万科城项目工程总结课件

30十一月2022万科城项目工程总结30十一月2022万科城项目工程总结1AboutDreamtown-----王卫锋进度管理篇-----陆术东设计管理篇------陆术东设备专业篇-----宋建立万科城项目工程总结AboutDreamtown-----王卫2市政配套篇-----舒建平园建专业篇-----张世铭领导发言质量管理篇-----陶程才万科城项目工程总结市政配套篇-----舒建平园建专3设计管理篇------陆术东万科城项目工程总结设计管理篇------陆术东万科城4一、About

新风格产品：全新、复杂的建筑类型和风格产品种类多：五种住宅（144个变异户型）、一应俱全的集中商业、学校、幼儿园、六大功能建筑面积大：15万平米展示面积大：5.2万平米成本压力大：5200元/平米，超过四季花城销售均价资金占用多：土地投入12亿，集团总资产十三分之一利息压力大：每天一辆宝来开发节奏紧：三年半开发完成开发周期短：半年开盘，10个月一期竣工验收基础设施无：比四季花城有过之无不及万科城项目工程总结一、About

新风格产品：全新、复杂的建5二、西班牙想说爱你不容易

起初我们认为：万科城就是四季花城的升级版本，无非就是规模扩大了，既不是复杂的山地建筑，也不是异地突起的超高层，没有太多的技术难题和外围协调，是否在项目管理方面应该是得心应手呢？设计周期不够设计风格难以把握工程防渗漏节点工程工期工程质量难题工程成本控制周边配套问题……——2.1新的建筑风格带来困惑万科城项目工程总结二、西班牙想说爱你不容易

起初我们认为6究竟什么是西班牙？摸索出来的效果模仿的世界名词解释：拱、坡屋面、陶瓦、线条、铁艺、质感涂料、实墙、艳丽色彩、三色砖……考验工程人员的建筑学知识万科城项目工程总结究竟什么是西班牙？万科城项目工程总结7二、西班牙想说爱你不容易

■图纸设计周期：设计周期:●03年8月~04年3月，有效时间6.5个月，包括从概念设计到地一版本施工图纸。图纸设计最短周期：9个月（非标）。存在问题：●国外设计公司不愿或赶工效率低，满足不了本项目短平快的开发要求；●引进创新新产品，方案阶段花费时间长，施工图纸设计的周期短●分批出图，前后图纸矛盾或发现前期图纸问题，修改频繁●施工图设计过程中，各专业没有足够的时间进行核对和协调；●施工图纸质量粗糙，三边工程再度重演。。。。。。——2.2设计管理和图纸问题万科城项目工程总结二、西班牙想说爱你不容易

■图纸设计周期：——2.2设计8二、西班牙想说爱你不容易

■建筑形式属于创新设计，立面复杂。基本40种，变异100多种。户型总数多达140种西班牙的特殊符号：外立面283个不同的收口节点，132种装饰线条线脚存在问题：●万创花费大量精力研究西班牙符号的设计和定样；工程部忙于收集市场所有与项目相关的材料和供方单位；项目部同事苦于再三样板模拟施工组织和等待确定样板后的采购协调工作；全新的建筑风格增添项目管理风险——2.2设计管理和图纸问题万科城项目工程总结二、西班牙想说爱你不容易

■建筑形式——2.2设计管理和9二、西班牙想说爱你不容易

■图纸版本变更：指图纸完全更换

2004年3月27日第一版，第一版图根本目的是报建性质；2004年5月第二版，外立面修改，门窗修改；2004年6月第三版，LOFT停工修改；存在问题：●设计图纸修改三版，图纸质量不高部分诸如LOFT等变更影响较大●三边工程，产生大量变更和返工，致使质量风险增加，成本增加；在特殊的年代，在原图修改的图纸用于战斗现场——2.2设计管理和图纸问题万科城项目工程总结二、西班牙想说爱你不容易

■图纸版本变更：指图纸完全更换在10■设计变更问题：

截止04年9月底，共收到设计变更320份

截止04年12月底，共收到设计变更460份

序号图纸问题描述对项目影响分析备注1外立面分色图纸未能按时确定，造成铝合金门窗设计延误延误工期25天多次方案修改2栏杆安装后设计后，设计方案变更增加成本10万，延误工期12天3人工湖方案变化不定延误工期7天多次方案修改4外墙按照加气砼砌块设计，后改成红砖延误工期7天，增加结构风险经公关同意采用5成品线条无节点做法，需重新设计延误工期10天，影响外架拆除增加成品线条设计工期6C3楼建筑调整引起结构变化延误工期7天,补偿15万.施工方提出高达50万元的索赔7平地洋房地下室改造工期25天，成本287万元影响制约室外园建万科城项目工程总结■设计变更问题：

截止04年9月底，共收到设计变更32011序号图纸问题描述对项目影响分析备注8开盘区域门洞尺寸修改影响工期15天，增加成本10万公司领导现场修改设计不足9小高层增加屋顶混凝土构架影响外架拆除15天增加成本30万元小高层主体结构完工后10B区路网的调整成本增加8万道路施工完毕后进行11A3-A5部分线条凿除影响外架拆除，增加成本5万12C1/C4结构梁凿除与加高/A3-A5/B1-B5反梁改造工期30天，增加成本80万结构标高未能满足建筑要求13小高层-1楼/1楼室内外标高的调整增加成本20以上仅为金额超过5万元的部分设计变更，变更对项目影响仅从工期和成本两个方面进行了分析，因此引起的质量隐患、质量成本、人力资源等管理成本和现场协调工程量成倍增加无法量化，但设计/成本/项目经办工程师疲于奔命足以说明一切。

万科城项目工程总结序号图纸问题描述对项目影响分析备注8开盘区域门洞尺寸修改影响12二、西班牙想说爱你不容易

■节点设计问题：设计院施工图纸在立面节点做法，建筑和结构不符；各种构造做法、节点细部做法均未做详细说明和图纸示意；防渗漏节点方面存在严重的渗漏隐患；无防渗漏节点做法面对：●全新设计风格●3版更新的设计图纸●460份设计变更●抽象设计图纸●类似设计师也会疑惑的颜色收口问题●商业与住宅的巨大差异……设计也不容易，我们该怎么办？——2.2设计管理和图纸问题万科城项目工程总结二、西班牙想说爱你不容易

■节点设计问题：无防渗漏节点做法面13二、西班牙想说爱你不容易

■事前设计输入：输入设计要求和《经验教训一览表》。■提前介入：项目部在设计阶段即介入和跟踪设计管理。■成立决策领导小组：缩短办事流程和加快决策进程（从公司层面授权，对项目高度重视）■集中办公：成本、设计、项目和工程均到项目现场办公，加强信息沟通和集体决策设计院定期到项目现场办公，每人每天150元——缓解万创人员不足直接与设计院沟通，加快沟通效率定期召开设计问题现场协调例会和现场巡视——过程控制—2.3设计问题的对策万科城项目工程总结二、西班牙想说爱你不容易

■事前设计输入：输入设计要求和《经14■建立样板示范区：进行材料、做法和工艺研究，加快决策过程；委派专人进行协调、跟踪和管理作用巨大！（事后分析，还是晚了一些。教训）地面做法涂料样板万科城项目工程总结■建立样板示范区：地面做法涂料样板万科城项目工程总结15■两家设计单位协调问题统一技术做法和构造标准；召开联席会议。■户型样板提前做好实物样板，邀请公司领导现场走访样板；设计人员每阶段现场巡查—最小代价变更。万科城项目工程总结万科城项目工程总结16问题描述：●万科城一期平地洋房首层和二层均带地下储蓄室，在2004年7月下旬，项目部邀请公司和领导来现场指导工作，发现在平地洋房地下架空层有较大的可利用空间，为了给客户提供更多的可使用面积和增加更多的附加值，公司决定增加地下室面积，此时地下储藏室施工完毕，离开盘时间仅有2个月时间。●

