房地产专业知识培训讲义120

房地产基础知识培训一、地产经营管理知识

具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”，英文为“REAL

ESTATE”。1、房地产

是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

1）土地开发；

2）房屋建设、维修、管理；

3）土地使用权的有偿划拨、转让；

4）房屋所有权的买卖、租凭；

5）房地产抵押贷款；

6）房地产市场。一、地产经营管理知识2、房地产业

从事勘察、设计、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。一、地产经营管理知识3、建筑业

含有法律意义上的所有权和经济意义上的权双重含义。 所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自已的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。 所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。

一、地产经营管理知识4、土地所有权只有具有双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。

即对于房屋的占有、使用、收益和处分的权力。我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，对外还有涉外房产。一、地产经营管理知识5、房产房产按用途分类：1）用于居民个人生活居住消费的住宅房产：2）供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。

狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的实施。 广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。一、地产经营管理知识6、房地产经营

是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。一、地产经营管理知识7、房地产经营管理8、土地产权

包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租凭权。一、地产经营管理知识是指利用他人土地供自已使用的权利。是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权。9、地上权10、地役权

是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或用作担保的权利。一、地产经营管理知识是指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该土地的租赁权。12、租赁权11、抵押权房地产产的不不动性性或固固定性性市场供供求的的不可可调剂剂性房地产产投资资时间间的长长期性性市场供供求变变动的的不灵灵活性性房地产产投资资经营营的固固定性性投资经经营的的不易易变现现性市场信信息的的分散散性市场的的不充充分性性和变变现的的困难难性房地产产开发发经营营的风风险——成因建设用用地规规划许许可证证建设工工程规规划许许可证证建设工工程开开工证证国有有土土地地使使用用证商品房房销售售许可可证产品质质量保保证书书住宅使使用说说明书书五证二二书1、房地地产开开发是指在在依法法取得得土地地使用用权的的土地地上按按照使使用性性质和和要求求进行行基础础设施施、房房屋建建筑的的活动动。它包括括从定定点选选址到到交付付使用用的全全过程程，由由征地地与拆拆迁安安置、、规划划设计计、供供水、、排水水、供供电、、通电电讯、、通道道路、、绿化化、房房屋建建设等等多项项内容容组成成。二、房房地产产开发发相关关知识识2、土地地开发发是将“生地”（不具具备使使用条条件的的土地地）开开发成成可供供使用用的土土地。。二、房房地产产开发发相关关知识识3、房屋屋开发发由买得得土地地使用用权的的发展展商，，对土土地进进行平平整整，修修路铺铺设上上下水水管道道及热热力网网，然然后建建造各各类房房屋以以及公公共设设施。。二、房房地产产开发发相关关知识识房地产产开发发具有有投资资风险险大、、收益益高、、增值值快快的的特点点。4、房地地产开开发的的特点点其风险险主要要来自自四个个方面面：第一，，是市市场风风险，，由于于房地地产市市价格格波动动而给给投资资者带带来损损失的的可能能；第二，，是购购买力力风险险，因因物价价上涨涨过快快而造造成投投资收收益水水平下下降的的可能能，第三，，是拖拖欠风风险，，由于于房地地产购购买者者财务务状况况的恶恶化而而使房房地产产投资资及全全部收收回的的可能能；第四，，是由由于自自然灾灾害和和意外外事故故的发发生而而给投投资者者造成成损失失的可可能。。二、房房地产产开发发相关关知识识5、工业业物业业开发发是指将将资金金投入入到工工业标标准厂厂房、、仓库库及其其他工工业项项目的的开发发经营营活动动。6、商业业物业业开发发是指将将资金金投入入到商商店、、商业业大厦厦、购购物中中心、、库房房、加加油站站、饮饮食业业、旅旅店、、宾馆馆、批批发和和零售售市场场等物物业的的开发发经营营活动动。