地产行业投资测算培训课件T+117

2020中建二局房地行业经营开发测算培训e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775无人能够左右变化唯有走在变化之前只有将领导变革视为己任的组织才能生存下来企业实现快速增长的六大突破口协同力、领导力、影响业绩和成本的关键数据、快速敏捷的战略制定流程、组织结构优化和领导者的心理素质e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成若会得时，只说一个知，已自有行在；只说一个行，已自有知在前言是怎么计算出来的项目利润掌握经济评价及其在决策中的作用树立经营意识e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775目的思考一需要哪些要素投入房地产经营思考二什么样的房地产才能算好项目思考三前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775output产出input投入repay回报pay付出前言CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775基本知识

11项目投资项目收入项目利润相关分析重点说明012131601501基本知识测算意义测算思路测算假设

e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501基本知识测算必要性测算作用测算精度要求在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行（即匡算）初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即概算）可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即精算）是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775一、测算意义二、测算思路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775投入成本实现收入投资计划税收静态利润动态利润融资计划收益基本知识指标和物业配比的模拟成本和投入节奏测算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例三、测算假设基本知识项目投投资e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501项目投投资土地费费用开发期期间税税费0107管理费费用04前期工工程费费其他费费用0208财务费费用05房屋开开发费费不可预预见费费0309销售费费用06对于一一般租租售型型房地地产开开发项项目而而言，，其投投资成成本费费用由由以下下部分分组成成：土地费费用前期工工程费费房屋开开发费费用（（建安安工程程费、、基础础设施施建设设费、、公共共配套套设施施建设设费））期间费费用（（管理理费用用、销销售费费用、、财务务费用用）开发期间税税费其他费用不可预见费费等投资成本费费用：项目投资估算：开发项目土土地费用：：指为取得得开发项目目用地而发发生的费用用。开发项项目取得土土地使用权权有多种方方式，所发发生的费用用各不相同同。出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费提示：取得得的只能是是使用权（如如40年、50年、70年）我国的土地地所有权只只有两种：：国家和集集体一、土地费费用项目投资土地征收拆迁迁费：分为农村土地征收拆迁迁费和城镇土土地拆迁费。农村土地征收收拆迁费主要包括：土土地补偿费、、青苗补偿费费、地上附着着物补偿费、、安置补助费费、新菜地开开发建设基金金、征地管理理费、耕地占占用税、拆迁迁费、其它费费用。城镇土地拆迁迁补偿费主要包括：地地上建筑物物、构筑物、、附着物补偿偿费，搬家费费，临时搬迁迁安置费，周周转房摊销以以及对于原用用地单位停产产、停业补偿偿费，拆迁管管理费和拆迁迁服务费等。。土地出让地价价款：是国家以土地所所有者的身份份，将土地使使用权在一定定年限内让与与土地使用者者，并由土地地使用者向国国家支付的土土地使用权出出让地价款。。以出让形式式取得城市熟熟地土地使用用权时，土地地出让地价款款由土地出让金、、拆迁补偿费费和城市基础础设施建设费费构成；以出出让方式获得得城市毛地土土地使用权时时，土地出让让地价款由土土地使用权出出让金和城市市基础设施建建设费构成，，获得此类土土地使用权的的开发商，需需要进行房屋屋拆迁和土地地开发活动，，并相应支付付城镇土地拆拆迁补偿费。土地出让地价价款的数额由由土地所在城城市、地区、、地段、土地地用途及使用用条件等许多多方面因素决决定。许多城城市对土地制制定了基准地地价，具体宗宗地的土地出让地地价款要在基基准地价的基基础上加以适适当调整确定定。土地转让费：是指土地受让方向向土地转让方方支付的土地使用权权的转让费。。依法通过土土地出让或转转让方式取得得的土地使用用权可以转让让给其它合法法使用者。土土地使用权转转让时，地上上建筑物及其其它附着物的的所有权随之之转让。土地租用费：是指土地租用方向向土地出租方方支付的费用。。以租用方式式取得土地使使用权可以减减少项目开发发的初期投资资，但在房地地产项目开发发中较为少见见。土地投资折价价：房地产项目土土地使用权可可以来自房地地产项目的一一个或多个投投资者的直接接投资。在这这种情况下，，不需要筹集集现金用于支支付土地使用用权的获取费费用，但一般般需要将土地使用权评评估作价。一、土地费用用项目投资一、竞价购买买一般土地储备备中心主导土土地一级开发发（公开交易易市价直接买买即招、拍、挂）序号项目计费依据计费标准(元/)费用合计(万元)备注

