开发商与代理商开发商专门从事房地地产开发和经经营的企业。房地产市场狭义市场狭义的房地产产市场就是房地产商商品进行交易易活动的地方方或场所；也也就是房地产产商品在供给给与需求的相相互作用中，，通过流通实实现其价值。。广义的房地产产市场包括土地的出出让（批租））、转让、抵抵押、开发、、房产的买卖卖、租赁、转转让、互换、、抵押、信托托以及一些房房地产相关的的开发、建筑筑、修缮、装装饰等劳务活活动广义市场一级市场三级市场二级市场房地产一级市市场又称土地地市场,是土地使用权权出让的市场场,既国家通过其其指定的政府府部门将城镇镇国有土地或或农村集体土土地征用为国国有土地后出出让给房地产产经营者与使使用者的市场场,出让的土地可可以是生地（（没有实现三三通一平）也也可以是经过过开发达到““七通一平””的熟地。房房地产一级市市场是国家垄垄断的市场。。是指在二级市市场的基础上上再次将房地地产转让或转转租的市场,也就是房地产产进入流通领领域进行交易易而形成的市市场。演界网网，中国首家家演示设计交交易平台。基基于演示设计计的一站式在在线演示、素素材销售、服服务交易系统统是房地产开发发市场,其经营主体为为各房地产开开发公司,其经营内容是是按照城市总总体规划和小小区建设规划划,对土地进行初初级开发和再再次开发。然然后将开发出出来的房地产产出售给用地地、用房单位位或个人。备注：三通一平：通水、通电、、通道路,土地平整七通一平：通上水（自来来水）、下水水（防水、雨雨水排放）、、电、煤、道道路、电讯、、热、土地平平整。50%1324《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。《建筑用地规划许可证》经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。30%70%45%五证两书530%《商品房销售(预售)许可证》经相关部门审审批，销售商商品房的批准准性文件。《商品房质量量保证书》《商品房使用用说明书》由于房产的特特性，在交房房时必须有质质量保证书，，里面会有详详细的质量保保证及使用说说明等。一般购房者记记不住“五证证”的名称，，购房时只需需看一下《国有土地使用用证》和《预售许可证》这“两证”就就行了。因为为如果开发商商未取得《建设用地规划划许可证》和《建设工程规划划许可证》是拿不到《国有土地使用用证》的，未取得上上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取取得了《预售许可证》就可以证明该该项目在规规划、工程、、土地使用等等方面通过了了政府的批准准，就具备了了将开发的商商品房进入市市场交易的资资格。五证两书全名套内建筑筑面积，是由由以下三部分分组成的：套套内使用面积积+套内墙体面积积（外墙等共共有墙算一半半）+阳台建筑面积积套内面积1、套内房屋屋使用面积为为套内房屋使使用空间的面面积，以水平平投影面积按按以下规定计计算：a.套套内房屋使使用面积为套套内卧室、起起居室、过厅厅、过道、厨厨房、卫生间间、厕所、储储藏室、壁橱橱等空间面积积的总和。。b.套内内内部楼梯按自自然层数的面面积总和计入入使用面积。。c.不包括括含在结构面面积内的套内内内部烟囱囱、通风道、、管道井均计计入使用面积积。d.内墙墙面装饰厚度度计入使用面面积。2、套内墙体体面积是套内内使用空间周周围的维护或或承重墙体或或其他承重支支撑体所占的的面积，其中中各套之间间的分隔墙和和套与公共建建筑空间的分分隔以及外墙墙(包括山墙墙)等共有墙墙，均按水平平投影面积的的一半计入入套内墙体面面积。