土地一级开发审计重点及工作程序

土地一级开发审计重点（一）审计重点内容土地一级开发项目整村拆迁跟踪审计，包括对项目相关程序执行、招投标管理、整个项目拆迁过程中发生的所有费用，财务核算等的审核，审核重点内容主要包括：1．审核项目前期手续的健全性。2．审核拆迁公司和评估公司等相关服务机构的确定是否符合规定。3．审查开发项目的资金管理是否符合相关规定，内部控制的健全性和有效性，财务核算是否真实、准确。4．审查开发项目成本的真实性，重点对拆迁补偿协议进行审查，通过预审等审计方法对补偿金额的合法性、合规性、真实性作出审查，保证拆迁资金合理利用，避免违法违规行为的发生。（二）审计具体内容和程序1．土地一级开发前期程序履行情况审计（1）收集与土地一级开发项目程序审计有关的资料。应收集的资料包括但不限于；1)项目建议书及立项批准文件；2)可行性研究报告及批准文件；3)初步设计、设计任务书、扩大初步设计(如有)；4)经批准的设计概算(如有)；5)基本建设工程用地许可证；6)基本建设工程规划许可证；7)基本建设工程许可证；8)工程招投标文件；9)工程验收资料及有关备案资料。（2）是审查土地一级开发项目立项情况。审查土地一级开发项目的立项是否符合国家产业政策。产业政策是国家为了引导国民经济的正常发展，在不同时期和不同地区。针对鼓励发展产业和限制发展产业所制定的标准和政策。产业政策是优化投资结构、引导投资方向的重要文件。（3）审查决策立项程序执行情况。1）审查立项审批程序是否完善。决策立项阶段的程序是：编写项目建议书，上报有关机关批准，进行可行性研究，编报可行性研究报告，项目评估和决策审批。审查时重点审查本项目的决策过程是否完整履行了上述程序，决策步骤，是否完整，手续是否齐全，有无不经过可行性论证，或者先决策后论证，以及弄虚作假、化整为零、变可行性研究为可批性研究等违反程序的问题。同时审查项目建议书的编制及其内容是否合规，是否按规定审批权限报批；可行性研究报告的编制、审核、批准程序是否合法。国家规定，大中型项目的可行性报告，由主管部门委托咨询公司或相应的设计院进行可行性研究，由主管部、省、自治区、直辖市或全国性工业公司负责评审，报国家计委批准。重大建设项目的可行性研究报告，由国家计委会同各主管部门评审，报国务院批准。小型项目可行性研究报告，按隶属关系由各主管部门、各省、市、自治区或全国性专业公司审批，或按各地区现行建设项目审批权限的规定考核。2）审查编制可行性研究报告编制单位和批准单位的资格。按国家规定，编制可行性研究报告的单位必须是经各部、各省、自治区、直辖市有关部门正式批准的、有审批资格的工程咨询公司(中心)和设计院(所)，必须有合法的营业执照和资质证书。可行性研究报告应有编制单位的行政、技术、，经济负责人的签字，对报告质量负责。审查时重点审查是否有未经资格审定而承担可行性研究任务的单位。同时，国家对不同类型和规模的项目的审批权限也作了明确规定进行审批单位资格。审查时重点审查本项目是否属于审批机关的审批权限和范围之内，有无弄虚作假、越权审批的现象。3）审查可行性研究报告的编制和评估程序是否合规，报告内容是否完整，深度是否达到规定要求。可行性研究报告是项目决策和工程设计的依据，也是项目的最后决策文件，因此可行性研究的进行和评估应遵循一定的程序，报告内容要完整，文件要齐全，同时必须达到规定的深度和准确性要求。审查时重点审查可行性研究是否经过实地调查、方案优选和技术经济论证，评估时是否由有资格工程咨询公司或有关专家参与并提出评估报告；可行性研究报告的内容是否完整并满足深度要求。根据国家对可行性研究的要求，将项目的可行性研究报告与国家或部门的规定对照，判断报告是否符合要求。（4）审查勘察设计程序情况可行性研究报告批准的建设项目，应通过招标择优选择设计单位，按照批准的可行性研究报告的内容和要求进行设计，编制设计文件。1）审查勘察设计的审批程序是否完整。勘察和设计单位选择一般应通过招标方式进行，由选定的设计单位依据批准的可行性研究报告和有关资料进行初步设计。初步设计文件要按国家规定的程序进行审批。大型项目的初步设计，按照项目的隶属关系，由主管部门审批。