某某照科技文化中心可行性研究报告

目 录第一章 总论 1目概况 1行性究工的依据范围 3行性究结论 4目经技术标 5第二章 项目背景及建设的必要性 72.1目提的背景 72.3目建的必性 11第三章 市场分析 14贸服业发前景 14市游业展前景 16第四章 项目地址选择和建设条件 19目位概况 19套条件 19地社经济展概况 25第五章 建设方案 28案设原则 28设内及规模 28程技方案 29第六章 环境保护与安全 36用的保法和标准 36址环条件 37境污及治措施 37第七章 劳动安全卫生与消防 417.1业安卫生 417.244第八章 节 能 46导思想 46能目标 46能标和节规范 47耗状和能指标分析 48能措施 51第九章 项目组织管理和劳动定员 54设期理 54动定员 55第十章 项目实施进度 56第十一章 投资估算及资金筹措 57估依据 57投规模 57资金及筹措方案 58借偿还划 58第十二章 经济效益分析 64经效益析 64区经济分析 70第十三章 项目招标方案 71项招标本原则 71建项目范围及标组式 72投、开评标和标程序 72评委员人员组和资求 73投人资求 74招方式 74第十四章 社会影响分析 76社影响分析 76社适应析 77项建设及对策析 77第十五章 结论与建议 7915.1可性研论 7915.2建议 79可行性研究报告可行性研究报告PAGE58PAGE58第一章 总论项目概况项目名称某某科技文化中心项目项目建设单位建设单位：某某市城市建设投资集团有限公司法人代表：李伟项目负责人：王艇闻联系电话：8899623单位简介：某某市城市建设投资集团有限公司成立于2010年1月，注册资本5亿元，作为城市建设融资平台、投资主体和项目经营管理的业主，是经市政府批准组建的国有独资有限责任公司。截止2016年底，总资产约101亿元，完成投资约103亿元，收入约46亿89集团公司成立以来，先后建成了“海曲人家”特色街、图书馆等重点工程项目，实施了中心商务区、尚城花园开发建设；积极发挥投融资平台作用，探索建立了多渠道融资模式，为城市建设提供了资金保障；坚持市场化运作，加快了奥林匹克水上公园、户外广告、地下管沟等国有资产运营管理。近年以来，又积极推进了北京路威海路片区、万平口景区完善提升、“日出东方”海之秀、海洋馆与四季花鸟园、东夷小镇等项目建设。经营范围：对城市建设项目、公益性项目、市政基础设施配套投资、建设、运营和管理；市政公用基础设施的特许经营；政府授权的国有资产运营、管理；以自有资产进行项目投资（不含金融、证券、期货等国家专项许可项目）；土地整理开发；普通货物进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品除外。项目建设地点项目建设地址位于某某市东港区奥林匹克水上公园西岸，青岛路以东、绿舟路以西、太阳广场以南、植物园以北。项目建设方案该项目占地面积约合约合520亩，总建筑面418693平方米，计容总建筑面积316510平方米，地上建筑面积206343平方米，地下建筑212350建设性质新建建设期限起止时间2017年8月至2019年8月。总投资及资金来源本项目总投资342035万元，其中包括前期费用1398.81万元，基础设施建设费56192.18万元，建筑安装工程费247735.40万元，管理费3053.26万元，建设规费等其他费用12194.06万元，不可预见费9606.33万元，财务费用11854.96万元。该项目采用PPP融资合作模式，采用政府可行性缺口补助。201599（201551号20%6840727362880%。可行性研究工作的依据和范围可行性研究工作的依据1.国家、某某省有关的政策、法规、条例2.现行有关技术规范、规定以及定额资料3.《投资项目可行性研究指南》4.项目单位提供的有关数据、资料5.项目单位与本公司签订的咨询服务合同6.《2015—2030年某某市城市总体规划》7.《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）可行性研究的范围1.项目提出的背景；2.项目建设的必要性；3.建设条件与场地；4.建设规模及方案；5.环境保护及节能；6.项目组织管理；7.项目实施进度；8.投资估算及资金筹措；9.社会效益分析。可行性研究结论1.该项目占地面积约合约合520亩，总建筑面418693平方米，计容总建筑面积316510平方米，地上建筑面积206343平方米，地下建2123502.建设性质为新建。3.建设时间：24个月。4.总投资及资金来源本项目总投资342035万元，其中包括前期费用1398.81万元，基础设施建设费56192.18万元，建筑安装工程费247735.40万元，管理费3053.26万元，建设规费等其他费用12194.06万元，不可预见费9606.33万元，财务费用11854.96万元。该项目采用PPP融资合作模式，采用政府可行性缺口补助。201599（201551号20%6840727362880%。项目经济技术指标表1-1 项目经济技术指标一览表序号项目名称单位数量备注1总占地面积平方米346666520亩2总建筑面积平方米4186932.1地上建筑面积平方米2063432.2地下建筑面积平方米2123503文化展厅平方米1330064大剧院平方米442915未来馆平方米474596半月广场商业中心平方米880947游客中心平方米36608停车库平方米470359半室外配套设施平方米5514810能耗10.1水万吨68.48年耗量10.2电万kwh2173.04年耗量11劳动定员人40011.1普通工人人32011.2中层管理人5011.3管理人员人3012总投资万元342035.0012.1征地费万元25618.7312.2前期工程费万元1398.8112.3基础设施建设费万元56192.1812.4建筑安装工程费万元247735.4012.5管理费万元3053.2612.6建设规费等其他费用万元12194.0612.7不可预见费万元9606.3312.8财务费用万元11854.96第二章 项目背景及建设的必要性项目提出的背景某某奥林匹克水上运动公园简介"亚洲第一、世界领先"的具备"国家"20082007年中国水上运动会在某某奥林匹克水上公园举行。某某奥林匹克水上公园总面积920万平方米，是某某市建成区面积的六分之一。该公园在2006年获得由第二届中国国际建筑艺术双年展专辑编委会颁发的景观规划设计一等奖。原为一个天然泻湖，是与城市紧密相连的黄金海岸。某某历届市委、市政府对该区域高度重视，采取了严格的保护措施，避免了低水平的开发建设。为迎接两届世帆赛和2007年中国水上运动会的举行，市委、市政府委托中国城市规划设计研究院对该区域进行了反复论证，在综合考虑生态、人文、经济契合的基础上，确定水上公园开发建设的原则是：突出“生态水运”理念，认真落实“三高”要求，充分发挥某某“蓝天、碧海、金沙滩”的生态532）20078项目提出的背景1.某某省商贸服务业发展迅速商贸服务业涵盖非常广，与社会公众的生活息息相关，加快商贸服务业发展，对缓解社会就业压力作用明显，对提高城镇居民收入水平具有重要作用。同时，有利于巩固提升市场发展优势，保持经济社会健康、持续、快速发展；有利于缓解资源要素和生态环境制约，推动经济发展方式转变；有利于培育新的经济增长点，优化产业结构，提高经济综合竞争力；有利于提升城市品位，扩大城市影响力；有利于促进社会事业全面发展，改善人民生活，提高生活质量，加快构建和谐社会。5201528537.45.300108占比提高8.700年的9154366201520162.