套内自自由墙体按水水平投影面积积全部计入套套内墙体面积积。3、套套内内阳阳台台建建筑筑面面积积均均按按阳阳台台外外围围与与房房屋屋外外墙墙之之间间的的水水平平投投影影面面积积计计算算。。其其中中封封闭闭的的阳阳台台按按水水平平投投影影全全部部计计算算建建筑筑面面积积，，未未封封闭闭的的阳阳台台按按水水平平投投影影的的一一半半计计算算建建筑筑面面积积。。商品品房房：：是指指开开发发商商以以市市场场地地价价取取得得土土地地使使用用权权进进行行开开发发建建设设并并经经过过国国土土局局批批准准在在市市场场上上流流通通的的房房地地产产，，它它是是可可领领独独立立房房地地产产证证并并可可转转让让、、出出租租、、继继承承、、抵抵押押、、赠赠与与、、交交换换的的房房地地产产平平台台。。现房房是指指开开发发商商已已办办妥妥房房地地产产权权证证（（大大产产证证））的的商商品品房房，，消消费费者者在在这这一一阶阶段段购购买买商商品品房房时时应应签签出出售售合合同同。。通通常常意意义义上上指指的的现现房房是是指指项项目目已已经经竣竣工工可可以以入入住住的的房房屋屋。。尾房房又称称扫扫尾尾房房。。它它是是房房地地产产业业进进入入散散户户零零售售时时代代的的产产物物，，是是空空置置房房中中的的一一种种。。一一般般情情况况下下，，当当商商品品住住宅宅的的销销售售量量达达到到80％以以后后，，一一般般就就进进入入房房地地产产项项目目的的清清盘盘销销售售阶阶段段，，此此时时所所销销售售的的房房产产，，一一般般称称为为尾尾房房。。开开发发商商经经过过正正常常的的销销售售后后剩剩下下了了少少量量没没有有竞竞争争力力的的房房子子，，这这些些房房子子或或朝朝向向不不好好、、采采光光不不足足，，或或是是楼楼层层不不佳佳、、位位处处两两级级，，其其中中一一层层大大多多不不带带小小花花园园且且遮遮挡挡较较严严重重。。期房房是指指开开发发商商从从取取得得商商品品房房预预售售许许可可证证开开始始至至取取得得房房地地产产权权证证大大产产证证止止，，在在这这一一期期间间的的商商品品房房称称为为期期房房，，消消费费者者在在这这一一阶阶段段购购买买商商品品房房时时应应签签预预售售合合同同。。准现现房房是指指房房屋屋主主体体已已基基本本封封顶顶完完工工，，小小区区内内的的楼楼宇宇及及设设施施的的大大致致轮轮廓廓已已初初现现，，房房型型、、楼楼间间距距等等重重要要因因素素已已经经一一目目了了然然，，工工程程正正处处在在内内外外墙墙装装修修和和进进行行配配套套施施工工阶阶段段的的房房屋屋。。2020103房地地产产专专业业术术语语建筑筑基基底底面面积积：：指建建筑筑物物首首层层的的建建筑筑面面积积；；基底底面面积积建筑筑基基底底面面积积建筑筑面面积积总建建筑筑面面积积:指在在建建设设用用地地范范围围内内单单栋栋或或多多栋栋建建筑筑物物地地面面以以上上及及地地面面以以下下各各层层建建筑筑面面积积之之总总和和。。建筑筑面面积积:成套套房房屋屋的的建建筑筑面面积积=套内内建建筑筑面面积积+分摊摊的的共共有有公公用用建建筑筑面面积积Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5Phase6Phase7计算算建建筑筑面面积积的的规规定定符合合以以下下条条件件之之一一的的需需计计算算房房屋屋的的全全部部建建筑筑面面积积：：永久久性性结结构构的的单单层层房房屋屋，，按按一一层层计计算算建建筑筑面面积积；；多多层层房房屋屋按按各各层层建建筑筑面面积积的的总总和和计计算算。。房屋屋内内的的夹夹层层、、插插层层、、技技术术层层及及其其梯梯间间、、电电梯梯间间等等其其高高度度在在2.20M以上上部部位位计计算算建建筑筑面面积积。。