名称数值单位一土地费用

35741.2

1.1土地受让费土地面积1145.00亩30.0034,350.001.2契税土地价34,350.00万元4.0%1374.0地价款的4%1.3印花税土地价34,350.00万元0.5‰17.2合同额的0.5%土地取得方式式项目投资二、市场比较较法根据市场中的的替代原理，，将待估土地地与具有替代代性的，且在在估价时点近近期市场上交交易的类似地地产进行比较较，并对类似似地产的成交交价格作适当当修正，以此此估算待估土土地客观合理理价格的方法法。在同一公公开市场中，，两宗以上具具有替代关系系的土地价格格因竞争而趋趋于一致。市场比较法的的基本公式如如下：直接比较公式式：PD＝PB×A×B×D×E间接比较公式式：PD＝PB×A×B×C×D××EPD――待估宗地价格格；PB――比较案例价格格；A―待估宗地情况指数/比较案例宗地地情况指数＝正常情况指指数/比较案例宗地地情况指数B―待估宗地估价价期日地价指数/比较案例宗地地交易日期指指数D―待估宗地区域因素条件件指数/比较案例宗地地区域因素条条件指数E―待估宗地个别因素条件件指数/比较案例宗地地个别因素条条件指数公式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；C―标准宗地条件件评价系数／比较案例宗宗地条件评价价系数土地价格估算算项目投投资三、成成本逼逼近法法：是以开开发土土地所所耗费费的各各项费费用之之和为为主要要依据据，再再加上上一定定的利利润、、利息息、应应缴纳纳的税税金和和土地地所有有权收收益来来确定定土地地价格格的方方法。。新开发土土地的的一般般地价价公式式：地价=土地取取得费费+土地开开发费费+利息+利润+土地所所有权权收益益=成本价价格＋＋土地地所有有权收收益即（土土地取取得费费+土地开开发费费+利息+利润））*10%--30%的增值值收益益率集体土地征地费用说明土地补偿费①按需要安置的农业人口数计算②农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见①）地上附着物和青苗补偿费（见②）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费

①被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。购建拆迁安置用房费安置补助费（见①）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费土地费费用估估算项目投投资四、基基准地地价系系数修修正法法：通过对对待估估宗地地地价价影响响因素素的分分析，，对城城市已已公布布的同同类用用途同同级土土地基基准地地价进进行修修正，，估算算宗地地客观观价格格的方方法。。基本公式式如下：：土地价格格=基准地价价×(1±±K)式中：ＫＫ=基准地价价修正系系数商业、综综合、居居住用地地宗地楼面熟熟地价=适用的基基准地价价（楼面面熟地价价）×期日修正正系数×年期修正正系数×容积率修修正系数数×因素修正正系数工业用地地宗地楼面熟熟地价=适用的基基准地价价（楼面面熟地价价）×期日修正正系数×年期修正正系数×因素修正正系数/宗地容积积率（当当宗地容容积率<1时）土地费用用估算：：项目投资资二、前期期工程费费一般按建建安工程程费的3%-6%最简单的的方法主要包括括开发项项目的前前期规划划、设计计、可行行性研究究、水文地质质勘测以以及“三三通一平平”等土土地开发发工程费费支出建安工程程费的3%左右项目总投投资的1%～3%需工作量量结合多为设计计概算的的0.5%左右土地原有有上盖物物、拆除除费、场场地平整整费用和和通水、、电、路路费用规划设计费可行性研研究费水文地质质勘测费费三通一平平土地开开发费项目投资资序号项目单价（元/平）备注1节能评估及项目申请报告2.7