在增加地下室改造工程施工过程中，公司领导再次提出增加卫生间，而这个问题是项目部多次提出并再三确定不需设置卫生间。●

增加地下室结构板，存在的问题很多，风险较大而且无法根本消除：工期、技术可行性、结构安全度降低风险等，项目部坚持专业观点来分析和解决技术问题。解决过程：●技术可行性专题讨论：防渗漏问题：项目经理部组织深大设计院、万创公司进行了技术可行性专题讨论，会议认为：增加地下室底板如采取建筑构造底板，存在严重渗漏隐患，防渗漏技术处理困难，因此增加底板需按照结构底板考虑。新旧混凝土和挡土墙与梁上端接口等节点防水处理■案例一：平地洋房增加地下室二、西班牙想说爱你不容易

—设计问题案例分析万科城项目工程总结问题描述：■案例一：平地洋房增加地下室二、西班牙想说爱你不17结构安全问题：原设计基础连梁仅考虑拉接作用，如果增加结构底板，此部分基础连梁需要重新设计，对原基础进行加固；部分承台间距不满足结构强制性规范要求，影响新、旧独立基础结构安全；技术和施工方案确定：专家会诊（张道真）●成本问题：

大量的植筋将对工期和成本造成较大影响，改造工程成本287万元。●工期问题：最不利施工计划和应对措施改造工程实施单项奖金。一句话总结：坚持专业观点万科城项目工程总结结构安全问题：原设计基础连梁仅考虑拉接作用，如果增加结构底板18案例描述：■铝合金门窗特点：大、拱形，新型型材开模、节点做法■存在问题：●分隔图纸和定样工作比计划延误30天，现场在“等米下锅”；●外架需拆除铝合金门窗在工厂加工，部分窗型材正在开模，比计划晚30天；●总包提出工期和误工索赔，后期现场协调和管理造成一系列问题；●指定品牌产品型材，型材供货进度问题，厂家与中标单位磨合协调问题●型材拉弯：弧度太大无法拉弯解难思路：●打破常规:项目部提前介入利用公司高层力量，加快决策进程，解决定标和定样问题。●技术和协调问题：工程部和项目部介入二次设计单位、型材厂家和铝合金单位合作问题：给厂家提供资金保证函+厂家面谈——解决型材厂家与中标单位付款和材料加工进度问题；专题技术方案讨论——解决技术和拉弯问题；及时支付资金+厂家考察——施工进度问题。

探讨：限定型材品牌问题■案例二：铝合金专项设计和定样问题万科城项目工程总结案例描述：■案例二：铝合金专项设计和定样问题万科城项目工程19铝合金门窗型大，大部分为拱形窗，需另行开窗铝合金门窗、涂料等影响外立面施工的关键分项工程滞后，将导致工程进度、质量和成本等项目一系列管理问题万科城项目工程总结铝合金门窗型大，大部分为拱形窗，需另行开窗铝合金门窗、涂料等20■案例三：结构反梁问题案例描述：●设计院套用项目部组织进行防渗漏节点研讨做法，将出露台的结构梁设计为上反450高，安装铝合金门窗后需设置三个台阶踏步。●设计院提供的反梁高度降低的修改为250，此时现场50%楼栋全部施工完毕，需返工作业。改造工程总工期至少需30天根据总包单位提供的报价：返工工程费约为21.5万元。样板房实施改造工程无法满足进度要求。解决思路:●解决渗漏问题——反槛高度计算最低高度250mm●解决结构安全问题——宽扁梁+植筋●解决楼板裂缝问题——卸载，首层到顶层室内楼板采用局部重新搭设脚手架+模板支撑加固，控制养护质量和时间●解决工期问题：激励砸掉结构梁、柱和楼板的设计变更要慎重！万科城项目工程总结■案例三：结构反梁问题案例描述：砸掉结构梁、柱和楼板的设计21■案例四：建筑施工图纸与报建图纸不符案例简述：商业街公寓2层房在预售查丈时发现面积超过销售要求，提出设计变更砸掉已施工的屋面楼板，经优化设计后改为用砖墙封住——解决返工和渗漏隐患问题。■案例五：合同附图审核问题案例简述：本项目户型（140种）和设计变更繁多，万创花费大量精力绘制和核对图纸，因项目设计负责人变更，开盘后方提交合同附图，这离与业主签定买卖合同仅有三天，合同附图审核成为重要的紧急工作。解决过程：●邀请工程部、客服中心、销售事务组、设计院、万创和项目部同事共同组织规模庞大的附图核对小组；（计划失控教训）●对其进行专题培训和交底（审核内容及注意事项等），分工明确后到现场核对。现场上午检查的问题，设计院下午就完成图纸修改工作。（危机处理经验）抢答：五图一型一表？报建图、施工图（含变更）、销售附图、合同附图、物业管理用图、销售模型、合同装修做法表万科城项目工程总结■案例四：建筑施工图纸与报建图纸不符万科城项目工程总结22■案例六：设计变更沟通方式问题：发件人: CHG03.师俐发送时间: 2004年6月10日21:10收件人: CLG01.陆术东;CLG14.蒲克;CLG09.陶程才主题: 学校围廊中,学校正入口(大亭子)的由标高74.5改为75.0,随后出通知.-----原始邮件-----发件人: CHG03.师俐发送时间: 2004年6月10日20:10收件人: CLG01.陆术东;CLG14.蒲克;CLG09.陶程才主题: 塔楼的两片翼墙取消,现提一张总图标高图,请将学校前的路暂时不作,谢谢.-----原始邮件-----发件人: CHG03.师俐发送时间: 2004年6月9日12:06收件人: CLG01.陆术东;CLG14.蒲克;CLG09.陶程才主题: 现正在调整广场道路,学校前的道路暂时不要作沟通方式：邮件不是唯一、最好、高效的沟通方式万科城项目工程总结■案例六：设计变更沟通方式问题：万科城项目工程总结23

设计管理小结●建设精品的前提下提速，必须要加大对设计的投入●设计任务书和设计输入方式适当改革—图文并貌，做好事前控制●重视图纸和设计版本变更管理●关注整体利益，改变本位主义：尊重万创现有状态，协作共处,将设计计划管理纳入工程管理重要组成部分，尤其是关键工序定样，如铝合金。●施工样板、材料样板建设●警惕创新产品和设计变更给项目管理带来的风险—改变见变更就法的做法，坚持专业观点●不能忽视的设计人员选择—所谓的多道审核关，实质最关键的是设计人员●设计计划控制—改变等米下锅状态万科城项目工程总结设计管理小结●建设精品的前提下提速，必须要加大对设24进度管理篇-----陆术东万科城项目工程总结进度管理篇-----陆术东万科城252004年工程年度计划目标完成情况节点名称工作计划工作目标完成情况一期工程开工03/12/8按期开工03/12/8开始箱涵施工基础工程04/2/1~04/4/21按期完成强夯：04/3/2~04/4/25桩基：04/4/5~04/5/1结构封顶04/4/23-按期完成展示区多层04.5.2~04/7/15工程达到预售条件04/8/23-04/9/10按期完成按期完成开盘销售04/10/1按期完成按期完成竣工验收04/12/20（多层）按期完成按期完成（多层）万科城项目工程总结2004年工程年度计划目标完成情况节点名称工作计划工作目标262.2进度管理的瓶颈之一

