我国房地产泡沫引发系统性金融风险的思考

..PAGEIXOntheRealEstateBubbleinChinaCauseSystemicFinancialRiskMACROBUTTONDoFieldClick[单击此处输入英文题目]摘要美国、日本和德国都是世界上的发达国家,都曾出现房地产泡沫所致的系统性金融风险。房地产行业对我国经济发展有着重要的推动作用,是我国GDP的重要组成部分。近年来,随着房价的持续升温,房地产业存在的金融风险已经成为中国经济与金融的最不稳定因素。而尤以美国房地产泡沫所引起的次贷危机对于我国有着很重要的启示,我国现在也存在着金融危机的隐患。对于日益增长的地产泡沫关键是要采取有效的措施。关键词：房地产泡沫系统性金融风险风险防范MACROBUTTONDoFieldClick[中文关键词]MACROBUTTONDoFieldClick[中文关键词]MACROBUTTONDoFieldClick[中文关键词]MACROBUTTONDoFieldClick[中文关键词]MACROBUTTONDoFieldClick[中文关键词]OntheRealEstateBubbleinChinaCauseSystemicFinancialRiskAbstractUnitedStates,andJapanandGermanyarealldevelopedcountriesintheworld,haveapropertybubble-inducedsystemicfinancialrisks.OnChina'srealestateindustryhasanimportantroleinpromotingeconomicdevelopment,isanimportantpartofChina'sGDP.Inrecentyears,ashousepricescontinuetoheatup,thefinancialriskofrealestateindustryhasbecomeChina'seconomicandfinancialinstability.EspeciallyintheUnitedStateshousingbubblecausedbythesubprimemortgagecrisisonChinahasaveryimportantinsight,thereisalsoriskoffinancialcrisisnow.Forthegrowingreal-estatebubblesitiscriticaltotakeeffectivemeasures.Keywords：RiskofRealEstateSystemicFinancialFoamRisksMACROBUTTONDoFieldClick[英文关键词]MACROBUTTONDoFieldClick[英文关键词]MACROBUTTONDoFieldClick[英文关键词]MACROBUTTONDoFieldClick[英文关键词]MACROBUTTONDoFieldClick[英文关键词]目录TOC\o"1-3"\h\u10551摘要 I23646Abstract II1前言11.1本研究的目的与意义11.2国内外研究文献综述11.3本研究的主要内容2222544房地产泡沫的界定及我国房地产现状2304572.1房地产泡沫的界定 32.2我国房地产的现状3122742.3我国房地产泡沫产生的主要原因 5326833房地产泡沫引发系统性金融风险的机制及后果7137953.1房地产泡沫引发系统性金融风险的机制 7231873.2房地产泡沫引发系统性金融风险的后果 821774我国防范房地产系统性金融风险的对策 9300684.1实现个人住房信贷与担保、保险有机结合 9210094.2抑制房地产市场中的投机需求 9314354.3拓宽房地产业多元化的融资渠道 1025894.4合理限制信贷的比例 10123064.5调整房地产税收制度 10125764.6建立科学的个人信用体系 105结论1118723参考文献 125063致谢 13..1前言1.1本研究的目的与意义经过十多年的市场演进过程,中国的房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业,其对提高人民生活水平及对经济发展的影响也越来越大。