房地产估价师之估价原理与方法题库题库带答案AB卷

房地产估价师之估价原理与方法题库题库带答案AB卷第一部分单选题(50题)1、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A.地役权

B.典权

C.抵押权

D.租赁权

【答案】：D

2、房地产权利的种类中，属于债权的是()。

A.地役权

B.典权

C.抵押权

D.租赁权

【答案】：D

3、下列关于奇经八脉的描述正确的是

A.冲脉为十二经之海

B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用

C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经

D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛

【答案】：A

4、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（）。

A.成本法

B.价差法

C.修复成本法

D.损失资本化法

【答案】：C

5、下列不属于心与肾之间关系的是

A.水火既济

B.精神互用

C.君相安位

D.精血同源

【答案】：D

6、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。

A.资产的账面价值

B.资产的剩余价值

C.资产的现实价值

D.资产的市场价值

【答案】：A

7、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。

A.固定价格指数

B.定基价格指数

C.长期价格指数

D.环比价格指数

【答案】：B

8、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。

A.装修

B.户型

C.层高

D.楼层

【答案】：D

9、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是

A.解放生产力，发展生产力

B.消灭剥削，消除两极分化

C.建设社会主义

D.最终实现共产主义

【答案】：D

10、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。

A.乙土地价值低于甲土地价值

B.该建筑物价值小于其重置成本

C.该建筑物价值小于其拆除费用

D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

【答案】：C

11、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是()。

A.位置

B.外部配套设施

C.环境景观

D.交通

【答案】：D

12、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（）。

A.剩余物现象

B.地租现象

C.高工资现象

D.纯粹的剩余物现象

【答案】：B

13、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法

【答案】：A

14、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.实物

B.用途

C.开发程度

D.权益状况

【答案】：B

15、（）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。

A.2001

B.2002

C.2003

D.2005

【答案】：B

16、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（）倍。

A.10

B.12

C.13

D.15

【答案】：D

17、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

【答案】：C

18、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（）。

A.房地产的需求价格

B.房地产的供给价格

C.房地产的均衡价格

D.房地产的市场价格

【答案】：C

19、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

A.典型投资者所要求的社会一般报酬率

B.典型投资者所要求的社会最高报酬率

C.特定投资者所要求的最低报酬率

D.特定投资者所要求的最高报酬率

【答案】：C

20、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。

A.拥有的房地产权利

B.受其他房地产权利限制的情况

C.受房地产权利以外因素限制的情况

D.额外的收益或好处

【答案】：D

21、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。

A.房地产投机

B.物价变动

C.财政收支状况

D.居民收入水平

【答案】：A

22、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。

A.1667

B.1765

C.1875

D.2000

【答案】：D

23、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）。

A.合法原则

B.最高最佳利用原则

C.一致性原则

D.一贯性原则

【答案】：D

24、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。

A.写字楼

B.生产用房

C.加油站

D.住宅

【答案】：D

25、收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。（）

A.最低卖价，成交价格，最高买价

B.最高买价，成交价格，最低卖价

C.最高买价，最低卖价，成交价格

D.最低卖价，最高买价，成交价格

【答案】：C

26、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。

A.应价

B.评估价

C.成交价

D.起拍价

【答案】：B

27、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。

A.正相关

B.负相关

C.不相关

D.行政因素影响

【答案】：B

28、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。

A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区

B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例

C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格

D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便

【答案】：D

29、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。

A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法

B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法

C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法

D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法

【答案】：A

30、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A.536

B.549

C.557

D.816

【答案】：A

31、（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。

A.人口机械增长

B.人口自然增长

C.人口净增长

D.人口负增长

【答案】：A

32、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（）的方法。

A.实物分割

B.拍卖分割

C.折价分割

D.变卖分割

【答案】：A

33、路线价法主要适用于（）的估价。

A.城镇街道两侧商业用地

B.城镇街道两侧居住用地

C.乡村街道两侧商业用地

D.城镇街道两侧各类用地

【答案】：A

34、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。

A.35.00

B.56.29

C.86.29

D.180.00

【答案】：C

35、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（）。

A.叙述式报告

B.口头报告

C.书面报告

D.表格式报告

【答案】：D

36、客观存在的房地产价值或价格可以通过（）出来。