问题描述：●因方案再三调整和，土方施工图纸一直未能提前提交，土方工程进度滞后。●土方计量依据不准确，没有全部核实方格网准确性，设计院提交土方计量方法有缺陷：没有计算基础开挖的土方，给出土方基本平衡的结论，重新核实土方量，经平衡后还多余的10万多方。●开挖策略问题：前期土方工程采用那里需要就施工那一段，缺乏整体考虑。后来出现土方工程、桩基工程、道路工程、市政管网工程和总包工程一同汇演的被动局面。——前期土方工程万科城项目工程总结2.2进度管理的瓶颈之一

问题描述：——前期土方工程万科城27解决思路：●重新确定土方施工单位：进度紧张的开盘展示区的土方工程委托给总包单位施工，办理原状移交，减少土方单位与总包单位的摩擦和管理难度，土方工程04/3/1开始，04/4/15全部完成。

●重新调整土方开挖方案：集中机械设备先挖影响桩基工程和道路工程的土方，研究土方、道路、桩基和总包单位多家单位交叉作业问题，解决临时道路和各家单位土方分区堆放问题。教训：●场地原始地貌测绘准确性验证；●方量计算必须考虑地下室、道路和主体以外场地开挖土方，土方平衡设计时需提前介入提醒设计单位；●土方施工组织策略不合适比较几种开挖方式，计划编制工期不能太紧（雨季影响）；●风险估计不足：如开挖宽度、基础设备进出基坑道路，交叉施工的关系等万科城项目工程总结解决思路：万科城项目工程总结282.3进度管理的瓶颈之二

问题描述：●商业1#~3#楼地下室为联体建筑，基础均为桩基工程，三栋楼的有4个基底标高，高差2~4米。该区域土方工程按照台地设计标高进行开挖，土方工程完成后同时开始3栋楼桩基工程施工。联体地下室——前期道路和桩基工程万科城项目工程总结2.3进度管理的瓶颈之二

问题描述：联体地下室——前期道路29●商业2~3#楼基坑长210米，安排两台桩机在基坑，仅有1个临时出入口，基坑两面为其它楼栋正在施工桩基场地。管桩无法到达桩基面前，管桩需采用人工加机械搬运，需花费大量时间和成本。土方开挖时未考虑桩基作业面，出现桩基停工重新开挖土方。避免回填土时在侧压力的作用下将桩折断管桩：我怎样过去呀先修路接桩采用塔吊协助万科城项目工程总结避免回填土时在侧压力的作用下将桩折断管桩：我怎样过去呀先修路30●不同标高变阶面桩基施工困难：待标高高的桩基施工完毕开挖土方提供桩基施工作业面

标高低的桩基施工，导致桩基频繁移动，桩基施工效率降低，影响工期。●变换单位:当工期无法满足进度需求成为关键工程时，临时变换施工单位，缩小原桩基施工单位的工程范围，第二家施工单位进场后，很配合但因桩基频繁移动、管桩材料无法到现场、施工道路问题、范围划分问题和相互之间配合等原因，打桩速度进度很不尽人意，中间召集无数次协调会议和进度控制。●增加设备:出现8台桩基承包726个桩基的“壮观”场面万科城项目工程总结●不同标高变阶面桩基施工困难：●变换单位:当工期无法满足进度31同一基础选择三种桩型，导致材料管理混乱和进度缓慢后来者居上，但还是原配单位快这引起我们的思考万科城项目工程总结同一基础选择三种桩型，导致材料管理混乱和进度缓慢后来者居上，32教训：●对商业的复杂性认识不足，土方开挖和桩基施工方案缺乏论证：开挖深度和顺序。●创造有利条件，发挥管桩施工最大功效——对自身管理的反省；●土方、道路工程等前期工程对整个项目开发负面影响。●了解施工单位实际困难，协助其解决：管桩款问题、基坑内桩头采用塔吊搬运，截桩头采用机械开挖每根桩是如此艰难万科城项目工程总结教训：●土方、道路工程等前期工程对每根桩是如此艰难万科城项332.4进度管理的瓶颈之三

问题描述：●西班牙风格线条和拱形等异性结构，建筑体形异常复杂，在结构和装饰工程施工难度相当大，完成相同面积建筑所需工日约为常见建筑体形（参照四季花城）工期1.4倍，模板模板损耗量大于40%

●图纸很不完善和存在大量的质量问题，在施工工程中进行大幅度的版本变更和调整：2004年3月第一版；2004年5月第二版；2004年6月第三版。●在施工过程中又出现较大的设计变更：建筑设计变更199次，结构设计变更165次，水电设计变更96次——复杂建筑体形、外立面和设计变更万科城项目工程总结2.4进度管理的瓶颈之三

问题描述：——复杂建筑体形、外立34复杂的节点做法因成本问题不得不采取手工抹成万科城项目工程总结复杂的节点做法因成本问题不得不采取手工抹成万科城项目工程总结35预开盘前一天修改全新木模板+复杂结构体系涂料颜色返工万科城项目工程总结预开盘前一天修改全新木模板+复杂结构体系涂料颜色返工万科城项36堆积如山的烂模板拆除模具利用率不到50%万科城项目工程总结堆积如山的烂模板拆除模具利用率不到50%万科城项目工程总结37对策:●增加投入3套全新模板和方和周转材料及设备不惜一切代价采用新模板

●提加劳动力工日工资和补偿窝工费用，支付较大金额抢工奖金。实行两班制作业，采取措施组织夜间抢工。

●提高工日单价：木工每层楼按时完成奖励3元/平方米，提前完成奖励800元/层；●调整计划，将多工种并行施工。●放弃部分楼栋，确保开盘重点，以便局部形成流水施工

基本采用门字架万科城项目工程总结对策:●提高工日单价：木工每层楼按基本采用门字架万科城项目382.5进度管理的瓶颈之四

问题描述:●民工荒受北京、上海和内地各城市建筑规模扩大的影响，04年全国劳动力市场相当紧张，出现供不应求状态。整个工地高峰期约有4000人，四个标段存在800~1200人的缺口。各方管理人员为此付出较多的精力。●民工爷建筑体形复杂、单体面积小、节点繁多和工期紧，包工头均不愿意承包该工程，班组流动特别快，1个月需更换3~4家，工人对做活有所挑剔，工价高，流动性大，管理难度加大，导致工程进度缓慢。●周边大型建筑工程到我工地挖人，各标段内出现招工会战，内外竞争加剧工人流动频率。●金秋10月1日开盘的项目很多，到处出现赶工状态。——劳动力市场严重短缺万科城项目工程总结2.5进度管理的瓶颈之四

问题描述:——劳动力市场严重短缺39●施工单位投标报价无施工图纸，套用四季花城项目建筑价格。●施工单位给工人的工价均高出四季花城1.5倍工价也不干，太费工。●孟总亲自出面多次与合作单位老总沟通。●检查劳动力成为监理的日常工作。●检查劳务合同和现场了解工资支付情况成为新的工作内容。●公司干涉其在公司范围内承接工程●合同文本是管理的有利武器+灵活处理同一楼层5个标高万科城项目工程总结●施工单位投标报价无施工图纸，套用四季花●孟总亲自出面多次与40工程师在现场清点检查表格统计报表：人数栋号木工钢筋工砼工泥瓦工杂工商业街C1、C280人（差40人）120人30人差60人差50人商业C615人（差25人）15（差25人）/差30人差15人B区TH1#、2#楼///20人（差40人）10人（差30人）B区TH3#、4#楼30人（差30人）30人（差20人）20人差40人差20人B区TH5#—12#楼差200人差150人差40人/差50人幼儿园///25人（差25人）差20人广场塔楼6人（差14人）差20人/差15人差10人万科城项目工程总结工程师在现场清点检查表格统计报表：人数木工钢筋工砼工412.7成功开盘的背后

