房地产基础知识40

房地产基础知识一、房地产含义二、土地所有权与使用权三、房屋建筑结构四、房地产专业名词五、房子的种类目录第一节房地产含义一、房地产1、什么是房地产？房地产是否等于地产？房地产是房产和地产的总称。房产是指各种建造起来和正在按投资目标建造起来的房屋；地产是指土地和一定土地范围内的地下各种设施（包括管道/道路等）。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产对地产有依附关系，只有在取得了土地使用权后才能在土地上建造房屋和拥有房产，土地使用权和土地所有权发生变更后，房产也随之发生变更。换言之，房地产是指土地、建筑物、以及附着于土地建筑物上不可分离的那部分建筑物的总和。包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。2、房地产业是否等同于建筑业？房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。包括：——土地开发；

——房屋建设、维修、管理；

——土地使用权的划拨、转让；

——房屋所有权的买卖和租赁；

——房地产抵押贷款；

——房地产市场。它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为第三产业，建筑业归属第二产业。3、房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的;4、泛地产的概念所谓泛地产，或称广义地产，是与狭义地产相对的概念。狭义地产是指人们通常所理解的房地产，主要指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发。即盖房子，并为房子配套一些附属设施(如道路、停车场、绿地、小品、幼儿园、学校、泳池、大门、会所等)。总之其核心是房子。所谓泛地产，即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，形成各种产业房地产，在泛地产中，则不局限于以房子为核心，房子可能是主体，也可能成为附属的配套设施。泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能社区，如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、水世界休闲养生园、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区，等等。这种泛地产开发，是与房地产开发商的实力、规模与品牌的竞争密切相关的。当开发商的实力、规模与品牌积累到一定程度，就会出现这种类似于区域开发的泛地产开发。二、房地产的类型按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：a)低层住宅为1-3层b)多层住宅为4-6层c)小高层住宅为7-11层d)中高层住宅为12-16层

