收益法在各类资产评估中的应用课件

收益法在各类资产评估中的应用16、自己选择的路、跪着也要把它走完。17、一般情况下)不想三年以后的事，只想现在的事。现在有成就，以后才能更辉煌。18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须充满光明。19、学习的关键--重复。20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的人只能引为烧身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用16、自己选择的路、跪着也要把它走完。17、一般情况下)不想三年以后的事，只想现在的事。现在有成就，以后才能更辉煌。18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须充满光明。19、学习的关键--重复。20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的人只能引为烧身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。收益法在各类资产评估中的应用中联资产评估集团有限公司江苏分公司2021/4/162007-8-28目录第一部分收益法概述第二部分评估对象第三部分收益期与预测期第四部分预期收益第五部分折现率第六部分其他英语是一门连续性很强的学科，在学习过程中，开不好头，入不了门，就很难在以后的学习中跟上别人。一步跟不上，步步跟不上，久而久之，学生就会对学习英语失去信心，产生厌学情绪，甚至放弃学习英语，严重影响了学生的全面发展。在学年末的统考或中考中经常出现某个学生其它科成绩都不错，但英语成绩却很差，从而严重影响了学生的整体成绩。那么是什么原因使这些学生能学好其他科目，却学不好英语呢？其实就是由于学生对学习英语没有入门。在过去几年的教学中，我针对这个问题进行了大量的分析研究和实践，总结出了一些宝贵的经验。在最近一届我所教的班级里基本上杜绝了上述现象。本文就这个问题谈谈我的经验和做法。一、初学英语者的心里分析英语是是世界上使用最广泛的语言，大部分国家都把它单作第一外语来学。对于初学英语的初一新生来说，开好头，起好步，打好基础非常重要。但是这些很快就要学习英语的初一新生，他即向往又胆怯，想学好它，又怕学不好它。心里及其复杂。分析他们的心里有相当一部分同学存在以下三种消极状态。第一，根本不想尽力去学，还没有开始学从心里上就已经放弃。这部分同学通过一些高年级的同学或者是自己的哥哥姐姐了解到英语很难学，学习英语很苦很累。认为他们学不好自己也学不好，对自己没有任何信心。到真正自己去学的时候，根本没有下功夫去学，只是应付式的去听课，对自己很勉强，结果当然不可能学好英语。第二，过分自信，缺乏理智。这种情况主要发生在小学语文、数学都比较好的同学身上。这部分同学认为学习英语很简单，自己在小学能学好语数，现在也能学好英语。用小学学习语数的方法来学习英语，结果由于学科的增多，知识的加深，方法又没有改变，慢慢的就跟不上别人，等他们明白，已经来不及了。第三，对困难认识不足，没有持之以恒的精神。这部分同学在小学时主要是一些中等生，他们有学好英语的愿望，对学习英语也很感兴趣，但如果遇到困难，不能正确认识自己，认为自己已经努力了，但还是学不好，在他们看来，英语就像别人说的一样，确实太难了，自己不可能学好。结果不在自己身上找原因，而是把学不好英语归结为英语太难学。二、深入了解，有针对性地进行引导以上三种消极心里的存在，一定程度上影响了部分初一新生对学习英语的入门。作为教师，在教学中要想办法让学生主动学习，消除一些不良的心里影响，使学生一开始就全身心的投入到学习英语中去。要矫正学生对学习英语的不良心里，要从深入了解学生开始，做大量实实在在的思想工作。只有把学生的思想开导好了，才能把他们引入学习英语的正轨。我的做法是：第一，当接到一个初一新生的英语教学工作后，我要深入了解学生，认真分析每一个同学，然后根据他们的学习能力和学业成绩对他们进行分组。在过去的教学中，我经常把他们分为以下几组。A小学时语文数学都比较优秀的学生组；B小学时各科成绩一般，但比较有潜力的学生组；C小学时成绩不好，但学习态度较好的学生组；D双差生组。第二，针对不同的学生组，做好学前动员工作。把学生分为不同的组之后，就应该花大量的时间去做好学前动员工作。对于小学就是优生的学生组主要从以下几方面入手。1.肯定他们以前的成绩，让他们愿意继续听你讲。2.给他们讲清楚初学一门新的语言应注意的事项。让他们知道，英语是一门连续性很强的学科，如果一开始不学好，以后再想补就来不及了。告诉他们虽然小学时成绩好，但到了初中由于学习环境和条件的改变，再加上科目的增多，很多同学成绩会下降。所以要求他们到了初中后要注意这些问题，从一开始就做好心里准备，就像当初开始学语文数学一样，认真开好学习英语的头。然后再给他们举一些类似的例子。3.介绍一些与英语相关的知识，并让他们初步了解一些学习英语的方法技巧。讲明白学英语即不像别人说的那么简单，也不会像别人说的那么难。对于比较有潜能的学生组我对他们的引导是首先把他们都集中在一起，给他们分析他们共同的特点，说明他们的优势。然后又一一单独进行思想开导。相信他们能学好英语，作为老师很愿意帮助他们。给他们信心。现在我所教的班级里面就有两个女同学属于这一类型的学生。在小升初的时候，成绩并不起眼，但由于学习态度端正，又有潜力，且一开始就把英语学好，现在不仅英语好其他学科也慢慢跟了上来，很有希望考上重点高中。很多同学都向她们讨教学习英语的方法。作为一名教师我对于差生和双差生组的学生也不放弃，对于这部分同学，思想教育更为重要。很多英语教师认为只要他们在课堂上能遵守纪律，不影响别的同学上课就算是成功了。也就是在这种思想的指导下，小学时候的差生到了初中不但不会有好转，还会错上加错，就这样荒废了自己的学业。经过尝试我发现这部分同学也是可教的。并且英语就是一个突破口。在进入课堂上课之前，我就找他们谈话使他们明白，由于语文数学已经落下太多，要重新补上对于他们来说太困难。虽然别人都说英语很难学，但英语是从零开始，只要尽力去学一切都还来得及。并且这也是你们唯一的希望。对于你们来说现在学好英语比学好语文数学更容易。另外再给他们讲一些学习英语的重要性。比如说随着社会的进步，地方旅游业的发展，就是在农村也能见到外国人。到时候能和外国人讲上一两句话，哪怕能听得懂一句英语也是很让人羡慕的。现在有机会去学，就要尽力学好，不仅仅是为了考得好成绩，更重要的是为了学一点本事。通过这些说教、引导虽然不可能让每一个差生都学好英语，但总是会有部分同学得到启发，从此开始认真学习，也会因此而改变他们的一生。总之，要学好英语开好头，起好步很重要。作为初一新生的英语教师要想方设法让学生从行动到思想上都要入门。解除学生对学习英语的错误认识，避免再出现谈英色变的现象。让学生以一种平常心去面对学英语，杜绝出现还没有去学就已经放弃的现象。在农村素质教育中，充分利用配备的多媒体工具。以视频资料放映、读解、分析的方式，往往能够很好地拓宽学生的视野，得到较全面的艺术接受感知效果。音乐剧是一种综合戏剧样式，它既有故事又有歌舞，寓教于乐，通过一部音乐剧电影就能多角度，多门类地感知艺术样式。下面通过对音乐剧电影《音乐之声》的分析，表明教学前期，教师自我研习准备工作所应达到的状态。同时也为语文教学和艺术欣赏教学使学生学会较深入地去赏析一部作品，打下扎实的基础。本文主要就这部片子的剧情结构技巧和音乐的作用进行分析。一、故事情节结构与情节技巧手段的分析1、把握与分析矛盾冲突。电影中的故事情节要能够撞击观众的心灵，必须要有鲜明而又独特的矛盾冲突。