房地产前期策划培训讲义136

1房地产前期策划培训第2页表达的是土地不是植物识别需求这是说诸葛亮、说谋划、策划不是说憨豆、不是说喜剧明星识别意图策划——谋略实施也策——谋划、计划（思、想）划——笔划、划一下（写、做）房地产策划就是——有想法还得能执行为什么从土地经诸葛亮城市、开盘房地产策划到底干嘛的呢？谋城（产品）略地（抢人）定位、规划、、产品、栋数数、户型、业业态包装、推广、、媒体、活动动、渠道、优优惠政策贯穿房地产开开发过程始终终作为一个新环环境下的新媒媒体人每个人本身都都是诸葛亮、、都是策划因为我们都有有想法总结以上新媒体人应该该……？理解客户需求求拥有策划思维维16目录录产品策划体系系定位12产品策划基础础资料3产品策划体系系内容4反馈与修正17产品策划体系系定位第18页简单的开发过过程谁知道？？市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理成本决策拿地阶段段规划设计阶段段项目施工阶段段销售服务阶段段我司职责第20页谁做过市场调调研？第21页怎样做市场调调研？第22页市场调研的目目的是什么？？第23页地块能不能拿拿能不能盈利及社社会会影影响响决策策拿拿地地阶阶段段规划划设设计计阶阶段段项目目施施工工阶阶段段销售售服服务务阶阶段段产品品打打造造规划划几几栋栋楼楼多高高户型型立面面景观观配套套推广广活动动渠道道选选择择销售售优优惠惠营销销亮亮点点假定定阶阶段段根据据周周边边市市场场假假定定产产品品及及价价格格实操操、、优优化化、、产产品品力力竞竞争争阶阶段段销售售力力竞竞争争阶阶段段24定位前端端市市场场定定位位中端端产产品品策策划划后端端营营销销推推广广房地地产产项项目目前前期期报报告告房地地产产项项目目前前期期策策划划过过程程中中承前前启启后后的模模块块。。经纪纪公公司司间间竞竞争争升升级级，，产产品品策策划划由由自自选选动动作作变变为为规规定定动动作作，，广广度度及及深深度度也也逐逐渐渐加加大大。。2526产品品策策划划基基础础资资料料第27页为什什么么要要定定位位？？第28页解决决项项目目是是什什么么的的问问题题什么么产产品品、、什什么么形形象象高端端、、刚刚需需什么么价价值值（（价价格格））———值多多少少钱钱第29页第30页定位位到到底底为为什什么么第31页寻找找及及确确定定方方向向第32页产品品打打造造方方向向营销销诉诉求求方方向向价值值价价格格形式式档档次次客户户层层次次营销销手手段段相对对应应———价格格定定位位、、产产品品定定位位、、客客群群定定位位、、形形象象定定位位332.当地地政政策策规规范范4.市场场调调研研1.地块块资资料料3.开发发商商诉诉求求基础础资资料料5.项目目定定位位客观观事事实实主观观判判断断342.当地地政政策策规规范范4.市场场调调研研1.地块块资资料料3.开发发商商诉诉求求基础础资资料料5.项目目定定位位第35页一开开始始地地块块基基本本都都这这样样的的第36页规划条件总占地面积208628㎡规划建筑面积247620㎡其中：建设用地面积99048㎡容积率≤2.5代征地面积109580㎡建筑密度≤25%规划用途居住用地建筑限高≤60米第37页容积积率率练练习习这是是一一块块地地这是是一一块块地地这是是一一块块地地这是是一一块块地地38地块块资资料料地块块资资料料主主要要包包括括：：规划划意意见见书书及及相相关关政政府府文文件件地块块CAD图地块块内内外外部部情情况况既有有规规划划方方案案39地块块资资料料|规划划意意见见书书及及相相关关政政府府文文件件规划划意意见见书书及及相相关关政政府府文文件件：：地地块块真实实的官官方方权威威信息息40地块块资资料料|规划划意意见见书书及及相相关关政政府府文文件件规划划意意见见书书41地块块资资料料|规划划意意见见书书及及相相关关政政府府文文件件规划划意意见见书书地块块的的用用地地性性质质、、面面积积指指标标、、容容积积率率、、限高高、、建建筑筑密密度度42地块块资资料料|规划划意意见见书书及及相相关关政政府府文文件件规划划意意见见书书是否否含含代代征征/代建建的的道道路路用用地地及及绿化化用用地地指标标是否否有有政政策策房房指指标标？？