二、房房地产产开发发相关关知识识7、房地地产二二次开开发指先将将“生地”（不具具备使使用条条件））开发发成熟熟地（（具备备使用用条件件），，然后后再进进行拍拍卖和和出租租，由由买地地者去去建造造房屋屋。8、房地地产一一次开开发一次性性连土土地、、房屋屋开发发完成成。房地产产疏通通全部部过程程的总总和，，主要要包括括买卖卖、租租赁、、抵押押、房房地产产证券券交易易等，，连接接房地地产的的开发发、建建设与与房地地产消消费的的桥梁梁。含含一级级市场场、二二级市市场和和三级级市场场。二、、房房地地产产开开发发相相关关知知识识9、房房地地产产市市场场二、、房房地地产产开开发发相相关关知知识识10、一一级级市市场场11、二二级级市市场场是指指国国家家土土地地管管理理部部门门按按土土地地供供应应计计划划，，采采用用协协议议、、招招标标、、拍拍卖卖的的方方式式，，以以土土地地使使用用合合同同的的形形式式，，将将土土地地使使用用权权以以一一定定的的年年限限、、规规定定的的用用途途及及一一定定的的价价格格出出让让给给房房地地产产发发展展商商或或其其它它用用土土地地者者的的市市场场。。是指指房房地地产产发发展展商商根根据据土土地地使使用用合合同同的的要要求求将将建建好好的的房房屋屋连连同同相相应应的的土土地地使使用用权权转转让让给给单单位位或或个个人人的的市市场场。。13、房房地地产产产产权权是指指产产权权人人对对房房屋屋的的所所有有权权和和对对该该房房屋屋所所占占用用土土地地的的使使用用权权。。具具体体内内容容是是产产权权人人对对房房地地产产的的占占有有、、使使用用、、收收益益和和依依法法处处分分的的权权利利；；是指指单单位位、、个个人人之之间间的的房房地地产产产产权权转转让让、、抵抵押押、、租租赁赁的的市市场场，，它它是是二二级级市市场场基基础础上上的的第第二二次次或或多多次次转转让让房房地地产产交交易易活活动动的的市市场场。。12、三三级级市市场场二、、房房地地产产开开发发相相关关知知识识二、、房房地地产产开开发发相相关关知知识识14、土土地地使使用用权权是指指土土地地使使用用权权拥拥有有者者对对土土地地使使用用的的权权限限，，包包括括开开发发权权、、收收益益权权、、处处置置权权。。政政府府以以拍拍卖卖、、招招标标、、协协议议的的方方式式，，将将国国有有土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内出出让让给给土土地地使使用用者者。。土土地地使使用用权权期期满满后后，，如如该该土土地地用用途途符符合合当当时时城城市市规规划划要要求求的的，，土土地地使使用用者者可可申申请请续续用用，，经经批批准准并并补补清清地地价价后后可可以以继继续续使使用用又叫叫（（宗宗地地图图）），，是是按按一一定定比比例例尺尺制制作作的的用用以以标标示示一一宗宗地地的的用用地地位位置置、、界界线线和和面面积积的的地地形形平平面面图图。。它它由由政政府府土土地地管管理理部部门门颁颁发发给给土土地地使使用用权权受受让让者者，，受受让让者者只只能能在在红红线线范范围围内内施施工工建建房房15、红红线线图图16、房房地地产产所所筹筹资资金金用于于购购置置土土地地、、支支付付制制造造房房屋屋及及其其设设施施的的费费用用。。二、、房房地地产产开开发发相相关关知知识识二、、房房地地产产开开发发相相关关知知识识17、工工程程建建设设建建立立指对对工工程程建建设设中中的的技技术术经经济济活活动动进进行行监监督督和和管管理理，，使使这这些些活活动动符符合合有有关关的的法法律律、、政政策策、、技技术术标标准准、、规规范范及及合合同同的的规规定定。。18、能能源源系系统统包括括供供电电、、供供热热、、供供气气（（煤煤气气、、天天然然气气、、石石油油液液化化气气））等等设设施施。。二、、房房地地产产开开发发相相关关知知识识19、给给水水、、排排水水系系统统包括括取取水水工工程程、、输输水水工工程程、、净净水水工工程程、、配配水水管管网网（（上上下下水水道道））、、排排水水管管网网（（下下水水道道））、、污污水水处处理理、、排排放放工工程程。。20、道道路路及及交交通通系系统统包括括城城市市内内部部交交通通道道路路、、设设施施及及城城市市对对外外交交通通道道路路、、设设施施两两部部分分。。二、、房房地地产产开开发发相相关关知知识识21、邮邮电电、、电电讯讯系系统统包括括城城乡乡邮邮电电、、通通讯讯系系统统。。22、房房屋屋建建筑筑、、楼楼宇宇开开发发包括括土土地地“三通通一一平平”或“七通通一一平平”。23、“三通通一一平平”指供供热热、、供供电电、、供供水水到到位位，，场场地地平平整整。。24、“七通通一一平平”指道道路路、、供供热热、、供供电电、、供供水水、、供供煤煤气气（（天天然然气气））、、给给排排水水、、排排污污，，场场地地平平整整。。二、、房房地地产产开开发发相相关关知知识识二、、房房地地产产开开发发相相关关知知识识建筑筑分分类类按用用途途划划分分：：居居住住、、商商业业、、旅旅游游、、工工业业、、农农业业按层数划划分：低低层1-3层多层4-6层小高层7-11层中高层12-16层高层16层以上1、建筑面面积是指房屋屋外墙（（柱）勒勒脚以上上各层的的外围水水平投影影面积，，包括阳阳台、挑挑廊、地地下室、、室外楼楼梯等，，且具备备有上盖盖，结构构牢固，，层高2.20m以上的（（含2.20m，下同））的永久久性建筑筑。