售楼处平面布局、包装及样板间装修图文并茂

售楼处平面布局、功能说明、包装及样板间装修第一部分销售中心平面布局

及功能说明

1、销售中心基本功能2、选址基本原则3、空间功能与设置4、动线安排——阵地展示项目接待客户休闲等候银行及财务作用——战场各种节点活动的场地客户洽谈与谈判销售中心基本功能一、销售中心基本功能——原则1：邻近项目现场占用未来会所搭建临时售楼处租用现有建筑进行改造交通动线便利、方便停车的位置——原则2：选择人流集中的繁华地段首选商业区其次可以考虑居住区的服务休闲场所同样需要考虑标识性与方便到达性，最好有停车位。二、销售中心选址从功能布局上分类，分为三大功能空间：售楼处外部景观功能区售楼处内部功能区与样板区有关的功能区售楼处内部功能区售楼处到样板区的通道三、功能空间设置售楼处外部景观功能区售楼处内部功能区售楼处到样板区的通道售楼处外部景观功能区：景观绿化广场停车精神堡垒售楼处外部景观功能区三、功能空间设置功能空间设置接待区沙盘区洽谈区材料展示区影音区签约区办公区（甲方、乙方、财务、银行、物业）卫生间（更衣室）储藏间（客户资料）电开办公室售楼处内部功能区售楼处到样板区的通道三、功能空间设置景观示范区（别墅常用）室外休息区（亲子游乐厂）参观通道样板间售楼处内部功能区售楼处到样板区的通道三、功能空间设置售楼处内部功能区售楼处到样板区的通道签约区深度洽谈洽谈区建材展示沙盘区（区域沙盘、项目沙盘）影音区品牌展示接待迎宾广场停车景观绿化精神堡垒四、动线安排设置售楼处外部景观功能区第二部分售楼处包装1、售楼处功能要件2、售楼处的包装应用及利弊分析1-1大门辐射射区1-2接待迎宾宾区1-3模型展示示区1-4分户模型型区1-5销售洽谈谈区1-6展板宣传传区1-7建材展示示区售楼处功功能要件件1-8签约区1-9销控区1-10工作区1-11休闲区1-12财务区1-1大大门辐辐射区作为售楼楼主战场场的售楼楼处主要要作用是是提供一一个销售售接待场场所，及及初步展展示项目目的形象象、气质质和风格格。就是售楼楼处门口口辐射的的那一片片区域，，一般会会有吊球球、拱门门、横幅幅、广告告牌之类类的宣传传品。这这个区域域客户最最关心的的是导示牌、、停车场场。导示牌是是最能体体现开发发商人文文关怀的的地方。。富有创创意、别别具一格格、指示示清晰的的导示牌牌给人耳耳目一新新的感觉觉。停车场也也是一样样要么是是门口视视觉能直直接看见见，要么么又清晰晰的指示示牌指示示，或者者有专职职保安指指引。1-2接接待迎迎宾区迎宾区就就是迎宾宾送客的的地方。。当然也也要视楼楼盘的档档次而定定是否设设置开口口迎宾。。也有些些楼盘是是专门安安排门童童来开门门迎宾。。在接待迎迎宾区可可以人性性化的设设置刷鞋鞋机、伞伞架，放放置晴雨雨伞等。。1-3模型展示示区现在售楼楼处的沙沙盘是越越做越大大，好像像不大就就看不出出规模。。巨大的的模型沙沙盘远没没有精致致的小沙沙盘显现现档次。。精致的的沙盘有有着考究究的架构构，与周周边环境境和谐的的色彩款款式，而而不是孤孤立的大大型模型型台。1-3模型展示示区模型展示示区应邻邻近洽谈谈区，分分功能不不分区域域，方便便售楼人人员为客客户随时时解说，，模型区区建议放放置整体体模型与与单体模模型，在在该楼盘盘为期房房的情况况下客户户也能对对该盘进进行全面面的认识识与了解解。大型的社社区展盘盘也可以以分出几几个沙盘盘展示，，好的规规划位置置，好的的社区景景观，再再有个正正在热销销的组团团模型。。模型展示示区模型型台边的的墙面可可设置墙墙面挂壁壁式沙盘盘，显示示该楼盘盘的区位位及周边边配套情情况、景景观特色色、道路路等，方方便讲解解员与客客户讲解解分析。。墙面挂壁壁式沙盘盘多是对对项目区区位分析析1-3模型展示示区模型展示示区与邻邻近洽谈谈区间，，可放置置3D动画模型型视频。。具备空空间感的的感应性性模拟场场景给顾顾客更多多的产品品了解。。按正常人人体高度度，一般般把户型型模型设设置在1~1.4米米的高高度比较较合适。。1-4分户模型型区一般情况况下分户户模型区区会摆在在总体模模型的傍傍边位置置，基本本上是展展示现在在热销的的户型。。户型模型型较高，，不便于于孩子观观看。孩孩子对于于家庭购购房来说说也起到到很关键键的作用用，满足足他们的的需要将将争取到到一个家家庭的一一部分重重要力量量。模型型台太低低客户参参观不方方便不舒舒服。所所以创新新更要注注意人性性化。1-4分户模型型区分户模型型区旁与与洽谈区区之间可可以设置置一个多多功能放放映厅，，这里着着重介绍绍开发商商的文化化理念及及项目的的情况，，通过3D动画展示示小区的的规划，，周边配配套，小小区景观观以及未未来的生生活空间间等。（（3D制作有专专业公司司完成，，导演、、配音、、配乐））环幕投影影技术的的应用，，更立体体的展示示项目1-5销售洽谈谈区洽谈处是是售楼处处一个重重要而且且占地较较大的区区域，在在包装时时除了考考虑环境境的舒适适度，还还要多考考虑消费费者心里里有关的的细节问问题。售楼洽谈处的细节处理细节具体内容多用暖色调，少用冷色调基于对客户消费心理的研究发现，暖色调更容易更容易让人富有感性，容易产生购买冲动；而冷色调容易让人理性，变得斤斤计较。大家都知道，在销售行为中，我们都希望客户感性点，这样更利于销售。人少的时候放轻音乐、慢音乐。人多的时候放激情音乐、快音乐售楼处顾客较少的时候，我们希望他们慢慢看、慢慢选，延长他们在售楼处的时间，以维持人气，所以放慢音乐。