遵守和利用工程施工特点：两个冬季完成两段箱涵建设，工期短、成本低。资源重点倾斜向展示区：每个标段非配合销售区域部分主体工程推迟1~2个月开工：小学、商业3#楼、5#楼、TH5#~12#楼等，确保封顶节点达到销售要求即可，这为劳动力组织、工程流水作业和场地布置提供保证，为工程进度创造有利条件。机械设备重要性：合同中明确要求施工施工单位的机械设备设置：明君塔吊安装案例、南通施工现场整体规划：施工通道、加工场地布置、设备安装、场地排水提前明确销售范围、行程路线和外架拆除，考虑“保证时间、调整展示区范围”后备方案，以此指导施工组织。——进度管理的得与失万科城项目工程总结2.7成功开盘的背后

遵守和利用工程施工特点：——进度管理42技术和管理措施：●

提前配置拱型模板和广泛应用门字架●全局观：关键路径上提高砼等级以保证时间，提高砼强度等级C30比C25每立方贵20元；采用成品线条●先外后内的施工工序：●激励机制：执行合同奖惩条文、设置单项抢工奖、发放工人夜间加班补贴、施工单位管理人员对应奖金或奖品等；●交叉工序研究：水电土建专业协调问题、先施工乔木绿化先行；●资金支持：增加支付工程款频率，支持合作单位管理人员困难。万科城项目工程总结万科城项目工程总结43针对设计变更多的特点：●特事特办：网上审批和项目审批同步进行；●样板先行，变更相对集中：组织设计院和万创设计师到现场办公，组织观察现场，将变更较为集中出现，避免大面积施工后返工。●施工前多一次审核：除图纸会审外，在施工前要求设计院和合作单位将图纸进一步核对图纸，避免图纸矛盾出现的低级错误问题；●分阶段出图：箱涵、学校、土方、基础、主体、销售环境工程，给出较为合理的设计工期。设计联合现场决策，加快项目决策效率万科城项目工程总结万科城项目工程总结44一期设备专业篇万科城项目工程总结一期设备专业篇万科城项目工程总结45重点分享集中商业设计中一些问题筛选几个小案例和大家讨论设备专业整体规划思想万科城项目工程总结重点分享集中商业设计中一些问题筛选几个小案例和大家讨论设备专46设备专业规划思想拍卖地，一次性拿地。有条件让我们考虑一期和未来几期的关系。具体，项目规划阶段项目部充分参与，和万创同事一起规划整个项目的设备系统。包括设备房布置，管网总控等。近期坂田处于缺水状态；远期会有所改善，水系统考虑了近期全加压；远期多层切换至市政压力。未来学校和小区之间在管理上的独立性。设备系统考虑分别设置，互不干涉。人工湿地的水源也是充分考虑了未来几期的接口问题。整个项目考虑问题原则项目发展考虑问题原则整个项目考虑问题原则项目发展考虑问题原则万科城项目工程总结设备专业规划思想拍卖地，一次性拿地。有条件让我们考虑一期和未47泵坑井盖设计问题：泵坑井盖设计为砼的，非常笨重，不利于维护维修。原因：泵坑盖大样由结构设计师来设计，设备专业设计师没有提出配合要求，结构设计师不了解设备运行维护要求。

图纸会审时安装专业关注相关专业不够。教训：各专业完善相互配合要求，特别是设备专业需要建筑和结构配合的事项，在设计配合要求中明确。形成系统性的指导文件，作为设计的输入。图纸会审时有重点的根据输入要点复核是否落实。万科城项目工程总结泵坑井盖设计问题：泵坑井盖设计为砼的，非常笨重，不利于维护维48檐沟选择钢制檐沟、塑料檐沟、砼檐沟、玻璃钢檐沟，四种檐沟进行比较。钢制檐沟，易生锈，耐久性不好；檐沟转角、搭接部位密封性能难以保证，檐沟与结构之间缝隙难以处理。塑料檐沟，受紫外线影响，易老化。热胀冷缩系数大，易变形；不耐冲击，刚性较差；接口部位密封性差，檐沟与结构之间缝隙难于处理；物业维护外墙易损坏。砼檐沟，与结构整体制作，不存在生锈问题，不存在变形问题，刚度等特性均满足物业维护要求。寿命与结构相同，檐沟下口用瓦檐装饰，既实用又美观。玻璃钢檐沟，产品等级比较多，市场上产品质量稳定性差。成本较高。综合考虑以上因素，万科城项目住宅檐沟最终选择用砼檐沟。万科城项目工程总结檐沟选择钢制檐沟、塑料檐沟、砼檐沟、玻璃钢檐沟，四种檐沟进49PE管的应用几个特点：管材韧性好，有较好的疲劳强度，不用做特别的管道基础。管道热熔连接，质轻，可挠性，施工速度快。管材壁光滑，水力特性好。管材化学稳定性好，不存在污染水质，寿命长。正常工作环境下使用寿命长达50年以上。管径大于等于90毫米的管材，用专用热熔设备热熔对接连接，接口连接质量稳定性好。管径小于90毫米的管材采用手动热熔工具，接口连接质量稳定性较差。管材抗冲击力差，交叉施工容易被破坏。成品保护对工序要求严格。现场施工经常出现问题：没有严格按工序施工，工作面不成熟即施工管道，管道施工后进行二次平整土方，施工机械平整土方过程中造成对管道的破坏。主要教训：主管宜放置在人行道或硬地化路面下。竖向涉及专业交叉不多，对成品保护有利；物业运行过程中不易被扰动。万科城项目工程总结PE管的应用几个特点：万科城项目工程总结50空调板五面封闭问题几个典型问题总结深层原因有三方案阶段没有把空调设计考虑清楚，后期不忍心为空调板而调整方案。空调板设计由设计院建筑专业来完成，没有空调专业参与。建筑为西班牙风格，没有凸窗。建筑师不忍心破坏建筑立面，增加了空调设计的困难。今后如何做？项目部设备工程师工作前移，方案阶段即和建筑师一起确定空调位摆放。方案调整及时跟进复核空调板是否有问题。空调板的设计存在安全隐患商业半地下室空调位

增加两个空调板原设计仅有该空调板，设计为两台空调外机叠放空调叠放存在三个问题1、外机换热不好2、两台外机叠放容易引起共振3、叠放高度会超过窗台，窗户无法打开万科城项目工程总结空调板五面封闭问题几个典型问题空调板的设计存在安全隐患51燃气设计问题之一：原设计宽景HOUSE有部分户型燃气灶位置位于厨房靠内墙位置（内区），燃气管道在室内过长，一方面不符合安全要求，另一方面管道布置在室内不美观。问题解决：调整了宽景HOUSE厨房内设备布局，把燃气灶布置在了靠外墙的区域。燃气灶万科城项目工程总结燃气设计问题之一：问题解决：燃气灶万科城项目工程总结52燃气设计问题之二：LOFT住宅最初建筑设计为封闭的中厅，封闭中厅像一只桶，用气点在靠近厨房的内中厅侧，管道必须布置在“桶”内，但“桶”内无法保证通风，无法保证燃气的运行安全。问题解决：第一方案：管道布置在外区。对外立面影响比较大，同时厨房不能修改到外区，管道进入厨房须穿过客厅，既不美观，又存在安全防护问题。第二方案：对LOFT住宅的内中厅做修改，各层内走廊两端及相连通的楼梯间增加了通透的窗洞。保证了桶内空气是流动的，消除了燃气运行的安全隐患。经综合考虑，最终选择了第二方案。通透的窗洞万科城项目工程总结燃气设计问题之二：万科城项目工程总结53燃气设计问题之三：