某某省商贸服务业的发展政策利好2011-2015年期间省政府相继出台了《关于加快服务业发展的若20142620169（201645号）20204.510%51.2该意见指出重点发展服务业的以下十大领域：批发零售服务、旅游(休闲)服务、住宿餐饮服务、居民和家庭服务、健康服务、养老服务、文化服务、体育服务、法律服务、教育培训服务。3.某某市城市建设速度加快，但城市商贸功能结构不合理从总体上看，某某市建成区整体功能结构尚不十分合理，商业发展很不充分，商业活动主要集中在靠近老城区传统的商业区，而老城区由于交通拥挤、空间狭小、环境不佳，零售业态和规模非常有限，档次很低，没有大型的集科技展览、旅游服务、购物、文化为一体的经济文化交流中心。目前项目所在区域的旅游资源开发已经初具规模，游客量巨大，急需建设专门的游客服务中心和上规模上档次的购物休闲中心，来满足区域内本地居民和游客的游客服务、购物、休闲需求。未来，随着某某市东港区整体的迅速发展和沿海旅游经济的发展，将使东港区的人口和游客量进一步快速增长，市场潜量进一步快速增加，但东港区多功能的商业中心的缺乏将使城市功能的正常发挥遇到重大障碍。为此，某某市城市建设投资集团有限公司为适应某某市经济文化交流的需求，完善城市功能，提升商贸服务功能，适时抓住机遇，投资建设集科技展览、旅游服务、购物、文化为一体的经济文化交流中心——某某科技文化中心项目。2.3项目建设的必要性1.项目的建设符合国家产业政策年本1国土资源部国家发展和改革委员会关于发布实施《限制用地项目（2012（20122.项目建设符合国民经济和社会发展第十三个规划纲要的要求《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（草案15%规划纲要草案提出，要加快推动服务业优质高效发展。开展加快发展现代服务业行动，扩大服务业对外开放，优化服务业发展环境，推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸、生活性服务业向精细和高品质转变。促进生产性服务业专业化，提高生活性服务业品质，完善服务业发展体制和政策。某某科技文化中心项目建成后，将成为东港区布局紧凑、合理，形象出众的城市名片，体现高品质的商业环境和高标准的商业服务设施。作为商贸服务业的组成的一部分，项目的建成将极大地促进地区服务业的发展。3.符合某某省国民经济和社会发展总体规划的要求《某某省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中提出：“优化提升传统服务业。优化商贸服务业布局，加强商业服务设施和网点规划建设，提升各级商业中心能级，推进社区商业设施、特色商业街建设，打造智慧商圈。”本项目的建设有利于地区的商贸服务业的发展，项目建成后将成东港区滨海旅游风景区商品集散中心、价格形成中心，并辐射国内外市场。4.本项目的建设是促进当地经济发展，提供新的劳动就业岗位的现实需要本项目在发展第三产业的同时，根据市场需求状况，提高城市化水平，增加就业岗位，提高当地居民收入，符合某某市建设两型社会的总体要求。综合以上分析，结合社会发展及城市居民的需要，项目建设是十分必要的。第三章 市场分析商贸服务业发展前景1.宏观环境有利于服务业的发展。从国际环境看，国际金融市场逐步趋稳，国际服务业转移步伐加快，“十三五”时期，服务业将成为某某省利用外资的亮点。从国家宏观政策看，国家把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，围绕“转方式、调结构”这条经济发展的主线，必须大力发展服务业，这为服务业发展创造更加宽松的政策环境。从某某省经济基础条件看，某某省工业、农业基础较好，经济实力较强，资源丰富，市场广阔，区位优势明显；某某省服务业规模快速扩大，结构不断优化，投资持续增长，发展后劲明显增强，已经具备了跨越发展的基础和条件。2.深化改革进一步增强服务业发展的活力。“十三五”时期，我国垄断性行业和公用事业改革将加快推进，放宽市场准入，引入竞争机制，培育多元化的市场主体，有利于非公有制服务经济的发展；大型国有企业公司制改革不断完善，企业非核心业务的剥离，将有利于促进服务业特别是生产性服务业的发展；事业单位改革稳妥推进，将进一步拓展服务业发展空间；财税、金融体制改革和行政管理体制改革，进一步为服务业发展创造良好的环境。同时，服务业自身改革步伐加快，市场化、产业化、社会化、国际化水平提高，发展活力将进一步增强。3.制造业强省建设要求加快发展现代服务业。某某省是制造业大4.城市化进程加快进一步拓展服务业发展空间。服务业的规模和201049555.城乡居民收入提高拉动消费需求不断增长。是我国全面建设小康社会的重要时期，城乡居民收入将继续保持较快增长势头，居民消费将逐步从温饱型、舒适型向发展型和享受型转变，更加注重消费质量的提高。社会保障制度的逐步完善将使人们的消费观念发生改变，由过去的预防性储蓄逐渐转变为适度超前消费。城乡居民收入水平的快速增长和消费结构的不断升级，是未来一个时期促进某某省服务业快速发展的重要支撑力量。6.现代科技为服务业创新发展提供不竭动力。某某省科研力量较7.扩大开放促进服务业加快发展。我国加入世界贸易组织的过渡某某市旅游业发展前景某某市旅游市场现状2008年至2015年，某某市旅游规模逐年增长，接待规模持续增大，但增长幅度放缓。国内旅游以某某市居民、省内其他地区居民为主，江苏、河北、河南、北京等邻近省（市）为辅的客源市场结构。入境市场以港澳台、日韩、新马泰等市场为主。表3-1 2008-2015年某某市国内外旅游接待情况年份接待人次（万人）增长率旅游收入（亿元）增长率2008146618.4%81.723.6%20091741.718.8%101.724%20102052.917.9%122.620.5%20112451.419.4%151.3523.5%20122824.515.2%183.2621%20133153.511.7%210.114.7%20143453.29.5%237.913.2%20153753.548.7%275.9314.07%数据来源：某某市历年国民经济和社会发展统计公报某某市旅游供给市场分析某某市的休闲度假产品目前以海滨度假为主，滨海区域是度假人群的重要聚集区。山地休闲主要以浮来山、五莲山、九仙山为龙头，以养生和田园生活趋向为主的山地休闲度假已经逐渐受到人们的青睐，将成为未来人们度假的主要聚集区。表3-2 某某市主要旅游景区统计表名称位置及品级主要旅游产品某某奥林匹克水上公园某某东港区国家AAAA级旅游区水上运动、休闲娱乐、滨海观光浮来山风景名胜区某某市莒县西部，距市区9公里国家AAAA级旅游区、省级风景名胜区自然（天下银杏第一树）与文化（道、佛、儒三教合一）观光，休闲度假五莲山风景区某某五莲县东南，距市区25公里国家AAAA级旅游区、省级旅游度假区自然与文化观光、休闲度假九仙山风景区某某五莲县城东南16.5公里处国家AAAA自然与文化（道教、佛教、名人石刻）观光某某海滨国家森林公园某某市北沿海路北首国家AAAA级旅游区、国家森林公园海上运动、沙滩休闲、滨海观光、太公文化观光万平口海滨风景区某某市东港区国家AAAA级旅游区海上运动、沙滩休闲、滨海观光刘家湾赶海园距某某市区12公里国家AAAA级旅游区海洋文化体验与观光、海滩休闲竹洞天风景区某某城区西端的将帅沟毛竹园国家AAA级旅游区、全国农业旅游示范点自然与文化观光磴山寨风景区某某岚山区磴山寨，距市区30公里国家AAA级旅游区仿清建筑群观光、生态休闲大青山风景区某某五莲县城西南7公里处国家AAA级旅游区、省级森林公园自然与文化观光龙门崮风景区某某市东港区三庄镇国家AAA级旅游区自然与文化观光项目发展前景第四章 项目地址选择和建设条件项目位置概况项目建设地址位于某某市东港区奥林匹克水上公园西岸，青岛路以东、绿舟路以西、太阳广场以南、植物园以北，该项目占地面积约合520亩，地理位置优越，符合某某市土地利用总体规划。