矛盾冲突既是构造故事情节、塑造人物形象的基础，又是电影艺术赖于表现社会生活的重要手段。《音乐之声》的主要矛盾是孩子们和上校之间的矛盾，是严父和可爱的孩子们之间的冲突，具有社会普遍性。孩子和父亲的冲突，除了代际之间的矛盾之外，还有父亲的严格和孩子们好玩的天性之间的冲突。围绕这一主要矛盾冲突，还有麦克斯与上校的矛盾、施罗德男爵夫人和玛丽亚以及孩子们之间的矛盾等。《音乐之声》的矛盾冲突之所以能够引人入胜，还在于创作者能够捕捉人物独特的个性。电影中设置了玛丽亚带领孩子们在外玩耍被上校指责的情节。通过这个冲突，揭示了玛丽亚直率大胆、对孩子充满爱心的性格特点，同时也让观众看到了上校严肃的、甚至有点儿古板的样子。2、情节技巧推进情节，激发冲突。矛盾冲突的形成和发展还有赖于运用误会和巧合等戏剧手段。在《音乐之声》中，原本上校就不许自己的孩子在野外淘气，认为这是没有教养的表现。当他第一次看见孩子们撒野时，心里还只是怀疑，不敢相信是自己的孩子。巧合的是，玛丽亚和孩子们恰恰就在上校和上校的朋友面前翻船落水，一身狼狈，这让严肃的上校怒不可遏。而且玛丽亚作为家庭教师，如此纵容孩子们的顽皮淘气，在上校责怪她的时候，不但不认错，反而指责上校对自己的孩子一点儿都不理解，这就让上校产生更大的误会，因此要将玛丽亚扫地出门。这种误会激发了两者之间的矛盾冲突。伏笔是展开故事情节的一种手法。电影《音乐之声》时间长，涉及的人和事较多，作为艺术创作来说，作品中的人不可不变，事不可不发展，如果在前面的发展过程没有任何蛛丝马迹，却又在后面的发展中突然让人和事情发生新变化，就会让人觉得很突兀。因此，需要在前面有一个交待和暗示，才能结构严谨、前后照应，增强作品的内聚性。在《音乐之声》中，有三处伏笔，第一处是上校和男爵夫人、朋友麦克斯从维也纳回到特拉普的家乡，在公路上就听到了孩子们玩耍时的大呼小叫，这时候男爵夫人和上校各有反应，男爵夫人问“天啊，这是怎么啦”，口气中充满了惊讶和不可思议。这种反应为后面她与孩子们的冲突设下了伏笔，表现了男爵夫人难以和这些可爱的孩子们融合到一起。而上校则回应男爵夫人的惊讶，“没什么，就是本地几个淘气的孩子”。上校已经怀疑是自己的孩子在淘气，只是不敢确定，但他对孩子们这种表现的态度已经昭然若揭，这就为上校和玛丽亚后面的冲突埋下了伏笔。当狼狈的玛丽亚和孩子们从湖水里爬出来的时候，上校叫住了玛丽亚，并向她确认前面路上听到的打闹声是否就是自己的孩子发出的，玛丽亚很肯定地回答了他，这个回答也加剧了他们之间的矛盾冲突。第二个伏笔是罗尔夫送信给麦克斯，正想方设法通知丽莎，不料被上校看见，惊惶失措的他情急之中给上校敬了一个纳粹礼，愤怒的上校毫不犹豫让他滚出去。这个伏笔首先为表现后面上校对纳粹的反感有一个交待，同时也为最后全家逃跑到修道院，碰见前来搜捕的罗尔夫埋下了伏笔。第三个伏笔是孩子们在玛丽亚的指挥下，表演了精彩的木偶戏，这让麦克斯兴奋不已，要上校同意组成冯?特拉普家庭合唱队。虽然这个建议之前被上校一口回绝了，但是在最后脱离困境的过程中，就是这个家庭合唱队为逃跑赢得了机会。3、把握结构的整体性原则。结构的整体性原则就是平常所说的故事的发展严格按照开端、发展、高潮、结局的顺序进行，有头有尾，有起有讫。《音乐之声》的整体性结构不仅表现在整个故事的结构上，而且在故事发展的阶段性过程中，也非常严格地依照整体性原则。故事的开端是玛丽亚带领孩子们到野外学习唱歌，发展是上校在回家的路上听到孩子们的打闹声，在湖边上看到玛丽亚和孩子们掉到湖里面，高潮是上校和玛丽亚各不相让地争执，结局是孩子们的歌声融化了玛丽亚和上校之间的矛盾，尾声是孩子们为上校和他的朋友表演了木偶戏，上校为大家演唱了《雪绒花》。故事结构完整，起承转合过渡自然，使故事发展线索清晰。二、音乐在电影《音乐之声》中的功能在音乐歌舞片中，音乐发挥着重要作用，不仅给观众带来了美妙的视听享受，而且在叙事和抒情上发挥了重要作用。在《音乐之声》中，音乐的功能表现在以下几个方面。1、直抒胸臆，表达感情，塑造人物形象音乐就其本质而言，是一种内在的情感运动，而电影中的音乐，可以以自身特有的强度和深度表达画面和语言不易表达的情绪和感情，使观众了解到人物形象内心难以言状和不易用语言表达的情感变化。当孩子们在玛丽亚的指挥下表演了木偶戏后，大家便提议由上校演唱一首歌曲。面对大家的要求，上校动情地演唱了一曲《雪绒花》，深情的歌声感染了孩子们，孩子们情不自禁地和上校一起合唱。歌声也打动了在场的所有人。导演特别给了几个玛丽亚的反应镜头，表明在这首歌之后，玛丽亚心目中的上校形象发生了变化。一首《雪绒花》胜过千言万语，表达了上校对故乡、对祖国深深的眷恋，也表现了上校柔情的一面。和玛丽亚一样，在观众心目中，上校从此不再是一个不近情理、严肃刻板的形象了。2、音乐参与叙事，推动故事情节的发展。在《音乐之声》中，音乐不仅渲染气氛表达感情，而且还直接参与叙事，解决矛盾冲突，推动故事的发展。上校看见孩子们野性十足，浑身水淋淋的，就责问玛丽亚，玛丽亚反过来还指责上校不了解自己的孩子，以至于上校勃然大怒要把玛丽亚赶回修道院。正在这个时候，屋里面传来了孩子们的歌声，优美的旋律深深吸引了上校，他忍不住和孩子们一起歌唱《音乐之声》。这首歌拉近了上校和孩子们的距离，也消融了上校和玛丽亚之间的矛盾冲突，上校向玛丽亚道歉，要求她留下，也为后来他们之间感情的发展打下了基础。3、利用电影的视听手段，将歌舞具象化。音乐是听觉艺术，听音乐的时候，不需要视觉器官参与。当电影和音乐结合以后，音乐优美的旋律就和电影的画面结合在一起，将音乐表达的感情视觉化，造成一种音画结合的效果，极大地提高了音乐的表现力。《音乐之声》中的歌曲“孤独的牧羊人”和孩子们的木偶戏浑然一体，使歌曲具有“可视性”。孩子们在演唱歌曲“Do-Re-Me”的时候，配上孩子们可爱的笑脸和行动，把歌曲中的天真烂漫的韵味表现出来了。上校在演唱“雪绒花”的时候，导演同时给了几个反应镜头，将整个气氛推向高潮。4、音乐优美的旋律，丰富了电影的视听表现力。音乐歌舞片的出现，丰富了电影的表现形式，表明了电影艺术既可以客观地记录，也可以主观地抒情。电影可以利用音乐优美的旋律，使画面音乐化，获得一种节奏感，极大地增强电影的视听表现力。《音乐之声》的开始，孩子们在玛丽亚的带领下在外游玩，除了玛丽亚教孩子们唱歌具有情节发展的作用以外，孩子们在外玩耍的长时间内，既不新奇也毫无悬念，就情节发展而言，这段内容是乏味的，不具备典型意义。正是因为有“Do-Re-Me”的歌曲存在，使画面充满了节奏感，因此尽管影片用了很长时间表现这段过程，观众也不觉烦闷冗长。收益法在各类资产评估中的应用16、自己选择的路、跪着也要把它0收益法在各类资产评估中的应用课件1收益法在各类资产评估中的应用课件2收益法在各类资产评估中的应用课件3收益法在各类资产评估中的应用课件4一、收益法概述提出问题：（1）营运资金：范围、最低现金保有量、溢余货币资金（2）资本性支出：与折旧摊销的关系（3）无风险报酬率:国债到期收益率、票面利率、是否含有通货膨胀溢价（4）风险溢价:成熟资本市场调整、净资产收益率、股票市场指数收益率（5）终值：是否考虑稳定增长率，戈登模型（6）资产组是否含有负债……12/1/2022一、收益法概述提出问题：11/30/20225一、收益法概述收益法的定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法是将利求本的评估思路和预期收益原则的体现。企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。房地产评估中的收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。评估值=未来收益期内各期的收益现值之和