e)16层以上为高层住宅三、、房房地地产产土地地的的使使用用年年限限是是如如何何确确定定的的？凡与与省省市市规规划划国国土土局局签签订订《土地地使使用用权权出出让让合合同同书书》的用用地地，，其其土土地地使使用用年年限限按按国国家家规规定定执执行行。即：居居住住用用地地70年；工业业用用地地50年；教育育、科科技技、、文文化化、、卫卫生生、、体体育育用用地地50年；商业业、旅旅游游、、娱娱乐乐用用地地40年；综合合用地地或或者者其其他他用用地地50年。第二二节节土土地地所所有有权权与与使用用权权一、、土地地使使用用权权概概念念以以及及使用用权权出出让让和和转让让土地地使使用用权权：土地地的的所所有有者者根根据据土土地地的的分分类类对对土土地地加加以以利利用用的的权权利利。。包包括括占占有有使使用用权权和和承承包包权权。。目目前前，，我我国国从从事事住住宅宅开开发发的的单单位位，，可可以以通通过过两两种种途途径径从从国国家家取取得得土土地地的的使使用用许许可可权权，，即即有偿偿取取得得、、无无偿偿取取得得。。有偿偿取取得得：：土地地出出让让、、土土地地转转让让、、土土地地出出租租、、土土地地入入股股（（均均指指土土地地的的使使用用权权））无偿偿取取得得：：国家家行行政政划划拨拨，，经济济适适用用房房和和商商品品房房最最本本质质的的区区别别：：土土地地是是出出让让还还是是划拨拨土地地使使用用权权的的出出让让：：国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份按按指指定定地地块块的的使使用用年年限限、、用用途途、、和和城城市市规规划划条条件件，，将将城城市市土土地地使使用用权权出出让让给给使使用用者者，，并并向向土土地地使使用用者者收收取取土土地地出出让让金金的的行行为为。非国有有土土地地出出让让：：先转转化化为为国国有有土土地地。。法条条：：以出出让让的的方方式式取取得得土土地地使使用用权权进进行行房房地地产产开开发发的的企企业业，，必须须按按照照出出让让合合同同约约定定的的用用途途、、动动工工开开发发期期限限开开发发土土地地，，超过过合合同同期期满满一一年年，，未未动动工工开开发发的的，，征征收收其其土土地地出出让让金金20％以以下下的的闲闲置置费费；；满两两年年未未动动工工开开发发的的，，可可无无偿偿收收回回土土地地使使用用权权，，但因因人人力力不不可可抗抗力力、、政政府府行行为为或或因因办办理理前前期期工工作作而而延延迟迟开开发发的的除除外外。。对虽按按照照合合同同约约定定日日期期动动工工建建设设，，但但开开发发建建设设面面积积不不足足1／3或已已投投资资额额不不足足1／4，且未经经批批准准中中止止开开发发建建设设连连续续满满1年的的，，按按闲闲置置土土地地处处置置。二、土土地地使使用用权权的的出出让让形形式式：协议议、招招标标、、拍卖卖《土地地法法》规定定：：商商业业、、旅旅游游、、娱娱乐乐和和豪豪华华住住宅宅用用地地，，有有条条件件的的必必须须采采取取招招标标、、拍拍卖卖的的方方式式；；没没有有条条件件的可可以以采用用双双方方协协议议的的方方式式。。但但是是采采用用双双方方协协议议出出让让土土地地使使用用权权的的，，出出让让金金不不得得低低于于国国家家最最低低土土地地出出让让价价格格。招标标和和拍拍卖卖具具有有公公开开性性、、竞竞争争性性，，一般般不不存存在在低低价价出出让让国国有有土土地地使使用用权权的的现现象象；；协议议出出让让由由于于没没有有引引入入竞竞争争机机制制，，土土地地由由谁谁使使用用，，特特别别是是土土地地出出让让金金的的确确定定，，具具有有主主观观因因素素。。三、、商商品品房房及及经经济济适适用用房房：：商品房：：开发商通通过有偿偿出让得得到土地地后，经经过综合合开发出出售的住宅、商商业用房以及其其他建筑筑物。面向市场场公开销销售，以以出售为目的。。商品房房是房地地产开发发商自筹筹资金建建造的，，因此它它可以在在房地产产市场上上公开销销售，购购房者可可以取得得房屋的的所有权权及所占占土地的的使用权权（即能能办理房房产证和和土地使使用证）），购房房者还可可以在以以后对房房屋进行行转让、、出租、、抵押或或赠予等等。