配套条件自然条件1.地理位置35°04′～35°3632东港区地处我国南北气候过渡地带，属暖温带半湿润季风区大陆12.6℃，2532.9813.770%14.7412.86米，地下水资源量4.81亿立方米（地表、地下水资源重复计算量2.93亿立方米）。现状条件下，全市多年平均可利用量10.84亿立方米，其中地表水可供水量7.35亿立方米，地下水可开采量3.49亿立方米，人均水资源量501立方米。2.地形、地貌和地质构造7061～1.517.5%57.2%25.3%。全市河流分属沭河水系、潍河水系和东南沿海水系，干流长超过102059某某海岸位于黄海中部，岬湾相连，北起甜水河口，南到绣针河99.60.3217.610米等深线面积有30万亩；20米等深线水域适宜养殖面积100万亩。海洋资源开发利用潜力很大。某某境内有大小山头4358座。西部为泰沂山脉系，大多呈东南、西北走向；北部山脉多呈南北和西南、东北走向；中南部有7条互不衔接的山脉，走向各异；东部属胶东丘陵。海拔500米以上的有39座。3.水文地质2059某某无天然湖泊，现有水库596座，总库容13.02亿立方米，兴利库容7.94亿立方米。全市地表蓄水工程总库容14.36亿立方米，总兴利库容9.38亿立方米。HCO3-Na4.地震依据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），某某市东港区建筑抗震设防烈度为7度。配套条件1.区位优势东港区是某某市的中心区，陆域面积1030平方公里，海岸线5765.852.交通发展2012年全区农村公路建设累计投资4.38亿元，同比增长203%，90.39203646.121.6）575558862404583%5%10002500017008%。20151222B737A320ERJ1451500场建成后，某某真正形成了完善的海陆空立体交通体系。某某通讯便捷，电话实现了程控化，传输实现了数字化。3.经济发展经济增速继续回升。2016年，全市上下积极应对经济下行压力，国民经济运行稳中有进。初步核算并经省统计局审核反馈，全市实现地区生产总值（GDP）1802.49亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%，增速分别高于全国、全省1.4个和0.5个百分点，比上年提高0.6177.9%146.974.3%851.948.0%；第三产803.588.9%623587.5%。结构调整不断深化。三次产业比例由上年的8.4:48.7:42.9调整为8.1:47.3:44.61.7933.912.9%51.8%2个百分点。（44六二次规划”、区域共性评审评估试点。全市经济园区四上”企业530312012.4亿元，增长11.1%；完成园区投资795.43亿元，增长17.2%。市场主体较快增长。年末全市实有市场主体18.74万户，注册资本（金）3767.66亿元，分别比上年增长13.7%、36.3%。其中，内资（3136（7.0%、52712.6%、17.8%；私营企业4.60万户、从业人员35.91万人、注册资本（金）2742.11亿元，增长25.7%、6.8%、34.6%；个体工商户13.25万户、23.0092.7210.3%15.2%22.3%；农民专业合作社5250户、出资总额60亿元，增长10.6%、14.6%。就业形势保持稳定。全市城镇新增就业3.88万人，农村劳动力转移就业2.22万人，实施各类培训2.89万人。年末城镇登记失业率为2.2%，低于年度控制目标1.3个百分点。全市首家创业特色银行成立，6.722.31843立卡农村贫困人口实现就业创业2229人。0.10.2六升两降”3.7%、2.2%1.2%、2.3%、5.9%、2.8%；居住、交0.5%0.7%4.3%，0.3%137.7个百分点。4.其他配套设施（1）供水87024亿立方米。（2）供电--2404.3当地社会经济发展概况2016亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%，增速分别高于全国、全省1.4个和0.5个百分点，比上年提高0.6177.9%146.974.3%851.948.0%；第三产803.588.9%623587.5%。结构调整不断深化。三次产业比例由上年的8.4:48.7:42.9调整为8.1:47.3:44.61.7933.912.9%51.8%2个百分点。（44六二次规划”、区域共性评审评估试点。全市经济园区四上”企业530312012.4亿元，增长11.1%；完成园区投资795.43亿元，增长17.2%。18.7413.7%36.3%（3136（7.0%、64.9%；外资企业527户、注册资本（金）41.89亿美元，增长12.6%、17.8%；私营企业4.60万户、从业人员35.91万人、注册资本（金）2742.11亿元，增长25.7%、6.8%、34.6%；个体工商户13.25万户、23.0092.7210.3%15.2%22.3%；农民专业合作社5250户、出资总额60亿元，增长10.6%、14.6%。就业形势保持稳定。全市城镇新增就业3.88万人，农村劳动力转移就业2.22万人，实施各类培训2.89万人。年末城镇登记失业率为2.2%，低于年度控制目标1.3个百分点。全市首家创业特色银行成立，6.722.31843立卡农村贫困人口实现就业创业2229人。0.10.2六升两降”3.7%、2.2%1.2%、2.3%、5.9%、2.8%；居住、交0.5%0.7%4.3%，0.3%137.7个百分点。第五章 建设方案方案设计原则项目设计原则体现功能合理、造价经济、生态、节能、健康和安全，并与周围环境相协调，与周边功能相配套。注重人的空间环境感受和行为需要，充分考虑人的生活、休憩需要，着力营造人性化的亲切舒适的空间。突出环境特征，体现地形特色，强调景观视线设计，给人以心理上的舒适感。建设内容及规模该项目占地面积约合约合520亩，总建筑面418693平方米，计容总建筑面积316510平方米，地上建筑面积206343平方米，地下建筑212350文化展厅总建筑面积133006平方米，包含地上建筑面积76694平方米，地下建筑面积56312平方米。大剧院建筑面积44291平方米，其中地上建筑面积28432平方米，地下建筑面积15859平方米；包含1200座的大剧场、400座的小剧场和包含5个放映厅的电影院各一个。未来馆建筑面积47459平方米，包括地上建筑面积19923平方米，地下建筑面积27536平方米。半月广场商业中心建筑面积88094平方米，包含地上建筑面积46629平方米，地下建筑面积41465平方米。游客中心建筑面积3660平方米，全部为地上建筑。车库总建筑面积47035平方米，包含地上建筑面积1195平方米，地下建筑面积45840平方米。半室外配套设施建筑面积55148平方米，其中地上建筑面积29810平方米，半地下建筑面积25338平方米。