售楼处顾客较多时，我们希望加快他们的购买行为，以增加人气的流动，所以放快节奏音乐。空调温度较高时顾客会偏感性，空调温度较低时顾客偏理性因为温度会影响我们的思维。一样的道理，我们如果希望顾客的购买行为加快，就不能把空调的温度开的太低。而且现在提倡节能环保，温度26°适宜1-5销售洽谈谈区柔和的灯灯光和色色调，注注重细节节的布置置，衬托托出舒适适的洽谈谈环境洽谈区要要求宽敞敞明亮、、氛围轻轻松、人人性化。。采购一一些舒适适且美观观的谈判判桌椅，，饮水机机，洽谈谈区的墙墙上适宜宜做一些些展板（（包括广广告板、、效果图图、销售售进度表表）和证证照之类类的复印印件。洽洽谈区要要求面积积较大，，不必封封闭，做做成敞开开式，在在售楼处处辟一区区域1-5销售洽谈谈区该区域有有条件可可增设团团购洽谈谈区，团团购洽谈谈区要多多考虑私私密性。。单独格格里一个个空间或或者设团团购间。。另外也也可以注注意不同同顾客的的喜好，，专门设设计抽烟烟区能博博得顾客客好感1-6展板宣传传区展板宣传传区的作作用主要要是开发发商与项项目的形形象宣传传，或者者是户型型展示，，或者是是项目主主要卖点点说明等等。在宣传区区有条件件的情况况下还可可以做地地面、墙墙面投影影幻灯宣宣传。更更加生动动的展示示开发商商、项目目的文化化及理念念。1-7建材展示示区建筑材料料展示区区展示材材料是一一种增加加透明度度的做法法，是一一种承诺诺，体现现诚信的的方式。。往往这这个区域域形同虚虚设，没没有售楼楼员引导导，讲解解。加上上该区域域展示没没有冲击击力。所所以很多多售楼处处简单的的把建材材推在一一个角落落。这样样的展示示还不如如不做。。这方面万万科做的的不错，，墙体工工序的解解剖、材材料示、、等非常常透明化化。敢于于自我解解剖，市市场检阅阅。所以以建材展展示区要要么不做做，要么么就做好好，真正正起到建建材展示示的作用用。1-8签约区签约区有有两点需需要注意意：1.选择靠近近财务区区，因为一一般签约约完就会会到财务务区交款款或办理理财务手手续，越越近越可可以缩短短客户犹犹豫的时时间，不不会节外外生枝。。2.签约区最好比较较偏僻，，安静，，可以减减少干扰扰。签约过过程非常常关键，，往往这这时候顾顾客心理理非常脆脆弱，一一点异动动都可能能中止购购买行为为。1-8销控区销控区有有着动态态的展示示，时常常更新很很重要。。销售控控制的过过程是对对销售管管理成熟熟度的检检验。售售楼处展展板活动动内容也也需要有有所变化化，过期期的信息息及时更更换。销控表要要不断迅迅速更新新，不断断贴上去去的已售售标签能能使现场场的售楼楼气氛热热烈上升升。达到到热销中中的效果果。有些楼盘盘模型上上标有售售罄小牌牌，标示示已卖出出。当然然这里面面有些并并不是真真实销售售情况，，只是商商业手段段，目的的促进销销售1-9工作区这个区域域一般入入门可见见有大型型的接待待台，台台面上有有；楼书书、宣传传单、户户型图、、报纸、、等。台台面下有有：电话话机，传传真、客客户登记记本、客客户留言言册、等等。工作区包包括；证证书文件件架、文文化凭证证展示间间、销售售人员工工作室、、经理室室、财务务室、员员工更衣衣室、员员工餐厅厅、员工工休息室室、员工工通道、、存储室室、等。。工作区的的整洁干干净很重重要，不不仅要给给顾客一一个好的的印象，，也是自自己一个个好心情情。1-10休闲区休闲区是是售楼处处不可缺缺的一个个区域，，一个很很舒适的的休闲区区意味着着客户会会待长一一点时间间，好处处是客户户对项目目增加一一份好感感，维持持了该项项目的人人气，销销售人员员多一份份机会，，这些正正是我们们所希望望的。该区域内内容：饮品间：：咖啡吧吧、饮品品台、酒酒柜、茶茶座、游戏：儿儿童游乐乐场所等等。才艺展示示空间：：乐器，，书画展展，名车车展等。。休闲区更更多体现现了的是是项目的的文化及及品味档档次。更更有些开开发商会会在休闲闲区开展展一些活活动。或或者做茶茶艺表演演、名车车展示、、音乐表表演、等等等。1-11休闲区具有都市市酒吧特特色的饮饮品服务务台服务周到到的饮品品间还会会加上小小甜点及及新鲜水水果在装饰风风格上可可以与售售楼大堂堂有所区区别，根根据所安安排的内内容进行行特别设设计。休闲区可可以不定定时的举举办一些些活动，，有高雅雅如；钢钢琴演奏奏会、书书画鉴赏赏、书报报阅读等等。也有有互动的的游戏，，或者趣趣味性的的有奖猜猜谜之类类。1-12财务区一般财务务区安排排在独立立的围合合室内会会更加安安全点，，在人流流动线来来说，财财务区会会安排靠靠近签约约区，更更方便客客户。因因为一般般签约完完就会到到财务区区交款或或办理财财务手续续，越近近越可以以缩短客客户犹豫豫的时间间，不会会节外生生枝。给给客户的的感觉也也比较人人性化。。Ⅱ.售楼处的的包装应应用及利利弊分析析售楼处的的包装售楼处的的应用四类楼盘盘售楼处处装饰要要点售楼处及及项目包包装公共空间的的私人化营造成功售售楼处条件件如果地产项项目的成败败关键如李李嘉诚所言言：“第一一是地段，，第二是地地段，第三三还是地段段”的话，，那么售楼楼处环境的的金科玉律律就是“细细节、细节节、还是细细节”。从以往地产产市场综合合的销售数数据上显示示，大约有有90%甚至更多的的销售最终终是在项目目现场发生生，所以以，无论怎怎样强调售售楼部环境境的重要性性都是不过过分的。