因而房地产业发展中出现的问题将导致商品房贬值、空置房增多、银行贷款变成负资产等一系列问题。房地产业对金融业有影响,其兴起要求助于金融信贷政策的倾力支持。在房地产业与金融业之间,存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密关系。房地产作为一种具有很强升值潜力的优良抵押品,使得房地产信贷成为银行金融业务的一项重要内容。1992年前后银行盲目的信贷支持导致了狂乱的开发热潮,这种狂乱又诱导金融机构违规操作,从而债务深重。1993年7月政府采取宏观调控措施,收缩银根,全国房地产市场骤然降温,XX的淘金者仓惶逃之,广西XX市也经历了从投机繁荣到泡沫崩溃的阵痛,整个房地产行业开始走向规范化发展。1998年的住宅商品化,银行的开发和按揭信贷支持,让开发商和消费者双双受益,极大的促进了房地产业的发展。但开发商的"假按揭"、挪用资金、"零首付"等手法使得银行的风险陡增,中国人民银行对部分商业银行20XX7月1日至20XX9月30日发放的房地产贷款检查结果显示：违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。从贷款的种类看,违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房抵押贷款。虽然违规贷款并不一定就肯定会成为不良贷款,但其在鼓励盲目开发而导致过量供应、投机性买房而积累房地产泡沫方面,肯定发挥了推波助澜的作用。房地产市场的迅速发展及房价的一路飙升,使中央政府和社会舆论对当前房地产市场是否存在泡沫以及房地产开发投资持续增长是否会激化泡沫问题异常关注,因为这涉及到国家经济安全和金融安全问题。20XX6月5日,中国人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,以便进一步强化房地产信贷管理。此举对房地产市场的运作模式,竞争格局产生了重大影响,也有助于抑制房价的过快上涨,缓减中低价位住房短缺等现状。本文就简要分析一下房地产泡沫与金融风险的关系。1.2国内外研究文献综述国外研究文献综述国内外关于日本房地产泡沫的形成和破灭的机制的研究文献很多。对日本房地产泡沫的研究很有借鉴意义,因为中日两国的经济又很多相似之处,可以借鉴的地方很多。对于日本房地产泡沫的研究,野口悠纪雄是有代表性的,著有《泡沫经济学》。其书中的观点至今能够很好的解释很多关于泡沫的现象。野口悠纪雄认为,"泡沫是坏的,泡沫会让勤劳者不能获得正常的报酬,会产生严重的资源配置的错乱〔企业不愿正常生产,只热衷于资本运营,投资不动产"。对于泡沫能否防止,他认为,"只要出现相同的经济条件,泡沫仍会产生"。野口认为,"日本上世纪90年代初的资产价格暴涨并不是经济实体变化的反映,而是来源于泡沫的膨胀。如果地价上涨正确的反映了实体经济的变化,那么地价可以认为是资源最佳配置的适宜信号,但由于泡沫而暴涨的地价,却会造成资源配置的扭曲"。资产暴跌的过程中,由于金融机构深深卷入了这一过程〔投机资金大部分来源于金融机构的借贷,投机失败形成了金融机构的不良债权,是影响经济的大问题。对于泡沫的形成机制,他认为,"泡沫的产生源自于使得贪欲得以无限制释放的经济条件,即,经济环境和经济政策。如,金融机构对不动产的巨额融资、利率自由化引起的扭曲、金融管制的过度放松、财政重建过快等问题"。1.2.2国内研究文献综述中国人民银行房地产金融分析小组把目前我国房地产金融存在的主要风险归纳为六类,但更多地体现了银行的业务特点。①房地产泡沫可能蕴含的抵押物价值缩水的风险。②房地产开发企业高负债经营隐含的财务风险,企业资金链条一旦断裂,风险就会暴露。③"假按揭"所隐藏的道德风险。开发商把假按揭作为一种融资渠道,以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人,通过虚假销售购买方式,套取银行贷款。如果开发商在真正出售房屋获得资金后偿还银行贷款,这种风险便被掩盖了,但如果开发商因无法将房屋全部卖出甚至携款潜逃,那么风险便凸现出来并现实地落在银行身上。④基层银行发放房地产贷款存在操作风险,经办人员工作疏忽、抵押物管理不规范、贷后管理混乱。⑤土地开发贷款有较大信用风险,土地储备中心资产负债率较高、银行也无力对地方政府下设的土地储备中心进行有效监管。