本项目主要建筑物的建设规模见下表：表5-1 主要建筑物一览表单位：平方米类型总建筑面积计容建筑总面积地上建筑面积计容地上建筑面积地下建筑面积地下计容建筑面积文化展厅13300613300676694766945631256312大剧院442914429128432284321585915859未来馆474594745919923199232753627536半月广场商业中心880948809446629466294146541465游客中心366036603660366000停车库47035011950458400半室外配套设施551480298100253380合计418693316510206343175338212350141172工程技术方案设计依据1.《建筑给水排水设计规范》2.《建筑设计防火规范》3.《城市规划设计规范》4.项目方提供的资料总体规划方案1.总平面布局项目建设地址位于某某市东港区奥林匹克水上公园西岸，青岛路以东、绿舟路以西、太阳广场以南、植物园以北，占地面积约合520亩，依托该地点有利的地理位置，进行总平面布置。项目从南向北依次布置为未来馆、文化展厅、半月广场商业中心未来馆（含游客中心）、大剧院，各个单体建筑中间有主要道路连接，并设有大片绿地、主题公园等娱乐设施和场所。未来馆图5-1 项目总平面布置图2.项目总体规划方案（1）未来馆47459（2）文化展厅133006（3）半月广场及商业配套中心半月广场包括半月广场下沉商业中心和游客中心两项内容，其中半月广场下沉商业中心建筑面积88094平方米，为大型的购物休闲娱3660（4）大剧院大剧院建筑面积44291平方米，包含1200座的大剧场、400座的5单体设计方案1.单体设计建筑总体采用了现代简洁的设计手法，更好的塑造建筑立体的现形体处理上，注重高低错落与形体的变化，同时突出体现主体建筑的体量感。形体通过各种构成式的体块组合以及连廊设计，构成多变的空间组合，同时通过各种室外广场、下沉广场、室外步行街构成丰富的空间形式，体现了现代建筑的复杂性和有序性。立面设计以竖向线条为主，代表一种积极向上的构思，同时突出高层建筑的体量感。通过局部竖向线条的变化，丰富了建筑外立面，使得建筑“简约而不简单”，符合大众的审美趣味，局部点缀的广告位和显示屏则体现了建筑的现代风格。同时能与周围现有建筑和环境形成有机统一。造型设计集中体现了现代建筑的美，以现代、简约、充满动感的风格形成了清新而鲜明的个性，给人以强烈的感染，形成本地区的标志性建筑。2.建筑结构及装修。（1）基础：采用柱下独立基础。（（3）主要材料240mm120mm，混凝C20-C30。钢筋及型钢：钢筋：直径≥10，为冷轧带类钢筋，应符合现行国家标准。焊条：HPB235钢筋，Q235B钢焊接，E43系列。结构方案1.抗震设计72.结构设计基础：柱下独立基础，砖墙下条形基础。结构：钢筋混凝土框架，填充墙。屋盖：采用钢筋混凝土现浇板。给排水工程1.水源和水压0.3MP。2.排水排水采用有组织排水，雨水、污水分流制。电气方案1.电气工程系统本项目的用某某市10kV供电支线直接引入园区配电室，然后根据需要分送至各建筑分配电室。建成后的用电主要是照明用电、制冷取暖用电和办公用电等，配备有总电度表箱。照明采用高效节能灯。超过二层的建筑物均按三级防雷设置避雷装置，可采用建筑造柱、基础内的主钢筋或专设钢筋作引下线，接地连接。程控自动电话、计算机等弱电设备的电缆，直接埋地敷设。2.建筑设备监控系统对建筑群内的给排水设备、集中空调系统、景观照明、供电系统和设备进行监视和节能控制。管线综合布置方案本工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆等五种，均采用直埋敷设。在敷设时，各种管线应遵循如下原则：1.由楼房向道路中心线有近到远敷设，敷设顺序为：通讯电缆、电力电缆、给水管线、污水管线。2.各地下管线的竖向位置关系，由地面向下顺序为：通讯电缆、电力电缆、给水管线、污水管线。3.所有管线均应力求短捷，尽量和道路平行或垂直敷设，转变半径应符合有关规定。4.压力流管让重力流管，小管径管道让大管径管道，技术要求低的管线让技术要求高的管线。5.管线覆土深度均应大于冻土深度，并满足各自最小覆土深度要求，与建筑物的水平、垂直间距亦应符合有关规定。6.各管线尤其是小口径给水管、电力、通讯电缆应优先考虑敷设在绿地和人行道下面。消防消防设施研究，主要是分析项目在营运期可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。消防工作始终贯彻以预防为主的主要原则，消防配套的设备和器具保证完备、完好，并定期检查，主要做到以下几个方面。1.确保消防水源系统，安全、畅通2.确保构筑物耐火等级所有建筑物均应按《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）确定建筑物耐火等级和安全通道，并合理的选择防雷电设施。3.合理设置消防通道4.合理配置灭火器室外消防给水管网沿车间环状布置，并按要求设置室外消火栓，采用的消火栓符合消防安全规定，间距不超过120米，保护半径不大于150米。室外消火栓沿道路布置，每个消火栓用水量按15升/秒计算。各建筑物均应根据其自身特点，选择和配备一定数量的灭火器，并定期检查确保使用的可靠性。按规范要求搞好设施的设计与安装，防止产生火源。按《建筑灭火器配置设计规范》，在室内设置干粉灭火器和消防桶等急救消防器具，配置数量按规范要求确定，每组灭火器不少于2具，两组之间距离不超过20米。室内消防管道为环状布置，且有两条管道与室外管网连接。30第六章 环境保护与安全适用的环保法规和标准环境质量标准1.《环境空气质量标准》GB3095-20122.《地下水环境质量标准》GB/T14848-933.《地表水环境质量标准》GB3838-20024.《声环境质量标准》GB3096-2008环境排放标准1.《大气污染物综合排放标准》GB16297-19962.《污水综合排放标准》GB8978-19963.《工业企业厂界环境噪声排放标准》GB12348-20084.《建筑施工场界环境噪声排放标准》GB12523-2011场址环境条件环境污染及治理措施主要污染源及污染物项目污染源及污染物主要为在建设施工中，产生机械噪声、现场弃土、扬尘、废水、废气；在运营过程中使用的各种设备运行产生噪声，职工生活产生的废水。项目实施过程中的环境保护措施1.项目建设环节的环境保护措施（1）施工噪声的控制措施①施工单位必须按照国家关于建筑施工场界噪声的要求进行施工，并尽量分散噪声源，减少对周围环境区域的影响。②施工时间不安排在晚上十一时至次日上午六时，或在该时间内不使用噪声较大的施工机械，同时尽量采用低噪声机械，如以液压机械代替燃油机械，振捣器采用高频振捣器等。③可固定的机械设备如空压机、发电机等安置在施工场地临时房间内，房屋内设吸声材料，降低噪声。④对夜间一定要施工又可能影响周围噪声环境时，须向当地环保部门申报，获得批准后方可施工。同时应对施工机械采取降噪措施，也可在工地周围设立临时的声障装置。（2）施工现场弃土处理和减少扬尘的措施①建设工程必须设施安全文明施工措施费，并保证专款专用。②当出现4级及以上风力天气情况时，禁止土方施工，并做好遮掩工作。（2m设置）（每个④运输施工垃圾等易产生扬尘的物料，必须采取密闭措施，逐步实行密闭车辆运输，并实行运输准运证和许可证制度，防止运输过程发生泄漏情况。⑤对沙石料、水泥等易扬尘的建筑材料应进行遮盖。（3）施工现场废弃物处理生质量。（4）废水控制施工期间产生的大量泥浆水和雨水，废水中含有大量的砂石，工程施工单位应在施工现场建设废水沉淀池，一切外排水必须先经沉淀后排放，这样可以避免城市下水道的堵塞。（5）对土壤和植被的弥补措施对开挖的土壤，应有计划的分层开挖，分层回填，并尽量保持表层沃土回填表层，对于被破坏的植被，待施工完成后，尽快按绿化方案恢复植被，只要在施工期注意规划，施工后期及时绿化，对土壤及植被的不利影响将得到有效控制。