A.发明或创造

B.创造或确定

C.发现或探测

D.隐定或探索

【答案】：C

37、真实假虚证治则

A.扶正兼祛邪

B.祛邪兼扶正

C.祛邪

D.扶正

【答案】：C

38、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。

A.增加土地供应量

B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价

C.制定最低限价

D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机

【答案】：C

39、下列关于血热的叙述不正确的是

A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减

B.为血分有热，血行加速的病理状态

C.病因为邪热人血或五志过极化火

D.病机主要以实为主

【答案】：A

40、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）。

A.2500万元

B.3500万元

C.3600万元

D.3000万元

【答案】：C

41、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。

A.使用上的补偿

B.被征用房地产损毁后的价值的补偿

C.被征用房地产损毁前后的价值之差

D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

【答案】：B

42、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为()万元。

A.1200

B.1150

C.1100

D.1050

【答案】：D

43、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5

【答案】：D

44、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。

A.类似房地产的客观

B.类似房地产的实际

C.类似房地产的最高

D.类似房地产的最低

【答案】：A

45、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。

A.估价方法选用恰当

B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分

C.计算公式和计算过程正确无误

D.各种估价方法的测算结果一致

【答案】：D

46、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。

A.57.81

B.71.58

C.74.33

D.82.59

【答案】：A

47、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A.朝向

B.保温

C.隔音

D.户型

【答案】：A

48、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发通常是一次性的价格剩余

【答案】：C

49、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

A.行政区域

B.估价目的

C.估价对象规模

D.价值类型

【答案】：B

50、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A.地役权

B.典权

C.抵押权

D.租赁权

【答案】：D

第二部分多选题(50题)1、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

2、以下属于重新购建价格的是()。

A.建筑物的重置价格

B.土地的重置价格

C.建筑物的重建价格

D.土地的重建价格E房地的重建价格

【答案】：AC

3、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。

A.估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务

B.估计师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明

E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见

【答案】：ABD

4、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、楼层

C.环境景观

D.土地开发程度

E.房屋完损等级

【答案】：AD

5、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。

A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价

B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价

C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额

D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款

E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金

【答案】：D

6、关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（）。

A.应一面临街

B.土地形状应为矩形

C.临街宽度与临街深度之比应为1∶1

D.用途应为所在区段的代表性用途

E.容积率一般设定为1.0

【答案】：ABD

7、下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）。

A.提高购房最低首付款比例

B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收

C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收

D.减少房地产开发用地的供应量

E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机

【答案】：AC

8、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.现实社会需要程度

D.未来发展趋势E固定性

【答案】：ACD

9、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、楼层

C.环境景观

D.土地开发程度

E.房屋完损等级

【答案】：AD

10、应用路线价法需要进行（）等修正。

A.临街深度

B.土地形状

C.交易日期

D.交易情况

E.临街宽度

【答案】：AB

11、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）。

A.收益法中预测未来的租金

B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整

C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力

E.成本法中确定房地产的重新购建价格

【答案】：ACD

12、根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。

A.单位比较法

B.市场提取法

C.分解法

D.工料测量法

E.指数调整法

【答案】：AD

13、【2012年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。

A.规避估价风险

B.保护估价师和估价机构

C.使评估价值更接近实际成交价格

D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

E.使委托人能得到其预期的估价结果

【答案】：ABD

14、由于房地产具有（）等特性，加上交易手续较复杂等原因，所以房地产变现能力弱。

A.价值量大

B.不可移动

C.独一无二性

D.易受限制性

E.相互影响

【答案】：ABC

15、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】：BC

16、下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是()。

A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

C.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果

D.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格E收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格