三、房地地产面积积相关知知识（一）、、房屋面面积的种种类2、使用面面积是指房屋屋户内全全部可供供使用的的空间面面积，按按房屋的的内墙面面水平投投影计算算。3、套内建建筑面积积是指由套套内房屋屋使用面面积、套套内墙体体面积、、套内阳阳台建筑筑面积三三部分组组成的面面积。4、共有建建筑面积积是指各产产权人共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积，它它应按一一定方式式在各产产权人之之间进行行分摊。。三、房地地产面积积相关知知识（一）、、房屋面面积的种种类5、分摊的的共有建建筑面积积指某个产产权人在在共有建建筑面积积中所分分摊的面面积。6、预测面面积根据预测测方式的的不同，，分为两两种：1）按图纸纸预测的的面积指在商品品房预售售时按商商品房建建筑设计计图上尺尺寸计算算的房屋屋面积。。2）按已完完工部分分结合图图纸预测测的面积积指对商品品房已完完工部分分实际测测量后，，结合商商品房建建筑设计计图，测测算出的的房屋面面积。三、房地地产面积积相关知知识（一）、、房屋面面积的种种类7、实测面面积又称竣工工面积，，指房屋屋竣工后后由房产产测绘单单位实际际测量后后出具的的房屋面面积实测测数据。。三、房地地产面积积相关知知识（一）、、房屋面面积的种种类实测面积积有时与与预测面面积不一一致，原原因可能能是允许许的施工工误差、、测量误误差造成成的，也也可能是是工程变变更（包包括设计计变更））、施工工错误、、施工放放样误差差过大、、房屋竣竣工后原原属于应应分摊的的共有建建筑面积积的功能能或服务务范围改改变等造造成的。。8、合同约约定面积积简称合同同面积，，指商品品房出卖卖人和买买受人在在商品房房预售合合同中约约定的所所买卖商商品房的的面积。。9、产权登登记面积积指由房产产测绘单单位测算算，标注注在房屋屋权属证证书上、、记入房房屋权属属档案的的房屋的的建筑面面积。三、房地地产面积积相关知知识（一）、、房屋面面积的种种类1、房屋面面积测算算是水平平投影面面积测算算。2、房屋面面积测量量的精度度必须达达到《中华人民民共和国国国家标标准房产产测量规规范》的规定的的房产面面积的精精度要求求。精度度分三级级。3、房屋面面积测算算必须独独立进行行两次，，其较差差应在规规定的限限差以内内，取简简单算术术平均数数作为最最后结果果。4、量距应应使用经经检定合合格的卷卷尺或其其他能达达到相应应精度的的仪器和和工具。。5、边长以以米（m）为单位位，取至至0.01m；面积以以平方米米为单位位，取至至0.01m2三、房地地产面积积相关知知识（二）、、房屋面面积测算算的一般般规定1、计算建建筑面积积的一般般规定1）计算建建筑面积积的房屋屋，应是是永久性性结构的的房屋2）层高（（高度））应在2.20米以上。。层高指指上下两两层楼面面或楼面面与地面面之间的的垂直距距离。3）同一房房屋如果果结构、、层数不不相同时时，应分分别计算算建筑面面积。三、房地地产面积积相关知知识（三）、、房屋建建筑面积积的测算算2、计算全全部建筑筑面积的的范围1）单层房房屋，按按一层计计算建筑筑面积，，二层以以上（含含二层，，下同））的房屋屋，按各各层建筑筑面积的的总和计计算建筑筑面积。。2）房屋内内的夹层层、插层层、技术术层及其其楼梯间间、电梯梯间等其其高度在在2.20m以上部位位计算建建筑面积积。3）穿过房房屋的通通道，房房屋内的的门厅、、大厅，，均按一一层计算算面积。。门厅、、大厅内内的回廊廊部分，，层高在在2.20m以上的，，按其水水平投影影面积计计算。三、房地地产面积积相关知知识（三）、、房屋建建筑面积积的测算算4）楼梯间间、电梯梯（观光光梯）井井、提物物井、垃垃圾道、、管道井井等均按按房屋自自然层计计算面积积。5）房屋天天面上，，属永久久性建筑筑，层高高在2.20m以上的楼楼梯间、、水箱间间、电梯梯机房及及斜面结结构屋顶顶高度在在2.20m以上的部部位，按按其外围围水平投投影面积积计算。。6）挑楼、、全封闭闭的阳台台，按其其外围水水平投影影面积计计算。属属永久性性结构有有上盖的的室外楼楼梯，按按各层水水平投影影面积计计算。与与房屋相相连的有有柱走廊廊，两房房屋间有有上盖和和柱的走走廊，均均按其柱柱的外围围水平投投影面积积计算。。房屋永永久性的的封闭的的架空通通廊，按按外围水水平投影影面积计计算。三、房地地产面积积相关知知识（三）、、房屋建建筑面积积的测算算7)地下室、、半地下下室及其其相应出出入口，，层高在在2.20m以上的，，按其外外墙（不不包括采采光井、、防潮层层及保护护墙）外外围水平平投影面面积计算算。8）有柱（（不含独独立柱、、单排柱柱）或有有围护结结构的门门廊、门门斗，按按其柱或或围护结结构的外外围水平平投影面面积计算算。9）玻璃幕幕墙等作作为房屋屋外墙的的，按其其外围水水平投影影面积计计算。10）属永久久性建筑筑有柱的的车棚、、货棚等等，按柱柱的外围围水平投投影面积积计算。。三、房地地产面积积相关知知识（三）、、房屋建建筑面积积的测算算11）依坡地地建筑的的房屋，，利用吊吊脚做架架空层，，有围护护结构的的，按其其高度在在2.20m以上部位位的外围围水平投投影面积积计算。。12）有伸缩缩缝的房房屋，如如果其与与室内相相通的，，伸缩缝缝计算建建筑面积积。三、房地地产面积积相关知知识（三）、、房屋建建筑面积积的测算算3、计算一一半建筑筑面积的的范围1）与房屋屋相连有有上盖无无柱的走走廊、檐檐廊，按按其围护护结构外外围水平平投影面面积的一一半计算算。