⑥房地产贷款法律风险加大,个人购房虽有抵押,但如果设作抵押的住房是购房人生活所必需的,银行实际上很难在贷款人无力还款时行使其抵押权"。由于以上风险的种类众多,产生风险的机制也各有不同,本文将重点研究房地产信用风险的产生的机制以及如何防范房地产信用风险的政策措施。并结合我国房地产市场状况对我国房地产市场存在的金融风险进行实证研究。大量研究表明,房地产信用危机与房地产泡沫是相伴相生的。而泡沫的形成的原因很多,但近年来的经济历史和学者研究表明,房地产泡沫的形成与银行信贷有密切关系。本文的文献综述部分将梳理房地产泡沫的形成的机制和破灭对房地产金融风险的影响的相关研究。1.3本研究的主要内容我国房地产泡沫的形成机制；我国房地产泡沫导致金融风险的机制；我国房地产金融风险的经验研究及对其结论的分析；我国房地产金融风险防范措施；拟解决的关键问题:我国房地产信贷风险对房地产价格波动、宏观经济周期的变化、房地产信贷的波动的敏感程度。2房地产泡沫的界定及我国房地产现状2.1房地产泡沫的界定 经济学家KindleBerger认为：泡沫一词,不严格地说,是一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。开始的价格上升会使人们产生进一步价格上升的预期,从而吸引新的买者。投机者对其实用价值和盈利能力并不感兴趣,感兴趣的在于投机获利。然而,价格上升往往跟随着预期的逆转和价格的暴跌,甚至以金融危机告终。 DickHerring认为：泡沫出现在人们情愿以不现实的高价购买某种资产的时候,人们的购买行为是基于未来能够把同样资产高价转卖出去,担心如果当下犹豫,就会失去将来获利的机会的心理。 泡沫是某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格的非平稳性向上偏移,泡沫的度量即为该种偏移的数学期望。在现实生活中,投资、投机过度,制度缺陷等与预期相关联,都可能成为形成房地产泡沫的原因。泡沫的形成,一般会出现房价的突然上升,价格的上升会促进更高的预期,会吸引更多的投资、投机者。而这种螺旋式的价格上升,会使得价格越来越高,这种需求与供给形成严重不合理的比例时将会出现泡沫的形成。当现行的资源不再使价格上涨时,价格的跌落会种泡沫破灭。2.2我国房地产的现状20XX以来,我国城市房价连续大幅上涨,以最具代表性的北京、上海、XX三市为例,20XX三市国土房管局公布的每平方米房屋均价分别为4456元、5881元、5459元。20XX11月,三市房屋成交均价高达每平方米17810元、19634元、19124元,比20XX分别上涨2.99倍、2.34倍、2.52倍,已经超过日本和美国房地产泡沫时期的房价涨幅。仅20XX1～11月份,三市房屋均价就分别上涨65.1%、40.24%、73.3%,创下房改以来年度最大涨幅。北京、上海、XX的房价上涨情况是全国城市房价上涨的缩影,这些年全国各地城市房价都有非常大的涨幅。国际上通常判断房价高低的指标是租售比和房价收入比,我国的这两项指标都远远超过国际正常标准。租售比是指房屋租金与房价之间的比值,国际上正常房价的租售比一般为1∶200~1∶300,它意味着如果把房子出租,200~300个月能收回房款,如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。从中国房价的租售比看,20XX11月,北京的房屋租售比突破了1∶500,上海平均为1∶500,XX平均1∶450,远超国际正常标准。再来看房价收入比,它是房价与居民家庭年平均收入之比,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低,房价泡沫越严重。国际上正常的房价收入比一般为3~6倍。20XX北京一户双职工家庭购买一套5环周围115平米普通商品房的房价收入比为20倍,上海一户双职工家庭购买一套外环95平米普通商品房的房价收入比为18倍,XX一户双职工家庭购买一套外环普通商品房的房价收入比为16倍。对比发现,北京、上海、XX的房价已经接近纽约、伦敦、东京的房价。而人均收入水平却相差甚远,可见三地的房价泡沫之高。20XX3月29日,在国务院发展研究中心企业研究所主办的"2008中国房地产百强企业研究成果发布会"上,中国人民银行研究局副局长张涛表示："我国房价跟居民收入的比例比世界上其他国家都高。"20XX2月26日,住房和城乡建设部部长姜伟新表示："20XX下半年我国市场化的住房价格飞涨,除了极少数高收入家庭外,几乎所有家庭都难以承受。"20XX12月7日,中国社科院发布的20XX《经济蓝皮书》指出：中国房价收入比超出合理承受范围,85%家庭无能力买房。