限价价房房/廉租租房房/回迁迁房房/回迁迁商商业业43地块块资资料料|规划划意意见见书书及及相相关关政政府府文文件件规划划意意见见书书建筑筑红红线线退退让让距距离离及及道道路路红红线线退退让让距距离离社区区出出入入口口方方位位设设置置要要求求与与车车位位配配比比要要求求44地块块资资料料|规划划意意见见书书及及相相关关政政府府文文件件规划划意意见见书书地块块图图：：直直观观了了解解45地块块资资料料|规划划意意见见书书及及相相关关政政府府文文件件相关关政政府府文文件件：：其其它它官官方方文文件件作作为为补补充充市政政管管线线情情况况、、采采暖暖方方式式………第46页除了了军军事事外外交交部部门门妇女女儿儿童童部部门门等等少少数数部部门门大部部分分部部门门都都开开发发商商去去审审批批备备案案的的第47页政府府下下的的文文件件基基本本上上都都已已经经把把地地块块弄弄成成什什么么产产品品基基本本都都了了地块块大大小小住宅宅、、商商业业比比例例建筑筑限限高高最大大可可售售面面积积形式式及及调调性性才是是开开发发商商可可以以自自由由发发挥挥的的（产品及及形象））48地块资料料|地块内部部及周边边情况地块内部部及周边边情况：：现状及未未来规划划，尽可能能用实景景照片展示。内部：是否存在在地势高高差、原原生植被被、水系、温泉、、工业遗遗存等？？是否存在在被污染染后需要要更换的的土壤？？外部：有利因素素：景观观资源，，如河流流湖泊、、旅游景景点、城城市地标标等；社社会资源源，如重重点中小小学，大大型医院院，市政政公园，，体育场场馆等；；交通站站点，如如地铁/轻轨/BRT站点等。。不利因素素：噪声声及粉尘尘污染，，如市政政主干道道，铁路路，工厂厂，专业业市场，，发电厂厂；心理理负面影影响，如如高压线走走廊，火葬场场，坟地地，破旧旧楼房等等。49地块资料料|地块内部部及周边边情况案例西中中南北东502.当地政策策规范4.市场调研研1.地块资料料3.开发商诉诉求基础资料料5.项目定位位51当地政策策规范项目所在在省、市市的最新的政策规规范要求求。建筑间距系数日照测算标准建筑宽高比与楼座排排布相关关的规范范……52当地政策策规范日照及间间距系数数设计依依据：《沈阳市居居住建筑筑间距和和住宅日日照管理理规定》(沈阳市人人民政府府令2006第64号)“第九条””：住宅宅建筑高高度在40米以上时时，面宽不大大于60米。“第十十四条条”：：高层层建筑筑遮挡挡相邻邻住宅宅，当当建筑筑高度度与建建筑面面宽之之比大大于1.2时，按按遮挡挡建筑筑面宽宽确定定建筑筑间距距系数数；在三环环路以以内地地区，，当建建筑高高度在在40米以上上时，，建筑筑间距距系数数不得得小于于1.4，且建建筑间间距不不得小小于40米；“第十十七条条”：：沿城城市主主要道道路一一侧并并列布布置的的高层层住宅宅之间间的建建筑间间距除除满足足本规规定相相对应应的建建筑间间距要要求外外，不得小小于30米。“第二二十三三条””：住住宅日日照是是指住住宅主主采光光面居居室的的满窗窗日照照时数数。日日照标标准日日为大大寒日日，有有效日日照时时间带带为上午8时至下下午4时。“第二二十五五条””：新新建高高层住住宅或或高层层和多多层混混合的的住宅宅成组组布置置时，，新建建住宅宅日照应应不低低于大大寒日日1小时。建筑宽宽高比比建筑间间距日照测测算标标准53当地政政策规规范项目所所在省省、市市的最新的政策策规范范要求求。层高阳台飘窗入户花花园地下空空间……与赠送送面积积相关关的规规范54当地政政策规规范赠送面面积依依据：：成都市市规划划管理理局关关于对对《成成都市市规划划管理理技术术规定定》中中容积积率、、建筑筑面积积等指指标的的补充充解释释二、住住宅建建筑层高不不应大大于3.6米。跃层层式住住宅起起居室室（厅厅）、、低层层住宅宅起居居室（（厅））层高高为户户内通通高以以及住住宅坡坡屋顶顶部分分除外外。六、每每套住住宅阳阳台（（含各各类形形式的的阳台台、入入户花花园、、露台台等非非公共共活动动空间间）的的水平投投影面面积不不大于于该套套住宅宅套型型建筑筑面积积的20%；商业业、办办公、、酒店店建筑筑的每每层阳阳台水水平投投影面面积不不大于于该层层建筑筑面积积的15%。