2环境影响评估0.3

3交通影响评估0.9

4监理费45.2按照《建设工程监理与相关服务收费管理规定》，暂按安装工程费的2.1%估算5勘察费2.0

6设计费15-40市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7审图费3.0

8标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照<北京市招标代理服务收费管理暂行办法>累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12测绘费用（房屋面积实测）1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整二、前期期工程费费项目投资资三、房屋屋开发费费—基础设施施建设费费1.建筑安装装工程费费建筑安装装工程费费是指建建造房屋屋建筑物物所发生生的建筑工程程费用(结构、建建筑、特特殊装修修工程费费)、设备采购购费用和安装工程程费用(给排水、、电气照照明及设设备安装装、空调调通风、、弱电设设备及安安装、电电梯及其其安装、、其他设设备及安安装)等。当当房地产产项目包包括多个个单项工工程时，，应对各各个单项项工程分分别估算算建筑安安装工程程费用。。序号项目单价（元/平）备注三建安工程费1地上建筑建安费按建筑工程单方造价

别墅、类别墅毛坯

小高层住宅毛坯

高层住宅毛坯

集中式商业

写字楼酒店……2地下建筑建安费视项目实际情况而定（车库、人防）项目投资资三、房屋屋开发费费—基础设施施建设费费2.基础设施施建设费费基础设施施建设费费是指建建筑物2米以外和项目红线范围围内的各各种管线线、道路工程程的建设费费用。主主要包括括：自来来水、雨雨水、污污水、煤煤气、热热力、供供电、电电信、道道路、绿绿化、环环卫、室室外照明明等设施施的建设设费用，，各项设设施与市市政设施施干线、、干管、、干道等等的接口口费用。。一般按按实际工工程量估估算。序号项目单位数量单价（元）造价计算说明1道路工程平米按概算造价2室外供水工程（自来水）米

按概算造价3室外排污排水工程米

按概算造价4热力工程米按概算造价5煤气工程按概算造价6室外供电安装工程米

按概算造价7绿化工程平米按概算造价8路灯安装工程米

按概算造价项目投资资三、房屋屋开发费费—公共配套套设施建建设费3.公共配套套设施建建设费：：是指居住住小区内内为居民民服务配配套建设设的各种种非营利性性的各种种公共配配套设施施(或公建设设施)的建设费费用。主主要包括括居委会会、派出出所、托托儿所、、幼儿园园、公共共厕所、、停车场场等。华南城举举例说明明：序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米2托儿所平方米按概算造价3文化活动站平方米按概算造价4居委会平方米按概算造价5单车棚平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价项目投资资特别说明明：开发发间接费费用含义：指直接组组织、管理理开发项目目发生的费费用，包括括工资、职职工福利费费、折旧费费、修理费费、办公费费、水电费费、劳动保保护费、周周转房（板板房）摊销销等（工程部门门发生的相相关费用））及资本化利息。问题：1、外联发生生的费用；；2、样板房摊摊销呢；3、银行借款款利息如何何列支。目的：1、归集分配配、准确核核算单个项项目的成本本收益；2、对企业所得得税（结算调调整毛利差环环节）及土地地增值税（清清算计算增值值率环节）有有较好的筹划划。区别：管理费用作作为期间费用用，区别还是是比较大的，，但如何划分分这两项费用用，却没有一一个明确的标标准。实际工工作中，通常常以是否设立现场场管理机构为依据进行划划分，如果开开发产品不建建现场机构，，而由公司定定期或不定期期地派人到开开发现场组织织其开发建设设活动，其所所发生的费用用可直接并入入企业的管理理费用，企业业行政管理部部门（总部））为组织和管管理生产经营营活动而发生生的费用应作作为期间费用用，计入管理理费用。项目投资四、管理费用用管理费：指房地产开发发企业的管理理部门（总部部或行政管理理部门华南城城举例：））为组织和和管理开发经经营活动而发发生的各种费费用。主要包括：管理人员工资资、职工福利利费、办公费费、差旅费、、折旧费、修修理费、工会会经费、职工工教育经费、社会保保险费董事会费、咨咨询费、审计计费、诉讼费费、排污费、、房地产税、、土地使用税税、技术转让让费、技术开开发费、无形形资产摊消、、开办费摊销销、业务招待待费、坏账损损失、存货盘盘亏、毁损和和报废损失以以及其他管理理费用。提示：管理费费可按项目（（前期工程费费）+（房屋开发费费）的3%～5%估算。注：如果房地地产开发企业业同时开发若若干个房地产产项目，管理理费应该在各各个项目间合合理分摊。项目投资五、财务费用用定义：指企业为筹集集资金而发生生的各项费用用，主要为借借款或债券的的利息，还包包括金融机构构手续费、融融资代理费、、承诺费、外外汇汇兑净损损失以及企业业筹资发生的的其他财务费费用。公司存存款利息及理理财收益抵减减。若单列开发间接接费，则仅核核算开发前、、项目竣工后后及过程中非非正常中断连连续超3个月。提示：利息的计算：：可参照金融融市场利率和和资金分期投投入的情况按按复利计算；；计算基数=（一）+（二）融资费用：利利息以外的的其他融资费费用，一般占占利息的10%左右。项目投资六、销售费用用定义:指房地产开发发企业在销售售房地产产品品过程中发生生的各项费用用，以及专设设销售机构或或委托销售代代理的各项费费用。包括销售人员员工资、奖金金、福利费、、差旅费，销销售机构的折折旧费、修理理费、物料消消耗费、广告告宣传费、代代理费、销售售服务费及销销售许可证申申领费、样板板房、售楼部部摊销等。广告宣传及市市场推广费，，一般约为销销售收入的1%~2%。销售代理费，，一般约为销销售收入的1.5%~2%。其他销售费用用，一般约为为销售收入的的0.5%~1%。提示：销售费费用约占到销销售收入的3%-5%。集团规定见见附表项目投资六、销售费用用项目投资类别计算基数（销售额）标准房产销售

