商业地产基础培训讲

主要培训内容国内商业地产发展史

1产业基本介绍2商圈及业态3商业术语4第1页，共26页。培训内容一进入商业地产调整期，相关政策出台，市场逐步规范１９９８２０００２００５２００６国内商业地产发展史商业地产概念出现高速发展，以产权式商铺为代表，市场无序混杂规范发展逐步走向健康成熟第2页，共26页。培训内容二商业产业总的来说是房地产开发类型的一种，与住宅开发的不同之处在于，商业地产必须兼顾项目落成后的经营问题。注：人们习惯上将商业物业叫商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。第3页，共26页。商业地产的二个重要组成部分房地产开发商业地产商业营运第4页，共26页。

商业地产的五大要素业态定位地理位置商圈氛围经营管理产品规划核心价值体现最终目的第5页，共26页。商业地产业态分类商业地产业态分类零售百货物流中心休闲娱乐

专业市场购物中心

第6页，共26页。零售业的发展趋势国际零售业发展趋势趋势一：零售业市场高度集中化、规模化趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加趋势四：跨国企业的拓展第7页，共26页。零售业的发展趋势国际零售业发展趋势零售业业态革命已露端倪未来发展：一个零售业业态革命轰轰烈烈的时代专业性零售商业的特色化与连锁化主题化商圈的建立第8页，共26页。零售业的分类TextText现在种类百货店超级市场折扣店一般商品店服装专卖店仓库俱乐部药店方便店杂货店新型零售业态（无店销售）邮购网上购物直销传销自动售货机零售业的分类第9页，共26页。百货店departmentstore(Dept．)概念在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。

特点采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全选址在城市繁华区、交通要道。商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。商店规模大，在5000平方米以上商店设施豪华，店堂典雅、明快。目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。第10页，共26页。超级市场suPermarket(S．M)概念采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。

特点采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。选址在居民区、交通要道、商业区。商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。商店爷爷面积在500平方米以上目标顾客以居民为主。第11页，共26页。大型综合超市generalmerchandisestore(G．M．S)

概念采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。特点采取自选销售方式和连锁经营方式商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。设有与商店营业面积相适应的停车场。目标顾客为购物频率高的居民。商圈范围较大。商店营业面积一般在2500平方米以上。选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。第12页，共26页。便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)

概念

满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

特点以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的范围内。商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。店堂明快、清洁、货架丰满。目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购买。经营实行信息系统化，开展单品管理。便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。第13页，共26页。概念经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。特点采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润。从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货。选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。营业面积根据主营商品特点而定。目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。

专业店seciatitystore(S．S)第14页，共26页。专卖店exclusiveshop概念专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。特点采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。第15页，共26页。概念在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。特点选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。主要的商圈人口为5—7万人。商店营业面积大，一般在4000m’以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。可实行连锁经营。设有一定规模的停车场。

仓储商店disc01Intstore第16页，共26页。家居中心homecenter(H．C)概念

以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。特点选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等。作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势。提供一站式购足和一条龙服务。可采取连锁经营方式。有一定的停车场。第17页，共26页。商圈介绍商圈含义商圈的构成商圈分析第18页，共26页。商圈含义商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。商圈分析是百货商店选址的一重大步骤，也是重要的基础工作。第19页，共26页。商圈的构成也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。顾客较为分散，在次要商圈内聚集着百货商店25%左的顾客。也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不方便。主圈次圈边圈第20页，共26页。商圈分析商圈分析是百货商店进行合理选址的基础工作，也是商业地产的基础开发的基础工作．商圈分析是制定竞争经营策略的基础本前提商圈分析是制定市场开拓战略的重要条件第21页，共26页。常用商业术语常用商业术语分二大类一、商业房地产开发销售常用术语二、商业项目经营过程中常用术语第22页，共26页。一、商业房地产开发销售常用术语中心商业社区商业业态体量动线格局投资回报返租销售实权销售虚拟产权恩格尔系数第23页，共26页。二、商业项目经营过程中常用术语零售商圈交通规划（水平交通、垂直交通）二次商装（装修）柜台、货架、门面经营管理公司消费市场、消费能力、消费习惯目的性消费、无意识消费功能划分第24页，共26页。ThankYou!第25页，共26页。内容梗概主要培训内容。２０００。２００６。趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展。百货店departmentstore(Dept．)。采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。超级市场suPermarket(S．M)。营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。大型综合超市generalmerchandisestore(G．M．S)。便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)。以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的范围内。商店营业面积在