对于售楼部部环境的整整体设计和和细化，从从有利于销销售的角度度出发，主主要有如下下原则：创新——个性化环境的细化化服务质量的的高素质随随时随处可可见丰富售楼部部内部空间间，延长客客户停留时时间2-1-1细节决定成成败2-1售楼处的包包装（广州祈福新村））2-1-1细节决定成成败广州祈福新新村挖了个个人工湖，，环境很美美，几乎所所有顾客到到售楼处都都会被带到到湖边走一一圈。还有有些滨水的的项目会开开发游艇码码头，由水水路参观楼楼盘，体验验这种自由由自在的生生活方式，，等等。这这样顾客逗逗留的时间间是非常有有价值的。。例：让客户户亲身体验验楼盘的景景观环境2-1-1细节决定成成败例：售楼处处设置休闲闲区售楼处设置置休闲区是是必要的，，如设置一一些小游戏戏、糖果、、咖啡饮品品区、一个个报刊杂志志的阅读区区，或者设设置一个小小朋友的游游乐区等。。总之，让让顾客在很很放松、舒舒适的环境境中，接受受潜移默化化的楼盘熏熏陶。2-1-1细节决定成成败例：售楼处处功能多元元化售楼处是个个功能多元元化的地方方，除了展展示企业实实力、文化化、品牌之之外。怎样样体现以人人为本、以以客为尊这这就是企业业的软实力力。有的项目把把售楼处洽洽谈处装饰饰成高级茶茶馆，入座座后没有售售楼小姐的的盘问介绍绍，却是茶茶艺小姐推推来的茶具具和优雅的的茶艺表演演，品茶、、品文化、、品楼盘档档次、给售售楼赢得了了更多的时时间展示楼楼盘。2-1-2四类楼楼盘售楼处处装饰要点点在售楼前期期往往主体体建筑还只只是雏形，，客户很难难在项目现现场能感受受到小区的的未来风格格及生活环环境。而售售楼处首先先要满足功功能性，所所以我们在在装修风格格上多考虑虑与建筑风风格、楼盘盘档次相匹匹配。下面按照楼楼盘的四类类档次做装装饰要点：：小户型年轻、活力、个性、张扬、夸张、前卫、时尚、另类、浪漫、耳目一新、年轻人为主，要符合年轻人口味，活力张扬的颜色（粉色、橘红、天蓝、浅黄、果色）装饰小品要夸张前卫，另外在小细节上要够小资。项目在温馨、家上下功夫。中档楼盘消费者会自己算账、理性、他们清楚这些装饰的钱是谁出的。所以需要把握好尺度。既不能小气又不可以浪费。中高档楼盘黑色、咖啡色、银灰、是这个层面的主色调，稳重成熟的基调加上考究的细部设计。（异域的风情饰品、品味、质感上的体现。动静层次丰富空间设计。）高档楼盘正真的贵族喜欢把财富隐藏在细节上。装饰细节：油画、大理石铺装、高档设备、古典音乐或轻音乐

中售档楼楼处盘装饰要点有品位、有格调、有气质、庄重而不浮躁稳重、成熟、考究简洁大方、自然得体、温馨自然售楼处的光光影变换和和细节设计计，也能体体现楼盘的的品质和品品位2-1-2四类楼楼盘售楼处处装饰要点点2-1-3售楼处及项项目包装售楼处是项项目形象的的一个重要要展示场所所，也是一一个重要的的、独特广广告载体。。因此做好好工地周边边和接待中中心内部的的包装，以以给客户留留下深刻的的印象，是是争取客户户在第一时时间成交的的重要手段段。销售现场是是销售活动动的中心，，未来的产产品展示、、销售谈判判、成交签签约等一系系列活动都都集中在此此处完成。。随着房地产产市场的发发展，越来来越多的开开发商已认认识到销售售现场的重重要：人性性化的现场场设计包装装影响着消消费者对开开发商的信信心，同时时促成销售售成交。A、包装主题题构思2-1-3售楼处及项项目包装售楼部现场场的包装应应更好的与与产品相结结合，构筑筑一个与项项目本身（（建筑、景景观、社区区文化）主主题相呼应应的一种氛氛围，使客客户在进入入售楼部的的第一时刻刻就能深刻刻的体会到到项目的总总体气质以以及项目的的独特卖点点。包装目的：全方位包装装，突出自自身特色，，有效吸引引客户，促促进最终成成交。包装原则：用现场传达达理念、用用设计刻画画产品、用用气氛感染染客户，用用行动感动动客户，用用产品逼定定客户。包装场所：项目售楼接接待处B、包装细则则2-1-3售楼处及项项目包装包装效果绿色、自然然、健康、、生态、科科技、这些些是不变的的主题能很很好的调和和现场的气气氛，充分分了解自身身产品的优优劣，使之之与项目产产品更好的的融合在一一起，以增增强客户对对项目的认认同感，体体现产品的的稀缺性与与不可复制制性。包装细则（（内部包装装、外部包包装）a、售楼处展展示沙盘位位于整个售售楼部中心心，大的沙沙盘尽可能能的考虑人人的视角。。项目景观观有特色的的可以稍许许放大景观观比例，更更有利展示示景观特色色。b、洽谈区与与签约，设设置情景展展示区域，，用于展示示一些和主主题相关的的工艺小品品，也可把把户型展示示设置于展展示区内，，小样板房房模型可以以用不同风风格制作，，并且突出出户型卖点点。c、工艺小品品要附和主主题，采用用异地购买买，尽量是是本市场没没有的。d、展示区布布置的温馨馨，形象地地向客户讲讲述项目特特色。通过这样一一种手段来来营造一种种客户未来来可以在此此获得的生生活氛围。。Ⅱ.售楼处的包包装应用及及利弊分析析售楼处的包包装售楼处的应应用四类楼盘售售楼处装饰饰要点售楼处及项项目包装公共空间的的私人化营造成功售售楼处条件件2-2售楼处的应应用2-2-1公共空间的的私人化在做公共空空间项目的的时候，因因为是售楼楼处，和客客户接触比比较多的是是公共空间间，所以需需要做很多多私人化空空间的视觉觉，来建造造宾至如归归的商业场场所。同时时通过这样样一种手段段来营造一一种客户未未来可以在在此获得的的生活氛围围。设计中可以以看见设计计者把每个个区域都做做了隔断，，增加了商商业私密性性。沙盘设设计非常低低从每个角角度都能看看见沙盘。。2-2-1公共空间的的私人化为了使客户户在交谈是是不会相互互干扰，两两组沙发间间做视觉隔隔断。并排排的沙发间间用盆栽植植物做视觉觉遮挡。