品推费用10亿元以下部分1.410亿元-20亿元部分1.220亿元-40亿元部分1.140亿元-60亿元部分0.960亿元以上部分0.7招商运营

品推费用计算基数标准净增出租面积4个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）维护已开业运营费上年租金收入5%净增开业面积4个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）人力成本

日常费用房产销售（销售额）1.5%净增出租面积3个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）七、开发期税税费房地产建造过过程产生的税税费，主要包包括：固定资资产投资方向向调节税、土土地使用税、、市政支管线线分摊费、供供电贴费、用用电权费、分分散建设市政政公用设施建建设费、绿化化建设费、电电话初装费、、建材发展基基金、人防工工程费等。各各项税费应根根据当地有关关法规标准估估算。提示：：可按按建安安工程程费的的8-15%项目投投资八、其其他费费用主要包包括临临时用用地费费和临临时建建设费费、工工程造造价咨咨询费费、总总承包包管理理费、、合同同公证证费、、施工工执照照费、、工程程质量量监督督费、、工程程监理理费、、竣工工图编编制费费、工工程保保险费费等杂杂项费费用。。这些些费用用一般般按当当地有有关部部门规规定的的费率率估算算。序号项目取费基数取费单价（元/平米或%）金额（万元）估算说明1临时用地费按建筑面积或建安费用按当地规范文件取费，按建筑面积、土地面积每平米，或建安费用2临时建设费3工程造价咨询费4总承包管理费5单车棚6垃圾中转站提示：：一般般约占占建安安费用用的2%-3%。项目投投资九、不不可预预见费费定义：：根据项项目的的复杂杂程度度和前前述各各项费费用估估算的的准确确程度度提示：：（一一）~（八））各项项费用用之和和的3%～7%估算。。土地成成本视视具体体情况况而定定是否否加入入当房地地产开开发项项目竣竣工后后采用用出租租或自自营方方式经经营时时，还还应估估算项项目经经营期期间的的运营营费用用。运营费用通通常包包括：：人工工费，，公共共设施施设备备运行行费、、维修修及保保养费费，绿绿地管管理费费，卫卫生清清洁与与保安安费用用，办公费费，保保险费费，房房产税税，广广告宣宣传及及市场场推广广费，，租赁赁代理理费，，不不可预预见费费。项目投投资十、小小结开发建建设费费用投投资估估算表表序号项目计费基础单位计费数值计费标准(元/㎡，%)费用(万元)计算依据一土地费用