12/1/2022一、收益法概述收益法的定义：收益法是指通过估测被评估资产未来6一、收益法概述矿业权评估中的收益途径评估方法,是基于矿业权所对应的矿产资源未来开发收益中，归属矿业权的收益决定矿业权价值这一前提的。现金流量、剩余现金流量、剩余净利润

12/1/2022一、收益法概述矿业权评估中的收益途径评估方法,是基于矿业权所7一、收益法概述2022/12/1一、收益法概述2022/11/308一、收益法概述五大要素

收益期预测期预期收益（收益口径、合理预测）终值折现率12/1/2022一、收益法概述五大要素11/30/20229二、评估的对象界定评估对象预期收益折现率企业整体价值企业自由现金流量WACC股东全部权益价值权益自由现金流量CAPM股东部分权益价值现金红利借用CAPM土地使用权、房屋建筑物、房地产净收益累加法市场提取法采矿权、探矿权现金流量、剩余现金流量、剩余净利润累加法资产组、资产组组合、商誉扣除营运资金后的现金流量借用WACC12/1/2022二、评估的对象界定评估对象预期收益折现率企业整体10二、评估对象的界定了解评估对象的内涵，以及评估对象所涉及资产的范围，以便合理预测资产未来预期收益和风险程度房地产、矿业权评估对象的界定相对简单，更注重评估对象本身的经济状况企业价值评估、资产组和商誉减值测试评估对象的界定则更加复杂，除了了解其自身资产构成范围，还需要了解其他配套资产和非经营性资产、溢余资产12/1/2022二、评估对象的界定11/30/202211二、评估对象的界定股东全部权益价值=企业资产价值-负债价值

=企业整体价值-付息债务价值企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价值经营性资产价值=企业自由现金流量现值付息债务价值：未来需要偿还的付息债务本金和利息的现值

非经营性资产负债：与企业生产经营活动无直接关系的资产和负债。非经营性资产可能与创造收益相关，但并不直接产生收益溢余资产和负债：与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产和负债其他应收款\其他应付款\长期投资\在建工程12/1/2022二、评估对象的界定11/30/202212二、评估对象的界定资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定需要明确是否包含土地、房屋建筑物、无形资产和其他长期资产12/1/2022二、评估对象的界定资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的13三、收益期与预测期项目收益期预测期企业价值评估无限/有限5年或达到稳定状态不动产评估有限当前矿业权评估有限三到五年资产减值测试评估有限/无限不超过5年12/1/2022三、收益期与预测期项目收益期预测期企业价值评估无限/有限5年14三、收益期与预测期注册资产评估师应当根据被评估企业经营状况和发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景,合理确定收益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值的计算。企业价值=预测期间的各年收益现值和+终值（永续价值）的现值收益期：有限期、永续12/1/2022三、收益期与预测期11/30/202215三、收益期与预测期基准日（12月31日）基准日（8月31日）预测期明确的预测期后历史年份收益期2022/12/1三、收益期与预测期基准日（12月31日）预测期明确的预测期后16预测期的确定会计期间最后期限不应在公司达到均衡状态之前最后期限应足够靠后，以便将由于使用简化方法所引起的评估误差尽可能减小终值占公司总价值的比重越大，对其预测越应认真和慎重。三、收益期与预测期2022/12/1三、收益期与预测期2022/11/3017均衡状态：实际的销售增长应接近于一种均衡水平；公司的投资活动应趋于减少，公司只对现有生产能力进行简单的更新，常规的改进以及升级,资本性支出较小；公司的成本结构应该基本定型；公司的财务杠杆接近行业平均水平；公司的风险水平达到市场平均水平；公司资本的实际收益率应接近于恒定不变。三、收益期与预测期2022/12/1三、收益期与预测期2022/11/3018(1)资产减值测试评估的特殊要求出于数据可靠性和便于操作等方面的考虑，建立在该预算或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5年，企业管理层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间。三、收益期与预测期2022/12/1(1)资产减值测试评估的特殊要求三、收益期与预测期2022/19(2)税收优惠(3)周期性波动的企业。对周期性行业，持续经营价值应能够反映在长期中平均的经营条件，可将预测期延长，使它超过目前所处的商业周期。(4)多业务且不在同一时间达到均衡状态的公司，有两种选择：延长预测期，直到公司的各项业务都常态增长；将各个业务分别独立进行评估。(5)矿产资源采选企业的收益期限取决于其资源的可采储量，即收益期限等于资源的剩余可开采年限或剩余服务年限。三、收益期与预测期2022/12/1(2)税收优惠三、收益期与预测期2022/11/3020（6）以耗竭性资源为主要原料的企业以耗竭性资源为主要原料的企业中比较典型的有金属冶炼企业，石化企业，火电企业等等。考虑到耗竭性资源其耗竭性的、不可再生的的特性，相关技术的突飞猛进以及国家产业政策的不确定性，这些企业未来真正永续经营的可能性较小；同时，这类企业核心设备的经济寿命通常较长，因此用经济寿命来确定收益期限较为合理。由于部分耗竭性资源具备一定的可回收性或储量丰富、未来可使用年限很长，相关企业受资源的制约较小，其未来经营期相对较长，可近似认为其永续经营。