现在有些开开发商把很很多私人空空间的东西西搬进了售售楼处，酒酒吧间、书书房、客厅厅、花草盆盆景以及鱼鱼虫、鸟笼笼都请进了了售楼处，，细致到每每一个局部部沙发、吊吊灯、茶几几、洗手间间都能给客客户一种宾宾至如归的的感觉。天花做了管管槽射灯来来增加照明明，整个售售楼处采光光基本上运运用自然光光照加室内内补光，明明亮又不会会受外界干干扰。2-2-2营造成功售售楼处的条条件售楼处主要要作用是提提供一个销销售接待场场所及初步步展示项目目的形象、、气质和风风格。售楼楼处既然是是销售的主主战场，就就一定会受受到高度重重视。怎样样营造，如如何评价一一个售楼处处的好坏。。满足哪些些条件才算算是成功的的售楼处是是大家关心心的问题。。内在条件：：能很好地体体现出项目目的档次、、品味、风风格、气质质等。功能齐全，，分区明显显，井然有有序。给顾客一个个很舒适的的环境，包包括音乐、、空调、座座位等。色彩、布局局能够促进进成交。增加休闲区区内容促成成客户滞留留时间更加加了解项目目。2-2-2营造成功售售楼处的条条件楼盘外包装装、楼盘广广告、楼盘盘促销推广广、楼盘推推广策划、、楼盘包装装整合、宣宣传标语制制作、广告告围墙制作作、宣传彩彩旗、道路路旗、灯杆杆旗、空飘飘气球、充充气模型、、导示系统统、灯光工工程、售楼楼处气氛营营造、广告告招牌、现现场包装、、节日气氛氛营造等。。售楼处墙面的布置指示牌及产品介绍项目开盘喜喜庆的气氛氛和活动，，售楼处外外场的布置置2-2-3合理安排售售楼处空间间动线如果把售楼楼处的设计计目标设定定为好看，，那是一个个比较容易易达到的目目标，开发发商不会缺缺钱去买一一些看得见见的东西。。但是，要要花钱去建建一个既好好看又有点点意思的空空间，恐怕怕就不太容容易。售楼楼处项目的的实施过程程当中，看看不见的东东西对它的的影响也显显得举足轻轻重。售楼处空间间设计需要要注意考虑虑如下因素素：动线比例层次灯光表达惊喜2-2-3合理安排售售楼处空间间动线a)动线：动静分区安安排合理，，洽谈区需要安静舒舒适，接待区宜靠近主入入口，方便便销售人员员第一时间间接触客户户，模型展示区区将是访问者者最感兴趣趣的去处，，从展示区区到洽谈区区要有便捷捷的流线，，看完模型型后去看样样板房的动动线将对空空间起分割割作用，排排队认购签签约等特别别时段的人人流动线也也需要计划划在内，VIP室不一定是是给贵宾客客户大买家家专用，常常常被用来来单独接待待个别认真真仔细的买买家，或或难缠的客客户等需要要区别对待待的购买者者。2-2-3合理安排售售楼处空间间动线b)比例：空间的高低低大小要有有主次对比比，比例适适当。c)层次：移动变化的的层叠空间间将增添售售楼处空间间的魅力，，这种移动动角度的获获得不仅仅仅在室内，，同样适用用于从室外外透过窗看看入室内的的视角。因因为售楼处处在晚上的的夜景灯光光雕塑感觉觉也是构成成当地城市市意象中的的重要因素素。d)灯光：照明工程师师往往建议议展示区域域需要700lux以上的照度度，而洽谈谈区的照度度仅需300lux。售楼处灯饰饰2-2-3合理安排售售楼处空间间动线e）表达：区域模型型有被挂上上墙的倾向向，销售部部门喜欢有有地方表达达卖点，喷喷绘口号是是常见做法法，所以需需要特别考考虑固定墙墙面的预留留。空间的的焦点是什什么？核心心气氛的传传递将成为为空间的灵灵魂。ｆ）惊喜：情理之中中，意料之之外的喜悦悦是售楼处处要表达的的，这一点点和时尚酒酒店有点类类似，消费费者永远需需要有新鲜鲜的刺激，，从中感受受到花钱的的快乐。第三部分样样板房房装修设计计1、前期规划划阶段2、样板房装装修设计前期规划阶阶段一、确定样样板房类型型二、确定样样板房位置置三、装修风风格的选择择和配置1-1按按场地划分分楼盘样板房房按照场地地可以分为为两类：实体样板房房（现场样样板房）和临时样板房房（非现场场样板房）），临时样板板房既有在在售楼处安安装的样板板房也有在在外展等安安装的样板板房。现场样板房房现场实体样样板房是目目前绝大部部分开发商商采用的形形式。在现场装修修样板房，，一是可以以给客户以以直接的现现场感受，，置业者可可以对楼盘盘周边环境境楼盘建设设速度一目目了然，对对楼盘的建建筑规划布布局有清晰晰的概念，，二是有说说服力，让让客户有着着真实的身身临其境感感，真正感感受楼盘户户型的优缺缺点。同时时，在现场场装修样板板房，省却却了样板房房的拆卸麻麻烦，且开开发商还可可以收回部部分硬性装装修成本。。实体样板房房也可以称称之为全装装修样板房房，其硬装装完全按照照交房标准准来装修的的，因而实实体样板房房的设计相相对销售样样板房来说说更多的是是通过软装装来突显效效果。对于于全装修楼楼盘，目前前市场上有有的开发商商除了配置置能够吸引引客户眼球球的豪装实实体样房，，还配置有有完全交房房标准样板板房和装修修过程样板板房。临时样板房房由于部分楼楼盘在销售售期之处，，现场并不不具备装修修实楼样板板间的条件件，因而选选择在售楼楼处或外展展场搭建临临时的样板板间。在项项目实楼具具备装修条条件后，部部分开发商商选择重新新修建现场场的实楼样样板间，而而该临时样样板间则拆拆除，内部部软装材料料直接转移移到现场实实楼样板间间内，另有有部分开发发商选择继继续保留临临时样板间间，待项目目整体销售售结束后再再行拆除。。前期规划阶阶段一、确定样样板房类型型二、确定样样板房位置置三、装修风风格的选择择和配置1-2确定样板房房位置在选择样板板房位置时时，一般都都有多种考考虑因素，，或是开发发商成本或或是景观因因素，可根根据开发商商自身和项项目情况灵灵活选择。。