柳州市楼盘分析XXXX0课件22

柳州市楼盘分析2016.02.20柳州市楼盘分析2016.02.20城市概况篇城市概况篇柳州区位广西壮族自治区简介

广西壮族自治区，位于中国华南地区西部，从东至西分别与广东、湖南、贵州、云南接壤，南濒北部湾、面向东南亚，西南与越南毗邻，是西南地区最便捷的出海通道，在中国与东南亚的经济交往中占有重要地位。

广西是中国五个少数民族自治区之一，是中国唯一一个沿海自治区。广西是中国—东盟博览会的举办地。首府南宁市。

柳州在中国的位置图柳州在广西的位置图奇特的喀斯特地貌，灿烂的文物古迹，浓郁的民族风情，使广西独具魅力。广西属亚热带季风气候区，孕育了大量珍贵的动植物资源。尤其盛产水果，被誉为“水果之乡”。柳州区位广西壮族自治区简介柳州在中国的位置图柳州在广西的位置柳州与各大经济圈联系柳州地处中国广西壮族自治区中部偏东北，以工业为主、综合发展的区域性中心城市和交通枢纽。柳州座落在珠江流域西江水系柳江的中游，东北距山水甲天下的桂林150公里，西南距广西首府南宁198公里，距北部湾、邻国越南300多公里。柳州凭借南宁经济圈、北部湾经济圈、泛珠江三角洲经济圈、大西南经济圈以及东盟十国经济圈之势，迅猛发展自身的经济，成为广西最大的工业城市，广西第二大城市。

柳州是广西西江经济区之重，柳州位广西中部，柳州有“大战略”，柳州与海口、湛江是中国“南海战略”的三战略地，柳州是“中国战略城市”，广西要建“柳州中心城市经济圈”。广西要担起广西中国“东盟”战略与广西中国“南海战略”两个战略，广西建设了南宁“东盟”门户城市及广西环北部湾经济圈，广西还要建设柳州“中国战略城市”及柳州中心城市经济圈。

柳州与各大经济圈联系柳州地处中国广西壮族自治区中部偏柳州简介

柳州地形为“三江四合，抱城如壶”，故称“壶城”。又称龙城，龙城的名字源于南朝梁，是具有二千多年历史的文化古城之一。又是山水景观独特的“历史文化名城”。作为喀斯特地貌的山水之城，温家宝曾为柳州题词“山清水秀地干净”。柳州市是汉、壮、瑶等多民族聚居的城市，具有浓郁的乡土文化和民族文化，几千年来一直是汉族和岭南土著民族经济和文化交流、融合的汇聚点，具有深厚的民族传统文化沉积。壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节和侗族的楼，堪称柳州“民族风情四绝”。柳州地处亚热带季风气候，地形以岩溶地形为主，山青水秀，自古以来就是旅游胜地。这里山环水绕、风景秀丽、具有浓郁民族风情的文化古城，是国家甲级旅游城市之一。柳州行政区划

柳州下辖4城区：柳南区、鱼峰区、城中区、柳北区。下辖数个新区和开发区：柳东新区、柳州市阳和工业新区、柳州高新技术产业开发区、旧机场开发区、基隆开发区。下辖6县分别为：柳城县、柳江县、鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、三江侗族自治县。柳州简介柳州地形为“三江四合，抱城如壶”，故柳州在广西区域内的经济合作广西城镇空间的经济带间联系柳州经济带玉林经济带南宁经济带桂林经济带河池、来宾和柳州形成重点开发区河池、来宾和柳州经济带广西确立两个中心城市：南宁中心城市、柳州中心城市。南宁是广西政治中心城市、广西政治文化中心城市，柳州是“广西战略中心”城市、广西经济中心城市、广西文化中心城市，柳州与南宁并列重要城市建设。重新确定为：南宁广西南部经济圈、柳州中心城市经济圈“两圈”。广西建两个大经济圈，可以发挥南宁广西政治中心城市的作用，发挥柳州“广西战略中心”城市、中国战略城市的作用。柳州在广西区域内的经济合作广西城镇空间的经济带间联系柳州经济柳州市市域城镇空间结构规划图和交通体系规划图（2010-2020）柳州市市域交通体系规划图（2010-2020）柳州市市域城镇空间结构规划图（2010-2020）柳州市市域城镇空间结构规划图和交通体系规划图（2010-20柳州市市中心城区范围图（2010-2020）老旧城区图柳州市区行政图柳州市市中心城区老旧城区图柳州市区行政图柳州市市中心城区用地现状图（2010-2020）柳州市市中心城区用地柳州市中心城区用地规划图（2010-2020）柳州市中心城区用地柳州市市中心城区道路交通规划图（2010-2020）城市生态主轴图道路交通规划图柳州市市中心城区道路城市生态主轴图道路交通规划图柳州市历史文化名城总体保护示意图（2010-2020）柳州市历史文化名城总体柳州市中心城区规划物流中心布置图（2010-2020）柳州市中心城区规划物流中心布置图（2010-2020）技术规定篇技术规定篇柳州市城乡规划管理技术规定---技术摘要用地面积（m2）控制指标用地类型小于50005000—15000大于15000容积率建筑密度绿地率容积率建筑密度绿地率容积率建筑密度绿地率居住建筑低层0.8030%30%0.7028%30%0.6024%30%多层1.8029%30%1.8029%30%1.7027%30%高层3.5023%30%3.5023%30%3.2022%30%工业、仓库建