二开发成本总建筑面积万元

1前期费用建安工程费万元

建安工程费3-6%2基础设施费建安工程费万元

建安工程费的15%3建安工程费总建筑面积平方米

4公共配套设施建设费建安工程费万元

建安工程费的3-5%5开发期间税费建安工程费万元

建安工程费的8-15%6其他费用建安工程费平方米

据实计算或建安费用的3%三期间费用

万元

1销售费用销售收入万元

销售收入的3-6%，2管理费用开发成本万元

开发成本的2-3%3财务费用土地成本+开发成本万元

3-5年贷款利率6.65%上浮30%计算四不可预见费土地费用+开发成本+期间费用万元

土地成本视具体情况而定五项目总投资合计总建筑面积万元

项目投投资项目收收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501项目收收入的的关键键要素素收入估估算：：估算房房地产产开发发项目目的收收入，，首先先要制制定切切实可可行的的租售售计划划(含销售售、出出租、、自营营等计计划)。租售售计划划的内内容通通常包包括：：拟租租售物物业的的类型型、时时间和和相应应的数数量，，租售售价格格，租租售收收入及及收款款方式式。租租售计计划应应遵守守政府府有关关租售售和经经营的的规定定，并并与开开发商商的投投资策策略相相配合合。开发方方案：：整个开开发期期拟开开发建建设的的物业业类型型和数数量。。租售方方案：：对于一一个具具体的的房地地产开开发项项目而而言，，此时时必须须明确确：出出租面面积和和出售售面积积的数数量及及其与与建筑筑物的的对应应关系系，在在整个个租售售期内内每期期(年、半半年、、季度度、月月)拟销售售或出出租的的物业业类型型和数数量。。综合用用途的的房地地产开开发项项目，，应按按不同同用途途或使使用功功能划划分。。租售价格：：租售价格应应在房地产产市场分析析的基础上上确定租金金单价或销销售单价。。项目收入一、开发计划划序号项目合计开发经营期（年、季或月）1234……1一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10…….

11

合计

整个开发期数数量拟开发建建设的物业类类型和数量，，即建什么样样的产品以及及工程进度。。项目收入某项目案例一期开发商业住宅酒店办公小计A1区97500——9375——234875A2区——9200036000——二期开发商业住宅酒店办公小计B1区68000——————310760B2区55000——————B3区——127760————B4区——60000————三期开发商业住宅酒店办公小计C1区————1500038000150632C2区——97632————地上总建筑面积（合计）696267项目收入一期（A1区、A2区）20个月二期（B1区

、B2区、B3区、B4区）22个月三期（C1区、C2区）20个月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某项目案例项目收入二、销售计划划序号项目合计开发经营期1234……1一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10…….

11

合计

在整个租售期期内每期(年、半年、季季度、月)拟销售或出租租的物业类型型和数量。综综合用途的房房地产开发项项目，应按不不同用途或使使用功能划分分。项目收入40一期（独栋200栋，联排116户，商业9.75万平米）23个月二期（独栋200栋，联排116户，花园洋房720户，商业12.3万平米）21个月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期（普通住住宅900户,办公3.8万平米）18个月某项目案例项目收入序号类型预测销售均价（元/㎡）或租金1234……1住宅

1.1别墅1.2联排1.3洋房1.4高层2商业3办公三、价格估算算项目收入定义：根据市场比较较法的替代原原理，选择与与估价对象处处于同一供需需圈内的物业业作为比较案案例，经过交交易情况、交交易日期、区区域因素及个个别因素诸项项修正，得出出估价对象的的比准价格。。市场比较法定定价过程：①搜集交易实实例，②选择择比较实例房房地产，③建建立价格可比比基础，④比比较实例的比比较和修正，，⑤确定该房房地产的比准准价格计算公式：PD＝PB×A×B×D×E。式中：42三、价格估算算—市场比较法（适用于具有有交易性的物物业，价格受受外部环境影影响波动较大大）PD——待估物业价格格；PB——比较案例价格格；A——待估物业情况况指数/比较案例物业业情况指数＝＝正常情况指指数/比较案例物业业情况指数B——待估物业估价价期日价格指指数/比较案例物业业交易日期指指数D——待估物业区域域因素条件指指数/比较案例物业业区域因素条条件指数E——待估物业个别别因素条件指指数/比较案例物业业个别因素条条件指数项目收入项目收入概念：是预测估价对对象的未来收收益，然后用用报酬率或资资本化率将其其转换为价值值，是从未来来的角度评估估房地产的价价格。适用：酒店、公寓、、写字楼等投投资性物业。。公式：房地产的价格格=预期净收益/报酬率或资本本化率。说明：实际操作过程程中，测算净净收益要包括括土地使用权权的价值和地地上建筑物的的价值，要综综合考虑经济济年限、空置置率、残值率率等复杂因素素，同时报酬酬率或资本化化率的确定还还要考虑净现现值因素，在在此仅了解概概念，不作解解读。44三、价格估算算——收益法项目收入定义：房地产开发过过程中发生的的各种费用加加和的一种方方法。新建：取得房地产产开发用地进进行房屋建设设，然后销售售所建成的商商品房”这种种典型的房地地产开发经营营方式为例，，并从便于测测算各构成项项目的金额的的角度，来划划分房地产价价格构成。在在这种情况下下，房地产价价格通常由如如下7大项构成：①①土地取得成成本；②开发发成本；③管管理费用；④④投资利息；；⑤销售费用用；⑥销售税税费；⑦开发发利润。基本公式：新建房地产价价值=土地取得成本本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润（开开发商期望平平均利润）45三、价格估算算—成本法（适用于新开开楼盘，无参参照物且受政政策影响波动动不大）项目收入序号类型2011年每年销售均价（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多层、小高层3500367538594052425444672商业6000630066156946729376583办公500055006050665573218053某某案例——价格估算及预预测表注：写字楼售售价按20年回收期估算算，涨幅按10%；其他物业涨涨幅按5%。项目目收收入入四、、租租售售收收入入经营营收收入入是是指指向向社社会会出出售售、、出出租租房房地地产产商商品品或或自自营营时时的的货货币币收收入入。。主主要要包包括括房房地地产产产产品品的的销销售售收收入入、、租租金金收收入入、、土土地地转转让让收收入入、、配配套套设设施施销销售售收收入入（（以以上上统统称称租租售售收收入入））和和自自营营收收入入。序号类型项目合计开发经营期1234……1住宅销售收入（万元）