本类企业的收益年限还与其特定资源的依存度密切相关三、收益期与预测期2022/12/1（6）以耗竭性资源为主要原料的企业三、收益期与预测期202221(7)企业正常经营所必须的主要生产资料的取得是否存在不确定性。此类企业中最有代表性的即为房地产企业。由于我国土地资源稀缺，土地供给十分有限，房地产企业获得开发用地的不确定性较高，相应其未来的经营年限亦很难预测，因此对于房地产企业收益期限的确定，通常结合评估假设确定为有限期限，其收益期限至基准日所拥有的全部土地资源开发完毕为止。对于除房地产销售外，另外预留了部分房产进行租赁等自营业务的房地产企业，由于租赁等业务可视为永续经营，因此企业收益期限可视为无限期，但其中的房地产销售业务应在基准日所拥有的全部土地资源开发完毕时截止。三、收益期与预测期2022/12/1(7)企业正常经营所必须的主要生产资料的取得是否存在不确定性22(8)企业具有核心盈利能力的资产是否有明确的使用期限制，这种限定是否可以解除。通常有使用期限制的资产大多为无形资产，如公路桥梁收费权、专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等。对于依赖于这些无形资产盈利的企业来说，一旦这些资产的使用期终止，也就意味着企业的收益期限终止，此时，企业的收益期限应等于上述资产的使用期。但是，我们也应该认识到，除公路桥梁收费权等期限相对固定外，专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等往往能够续期，如果预计未来续期的障碍较小，则可认为相应企业的收益期限为无限。三、收益期与预测期2022/12/1(8)企业具有核心盈利能力的资产是否有明确的使用期限制，这种23(9)企业的投资者是否有明确的清算、重组或其他处置计划。企业的存续除与本身的运营管理有关，也与投资者的经营理念息息相关，因此，若投资者有明确的关停、重组、处置计划，则相关企业的收益期限是有限的。如中外合资企业三、收益期与预测期2022/12/1(9)企业的投资者是否有明确的清算、重组或其他处置计划。三、24四、预期收益收益法中的预期收益可以现金流量、各种形式的利润或现金红利等口径表示。注册资产评估师应当根据评估项目的具体情况选择恰当的收益口径。现金流量利润现金红利12/1/2022四、预期收益11/30/202225四、预期收益-房地产评估房地产的预期收益：潜在毛收入；有效毛收入；运营费用；净收益；注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。12/1/2022四、预期收益-房地产评估房地产的预期收益：11/30/20226四、预期收益-房地产估价序号

项目计算标准2011.1.1~2013.12.31

(租金不变期）2014~2021.3.6

(每两年增3.5%)2021.3.6-2060.8.311年租金收入(元)

3,109,920.003,218,767.205,768,400.002租金年平均增长率(%)

0.003.5%5.5%3月租金(元/m2)

62.00

64.17

115.004年总费用合计(元)(1)＋…+(7)

874,622.24895,901.861,875,055.084-1房租损失准备(元)按1个月租金计

480,700.004-2房产税(元)按年租金的12%计

373,190.40386,252.06692,208.004-3土地使用税(元)按12元/m2计算

82,712.88

82,712.88

82,712.884-4管理费(元)按年租金的2%计

62,198.4064,375.34115,368.004-5修缮费(元)按重置成本的2%计

167,200.00167,200.00167,200.004-6保险费(元)按重置成本的2‰计

16,720.0016,720.0016,720.004-7营业税及附加(元)按租金收入的5.55%计

172,600.56178,641.58320,146.205年总纯收入(元)年租金收入－年总费用

2,235,297.762,322,865.343,893,344.926折现率(%)

8%8%8%7剩余使用年限(年)

3.00

2.00

39.458房地产评估价值(元)V=a/r×[1-1/(1+r)n]5,760,600.003,288,278.49

42,671,545.6112/1/2022四、预期收益-房地产估价序号项目计算标准2011.27四、预期收益-房地产评估净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：1出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。

租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。

维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。2商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。12/1/2022四、预期收益-房地产评估净收益应根据估价对象的具体情况，按下28四、预期收益-房地产评估估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。

有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。12/1/2022四、预期收益-房地产评估估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、29四、预期收益-房地产评估在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变；2每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4其他有规则的变动情形。12/1/2022四、预期收益-房地产评估在求取净收益时，应根据净收益过去、现30四、预期收益-房地产评估对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理：

1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。

2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。12/1/2022四、预期收益-房地产评估对于单独土地和单独建筑物的估价，应分31四、预期收益-企业价值评估预期收益

注册资产评估师运用收益法进行企业价值评估，应当从委托方或相关当事方获取被评估企业未来经营状况和收益状况的预测，并进行必要的分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。注册资产评估师在对被评估企业收益预测进行分析、判断和调整时,应当充分考虑并分析被评估企业资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景和被评估企业所在行业相关经济要素及发展前景，收集被评估企业所涉及交易、收入、支出、投资等业务合法性和未来预测可靠性的证据，充分考虑未来各种可能性发生的概率及其影响，不得采用不合理的假设。当预测趋势与被评估企业现实情况存在重大差异时，注册资产评估师应当予以披露，并对产生差异的原因及其合理性进行分析。12/1/2022四、预期收益-企业价值评估预期收益11/30/202232四、预期收益-企业价值评估现金红利模型通常适用于少数权益价值的评估。红利折现模型的使用取决于以下两个因素：一是公司控制权是否变动。对于公司收购来说，如果一家公司被收购或其管理层变动的可能性较大时，就不宜采用红利折现模型。如果由于公司规模和各种对收购者法律方面和市场方面的限制，公司的控制权较难发生变动时，通过红利折现模型所得到的结果则是判断公司股价是否合理的更好标准。12/1/2022四、预期收益-企业价值评估现金红利模型通常适用于少数权益价值33四、预期收益-企业价值评估二是股利分配政策的合理性。红利分配与否、分配多少取决于企业盈利水平和股利分配政策。实际上，股利分配政策的决定是由多种因素决定和制约的，红利往往并不完全体现企业的收益水平。企业具有盈利，而且红利分配与之同步的情况下，红利折现模型是可行的。红利折现模型无法应用于很少发放股利或不发放股利的企业价值评估。若公司不发放股利，则其股票现金股利折现值为零。有时，股利发放过多，表示公司缺少投资机会，反而会阻碍公司的成长，较多发放股利并不代表公司价值就一定高12/1/2022四、预期收益-企业价值评估二是股利分配政策的合理性。11/334四、预期收益-企业价值评估企业价值评估中的预期收益（未来现金流量）企业自由现金流量=净利润+折旧与摊销+利息费用(扣除税务影响后)-资本性支出-净营运资金变动企业自由现金流量＝息税前利润×（1－税率）＋折旧与摊销－资本性支出－营运资本追加额权益自由现金流量=净利润+折旧与摊销-资本性支出-净营运资金变动+付息债务的增加（减少）权益自由现金流量＝净利润＋折旧与摊销－资本性支出－营运资本追加额－债务本金偿还＋新发行债务EBIT:息税前利润(earningsbeforeinterestandtaxes)12/1/2022四、预期收益-企业价值评估11/30/202235四、预期收益-企业价值评估序号项目名称历史期预测期稳定期201011.1-611.7-122012201320142015一主营业务利润二加：其他业务利润减:营业费用管理费用/财务费用三营业利润加:投资收益减:营业外收支净额四利润总额减:所得税五净利润加：折旧摊销税后利息减:资本性支出