下面是几种种常见的选选择方式：：成本确定位位置景观确定位位置先造景后销销售式1-2确定样板房房位置1）成本确定定位置一般开发商商把样板房房选在楼层层的低层位位或别墅区区的入口附附近。即可可以减少样样板段和样样板房装修修时的成本本和难度，，缩短楼盘盘的看房路路径，也有有利于样板板房的工期期控制。现现在的多层层住宅、小小高层住宅宅和高层住住宅多采用用此种方式式，如把样样板房设置置在楼层的的二、三层层。2）景观确定定位置有的楼盘往往往有着景景色优美的的景观资源源：江景、、海景、公公园等，开开发商为了了突出其景景观资源优优势，把样样板段选在在建筑的最最顶层或是是较高层位位置。如：：临近海河河的一些高高端楼盘，，类似海河河大道、泰泰悦豪庭多多把样板房房设置在较较高的楼层层，可以直直接欣赏海海河景观。。3）先造景后后销售式这是别墅楼楼盘常常采采用的一种种方式，别别墅楼盘基基本上是先先造景，营营造社区景景观环境样样板，形成成一条环境境优美的看看房通道，，给客户直直接的社区区体验和感感受，样板板房则设置置在长度适适当的看房房通道和小小区景观线线交汇处。。以上是较常常见方式，，开发商也也可以根据据自己的需需要灵活选选择样板段段。如，上上海豪宅尚尚海湾，开开发商并没没有选择在在观景性最最佳的高层层位设置样样板段，而而是在低层层位设置样样板段，且且对于户型型最好、面面积最大的的四房房型型没有设置置样板房，，不仅可以以节省大量量的装修成成本，而且且可以避开开销售阶段段还不具有有可看性的的黄浦江景景和世博场场景。前期规划阶阶段一、确定样样板房类型型二、确定样样板房位置置三、装修风风格的选择择和配置1）按装修修材饰的特特征分类按装修材饰饰的特征划划分，装修修风格有现代风格、、古典风格格、新古典典风格、田田园风格、、简约风格格、前卫风风格、自然然风格、乡乡村风格、、艺术装饰饰风格、怀怀旧风格等等。1-3-1装修风风格的分类类1-3装修风格的的选择和配配置现代风格特特征：外形简洁、、功能强，，强调室内内空间形态态和物件的的单一性、、抽象性，，直线、几几何形、明明确的色彩彩构成是其其平面设计计的主要特特征，玻璃璃、金属家家具和灯具具则穿插点点缀，追求求足够的生生活空间、、充足阳光光以及良好好的通风，，并注重家家具设备等等用品的功功能舒适，，不拘一格格。现代风格1-3-1装修风风格的分类类古典风格特特征：古典风格在在设计时强强调空间的的独立性和和复杂的配配线选择。。在材料选选择、施工工、配饰方方面上的投投入比较高高，具有华华丽、宁静静优雅等特特征。豪华华、动感、、多变的视视觉效果，，唯美、律律动的细节节处理元素素。格调相相同的壁纸纸、窗幔、、地毯、家家具、外罩罩等装饰织织物，以及及陈列着颇颇具欣赏价价值的各式式传统餐具具、茶具的的饰品柜，，给古典风风格的家居居环境增添添了端庄、、典雅的贵贵族气质。。古典风格1-3-1装修风风格的分类类新古典风格格特征：新古典主义义是指在传传统美学的的规范下，，运用现代代的材质及及工艺，去去演绎传统统文化中的的精髓，使使作品不仅仅拥有典雅雅、端庄的的气质，并并具有明显显时代特征征。多运用用直线条进进行表达，，部分地方方细致处理理，具有对对比美。新新古典风格格装饰以青青铜饰面采采用扇型、、叶板、玫玫瑰花饰、、人面狮身身像等，还还将家具、、石雕等带带进了室内内陈设和装装饰之中。。拉毛粉饰饰和大理石石的运用，，使室内装装饰更讲究究材质的变变化和空间间的整体性性。新古典风格格1-3-1装修风风格的分类类田园风格特特征：田园风格大大量使用实实木制作，，展现精致致的木工技技艺，充分分体现休闲闲自然。在在室内环境境中力求表表现悠闲、、舒畅、自自然的田园园生活情趣趣，也常运运用天然木木、石、藤藤、竹等材材质质朴的的纹理。巧巧于设置室室内绿化，，创造自然然、简朴、、高雅的氛氛围。田园风格1-3-1装修风风格的分类类以简洁明快快为主要特特点、重视视室内空间间的使用效效能，强调调室内布置置按功能区区分的原则则进行家具具布置与空空间密切配配合，废弃弃多余的、、繁琐的附附加装饰，，在色彩和和造型上追追随流行时时尚。将设设计的元素素、色彩、、照明、材材料简化到到最少的程程度，空间间的架构由由精准的比比例及细部部来显现。。简约的空空间通常非非常含蓄，，但质感很很高。现代简约风风格现代简约风风格特征：：1-3-1装修风风格的分类类前卫风格特特征：现代前卫体体现在无常常规的空间间解构，大大胆鲜明对对比强烈的的色彩布置置，以及刚刚柔并济的的选材搭配配，让人在在冷峻中寻寻求到一种种超现实的的平衡。1-3-1装修风风格的分类类2）按地域分分类同样，装修修风格除了了按照装修修元素特征征分类外，，也可以按按照装修风风格的区域域特征进行行分类，不不同地区的的设计师在在设计空间间作品是总总是有意识识地将地区区性和民族族性特征融融入其中。。地区风格格中最常见见的有中式风格、、欧式风格格、东南亚亚风格、日日式风格等。1-3-1装修风风格的分类类中式风格中式风格既既有传统的的中式风格格也有新中中式风格。。新中式风格格对传统的的空间处理理和装饰手手法进行适适当的简化化，使传统统的样式具具有明显的的时代特征征，同时使使其更适合合现代人居居住。新中中式通过对对传统文化化的认知，，将现代元元素和传统统元素结合合在一起，，以现代人人的审美需需求来打造造富有传统统韵味的事事物，让传传统艺术的的脉络传承承下去。