中国的房地产市场起步虽晚,但发展势头过猛。经济本来脆弱,加之市场混乱,带有畸形的特征,它所掩盖的金融风险会更大。大体上说,我国房地产业是经历了一个由20世纪80年代起步、90年代渐进、进入21世纪后突进的过程。头十几年基本上是平稳的,近五六年,简直就像洪水漫滩,大大超过预想的速度。近年来,各相关主管部门对房地产行业的调控就一直接连不断。但是房产市场的走向总是与宏观调控的目的背道而驰。如上所述,房地产业与金融业休戚相关。伴随着房地产失控的是金融隐患。：一是房价过高,且一路攀升,局部地区出现泡沫。20０0年到20XX住宅房价增长了32．2％,20XX高达9．4％、20XX高达8．4％。由于土地资源具有耗竭性的特点,人口的增长和社会经济的发展使人们对房地产的需求也会不断增加,房地产的价格在长期内具有上升的趋势。但是房地产的价格应该与消费者当时的收入相一致。房价收入比〔即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例是世界广泛使用的判断房地产价格合理与否的重要指标。世界银行的标准是5∶1,联合国的标准是3∶ｌ,美国的比例是3∶ｌ,日本是4∶1。而在中国,这一比例大约在10－15∶1。按照法国标准推算,北京的最低工资是580元/月,其房产价格最高应为2134元/平方米。事实上,北京的商品房房价远远超过这个数字,普通商品房的价格都达每平方米8００0多元,高者远逾万元。即使在中央出台了"国六条"及配套细则"国十五条",从土地供应、银行信贷等方面对房地产进行调控,不少地方的房价不仅没有能应声回落,反而呈现出"逆调整"持续上涨的态势。房价的逆向表现,导致消费者产生房价还要上涨的预期心态,增加了市场的恐慌心理,从而进一步推动了房价的上涨。目前我国已有明显的泡沫经济的某些征兆,空置率达40．8％,而局部地区〔如上海、北京、XX、天津、XX等地房价却继续上涨,已显示出经济泡沫的症候二是房地产业贷款过度依赖银行。据资料显示,1998年全国银行发放房贷426亿元,20XX房贷总额为4．91万亿元,7年间升115倍。而20XX上半年,全国的房贷总额已达3．4万亿元。20XX1月至10月,全国完成房地产开发投资14611亿元,其中商品住宅投资10268亿元,占总投资的70％,同比增长28．4％。在这同一时期,全国房地产开发企业共到位资金20592亿元,同比增长29．2％。据业内人士估计,目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70％。三是假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。"假按揭"不以真实购买住房为目的,开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人,通过虚假销售〔购买方式,套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计,该行个人住房贷款中的不良资产,有80％是因假按揭造成的。开发商把假按揭作为一种融资渠道。2０05年3月17日以前,个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率,审批也比较容易,开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道,既可降低财务成本,又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款,也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限而进行骗贷,有的则是银行工作人员与开发商勾结,共同骗贷。四是房市股市泡沫联动加剧金融隐患。房地产市场与股票市场都容易滋生泡沫,而且二者具有一定的关联性,房地产泡沫的破灭往往会导致股市泡沫的相继产生。