2）独立柱柱、单排排柱的门门廊、车车棚、货货棚等属属永久性性建筑的的，按其其上盖水水平投影影面积的的一半计计算。3）未封闭闭的阳台台、挑廊廊，按其其围护结结构外围围水平投投影面积积的一半半计算。。4）无顶盖盖的室外外楼梯按按各层水水平投影影面积的的一半计计算。三、房地地产面积积相关知知识（三）、、房屋建建筑面积积的测算算5）有顶盖盖不封闭闭的永久久性的架架空通廊廊，按外外围水平平投影面面积的一一半计算算。4、不计算算建筑面面积的范范围1）层高在在2.20m以下（不不含）的的夹层、、插层、、技术层层和层高高在2.20m以下的地地下室和和半地下下室。2）突出房房屋墙面面的构件件、配件件、装饰饰柱、装装饰性的的玻璃幕幕墙、垛垛、勒脚脚、台阶阶、无柱柱雨篷等等。3）房屋之间间无上盖的的架空通廊廊。三、房地产产面积相关关知识（三）、房房屋建筑面面积的测算算4）房屋的天天面、挑台台、天面上上的花园、、泳池。5）建筑物内内的操作平平台、上料料平台及利利用建筑物物的空间安安置箱、罐罐的平台。。6）骑楼、骑骑街楼的底底层用作道道路街巷通通行的部分分。7）利用引桥桥、高架路路、高架桥桥、路面作作为顶美国国建造的房房屋。8）活动房屋屋、临时房房屋、简易易房屋。9）独立烟囱囱、亭、塔塔、罐、池池、地下人人防干、支支线。三、房地产产面积相关关知识（三）、房房屋建筑面面积的测算算10）与房屋室室内不相通通的房屋间间的伸缩缝缝。5、几种特殊殊情况下计计算建筑面面积的规定定1）同一楼层层外墙，既既有主墙，，又有玻璃璃幕墙的，，以主墙为为准计算建建筑面积，，墙厚按主主墙体厚度度计算。各各楼层墙体体厚度不相相同时，分分层分别计计算。金属属幕墙及其其他材料幕幕墙，参照照玻璃幕墙墙的有关规规定处理。。2）房屋屋顶顶为斜面结结构（坡屋屋顶）的，，层高（高高度）2.20m以上的部位位计算建筑筑面积。三、房地产产面积相关关知识（三）、房房屋建筑面面积的测算算3）全封闭阳阳台、有柱柱挑廊、有有顶盖封闭闭的架空通通廊的外围围水平投影影超过其底底板外沿的的，以底板板水平投影影计算建筑筑面积。未封闭的阳阳台、无柱柱挑廊、有有顶盖未封封闭的架空空通廊的外外围水平投投影其底板板外沿的，，以底板水水平投影的的一半计算算建筑面积积。4）与室内任任意一边相相通，具备备房屋的一一般条件，，并能正常常利用的伸伸缩缝、沉沉降缝应计计算建筑面面积。三、房地产产面积相关关知识（三）、房房屋建筑面面积的测算算5）对倾斜、、弧状等非非垂直墙体体的房屋，，层高（高高度）2.20m以上的部位位计算建筑筑面积。房屋墙体向向外倾斜，，超出底板板外沿的，，以底板水水平投影计计算建筑面面积。6）楼梯已计计算建筑面面积的，其其下文空间间不论是否否利用均不不再计算建建筑面积。。7）临街楼房房、挑廊下下的底层作作为公共道道路街巷通通行的，不不论其是否否有柱，是是否有维护护结构，均均不计算建建筑面积。。三、房地产产面积相关关知识（三）、房房屋建筑面面积的测算算8）与室内不不相通的类类似于阳台台、挑廊、、檐廊的建建筑，不教教育处建筑筑面积。9）室外楼梯梯的建筑面面积，按其其在各楼层层水平投影影面积之和和计算。三、房地产产面积相关关知识（三）、房房屋建筑面面积的测算算跃层楼梯面面积＝楼楼梯投影面面积×房屋的层数数1、成套房屋屋建筑面积积的内涵通常指分户户建筑面积积。分户建建筑面积指指以一个套套间为单位位的建筑面面积。2、成套房屋屋建筑面积积的组成建筑面积=套内建筑面面积+分摊的共有有建筑面积积套内建筑面面积=套内房屋使使用面积+套内墙体面面积+套内阳台建建筑面积三、房地产产面积相关关知识（四）、成成套房屋建建筑面积的的测算3、套内房屋屋使用面积积的计算1）套内使用用面积为套套内卧室、、起居室、、过厅、过过道、厨房房、卫生间间、厕所、、贮藏室、、壁柜等空空间面积的的总和。2）套内楼梯梯按自然层层数的面积积总和计入入使用面积积。3）不包括在在结构面积积内的套内内烟囱、通通风道、管管道井均计计入使用面面积。4）内墙面装装饰厚度计计入使用面面积。三、房地产产面积相关关知识（四）、成成套房屋建建筑面积的的测算4、套内墙体体面积的计计算套内墙体面面积：指套内使用用空间周围围的围护或或承重墙体体或其他承承重支撑体体所占地面面积，其中中各套之间间的分隔墙墙和套与公公共建筑空空间的分隔隔墙以及外外墙（不包包括山墙））等共有墙墙，均按水水平投影面面积的一半半计入套内内墙体面积积。套内自有墙墙体按水平平投影面积积全部计入入套内墙体体面积。三、房地产产面积相关关知识（四）、成成套房屋建建筑面积的的测算5、套内阳台台建筑面积积的计算均按阳台外外围与房屋屋外墙之间间的水平投投影投影面面积计算。。其中，封闭闭的阳台按按水平投影影全部计算算建筑面积积，未封闭闭的阳台按按水平投影影的一半计计算建筑面面积。三、房地产产面积相关关知识（四）、成成套房屋建建筑面积的的测算6、分摊的共共有建筑面面积的计算算1）共有建筑筑面积的类型A幢共有建筑筑面积指为整幢服服务的共有有建筑面积积，如为整整幢服务的的配电房、、水泵房等等。B功能共有建建筑面积指专为某一一使用功能能服务的共共有建筑面面积，如专专为某一使使用功能（（如商业））服务的电电梯、楼梯梯间、大堂堂等。C本层共有建建筑面积指专为本层层服务的共共有建筑面面积，如本本层的共有有走廊等。。