其其特色是将将繁复的装装饰凝练得得更为含蓄蓄精雅，为为硬而直的的线条配上上温婉雅致致的软性装装饰，使生生活空间变变得活色生生香。传统中式风风格的室内内设计古朴朴典雅，能能反应出强强烈的民族族文化特征征。从室内空间间结构来说说，以木构构架形式为为主。如在在古建筑中中常见的斗斗拱、梁柱柱、屏门、、漏窗等，，在空间组组合来说都都是平面铺铺开、对称称布置。传统的书房里里有书柜、书书案以及文房房四宝会,客用坐椅。客客厅左右各一一把高靠背的的椅子，靠近近门口的两侧侧多摆有靠背背椅及茶桌是是客人落座交交谈之处。左左右两侧的居居室与客厅多多用大型落地地屏风分隔。。1-3-1装装修风格的的分类欧式风格现在市场上谈谈到的欧式风风格一般分为为欧式古典风风格和简约欧欧式。欧式古典风格格强调以华丽丽的装饰、浓浓烈的色彩、、精美的造型型达到雍容华华贵的装饰效效果。欧式古典风格格多引入建筑筑结构元素，，在凸凹有致致的墙壁、罗罗马柱、雕花花的掩映下，，卷叶草、螺螺旋纹、葵花花纹、弧线等等。欧式古典纹饰饰轻抚在精致致家具陈设中中，重现了宫宫廷般的华华贵绚丽。这这类风格的装装修，在面积积、空间较大大的房间内会会达到更好的的效果。欧式风格简约欧式同样样是对传统的的空间处理和和装饰手法进进行适当的简简化，使传统统的样式具有有明显的时代代特征，同时时使其更适合合现代人居住住。1-3-1装装修风格的的分类1-3-1装装修风格的的分类地中海风格颜颜色明亮、大大胆、丰厚却却又简单。在在组合上注意意空间搭配，，在色彩上选选择自然柔和和，充分利用用每一寸空间间。材料的质质地较粗，并并有明显、纯纯正的肌理纹纹路。家具多用低彩彩度、线条简简单且修边浑浑圆的木质家家具。地面则则多铺赤陶或或石板。马赛赛克镶嵌、拼拼贴在地中海海风格中算较较为华丽的装装饰。主要利利用小石子、、瓷砖、贝类类、玻璃片、、玻璃珠等素素材，切割后后再进行创意意组合。在室室内，窗帘、、桌巾、沙发发套、灯罩等等均以低彩度度色调和棉织织品为主。素素雅的小细花花条纹格子图图案是主要风风格。独特的的锻打铁艺家家具，也是地地中海风格独独特的美学产产物。地中海风格1-3-1装装修风格的的分类东南亚风格鲜明的色彩对对比，传统而而又手工的饰饰物。东南亚风格融融合西方现代代概念和亚洲洲传统文化，，通过不同的的材料和色调调搭配，在保保留了自身的的特色之余，，产生更加丰丰富的变化。。主要表现为两两种取向，一一种为深色系系带有中式风风格，另一种种为浅色系受受西方影响的的风格，表达达着热烈中微微带含蓄，妩妩媚中蕴藏神神秘，温柔与与激情兼备的的和谐最高境境界。线条清晰，布布置优雅，木木格拉门、地地台为日式风风格的特征。。日式风格和室室由格子推拉拉门扇和榻榻榻米组成。自自然性是它的的的一个重要要特点。它常常以自然界的的材料作为装装饰材料，采采用木、竹、、树皮、草、、泥土、石等等，既讲究材材质的选用和和结构的合理理性，又充分分地展示其天天然的材质之之美，木造部部分只单纯地地刨出木料的的本色，再以以镀金或铜的的用具加以装装饰，体现人人与自然的融融合。日式客客厅以平淡节节制，清雅脱脱俗为主；造造型以直线为为主，线条比比较简洁，一一般不多加繁繁琐的装饰，，更重视实际际的功能。1-3-1装装修风格的的分类日式风格1-3-1装装修风格的的分类3）混搭风格混搭风格的特特点是只要有有一个精神上上的共同点，，哪怕喜欢的的装饰元素风风马牛不相及及，也可以组组合在一起，，形成丰富的的视觉场景。。比如中式、、欧式、古典典、现代、简简约、乡村各各种风格共处处；装饰材料料也可以混搭搭，如木头、、玻璃、石头头、金属和丝丝绸、羊毛软软硬结合。多多种元素共存存但不代表乱乱搭一起，混混搭要确定一一个“基调””。把风格迥迥异、材料不不同的东西放放在一起，需需要设计师具具有较高的审审美情趣。1-3-2装修风格选择择策略1）装修风格和和年龄装修风格和年龄关系表年龄段（岁）常匹配的装修风格风格主体描述20-25前卫风格、现代风格、简约风格时尚、现代、个性、不落俗套26-35现代风格、田园风格、简约风格、混搭风格现代、甜蜜、温馨、诗意36-45现代风格、新古典风格、混搭风格轻松、安逸、品位、格调46-60古典风格、新古典风格、怀旧风格品位、地位、经典20-25岁，对于刚参加工工作不久，只只有两三年工工作经验的年年轻人来说，，可以为其选选择具有强烈烈个性特征的的前卫风格也也可以选择以以玻璃和金属属等饰材为主主要风格主体体特征的现代代风格,当然，简约风风格也是一个个不错的选择择，只是选择择的家具应该该档次偏低点点。对于27-33岁年龄层的刚性性需求客户来来说，其购房房的目的主要要是婚房或是是家庭增加新新成员后改善善住房需要，，既可以选择择现代风格也也可以选择田田园风格、简简约风格、混混搭风格。对于36-45岁年龄段的客户户来说，经过过多年的工作作历练，更有有家庭气息、、放松的、有有品位的生活活环境更是其其需求的空间间，带有温馨馨感的现代风风格装修、新新古典风格是是其首选，混混搭风格也是是不错的选择择。对于46-60岁年龄段的客户户来说，生活活的印痕在他他们身上很深深，装修风格格应该更多的的沉积他们的的生活，古典典风格、新古古典风格、怀怀旧风格，更更能显示他们们的地位和心心境。1-3-2装修风风格选选择策策略2）装修修风格格和客客户消消费能能力对于消消费能能力较较弱的的客户户，开开发商商可以以选择择装修修标准准较低低、实实惠的的现代代风格格和简简约新新颖的的风格格与其其匹配配。对于消消费能能力一一般的的客户户，开开发商商可以以为其其选择择现代代风格格、简简约风风格、、混搭搭风格格等。。对于消消费能能力中中等的的客户户，开开发商商可以以为其其选择择档次次较高高的现现代风风格、、田园园风格格、新新古典典风格格、混混搭风风格等等。对于消消费能能力很很强的的客户户，开开发商商可以以为其其选择择豪华华现代代风格格、中中式风风格、、欧式式古典典风格格、新新古典典风格格、豪豪华简简约风风格、、混搭搭风格格等。。客户消费能力