【答案】：BC

17、下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。

A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫购买的交易

C.人为哄抬价格的交易

D.对交易对象有特殊偏好的交易

E.相邻房地产未合并的交易

【答案】：ABCD

18、成本法主要适用于评估房地产的类型有（）。

A.新开发的

B.重新开发

C.正在开发建设

D.计划开发建设

E.危险房

【答案】：ABCD

19、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。

A.上调贷款利率

B.严格控制房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.减免房地产持有环节的税收

E.提高最低购房首付款比例

【答案】：AC

20、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。

A.收益期应为租赁合同剩余租赁期

B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期

C.净收益应为合同租金减去运营费用

D.净收益应为市场租金减去运营费用

E.净收益应为市场租金减去合同租金

【答案】：A

21、一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。

A.估价委托人

B.估价师

C.价值类型

D.估价对象

E.估价结果

【答案】：CD

22、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途

B.土地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

【答案】：BC

23、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的（）。

A.用途多样性

B.合法性

C.相互影响性

D.外部性

E.易受限制

【答案】：CD

24、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。

A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值

B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值

C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值

D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果

E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值

【答案】：AD

25、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。

A.土地形状

B.容积率

C.土地使用期限

D.土地市场状况

E.土地开发程度

【答案】：ABC

26、下列可以作为假设开发法适用的对象有()。

A.待开发的土地

B.在建工程

C.有收益或有潜在收益的房地产

D.可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交易的房地产

【答案】：ABD

27、下列对房地产估价的必要性，说法正确的有（）。

A.房地产估价是专业估价存在的基本前提

B.房地产需要专业估价

C.房地产可以自动的形成适当的价格

D.房地产估价在估价行业中占主体

E.房地产估价是一个单一的估价过程

【答案】：ABD

28、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。

A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大

E.保值增值

【答案】：AD

29、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。

A.土地补偿费和安置补助费

B.地上附着物和青苗的补偿费

C.征地管理费

D.安排被征地农民的社会保障费

E.场地平整费

【答案】：ABD

30、理论上房地产的供求状况可分为（）。

A.全国房地产总的供求状况

B.本地区房地产总的供求状况

C.全国同类房地产的供求状况

D.本地区同类房地产的供求状况

E.全国不同类型房地产供求状况

【答案】：ABCD

31、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。

A.抵押贷款还本付息额

B.房地产折旧额

C.重置提拨款

D.房地产改扩建费用

E.所得税

【答案】：ABD

32、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

33、有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）。

A.价值是内在的.客观的和相对稳定的

B.房地产的价值是房地产真实所值

C.房地产的价格围绕其价值上下波动

D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离价值的情况

E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

【答案】：ABCD

34、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）。

A.透明、稳定及具可预见性的房地产政策

B.一套统一、严谨及健全的房地产法规

C.一个公平交易的房地产信息资料库

D.一个公平竞争的市场环境

E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库

【答案】：AB

35、关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建成本相当于账面价值

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格

【答案】：CD

36、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。

A.待开发房地产的价值

B.待开发房地产取得的税费

C.续建开发成本

D.销售费用

E.销售税金

【答案】：ABCD

37、关于假设开发估价中开发经营期的说法，正确的有（）。

A.开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期

B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期

C.建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日

D.销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间

E.经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

【答案】：ABD

38、下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。

A.征收的实质是强制收买

B.征用的实质是强制使用

C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为

D.征用是所有权的改变，不返还

E.征收.征用都是无偿的，不给予补偿

【答案】：AB

39、比较法可用于（）的求取。

A.经营收入

B.空置率

C.报酬率

D.土地用途

E.入住率

【答案】：ABC

40、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不全的房地产

【答案】：AC

41、最高最佳使用同时符合()标准。

A.无任何风险

B.法律上许可

C.技术上可能

D.经济上可行E价值最大化

【答案】：BCD

42、开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.长期趋势法

E.推测法

【答案】：ABD

43、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.人们预期该类房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】：CD

44、关于专业房地产估价的说法，正确的有（）。

A.应由专业机构和专业人员完成

B.应经过审慎判断并提供专业意见

C.出具的结果具有证明效力

D.应收取一定的服务费用

E.咨询性估价无需承担法律责任

【答案】：ABCD

45、在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。

A.独立客观公正原则

B.谨慎原则

C.合法原则

D.替代原则

E.最高最佳利用原则

【答案】：ACD

46、下列情况可以采用表格形式的估价报告的有（）。

A.住宅房屋征收分户估价报告

B.单套住宅抵押估价报告

C.为房地产开发商投资价值评估

D.企业破产评估

E.企业厂房、办公楼抵押评估

【答案】：AB

47、收集交易实例时应收集的交易实例信息包括（）。

A.成交价格

B.议价时间

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的

【答案】：ACD

48、下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.该类房地产的开发成本上升

C.该类房地产的开发技术水平提高

D.预期该类房地产价格会上涨

E.该类房地产未来持有成本增加

【答案】：AC

49、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、楼层

C.环境景观

D.土地开发程度

E.房屋完损等级

【答案】：AD

50、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】：AC

第三部分大题(50题)1、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用

E.经济学上的

【答案】：BD

2、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

3、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

4、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】：

5、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）

6、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

7、一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。

A.估价委托人

B.估价师

C.价值类型

D.估价对象

E.估价结果

【答案】：CD

8、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】：

9、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×

10、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

11、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权

B.管制权

C.征税权

D.征收权

E.出让权

【答案】：ABCD

12、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】：AB

13、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权

B.管制权

C.征税权

D.征收权

E.出让权

【答案】：ABCD

14、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

15、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】：AC

16、正常成交价格的形成条件包括()。

A.公开市场，交易对象本身也具备市场性

B.理性的经济行为

C.适当的期间完成交易

D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量

【答案】：ABCD

17、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

18、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象

B.估价师对估价方法的熟悉程度

C.委托人

D.估价机构资料库中可用资料情况

E.当地房地产市场状况

【答案】：AD

19、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。

A.区位

B.用途

C.档次

D.周围环境

E.建筑规模

【答案】：BC

20、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

21、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛

22、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】：BD

23、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

24、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元报课咨询电话4008105999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87万元营销费用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元

25、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

26、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】：ACD

27、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

28、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

29、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

30、下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（）。

A.已设立了抵押权的房地产

B.单独所有的房地产

C.共同所有的房地产

D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产

E.存在拖欠建设工程款的房地产

【答案】：BD

31、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】：ABCD

32、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

33、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

34、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

35、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

36、下列选项中属于构筑物的有（）。

A.办公楼

B.地下室

C.道路

D.水坝

E.隧道

【答案】：CD

37、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

38、估价当事人包括（）。

A.注册房地产估价师

B.估价师协会

C.房地产估价机构

D.估价委托人

E.房地产