此外外，阳台进进深不不应大大于1.8米，低层层住宅宅、退退台式式建筑筑阳台台等有有特殊殊要求求的除除外。。七、飘窗窗台与与室内内楼地地面高高差不不得小小于0.45米，且且凸出出外墙墙宽度度不得得大于于0.6米。八、除除建筑筑入口口雨篷篷外，，建筑附附属构构件（（如空空调板板、花花池、、构造造板等等）的的进深深不宜宜大于于0.6米，且且连续续长度度不应应大于于1.8米。住住宅建建筑不不允许许设置置除结结构构构件以以外的的附属属构件件。九、除除避让让、对对接市市政公公共地地下空空间外外，建建筑物物地下下室、、半地地下室室的顶顶板面面不应应高于于室外外地坪坪1.0米；建建筑物物地下下室、、半地地下室室顶板板面高高于室室外地地坪大大于1.0米时，，按照照该层层水平平投影影面积积计入入容积积率。。地下下室、、半地地下室室顶板板面高高于室室外地地坪部部分按按地上上建筑筑的规规定进进行退退距管管理。。十一、、本解解释自自2010年2月25日起施施行，，有效效期为为两年年。其它类类型：：楼座座高度控控制、土地地使用用年限限（沈沈阳））、外外立面面要求求（银银川））等……根据住住宅地地块3.2的容积积率及及沈阳阳市相相关日日照和和建筑筑间距距的要要求，，估算算平均层层数30-35层能满满足相相关指指标；根据抗抗震设设防的的要求求及各各结构构形式式高限限的要要求，，本案案住宅宅部分分控制制高度度不超超过120-130米；；根据据《高规规》要求求，，100米以以上上的的住住宅宅，，应应设设置置避避难难层层，，而而避难难层层的的设设置置，，会会造造成成高高层层住住宅宅的的成成本本和和公公摊摊面面积积的的增增加加；根据据结结构构计计算算要要求求，，建建筑筑体体越越高高，，荷荷载载要要求求就就越越高高，，钢钢筋筋用用量量增增加加、、混混凝凝土土标标号号提提高高、、构构件件截截面面尺尺寸寸加加大大，，因因此此，，在在增加加建建安安成成本本的同同时时，，减小小实实际际使使用用空空间间，即即得得房房率率会会进进一一步步降降低低；；因此此，，建建议议本本项项目目住宅宅高高度度控控制制在在100米以以内内当地地政政策策规规范范562.当地地政政策策规规范范4.市场场调调研研1.地块块资资料料3.开发发商商诉诉求求基础础资资料料5.项目目定定位位第57页互动动开发发商商都都提提出出过过哪哪些些无无理理要要求求58开发发商商诉诉求求开发发商商诉诉求求：：项项目目目目标标、、项项目目发发展展方方向向、、期期望望均均价价、、开开工工顺顺序序、、可可突突破破的的限限制制性性规规划划条条件件等等，，通通过过项项目目招招投投标标文文件件或或与与开开发发商商沟沟通通了了解解。。最重重要要是是项项目目目目标标：：？？？？？？目标标是是什什么么？？是迅迅速速回回收收资资金金是利利润润最最大大化化关键键是是大大老老板板的的想想法法是品品牌牌形形象象第59页回款款、、利利润润形象象品品牌牌（所所有有开开发发商商适适用用））（大大开开发发商商及及中中等等发发展展开开发发商商适适用用））产品品卖给给谁谁为什什么么要要开开发发开发发什什么么客户户？？？？？？？怎样样卖卖60开发发商商诉诉求求开发发商商对对开工顺序常常有自己的的考虑。ABCDE初步方案：开开工顺序，由由南向北最终方案：开开工顺序，由由北向南由南向北由北向南61开发商诉求开发商提出突突破某些限规规，如突破““90/70”限制、增大大容积率、提提高建筑限高高、提高层高高、提供周边边学校入学资资格等，一定定要慎重考虑，确定其可实施施性。622.当地政策规范范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位63市场调研|宏观市场宏观市场涉及及城市层面的信息，如：：GDP，房地产年度度/季度/月度的成交量量与成交均价价64市场调研|中观市场中观市场涉及及区域及板块层层面的信息，如：：区域位置，，成熟度，居居民评价、配配套、资源区域位置：主主要是与市中中心/商业区/商务区/政务区的通达达性、路程距距离及所需时时间65市场调研|中观市场中观市场涉及及区域及板块层层面的信息，如：：区域位置，，成熟度，居居民评价区域成熟度：：城市中心黄黄金区域/CBD/新兴居住区/未来规划利好好区域/旅游度假区……66市场调研|中观市场中观市场涉及及区域及板块层层面的信息，如：：区域位置，，成熟度，居居民评价居民评价：即即当地市民对对项目所在区区域的看法，，如成都的西贵南富，北京的东富富西贵，是否是传统豪豪宅区（北京京朝阳公园，，沈阳棋盘山山、苏州金鸡鸡湖）项目是要融入入这个区域还还是要跳出这这个区域？