销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）2商业销售收入（万元）销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）3办公……对于出租租的情况况，还应应考虑空置期(项目竣工工后暂时时找不到到租客的的时间)和空置率(未租出建建筑面积积占总建建筑面积积的百分分比)对年租金金收入的的影响。。租售收收入估算算，要计计算出每每期(年、半年年、季度度、月)所能获得得的租售售收入，，并形成成租售收收入计划划。租售售收入的的表所提提供的格格式进行行。项目收入住宅（一期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)120000240003600036000240000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)814475607938833587529189销售收入合计(万元)97730181442857730006210040住宅（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)64000128001920019200128000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)712666156946729376588041销售收入合计(万元)456088467133361400398020洋房（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)9576001915247880191529576每年销售比例(%)100%0%20%50%20%10%售价(元/㎡)468042004410463148625105销售收入合计(万元)44817084462217193124889（6层、小高层）（三期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)976320004881648816每年销售比例(%)100%0%0%0%50%50%售价(元/㎡)436136753859405242544467销售收入合计(万元)425740002076821806某项目案例项目收入序号项目税费率税费基数1增值税11%销售收入2城市建设维护税7%增值税额3教育费附加3%增值税额4房地产税（从价计征）1.20%房产购买价格5房地产税（从租计征）12%房产租赁价格6土地增值税（增值50%以内）30%0%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值50-100%）40%5%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值100-200%）50%15%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值200%以上）60%35%土地增值额增值税扣除项目7契税4%土地取得价值8印花税0.5‰土地取得价值9企业所得税25%项目销售利润131415

16

1718土地使用税大城市0.5——10拥有土地使用权面积中等城市0.4——8小城市0.3——6县城、建制镇、工矿区0.2——4五、税费估算算目前，我国房房地产开发投投资企业纳税税的主要税种种如下：项目收入序号项目合计开发经营期1234……1增值税