2.项目运营期的环境保护措施（1）污水治理该项目场区排水系统采用雨污分流制，分设生活污水、雨水排水管网。生活污水主要是职工、游客洗涤污水及冲刷粪便用污水，经化粪池滞留沉淀处理后，排入市政污水管网。雨水和道路冲刷用水采用地面自然漫流方式排入排水沟。（2）固体废弃物处置固体废弃物主要是项目营运过程中产生的生活垃圾。游客垃圾的处置可以建一处垃圾集中收集箱，采用袋装、一日一清的方式，由环卫部门定时清运，集中处理。（3）噪声治理基地营运期的噪声主要来自运输车辆。进出的噪声来源于运输车辆动力系统的噪声，其噪声大小与车辆种类、行车速度、车流量等有关。车辆频繁加减速，会产生较大的噪声，对当地的声环境会造成一定的影响。建议出入该中心的道路附近应种植树林带；出入该中心的道路应为较高等级公路，减少平交路口，注意日常的管理和养护。通过采取上述措施，厂界噪声对外界基本无影响。第七章 劳动安全卫生与消防职业安全卫生执行的标准规范1.《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2010）2.《旅游景区卫生标准》3.《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）主要隐患部位本项目在建设过程中易造成危害的主要隐患部位有施工现场的电气线路、各种机电设备和脚手架、变压器周围、各种坑、井、沟以及贮存易燃材料的仓库等。项目建成投入使用后，运营过程中运输车辆、机械设备等可能造成人身伤害，因触电、火灾等可能发生事故，因此，需对上岗人员进行劳动安全、劳动防护、工业卫生教育，采取以预防为主，防护为辅的措施，严格执行操作规程，确保生产安全。保护措施1.建设过程安全保护建设过程中严格按照国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，对可能发生的触电、火灾、机械伤害事故应加强防范措施，所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，具体安全措施为：（3）脚手架、井字架要指定专人维护保养，发现有变形、倾斜、摇晃等情况，要及时加固。2.运营过程劳动保护”（3）定期为生产工人检查身体，避免和降低患职业病的危险。3.预防自然灾害的措施（1）防地震该地区的地震基本烈度为7度，本项目的主要建筑工程设计已按7度设计。（2）防雷和接地建筑、构筑物按规范均采取有防雷接地措施。（3）防暴雨在项目排水设计中，根据项目区域位置暴雨强度确定流量和雨量排水管径，以满足降暴雨时项目区向外排水；同时，为防止暴雨对生产造成不良影响，建筑地平高于室外标高300mm。职业安全防护措施1.正确选用或安装电器防护装置，如短路自动断电装置，在建筑内设置干粉灭火器和砂箱。2.建筑的防火灾等级是丙类，耐火等级按二级设计，各建筑物的距离及单体建筑平面设计符合《建筑设计防火规范》要求，建筑内设消火栓，按规定设消防栓或其他灭火器具。3.采用隔音装置降低噪音。4.在安全用电方面，电器设备均有可靠的接地，低压供电线路采用电缆桥架和钢管暗敷方式，设有走向标志；配电线路设短路保护，触电危险场所有明显标志。5.按照国家有关规定，配备齐全的劳动防护用品。各区卫生防护措施1.定期对项目区内水质进行清洁处理，水质达到相关要求。2.公共厕所布局合理，数量能满足需要，标识醒目美观。建筑造型与景观环境相协调。所有厕所具备水冲、盥洗、通风设备并保持完好或使用免水冲生态厕所。厕所管理完善，洁具洁净、无污垢、无堵塞。室内整洁。每天对公共厕所进行消毒清洁；3.食品卫生符合国家规定，餐饮服务配备消毒设施，不使用对环境造成污染的一次性餐具。卫生达到《饭馆（餐厅）卫生标准》（GB16153-1996）的要求，景区各类场所全部达到《文化娱乐场所卫生标准》（GB9664-1996）规定的卫生标准，景区内的公共卫生达到《旅游景区卫生标准》的要求，周边的环境卫生达到《城镇环境卫生设施设置标准》（CJJ27-2005）。职业安全卫生分析”对自然条件中的主要危害因素，利用成熟可靠的技术，严格按照国家颁布的技术规程、规范和标准，采用先进的措施，精心设计，确保安全。在运营过程中，采用送排风措施、防雷、供电安全、防机伤，减少噪声等措施。加强管理，严格遵循操作规程，降低各种危害因素。消防设计依据1.《中华人民共和国消防法》2.《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）3.《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-2014）4.《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）5.《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2014）6.《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2008）项目概述该项目界区内主干道与交通要道相通，一旦火灾发生，消防队的消防车可及时到达火灾现场进行救援。防火设计实施措施建（构）筑物严格遵循《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的要求进行设计，该项目建筑物结构主要为框架和钢结构，耐火等级为二级。疏散通道、安全门的设置均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料。同时，某某市城市建设投资集团有限公司已与某某市消防部门实现消防联动，强化消防工作，多方面增加消防的力度。第八章 节 能我国是一个发展中国家，人均能源资源相对缺乏。但在城乡建设中，增长方式比较粗放，发展质量和效益不高；建筑建造和使用，能源资源消耗高、利用效率低的问题比较突出；一些地方盲目扩大城市规模，规划布局不合理，乱占耕地的现象时有发生；重地上建设、轻地下建设的问题还不同程度的存在。资源、能源和环境问题已成为城镇发展的重要制约因素。各地要充分认识到发展节能省地型住宅和公共建筑，做好建筑节能节地节水节材工作，是落实科学发展观、调整经济结构、转变经济增长方式的重要内容，是保证国家能源和粮食安全的重要途径，是建设节约型社会和节约型城镇的重要举措。要进一步增强紧迫感和责任感，转变观念，切实改变城乡建设方式，切实从节约资源中求发展，从保护环境中求发展，从循环经济中求发展，促进城乡建设和国民经济的持续健康发展。指导思想节能目标本项目在开发过程中，做好建筑节能节水节地节材工作，充分落实科学发展观。建筑节能。本项目所有新建项目严格执行建筑节能标准，积极引进和推广建筑新理念和新技术，新建建筑实现节能30%。建筑节地。在项目开发过程中，要通过合理布局，提高土地利用的集约和节约程度。同时在符合健康卫生和节能及采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率。建筑节水。要降低供水管网漏损率，重点强化节水器具的推广和应用，提高污水再生利用率，积极推进污水再生利用、雨水利用。着重抓好设计环节执行节水标准和节水措施，力争建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上。建筑节材。积极采用新型建筑体系，推广应用高性能、低材耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜，就地取材。