筑2.2050%2.2050%2.045%行政、办公建

筑多层2.5042%25%2.4040%25%2.2038%25%高层5.0040%25%4.5038%25%4.0035%25%商业建筑低层1.3045%25%1.2042%25%1.1040%25%多层2.5042%25%2.4040%25%2.2038%25%高层5.0040%25%4.5038%25%4.0035%25%金融、旅馆建

筑多层2.6042%25%2.4040%25%2.2038%25%高层5.0040%25%4.5038%25%4.0035%25%文化娱乐建

筑多层1.8035%30%1.6032%30%1.5030%30%高层3.5030%30%3.3028%30%3.2025%30%医疗卫生建

筑多层1.8032%30%1.6030%30%1.5028%30%高层3.2028%30%3.0025%30%2.8022%30%教育科研设计建

筑多层2.0035%30%1.8032%30%1.5030%30%高层3.5032%30%3.2030%30%3.0028%30%商住综合楼多层2.0032%25%2.0032%25%1.8030%25%高层4.0030%25%4.0030%25%3.8028%25%表一

新区

建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表用地面积（m2）控制指标用地类型小于50005000—15000大于15000容积率建筑密度绿地率容积率建筑密度绿地率容积率建筑密度绿地率居住建筑低层0.9031%30%0.8029%30%0.7027%30%多层1.9032%30%1.9032%30%1.8030%30%高层3.8025%30%3.8025%30%3.5023%30%工业、仓库建

筑2.4050%2.4050%2.2045%行政、办公建

筑多层2.8045%25%2.5042%25%2.4040%25%高层5.5042%25%5.0040%25%4.5038%25%商业建筑低层1.4048%25%1.3045%25%1.2042%25%多层2.8045%25%2.5042%25%2.4040%25%高层5.0042%25%4.5040%25%4.0038%25%金融、旅馆建

筑多层2.8045%25%2.6042%25%2.4040%25%高层5.5042%25%5.0040%25%4.5038%25%文化娱乐建

筑多层2.1038%30%1.8035%30%1.6032%30%高层4.0032%30%3.5030%30%3.3028%30%医疗卫生建

筑多层2.1035%30%1.8032%30%1.6030%30%高层3.5030%30%3.2028%30%3.0025%30%教育科研设计建

筑多层2.2038%30%2.0035%30%1.8032%30%高层3.8035%30%3.5032%30%3.2030%30%商住综合楼多层2.4035%25%2.4035%25%2.2035%25%高层4.5033%25%4.5033%25%4.2030%25%表二

旧区

建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表注：（1）旧区及新区的界定范围见附录。（2）上表中用地面积指实际的建设净用地面积。容积率、建筑密度、绿地率等指标均以实际的建设净用地面积为基数计算。柳州市城乡规划管理技术规定---技术摘要用地面积（m2）小于柳州市城乡规划管理技术规定---技术摘要表三