穿过过房房屋屋的的通通道道，，房房屋屋内内的的门门厅厅、、大大厅厅，，均均按按一一层层计计算算面面积积。。门门厅厅、、大大厅厅内内的的回回廊廊部部分分，，层层高高在在2.20M以上上的的，，按按其其水水平平投投影影面面积积计计算算。。楼梯梯间间、、电电梯梯（（观观光光梯梯））井井、、提提物物井井、、垃垃圾圾道道、、管管道道井井等等均均按按房房屋屋自自然然层层计计算算面面积积。。房屋屋在在天天面面上上，，属属永永久久性性建建筑筑，，层层高高在在2.20M以上上的的楼楼梯梯间间、、水水箱箱间间、、电电梯梯机机房房及及斜斜面面结结构构屋屋顶顶高高度度在在2.20M以上上的的部部位位，，按按其其外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算。。挑楼楼、、全全封封闭闭的的阳阳台台按按其其外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算。。属永久性结构构有上盖的室室外楼梯，按按各层水平投投影面积计算算Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5符合以下条件件之一的只能能计算房屋的的全部建筑面面积的一半：：与房屋相连有有上盖无柱的的走廊、檐廊廊，按其围护护结构外围水水平投影面积积的一半计算算。独立柱、单排排柱的门廊、、车棚、货棚棚等属永久性性建筑的，按按其上盖水平平投影面积的的一半计算。。未封闭的阳台台、挑廊，按按其围护结构构外围水平投投影面积的一一半计算。无顶盖的室外外楼梯按各层层水平投影面面积的一半计计算。有顶盖不封闭闭的永久性的的架空通廊，，按外围水平平投影面积的的一半计算。。Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5Phase6Phase7符合以下条件件之一的不能能计入房屋的的建筑面积：：层高小于2.20m以下的夹层、、插层、技术术层和层高小小于2.20m的地下室和半半地下室。突出房屋墙面面的构件、配配件、装饰柱柱、装饰性的的玻璃幕墙、、垛、勒脚、、台阶、无柱柱雨篷等。房屋之间无上上盖的架空通通廊。房屋的天面、、挑台、天面面上的花园、、泳池。建筑物内的操操作平台、上上料平台及利利用建筑物的的空间安置箱箱、罐的平台台。骑楼、过街楼楼的底层用作作道路街巷通通行的部分利用引桥、高高架路、高架架桥、路面作作为顶盖建造造的房屋。Phase8Phase9活动房屋、临临时房屋、简简易房屋。独立烟囱、亭亭、塔、罐、、池、地下人人防干、支线线。03040201可分摊的公共共部分为本幢楼的大堂堂、公用门厅厅、走廊、过过道、公用厕厕所、电（楼楼）梯前厅厅、楼梯间、、电梯井、电电梯机房、垃垃圾道、管理理井、消防控控制室、水泵泵房、水箱间间、冷冻机机房、消防通通道、变配电电室、煤气调调压室、卫星星电视接收机机房、空调机机房、热水锅锅炉房、电电梯工休息室室、值班警卫卫室、物业管管理用房等，，以及其他功功能上为该建建筑服务的专专用设备用用房，套内公公用建筑空间间之间的分隔隔墙及外墙（（包括山墙、、墙体面积水水平投影面面积的一半））。不应分摊的共共有建筑面积积包括从属于人人防工程的地地下室、半地地下室；供出出租或出售的的固定车位位或专用车库库；幢外的用用做公共休憩憩的设施或架架空层；不应计入的公公用建筑空间间有仓库、机动车车库、非机动动车库、车道道、供暖锅炉炉房、作为为人防工程地地下室、单独独具备使用功功能的独立使使用空间，售售房单位自营营、自用的房房屋，为多多幢房屋服务务的警卫室、、管理（包括括物业管理用用房）；公用建筑面积积的分摊方法法：多层住宅需要要先求出整幢幢房屋和共有有建筑面积分分摊系数，再再按幢内的的各套内建筑筑面积比例分分摊。