同时提高建筑品质，延长建筑物使用寿命，努力降低对建筑材料的消耗，使本项目的建材消耗率在现有基础上降低10%。用能标准和节能规范1.《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）2.《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）3.《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）4.《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）5.《采暖居住建筑节能检验标准》（JGJ132-2001）6.《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2008）7.《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）8.《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009版）9.《某某院办公厅关于开展资源节约活动的通知》能耗状况和能耗指标分析能源供应状况项目需要的能源主要有水、电、热力等，供水由某某市东港区给水管网已铺设到项目区，可保证项目的顺利实施。供电通过某某市东港区内电力供应设施齐备，电力供应充足。热力由某某市东港区的热力公司管道接入，热力供应充足。能耗指标和能耗情况分析根据项目建设规模及自身特性，水、电、热力的能耗指标及能耗情况初步估算如下：1.用水估算4200005L/（m2•d）；地下车库地面冲洗水用量为2～3L/（m2•d），根据实际情况本项目用水定额取2L/（m2•d）。表8-1 项目用水量估算表序号场所名称建筑面积/m2日用水量/m3年用水量/m3比例1文化展厅133006665.03242735.9535.44%2大剧院44291221.45580831.07511.80%3未来馆47459237.29586612.67512.65%4半月广场商业88094440.47160771.5523.48%5游客中心366018.36679.50.98%6地下车库4703594.0734335.555.01%7半室外配套设施55148110.29640258.045.88%8损耗32611.224.76%9合计4186931786.92684835.55100.00%2.用电估算（GB50034-2013），9w/m29w/m24w/m25~30Lx0.80w/m2200~750Lx，根据5w/m210小时/日（）采暖和制冷功率密度：项目仅计容建筑面积范围内的建筑有制冷和采暖需求，制冷空调的耗电包括制冷耗电和送风耗电两部分功率密度按照30w/m2计，采暖空调耗电仅包括送风耗电（热源为市政热水管网热水）功率密度按照3w/m2计。13w/m215w/m2计。表8-2 项目用电估算表序号用电场所用电负荷耗电量百分比1文化展厅7714.35611.9328.16%2大剧院2568.88191.868.83%3未来馆2752.62195.809.01%4半月广场商业中心5021.36923.5142.50%5游客中心153.9016.170.74%6停车库188.1449.442.28%7室外552.64121.035.57%损耗63.292.91%合计18951.892173.04100.00%3.用热量估算表8-3 项目采暖用热量估算表采暖场所采暖面积（m2）耗热量指标（W）日采暖时间（h/d）采暖天数（d）耗热量（GJ）比例文化展厅13300612.761204378.3426.42%大剧院4429112.7121202915.9817.59%未来馆4745912.761201562.279.43%半月广场商业中心8809412.7141206766.4640.83%游客中心366012.78120160.640.97%损耗789.194.76%合计16572.89100.00%4.项目能耗指标本项目公用工程及能耗量，具体指标如下：表8-4 能耗指标表序号场所名称水（m3）（kwh）热力（GJ）折标煤量(tce)1文化展厅242735.95611.934378.34922.262大剧院80831.08191.862915.98342.223未来馆86612.68195.801562.27301.364半月广场商业160771.55923.516766.461379.645游客中心6679.5016.17160.6425.936地下车库34335.5549.4463.717半室外配套设施40258.0460.3977.678室外60.6474.539损耗32611.2263.29789.19107.5110合计684835.552173.0416572.893294.82节能措施建筑节能设计1.屋面：100mm厚憎水膨胀珍珠岩块保温层；2.30mm厚聚苯颗粒保温层；3.不采暖楼梯间隔墙：采用240mm厚烧结多孔砖或空心砖，外做30mm厚聚苯颗粒保温层；4.门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃窗，封阳台采用双玻璃塑钢窗；分户门采用钢塑复合防盗保温门。门窗气密性等级为Ⅲ级。电气节能措施1.选用节能型变压器，变配电所及电气竖井尽可能靠近负荷中心设置。2.装设低压电力电容器补偿无功功率。3.选择高效低耗节能灯具。4.集中空调系统、给排水系统、公共照明由楼宇自控系统进行集中控制和优化管理，利于节能。建设节能措施按照建设节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：1.2.墙体采用新型节能墙体材料，推广使用新技术、新工艺。3.控制墙体面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，0.250.300.35。4.采用节能型新技术、新材料，注重推广使用新型节能墙体材料及外墙保温技术。在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。5.推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率。6.创造节能环境创造对节能有利的微气候条件对建筑节能也非常重要。具体措施有：增加绿化种植面积，考虑地面绿化、屋顶绿化、墙体垂直绿化和阳台绿化的整体结合，有效调节环境温度。减少硬质铺地，采用生态铺地设计，使场地具有可呼吸的特性。采用高大落叶乔木，遮挡阳光辐射，疏导通风。节水措施项目用水主要是生活用水、消防用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1.制定用水计划，做到合理用水，严防跑、冒、滴、漏，减少不必要的浪费。2.设计中应采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴。3.采用封闭性能好、开关灵活的阀门，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。4.加强管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。第九章 项目组织管理和劳动定员建设期管理项目建设组织与管理本项目的投资建设活动采用先进的专业化项目管理模式，力求高效率，高质量，低成本地完成项目目标。为控制工程质量、进度和科学合理的施式，专门成立了项目管理小组，保障项目的顺利实施。