建筑退界控制指标表表四

建筑后退道路红线控制指标表地区居住建筑文教卫生建筑其他非居住建筑最小距离(米)最小距离(米)最小距离(米)旧区主要朝向低层343多层675高层15149次要朝向低层33消防间距多层34消防间距高层999新区主要朝向低层453多层786高层151610次要朝向低层33消防间距多层3.55消防间距高层999快速路城市主干道(L≥40)城市次干道(20≤L<40)城区支路小区道路(L<20)旧区多、低层建筑H<24m15643高层建筑24m≤H<60m201086高层建筑60m≤H<100m2515129新区多、低层建筑H<24m201064高层建筑24m≤H<60m3015108高层建筑60m≤H<100m40201512注：（1）高层建筑裙房的后退距离按多、低层建筑控制。超过100米的建筑按100米建筑退让标准控制。（2）以上退线距离均自建筑外墙垂直投影线起计算。（3）建筑首层为经营性用房的，其后退道路红线的距离在表四要求的前提下增加50%，且最小距离不小于6米。（4）列入规划保护的传统商业街区及历史文化保护地段内的建筑退让道路红线的要求，另按经批准的保护规划及详细规划确定。城市生命线防灾抢险道两侧建筑的后退距离，另按有关专项规划的规定执行，且不小于本项规定的控制值。柳州市城乡规划管理技术规定---技术摘要地区居住建筑文教卫生类

别单

位机动车位指标非机动车位指标一类旅馆（宾馆、招待所）车位/客房0.31二类旅馆（招待所）车位/客房0.21饭店、酒家、茶楼车位/100m2建筑面积23.6一类办公楼（外贸、金融、合资企业）车位/100㎡建筑面积0.81二类办公楼车位/100㎡建筑面积0.62商业楼、商业区车位/100㎡建筑面积0.64集贸市场车位/100㎡建筑面积0.48大型体育场馆（场≥15000座、馆≥4000座）车位/100座425小型体育场馆（场<15000座、馆<4000座）车位/100座330影剧院车位/100座3.540展览馆车位/100㎡建筑面积0.55医院医院车位/100㎡建筑面积0.51.5独立门诊2游览场所市区车位/每公顷用地面积3—530郊区3—420火车站车位/高峰日千旅客3—54码头车位/高峰日百旅客3—53汽车站车位/高峰日百旅客3—54类

别单

位机动车位指标非机动车位指标中学车位/100学生0.560—80小学车位/100学生0.5—110—15大学车位/100学生360—80一类住宅（别墅式）车位/户1.5二类住宅（多、高层）车位/户0.6—1.01—2工业厂房区车位/100㎡建筑面积0.1—0.25仓储物流区车位/100㎡建筑面积0.52柳州市城乡规划管理技术规定---技术摘要表五

建设项目配建停车场控制指标表注：（1）表中值为下限。（2）停车场机动车位用地面积均按当量小型汽车的停车位数计算,地面停车位不少于25平方米/位，地下停车位不少于30平方米/位；停车场非机动车位用地面积计算按地面停车位不少于1.2平方米/位，地下停车位不少于1.5平方米/位。（3）居住区内地面停车率（居住区内居民的地面停车位与居住户数的比率）不宜超过10%。（4）安置房项目配套机动车停车位不得少于0.35车位/户，非机动车位2车位/户。关于日照的要求：第十九条

无采光、日照要求的非居住建筑（第十八条所列的非居住建筑除外）的间距，可在同型布置方式时的居住建筑间距的要求上，适当减少10-20%，同时须满足各专业规范要求。第二十九条

建（构）筑物高度控制除必须符合日照、建筑间距、消防等方面要求外，应同时符合本规定要求。类别单位机动车位指标非机动车位指标一类旅馆（宾馆楼盘列表篇楼盘列表篇柳州市住宅楼盘售价列表一柳州市住宅楼盘售价列表一柳州市住宅楼盘售价列表二柳州市住宅楼盘售价列表二住宅分析篇住宅分析篇项目简介

保利·大江郡是保利地产在柳州的首个项目，将打造为一个集住宅、商业、酒店、旅游、休闲娱乐为一身的新型多元化亲水城市综合体，也必将成为“山水工业柳州”的一颗耀眼明珠！保利·大江郡位于柳州市城北，地理位置优越，环境自然，西靠柳北老城区，南临城中商圈，东临江且与未来的河东新区隔江相望，既能享受到老城区的配套，又承接新城区的气派，使项目“闹中取静”的特点更加明显，是一块黄金。区位分析图鸟瞰图实景图酒店效果图柳州市精品住宅分析---保利·大江郡（均价10000元/平方米）项目简介柳州市精品住宅分析---保利·大江郡（均价10000