原设计商业部分燃气外环管布置在靠近地下室外墙的室外地下，地下室必须设置很多燃气报警器（沿地下室外墙每8米必须布置一个报警器）。以保证安全。问题解决商业部分地下室室外埋地管，经现场设计师确认，修改管道改暗敷为明装，省去了大量的地下室燃气探测报警器，节约了成本。万科城项目工程总结燃气设计问题之三：万科城项目工程总结54启示：设备专业在方案阶段就要介入，和设计师充分沟通。用气点必须设置在外区，如厨房或有燃气热水器的卫生间等必须设置在外区。避免管道穿过其他房间。LOFT、透天小高层具有内中空的空间，燃气管道布置在中间，须保证中空空间的气流流通性。保证没有空气死角。避免燃气泄露无法扩散。管道布置应尽量避免沿地下室外墙周边埋地铺设。燃气设计万科城项目工程总结启示：燃气设计万科城项目工程总结55注重环保特性功能上的可扩展性系统优化性集中商业设计70年物业，70年价值解决扰民问题集中商业30000平方米万科城项目工程总结注重环保特性功能上的可扩展性集中商业设计70年物业，70年价56环保特性：噪音问题，集中商业，尽量和住宅区保持了合适的距离，同时在绿化等遮挡方面也做了考虑。油烟污染问题，集中商业均预留了烟道，和油烟处理设备的安装条件，基本上解决了油烟扰民的问题。集中商业设计预留烟道为油烟处理提供接驳条件万科城项目工程总结环保特性：噪音问题，集中商业，尽量和住宅区保持了合适的距离，57功能可扩展性：集中商业，所有中小商铺均考虑了满足做餐饮的配置。配置了给水、排水、燃气、烟道等接驳条件，大部分商铺预留了后勤通道。业主在长达70年的经营方面将有更多的选择。在一定意义上提高了产品的附加值。集中商业设计预留燃气接驳条件后勤通道考虑餐饮必须条件万科城项目工程总结功能可扩展性：集中商业，所有中小商铺均考虑了满足做餐饮的配置58系统优化性：商业首层消火栓设置优化。商业首层多为中小商铺，消火栓由原设计放置在室内，改为放置在室外门廊位置。方便商家室内重新分隔。在一定程度上减少消火栓数量。实现成本优化。首层中小商铺喷淋系统优化。原设计首层中小商铺均考虑了喷淋系统的设置；经和消防公司沟通，取消了喷淋施工能达到消防验收的要求。通过修改设计，改为仅预留喷淋管道接口条件，为消防二次报建接驳提供条件。集中商业设计室内消火栓改至走廊公共部位方便管理预留消防喷淋接驳条件系统优化同时往往能实现成本的优化万科城项目工程总结系统优化性：集中商业设计室内消火栓改至走廊公共部位方便59教训之一：快餐厅设计仅考虑了厨房餐饮排水，很多快餐厅建筑专业没有考虑预留卫生间位置。给排水专业也没有考虑预留接口条件。改进建议商铺除考虑餐饮排水外，亦考虑与餐饮对应的卫生间的预留及污水管预留。集中商业设计万科城项目工程总结教训之一：集中商业设计万科城项目工程总结60教训之二商业首层管道均在钢筋砼板面下，对管道的后期维护及维修带来不便。同时难于满足商家的个性化要求。比如商家更改排水点位置或增减排水点位等比较困难。改进建议首层是各种管线交汇和转换的地方，建议首层设计除结构板外在结构板上做垫层处理，一般采用陶粒砼做垫层，管道铺设在垫层内，以方便今后管道的易位、增减、及后期维护。且垫层在交付业主前不施工，以满足业主个性化规划的要求。集中商业设计万科城项目工程总结教训之二集中商业设计万科城项目工程总结61教训之三启示商业的层高要充分考虑设备管线布置所需空间。商业建筑的大梁宜改为宽边梁，一方面将增加商业的有效利用空间，同时方便设备布置，避免因设备布置导致有效空间降低所产生的不良效果。集中商业设计0.8米梁下2.3米半地下室商铺水平烟道管最大截面处达0.8米高。烟道水平管下净空仅有1.5米，局部空间非常压抑。万科城项目工程总结集中商业设计0.8米梁下2.3米半地下室商铺水平烟62教训之四沿湖商业前地砖采用水泥砖，亲油性相当强，而沿湖商业考虑了做餐饮的可能性，一旦有餐馆经营，门前地砖将受到严重污染，极不利于后期物业维护。改进建议商业前的铺装宜考虑与我们商业的功能匹配性，同时在选材方面尽量考虑方便后期物业维护。集中商业设计万科城项目工程总结教训之四集中商业设计万科城项目工程总结63教训之五受建筑结构限制，预留燃气管道多在门口位置，而厨房用气点在内区，管道将穿越其他功能房间（餐厅）区域，管道须采取安全铺设措施。一方面不安全，同时不美观。改进建议燃气和相关设备管线在建筑方案阶段即应该介入，充分考虑各种管线布置对建筑的影响及建筑结构对设备管线的影响。避免设备管线被动布置，造成对建筑及功能的损伤。集中商业设计万科城项目工程总结教训之五集中商业设计万科城项目工程总结64教训之六招商过程中发现有不少业主买多间商铺，然后合并和重新规划，很多隔墙被打掉，造成浪费。改进建议商铺分隔亦考虑可扩展性及满足客户的消费需求。考虑内隔墙在设计上画虚线，实际不再施工，分户内隔墙等商家确定后再做分隔墙施工。集中商业设计万科城项目工程总结教训之六集中商业设计万科城项目工程总结65多家设计院分片区设计，设计管理

----须重点关注系统兼容与优化背景及问题：万科城一期工程由深大和筑博两家设计院来设计，在专业上存在诸多接口问题。小高层和平地洋房之间区域，原两家设计院设计。因沟通不够充分，原设计在紧邻的小高层和平地洋房接口区域，雨污水系统设计了两套系统。解决问题：经和两家设计院沟通，通过优化，合并该区域雨污水系统，该区域减少近一半管线，通过化粪池合并，减少2座化粪池，提高了设施的使用效率。教训：多家设计院参与一个项目，注意把握系统完整性，同时注意协调优化系统。特别是注意园建设计院和建筑设计院的沟通协调工作。万科城项目工程总结多家设计院分片区设计，设计管理

66设备专业，把握系统、关注细节，让我们的产品具有更强的生命力。一句话总结万科城项目工程总结设备专业，把握系统、关注细节，让我们的产品具有更强的生命力。67质量管理篇-----陶程才万科城项目工程总结质量管理篇-----陶程才万科6830十一月2022万科城项目工程总结30十一月2022万科城项目工程总结69AboutDreamtown-----王卫锋进度管理篇-----陆术东设计管理篇------陆术东设备专业篇-----宋建立万科城项目工程总结AboutDreamtown-----王卫70市政配套篇-----舒建平园建专业篇-----张世铭领导发言质量管理篇-----陶程才万科城项目工程总结市政配套篇-----舒建平园建专71设计管理篇------陆术东万科城项目工程总结设计管理篇------陆术东万科城72一、About

新风格产品：全新、复杂的建筑类型和风格产品种类多：五种住宅（144个变异户型）、一应俱全的集中商业、学校、幼儿园、六大功能建筑面积大：15万平米展示面积大：5.2万平米成本压力大：5200元/平米，超过四季花城销售均价资金占用多：土地投入12亿，集团总资产十三分之一利息压力大：每天一辆宝来开发节奏紧：三年半开发完成开发周期短：半年开盘，10个月一期竣工验收基础设施无：比四季花城有过之无不及万科城项目工程总结一、About

新风格产品：全新、复杂的建73二、西班牙想说爱你不容易

起初我们认为：万科城就是四季花城的升级版本，无非就是规模扩大了，既不是复杂的山地建筑，也不是异地突起的超高层，没有太多的技术难题和外围协调，是否在项目管理方面应该是得心应手呢？设计周期不够设计风格难以把握工程防渗漏节点工程工期工程质量难题工程成本控制周边配套问题……——2.1新的建筑风格带来困惑万科城项目工程总结二、西班牙想说爱你不容易