营运资金增加额六企业净现金流量12/1/2022四、预期收益-企业价值评估序号项目名称历史期预测期稳定期2036四、预期收益-企业价值评估企业价值评估中的财务报表分析

注册资产评估师应当根据评估对象、所选择的价值类型和评估方法等相关条件，在与委托方和相关当事方协商并获得有关信息的基础上，采用适当的方法，对被评估企业和参考企业的财务报表中对评估过程和评估结论具有影响的相关事项进行必要的分析调整，以合理反映企业的财务状况和盈利能力。根据评估项目的具体情况，注册资产评估师可以在适当的情况下考虑以下分析调整事项：（一）调整被评估企业和参考企业财务报表的编制基础；（二）调整不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然的收入和支出；（三）调整非经营性资产、负债和溢余资产及与其相关的收入和支出；（四）注册资产评估师认为需要调整的其他事项。12/1/2022四、预期收益-企业价值评估企业价值评估中的财务报表分析1137四、预期收益-企业价值评估产能的限制、市场容量、行业景气周期与发展趋势1．一般工业产品生产企业销量、产能、价格生产量的变化和价格的变化（是否考虑通货膨胀因素）生产装置的最大产能工业企业的实际生产能力在预测时是否考虑由于环保、装置中的瓶颈（小马拉大车、大马拉小车）等其他因素的影响致使生产能力的发挥受到限制的情况。12/1/2022四、预期收益-企业价值评估产能的限制、市场容量、行业景气周期38四、预期收益-企业价值评估2.矿产资源类企业:注意其可开采的矿产储量3.高速公路:交通流量是否达到饱和,交通流量不可能无限制地扩大,某高速公路虽未达到饱和状态，但受制于某一重要桥涵流量的影响（且短期内无法改变），整个道路的交通流量也不可能达到理想状态；4.房地产开发企业:重点是开发项目、土地的储备5.酒店6.电信、电缆、小灵通7.商业企业、新华书店商品销售和房屋出租12/1/2022四、预期收益-企业价值评估2.矿产资源类企业:注意其可开采的39四、预期收益-矿业权评估矿业权(探矿权和采矿权)评估收益途径评估方法是指通过估算被评估矿业权所包括的矿产资源储量在未来开发预期收益的现值来确定被评估矿业权价值的一类评估方法。主要包括：现金流量法、收益法、收益权益法、现金流量风险系数调整法、约当投资-现金流量法收益途径评估矿业权涉及的参数主要包括：资源储量、可采储量、生产能力、矿山服务年限和评估计算年限、产品方案、采(选、冶)技术指标、后续地质勘查投资、固定资产投资、更新改造资金、流动资金、销售收入、总成本费用、经营成本、销售税金及附加、企业所得税、采矿权权益系数和折现率等。12/1/2022四、预期收益-矿业权评估矿业权(探矿权和采矿权)评估收益途径40四、预期收益-矿业权评估现金流量法是折现现金流量法的简称，即DCF（DiscountedCashFlow）法，其基本原理是，将矿业权所指向的矿产资源勘查、开发作为一个现金流量项目系统，从项目系统角度看，凡是项目系统对外流入、流出的货币称为现金流量，同一时段(年期)现金流入量与现金流出量的差额称为净现金流量（NetCashFlow），项目系统的净现金流量现值之和，即为矿业权评估价值。现金流量法主要特点是：现金流量只计算系统对外发生的现金的收和支即现金流出量和现金流入量，折旧、摊销等只在系统内部循环的非现金流量不参与计算；只考虑现金，不考虑借款利息。12/1/2022四、预期收益-矿业权评估现金流量法是折现现金流量法的简称，即41四、预期收益-矿业权评估现金流量法的财务模型为：现金流入量（＋）销售收入回收固定资产残（余）值回收流动资金现金流出量（－）后续地质勘查投资（指评估基准日后需补充地质勘查工作的地质勘查投资）固定资产投资更新改造资金流动资金经营成本销售税金及附加企业所得税净现金流量（即现金流入量－现金流出量）折现系数净现金流量现值（净现金流量×折现系数）12/1/2022四、预期收益-矿业权评估现金流量法的财务模型为：11/30/42四、预期收益-矿业权评估序号项目名称合计勘查期建设期生产期一现金流入1销售收入2回收固定资产残余值3回收流动资金小计二现金流出1后续地质勘查投资2固定资产投资3更新改造资金4流动资金5经营成本6销售税金及附加7企业所得税小计三净现金流量2007-8-28四、预期收益-矿业权评估序号项目名称合计勘查期建设期生产期一43四、预期收益-矿业权评估矿业权评估中，一般采用当地平均销售价格，原则上以评估基准日前的三个年度内的价格平均值或回归分析后确定评估计算中的价格参数。对产品市场价格波动大、服务年限较长的大中型矿山，可向前延长至5年；对小型矿山，可以采用评估基准日当年价格的平均值。12/1/2022四、预期收益-矿业权评估矿业权评估中，一般采用当地平均销售价44四、预期收益-资产减值测试企业管理层应当在合理和有依据的基础上对资产剩余使用寿命内整个经济状况进行最佳估计，并将资产未来现金流量的预计，建立在经企业管理层批准的最近财务预算或者预测数据之上。预计资产未来现金流量应当包括的内容(1)资产持续使用过程中预计产生的现金流入。(2)为实现资产持续使用过程中产生的现金流入所必需的预计现金流出(包括为使资产达到预定可使用状态所发生的现金流出)。该现金流出应当是可直接归属于或者可通过合理和一致的基础分到资产中的现金流出，后者通常是指那些与资产直接相关的间接费用。12/1/2022四、预期收益-资产减值测试企业管理层应当在合理和有依据的基础45四、预期收益-资产减值测试对于在建工程；开发过程中的无形资产等，企业在预计其未来现金流量时，应当包括预期为使该类资产达到预定可使用(或者可销售)状态而发生的全部现金流出数。(3)资产使用寿命结束时，处置资产所收到或者支付的净现金流量。该现金流量应当是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行交易时，企业预期可从资产的处置中获取或者支付的、减去预计处置费用后的金额。预计资产未来现金流量，通常根据资产未来每期最有可能产生的现金流量进行预测。这种方法通常叫做传统法，它使用单一的未来每期预计现金流量和单一的折现率计算资产未来现金流量的现值。在实务中，有时影响资产未来现金流量的因素较多，情况较为复杂，带有很大的不确定性，使用单一的现金流量可能并不会如实地反映资产创造现金流量的实际情况。这样，企业应当采用期望现金流量法预计资产未来现金流量。12/1/2022四、预期收益-资产减值测试对于在建工程；开发过程中的无形资产46四、预期收益-资产减值测试资产减值测试的特别要求(1)以资产的当前状况为基础预计资产未来现金流量。不应当包括与将来可能会发生的、尚未作出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量，(2)预计资产未来现金流量不应当包括筹资活动和所得税收付产生的现金流量(3)对通货膨胀因素的考虑应当和折现率相一致(4)内部转移价格应当予以调整12/1/2022四、预期收益-资产减值测试资产减值测试的特别要求11/30/47四、预期收益-资产减值测试序号项目名称减值测试日使用期结束期一主营业务收入二减：主营业务成本销售税金及附加营业费用管理费用三息税前利润（EBIT）加：折旧摊销四息税折旧摊销前利润(EBITDA）减：资产维护支出营运资金增加额（含初始投入）加:固定资产和营运资金期末收回五净现金流量四、预期收益-资产减值测试序号项目名称减值测试日使用期结束期48四、预期收益-应注意的事项利润分配的处理其他应付款的处理营运资金的确定折旧与摊销资本性支出付息债务的增加与偿还溢余资产和负债的确定12/1/2022四、预期收益-应注意的事项利润分配的处理11/30/202249综合考虑利率水平、市场投资回报率、加权平均资金成本等资本市场相关信息和被评估企业、所在行业的特定风险等因素，合理确定资本化率或折现率。（1）累加法折现率=无风险报酬率+行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率（2）资本资产定价模型（CAPM）（3）加权资本成本（WACC）五、折现率2022/12/1综合考虑利率水平、市场投资回报率、加权平均资金成本等资本市场50资本化率应按下列方法分析确定：1市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。五、折现率-房地产评估2022/12/1资本化率应按下列方法分析确定：五、折现率-房地产评估2022513复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R＝M·RM＋（1－M）RE

