审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用

审讯理论中的商品房买卖合同的效力及应用

审讯理论中的商品房买卖合同的效力及应用

审讯理论中的商品房买卖合同的效力及应用

肖文

一、商品房买卖合同的效力问题

对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?及最高人民法院有关指导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。理论中对此有不同认识。假设将?中华人民共和国城市房地产管理法?第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让〔当然包括商品房买卖〕作为强迫性规定理解，那么商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建立部?商品房销售管理方法?第七条规定的商品房现售条件不符。假设不作上述理解，那么违规开发的商品房，只要已开工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，?商品房销售管理方法?只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在破绽，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将?商品房销售管理方法?第七条规定的商品房现售条件与?中华人民共和国合同法?第五十二条第

〔四〕项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合?商品房销售管理方法?第七条规定的条件，那么可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引?中华人民共和国合同法?第五十二条第

〔四〕项的规定确认其无效。如此补充现有法律的破绽。

二、商品房买卖合同的分类

这是每个审讯员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建立过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进展的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响那么直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建立部制定的?商品房销售管理方法?第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将开工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建立中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已开工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建立过程中获得部分资金，且该资金必须用于工程建立；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建立中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否开工为据。这其中实际隐含着已开工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类一样即适用一样的法律标准的理念。

三、因房屋存在质量问题解除合同的条件

房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，如今审讯理论中已是共识。但对一般房屋质量问题到达什么程度，当事人可以恳求法院解除合同，理论中却存在很大分歧。最高人民法院?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对?中华人民共和国合同法?第九十四条第

〔四〕项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的〞在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用〞？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用〞主要以平安为标准，只要房屋能平安的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其别人认为，“居住使用〞不仅以平安为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。

四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定

在商品房买卖活动中进展欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?规定中的亮点。上述规定是根据?中华人民共和国合同法?和?中华人民共和国消费者权益保护法?的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。理论中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，理论中审讯人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于?中华人民共和国民法通那么?和?中华人民共和国合同法?对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即成心隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作阐述。对于成心隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点〔见王教授所著?违约责任论?有关内容〕，有义务告知对方真实情况而成心不告知，应认定为成心隐瞒，并提出认定成心隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规那么。但王教授未对如何认定“成心〞发表意见。笔者认为，按一般的理解，成心隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该成认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，假设均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，那么可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“成心〞二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。

五、审讯理论中的几点做法：

1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约〞这一关键。假如存在房屋主体构造质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审讯理论中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进展了装修，假如判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进展维修或进展赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。

2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是断定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款〔解除合同〕并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，实在维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有才能继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否那么，假如断定解除合同，退还房款，那么可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有才能继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以