报国家计委备案。中小型项目的初步设计，按照隶属关系，由主管部门或地方政府授权的单位进行审批。设计单位在批准的初步设计基础上进行扩大初步设计和施工图设计。审查时重点审查勘察设计单位的选择是否经过招标，招标程序是否合规、有效。初步设计是否经过有权机关的审批，各级主管部门是否根据国家规定的审批权限及审批办法进行初步设计审批，有无随意下放审批权限，超越审批权限审批初步设计的现象。2）审查勘察单位是否持有勘察证书。勘察单位必须持有勘察证书，未取得勘察证书的单位，不得承揽工程勘察工作。审查时重点审查有无超越任务范围承担任务，无资格承担任务现象。3）设计单位资格、等级审查。承担设计任务的设计单位必须是取得经国家批准颁发的设计证书的单位。根据《建筑行业工程设计资格分级标准》规定，持有各等级工程设计证书的设计单位，须按照核定的等级承担相应的设计任务。特殊情况下，设计单位承揽超过等级证书允许设计等级的任务，须报经主管部门批准同意，并委托符合规定等级的设计单位负责审查并加盖公章，审查单位应对设计的可靠性与合理性负技术责任，否则为无效设计。对超持证范围设计或无证设计的单位和个人，有未经有关部门批准，也未经相应等级设计单位审查确认，造成设计质量低劣的，除向有关部门通报外，还应追究有关负责人的责任。（5）审查土地一级开发项目准备情况。土地一级开发项目准备情况审计的内容包括以下几个方面：1）审查土地征用、拆迁、补偿的审批与执行情况，建设用地的“三通一平”是否完成。建设用地管理是土地管理的重要组成部分，是依法保障城乡各项建设用地，严格控制不合理用地的关键措施。建设项目所需的土地，一般通过土地征用、划拔、出让、转让招拍挂等方式实现并按计划报批。2）审查审批单位是否具备相应的审批权限。《土地管理法》第25条规定：“国家建设征用耕地；000亩以上，其他土地2000亩以上、由国务院批准。征用省、自治区行政区域内的土地，由省、自治区人民政府批准；征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准；省辖市、自治州人民政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定”。“征用直辖市行政区域内的土地，由直辖市人民政府批准；直辖市的区人民政府和县人民政府的批准权限，由直辖市人民代表大会常务委员会决定”。3）审查审批程序。根据国务院《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国家建设用地的审批程序是：建设单位持经批准的设计任务书(可行性研究报告)或初步设计、年度基本建设计划等有关文件，向被征用土地所在的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地；县级以上地方人民政府土地管理部门对建设用地申请进行审核，划定用地范围，并组织建设单位与被征地单位及有关单位依法商定征用土地的补偿、安置方案，报县级以上人民政府批准；建设用地的申请，依照法定批准权限经县级以上人民政府批准后，由被征用土地所在的县级以上人民政府发给建设用地批准书。土地管理部门根据建设进度一次或分期划拨建设用地；建设项目竣工后，建设项目主管部门组织有关部门验收时，由县级以上人民政府土地管理部门核查实际用地，办理土地登记手续，核发国有土地使用证。审查时重点审查建设用地的征用、拆迁是否经具有审批权限的机关审批，并核发了建设用地批准书；建设单位是否对原占地单位给予了适当的补偿并实施了安置措施。对建设用地的场地平整，施工用水、电等情况进行现场查看，同时进行记录，作为审计证据保存。（6）审查市政建设施工单位及参与土地一级开发项目的投标人的选择是否合规。建设单位应通过市政工程招标方式选择施工单位。审查招投标是否符合规定程序并按公平竞争原则进行，选定的施工企业资质登记是否符合建设工程要求，是否持有营业执照和施工许可证，有无越级施工的行为。有无施工企业超营业范围承包的现象。（7）审查开工程序执行情况。