三、房地产产面积相关关知识（四）、成成套房屋建建筑面积的的测算2）共有建筑筑面积的内内容包括：公共共使用的电电梯井、管管道井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备间、公公共门厅、、过道、地地下室、值值班警卫室室等，以及及为整幢服服务的公共共用房和管管理用房的的建筑面积积，以水平平投影面积积计算；套套与公共建建筑之间的的分隔墙，，以及外墙墙（包括山山墙）水平平投影面积积一半的建建筑面积。。三、房地产产面积相关关知识（四）、成成套房屋建建筑面积的的测算不计入共有有建筑面积积的内容有有：独立使用的的地下室、、车棚、车车库；作为为人防工程程的地下室室、避难室室（层）；；用作公共共休憩、绿绿化等场所所的架空层层；为建筑筑造型而建建、但无实实用功能的的建筑面积积。建在幢内或或幢外与本本幢相连，，为多幢服服务的设备备、管理用用房，以及及建在幢外外与本幢不不相连，为为本幢或多多幢服务的的设备、管管理用房均均作为不应应分摊的共共有建筑面面积。三、房地产产面积相关关知识（四）、成成套房屋建建筑面积的的测算3、共有建筑筑面积分摊摊的原则产权各方有有合法产权权分割文件件或协议的的，按其文文件或协议议规定进行行分摊。无产权分割割文件或协协议的，根根据房屋共共的建筑面面积的不同同使用功能能，按相关关房屋的建建筑面积比比例进行分分摊。4、共有建筑筑面积分摊摊的计算公公式各套应分摊摊的共有建建筑面积=分摊系数*各套内建建筑面积分摊系数=应分摊的共共有建筑面面积/各套内建筑筑面积之和和三、房地产产面积相关关知识（四）、成成套房屋建建筑面积的的测算5、共有建筑筑面积分摊摊的方法1）住宅楼以幢为单位位，按各套套内建筑面面积比例分分摊共有建建筑面积。。2）商住楼以幢为单位位，据住宅宅和商业的的不同使用用分为：A住宅专用（（功能）的的共有建筑筑面积B商业专用（（功能）的的共有建筑筑面积C住宅与商业业共同使用用的（幢））共有建筑筑面积三、房地产产面积相关关知识（四）、成成套房屋建建筑面积的的测算分摊方法：：住宅专用的的面积加上上按比例分分摊的面积积，按住宅宅各套内建建筑面积比比例进行分分摊；商业专用的的面积加上上按比例分分摊的面积积，按商业业各层套内内建筑面积积比例分摊摊至商业各各层，作为为商业各层层共有建筑筑面积的一一部分，加加上商业相相应各层本本身的共有有建筑面积积，得出商商业各层总总的共有建建筑面积，，再按相应应层内各套套内建筑面面积比例进进行分摊。三、房地产产面积相关关知识（四）、成成套房屋建建筑面积的的测算3）综合楼多功能综合合楼共有建建筑面积按按各自的功功能，参照照上述商住住楼分摊的的方法进行行分摊。三、房地产产面积相关关知识（四）、成成套房屋建建筑面积的的测算1、规划建设设用地面积积指城市规划划主管部门门确定的建建设用地位位置和界线线所围合的的用地之水水平投影面面积，不包包括代征的的面积。2、居住小区区总用地是包括住宅宅总用地，，公共建筑筑设施总用用地，道路路、广场用用地、庭院院、绿化用用地的总和和。3、住宅总用用地指低层、多多层、高层层住宅用地地面积的总总和。三、房地产产面积相关关知识（五）、其其他相关概概念4、公建总用用地指小区内部部公共建筑筑占地面积积的总和。。三、房地产产面积相关关知识（五）、其其他相关概概念5、道路、广广场用地指小区内主主次干道、、支道、人人行道、绿绿化带中间间宽度大于于1.5米的步行道道及停车、、回车广场场和有铺砌砌地面的场场地面积之之和。6、庭院、绿绿化面积指小区内集集中绿化带带、小公园园、住宅间间集中种植植花木、草草地、假山山、花架、、水榭、水水池，以及及公共活动动场所等为为小区所有有居住人员员共同使用用的权的绿绿化面积之之总和。7、人均总占占地面积（（平方米/人）人均总占地地面积＝建建筑红线内内总用地/本小区规划划居住总人人数。8、人均住宅宅用地面积积（平方米米/人）人均住宅用用地面积＝＝小区内总总住宅用地地/本小区规划划居住总人人数。三、房地产产面积相关关知识（五）、其其他相关概概念9、总建筑面面积（平方方米）指小区内住住宅、公共共建筑、人人防下地室室面积总和和。10、人口毛密密度人口毛密度度＝小区内内总居住人人数/小区内占地地面积（公公顷）。11、建筑容积积率建筑容积率率＝小区内内总建筑之之和（平方方米）/小区总占地地面积（平平方米）*100%。三、房地产产面积相关关知识（五）、其其他相关概概念12、居住建筑筑密度居住建筑密密度＝小区区总居住建建筑基地面面积/小区区总用用地面积*100%13、居住建筑筑面积毛密密度居住建筑面面积毛密度度＝小区总总居住建筑筑面积/小区总用地地面积*100%14、居住建筑面面积净密度居住建筑面积积净密度＝小小区居住总面面积/小区居居住总总用地。三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念15、住宅间距系系数二栋住宅间距距（外墙皮与与外墙皮）与与前面（一般般指南面）住住宅高度的比比值。16、层高指主要卧室的的下一层结构构顶面至上一一层结构顶面面标高之间的的距离。17、平均每平方方米造价（元元）平均每平方米米造价＝建筑筑物总造价/建筑面积三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念18、使用面积系系数K1（%）使用面积系数数＝总使用面面积（平方米米）/总建筑面积（（平方米）*100%。19、居住面积系系数K2（%）居住面积系数数＝总居住面面积（平方米米）/总建筑面积（（平方米）*100%。20、结构面积系系数K3(%)结构面积系数数＝总结结构构面积（平方方米）/总建筑面积（（平方米）*100%。