起初我们认为74究竟什么是西班牙？摸索出来的效果模仿的世界名词解释：拱、坡屋面、陶瓦、线条、铁艺、质感涂料、实墙、艳丽色彩、三色砖……考验工程人员的建筑学知识万科城项目工程总结究竟什么是西班牙？万科城项目工程总结75二、西班牙想说爱你不容易

■图纸设计周期：设计周期:●03年8月~04年3月，有效时间6.5个月，包括从概念设计到地一版本施工图纸。图纸设计最短周期：9个月（非标）。存在问题：●国外设计公司不愿或赶工效率低，满足不了本项目短平快的开发要求；●引进创新新产品，方案阶段花费时间长，施工图纸设计的周期短●分批出图，前后图纸矛盾或发现前期图纸问题，修改频繁●施工图设计过程中，各专业没有足够的时间进行核对和协调；●施工图纸质量粗糙，三边工程再度重演。。。。。。——2.2设计管理和图纸问题万科城项目工程总结二、西班牙想说爱你不容易

■图纸设计周期：——2.2设计76二、西班牙想说爱你不容易

■建筑形式属于创新设计，立面复杂。基本40种，变异100多种。户型总数多达140种西班牙的特殊符号：外立面283个不同的收口节点，132种装饰线条线脚存在问题：●万创花费大量精力研究西班牙符号的设计和定样；工程部忙于收集市场所有与项目相关的材料和供方单位；项目部同事苦于再三样板模拟施工组织和等待确定样板后的采购协调工作；全新的建筑风格增添项目管理风险——2.2设计管理和图纸问题万科城项目工程总结二、西班牙想说爱你不容易

■建筑形式——2.2设计管理和77二、西班牙想说爱你不容易

■图纸版本变更：指图纸完全更换

2004年3月27日第一版，第一版图根本目的是报建性质；2004年5月第二版，外立面修改，门窗修改；2004年6月第三版，LOFT停工修改；存在问题：●设计图纸修改三版，图纸质量不高部分诸如LOFT等变更影响较大●三边工程，产生大量变更和返工，致使质量风险增加，成本增加；在特殊的年代，在原图修改的图纸用于战斗现场——2.2设计管理和图纸问题万科城项目工程总结二、西班牙想说爱你不容易

■图纸版本变更：指图纸完全更换在78■设计变更问题：

截止04年9月底，共收到设计变更320份

截止04年12月底，共收到设计变更460份

序号图纸问题描述对项目影响分析备注1外立面分色图纸未能按时确定，造成铝合金门窗设计延误延误工期25天多次方案修改2栏杆安装后设计后，设计方案变更增加成本10万，延误工期12天3人工湖方案变化不定延误工期7天多次方案修改4外墙按照加气砼砌块设计，后改成红砖延误工期7天，增加结构风险经公关同意采用5成品线条无节点做法，需重新设计延误工期10天，影响外架拆除增加成品线条设计工期6C3楼建筑调整引起结构变化延误工期7天,补偿15万.施工方提出高达50万元的索赔7平地洋房地下室改造工期25天，成本287万元影响制约室外园建万科城项目工程总结■设计变更问题：

截止04年9月底，共收到设计变更32079序号图纸问题描述对项目影响分析备注8开盘区域门洞尺寸修改影响工期15天，增加成本10万公司领导现场修改设计不足9小高层增加屋顶混凝土构架影响外架拆除15天增加成本30万元小高层主体结构完工后10B区路网的调整成本增加8万道路施工完毕后进行11A3-A5部分线条凿除影响外架拆除，增加成本5万12C1/C4结构梁凿除与加高/A3-A5/B1-B5反梁改造工期30天，增加成本80万结构标高未能满足建筑要求13小高层-1楼/1楼室内外标高的调整增加成本20以上仅为金额超过5万元的部分设计变更，变更对项目影响仅从工期和成本两个方面进行了分析，因此引起的质量隐患、质量成本、人力资源等管理成本和现场协调工程量成倍增加无法量化，但设计/成本/项目经办工程师疲于奔命足以说明一切。

万科城项目工程总结序号图纸问题描述对项目影响分析备注8开盘区域门洞尺寸修改影响80二、西班牙想说爱你不容易

■节点设计问题：设计院施工图纸在立面节点做法，建筑和结构不符；各种构造做法、节点细部做法均未做详细说明和图纸示意；防渗漏节点方面存在严重的渗漏隐患；无防渗漏节点做法面对：●全新设计风格●3版更新的设计图纸●460份设计变更●抽象设计图纸●类似设计师也会疑惑的颜色收口问题●商业与住宅的巨大差异……设计也不容易，我们该怎么办？——2.2设计管理和图纸问题万科城项目工程总结二、西班牙想说爱你不容易

■节点设计问题：无防渗漏节点做法面81二、西班牙想说爱你不容易

■事前设计输入：输入设计要求和《经验教训一览表》。■提前介入：项目部在设计阶段即介入和跟踪设计管理。■成立决策领导小组：缩短办事流程和加快决策进程（从公司层面授权，对项目高度重视）■集中办公：成本、设计、项目和工程均到项目现场办公，加强信息沟通和集体决策设计院定期到项目现场办公，每人每天150元——缓解万创人员不足直接与设计院沟通，加快沟通效率定期召开设计问题现场协调例会和现场巡视——过程控制—2.3设计问题的对策万科城项目工程总结二、西班牙想说爱你不容易

■事前设计输入：输入设计要求和《经82■建立样板示范区：进行材料、做法和工艺研究，加快决策过程；委派专人进行协调、跟踪和管理作用巨大！（事后分析，还是晚了一些。教训）地面做法涂料样板万科城项目工程总结■建立样板示范区：地面做法涂料样板万科城项目工程总结83■两家设计单位协调问题统一技术做法和构造标准；召开联席会议。■户型样板提前做好实物样板，邀请公司领导现场走访样板；设计人员每阶段现场巡查—最小代价变更。万科城项目工程总结万科城项目工程总结84问题描述：●万科城一期平地洋房首层和二层均带地下储蓄室，在2004年7月下旬，项目部邀请公司和领导来现场指导工作，发现在平地洋房地下架空层有较大的可利用空间，为了给客户提供更多的可使用面积和增加更多的附加值，公司决定增加地下室面积，此时地下储藏室施工完毕，离开盘时间仅有2个月时间。●

在增加地下室改造工程施工过程中，公司领导再次提出增加卫生间，而这个问题是项目部多次提出并再三确定不需设置卫生间。●

增加地下室结构板，存在的问题很多，风险较大而且无法根本消除：工期、技术可行性、结构安全度降低风险等，项目部坚持专业观点来分析和解决技术问题。解决过程：●技术可行性专题讨论：防渗漏问题：项目经理部组织深大设计院、万创公司进行了技术可行性专题讨论，会议认为：增加地下室底板如采取建筑构造底板，存在严重渗漏隐患，防渗漏技术处理困难，因此增加底板需按照结构底板考虑。新旧混凝土和挡土墙与梁上端接口等节点防水处理■案例一：平地洋房增加地下室二、西班牙想说爱你不容易

—设计问题案例分析万科城项目工程总结问题描述：■案例一：平地洋房增加地下室二、西班牙想说爱你不85结构安全问题：原设计基础连梁仅考虑拉接作用，如果增加结构底板，此部分基础连梁需要重新设计，对原基础进行加固；部分承台间距不满足结构强制性规范要求，影响新、旧独立基础结构安全；技术和施工方案确定：专家会诊（张道真）●成本问题：