较弱

一般

中等

很强

常匹配的装修风格

装修实惠的现代风格、简约新颖的风格等

现代风格、田园风格、混搭风格等

档次较高的现代风格、田园风格、新古典风格、混搭风格等豪华现代风格、中式风格、欧式古典风格、新古典风格、豪华简约风格、混搭风格装修风格和客户消费能力关系表1-3-2装修风风格选选择策策略3）装修修风格格和家家庭结结构对于单单身青青年，，现代代风格格、前前卫风风格不不失为为一种种好的的选择择。对于没没有孩孩子的的年轻轻夫妇妇，现现代风风格、、田园园风格格、简简约风风格、、混搭搭风格格都是是不错错的选选择。。对于孩孩子还还未小小学毕毕业的的三口口之家家，充充满童童趣的的现代代风格格、混混搭风风格都都可以以。对于孩孩子较较大的的两代代人家家庭，，可以以更多多地根根据夫夫妻年年龄来来选择择风格格，开开发商商可为为其选选择现现代风风格、、新古古典风风格、、古典典风格格、混混搭风风格等等。对于三三代同同堂的的家庭庭，还还是以以稳重重、大大方的的现代代风格格、混混搭风风格为为主。。装修风格和家庭结构关系家庭结构常匹配的装修风格单身青年现代风格、前卫风格等年轻夫妇现代风格、田园风格、简约风格、混搭风格等三口之家（孩子较小）充满童趣的现代风格、混搭风格等三口之家（孩子较大）现代风格、古典风格、新古典风格、混搭风格等三代同堂稳重、大方的现代风格、混搭风格等1-3-3样样板房房风格格的设设置在样板板房开开发前前，需需要根根据楼楼盘的的产品品定位位和楼楼盘的的档次次来配配置主主要户户型的的样板板房装装修风风格，，一般般需要要配置置两到到四类类。1、选择择与楼楼盘形形象和和建筑筑风格格相匹匹配的的装修修风格格作为为样板板房风风格之之一，，如以以地中中海风风格为为楼盘盘建筑筑立面面风格格的，，样板板房采采用地地中海海装修修风格格，更更能给给客户户以身身居国国外的的感觉觉；以以中式式风格格为建建筑风风格的的，样样板房房采用用新中中式风风格，，更能能给客客户以以价值值、文文化和和品位位的认认感。。2、可以以选择择更具具有大大众味味道的的现代代风格格作为为样板板房风风格之之一，，可以以满足足最大大量的的客户户需求求。3、可以以根据据客户户定位位，选选择与与之相相应的的风格格，如如楼盘盘档次次较高高，则则可以以选择择欧式式古典典风格格、中中式风风格、、豪华华型的的简约约风格格等，，如果果楼盘盘的客客户群群主要要是刚刚性需需求较较强的的结婚婚族，，则可可以选选用田田园风风格。。当然样样板房房装修修风风格常常常也也会是是混搭搭性的的，一一套样样板房房中既既有中中式特特征又又有西西式元元素，，或是是古典典中略略显现现代，，或是是客厅厅是此此种风风格而而卧室室又是是其他他风格格。风风格的的混杂杂中设设计师师通过过颜色色、质质地、、材料料来达达到一一种融融洽和和协调调，因因而市市场中中混搭搭的风风格大大行其其道，，成为为一种种时尚尚。Ⅱ.样板房房装修修设计计一、样样板房房的功功能配配置二、样样板房房个性性打造造常用用手法法三、样样板房房重点点打造造部位位四、、样样板板房房缺缺陷陷的的弥弥补补五、、装装修修中中应应避避免免问问题题2-1样样板板房房的的功功能能配配置置对于于样样板板房房的的各各功功能能区区，，设设计计师师都都配配置置了了一一些些基基本本的的家家具具设设备备和和软软性性装装饰饰，，而而样样板板房房与与家家装装区区别别最最大大的的地地方方在在于于其其配配置置更更多多的的是是形形式式重重于于功功能能，，如如为为了了突突出出空空间间感感受受省省略略一一些些实实际际功功能能设设置置，，有有时时设设计计师师会会以以展展示示柜柜代代替替衣衣柜柜。。序号房间名称一般配置的设施、装饰1玄关储物柜、造景、隔断等2起居室沙发茶几组、电视墙柜组、装饰桌几、造景区、墙面装饰等3餐厅餐桌椅、造景、主墙等4主卧床及床头柜组、床靠及背景组、步入式衣柜或衣柜、造景等5次卧床及床头柜组、展示柜或衣柜等6客卧床及床头柜组、展示柜或衣柜等7书房书桌、书柜、展示柜、造景等8厨房厨柜、厨具、冰箱、消毒柜等9主卫台盆、马桶、淋浴房、浴缸等10次卫台盆、马桶、淋浴房等11储藏室组合柜、储物箱等左面面是是样样板板房房主主要要空空间间单单元元的的设设施施配配置置表表:大户户型型和和别别墅墅户户型型中中常常有有的的其其它它空空间间单单元元的的设设施施配配置置表表:序号房间名称一般配置的设施、装饰12专用客厅会客沙发茶几组、壁炉、装饰桌几、造景等13娱乐室娱乐台、椅子、茶桌、展示柜、造景等14室内花园花房、观景椅、秋千、造景等15健身房运动器材、休息桌椅、淋浴室等16视听室栖息沙发茶几组、电视墙柜组、音响、书报架等Ⅱ.