保利·大江郡地块形状规整，占地254.1亩，容积率3.90，总建筑面积832901.5平方米，其中住宅面积476568.7平方米。项目绿化率为30.5%，建筑密度为29.2%,配套有180273.2平方米的商业，建筑布局巧妙设计，不仅有利于房屋的通风采光，同时让尽可能多的住户能够直接享受中心花园的景观。

保利·大江郡拥有800米长的独揽东面一线江景的绝佳优势，可谓是柳江景致美的一段，打造为集商贸、酒店公寓、旅游休闲和高档住宅于一体的中国大型亲水城市综合体。整个项目投资约42个亿，开发周期为4年。主要产品为110~180平方米的高端精装住宅。保利·大江郡房价：均价10000元/平方米物业类别：住宅、商铺、综合体、商务办公所属区域：

柳北区项目特色：品牌地产,景观居所,江景地产建筑类别：

塔楼高层超高层装修状况：毛坯,精装修

容积率：3.90

绿化率：30.5%

开盘时间：2015年9月26日

交房时间：2016年09月1日交房

物业费：1.50元/平方米·月

物业公司：柳州保利物业管理有限公司开发商：柳州保利置业有限公司物业地址：柳北白沙路2号总户数：4054户

区位图夜景图实景图柳州市精品住宅分析---保利·大江郡柳州市精品住宅分析---保利·大江郡柳州市精品住宅分析---保利·大江郡

保利·大江郡由25栋18-32层高层住宅楼，1栋28层商务办公楼组成，小区地下一层为车库，沿街有2层商业裙楼。

项目地处老城区，周边配套齐全，生活便利。

主要配套有：

学校配套：三十五中学、第三中学、三中路小学、锌品厂小学。

医院配套：柳州市第四人民医院、市中医院分院、柳州医专一附院第二门诊、柳锌职工医院、柳北区人民医院。

商业配套：锌品厂菜市、建材市场、金陵超市、金嗓子超市、金福园美食中心、金大路美食中心。

银行配套：农业银行、建设银行、交通银行、工商银行。

小区内部配备完善的商业街、酒店、公寓等配套。主力户型：三室、四室，还有户型：一室、二室、五室和六室。3室2厅2卫面积89.00㎡3室2厅2卫面积88.00㎡4室2厅2卫面积118.00㎡4室2厅2卫面积128.00㎡4室2厅2卫面积142.00㎡5室2厅3卫面积173.00㎡柳州市精品住宅分析---保利·大江郡保利·大江郡由2项目简介中房·柳铁新城在柳州铁路局原址建立，即南起鹅山路，西侧与湘桂线相邻、北侧及东侧与竹鹅溪相接。基地周边生活配套设施齐全，交通便捷，市政设施完善，整个项目占地259亩，总建筑面积97万㎡，住宅总户数5500户，总居住人口18000人。它不仅能满足片区居民的住房需求和情感述求，更可改善火车站区域的环境和形象。

项目毗邻柳州火车站，地理位置优越，交通四通八达，坐享柳州火车站和柳州汽车南站的区域-全区-全国交通枢纽网。同时，人旺物丰，到达市中心、人民广场交通便利，仅一桥之隔，红光大桥、广雅大桥左右逢源。项目规划建设有高层住宅、大型商业、公共配套建筑和基础设施。

鸟瞰图总平图柳州市精品住宅分析---中房·柳铁新城（均价7500元/平方米）区位分析图项目简介柳州市精品住宅分析---中房·柳铁新城（均价7500中房·柳铁新城位于柳南飞鹅片区属成熟片区，人流聚集，交通发达，配套完善，宜居宜商。其中，教育资源得天独厚，拥有柳南第二幼儿园、第四幼儿园、柳南区实验小学、柳州四十五中、柳铁一中。鹅山菜市、鹅山公园、柳铁中心医院、工行、建行、农行近在咫尺，生活方便无忧。