三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念21、使用面积是指建筑物各各层平面中直直接为行产或或生活使用的的净面积的总总和。22、辅助面积是指建筑物中中各层平面中中的楼梯、走走道所占净面面积的总和。。23、结构面积是指建筑物各各层中外墙、、内墙、间壁壁墙、垃圾墙墙、通风道、、烟囱（均包包括管道面积积）等所占面面积的总和。。三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念24、套内使用面面积指套内住户独独自使用的面面积，一般包包括卧室、厨厨房、卫生间间、过厅、起起居室、内走走道、阳台、、壁柜等净面面积的总和。。25、套外使用面面积指套外全部住住宅的公共使使用面积，如如楼梯间、电电梯间、公共共走道、公共共用房等三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念26、绿地率绿地率＝居住住区绿地面积积/居住区用地总总面积27、容积率：是指总建筑面面积与建设用用地面积之比比值。28、绿化率绿化率＝植被被垂直投影面面积/居住区总面积积29、拆建比拆建比＝新建建房屋面积/被拆除房屋面面积。三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念30、物业的竣工工验收是指从物业形形态上说，建建筑商完成了了一项最终产产品，开发商商也完成了物物业开发任务务，这时他们们之间所发生生的一个法定定手续。31、入伙业主领取钥匙匙，接房入住住。32、业主公约一份由业主承承诺并对全部部业主有约束束力的有关物物业使用、维维修、保养方方面的权利及及义务的行为为准则。（五）、其他他相关概念三、房地产面面积相关知识识33、物业管理泛指一切有关关房地产开发发、经营、商商品房销售、、租赁及售后后服务。34、道路红线是指城市道路路含居住区级级道路用地的的规划控制线线。35、玄关就是登堂入室室第一步所在在的位置，它它是一个缓冲冲过渡的地段段。三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念36、期房是指开发商从从取得商品房房预售许可证证开始至取得得房地产权证证大产证止，，在这一期间间的商品房称称为期房。37、现房是指开发商已已办妥房地产产权证（大产产证）的商品品房，消费者者在这一阶段段购买商品房房时应签出售售合同。38、毛坯房是指没有装修修的房屋。（五）、其他他相关概念三、房地产面面积相关知识识1、预售商品房房的条件房地产开发预预售房地产应应当符合下列列条件：土地使用权已已经登记，取取得房地产权权利证书；取得《建筑许可证》和《开工许可证》；除付清地价款款外，投入开开发建筑的资资金已达工程程预算投资总总额的25%，并经注册会会计师验资；；房地产开发商商和金融机构构以已签订预预售监管协议议；土地使用权未未抵押或者已已解除抵押关关系。符合上列条件件的，经主管管机关核准后后，发给《房地产预算许许可证》。核定为外销的的商品住宅，，还应发给《商品住宅外销销许可证》。四、房地产登登记相关问题题（一）、综合合类2、住房公积金金制度是结合我国城城镇住房制度度改革的实际际情况而实行行的一种房改改政策，是指指有关住房公公积金的归集集、管理、使使用、偿还等等环节有机构构成的整个行行运行机制和和管理制度。。3、房地产登记记的程序房地产登记按按下列程序办办理：1、提出申请2、受理申请3、审查申请文文件4、权属调查5、依法公告6、确认房地产产权利7、将核准登记记事项记载在在房地产登记记册上8、计收规费并并颁发房地产产权利证书9、立卷归档四、房地产登登记相关问题题（一）、综合合类4、房地产登记记的种类房地产登记的的种类分为初初始登记、转转移登记、变变更登记、其其他登记。5、怎样申请房房地产权登记记申请房地产权权登记，应当当按照《各省市房地产产登记条例》规定的时间向向登记机关提提交申请书及及有关文件，，经审查，申申请人的申请请符合规定的的，登记机关关应于规定时时间内核准登登记，并发给给房地产权利利证书。四、房地产登登记相关问题题（一）、综合合类6、地产登记的的权利人名称称是如何确定定的？企业法人，为为该企业法人人的法定名称称；国家机关、事事业单位，为为该机关、单单位的法定名名称或政府确确认的名称；；非法人组织，，为该组织依依法登记的名名称或政府批批准的名称；；个人，为合法法身份证明上上的姓名；共有人，为各各权利人的名名称或姓名。四、房地产登登记相关问题题（一）、综合合类7、房地产登记记是以什么为为单位进行登登记的？房地产登记是是以一宗土地地为单位进行行登记的。所所谓一宗土地地，是指以权权属界线组成成的封闭地块块。一宗土地地存在两个或或两个以上权权利人的，各各权利人分别别对该宗土地地上的建筑物物、附着物的的所有权和拥拥有的土地使使用权份额申申请登记。四、房地产登登记相关问题题（一）、综合合类8、哪些房地产产登记需由有有关当事人共共同申请？房地产买卖、、抵押、分割割、赠与等房房地产登记由由有关当事人人共同申请。。1)土地使用权或或建筑物、附附着物所有权权的初始登记记；2)因继承或遗赠赠取得房地产产的转移登记记；3)因人民法院已已经发生法律律效力的判决决、裁定和调调解而取得房房地产权利的的有关登记。。4)变更登记；5)因土地使用年年限届满的注注销登记；6)因房地产权利利证书丢失、、破损而重新新申领、换领领房地产权利利证书等其他他登记。