式中R─资本化率（％）；M─贷款价值比率（％），抵押贷款额占房地产价值的比率；RM

─抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；RE

─自有资本要求的正常收益率（％）。五、折现率-房地产评估2022/12/13复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资52为了资产减值测试的目的，计算资产未来现金流量现值时所使用的折现率应当是反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。该折现率是企业在购置或者投资资产时所要求的必要报酬率。需要说明的是，如果在预计资产的未来现金流量时已经对资产特定风险的影响作了调整的，折现率的估计不需要考虑这些特定风险。如果用于估计折现率的基础是税后的，应当将其调整为税前的折现率，以便于与资产未来现金流量的估计基础相一致。五、折现率-资产减值测试2022/12/1为了资产减值测试的目的，计算资产未来现金流量现值时所使用的折53企业在确定折现率时，应当首先以该资产的市场利率为依据。如果该资产的利率无法从市场获得的，可以使用替代利率估计。替代利率在估计时，可以根据企业加权平均资金成本、增量借款利率或者其他相关市场借款利率作适当调整后确定。调整时，应当考虑与资产预计现金流量有关的特定风险以及其他有关政治风险、货币风险和价格风险等。企业在估计资产未来现金流量现值时，通常应当使用单一的折现率。但是，如果资产未来现金流量的现值对未来不同期间的风险差异或者利率的期间结构反应敏感的，企业应当在未来各不同期间采用不同的折现率。五、折现率-资产减值测试2022/12/1企业在确定折现率时，应当首先以该资产的市场利率为依据。如果该54折现率的基本构成为：折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率风险报酬率有两种不同的确定方法，本指导意见建议使用的风险报酬率确定方法为“风险累加法”，即通过确定每一种风险的报酬，累加出风险报酬。无风险报酬率即安全报酬率，通常可以参考政府发行的中长期国债利率或同期银行存款利率来确定。本指导意见中无风险报酬率，可以选取距离评估基准日前最近发行的长期国债票面利率、选取最近几年发行的长期国债利率的加权平均值、选取距评估基准日前最近的中国人民银行公布的五年期定期存款利率等作为无风险报酬率。五、折现率-矿业权评估2022/12/1折现率的基本构成为：五、折现率-矿业权评估2022/11/355注:上市交易的国债收益率，存在市场风险。矿业权评估应选取国家承诺的支付报酬（票面或其他方式）确定无风险报酬率。五、折现率-矿业权评估风险报酬率分类取值范围

(%)备注勘查开发阶段普查2.00~3.00已达普查详查1.15~2.00已达详查勘探及建设0.35~1.15已达勘探及拟建、在建项目生产0.15~0.65生产矿山及改扩建矿山行业风险1.00~2.00根据矿种取值财务经营风险1.00~1.50风险报酬率取值参考表2022/12/1注:上市交易的国债收益率，存在市场风险。矿业权评估应选取国家56加权平均资本成本（WACC，WeightedAverageCostofCapital）权益资本成本：红利折现模型、资产定价模型、CAPM、套利定价模型

(APM)、回归模型债务资本成本：对债权人的回报资本结构五、折现率-企业价值评估2022/12/1五、折现率-企业价值评估2022/11/3057权益资本成本：资本资产定价模型（CAPM，CapitalAssetPricingModel）re=rf+βL(rm-rf)re=rf+βL[(rm+ε)-rf]re=rf+βL(rm-rf)+rsre=rf+βL(rm-rf)×rs五、折现率-企业价值评估（权益资本成本）12/1/2022权益资本成本：资本资产定价模型（CAPM，CapitalA58五、折现率-企业价值评估（权益资本成本）权益资本成本计算无风险利率计算市场风险溢价计算具有被评估企业目标财务杠杆系数的β系数确定企业特定风险调整系数企业规模企业所处经营阶段历史经营状况企业的财务风险主要产品所处发展阶段企业经营业务、产品和地区的分布企业内部管理及控制机制管理人员的经验和资历对主要客户及供应商的依赖其他12/1/2022五、折现率-企业价值评估（权益资本成本）权益资本成本11/359五、折现率-企业价值评估（权益资本成本）无风险利率rf：评估基准日中长期国债的到期收益率中联:参照国家当前已发行的10年期以上的中长期国债利率的平均值3.3291%和标准差0.6944%，并考虑到未来升息的可能，按照10年期以上的中长期国债利率的平均值的1.65倍的标准差，即4.46%进行确定。

2011年选择的中长期国债利率为3.8%矿业权评估：不宜采用政府发行的记帐式国债的市场收益率确定无风险报酬率。?是否包含通货膨胀溢价12/1/2022五、折现率-企业价值评估（权益资本成本）无风险利率rf：评估60五、折现率-企业价值评估（权益资本成本）市场风险溢价MRP：对于一个充分风险分散的市场组合,投资者所要求的高于无风险利率的回报率。MRP=(rm-rf)