当前,我国房价一路飙升,引起中央政府极大的重视。近几年来,政府不断推出房地产调控政策,以抑制房地产投机活动。在某些地区宏观调控已开始显示效果。在这个时候,会导致那些敏感的投机资金迅速抛售手中的房地产并获得暴利,安全撤出房市,转身投入股市进行炒作。非常巧合的是,我国股市在长期低迷的徘徊后,自20XX以来股票指数一路高涨,不断更新历史纪录。20XX12月20日,沪综指、深成指分别突破2440点、6440点；沪深股票的总市值首次突破8万亿元大关,比上一个月增长23％。目前,两市总市值与ＧＤＰ的比例达到40％,而20XX底该比例还不足18％。股市的暴涨让我们不得不警惕股市泡沫存在与否。由国家宏观调控所至的可能的房价下跌与相应的可能的股市泡沫联动加剧当前的金融隐患。2.3我国房地产泡沫产生的主要原因2.3.1房地产的特殊性由于土地是不可再生的稀缺资源,理论上是不可再生,无法增加的。并且房屋的建设通常需要较长的周期,其属于耐用商品,因此房地产的供给弹性较小。而中国是人口大国,由于地产的保值增值的优势,会引来大量的投机需求。由于稀缺特性,房地产的供给弹性较小,从而引发投机性需求的不断扩大,这又反过来加剧了房地产的稀缺性,使其供给弹性更加收紧……供给和需求在矛盾中彼此作用,为房地产价格的攀升和房地产泡沫的形成造就了条件。泡沫经济本质上是一种资产价格的运动现象,是投机所导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。根本问题在于资产价格高于其真实价值使得资产价格处于持续增长的状态中。常见的资产有债券、股票等可以提供利息、股利等长期现金流,而房产也可以提供租金这一长期现金流入。那么在决定资产的真实价格时,应当根据这些现金流入以及最终出售时售价的折现值来确定,可是折现值受到了许多对市场的预期的影响：第一,人们对未来现金流入的预期；第二,人们对折现率的预期；第三,人们对终值的预期。在实际经济活动中,导致泡沫的原因是复杂的,凡是与预期相关联的过度投机行为、规范失灵、诈骗行为和道德风险等都可能成为导致泡沫产生的原因。这是由于人们的预期由于受到市场不确定性以及信息的不对称性等影响,做出的预期往往互不相同。当然,不同的预期对社会有一定的促进作用,这样才有交易的可能,但是,这也使得价格有可能严重偏离其资产的真实价值,从而产生泡沫经济。房地产泡沫经济是泡沫经济中最常见的一种,是以房地产为载体的泡沫经济。即由房地产投机所导致的经济状态,表现为房价飙升到远远脱离其内在价值的程度,而其中隐藏着房价狂跌并引起市场崩溃进而引发经济萧条甚至经济危机的可能性,它是房地产市场上虚假繁荣的反映。在正常的市场经济体系下,价格由供给与需求共同决定,当供给过大时,产品互相竞争,供给曲线右移,使得价格下降,在新的均衡点形成均衡价格。而当需求过大时,需求曲线右移,使得价格上升,形成一个较高的均衡价格。故在市场机制下,供给过大则导致价格下跌,从而抑制供给。需求过大则导致价格上升,从而抑制需求。而房地产市场是一个垄断竞争市场,从长期来看,由于土地资源的有限性,房地产商品的供给是具有十分强的刚性的。这样在市场的供需关系中,本来由供给和需求共同决定的价格,由于刚性的供给而使得其最终由需求单方来决定房地产作为国民经济的支柱产业之一,其迅速发展的背后,必然有银行信贷的全面介入和大幅扩张,这也使得房地产业成为泡沫经济的主要载体,泡沫破裂后,房地产市场跳水会造成银行的呆账、坏账,从而使得银行资金断链,进而]变为金融危机,对国民经济造成严重的破坏。2.3.2银行的非理性信贷支持房地产属于资金密集型产业,它的开发需要大量的资金投入,地产开发商除了自由的一部分资金,大量资金来源于银行的贷款。而银行贷款比较倾向于不动资产,并且房地产的资金回报率也相对较高。银行过多的将资金贷给地产,无疑加剧了房地产泡沫的形成。由于房价的持续上涨,银行对于抵押的房地产价值往往会高估,使得抵押贷款的风险易被忽视,债务人可以获得更多的授信额度。大量的资金被投入到房地产中,大部分信贷资金将会促进房地产泡沫的形成和膨胀。2.3.3住房按揭贷款多数房屋投资和投机者使用了银行住房按揭贷款,以实现以小搏大,增加投资和投机收益的目的。如果购房者自有资金能买一套房,使用银行按揭贷款,就能买到2套以上住房,因此房贷放大了炒房者的购房能力,已成为房产过度投资和投机的助推器。