项目管理小组对项目进展情况、资金的用途进行全过程监督，确保该项资金发挥出应有的最大效益，拟采取如下做法：1.专户核算为了做到专款专用，建设单位拟设立专用账户，指派专人管理，从项目的立项申报、资金的概算、拟申请贷款资金的额度、配套资金情况，到项目预算、项目完成资金决算等，进行全方位的定向管理，做到专款专用，明确职责，责任到人，确保项目的如期完成。2.重大项目实施招标为了确保专项资金的正确合理使用，专项领导小组将根据实际情况，按照工程项目计划的整体安排，制定具体的实施方案。全部项目将实行“阳光”采购，在“公开、公平、公正”的原则下公开招标，确保采购物资设备的质优价廉，最大限度地发挥专项资金地使用效益。3.监督检查为了充分发挥专项资金的使用效益，成立专项资金监督检查领导小组，对项目的立项申报、资金管理、现场施工、完工决算验收等，进行全程监督检查。加强对基础上完成后的追踪管理，变事后监督为事前监督，确保专项资金管理严格，使用规范，使该专项资金充分发挥出应有的作用。项目建设过程监督控制施工单位的选择按公开、公平的市场竞争原则，本项目将采用公开招投标方式选择施工单位。施工单位必须具有资信好、实力强、经验丰富等特点，同时施工过程要实行项目经理负责制。设备采购按公开、公平的市场竞争原则，本项目所需设备采用公开招投标方式进行采购。9.2劳动定员项目总定员400人，其中普通职工320人，中层人员50人，管理人员30人。第十章 项目实施进度新建项目预计24个月完成。工程建设进度如下：表10-1 项目实施进度计划表序号时间进度项目2017年2018年2019年8-9月10-12月1-3月4-6月7-9月10-12月1-3月4-6月7-8月1项目可行性研究及审批★2招标★3勘察设计★4初步设计及施工图设计★★5土建工程★★★★★6设备订购及安装★★★7装修工程★★8竣工验收交付使用★第十一章 投资估算及资金筹措估算依据根据本项目的建筑规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入总资金，测算建设期各阶段资金需求量，作为制定融资方案、进行经济评价、以及编制初步设计概算的依据。1.《某某省建筑工程价目表》（2011版）及《某某省建筑工程消耗量定额》。2.某某省安装工程综合定额。3.某某地区材料预算价格。4.邻近地区类似工程造价。5.其他相关资料。6.现行建筑工程投资估算的有关规定。投资规模本项目总投资342035万元，其中包括前期费用1398.81万元，基础设施建设费56192.18万元，建筑安装工程费247735.40万元，管理费3053.26万元，建设规费等其他费用12194.06万元，不可预见费9606.33所示。资本金及资金筹措方案该项目采用PPP融资合作模式，采用政府可行性缺口补助。201599（201551号20%6840727362880%。借款偿还计划2736282024.620454281.14可行性研究报告可行性研究报告PAGE63PAGE63表项目总投资估算表序号项目名称单位数量取费单价或费率(元/m2.%)建筑工程费(万元)设备购置费(万元)安装工程费(万元)其他费用(万元)投资合计(万元)占总投资比例（%）1前期工程费用1398.811398.810.41%1.1项目规划费公顷34.612100072.6872.680.02%1.2项目设计费m241869320837.39837.390.24%1.3地质勘测费亩520.00150078.0078.000.02%1.4项目前期论证评价费件130000030.0030.000.01%1.5前期三通一平费用m2346126.3211380.74380.740.11%2基础设施建设费用37791.1017524.84876.2456192.1816.43%2.1供水工程m2418693823433.284119.94205.997759.212.27%2.2供电工程m2418693903768.244521.88226.098516.222.49%2.3排污工程m2418693602512.163014.59150.735677.481.66%2.4消防工程m2418693602512.163014.59150.735677.481.66%2.5道路广场工程m2103837.903003115.143115.140.91%2.6路灯工程m2346126.32501730.6386.531817.160.53%2.9弱电及智能化工程m2316510501582.55949.5347.482579.560.75%2.10景观绿化工程m2207675.79100020767.5820767.586.07%2.11环卫设施m2346126.325173.678.68182.360.05%2.12其他11000000100.00100.000.03%3建筑安装工程费用418693247735.400.000.000.00247735.4072.43%3.1文化展厅m2133006630083793.7883793.7824.50%3.2大剧院m244291630027903.3327903.338.16%3.3未来馆m247459630029899.1729899.178.74%3.4半月广场商业中心m288094630055499.2255499.2216.23%3.5游客中心m2366063002305.802305.800.67%3.6停车库m247035500023517.5023517.506.88%3.7半室外配套设施m255148450024816.6024816.607.26%4管理费用3053.263053.260.89%4.1开发现场管理费万元305326.381.00%3053.263053.260.89%5建设规费等其他费用12194.0612194.063.57%5.1城市基础设施配套费m24186931606699.086699.081.96%5.2工程规划技术服务费m24186936251.22251.220.07%5.3施工图审查费m24186938334.95334.950.10%5.4新型墙体材料费m241869312502.43502.430.15%5.5建筑垃圾处置费m24186931.666.9966.990.02%5.6招标代理费万元247735.401.00%2477.352477.350.72%5.7工程监理费m241869310418.69418.690.12%5.8工程造价咨询费万元305326.380.05%152.66152.660.04%5.9工程保险费万元247735.400.50%1238.681238.680.36%5.10竣工图编制费亩520.00100052.0052.000.02%6不可预见费9606.339606.332.81%6.1基本预备费万元320573.713.00%9606.339606.332.81%7财务费用11854.9611854.963.47%7.1建设期贷款利息万元2736284.90%11854.9611854.963.47%合计285526.5017524.84876.2438107.43342035.00100.00%表借款偿还计划表序号项 