在美国，MRP一般为4.5%—5.5%rm市场预期回报率:行业/全体?12/1/2022五、折现率-企业价值评估（权益资本成本）市场风险溢价MRP：61五、折现率-企业价值评估（权益资本成本）本次评估采用公认的成熟市场(美国市场)的风险溢价进行调整，具体计算过程如下：市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家补偿额=成熟股票市场的基本补偿额+国家违约补偿额×（σ股票/σ国债）式中：成熟股票市场的基本补偿额取美国1928-2006年股票与国债的算术平均收益差6.57%；国家违约补偿额：根据国家债务评级机构Moody’InvestorsService对我国的债务评级为A2，转换为国家违约补偿额为0.8%；σ股票/σ国债：新兴市场国家股票的波动平均是债券市场的1.5倍；则：市场风险溢价=6.57%+0.8%×1.5=7.77%12/1/2022五、折现率-企业价值评估（权益资本成本）本次评估采用公认的成62上市公司β系数：股票个别收益率相对于市场收益率的回归分析。β系数=协方差/方差，

分子：一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收益率的协方差；分母：一定时期内股票市场组合收益率的方差。

回归分析时间的长度：长一点，数据多一点，但时间越长，公司及市场的风险特性可能会发生改变。Valueline和标普用5年数据，彭博资迅（Bloomberg）用2年数据，中联一般取150周收益率的时间间隔的设置（年、半年、月、周、天）五、折现率-企业价值评估（权益资本成本）2022/12/1上市公司β系数：股票个别收益率相对于市场收益率的回归分析。β63选择与被评估企业具有可比性的参考企业寻找可比公司的β（杠杆β）,原始β根据可比公司资本结构，分别将杠杆β换算成无杠杆ββui=βli/[1+(1-ti)Di/Ei]确定可比公司平均的无杠杆βu根据评估目标公司的资本结构，计算其杠杆ββl=βu×[1+(1-t)D/E]β的平滑处理:βt=34%×K+66%×βxK=1,βx为原始值五、折现率-企业价值评估（权益资本成本）2022/12/1选择与被评估企业具有可比性的参考企业五、折现率-企业价值评估64业务性β系数（根据投资的基本特征进行估计）公司β系数的决定因素：业务类型：公司业务越易受市场波动影响,β越高。周期性公司β高。经营杠杆（固定成本/总成本）：正比财务杠杆：正比,资产负债率越高,β越高。非上市公司β系数的确定：（1）管理层比较：请管理层确定被评估企业在行业中的位置（2）基本面因素比较：β与基本面因素的回归分析：股息发放、营业利润的方差、公司规模（总资产）、债务/权益比、每股收益增长率（3）公司比较：请管理层列出与被评估企业最相似的上市公司，然后比较（经营风险一般相似，财务风险各不相同）五、折现率-企业价值评估（权益资本成本）2022/12/1业务性β系数（根据投资的基本特征进行估计）五、折现率-企业价65目标资本结构（D/E）按照市场价值计算的公司长期的目标权重确定公司的目标资本结构，而非现行资本结构，可综合采用以下三种方法：估算以现行市值为基础的公司资本结构，循环推导考察可比公司的资本结构考察管理层明确的和不明确的筹资方法及其对目标资本结构的影响五、折现率-企业价值评估（资本结构）2022/12/1目标资本结构（D/E）五、折现率-企业价值评估（资本结构）266终值（永续价值）Gordon模型直接比较模型当某公司成为其所在行业中成熟的公司时，便进入均衡状态。据此，一个公司的持续经营价值可以现有成熟的公司作为可比公司，通过直接比较进行估算。为投资银行广泛采用。如,采用EBITDA的倍数等清算模式六、终值2022/12/1终值（永续价值）六、终值2022/11/3067资产使用寿命结束时，处置资产所收到或者支付的净现金流量。该现金流量应当是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行交易时，企业预期可从资产的处置中获取或者支付的、减去预计处置费用后的金额。如果资产未来现金流量的预计还包括最近财务预算或者预测期之后的现金流量，企业应当以该预算或者预测期之后年份稳定的或者递减的增长率为基础进行估计。但是，企业管理层如能证明递增的增长率是合理的，可以以递增的增长率为基础进行估计。所使用的增长率除了企业能够证明更高的增长率是合理的之外，不应当超过企业经营的产品、市场、所处的行业或者所在国家或者地区的长期平均增长率，或者该资产所处市场的长期平均增长率。在恰当、合理的情况下，该增长率可以是零或者负数。六、终值(资产减值测试)2022/12/1资产使用寿命结束时，处置资产所收到或者支付的净现金流量。该现68一、有限收益期下的企业终值因生产经营期有限、投资者所有权期限有限或其他多种原因，一些企业在持续经营若干年后,将面临整体转让或清算的局面。其估价值通常用以下模型表示:Ri：未来第i年的预期现金流；r：折现率；n：企业经营期限其中最后一期的现金流Rn即为有限经营企业的终值。当企业整体转让时，终值为企业经营期末的整体转让价格；而当企业在经营期末进行清算时,终值的合理计估算所需考虑因素较多。如采用企业自由现金流进行估值：终值=经营期末当期净利润+折旧+摊销+扣税后利息-追加资本+经营期末固定资产、无形资产的变现值+经营期末营运资金回收额。六、终值(企业价值评估)2022/12/1一、有限收益期下的企业终值六、终值(企业价值评估)2022/69而如采用权益现金流进行估值：终值=经营期末当期净利润+折旧+摊销-追加资本+经营期末固定资产、无形资产的变现值+经营期末营运资金回收额-经营期末长期负债本息和。经营期末当期的净利润、折旧、摊销可根据企业经营状况预测。追加资本包括营运资金增加额、资产更新支出等，考虑到经营期末资本更新通常很小，经营期末的追加资本主要为当年的营运资金变动。对于到期清算时拥有大量固定资产，尤其是房屋、土地等不动产的企业，其固定资产的期末变现值金额较大，甚至会对企业整体价值评估产生重大影响。理论上，经营期末固定资产的变现值应以经营期末的市场价格为基础计算。但未来的市场价格受很多因素影响，尤其当年限较长时，预测难度较大。因此,在实务中我们通常在假设不考虑通货膨胀因素，基准日价格标准保持不变的前提下，以基准日的重置成本为基础，根据清算时点尚可使用年限计算成新率，最终推算出经营期末的变现值。而对清算时点时经济寿命已到期的资产，可根据其残值估算变现价值。六、终值(企业价值评估)2022/12/1而如采用权益现金流进行估值：六、终值(企业价值评估)202270无形资产的变现值是指清算时专利技术、商标等的转让价值。通常该价值应结合无形资产的收益期限估算，即只有当无形资产的收益期限超过企业经营期限时，且不随企业清算而消亡时，无形资产在清算时才具有价值，为其在清算后剩余收益年限所产生收益在清算时点的现值。当企业到期清算时，原运营过程中占用的资金将得以释放，通常称之为营运资金的回收。营运资金简单而言，即流动资产与流动负债的差额。营运资金将随着企业经营规模的变化而变化。经营期末营运资金回收额从金额上等于清算前一年营运资金的数额。要判断企业经营期末长期负债本息和，首先要确定企业基准日后的还债计划或新增借款计划，在此基础上结合基准日已存在的长期负债，计算得到经营期末长期负债本息和。六、终值(企业价值评估)2022/12/1无形资产的变现值是指清算时专利技术、商标等的转让价值。通常该71二、无限收益期下的企业终值鉴于无法估计企业永久的现金流，在实际估值中通常对现金流估价进行分段预测，对于未来某一时点前的现金流明确预测，而后计算那一时点企业所具备的终端价值。估值模型如下：