多功能能综合楼须先先求出整幢房房屋和幢内不不同功能区区的共有建筑筑面积分摊系系数，再按幢幢内各功能区区内建筑面积积比例分摊；；共有建筑面积积（分摊面积积）共有建筑面积积（分摊面积积）：商品房房公用面积的的分摊以幢为为单位，与本本幢楼房不相相连的公用建建筑面积不得得分摊给本本幢楼房的住住户；共有建筑面积计算公式公用建筑面积积=整栋建筑的面面积—各套套内建筑筑面积之和—已作为独立使使用空间租租、售的地下下室、车棚、、人防工程地地下室；共用建筑面积积分摊系数=公用建筑面积积/各套内建筑面面积之和；分摊的公用建建筑面积=各套内建筑面面积×公用建筑面积积分摊系数；；使用面积即地毯面积，，是每套住宅宅户内除墙体体厚度外全部部净面积的总总和其中包括括卧室、起居居室、厅、、过道、厨房房、卫生间、、储藏室、壁壁柜、不吊柜柜、户内楼梯梯(按投影面积)、阳台；斜面屋顶结构构的房间，层层高低于2.20米的部分不计计入面积；使用率=套内使用面积积/总建筑面积它是“建筑面面积”扣除公公共分摊面积积后的余额实用面积实用率：实用率是套内内建筑面积和和住宅面积之之比，大于使使用率；即实用率＝套内内建筑面积／／套内建筑面面积＋分摊的的共有共用建建筑面积；得房率是指套套（单元）套套内建筑面积积与套（单元元）建筑面积积之比；得房率即得房率＝套套内建筑面积积／套内建筑筑面积＋分摊摊的共有公用用建筑面积；；建设用地范围围内所有建筑筑物基底面积积之和与建设设用地面积的的比率（%）；即：∑基底面积/用地面积×100%=建筑覆盖率（（建筑密度））；建筑覆盖率（（建筑密度））备注：密度越越低，小区绿绿地面积和活活动场地越大大。容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）；容积率越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。（如在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）容积率即：总建筑面面积/总用地面积=容积率；备注：各类型型物业容积率率一般规定如如下：a.独立别墅为0.2~0.5；b.联排别墅为0.4~0.7；c.6层以下多层住住宅为0.8~1.2；d.11层小高层住宅宅为1.5~2.0；e.18层高层住宅为为1.8~2.5；f.19层以上住宅为为2.4~4.5。绿化率绿地率绿地面积指能够用于绿绿化的土地面面积，不包括括屋顶绿化、、垂直绿化和和覆土小于2米的土地；在建设用地范范围内各类绿绿地面积之和和与建设用地地面积的比率率（%）在建设用地范范围内全部绿绿化种植物水水平投影面积积之和与建设设用地面积的的比率（%）；层高：是指下层楼板板面到上层楼楼层面之间的的距离，也就就是一层房屋屋的高度。净高：住宅的净高是是指下层地板板面或楼板上上表面到上层层楼板下表面面之间的距离离；层高与净高的关系可以用用公式来表示示：净高=层高－楼板厚厚度；即层高和楼板板厚度的差叫叫“净高"层高和净高进深与开间进深：是指房间的前前墙壁到后墙墙壁之间的垂垂直距离，即即房间纵向尺尺度。进深大大的住宅可以以有效地节约约用地，但为为了保证建成成的住宅可以以有良好的自自然采光和通通风条件，住住宅的进深在在设计上有一一定的要求，，不宜过大；开间：是指房间的左左墙壁到右墙墙壁之间的垂垂直距离，即即房间横向尺尺度。