目合计建设期计算期1212345671人民币借款(单位：万元)0000000001.1年初本息余额00.00105123.95285482.96276757.57267604.63258003.20247931.30237365.88226282.751.2本年借款273628.0010261017101800000001.3本年应计利息180653.142513.959341.0113988.6713561.1213112.6312642.1612148.6311630.9311087.851.4本年还本付息454281.140022714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.06其中：还本285482.96008725.399152.949601.4310071.9010565.4211083.1311626.20付息153840.310013988.6713561.1213112.6312642.1612148.6311630.9311087.851.5年末本息余额3549984.78105123.95285482.96276757.57267604.63258003.20247931.30237365.88226282.75214656.552还本资金来源(单位：万元)590565.48022714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.062.1当年可用于还本的利润（包含息税折旧摊销）522423.31022714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.062.2以前年度结余可用于还本资金0.0000.000.000.000.000.000.000.002.3用于还本的短期借款0000000002.4可用于还款的其他资金0000000003偿还本金后的余额0.0000.000.000.000.000.000.000.00计算期8910111213141516171819200000000000000214656.55202460.66189667.18176246.81162168.85147401.06131909.66115659.1798612.4280730.3761972.1042294.6821653.06000000000000010518.179920.579293.698636.097946.277222.656463.575667.304832.013955.793036.632072.441061.0022714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0612195.8912793.4813420.3714077.9614767.7815491.4016250.4817046.7617882.0518758.2719677.4220641.6221653.0610518.179920.579293.698636.097946.277222.656463.575667.304832.013955.793036.632072.441061.00202460.66189667.18176246.81162168.85147401.06131909.66115659.1798612.4280730.3761972.1042294.6821653.060.0022714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.0622714.060.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00000000000000000000000000000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00可行性研究报告可行性研究报告PAGE66PAGE66第十二章 经济效益分析经济效益分析评价原则、方法和依据项目的财务评价按照国家发展改革委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》、《房地产开发项目经济评价方法》和有关现行财税制度的原则进行。以工程投资项目运行管理、运营成本等作为项目的成本费用进行评价，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。分析依据及说明1.分析依据本财务分析根据国家现行财税体制进行。2.计算期及营业负荷2221年即满负荷运营。3.营业收入项目建成后，商业全部按市场价出租，影院、剧院、未来馆出租经营，文化展厅、地下车库自营。4.经营成本项目运营期间的运营成本主要包括水电费、工作人员工资福利、展览和演出成本、所有室内场地维护和管理费用、绿化及景观设施的维护成本等。经济效益分析1.营业收入估算科技文化中心项目运营收入主要由文化展厅收入、文化刊物及广告费用、场外展场租金、文化活动场地出租、配套商业面积出租、大剧院、半月广场、地下停车场等经营性收入组成。（1）文化展厅部分收入257640041203500/个/500//4%-13%1020971万-2203万元。（2）文化活动场地出租收入10300活动场地出租价格5000元/天，单个文化活动场地年出租率按15%-30%225万-450万。（3）商业场地出租收入157390.7元/平255.5元/平30%-45%121-181万元。（4）大剧院租金收入28432500元/平30%-45%估算，预计年均租金收入360万-540万元。（5）未来馆租金收入项目未来馆面积19923平米，按300元/平.年，按100%出租率，预计年均租金收入587万元。（6）半月广场商业场地租金收入314251.5/平.547.5元/平.50%-60%860万-1032（8）地下停车场收入232810元/30050%-60%349-419万。（9）项目物业管理收入按60元/平·年估算，按出租面积征收，预计年物业管理费用收入401万-467万元。上述累计运营收入约3674万元~6336万元。可行性研究报告可行性研究报告PAGE69PAGE69表某某市科技文化中心运营收入估算表序号项目单位数量出租情况运营期限次数单价单位3年弟4年第5年第6年第7年8年第9年第10第11年第12年第13年第14年第15年2020202120222023202420252026202720282029203020312032一文化展厅租金收入11171117111715171517151720382038203826342634263432301会展部分收入97197197112021202120217031703170322032203220327041.1场地利用率4%4%4%5%5%5%8%8%8%10%10%10%13%1.2展位数(内场）20612061206125762576257638643864386451525152515264401.3文化展厅租金展位数2576203500元/展/次72172172190290290213521352135218031803180322541.4外场利用率3%3%3%5%5%5%8%8%8%10%10%10%13%1.5室外展场租金平米40041500元/平/年5050501001001001501501502002002002501.6户外广告及刊物万元2010万/次2002002002002002002002002002002002002002文化活动场地出租收入万元2252252253753753753753753754504504505252.1文化活动场地出租率%15%15%15%25%25%25%25%25%25%30%30%30%35%2.2年活动次数次4