Ri：未来第i年的预期现金流；r：折现率；n：预测期限如果假设公司的现金流在超出那一时点之后将以不变的比率而永久地增长，就可对终值作如下估计：终值Pn=Rn*(1+g)/(r-g）g：稳定增长率六、终值(企业价值评估)2022/12/1二、无限收益期下的企业终值六、终值(企业价值评估)2022/72稳定增长率:随着公司的增长，它将越来越难以保持高增长，其最终的增长将等于或低于它所处经济的增长率并保持相对稳定。这一增长率，称为“稳定增长率”，能够永久地持续下去，根据这一增长率，使我们能够把达到那一点之后的所有现金流价值，作为持续存在企业的终值而予以估计。对于企业朝着稳定增长的转换何时以及怎样发生，我们应在分析公司规模、市场占有率、现有增长率以及竞争优势等等基础上作出判断。对于市场容量相对固定，经营业务已进入稳定发展期的企业来说，其稳定增长率主要受通货膨胀因素的影响。因此，如果未来预测基于“不考虑通货膨胀因素，基准日价格标准保持不变”的假设，则我们可以假定企业进入稳定期以后各年的收益水平维持在一个相对稳定的水平上不变。即此时“稳定的增长率”为零。六、终值（企业价值评估）2022/12/1稳定增长率:随着公司的增长，它将越来越难以保持高增长，其最终73稳定期现金流:估算企业进入稳定增长期起始年度的现金流，同样首先要判断企业何时进入稳定期，该稳定期不仅仅单纯指收入、费用保持稳定，而要求整体现金流保持稳定。在此基础上，结合影响企业收益实现在主要因素在未来预期的变化的情况，采用适当的方法进行稳定期现金流预测。六、终值（企业价值评估）2022/12/1稳定期现金流:估算企业进入稳定增长期起始年度的现金流，同样首74由于企业未来面临各种不确定性因素，我们首先应该科学合理地设定预测的假设前提。目前比较常用的假设是保持假设，即假定不考虑通胀因素，企业未来稳定期的收益水平维持在一个相对稳定的水平上不变。当然也可以根据企业的具体情况，假定企业收益在未来若干年以后将在某个收益水平上，每年保持一个递增比率等。无论采用何种假设，都必须建立在合乎逻辑，符合客观实际的基础上。在估算稳定期现金流时，现金流计算公式通常与基准日后前若干年明确预测期保持一致，但部分财务指标的估算与预测期限内相比仍有所差异，需引起我们注意，其中比较典型的如折旧与资本更新。在预测期限内，企业的折旧与资本更新可根据资产使用情况、企业的投资计划等分别进行详细估算；但在稳定期时，上述两指标需要保证一定的逻辑关系：当假设未来稳定期收益不变时，为保持企业的永续经营，折旧与资本更新需保持一致；当假设未来保持稳定增长时，资本更新应大于折旧，超出折旧部分的支出将用于支撑企业的业绩增长。六、终值（企业价值评估）2022/12/1由于企业未来面临各种不确定性因素，我们首先应该科学合理地设定75评估对象对应相应的预期收益评估对象对应相应的投资风险投资风险对应相应的期望报酬率预期收益对应相应的折现率预期收益\折现率共同对应评估结果收入对应成本费用\追加投资流动资产\固定资产\无形资产都是企业必要的生产要素长期资产需要必要的营运资金与之相配套才能产生效益矿业权等无形资产更需要其他资产与之相配套才能发挥作用结束语2022/12/1评估对象对应相应的预期收益结束语2022/11/3076联系方式岳修奎中联资产评估集团有限公司江苏分公司总经理，工程硕士，高级会计师，注册会计师，房地产估价师，价格鉴证师,全国首届十佳青年资产评估师，江苏省资产评估协会培训师资，南京市国资委评审专家，东南大学资产评估专业硕士校外导师。专职从事资产评估业务二十年来，参加了众多大型资产评估项目，如：中国石化、中国电信、中国中铁、仪征化纤、扬子石化、宁沪高速、东华科技、亚威股份等企业改制上市评估项目；运盛（上海）股权收购、京沪高速股权转让、重庆东源、华海药业、宏图高科法人股转让项目，石炼化、万通地产、欣网视讯、中金黄金、安信信托等上市公司重大资产重组资产评估工作，以及扬子石化、镇海炼化、燕山石化、湖北化肥等企业资产组及商誉减值测试评估等资产评估项目，累计评估资产总额达3000亿元。2006年至今一直作为省评估协会培训师资，在资产评估师后续教育培训班上先后讲授了金融不良资产评估、企业价值评估、以财务报告为目的的评估、收益法在各类资产评估中的应用等专业课程。在资产评估方面具有丰富的理论和实践经验。联系电话-mail:jsyhcpa

12/1/2022联系方式11/30/202277谢谢！12/1/2022谢谢！11/30/202278谢谢骑封篙尊慈榷灶琴村店矣垦桂乖新压胚奠倘擅寞侥蚀丽鉴晰溶廷箩侣郎虫林森-消化系统疾病的症状体征与检查林森-消化系统疾病的症状体征与检查11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓

12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰

13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子

14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德

15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利谢谢骑封篙尊慈榷灶琴村店矣垦桂乖新压胚奠倘擅寞侥蚀丽鉴晰溶廷79收益法在各类资产评估中的应用16、自己选择的路、跪着也要把它走完。17、一般情况下)不想三年以后的事，只想现在的事。现在有成就，以后才能更辉煌。18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须充满光明。19、学习的关键--重复。20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的人只能引为烧身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用16、自己选择的路、跪着也要把它走完。17、一般情况下)不想三年以后的事，只想现在的事。现在有成就，以后才能更辉煌。18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须充满光明。19、学习的关键--重复。20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的人只能引为烧身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。收益法在各类资产评估中的应用中联资产评估集团有限公司江苏分公司2021/4/162007-8-28目录第一部分收益法概述第二部分评估对象第三部分收益期与预测期第四部分预期收益第五部分折现率第六部分其他英语是一门连续性很强的学科，在学习过程中，开不好头，入不了门，就很难在以后的学习中跟上别人。一步跟不上，步步跟不上，久而久之，学生就会对学习英语失去信心，产生厌学情绪，甚至放弃学习英语，严重影响了学生的全面发展。在