2城市建设维护税3教育费附加4地方教育费附加5印花税6土地使用税7房产税8土地增值税9其他税费10企业所得税税费表项目收入五、税费估估算—土地增值税税概念：反房地产暴暴利税，是是指房地产产经营企业业等单位和和个人，有有偿转让国国有土地使使用权以及及在房屋销销售过程中中获得的收收入，扣除除开发成本本等支出后后的增值部部分，要按按一定比例例向国家缴缴纳的一种种税费。预征：土地地增值税在在取得收入入时或预售售款时预缴缴按收入预预缴具体税税率由所在在税务局定定南昌普通通住宅1%；非普通住住宅3%；非住宅5%，达到清算算条件后清清算，多退退少补。增值率不超超过20%免征土地增增值税。经经测算：一一般毛利率率在34.63%以上都需要要缴纳清算方法（（步骤）：：计算增值额额：增值额=收入额—扣除项目金金额计算增值率率：增值率=增值额/扣除项目金金额确定适用税税率：依据计算的的增值率，，按其税率率表确定适适用税率依据适用税税率计算应应纳税额：：应纳税额=增值额*适用税率—扣除项目*速算扣除系系数项目收入速算公式增值额未超超过扣除项项目金额50％：土地增增值税税额额=增值额×30％增值额超过过扣除项目目金额50％，未超过过100％的：土地地增值税税税额＝增值值额×40％－扣除项项目金额×5％增值额超过过扣除项目目金额100％，未超过过200％的：土地地增值税税税额=增值额×50％－扣除项项目金额×15％增值额超过过扣除项目目金额200％：土地增增值税税额额=增值额×60％－－扣扣除除项项目目金金额额×35％公式式中中的的5％，，15％，，35％为为速速算算扣扣除除系系数数。。增值值税税扣扣除除项项目目=费用用（（1+10%）+成本本（（1+20%）项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年销售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值税扣除项目