经济适用用房：是指根据据国家安安居工程程政策建建造的、、向符合合购房条条件的个个人定向出售的住住宅房。。它是国国家为解解决中低低收入家家庭住房房问题而而修建的普通住住房,具有社会会保障性性质，具具有经济济性和适适用性的的特点。。经济性：：是指住宅宅价格相相对市场场价格而而言，是是适中的的，能够够适应中中低收入入家庭的随能力力；适用性：：是指在住住房设计计（米数数及格局局方面有有一定限限制）及及其建筑筑标准上上强调住房的使使用效果果，而不不是降低低建筑标标准。这这类住宅宅因减免免了工程报建中的部部分费用用，其成成本略低低于普通通商品房房，故又又称经济济实用房房。经济适用用房的土地性性质：划拨第三节房房屋建筑结构构常见房屋屋建筑结结构：钢结构：承重的主主要结构构是用钢钢材料建建造的，，包括悬悬索结构构。砖混结构构：砖混结构构是指建建筑物中中竖向承承重结构构的墙、柱等等采用砖砖或者砌砌块砌筑筑，横向承重重的梁、楼板板、屋面面板等采采用钢筋筋混凝土土结构。也就是是说砖混混结构是是以小部部分钢筋筋混凝土土及大部部分砖墙墙承重的的结构。。适合开间间进深较较小，房房间面积积小多层或低低层的建筑，，对于承承重墙体体不能改改动，而而框架结结构则对对墙体大大部可以以改动。。因为稳定定性差、、浪费资资源等原原因，我我国目前前新建的的多层、、高层建建筑已开开始逐步步淘汰砖砖混结构构。3）框架结结构：框架结构构是指由由梁和柱以钢接构构成承重体系系的结构构，即由梁梁和柱组组成框架架共同抵抵抗适用用过程中中出现的的水平荷荷载和竖竖向荷载载。框架建筑的主主要优点点：空间间分隔灵灵活，自自重轻，，节省材材料；具具有可以以较灵活活地配合合建筑平平面布置置的优点点，利于于安排需需要较大大空间的的建筑结结构；承重墙体体框架结结构可以以改动。。框架结结构住宅宅的承重重结构是是梁、板板、柱，，而砖混混结构的的住宅承承重结构构是楼板板和墙体体。理论上说框架结结构能够够达到的的牢固性性要大于于砖混结结构，所所以砖混结构构在做建建筑设计计时，楼楼高不能能超过6层，而框框架结构构可以做做到几十十层。4）剪力墙结构：：是用钢筋筋混凝土土墙板来来代替框框架结构构中的梁梁柱，能能承担各各类荷载引起的内内力，并并能有效效控制结结构的水水平力。指的是竖向向的钢筋筋混凝土土墙板，，水平方方向仍然然是钢筋筋混凝土土的大楼楼板搭载载墙上，，这样构构成的一一个体系系，叫剪剪力墙结结构。钢筋混凝凝土墙板板能承受竖向向和水平平力，空间整整体性好好，房间间内不外外露梁、、柱楞角角，便于于室内布布置，方方便使用用。剪力墙结结构形式式是高层住住宅采用用最为广广泛的一一种结构构形式。短肢剪力力墙结构构应用越越来越广广泛，它采用宽宽度（肢肢厚比））较小的的剪力墙墙，住户户可以一一定范围围内改造造室内布布局，增增加了灵灵活性；框架-剪力墙结构，是是由框架与与剪力墙墙组合而而成的结构体系，适适用于需需要有局局部大空空间的建筑。第四节房房地产产专业名词五证：a.建设用地地规划许许可证；b建设工程程规划许许可证；c.建设工施工许许可证；d.国有土地地使用证证；e.商品房预预售许可可证；两书：a《住宅质量量保证书书》b《住宅使用用说明书书》房地产证：是房屋土土地所有有权属合合二为一一的凭证证，是房房地产权权属的法法律凭证；房地产市场：主要包括括地产买买卖、租租赁市场场。含一一级市场场、二级级市场和和三级市市场；一级市场场：是指国家土土地管理理部门按按土地供应计划划，采用用协议、、招标、、拍卖的方式，以以土地使使用合同同的形式式，将土土地使用用权以一一定的年年限、规定的用途及及一定的的价格出出让给房房地产发发展商或或其它用用土地者者的市场；；二级市场场：是指房地产产发展商商根据土土地使用用合同的的要求将将建好的的房屋连连同相应的土地使使用权转让给单单位或个个人的市市场；三级市场：是指单位、、个人之之间的房房地产产产权转让让、抵押押、租赁赁的市场场，它是二级市场场基础上上的第二二次或多多次转让让房地产交交易活动动的市场场；◆三通一平平：是指上下水通、电通通、路通通及场地地平整；◆七通一平平：是指上下水通、电通通、路通通、排水水通、排排污通、、通讯通通、煤气通及场地平平整；◆红线图图：又叫（宗宗地图）），是按按一定比比例尺制制作的用用以标示示一宗地地的用地地位置、界线和和面积的的地形平平面图。。