一些投资或投机者,不仅贷款买第二套房,买几套房,甚至买十几套、几十套房。一些典型的房贷案例令人震惊。20XX,网站曝光的"房姐",其在自己名字下的房子近20多套,总价值多达2亿元。这是由于银行的住房按揭贷款,为一些投机者带来了方便,使得有房的人有更多的机会投机,而无房的人们,由于房价的疯涨,没有能力去买房。2.3.4政府调控不力房地产业是国民经济的支柱性产业之一,对推动国民经济快速发展起着重要作用,所以一直以来,房地产行业都是政府宏观干预的重点领域。中央政府与地方政府在对房地产市场的调控上也一直存在利益博弈。中央政府虽制定了一系列稳定房价的措施,然而地方政府作为一个独立的行政部门,会考虑自己的利益,因此在执行中央政府的政策时难免反其道而行之。地方政府通过大规模的集中拆迁来控制大量廉价优质的土地,然后转手以更高的价格卖给房地产开发商,获得大量的收入。同时,因拆迁而被迫跻身购房大军的城市居民又转化为房地产市场的购买力,进一步推动房价的上升。而房价的上升又会推动地价的上涨,这样,地方政府一方面充当房地产市场的监管者,通过土地出让政策、经济适用房和廉租房政策、甚至行政行为来干预和监控市场的运行；另一方面又成为了房地产市场的参与者,政府不仅充当了房地产一级市场的供应方,还通过城市改造和大量的拆迁充当了一个间接的需求提供方。地方政府在房地产市场中以非市场主体的身分谋求自身利益最大化,这就在一定程度上扰乱了市场秩序,导致寻租行为频繁发生,他们在市场上获得显性价格收入的同时也谋求了大量的隐性租金。综上所述,地方政府部门在房地产市场中集运动员和裁判员于的角色与一身,再加上自身最大化政绩的考虑,这就必然导致就是地方政府政策失灵、干预失败。3房地产泡沫引发系统性金融风险的机制及后果系统性金融风险是一种影响很大的金融风险,传播广泛,其中蕴涵着金融危机的可能性,直接威胁着一国经济发展。由于单一或部分金融机构出现支付困难、违约,甚至破产清算或可能引发金融系统的功能遭受部分或全部损害的可能性,从而传播至其他机构或风险不断聚集或在迅速扩散后导致风险爆发引起一国性或全球性经济危机的风险,是一种全局性风险。3.1我国房地产泡沫引发系统性金融风险的机制3.1.1银行缺乏全面的金融风险监管手段银行很难真正的了解企业的真实经营状况,非上市公司的财务是不公开的,这就说明了与房地产企业的合作关系中,银行是处于劣势的信息一方。银行机构没有建立起长期高效的风险防范机制,现有管理手段和审计指标体系落后,信息渠道不畅,从而使贷后监测企业不够细致,难以及时、有效地监控企业的资金使用情况。3.1.2信贷管理技术落后到目前为止,我国建立起的风险评级制度的操作性不强。指标体系的完整性和量化分析模型设置的科学性和全面性还存在较大的问题。第二套贷房的首付比率设为40%并没有增加对投机性购房的力度。贷款首付比和利率的提高仍然没有禁止"炒房",给房产投资与投机留下了空间。很多购房者使用了银行按揭贷款,一旦房价下跌,房产价值低于应还款金额,购房者往往会停止支付月供,使银行贷款成为坏账,最终导致系统性金融风险。3.1.3我国目前尚未形成完善的房地产金融体系随着我国经济的进一步发展及城市化的加速,房地产业得道了迅速的发展。但是我国的房地产金融体系出现了不平衡的发展。目前中国房地产金融市场仍然以银行等一级市场为主,而以房地产抵押贷款证券化为主要手段的二级市场尚未真正建立起来。融资的单一,使商业银行过多地担负着房地产业的资金需求,房地产信托规模小,功能单一,股权融资和债券融资缺乏,住房抵押贷款证券化刚刚开始起步,还处于探索阶段。没能构成多元的金融体系和风险分担体系,这种不平衡的房地产金融模式是我国房地产金融问题的集中体现。3.1.4信息不对称房地产金融市场存在着信息不对称,而通常我们将完全竞争市场看做的最优市场效率的,符合帕累托最优。信息的不对称降低了效率,导致逆向选择和道德风险的产生,是房地产金融风险形成的诱因。由于信息的不对称,当商业银行等金融机构向开发商和贷款者发放贷款时,金融机构无法完全了解贷款者还款能力等信息的全部情况,因此容易造成逆向选择,也就是说房地产金融机构为了保证贷款收益,在不完全了解贷款人的情况下,倾向于采用平均贷款利率。而平均贷款利率对于风险较低的贷款企业而言,意味着贷款成本的提高,风险较低企业不得不被迫退出与房地产金融机构的贷款交易中。而达成交易的,往往是愿意支付高贷款成本的风险高的资金需要者。