因为是就一自自然间的宽度度而言，故称称开间。户型比：指各种户型在在总户数中所所占百分比，，就是体现在在一定数量建建筑中，各种种不同套型占占总套数的比比重；面积误差比=（产权登记记面积－合同同约定面积））×100%/合同同约定面积；面积误差比、、户型比阳台、平台、、走廊、玄关关、隔断、过过道阳台：泛指有永久性性上盖、有围围护结构、有有台面、与房房屋相连、可可以活动和利利用的房屋附附属设施,供居住者进行行室外活动、、晾晒衣物等等的空间。根根据其封闭情情况分为非封封闭阳台和和封闭阳台；；根据其与主主墙体的关系系分为凹阳台台和凸阳台；；根据其空间间位置分为为底阳台和挑挑阳台；平台：平台是指供居居住者进行室室外活动的上上人屋面或由由住宅底层地地面伸出室外外的部分；走廊：走廊是指住宅宅套外使用的的水平交通空空间；玄关：玄关就是登堂堂入室第一步步所在的位置置，它是一个个缓冲过渡的的地段。居室室是家庭的““领地“，，讲究一定的的私密性，大大门一开，有有玄关阻隔，，外人对室内内就不能一览览无余。玄玄关一般与厅厅相连，由于于功能不同，，需调度装饰饰手段加以分分割就是自己己人回家，，也要有一块块放雨伞、挂挂雨衣、换鞋鞋、搁包的地地方。平时，，玄关也是接接受邮件、、简单会客的的场所；隔断：隔断是指专门门作为分隔室室内空间的不不到顶的半截截立面；过道：过道是指住宅宅套内使用的的水平交通空空间；多层建筑指四层至六层层的建筑超高层建筑指高度超过100m的建筑高层建筑指十二层以上上的建筑低层建筑指一层至三层层的建筑按层数划分建建筑类型小高层建筑指七层至十二二层的建筑建筑的结构有哪些形式？建筑结构是指指在建筑物（（包括构筑物物）中，由建建筑材料做成成用来承受各各种荷载或者者作用，以起起骨架作用的的空间受力体体系。钢结构：是指承重的主主要构件是用用钢材料建造造的，包括悬悬索结构；建筑的结构有哪些形式？钢筋混凝土结结构：是指承重的主主要构件是用用钢筋混凝土土建造的。包包括薄壳结构构、大模板现现浇结构及使使用滑模、、升板等建造造的钢筋混凝凝土结构的建建筑物；钢、钢筋混凝凝土结构：是指承重的主主要构件是用用钢、钢筋混混凝土建造的的混合结构：是指承重的主主要构件是用用钢筋混凝土土和砖木建造造的。如一幢幢房屋的梁是是用钢筋混凝凝土制成，，以砖墙为承承重墙，或者者梁是用木材材建造，柱是是用钢筋混凝凝土建造；建筑的结构有哪些形式？砖木结构：是指承重的主主要构件是用用砖、木材建建造的。如一一幢房屋是木木制房架、砖砖墙、木柱建建造的；建筑的结构有哪些形式？其他结构：是指凡不属于于上述结构的的房屋都归此此类。如竹结结构、砖混结结构、窑洞等等；建筑的结构有哪些形式？钢混结构住宅宅的结构材料料是钢筋混凝凝土，即钢筋筋、水泥、粗粗细骨料（碎碎石）、水等等的混合体体。这种结构构的住宅具有有抗震性能好好、整体性强强、抗腐蚀能能力强、经久久耐用等优优点，并且房房间的开间、、进深相对较较大，空间分分割较自由。。目前，多、、高层住宅宅多采用这种种结构。但这这种结构工艺艺比较复杂，，建筑造价也也较高；钢混结构住宅宅砖混结构住宅宅砖混结构一般指把砖砌砌体用作内外外承重墙或隔隔墙，楼盖、、屋盖、梁、、柱（也可是是砖柱）是是钢筋混凝土土作用在墙柱柱上的荷载，，主要是由梁梁板传来的屋屋盖、楼盖上上的活、恒恒荷载，它通通过墙柱基础础传到地基。。