样板板房房装装修修设设计计一、、样样板板房房的的功功能能配配置置二、、样样板板房房个个性性打打造造常常用用手手法法三、、样样板板房房重重点点打打造造部部位位四、、样样板板房房缺缺陷陷的的弥弥补补五、、装装修修中中应应避避免免问问题题2-2样板板房房个个性性打打造造常常用用手手法法对于于样样板板房房来来说说，，其其装装修修目目的的与与家家装装的的注注重重功功能能不不同同，，设设计计重重点点放放在在个个性性打打造造和和品品位位上上，，给给客客户户创创造造的的是是一一种种视视觉觉冲冲击击性性，，或或时时尚尚新新潮潮，，或或豪豪华华奢奢靡靡，，或或简简约约而而格格调调，，或或温温馨馨典典雅雅，，或或富富有有异异国国情情调调………样板板房房个个性性打打造造过过程程中中常常采采用用的的手手法法：：1、色色彩彩2、、灯灯光光3、、硬硬装装材材料料4、、软软装装5、、其其它它手手法法1））对对比比2-2-1色彩彩色彩彩鲜鲜明明的的色色块块对对比比，，曲曲与与直直、、虚虚与与实实的的对对比比强强化化色色彩彩之之间间的的对对比比形形式式，，且且形形成成流流动动跳跳跃跃的的感感觉觉。。2-2-1色彩彩1）调调和和红、、黄黄、、橙橙近近似似色色系系以以富富贵贵的的欧欧式式家家具具式式样样、、墙墙框框和和油油画画表表现现欧欧式式生生活活空空间间。3）冷冷暖暖色色调调黑与白成成为主色色调，样样板房以以冷色调调营造现现代的居居家生活活。2-2-1色彩1）灯带带2-2-2灯光灯带是灯灯光设计计中营造造氛围的的最佳手手段，如如下面的的两张图图片，均均以灯带带的设计计手法勾勾勒出个个性实足足的立体体空间。。2）投光光灯2-2-2灯光投光灯目目标明确确，投影影明显，，能够很很好地塑塑造对象象的立体体感。照照射的字字画、摆摆设、工工艺品，，都能使使之更具具魅力，，成为室室内视觉觉中心，，突出设设计的艺艺术效果果。3）装饰饰吊灯2-2-2灯光造型独特特的装饰饰性灯既既有艺术术气息又又能够闪闪现设计计亮点。。1）镜面面2-2-3硬装材料料样板房设设计师喜喜欢采用用市场少少见的材材料来打打造具有有通透感感、整体体感的个个性空间间。最常常用的是是玻璃、、镜面。。镜面是样样板房装装修设计计中常采采用的设设计手法法，既是是为了营营造大空空间效果果，同时时也与灯灯光一起起烘托样样板房的的情调和和氛围。。2）玻璃璃在样板房房设计中中，玻璃璃作为设设计师常常用的建建材，更更多的是是以割断断的方式式来进行行功能划划分，有有时也以以玻璃代代替墙体体来进行行功能的的视觉透透视，一一遮一透透，各有有目的。。2-2-3硬装材料料样板房设设计师喜喜欢采用用市场少少见的材材料来打打造具有有通透感感、整体体感的个个性空间间。最常常用的是是玻璃、、镜面。。2-2-3硬装材料料设计师有有时采用用在墙体体装修中中选用非非墙体材材料装饰饰，如采采用卫生生间常用用的地材材马赛克克来装饰饰墙面，，而有的的设计师师采用与与木条纹纹装饰墙墙面，塑塑造功能能区的整整体感和和延伸性性。2-2-4软装软装设计计应与装装修风格格一致，，设计师师根据硬硬装颜色色的深浅浅不同，，选用与与房间基基色贴近近的家具具与之呼呼应，以以达到颜颜色的协协调和统统一。Ⅱ.样板房装装修设计计一、样板板房的功功能配置置二、样板板房个性性打造常常用手法法三、样板板房重点点打造部部位四、样板板房缺陷陷的弥补补五、装修修中应避避免问题题2-3样板房重重点打造造部位2-3-1看房入口口样板房的的看房入入口作为为消费者者的第一一视觉点点，其对对消费者者的影响响力远远远超过样样板房其其他区域域。因而而，设计计师对样样板房的的看房入入口处应应做重点点打造。。如从玄玄关入口口，则在在玄关处处力求体体现样板板房风格格的核心心内涵。。如从厨厨房入口口，则如如何把厨厨房打造造成产品品定位形形象的特特征成为为设计师师的主要要任务之之一。入口象雕雕和高大大的作为为东南亚亚装修风风格的元元素跳入入眼帘，，而作为为玄关和和客厅分分割的茶茶色玻璃璃隔断把把室内的的景色以以一种掩掩映的方方式传递递给进入入者，创创造出一一种淡淡淡而糜霏霏的热带带情调。。2-3-2客厅背景景墙客厅背景景墙是很很多样板板房的重重点设计计部位之之一,设计师通通过凹凸凸对比、、色彩对对比，形形成虚实实对应的的空间，，打造视视觉亮点点和居家家新体验验。不过，越越来越多多的设计计更注重重的是整整体空间间气氛的的营造。。2-3-3功能划分分位置在功能划划分位置置处，设设计师多多以隔断断或是半半人高的的柜体进进行清晰晰地分割割和划分分。2-3-4主卧室主卧室作作为样板板房中的的重要部部位，其其位置和和尺度都都比次卧卧优越，，设计师师有多种种手法来来打造其其空间。。床背是是设计的的重点。。2-3-5书房2-3-6次卧空间间2-3-7卫生间卫生间作作为独立立空间，，设计师师喜欢把把它打造造成时尚尚、先锋锋的代表表作品，，使之成成为样板板房中的的亮点之之一。Ⅱ.样板房装装修设计计一、样板板房的功功能配置置二、样板板房个性性打造常常用手法法三、样板板房重点点打造部部位四、样板板房缺陷陷的弥补补五、装修修中应避避免问题题2-4样板房缺缺陷的弥弥补房型设计计中很多多客厅和和餐厅是是南北通通透，而而且有的的房型双双厅进深深过长，，按常规规设计则则在视觉觉上有一一种空透透和乏味味感，如如果以隔隔断把双双厅适当当分割，，会起到到意想不不到的效效果，既既能有效效阻断视视觉的一一目了然然，室内内空间也也更富有有层次感感和节奏奏感。特特别是通通明、半半透明或或镂空的的隔断，，透而不不通，能能达到中中式园林林漏窗的的意境效效果。2-5-1打破空间间长进深深2-5-2延伸客厅厅短墙面面有的户型型存在客客厅电视视墙面过过短的缺缺陷，设设计师在在设计时时以隔断断或装饰饰墙柜等等方式达达