67市场调研|微观市场微观市场涉及及直接竞品，如：竞品产产品类型、建建筑/园林风格、精精装报价及标标准、单盘年年度/季度/月度消化量，，现有存量，，畅销/滞销产品的房房型、面积区区间、单价、、总价区间等等。68市场调研|微观市场微观市场涉及及直接竞品，如：竞品产产品类型，建建筑/园林风格，精精装报价及标标准，单盘年年度/季度/月度消化量，，现有存量，，畅销/滞销产品的房房型、面积区区间、单价、、总价区间，，客群等。第69页地块分析了政策分析了开发诉求分析析了市场环境精品品分析了定位与规划70本案市场定位位——SWOT分析Strength（优势）Opportunity（机会）Threaten（威胁）Weakness（劣势）项目位于西南南四环里，区区位条件优越越。项目紧邻京开开高速和南四四环，道路交交通、公共交交通便捷。项目东西两侧侧配有绿化带带，给本项目目带来的景观观优势。项目周边环境境较差，自身身规划条件有有限，影响项项目市场形象象。项目西侧紧邻邻京九铁路，，东侧紧邻京京开高速，噪噪音影响较大大。政府出台《南城发展规划划》，给本项目带带来发展机会会。中海花乡地块块的成交价提提升了客户对对区域项目的的价格预期。。西南四环内目前在售项目较少，本本项目在区域域内相对稀缺缺。政府出台一系系列宏观调控控政策，对项项目带来政策策风险。2010年房地产市场场增速放缓，，给项目带来来市场风险。。一般的策略是是发挥优势，降低风险71本案市场定位位京开·西南四环

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高性价比

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精品社区京开西南四环——突出项目地理优势及交通优势；高性价比——突出项目自身价值与亮点；精品——突出项目综合优势，满足市场需求。定位与规划72公司西边地块块SWOT分析练习73SWOT分析适用于各各种事物（包包括人）的分分析主要了解优势势、卖点742.当地政策规范范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位75项目定位|项目档次和居居所用途项目档次和居居所用途：指导户型及楼楼座标准层设设计。高端中高端中端顶级第一居所第二居所商务公寓投资型度假养生……项目档次次居所用途途76客群定位：目目标客群的家家庭收入、成成员数量、房型需求、能能承受的单价价与总价等。项目定位|客群定位77客群定位：鲜明地域特性性的需求。例如：成都、重庆的的客户对朝向向的敏感度相相对较低；沈阳的客户希希望联排别墅墅的主卧能设设在二层；沈阳客户偏好好地中海式的的建筑风格；；项目定位|客群定位78产品类型与户户型配比：最具指导意义义，重中之重重产品类型户型面积区间比例（建面比）公寓塔楼零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%两居90-110㎡20%合计23000㎡100%注意：建建筑面积积/实得面积?套数比/建面比?项目定位|产品类型与户户型配比项目档次居所用途客群定位产品类型户型配比宏观市场中观市场微观市场小结产品策划基础础资料规划意见书及及相关政府文文件地块CAD图地块内外部情情况既有规划方案案与楼座排布相相关与赠送面积相相关其它项目目标项目发展方向向期望均价开工顺序……2、当地政策规规范3、开发商诉求求4、市场调研5、项目定位1、地块资料第80页讲了那么多市场也好定位也好主要是想说明明也是想让大家家针对自己的的项目认识到项目到底是什什么！！！卖点卖点卖点点！！！创新创新创新新！！！了解项目必须须把项目本身项目区域项目竞竞品研究透透第84页开发商商到底底想怎怎样！！！！！利润利利润利利润！！！！！客户客客户客客户！！！！！重要的的事说说三遍遍，谢谢谢！！