这无疑会增大房地产金融机构的贷款风险。在贷款发生后,信息不对称的存在,使得金融机构对贷款者的贷款资金运用等情况无法进行有效监督,贷款者很可能为了自身利益的最大化而提供虚假证明等将贷款资金挪用至不合规的高风险项目中。这样就容易引发道德风险,从而产生房地产金融风险。其次,在房地产金融机构和存款人及监管者之间,也存在信息不对称。由于有房产的抵押,房地产贷款的风险相对降低,房地产金融机构会加大对这一贷款的投放。同样,存款者和监管者都不会比房地产金融机构更了解其经营运作,如果房地产金融机构重视短期的利润,盲目加大房地产贷款的投放,而忽视了长期的风险,必然会造成了房地产金融风险的产生。因此,房地产金融运作中参与各方之间的信息不对称是房地产金融风险产生的一个重要的原因。3.2我国房地产泡沫引发系统性金融风险的后果房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。一方面,金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系,一旦产生风险往往相互连累,且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面,金融部门经营的外部环境变化,也可能使整个金融部门都遭遇系统性金融风险,从而造成大损失。一旦房地产泡沫破裂就可能导致金融危机的发生。由此引发的各种经济问题都会出现。当然受影响最大的是金融业,特别是对银行的影响将难以估计。房地产泡沫无疑是带来金融危机的导火索之一。西方有些经济学家估计日本泡沫经济带来的直接损失超过了6万亿美元。在泡沫经济崩溃后,日本在萧条中挣扎了十多年,迄今为止,日本经济依然没有明显的起色。日本房地产泡沫的破灭对日本政治、经济和社会造成巨大破坏。1991年-2000年,美、英、德、法、意等西方发达国家财政赤字均有不同程度下降,有的国家甚至出现财政盈余,惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%。1999年,美、英、德、法四国国债和地方债务合计,相当于GDP的比重均为60%左右,而日本国债和地方债务合计比重高达105.4%。可以看出,房地产泡沫对金融危机的影响是很大的,对金融业和其他行业的冲击也是难以估量的。房地产泡沫破灭的一个直接后果是给金融业带来大量的呆坏账。据日本金融厅发表的统计数据,截至2002年3月底,日本全国金融机构的不良债权余额仍有52.4万亿日元,比上年同期增长9.5万日元,连续两年增加。泡沫崩溃后,日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及XX道拓殖银行相继倒闭,中小金融机构的破产更是接连不断,金融体系剧烈动荡,险些引发严重金融危机。对日本的金融安全造成了重大伤害,这不仅表现在房地产泡沫破裂后所引发的金融危机,还表现在泡沫形成和膨胀期间对日本金融安全的损害。我国在经济和金融发展过程中,从日本方面吸取了大量的经验和做法。典型的如重视发展间接金融、外汇指定银行、主银行等等。尤其在金融方面我国与日本具有较大的相似性。比如以银行为主的间接金融在金融体系中占有绝对主导地位等,这就使得对日本房地产金融风险的研究对于我国的房地产金融风险防范,尤其具有比较现实的借鉴意义。此外,目前中国银行业面临的背景与1980年代日本银行全球化崛起之时有着惊人的相似,因此日本银行全球化兴衰的经验教训,应该成为中国的参考。房地产泡沫导致系统性金融风险将会造成巨大的直接经济损失、引发严重的金融危机、失业率居高不下、重创了国民经济、企业和家庭负债率不断提高和偿付能力下降,加大了金融系统面临的违约风险。4我国防范房地产系统性金融风险的对策4.1实现个人住房信贷与担保、保险有机结合〔1组建个人贷款担保基金或具有独立法人资格的担保基金公司,为个人住房信贷提供担保。这些公司可以将住房贷款的固定面额、期限和利率标准合约化,向投资者发行证券,从而形成个人住房贷款的一级市场。这样可以提高个人信贷的流动性和变现能力,从而促进的一级市场的消费合理化。〔2将个人住房信贷与保险结合。保险公司开办与个人住房贷款有关的保险业务品种如：信用保险、产权保险、贷款保证保险等。银行在发放贷款时,可以要求借款人指定某种险种的受益人为银行。这样当借款人不能按揭偿还债务时,银行可以获得一定的补偿。