四、房地产登登记相关问题题9、哪些房地产产登记可由当当事人单独申申请？10、法律规定共共同申请的，，一方当事人人不配合，应应承担什什么法律责任任？四、房地产登登记相关问题题（一）、综合合类根据《房地产登记条条例》的规定，应由由当事人共同同申请登记的的，一方申请请，另一方不不申请或虽申申请但不提供供登记文件的的一方限期办办理登记手续续。限期内仍仍不办理的，，可处以一千千元以上五千千元以下罚款款。登记机关关经审查认为为符合登记条条件的，可为为其登记。按照有关规定定，房地产合合同当事人一一方为境外人人士或机构的的，须办理合合同公证手续续。四、房地产登登记相关问题题（一）、综合合类11、申请房地产产登记，申请请人可否委托托他人代理？？由代理人办理理申请登记的的，应向登记记机关提交申申请人的委托托书。境外申申请人的委托托书应按规定定经过公证或或认证。12、哪些房地产产合同须办理理公证手续？？按《各省房地产条条例》规定，一般情情况下，申请请房地产登记记，权利人应应按下列规定定交纳登记费费：1)初始登记的，，按登记价值值千分之一交交纳。但登记记价值超过三三千万元的超超过部分按万万分之五交纳纳；2)转移登记的，，按登记价值值的千分之一一交纳。但登登记价值超过过一千万元的的，超过部分分按万分之五五交纳。3)抵押登记的，，按抵押价值值万分之一交交纳。但每项项最低不低于于一百元。4)变更登记及其其他登记的，，每项交纳二二十元。四、房地产登登记相关问题题（一）、综合合类13、房地产登记记费是如何收收取的？因为实行房地地产一体化管管理，所以我我们通常所指指的地籍、产产籍、房地产产籍是同一概概念。它是指指土地的自然然状况、社会会经济状况和和法律调查与与登记，包括括土地产权的的登记和土地地分类面积等等内容。具体体来讲，是对对在房地产调调查登记过程程中产生的各各种图案、证证件等登记资资料，经过整整理、加工、、分类而形成成的图、档、、卡、册等资资料的总称。。四、房地产登登记相关问题题（一）、综合合类14、什么是地籍籍？什么是产产籍？1)个人购买并居居住超过一年年的普通住宅宅，销售时免免征营业税，，不是一年的的，销售时按按售价减去原原购价的差额额计征；2)个人拥有的普普通住宅，转转让时暂免征征土地增值费费；普通住宅宅是指按一般般民用住宅标标准造的居住住用住宅，高高级公寓、别别墅、度假村村等不属于普普通住宅的范范畴；3)积压空置的商商品房在销售售时应缴契税税在2000年底前予以免免税优惠。其其条件为：商商品住宅于1998年6月30日之前竣工，，竣工日期以以建设局所发发的＜＜竣工工验收证＞＞＞为准；商品品住宅于1999年8月1日之后售出。。四、房地产登登记相关问题题（一）、综合合类15、关于调整房房地产市场若若干税收政策策的通知有有哪些优惠惠政策？1、房地产权初初始登记指对未经登记记机关确认其其房地产权利利，领取房地地产权利证书书的土地使用用权及建筑物物、附着物的的所有权进行行的登记。四、房地产登登记相关问题题（二）、初始始登记类2、具备什么条条件可以申请请初始登记(深圳之规定)1)凡与各省市规规划国土局或或属下分局签签订了土地使使用权出让合合同书，并付付清了地价款款后三十日内内；2）自取得建筑筑物、附着物物竣工证明之之日起六十日日内；3、申请土地使使用权初始登登记应提交什什么文件？1)《《房地产产初始始登记记申请请书》；2)身份证证明，，包括括：个人身身份证证，或或企业业法人人营业业执照照和法法定代代表人人证明明，或或国家家机关关负责责人证证明，，或市市政府府批准准设立立组织织的文文件和和该组组织负负责人人证明明。境外企企业、、组织织提供供的身身份证证明应应按规规定经经过公公证或或认证证。四、房房地产产登记记相关关问题题（二））、初初始登登记类类3)土地权权属证证明，，包括括：以出让让方式式取得得土地地使用用权的的应提提交：：土地使使用合合同书书，根根据土土地使使用合合同书书规定定由权权利人人自行行证地地的，，应同同时提提交征征地补补偿协协议书书；付付清地地价款款证明明。以行政政划拔拔方式式取得得土地地使用用权的的应提提交：：市政府府批准准用地地文件件；用用地红红线图图；征征地补补偿协协议书书；以以其他他合法法形式式取得得土地地使用用权的的，应应提交交有关关证明明文件件。登记机机关认认可的的测量量机构构出具具的实实地测测绘结结果报报告书书。四、房房地产产登记记相关关问题题（二））、初初始登登记类类4、申请请房地地产权权初始始登记记应提提交什什么文文件？？1)地使用用权属属证明明；2)建筑许许可证证；3)施工许许可证证；4)建筑物物竣工工验收收证；；5)经市政政府指指定的的机构构审定定的竣竣工结结算书书；6)建筑设设计总总平面面图、、建筑筑物竣竣工图图（包包括单单体建建筑平平面、、立面面、剖剖面图图等））；7)登记机机关认认可的的测量量机构构出具具的实实地测测绘结结果报报告书书。四、房房地产产登记记相关关问题题（二））、初初始登登记类类5、哪些些房地地产登登记需需要公公告？？公告告期是是多长长？申请房房地产产初始始登记记及申申请补补发《房地产产证》需要进进行公公告，，公告告期分分别为为30日及6个月。。6、土地地的使使用年年限是是如何何确定定的？？凡与省省市规规划国国土局局签订订《土地使使用权权出让让合同同书》的用地地，其其土地地使用用年限限按国国家规规定执执行。。即：：居住住用地地70年；工工业用用地50年；教教育、、科技技、文文化、、卫生生、体体育用用地50年；商商业、、旅游游、娱娱乐用用地40年；综综合用用地或或者其其他用用地50年。