作用在纵墙墙上的水平荷荷载（如风荷荷）一部分分直接由纵墙墙传给横墙，，另一部分则则通过屋盖和和楼盖传给横横墙，再由横横墙传至基基础，最后传传给地基，承承重墙的厚度度及长度是根根据强度和稳稳定性的要求求，通过计算算来确定的的；在砖混混结构中的梁梁有门窗过梁梁、圈梁、雨雨蓬梁、阳台台梁、楼梯梁梁等，这些梁梁的长度、、配筋和截面面尺寸，除圈圈梁是按构造造配筋外，其其它都是通过过计算设计的的，圈梁主主要作用是提提高房屋空间间刚度、增加加建筑物的整整体性，提高高砖石砌体的的抗剪、抗拉拉强度，因因此圈梁不是是承重梁，当当圈梁用作过过梁时，只在在过梁部位按按设计配筋，，其它部位位仍是按构造造配筋，有许许多把圈梁当当作承重梁对对待，随意将将圈梁下墙体体敲掉，则则留下了不安安全的隐患；；框架结构框架结构是指指由梁和柱组组成框架共同同抵抗适用过过程中出现的的水平荷载和和竖向荷载。。采用结构的的房屋墙体不不承重，仅起起到围护和分分隔作用，一一般用预制的的加气混凝土土、膨胀珍珠珠岩、空心砖砖或多孔砖、、浮石、陶粒粒等轻质板材材等材料砌筑筑或装配而成成。优点：：1、空间分分隔灵灵活，，自重重轻，，节省省材料料；2、采用现现浇混混凝土土框架架时，，结构构的整整体性性、刚刚度较较好，，设计计处理理也能能达到到较好好的抗抗震效效果，，而且且可以以把梁梁或柱柱浇注注成各各种需需要的的截面面形状状。缺点：1、框架结结构的的侧向向刚度度小，，属柔柔性结结构框框架，，在强强烈地地震作作用下下，结结构所所产生生水平平位移移较大大，易易造成成严重重的非非结构构性破破坏，，适用用于非非抗震震设计计2、钢材和和水泥泥用量量较大大，构构件的的总数数量多多，吊吊装次次数多多，接接头工工作量量大，，工序序多，，浪费费人力力，施施工受受季节节、环环境影影响较较大；；3、不适宜宜建造造高层层建筑筑，框框架架是由由梁柱柱构成成的杆杆系结结构，，其承承载力力和刚刚度都都较低低，故故一般般适用用于建建造不不超过过15层的房房屋。。特点剪力墙墙结构构11、剪力力墙的的主要要作用用是承承担竖竖向荷荷载（（重力力）、、抵抗抗水平平荷载载（风风、地地震等等）；；23剪力墙墙结构构中墙墙与楼楼板组组成受受力体体系，，缺点点是剪剪力墙墙不能能拆除除或破破坏，，不利利于形形成大大空间间，住住户无无法对对室内内布局局自行行改造造；短肢剪剪力墙墙结构应应用越越来越越广泛泛，它它采用用宽度度（肢肢厚比比）较较小的的剪力力墙，，住户户可以以一定定范围围内改改造室室内布布局，，增加加了灵灵活性性，但但这是是以整整个结结构受受力性性能的的降低低为代代价的的（虽虽然有有试验验和研研究表表明这这种降降低幅幅度较较小））。剪力墙墙结构构(shearwallstructure）是用用钢筋筋混凝凝土墙墙板来来代替替框架架结构构中的的梁柱柱，能能承担担各类类荷载载引起起的内内力，，并能能有效效控制制结构构的水水平力力，这这种用用钢筋筋混凝凝土墙墙板来来承受受竖向向和水水平力力的结结构称称为剪剪力墙墙结构构。1配套设施住宅规模或人口规模对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称；2骑楼指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房；3露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台；4外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗；5建筑小品指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称；承重墙墙：是指在在砌体体结构构中支支撑着着上部部楼层层重量量的墙墙体，，在工工程图图上为为黑色色墙体体，打打掉会会破坏坏整个个建筑筑结构构；承承重墙墙是经经过科科学计计算的的，如如果在在承重重墙上上打孔孔装修修，就就会影影响建建筑结结构稳稳定性性，改改变了了建筑筑结构构的体体系。。