它由政政府土地地管理部部门颁发发给土地使用用权受让者，，受让者只只能在红红线范围围内施工工建房；◆总用地面面积：经城市规规划行政政主管部部门划定定的用地地范围内内的土地地面积；◆总建筑筑面积：：指在建设设用地范范围内单栋或多栋栋建筑物地地面以上上及地面以各层建建筑面积积之和；◆容积率：：是指总建建筑面积积与建设设用地面面积之比比值。（常规意意义上将将：在10万平方米米的土地地上，有有20万平方米米的建筑筑总面积积，其容容积率为为2.0）独栋别墅墅为0.2~0.5,联排别墅墅为0.4~0.7,6层以下多多层住宅宅为0.8~1.2,11层小高层层住宅为为1.5~2.0,18层高层住住宅为1.8~2.5,19层以上住住宅为2.4~4.5,住宅小区区容积率率小于1.0的，为非非普通住住宅。绿化率：建设用地地范围内内所有绿绿地面积积之和与与建设用用地面积积之比率率。绿地地面积的计算不包包括屋顶顶、天台台和垂直直绿化；（如：在10万平方米米的土地上有3万平方米米的绿化化面积，，其绿化化率为30%）建筑密度度：指在一定定范围内内，建筑筑物的基基底面积积总和与与总用地地面积的的比例。。是指建建筑物的的覆盖率率，它可以反反映出一一定用地地范围内内的空地地率和建建筑密集集程度。。◆房屋销售售面积：：房屋按套出售时，房屋屋销售面面积为该该套的建筑筑面积，即为该该套的使用面积积与该套应分摊摊的公用建筑筑面积之之和；◆套内使使用面积积：指室内实实际能使使用的面面积，不不包括墙墙体、柱柱子等结结构面积积。◆套内建筑筑面积：包括套内内的使用面面积、墙墙体面积积及阳台台面积；◆公摊面面积：商品房分分摊的公公用建筑筑面积主主要由两两部分组组成：电梯井、、楼梯间间、垃圾圾道、变变电室、、设备室室、公共共门厅和和过道等等功能上上为整楼楼建筑服服务的公公共用房房和管理理用房的的建筑面面积；各单元与与楼宇公公共建筑筑空间之之间的分分隔以及及外墙（（包括山山墙）墙墙体水平平投影面面积的50％。◆得房率：：是指套内内建筑面面积与套套建筑面面积之比比。套内建筑筑面积=套内使用用面积+套内墙体体面积+阳台建筑筑面积。。套建筑面面积=套内建筑筑面积+分摊得公公用建筑筑面积。。◆层高高：：它通常包包括下层层地板面面或楼板板面，到到上层楼楼板面之之间的距距离。◆净高高：净高是指指层高减减去楼板板厚度的的净剩值值；◆玄关关：玄关就是是登堂入入室第一一步所在在的位置置，它是是一个缓缓冲过渡渡的地段段。居室是家庭的的“领地地”，讲讲究一定定的私密密性，大大门一开开，有玄玄关阻隔隔，外人对室内就就不能一一览无余余。玄关关一般与与厅相连连，由于于功能不不同，需需调度装饰手段段加以分割。塔楼：以共用楼梯、电电梯为核心，布置多套住房的高高层住宅。通俗地说，塔楼以以电梯、楼梯梯为布局核心心，上到楼层层之后，向四四面走可以直接进入户内内。板楼：板楼由许多单单元组成，每每个单元用自自己单独的楼楼梯、电梯。。但从其外观上看不一定都呈呈“一”字形形，也可以是是拐角、围合合等形状。板式小高层最最为普遍。◆外飘窗：：指房屋窗子呈呈矩形或梯形形向室外凸起起，窗子三面面为玻璃，从从而使人们拥有更广阔的的视野，更大限限度地感受自自然，亲近自自然，通常它它的窗台较低低甚至为落地地窗。期房：指开发商从取取得商品房预预售许可证开开始至取得房房地产权证大大产证止，在这一期间的商商品房称为期期房，消费者者在这一阶段段购买商品房房时应签预售合同。期房在在港澳地区称称作为买“楼花”，这是当前房房地产开发商普遍采用的一种房房屋销售方式式。购买期房房也就是购房房者购买尚处处于建造之中的房地产产项目。预售房产：商品房预售是是指房地产开开发经营企业业将正在建设设中的房屋预预先出售给承购人，由承购人人支付定金或或房价款的行行为。认购期房的优优势：1、可选择余地地大。2、价格优势突突出，升值潜力大。认购期房的劣势：：1、承担开发商商的诚信风险险。2、与想象相差差较大。3、经过长期等待，不能直直接进户，按按期还贷。现房：指开发商已办