87产品策策划体体系内内容对开发发商的的判断断：拥有成成熟的的产品品体系系且在在异地地快速速复制制的某某些大大型开开发商商（如如万科科、龙龙湖、、星河河湾等等）、、对自自身产产品十十分自自信的的某些些中小小型开开发商商（如如润丰丰等）），只只需经经纪公公司提提供当当地市市场信信息、、项目目定位位及营营销计计划。。对产品品策划划的要要求往往往局局限于于开发发商既既有方方案的的局部部修改改，如如某一一户型型的室室内布布局调调整、、销售售动线线的重重新安安排等等。如果是是太过过全面面深入入的产产品策策划往往往是是事倍倍功半半，乃乃至产产生一一些负负面影影响。。因此需需要各各分支支机构构预先先准确确判断断开发发商的的实际际需求求。注意产品策划体系89综述产品策策划体体系分分为六六部分分内容容。地块价价值分分析规划设设计原原则总体规规划建建议户型设设计建建议建筑及及园林林风格格建议议附加值值提升升建议议90产品策划体系地块价价值分分析规划设设计原原则总体规规划建建议户型设设计建建议建筑及及园林林风格格建议议附加值值提升升建议议地块价价值分分析A4-1地块居住价值高高品质的纯居住区

A4-3/4地块教育配套用地高端品牌教育资源

A4-7地块公园配套用地项目价值点之一

A4-10地块混合用地商业价值较高居住价值一般东侧配建廉租房A4-8地块混合用地居住价值高于商业价值地块价价值分分析地块价价值分分析：：判断断各地地块之之间、、同一一地块块各方方位之之间的的居住价价值和和商业业价值值。基于地地块属属性及及内外外部情情况案例：：广渠路路15号地92地块价价值分分析地块价价值分分析：：判断断各地地块之之间、、同一一地块块各方方位之之间的的居住价价值和和商业业价值值。居住价价值：：东地地块>西地块块东部部＞东东地块块西部部商业价价值：：中间间规划划路>两侧影响因因素：：京九九铁路路>建材城城>京开高高速>城中村村改善因因素：：东侧侧绿地地>西侧绿绿地西侧绿化隔隔离带带东侧绿化隔离带带东侧居居住地地块西侧居居住地地块N京九铁路噪声影响京开高速噪声影响建材市场综合影响待拆迁城中村综合影响150米绿带改善环境降低噪声100米绿带改善环境基于地地块内外部部情况况案例：：黄土土岗项项目93地块价价值分分析地块价价值分分析：：综合合体公公寓类类项目目，则则要判判断不同楼楼层之之间，同一楼楼层之之间不不同朝朝向的居住住价值值。案例：：苏州州某高高端公公寓项项目基于地地块内外部部情况况94产品策划体系地块价价值分分析规划设设计原原则总体规规划建建议户型设设计建建议建筑及及园林林风格格建议议附加值值提升升建议议规划设设计原原则95规划设设计原原则规划设设计原原则：：确定定规划划方向向，如如容积率率的拆拆分，各地地块的的容积率率和建建筑类类型，户型分分配等西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1总建筑筑面积积做满满，实实现总总体2.5容积率率；适度拆拆分总总体容容积率率；拔高西西地块块容积积率指指标，，做足足高度度，降降低东东地块块容积积率；；西地块块一分分为二二，西西侧安安排政政策房房，尽尽量减减少占占地面面积，，剩余余部分分排商商品房房；所有商商品住住宅均均为南南北通通透的的板式式建筑筑，舒舒适性性较高高；案例：：xx项目基于地地块价价值分分析、、规划划指标标、项项目定定位等等96产品策划体系地块价价值分分析规划设设计原原则总体规规划建建议户型设设计建建议建筑及及园林林风格格建议议附加值值提升升建议议总体规规划建建议97总体规规划建建议概念规规划图图总规图图楼体鸟鸟瞰图图日照测测算图图……交通组组织图图消防通通道图图单元入入口图图地下车车库图图……户型配配比表表总规指指标表表交通组组织户型配配比总规布布局98总体规规划建建议|总规布布局概念规规划图图总规图图楼体鸟鸟瞰图图日照测测算图图……交通组组织图图消防通通道图图单元入入口图图地下车车库图图……户型配配比表表总规指指标表表交通组组织户型配配比总规布布局99概念规规划图图：对对地块块进行行初步步划分分，确确定各各类型型产品品的大大致布布局，，用不同色色块进进行区区分。