同时，项目内还自建幼儿园、社区活动中心、卫生服务中心、农贸市场、派出所、街道、社区办公用房等公共配套建筑，一应俱全。

效果图柳州市精品住宅分析---中房·柳铁新城模型图销售均价：7500元/平方米物业类型：高层、商铺建筑结构：框架、剪力墙所属城区：柳南区楼盘特色：学区房、品牌项目楼盘地址：原柳铁机关大院（鹅山路三区1号）主力户型：113-137㎡的三房开盘时间：2015年3月28日开盘占地面积：259亩建筑面积：90.8万㎡容积率：4.5绿化率：35%开发商：柳州市房地产开发有限责任公司物业公司：柳州市中房物业服务公司实景图柳州市精品住宅分析---中房·柳铁新城销售均价：7500元/

各户型：宽大客厅，明亮舒畅，相连餐厅，衔接阳台，视野开阔，空间更为丰富，增添情景的体验。功能齐备且划分明确，坐北朝南向设计，采光通透。

超大主卧独立厨卫，通风良好，干湿分区，方便实用，，气度之外，私密无忧，更温馨舒适。卧室皆有外飘窗设计，可远眺观景，亦可双面采光，充分吸纳阳光美景。柳州市精品住宅分析---中房·柳铁新城3房2厅2卫面积113㎡3房2厅2卫面积114㎡3房2厅2卫面积127-130㎡3房2厅2卫面积137㎡各户型：宽大客厅，明亮舒畅，相连餐厅，衔接阳台，视野项目简介

广投·龙象城项目位于柳东新区的核心区域，三门江大桥东岸，毗邻柳州会展中心及华美达五星级酒店，坐享片区优势资源，配套完善、交通便利，环境优美，地理位置优越。

作为柳州市实施“一心两城，一轴两翼”战略的重点发展区域，柳东新区在经济发展方面，大力发展汽车城产业，重点投资建设的柳州会展中心、园博园、华侨城、汽车拉力赛场等一大批公建项目。龙象谷总规划面积约100平方公里，总投资将超过千亿元，是未来的国际休闲旅游度假地，低碳循环经济发展示范区，老年产业示范区和生态新城，项目建成后聚集人口将达30-50万规模。

鸟瞰图总平图柳州市精品住宅分析---广投·龙象城（均价5300元/平方米）区位分析图项目简介柳州市精品住宅分析---广投·龙象城（均价5300元

整体规划用地4600亩，其中包含高雅的雅仕运动会所和大型的居住社区，倾力打造高品质的高尔夫文化城邦，舒适生活由此开始。

一期占地178亩，总建筑面积约47万平方米，总户数为2110户；产品涵盖联排别墅、叠拼别墅、高层等多元物业，配备滨水商业街、兰桂坊时尚街区、欧陆风情的邻里中心、国际双语幼儿园、高品质的小学、中学、便捷的社区医疗、舒适的市民广场、江景写字楼等，是集运动、休闲、娱乐、居住于一体的规模最大、配套最齐全、环境最优美的国际生活城。地中海风格的建筑错落有致，依山傍水，分布于北高南低山环水绕的风水宝地之中，婉然的龙象河自东向西流过整个小区，无论是舒适度还是居住氛围都是绝佳的。

柳州市精品住宅分析---广投·龙象城模型图销售均价：5300元/平方米物业类型：高层、联排别墅、写字楼、商业MALL建筑结构：框架,剪力墙所属城区：柳东新区主力户型：84㎡两房，127㎡四房，159㎡、169㎡五房开盘时间：高层美宅2015年11月29日开盘建筑面积：47万平米容积率：2.79绿化率：35%开发商：柳州广投置业有限公司投资商周边配套：景行小学、铁一中、二中户数:2110户高层效果图别墅效果图柳州市精品住宅分析---广投·龙象城别墅效果图

一期A地块，包含9栋26-32层的高层建筑和15栋多层建筑，其中高层产品为面积从81-168平米的N+1房，灵动多变，正南北朝向，户户均享一流景观及超大楼间距，经典的南厅设计，通风采光效果极佳，平面设计方正实用，功能布局合理，赠送面积多。