大量的植筋将对工期和成本造成较大影响，改造工程成本287万元。●工期问题：最不利施工计划和应对措施改造工程实施单项奖金。一句话总结：坚持专业观点万科城项目工程总结结构安全问题：原设计基础连梁仅考虑拉接作用，如果增加结构底板86案例描述：■铝合金门窗特点：大、拱形，新型型材开模、节点做法■存在问题：●分隔图纸和定样工作比计划延误30天，现场在“等米下锅”；●外架需拆除铝合金门窗在工厂加工，部分窗型材正在开模，比计划晚30天；●总包提出工期和误工索赔，后期现场协调和管理造成一系列问题；●指定品牌产品型材，型材供货进度问题，厂家与中标单位磨合协调问题●型材拉弯：弧度太大无法拉弯解难思路：●打破常规:项目部提前介入利用公司高层力量，加快决策进程，解决定标和定样问题。●技术和协调问题：工程部和项目部介入二次设计单位、型材厂家和铝合金单位合作问题：给厂家提供资金保证函+厂家面谈——解决型材厂家与中标单位付款和材料加工进度问题；专题技术方案讨论——解决技术和拉弯问题；及时支付资金+厂家考察——施工进度问题。

探讨：限定型材品牌问题■案例二：铝合金专项设计和定样问题万科城项目工程总结案例描述：■案例二：铝合金专项设计和定样问题万科城项目工程87铝合金门窗型大，大部分为拱形窗，需另行开窗铝合金门窗、涂料等影响外立面施工的关键分项工程滞后，将导致工程进度、质量和成本等项目一系列管理问题万科城项目工程总结铝合金门窗型大，大部分为拱形窗，需另行开窗铝合金门窗、涂料等88■案例三：结构反梁问题案例描述：●设计院套用项目部组织进行防渗漏节点研讨做法，将出露台的结构梁设计为上反450高，安装铝合金门窗后需设置三个台阶踏步。●设计院提供的反梁高度降低的修改为250，此时现场50%楼栋全部施工完毕，需返工作业。改造工程总工期至少需30天根据总包单位提供的报价：返工工程费约为21.5万元。样板房实施改造工程无法满足进度要求。解决思路:●解决渗漏问题——反槛高度计算最低高度250mm●解决结构安全问题——宽扁梁+植筋●解决楼板裂缝问题——卸载，首层到顶层室内楼板采用局部重新搭设脚手架+模板支撑加固，控制养护质量和时间●解决工期问题：激励砸掉结构梁、柱和楼板的设计变更要慎重！万科城项目工程总结■案例三：结构反梁问题案例描述：砸掉结构梁、柱和楼板的设计89■案例四：建筑施工图纸与报建图纸不符案例简述：商业街公寓2层房在预售查丈时发现面积超过销售要求，提出设计变更砸掉已施工的屋面楼板，经优化设计后改为用砖墙封住——解决返工和渗漏隐患问题。■案例五：合同附图审核问题案例简述：本项目户型（140种）和设计变更繁多，万创花费大量精力绘制和核对图纸，因项目设计负责人变更，开盘后方提交合同附图，这离与业主签定买卖合同仅有三天，合同附图审核成为重要的紧急工作。解决过程：●邀请工程部、客服中心、销售事务组、设计院、万创和项目部同事共同组织规模庞大的附图核对小组；（计划失控教训）●对其进行专题培训和交底（审核内容及注意事项等），分工明确后到现场核对。现场上午检查的问题，设计院下午就完成图纸修改工作。（危机处理经验）抢答：五图一型一表？报建图、施工图（含变更）、销售附图、合同附图、物业管理用图、销售模型、合同装修做法表万科城项目工程总结■案例四：建筑施工图纸与报建图纸不符万科城项目工程总结90■案例六：设计变更沟通方式问题：发件人: CHG03.师俐发送时间: 2004年6月10日21:10收件人: CLG01.陆术东;CLG14.蒲克;CLG09.陶程才主题: 学校围廊中,学校正入口(大亭子)的由标高74.5改为75.0,随后出通知.-----原始邮件-----发件人: CHG03.师俐发送时间: 2004年6月10日20:10收件人: CLG01.陆术东;CLG14.蒲克;CLG09.陶程才主题: 塔楼的两片翼墙取消,现提一张总图标高图,请将学校前的路暂时不作,谢谢.-----原始邮件-----发件人: CHG03.师俐发送时间: 2004年6月9日12:06收件人: CLG01.陆术东;CLG14.蒲克;CLG09.陶程才主题: 现正在调整广场道路,学校前的道路暂时不要作沟通方式：邮件不是唯一、最好、高效的沟通方式万科城项目工程总结■案例六：设计变更沟通方式问题：万科城项目工程总结91

设计管理小结●建设精品的前提下提速，必须要加大对设计的投入●设计任务书和设计输入方式适当改革—图文并貌，做好事前控制●重视图纸和设计版本变更管理●关注整体利益，改变本位主义：尊重万创现有状态，协作共处,将设计计划管理纳入工程管理重要组成部分，尤其是关键工序定样，如铝合金。●施工样板、材料样板建设●警惕创新产品和设计变更给项目管理带来的风险—改变见变更就法的做法，坚持专业观点●不能忽视的设计人员选择—所谓的多道审核关，实质最关键的是设计人员●设计计划控制—改变等米下锅状态万科城项目工程总结设计管理小结●建设精品的前提下提速，必须要加大对设92进度管理篇-----陆术东万科城项目工程总结进度管理篇-----陆术东万科城932004年工程年度计划目标完成情况节点名称工作计划工作目标完成情况一期工程开工03/12/8按期开工03/12/8开始箱涵施工基础工程04/2/1~04/4/21按期完成强夯：04/3/2~04/4/25桩基：04/4/5~04/5/1结构封顶04/4/23-按期完成展示区多层04.5.2~04/7/15工程达到预售条件04/8/23-04/9/10按期完成按期完成开盘销售04/10/1按期完成按期完成竣工验收04/12/20（多层）按期完成按期完成（多层）万科城项目工程总结2004年工程年度计划目标完成情况节点名称工作计划工作目标942.2进度管理的瓶颈之一

问题描述：●因方案再三调整和，土方施工图纸一直未能提前提交，土方工程进度滞后。●土方计量依据不准确，没有全部核实方格网准确性，设计院提交土方计量方法有缺陷：没有计算基础开挖的土方，给出土方基本平衡的结论，重新核实土方量，经平衡后还多余的10万多方。●开挖策略问题：前期土方工程采用那里需要就施工那一段，缺乏整体考虑。后来出现土方工程、桩基工程、道路工程、市政管网工程和总包工程一同汇演的被动局面。——前期土方工程万科城项目工程总结2.2进度管理的瓶颈之一

问题描述：——前期土方工程万科城95解决思路：●重新确定土方施工单位：进度紧张的开盘展示区的土方工程委托给总包单位施工，办理原状移交，减少土方单位与总包单位的摩擦和管理难度，土方工程04/3/1开始，04/4/15全部完成。

●重新调整土方开挖方案：集中机械设备先挖影响桩基工程和道路工程的土方，研究土方、道路、桩基和总包单位多家单位交叉作业问题，解决临时道路和各家单位土方分区堆放问题。教训：●场地原始地貌测绘准确性验证；●方量计算必须考虑地下室、道路和主体以外场地开挖土方，土方平衡设计时需提前介入提醒设计单位；●土方施工组织策略不合适比较几种开挖方式，计划编制工期不能太紧（雨季影响）；●风险估计不足：如开挖宽度、基础设备进出基坑道路，交叉施工的关系等万科城项目工程总结解决思路：万科城项目工程总结962.3进度管理的瓶颈之二