案例：：黄土土岗项项目基于地地块价价值分分析、、规划划指标标、项项目定定位等等西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N中高端商品住宅区区中端商品住宅区区公租房限价房景观公园总体规划建建议|总规布局由西向东排排布：政策策房-中端商品房房-中高端商品品房100总体规划建建议|总规布局总规图：各各物业类型型的楼座排布、朝向向、建筑形形式、标准准层面积、、单元数等详细指标标。案例：黄土土岗项目101总体规划建建议|总规布局楼体鸟瞰图图：三维视角的图片，加加深直观印印象。案例：xx项目西南角视角东南角视角社区内部视角102总体规划建建议|总规布局日照测算图图：日照测测算软件生生成的图片片，表示总总规布局符合相关建建筑规范。案例：黄土土岗项目103总体规划建建议|交通组织概念规划图图总规图楼体鸟瞰图图日照测算图图……交通组织图图消防通道图图单元入口图图车位图表……户型配比表表总规指标表表交通组织户型配比总规布局104总体规划建建议|交通组织交通组织图图：社区内内外主要道道路，出入入口（车行行、人行））位置案例：黄土土岗项目105总体规划建建议|交通组织消防通道图图：消防车车行车路线线，保证符符合相关消消防规范案例：黄土土岗项目106总体规划建建议|交通组织单元入口图图：各楼座座单元的地地上入户方方向案例：黄土土岗项目107总体规划建建议|交通组织车位图表：：地下车库库或地面车车位分布区区域示意，，各车库的的出入口位位置，车位位统计表案例：黄土土岗项目108总体规划建建议|户型配比概念规划图图总规图楼体鸟瞰图图日照测算图图……交通组织图图消防通道图图单元入口图图地下车库图图……户型配比表表总规指标表表交通组织户型配比总规布局109总体规划建建议|户型配比总规指标表表：根据总总规布局，，整个项目目的规划指指标核算。。案例：黄土土岗项目110产品策划体系地块价值分分析规划设计原原则总体规划建建议户型设计建建议建筑及园林林风格建议议附加值提升升建议户型设计建建议111户型设计建建议楼座标准层层户型组合合建议案例：黄土土岗项目112户型设计建建议单套户型设设计方向案例：黄土岗项目中高端案例：沈阳某高端高层项目113产品策划体系地块价值分分析规划设计原原则总体规划建建议户型设计建建议建筑及园林林风格建议议附加值提升升建议114建筑及园林林风格建议议建筑风格建建议：根据据项目定位位及客群分分析得出。。案例：黄土土岗项目规划意见书要求，政策房的外立面材质须与商品房保持一致115建筑及园林林风格建议议园林风格建建议：根据据建筑风格格及客群分分析得出，，同时会对对某些重要节点给出概念性性指导建议议。案例：黄土土岗项目116产品策划体系地块价值分分析规划设计原原则总体规划建建议户型设计建建议建筑及园林林风格建议议附加值提升升建议附加值提升升建议117附加值提升升建议精装修标准准精装修价格格精装修风格格常规设备设设施新技术运用用精装修设备设施会所商业幼儿园……服务等级服务内容社区配套物业服务118附加值提升升建议|精装修精装修标准准精装修价格格精装修风格格常规设备设设施新技术运用用精装修设备设施会所商业幼儿园……服务等级服务内容社区配套物业服务119附加值提升升建议|精装修确定项目是是否采用精精装修交房房是否采用精精装修？开发商要求求（万科、、星河湾））项目定位（（高单价项项目，如商商务公寓、、高端住宅宅）120附加值提升升建议|精装修精装修标准准和价格：：根据项目目定位及对对销售均价价的预期，，确定交房标准和成本价格、、对外报价价。常规项目：：墙面、地地面装修，，送厨房家家具、卫浴浴，报价3000元/㎡之内案例：万科科项目121附加值提升升建议|精装修精装修标准准和价格：：根据项目目定位及对对销售均价价的预期，，确定交房标准和成本价格、、对外报价价。高端项目：：墙面、地面面装修，送送厨卫全套套家具家电电，智能家家居系统，，报价5000元/㎡以上案例：北京京远洋公馆馆122附加值提升升建议|精装修精装修标准准和价格：：根据项目目定位及对对销售均价价的预期，，确定交房标准和成本价格、、对外报价价。公寓类项目目：“拎包包入住”，，墙面、地地面装修，，送全套家家具家电灯灯饰，报报价5000元/㎡以上案例：北京京霄云里8号123附加值提升升建议|精装修精装修风格格：根据客