1296225640661876376249277土地增值额2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值税73336602310313227031971214586某某某案案例例项目目收收入入税种计税基数计税数额（万元）税率税额（万元）增值税销售额486715.901148233（销项）城市建设维护税增值税额482337%3376.31教育费附加增值税额482333%1446.99地方教育费附加增值税额482332%964.66交易印花税购销合同额486715.900.05%243.36土地使用税土地面积763337.154元/年/平米931.65土地增值税土地增值应税额79441.14分段23832.34房产税酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他税费销售额486715.902.0%9734.32企业所得税税前利润108131.7125.0%27032.93合计某某某项项目目案案例例项目目收收入入关于于个个人人所所得得税税纳税税人人义义务务人人：：既包包括括居居民民纳纳税税义义务务人人（（在在中中国国境境内内有有住住所所，，或或者者无无住住所所而而在在境境内内居居住住满满1年的的个个人人）），，也也包包括括非非居居民民纳纳税税义义务务人人（（在在中中国国境境内内无无住住所所又又不不居居住住或或者者无无住住所所而而在在境境内内居居住住不不满满一一年年的的个个人人））。。居居民民纳纳税税义义务务人人负负有有完完全全纳纳税税的的义义务务，，必必须须就就其其来来源源于于中中国国境境内内、、境境外外的的全全部部所所得得缴缴纳纳个个人人所所得得税税；；而而非非居居民民纳纳税税义义务务人人仅仅就就其其来来源源于于中中国国境境内内的的所所得得，，缴缴纳纳个个人人所所得得税税。。征税机机关：：国税（（银行行系统统代征征的个个人利利息方方面所所得税税）；；地税税（包包括机机关、、企业业、事事业单单位、、个体体工商商户等等超过过个人人所得得税征征税标标准的的所有有个人人）。。征收范范围：：工资、、薪金金所得得等十十一项项。工资、、薪金金所得得，是是指个个人因因任职职或受受雇而而取得得的工工资、、薪金金、奖奖金、、年终终加薪薪、劳劳动分分红、、津贴贴、补补贴以以及与与职或或受雇雇有关关的其其他所所得。。这就是是说，，个人人取得得的所所得，，只要要是与与任职职、受受雇有有关，，不管管其单单位的的资金金开支支渠道道或以以现金金、实实物、、有价价证券券等形形式支支付的的，都都是工工资、、薪金金所得得项目目的课课税对对象。。税率：适用7级超额累进进税率，按按月应纳税税所得额计计算征税。。该税率按按个人月工工资、薪金金应税所得得额划分级级距，最高高一级为45%，最低一级级为3%，共7级。项目收入关于个人所所得税计算方法：应纳个人人所得税税额=应纳税所得得额×适用税率-速算扣除数数扣除标准3500元/月（2011年9月1日起正式式执行））（工资、、薪金所所得适用用）应纳税所所得额=扣除五险险一金后后月收入入-扣除标准准如：张三三、基本本工资10000元，佣金金3000元、住房房补贴2000元、伙食食补贴（（固定进进工资表表，区别别于误餐餐补贴））300元、电话补贴贴200元，扣事假工工资1200元，个人承担担五险一金（（个人约占23%，单位约占43.5%）即2300元。应纳税所得额额=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元应纳税税额=8500*20%（税率率）-555（速算算扣除除）=1145元纳税办办法：单位位代扣扣代缴缴、个个人可可以查查询并并取得得纳税税证明明，年年所得得12万以上上（含含）在在纳税税年度度终了了向主主管税税务机机关办办理纳纳税申申报（（公司司代办办，汇汇算清清缴））项目收收入关于““营改改增””1、定义义：营业税税改征增值税税（以下下简称称营改改增））是指指以前前缴纳纳营业业税的的应税项项目改成缴缴纳增增值税税，增增值税税只对对产品品或者者服务务的增增值部部分纳纳税，，减少少了重重复纳纳税的的环节节。营业业税税是是比比较较便便于于征征收收的的税2、区别：征税范围不同：凡是销售不动产、提供劳务(不包括加工修理修配)、转让无形资产的交营业税，凡是销售动产、提供加工修理修配劳务的交纳增值税。计税依据不同：增值税是价外税，营业税是价内税。所以在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入（如住房销售合同金额为110万元，则实际销售额为100万元，按100万元缴纳销项税减进项税的差），即计算增值税的收入应当为不含税的收入。而营业税则是直接用收入乘以税率即可（即按110万元乘5%的税率）。项目目收收入入关于于““营营改改增增””3、房房地地产产行行业业：财政政部部通通知知：：2016年5月1日起新老过渡：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，也可以参考新项目的征缴模式，要求报主管税务机关备案。新项目以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。4、具体规定：在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业为增值税纳税人。增值税纳税人分为一般纳税人（税率为11%，但可抵扣，一般计税）与小规模纳税人（征收率为5%，不可抵扣，简易计税）两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时其不足部分可以结转下期继续抵扣。采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税5、注意事项：签订经济合同：包括销售合同、租赁合同、施工合同、采购合同等。取得发票：增值税专用发票、货物清单、验收单等真实性、合理性。单位名称、开户行、账号、税号发票管理：领用、开具、注销；收取、验证、抵扣。项目目收收入入项目目利利润润e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501利润总额额＝租售收收入－土土地成本本—房屋开发发成本－－开发费费用（销销售费用用、管理理费用、、财务费费用）-其他费用用-不可预见见费用－－各项税税金（经经营税金金及附加加、土地地增值税税、房产产税等））净利润=利润总额额+（营业外外收入-营业外支支出）-企业所得得税一、基本本概念—利润项目利润润开发利润润是整个个项目的的全生命命周期的的经营成成果，账账面利润润是会计计分期的的经营成成果直接成本利润率开发利润/(土地取得成本＋开发成本)成本利润率开发利润/(土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用)销售利润率开发利润/开发完成后的房地产价值（总租售收入）项目利润润货币时间间价值，，是指在在不考虑虑通货膨膨胀和风风险情况况下的、、货币经经历一定定时间的的投资和和再投资资所增加加的价值值，也称称为资金金的时间间价值（（今年的的100元不等于于明年的的100元）。货货币时间间价值的的本质是是价值增增值。从数量上上看，货货币时间间价值是是在没有有风险和和没有通通货膨胀胀条件下下的社会会平均资资金利润润率（某某行业在在社会上上的平均均获利水水平）。。企业在在投资某某一项目目时，至至少要取取得社会会平均的的利润率率。复利（把把利息计计入本金金计算））现值：：指未来来一定时时间的特特定资金金按复利利计算的的现在价价值（未未来的钱钱相当于于现在的的钱？））。P＝F×（1＋i）－n复利终值值计算指一笔收收支经过过若干期期后再到到期时的的金额（（现在的的钱相当当于未来来的钱））:F＝P×（1＋i）n年初存入入100元，利率率10%，按单复复利计算算，两年年后其终终值多少少（121元）一、基本本概念—资金价值值项目利润一、基本概概念——现金流量（（经营、投投资、筹资资活动）现金流量指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。净现值指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额项目利润一、基本概概念——现金量与利利润的关系系可行性研究究中，现金金净流量可可以代替利利润作为评评价投资净净收益的指指标。在整个投资资有效年限限内，项目目利润总计计与现金净净流量是相相等的。应用现金净净流量，并并可方便地地引入资金金时间价值值来考察投投资方案。。利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益项目利润一、基本概概念—经济评价指指标核心指标内部收益率销售净利率（或投资利润率）财务净现值动态回收期参考指标总投资回报率销售毛利率获利指数资