是非非常危危险的的事情情，非非专业业设计计人员员最好好不要要改变变承重重墙。。非承重重墙：：指不支支撑着着上部部楼层层重量量的墙墙体，，只起起到把把一个个房间间和另另一个个房间间隔开开的作作用，，在工工程图图上为为中空空墙体体，对对建筑筑结构构没什什么大大的影影响。预置板板：指预先先按照照尺寸寸统一一制作作的楼楼板，，到时时候再再直接接铺上上去，，这样样可以以使施施工速速度加加快，，造价价低，，但整整体抗抗震性性和抗抗渗性性较差差，厨厨、卫卫一定定不能能用。现浇板板：指在施施工现现场直直接用用水泥泥浇铸铸的楼楼板。。什么叫叫房屋屋的产产权？？房屋产产权指的是是房屋屋所有有对房房屋所所拥有有的完完全所所有权权，主主要包包括对对房屋屋的占占有，，使用用，处处分和和收益益权。。简单单说就就是拥拥有使使用该该房屋屋，或或出租租该房房屋获获取租租金收收入，，出售售该房房屋获获取增增值，，将该该房屋屋抵押押给银银行或或其他他组织织或个个人进进行融融资或或贷款款等权权利。。房屋屋作为为不动动产，，与土土地是是不可可分割割的一一个整整体，，房屋屋在发发生转转让等等产权权变更更时，，必然然是房房地一一体进进行的的，不不可能能将房房屋与与土地地分割割开来来处分分。在在具体体的房房地产产项目目销售售中，，房屋屋，开开发商商拥有有产权权并独独立出出售，，出租租的车车库等等有产产权，，但像像属于于小区区绿地地等部部分的的土地地及/或公建建，对对购房房而言言，就就不具具备产产权的的概念念。产权包包括什什么？？房屋的的使用用权：：房屋的的使用用权是是指对对房屋屋拥有有的享享用权权。房房屋租租赁活活动成成交的的是房房屋的的使用用权；；房屋的的使用用权不不能出出售、、抵押押、赠赠与、、继承承等，，它包包含在在房屋屋的所所有权权之中中；房屋的的所有有权：：房屋的的所有有权：：房屋屋的所所有权权为房房屋的的占有有权、、管理理权、、享用用权、、排他他权、、处置置权（（包括括出售售、出出租租、抵抵押、、赠与与、继继承））的总总和。。拥有有了房房屋的的所有有权就就等于于拥有有了在在法律律允许许范范围内内的一一切权权利；；取取得房房屋所所有权权的方方式有有很多多，现现归纳纳如下下：取取得得房屋屋所有有权的的方式式有很很多，，现归归纳如如下：：1、依法法新建建的房房屋；；2、添附附的房房屋，，如翻翻建、、扩建建、加加层等等；3、通过过买卖卖、赠赠与、、互换换等民民事法法律行行为取取得所所有权权的房房屋；；4、继承承或受受遗的的房屋屋；产权包包括什什么？？房屋他他项权权：房屋的的他项项权利利是指指由房房屋的的所有有权衍衍生出出来的的典权权、租租赁权权、抵抵押权权、继继承权权等等权利利；土地使使用权权：是指土土地使使用者者在法法律允允许范范围内内对依依法交交由其其使用用的国国有土土地或或者集集体土土地的的占占有、、使用用以及及部分分收益益、处处分的的权利利；住宅所所有权权：住宅所所有权权是指指住宅宅建筑筑本身身和其其附属属设备备的所所有权权。不不包括括宅基基地和和院地地；房屋处处分权权：指房屋屋所有有权人人在法法律许许可范范围内内对其其房屋屋拥有有的处处置权权利。。处分分有两两种情情况事事实实处分分和法法律处处分；；房屋占占有权权：指房屋屋所有有人对对房屋屋实际际控制制的权权利。。