四、房房地产产登记记相关关问题题（二））、初初始登登记类类7、什么么是宗宗地？？宗地是是地籍籍的最最小单单元，，是指指以权权属界界线组组成的的封闭闭地块块。宗地号号代表表什么么意思思？如深圳圳市的的土地地，以以宗地地为基基本单单位统统一编编号，，又称称地号号，其其胛层层含义义，称称为：：区、、带、、片、、宗，，从大大范围围逐级级体现现其所所在的的地理理位置置。如如：B107＊24这个地地号表表示福福田区区第1带07片第24宗地。。四、房房地产产登记记相关关问题题（二））、初初始登登记类类8、什么么叫宗宗地图图？什什么叫叫证书书附图图？宗地图图是土土地使使用合合同书书附图图及房房地产产登记记卡附附图。。它反反映一一宗地地的基基本情情况。。包括括：宗宗地权权属界界线、、界址址点位位置、、宗地地内建建筑物物位置置与性性质、、与相相邻宗宗地的的关系系等。。证书附附图即即房地地产后后地图图，是是房地地产证证的重重要组组成部部分，，主要要反映映权利利人拥拥有的的房地地产情情况及及房地地产所所在宗宗地情情况。。四、房房地产产登记记相关关问题题（二））、初初始登登记类类9、向开开发商商购买买一手手商品品房申申请登登记时时，购购房者者需交交的税税费有有哪些些？印花税税：数数额为为交易易价的的万分分之五五，每每证另另贴花花五元元。登记费费：数数额为为交易易价的的千分分之一一。四、房房地产产登记记相关关问题题（二））、初初始登登记类类10、房地地产权权初始始登记记流程程图四、房房地产产登记记相关关问题题（二））、初初始登登记类类受理申请（1日）权属调查（48日）公告（30日）登记（5日）缮证（6日）发证立卷归档（15日）1、管理所或测绘中队实地测绘并制图计算用地面积，做分栋汇总表和分户汇总表30日2、初审6日3、复审6日4、核准6日1、房地地产转转让房地产产转让让,是指合合法拥拥有土土地使使用权权及土土地上上建筑筑物、、附着着物所所有权权的自自然人人、法法人和和其他他组织织，通通过买买卖、、交换换、赠赠与将将房地地产转转移给给他人人的法法律行行为。。2、需要要办理理房地地产转转移登登记的的情况况经初始始登记记的房房地产产，有有下列列情形形之一一的，，当事事人应应自合合同或或其他他法律律文件件生效效之日日起30天内申申请办办理转转移登登记：：买卖；；继承承；赠赠与；；共有有房地地产的的分割割；交交换；；人民民法院院判决决、裁裁定的的强制制性转转移；；依照照法律律、法法规规规定作作出的的其他他强制制性转转移。。四、房房地产产登记记相关关问题题（三））、转转移登登记类类3、房地地产买买卖合合同应应当具具备的的条款款当事人人的姓姓名或或者名名称、、地址址；房地产产权利利证书书编号号；房地产产坐落落的位位置、、面积积、四四周界界线；；土地宗宗地号号、土土地使使用权权的性性质和和年限限；房地产产的用用途;买卖价价款支支付方方式和和日期期;房地产产交付付合用用的日日期;公用部部分的的权益益分享享及共共有人人的权权利义义务;违约责责任;合同纠纠纷的的解决决办法法;合同生生效的的条件件及时时间;双方认认为必必要的的其他他事项项.四、房房地产产登记记相关关问题题（三））、转转移登登记类类4、楼花花是否否可以以转让让?原规定定预购购的楼楼花当当预购购方付付足购购房价价款总总额25%以上时时,可凭登登记机机关备备案的的买卖卖合同同再转转让,并在合合同背背上载载明再再转让让的价价格等等情况况。目前禁禁止投投机炒炒房，，已不不允许许销售售楼花花，便便无谈谈转让让。四、房房地产产登记记相关关问题题（三））、转转移登登记类类5、什么么样的的房地地产不不予转转让?根据城城市规规划,市政府府决定定收回回土地地使用用权的的;司法机机关,行政机关关依法裁裁定,决定查封封的或者者以下其其他形式式限制房房地产权权利的；；共有房地地产,未经其他他共有人人书面同同意的设设定抵押押权的房房地产,未经抵押押权人同同意的;权属有争争议的;法律,法规或市市政府规规定禁止止转让的的其他情情况。四、房地地产登记记相关问问题（三）、、转移登登记类6、办理房房地产二二级市场场转移需需提交的的文件1)《房地产转转移登记记申请书书》;2)《房地产证证》或其它权权利证书书;3)买卖合同同书;4)行政划拨拨或减免免地价款款的土地地,需提交市市局或分分局同意意转让的的批准文文件及补补足地价价款的证证5）市、区区房改办办的批复复及分户户汇总表表；6）身份证证明；7）非法人人单位的的，需提提供其产产权部门门同意转转让的证证明。四、房地地产登记记相关问问题（三）、、转移登登记类7、房地产产转让时时，其他他公用设设施是否否一起转转让？房地产转转让时，，转让人人对同宗宗土地上上的道路路绿地、、休憩地地、空地地、电梯梯、楼梯梯、连廊廊、走廊廊、天台台或者其其他公用用设施所所拥有的的权益同同时转移移。房地产首首次转让让合同对对停车场场、广告告权益没没有特别别约定的的，停车车场、广广告权益益随房地地产同时时转移；；有特别别约定的的，经房房地产登登记机关关初始登登记，由由登记的的权利拥拥有。四、房地地产登记记相关问问题（三）、、转移登登记类1、房地产产抵押指债务人人或第三三人（抵抵押人））以其合合法拥有有的房地地产作为为担保物物向债权权人（抵抵押权人人）提供供债务履履行担保保的行为为。房地地产按揭揭属于房房地产抵抵押的一一种形式式。2、申请抵抵押登记记应提交交的文件件1）《房地产抵抵押登记记申请书书》；2）房地产产权