位于龙象河边上的高端别墅产品在设计上充分结合了地形高差，营造出通透明亮的阳光地下室空间。面积是从130-220平米的三房到五房，拥有多功能地下室、别致的私家花园及超大景观露台，空间尺度阔绰，赠送面积多。花园连餐厅、4.2米大开间客厅、景观阳台动线流畅，采光通透，主卧户型方正，且配主卫，开阔的视觉景观阳台。柳州市精品住宅分析---广投·龙象城2房2厅1卫1阳台面积81㎡3房2厅1卫4阳台面积98㎡3房2厅2卫4阳台面积119㎡4房2厅2卫4阳台面积127㎡4房2厅2卫5阳台面积159㎡5房2厅3卫6阳台面积169㎡柳州市精品住宅分析---广投·龙象城项目简介

柳南万达广场位于柳州市柳南区柳邕路与航生路交汇处，为区内重要的商贸流通集散地，也是柳州大型机械工业集中区，第二产业发达。

柳南万达广场是柳南首席综合体，集聚大型购物中心，城市商业街、精装公寓、高端住宅于一体，齐聚购物、娱乐、文化、休闲、餐饮等丰富业态，联合国内外品牌构筑独立的大型商圈，将快速引领柳南商业格局整体升级，以全新的娱乐购物居住体验，提升柳南人的生活品质，印证“万达广场，就是城市中心”的核磁效应，革新柳南商业格局，缔造柳南新中心。柳州市精品市场分析---柳南万达广场（均价6800元/平方米）鸟瞰图区位图平面图项目简介柳州市精品市场分析---柳南万达广场（均价6800元

住宅部分位于地块南面，可以避免主干道交通噪音的直接影响。商业街以及购物中心位于地块西北面，其中购物中心建筑面积13万㎡，商业街4.5万㎡。2栋公寓位于东北面，建筑面积约7万㎡。

周边配套有：银山小学、大润发超市、银山综合市场、工行、建行、柳州银行。柳州市精品市场分析---柳南万达广场销售均价：6800元/平方米开盘时间：2015年12月12日建筑结构：框架,剪力墙所属城区：柳南区占地面积：175.12亩建筑面积：582161.22㎡容积率：3.91公摊：绿化率：20%物业类型：住宅、商铺、SOHO公寓楼盘特色：城市综合体,高档社区,品牌项目楼盘地址：柳州市柳邕路东侧航生路西南侧主力户型：商铺25~180㎡，住宅89~140㎡三房到五房开发商：柳州万达广场投资有限公司总户数：2430户夜景图高层效果图商业街实景图商业街实景图住宅部分位于地块南面，可以避免主干道交通噪音的各户型：经过科学规划布局，动静分区，干湿分离，格局方正，尺度怡人，设计时尚，动静自然分区，空间利用率高，价值卓越，南北朝向，通风采光俱佳。

餐厅窗户采光通透设计。超大景观阳台，卧室远离客厅，充分保证生活的独立性与私密性。独立卫生间，私享性强，开放式厨房与餐厅的灵活组合。柳州市精品市场分析---柳南万达广场3房2厅1卫面积89㎡3房2厅1卫面积89㎡3房2厅2卫面积104㎡3房2厅2卫面积105㎡4房2厅2卫面积120㎡5房2厅2卫面积140㎡各户型：经过科学规划布局，动静分区，干湿分离，格局方专业市场分析篇专业市场分析篇项目简介

新柳邕·海吉星位于柳州市柳南区西南角，交通路网发达，可覆盖全柳州地区、全广西，乃至整个西南地区。整体规划面积1200亩，分两期建设，一期占地约400亩，总建面积约38万㎡，构建一站式批发采购物流中心。市场内提供冷冻、质量检测、客户服务中心、银行、餐饮住宿等，满足客户一站式采购需求的相关服务。同时，还有公寓、底层商铺、天地楼等物业配套。新柳邕·海吉星将打造广西乃至中国西南流通能力最强，辐射最广，最安全的“一站式”采购和服务的绿色农产品综合批发市场。鸟瞰图区位图模型图柳州市精品市场分析---新柳邕·海吉星（商铺均价22000元/平方米，住宅均价7450元/平方米）项目简介柳州市精品市场分析---新柳邕·海吉星（商铺均价22

销售产品为：水产交易区商铺，水产商铺为4栋独立商业楼，其中F1、F3为双层商业，F2、F5为单层商业。该部分商铺首层层