它可可以与与所有有权分分离，，故非非所有有权人人也可可能能享有有房屋屋占有有权；；房屋产产权：：房屋产产权是是指房房产的的所有有者按按照国国家法法律规规定所所享有有的权权利，，也就就是房房屋各各项权权益益的总总和，，即房房屋所所有者者对该该房屋屋财产产的占占有、、使用用、收收益和和处分分的权权利；；产权置置换：：是指居居民之之间以以自身身原有有产权权房进进行置置换的的一种种业务务。一一般是是在中中介的的撮合合下进进行行，并并可由由中介介代办办置换换手续续；共有房房产：：指两个或两个个以上的人对对同一项房产产共同享有所所有权；共同共有房产产：指两个或两个个以上的人，，对全部共有有房产不分份份额享有平等等的所有权；；产权包括什么么？30302房地产专业术术语———之销售售术语篇01房屋的产权面面积：房屋的产权面面积系指产权权主依法拥有有房屋所有权权的房屋建筑筑面积。房屋屋产权面积由由直辖市、、市、县房地地产行政主管管部门登记确确权认定；房屋预测面积积：预测面积是指指在商品房期期房（有预售售销售证的合合法销售项目目）销售中，，根据国家规规定，由房房地产主管机机构认定具有有测绘资质的的房屋测量机机构，主要依依据施工图纸纸、实地考考察和国家测测量规范对尚尚未施工的房房屋面积进行行一个预先测测量计算的行行为，它是是开发商进行行合法销售的的面积依据；；房屋实测面积积：实测面积是指指商品房竣工工验收后，工工程规划相关关主管部门审审核合格，开开发商依据国国家规定委委托具有测绘绘资质的房屋屋房屋测绘机机构参考图纸纸、预测数据据及国家测绘绘规范之规规定对楼宇进进行的实地勘勘测、绘图、、计算而得出出的面积。是是开发商和业业主的法律律依据，是业业主办理产权权证、结算物物业费及相关关费用的最终终依据；房屋的产权面面积、预测面面积、实测面面积商品房的销售售面积：商品房按“套套”或“单元元”出售，商商品房的销售售面积即为购购房者所购买买的套内或单单元内建筑筑面积（以下下简称套内建建筑面积）与与应分摊的公公用建筑面积积之和。商品品房销售面面积＝套内建建筑面积＋分分摊的公用建建筑面积；实际销售面积积：是指报告期已已竣工的房屋屋面积中已正正式交付给购购房者或已签签订（正式））销售合同的的商品房屋屋面积。不包包括已签订预预售合同正在在建设的商品品房屋面积，，但包括报告告期或报告告期以前签订订了预售合同同，在报告期期又竣工的商商品房屋面积积；预售面积：是指报告期末末已竣工的可可供销售或出出租的商品房房屋建筑面积积中，尚未销销售或出租的的商品房屋屋建筑面积，，包括以前年年度竣工和本本期竣工的房房屋面积，但但不包括报告告期已竣工工的拆迁还建建、统建代建建、公共配套套建筑、房地地产公司自用用及周转房等等不可销售售或出租的房房屋面积；商品房的销售售面积、实际际销售面积、、预售面积契税：是以所有权发发生转移变动动的不动产为为征税对象，，向产权承受受人征收的一一种财产税。。应缴税范围围包括：土地地使用权出售售、赠与和交交换，房屋买买卖，房屋赠赠与，房屋交交换等。重庆庆现行征收标标准为：首套套普通住宅90㎡以下的的为1.0%，144㎡以以下的首套普普通住宅为1.5%；非普通住宅宅3%。公共维修基金金：公共维修基金金是指住宅楼楼房的公共部部位和共用设设施、设备的的维修养护基基金，非电梯梯房交存比例例为50元/平方米，电梯梯房交存比例例为80元/平方米印花税：印花税是对经经济活动和经经济交往中书书立（书立指指以书面的形形式产生的各各种合同，字字据，帐薄等等。）、领受受凭证征收的的一种税。因采用在应应税凭证上粘粘贴印花税票票作为完税的的标志而得名名。房地产登记：：即房地产产权权登记，是指指经申请人申申请，由房地地产登记机构构将申请人的的房地产权利利和其他应当当记载的事项项在房地产登登记簿予以记记载的行为，，是将房地产