开工阶段的审批程序主要是：落实项目以列入部门或地方的年度投资计划，申请建设单位许可证，然后将有关文件、证明送交审计机关进行开工前审计，审计机关实施审计并出具审计证明，分别送开工(或复工)审批机关和建设单位，建设项目的“开工报告”经批准后颁发施工许可证，然后才能正式开工。对开工程序审查的重点是检查建设项目是否已纳入批准的年度基本建设计划，检查有无计划外项目挤入计划内的情况，有无年度基本建设计划未经批准或审批手续不完整的情况。有无需要更改计划，而未及时报批的现象。已列入年度投资计划的项目，是否已申请取得建设工程施工许可证。（8）就审计过程中发现的问题实施取证工作。（9）综合评定土地一级开发项目单位前期程序履行情况。（10）项目概算编制及执行情况审计。1）收集与建设项目概算有关的资料，包括：①可行性研究报告；②初步设计方案(包括图纸及说明等资料)；③概算定额、概算指标；，④国家、地区工程造价管理文件、规定；⑤行业有关文件规定；项目投资估算等。2）审查一级开发项目概算有关的资料，重点包括：①土地一级开发项目是否具备已批准的可行性研究报告和项目建议书；②是否具有明确的土地一级开发项目地点足够的土地一级开发项目资金；③土地一级开发项目规模及土地～级开发项目标准是否与可行性研究报告批复一致，是否符合投资计划；④概算编制是否符合国家/当地有关文件规定，是否根据工程所在地条件确制；⑤概算所列项目是否符合土地一级开发项目前期决策批准的项目内容；⑥概算投资是否完整地包括建设项目从筹建到竣工的全部费用；⑦调整概算是否经过授权审批；⑧土地一级开发项目过程中是否严格按概算执行。3）审查土地一级开发项目设计概算编制依据审查编制依据的合法性。采用的各种编制依据是否经过国家或授权机关的批准，符合国家的编制规定，有无擅自提高概算定额、指标或费用标准的现象。审查编制依据的时效性。各种依据，如定额、指标、价格、取费标准等，是否根据国家有关部门的现行规定执行，需调价者是否已按有关部门颁布的调整系数进行调整。审查编制依据的适用性。各种编制依据都有规定的、适用范围，如各主管部门规定的各种专业定额及其取费标准，只适用于该部门的专业工程；各地区规定的各种定额及其取费标准，只适用于该地区。审查编制依据是否适用于本工程。4）审查土地一级开发项目总概算书①审查概算的编制是否坚持实事求是的原则编制，有无大而全、铺张浪费和弄虚作假，任意扩大投资额或留有缺口的问题。②审查概算文件的组成。概算文件反映的设计内容是否完整，概算包括的工程项目是否按照设计要求确定，设计文件内的项目是否遗漏，设计文件外的项目是否列入。5）审查市政建设工程费①审查单位工程中分项或扩大分项工程，查审概算中各分项工程的完整性，核查有无重复计算或漏算内容，审核工程量计算是否准确无误。②审查概算定额单价，核查设计图中的分项工程项目名称、内容与采用的定额手册中相应项目是否相符、不符时是否已按规定对定额单价进行换算或补充，补充定额的项目划分、内容组成、编制原则与现行定额精神是否一致。③材料价格审查，审查村料原价、运费是否合理、以耗用量大的主要材料作为审核重点。④各项费用的审查审查取费基数是否正确，有无不应取费项目列入取费基数，取费标准是否按国家有关部门或地方规定的标准执行。6）审查征地拆迁安置、被偿费用及拆除费用①征地拆迁范围，审查征地拆迁范围是否与批准的规划方案文件一致，有无多征多占，多征少用或不用浪费资源、浪费投资的现象。②拆迁安置、补偿费标准、审核补偿费支付标准是否合理、合规、支付的土地补偿费附着物，和青苗补偿费、安置补偿费以及土地征收管理费等金额是否合乎国家机定的标准。③审查拆除费用，审查拆除范围是否与工程枧划设计一致，拆除工程量计算是否准确及各项拆除费用的计取是否符合相关规定。7）审查概算其它各项费用，按照国家及地区枧定，逐项详细审查，重点审查有无不属于基建范围内的用列入概算；各项费用是否有可能发生；费用之间是否重复，，总投资额是否控制在批准的投资估算以内。8）审查概算执行情况审查土地一级开发项目单位是否严格按照批准的设计概算执行；设计方案调整时，是否及时修改调整设计概算并报相关部门审批；概算节余资金是否按规定上缴有关部门。9）就审计中发现的问题实施取证工作。10）综合评定建设单位概算执行情况。