个人信贷与担保和保险有机结合,可以使银行易掌握消费者信用,在更加安全的环境下,银行可以为住房按揭贷款者提供更加经济、利率更低的一些优惠的措施。4.2抑制房地产市场中的投机需求主要分为消费需求、投资需求和投机需求。消费需求属于正常的购置房产需求,一般不会引起房价的大幅上涨。投资需求属于人们的保值资产的正当行为,对房价有一定的推动作用。而投机需求则是人们为了在短时间获取较大的利润,对房地产进行炒作,使的需求远远超过供给,其结果往往导致房地产价格大幅上涨。因此,首先要运用综合手段抑制投机性需求。在银行信贷政策方面,对个人购买的第二套采用提高首付比率、提高贷款利率等措施进行限制。对于非常驻人口和境外人士的投机性购房上,银行不应给予其贷款,在资金上限制投机行为。其次,要合理引导改善性住房需求,大力发展房屋租赁业,满足低收入群体的购房需求。通过这些措施,改善购房的需求增长,使得供求平衡,减轻房价上涨的压力。目前,我国的房地产业已经遇到瓶颈阶段,房价有回落的压力,成交量也日渐下降,商品房不能够满足所有老百姓的需求。在这种压力下,政府应加快保障性住房建设,缓解住房的需求压力,将对房地产市场价格产生深远的影响。4.3拓宽房地产业多元化的融资渠道鼓励房地产开发企业进行直接融资。直接融资,是一种市场化融资,它使房地产开发商直接承担风险,能够激励房地产企业更加审慎经营,同时可以大大提高社会资金的使用效率,提高资本运营率。在这些发展直接融资的方式中,既包括股权融资和债权融资两种基本形式的房地产金融一级市场,也包括拥有投资基金、信托证券等多种金融工具和金融资产的房地产金融二级市场。在我国应建立起多元化的房地产金融融资机制。在融资结构上,可以开展结构性融资创新,通过资产证券化,分散房地产金融机构的信用风险,提高房地产金融资产的质量。4.4合理限制信贷的比例合理的信贷比例限制可以优化银行资源配置。改善银行资产结构,并且提高银行资产质量、银行在房地产信贷业务中,要注意市场的细分,合理控制各种贷款的比例,比如写字楼和住宅的信贷比例、高档住宅和经济适用房的开发信贷比例等等。其次,当房地产价格极度攀升,房地产市场过热时,应该有意识的提高信贷门槛,降低信贷比例,从而降低银行业风险。4.5调整房地产税收制度房地产业税收制度的不合理非常明显主要表现在以下几个方面：1,重复征税的现象非常普遍。自从1994年财税制度改革以来,我国的房地产业一直采用营业税和土地增值税双重征收标准。房地产及建筑业不仅仅承担着33%的企业所得税、3%一5%的营业税,还压承受着30%一60%的土地增值税和3%一5%的契税等。2,房地产保有税相对较轻,很多业主拥有住宅产权使,其成本几乎为零。这一不合理导致了部分人占有多处房产,而更多的人是买不起房,只能租用他人多余的房产。3,二手房房地产交易过程中的税收又比较高。以私人业主出售房产为例,房屋出售的一方要按出售价格的5%缴纳营业税,若该房产相对于业主买入时增值了,还要缴纳20%的个人所得税,如果增值额过大,还要缴纳30%一60%的超额累进税；而房屋的购买方则要按照买入价格的4%缴纳契税。这些不合理因素,是我国房地产泡沫形成的重要原因之一,所以对我国房地产税费制度的改革已经迫在眉睫。首先,降低税率,减轻房地产企业和老百姓的负担；其次,增加房地产保有环节的税收。开发商的囤地现象非常严重,可以在房地产税下设置一个囤地税;针对以家庭为单位的第三套及以上的住房征收物业税；对高档住宅和别墅征收不动产税等。最后,降低二手房屋买卖过程中的税收,促进二手房市场的流动。4.6建立科学的个人信用体系建立科学有效的个人信用体系可以帮助银行控制个人住房抵押贷款的风险,从而抑制地产泡沫的形成。有助于实现社会信用信息的共享,不仅有效改善我国的信用环境,还将大大提高社会诚信意识。完善信用法律体系。这是推动我国个人信用体系建设的基础和保障。当前信用制度涉及众多敏感信息,法律的缺失使征信机构在信息处理时,无法可依,严重制约了信用制度的发展。因此,我国应推进征信法制建设。首先,尽快颁布实施《征信管理条例》。明确信息征集者、信息使用者、信息提供者的权利和责任；规范信息采集流程、使用流程；制定统一的征信标准,以实现公平性,保证可比性。其次,完善关于私人信息保护的相关法律法规,制定细则,提高其可操作性。必须切实保证征信过程中信用数据的安全,充分保护相关主体权益。对侵犯他