问题描述：●商业1#~3#楼地下室为联体建筑，基础均为桩基工程，三栋楼的有4个基底标高，高差2~4米。该区域土方工程按照台地设计标高进行开挖，土方工程完成后同时开始3栋楼桩基工程施工。联体地下室——前期道路和桩基工程万科城项目工程总结2.3进度管理的瓶颈之二

问题描述：联体地下室——前期道路97●商业2~3#楼基坑长210米，安排两台桩机在基坑，仅有1个临时出入口，基坑两面为其它楼栋正在施工桩基场地。管桩无法到达桩基面前，管桩需采用人工加机械搬运，需花费大量时间和成本。土方开挖时未考虑桩基作业面，出现桩基停工重新开挖土方。避免回填土时在侧压力的作用下将桩折断管桩：我怎样过去呀先修路接桩采用塔吊协助万科城项目工程总结避免回填土时在侧压力的作用下将桩折断管桩：我怎样过去呀先修路98●不同标高变阶面桩基施工困难：待标高高的桩基施工完毕开挖土方提供桩基施工作业面

标高低的桩基施工，导致桩基频繁移动，桩基施工效率降低，影响工期。●变换单位:当工期无法满足进度需求成为关键工程时，临时变换施工单位，缩小原桩基施工单位的工程范围，第二家施工单位进场后，很配合但因桩基频繁移动、管桩材料无法到现场、施工道路问题、范围划分问题和相互之间配合等原因，打桩速度进度很不尽人意，中间召集无数次协调会议和进度控制。●增加设备:出现8台桩基承包726个桩基的“壮观”场面万科城项目工程总结●不同标高变阶面桩基施工困难：●变换单位:当工期无法满足进度99同一基础选择三种桩型，导致材料管理混乱和进度缓慢后来者居上，但还是原配单位快这引起我们的思考万科城项目工程总结同一基础选择三种桩型，导致材料管理混乱和进度缓慢后来者居上，100教训：●对商业的复杂性认识不足，土方开挖和桩基施工方案缺乏论证：开挖深度和顺序。●创造有利条件，发挥管桩施工最大功效——对自身管理的反省；●土方、道路工程等前期工程对整个项目开发负面影响。●了解施工单位实际困难，协助其解决：管桩款问题、基坑内桩头采用塔吊搬运，截桩头采用机械开挖每根桩是如此艰难万科城项目工程总结教训：●土方、道路工程等前期工程对每根桩是如此艰难万科城项1012.4进度管理的瓶颈之三

问题描述：●西班牙风格线条和拱形等异性结构，建筑体形异常复杂，在结构和装饰工程施工难度相当大，完成相同面积建筑所需工日约为常见建筑体形（参照四季花城）工期1.4倍，模板模板损耗量大于40%

●图纸很不完善和存在大量的质量问题，在施工工程中进行大幅度的版本变更和调整：2004年3月第一版；2004年5月第二版；2004年6月第三版。●在施工过程中又出现较大的设计变更：建筑设计变更199次，结构设计变更165次，水电设计变更96次——复杂建筑体形、外立面和设计变更万科城项目工程总结2.4进度管理的瓶颈之三

问题描述：——复杂建筑体形、外立102复杂的节点做法因成本问题不得不采取手工抹成万科城项目工程总结复杂的节点做法因成本问题不得不采取手工抹成万科城项目工程总结103预开盘前一天修改全新木模板+复杂结构体系涂料颜色返工万科城项目工程总结预开盘前一天修改全新木模板+复杂结构体系涂料颜色返工万科城项104堆积如山的烂模板拆除模具利用率不到50%万科城项目工程总结堆积如山的烂模板拆除模具利用率不到50%万科城项目工程总结105对策:●增加投入3套全新模板和方和周转材料及设备不惜一切代价采用新模板

●提加劳动力工日工资和补偿窝工费用，支付较大金额抢工奖金。实行两班制作业，采取措施组织夜间抢工。

●提高工日单价：木工每层楼按时完成奖励3元/平方米，提前完成奖励800元/层；●调整计划，将多工种并行施工。●放弃部分楼栋，确保开盘重点，以便局部形成流水施工

基本采用门字架万科城项目工程总结对策:●提高工日单价：木工每层楼按基本采用门字架万科城项目1062.5进度管理的瓶颈之四

问题描述:●民工荒受北京、上海和内地各城市建筑规模扩大的影响，04年全国劳动力市场相当紧张，出现供不应求状态。整个工地高峰期约有4000人，四个标段存在800~1200人的缺口。各方管理人员为此付出较多的精力。●民工爷建筑体形复杂、单体面积小、节点繁多和工期紧，包工头均不愿意承包该工程，班组流动特别快，1个月需更换3~4家，工人对做活有所挑剔，工价高，流动性大，管理难度加大，导致工程进度缓慢。●周边大型建筑工程到我工地挖人，各标段内出现招工会战，内外竞争加剧工人流动频率。●金秋10月1日开盘的项目很多，到处出现赶工状态。——劳动力市场严重短缺万科城项目工程总结2.5进度管理的瓶颈之四

问题描述:——劳动力市场严重短缺107●施工单位投标报价无施工图纸，套用四季花城项目建筑价格。●施工单位给工人的工价均高出四季花城1.5倍工价也不干，太费工。●孟总亲自出面多次与合作单位老总沟通。●检查劳动力成为监理的日常工作。●检查劳务合同和现场了解工资支付情况成为新的工作内容。●公司干涉其在公司范围内承接工程●合同文本是管理的有利武器+灵活处理同一楼层5个标高万科城项目工程总结●施工单位投标报价无施工图纸，套用四季花●孟总亲自出面多次与108工程师在现场清点检查表格统计报表：人数栋号木工钢筋工砼工泥瓦工杂工商业街C1、C280人（差40人）120人30人差60人差50人商业C615人（差25人）15（差25人）/差30人差15人B区TH1#、2#楼///20人（差40人）10人（差30人）B区TH3#、4#楼30人（差30人）30人（差20人）20人差40人差20人B区TH5#—12#楼差200人差150人差40人/差50人幼儿园///25人（差25人）差20人广场塔楼6人（差14人）差20人/差15人差10人万科城项目工程总结工程师在现场清点检查表格统计报表：人数木工钢筋工砼工1092.7成功开盘的背后

遵守和利用工程施工特点：两个冬季完成两段箱涵建设，工期短、成本低。资源重点倾斜向展示区：每个标段非配合销售区域部分主体工程推迟1~2个月开工：小学、商业3#楼、5#楼、TH5#~12#楼等，确保封顶节点达到销售要求即可，这为劳动力组织、工程流水作业和场地布置提供保证，为工程进度创造有利条件。机械设备重要性：合同中明确要求施工施工单位的机械设备设置：明君塔吊安装案例、南通施工现场整体规划：施工通道、加工场地布置、设备安装、场地排水提前明确销售范围、行程路线和外架拆除，考虑“保证时间、调整展示区范围”后备方案，以此指导施工组织。——进度管理的得与失万科城项目工程总结2.7成功开盘的背后

遵守和利用工程施工特点：——进度管理110技术和管理措施：●

提前配置拱型模板和广泛应用门字架●全局观：关键路径上提高砼等级以保证时间，提高砼强度等级C30比C25每立方贵20元；采用成品线条●先外后内的施工工序：●激励机制：执行合同奖惩条文、设置单项抢工奖、发放工人夜间加班补贴、施工单位管理人员对应奖金或奖品等；●交叉工序研究：水电土建专业协调问题、先施工乔木绿化先行；●资金支持：增加支付工程款频率，支持合作单位管理人员困难。万科城项目工程总结万科城项目工程总结111针对设计变更多的特点：●特事特办：网上审批和项目审批同步进行；●样板先行，变更相对集中