2．拆迁、评估等相关服务的招投标情况审计（1）收集与土地一级开发项目招投标审计有关的各种资料，包括：招投标报批资料、文件；招标文件、标底；编制标底的相关资料，如图纸、文件等；开标会议的有关记录。（2）审查土地一级开发项目的报建程序审查土地一级开发项目单位是否按报建程序规定办理相应的审查登记，并具备相应的文件资料，包括：分项批准文件/年度投资计划；固定资产投资许可证；建设工程用地许可证；建设工程规划许可证；资金证明。（3）审查土地一级开发项目单位资质审查土地一级开发项目主体单位是采用自行招标，还是委托招标。如自行招标时，重点审查该主体单位是否具备自行招标的条件，具有与招标工程相适应的经济、技术人员；有组织编制招标文件、标底的能力；有审查投标单位资质的能力；有组织开标、评标、定标的能力。如委托招标，则重点审查受托中介机构是否具备相应的资质、条件，并报招标管理机关备案（4）审查资格预审情况审查参与土地一级开发项目拆迁、评估等服务的投标人是否确实具备相应的资质条件。（5）审查招标文件及标底审查编制人员是否具备相应的资格；招标文件是否完整合法、清析，是否按规定备案；标底文件是否存在不准确或泄露问题等（6）审查投标文件审查投标人是否具备相应的资质，及招标文件要求的条件，投标人是否为按评标办法规定由评标小组评审确定的最佳土地一级开发评估、拆迁等服务单位，投标人报价是否真实、准确。（7）审查是否按规定的程序时间组织开标、评标、定标。（8）审查合同文件审查合同文件是否与招标文件要求一致，是否完整；合同条款是否规范；合同价是否适当，是否在中标价基础上确定；合同约定的结算办法、付款方式等是否合理。（9）审查合同的履行情况审核在土地一级开发履约期间拆迁、评估等合同是否按规定履行。（10）就审核中发现的问题取证。（11）综合评定土地一级开发项目招投标情况。3．资金管理及财务核算情况审计（1）收集征地拆迁有关的资料，包括但不限于：与拆迁有关的法律、法规文件、规定；设计概算；与征地拆迁有关的各类合同、补充合同、协议；拆除工程结算审核报告；财务账簿及财务报表。（2）审查拆迁各项支出是否真实、合理审查征用土地的面积是否与批准文件一致，有无多征、少征现象，补偿费支付标准是否合理、合规，支付的土地补偿费附着物和青苗补偿费、安置补偿费以及土地征收管理费等金额是否合乎标准，是否足额及时支付到位。审查包干拆迁合同的履行情况。（3）从查账入手，取得或编制拆迁费用支出明细表，复核加计正确并与明细账总账及财务报表核对相符。（4）对照有关财务核算办法，核查征地拆迁安置补偿费用支出项目的科目设置是否恰当、合理，是否按有关规定进行明细核算。（5）审核征地拆迁安置补偿各项支出是否确属本项目概算范围，有无虚列、多列费用支出内容。了解尚未支付补偿款的原因，判断其中是否有违反拆迁政策现象，维护被拆迁人利益。（6）审核拆迁其他费用支出情况，如拆迁、评估、拆除公司服务费等，审核合同协议规范性，取费标准合规性，费用支出审批手续健全性，管理费用列支真实性。（7）审查会计记录中的支出是否确实发生，是否与所属征地拆迁安置补偿费用结算单据一致，地上地下管线拆迁结算单据是否经过建设单位或委托单位审核鉴证。（8）抽查专业施工单位承担的地下管线地上管线拆迁工程及征地拆迁形象进度和实际支付的拆迁费用情况，审查是否与账面相符。（9）确认征地拆迁费用支出是否在财务报表中进行了恰当分类和充分揭示。就实际发生的问题实施取证工作。综合评定征地拆迁资金管理及财务核算情况。资金来源、到位及使用情况审计1）取得或编制项目预算拨款明细表，并加计复核正确。2）查阅项目设计任务书、初步设计概算批复等文件，了解对项目建设资金来源的要求，对照项目拨款总账和明细账记录，检查拨款是否按规定及时、足额到位。3）对各级政府拨款，取得财政或主管部门划拨资拿记录，核对建设项目取得的预算拨款与财政或主管部门拨出资金是否一致，审查资金投入时银行对账单，并与银行存款日记账核对，检查资金到位的真实性。4）对明细账中出现借方的项目，应审查其记账凭证和原始凭证查明对项目拨款的冲转是否合规，手续是否完备，有无转移项目拨款的情况。5）