房地产税立法呼声渐高 为何进展缓慢

23/23房地产税立法，从调研到起草论证再到形成社会共识确实需要一个过程，这个过程可能是一年、两年甚至更长，有利于各方利益充分博弈。党的十八届三中全会明确提出“加快房地产税立法”和“落实税收法定原则”，因此，出台房地产税法是大势所趋，现在需要考虑的是出台的时机和时间表一改过去的“抑制"、“投机”、“调控”等词汇,国务院总理李克强在政府工作报告中,回顾2０１４年中国房地产市场所用的词汇是:稳定、支持和促进。报告还表示“稳定住房消费",却未提及房地产税。在此之前，房地产税会不会开征、如何征收，一直是社会热议的话题。中国财税法学研究会会长、北京大学法学院教授刘剑文近日在接受记者采访时表示，房地产税立法进展缓慢是因为其牵涉的面比较广，有关方面对此比较慎重。刘剑文告诉记者，党的十八届三中全会明确提出“加快房地产税立法”和“落实税收法定原则”，因此，出台房地产税法是大势所趋,现在需要考虑的是出台的时机和时间表。形成社会共识需要一个过程房产是很多家庭的最大宗资产，房地产税立法牵涉千家万户切身利益。在国药控股股份有限公司工作的代女士对此很关注，她已经开始为自己的房子每年缴纳几千元税款。玉环房产网yhfcwwk２0１1年1月，上海市公布房产税试点方案，根据该方案，她名下的房产需要征收房产税。“几千块钱不多，那也是钱啊。”根据几年的观察，她也发现，房地产税推开是迟早的事，但她认为应该依法征税，做到公开、透明、公正。中央首次提出对房地产税进行立法，始于十八届三中全会.2０１3年1１月１5日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》公布.“第１8条中提出‘加快房地产税立法并适时推进改革’，第27条中提出‘落实税收法定原则’，两者结合起来给社会传递的清晰信号是:税制改革要法治先行。”刘剑文认为。刘剑文表示,根据决定的表述可以推断，在房地产税法出台之前，我国不可能全面推开征收房地产税。此前半月,十二届全国人大常委会公布了5年立法规划,制定单行税法被列入立法规划。刘剑文说，结合决定的表述，制定“单行税法”应该包括制定房地产税法.一个可以佐证的事实是,２01４年3月9日,全国人大常委会法工委副主任阚珂回答媒体提问时表示，十二届全国人大常委会立法规划已经对外公布，把制定增值税法以及其他单行税法等立法项目列入到立法规划当中，我们将根据立法规划，积极做好相关的税收立法工作。阚珂说，房地产税法草案由全国人大常委会有关工作机构会同国务院的有关部门研究起草，条件成熟时会依法提请审议。对此，中国社会科学院一位税法学者告诉记者，由全国人大常委会有关工作机构主导立法，房地产税法一开始就是法律的形式，符合税收法定的精神。刘剑文向记者表示，过去一年间，房地产税立法一直在进行中。前述中国社会科学院税法学者说，根据十八届三中全会的表述，房地产税立法的时间表限定在2020年以前，并没有说具体到2015年，毕竟房地产税立法是一个需要各方寻求共识的过程,“慎重是对的,也是应该的”。刘剑文认为，房地产税立法，从调研到起草论证再到形成社会共识确实需要一个过程，这个过程可能是一年、两年甚至更长，有利于各方利益充分博弈.房地产税试点效果不明显中央文件中首次提出“房地产税”是在20１0年１0月。新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》，在推进财税体制改革中提到了“研究推进房地产税改革”。在此之前，国务院在批转国家发改委《关于２01０年深化经济体制改革重点工作意见的通知》时，提出的仍是“逐步推进房产税改革”。中国社会科学院税法学者解释说:“我国当前的房地产税改革包括两方面,对已纳入房产税征收范围的房产由现行的按原值或租金收入征税改为按评估值征税;将房产税征收范围扩大到居民个人所有非营业用房产.”该学者表示，前者即为我国一直在征收的房产税。根据房产税暂行条例,我国对城市中的经营性房产征收房产税，房产税依照房产余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对个人所有非营业用的房产“免纳房产税"。后者即为当前社会各界普遍关注的房产税改革，启动于2011年。当年１月底,国务院召开常务会议,同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定.随后,重庆市和上海市公布了房产税试点方案。刘剑文分析，重庆、上海两地试点改革的背景是,当时房价居高不下，期待通过征收房产税调控房价。2011年3月发布的《国民经济和社会发展十二五规划纲要》中，提出在财税体制改革中，“研究推进房地产税改革”。随后两年间,扩大个人住房房地产税改革试点范围的表述多次在国家层面被提及.佐证之一是，201３年５月,国务院批转的国家发改委《关于２0１3年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出,将扩大房地产税改革试点范围.直到十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”之后，“扩大房地产税改革试点范围”的声音渐渐消失。刘剑文认为，十八届三中全会解决了房地产税改革的顶层设计问题，就是要加快房地产税立法，“房地产税事关老百姓切身利益，争论很大，试点效果又不太明显,还是直接通过立法解决比较好”.中国社会科学院税法学者认为，试点之所以效果不明显,主要原因是房产税改革的目标不清晰，背离了房地产税原本的意义。其表现在于,试点规定了较大的免征面积，纳入试点方案的应税房产数量较少，税收收入规模有限。房地产税定位是最大争议焦点房地产税的意义和作用究竟何在?刘剑文解释说，房地产税是一个体系，针对土地、房屋等不动产征收，包含房产税、城市土地使用税、土地增值税和耕地占用税等多个税种，主体税种是房产税。中国社会科学院税法学者表示,房地产税首先是一种地方税,这是没有争议的。关键问题是，如果把房地产税作为地方的主要税种,成为地方财政收入的主要来源，到底征收多大规模算主要来源？该学者说：“我们认为，地方政府主要指市区县这一级政府（不包括省级政府)，房地产税到底占多大比例，还有一个转移支付的问题。我们不能寄希望这一级政府依靠房地产税筹集主要的收入。”因此,该学者表示,目前还没有一个达成共识并能够放在桌面上讨论的房地产税制方案,“房地产税的征收范围、目标定位和税率设计还存在争议"。中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时透露,房地产税目前尚未形成一致的方案,争论的焦点集中在房地产税的定位，这也是房地产税立法的关键。中国社会科学院税法学者认为,房地产税是具有收益税特征的税种，有助于建立地方公共服务水平与政府收入之间的有效关联.“你住在某个区域里,政府为你提供相应的公共服务，你有义务缴纳房地产税”.他建议说，既然房地产税是一种地方税，全国人大常委会有关工作机构在推动房地产税立法时,可以考虑由立法机关确立税收征收的基本原则，在征收范围和税率等方面给地方更大的自主权。刘剑文的建议是,不动产登记制度、预算公开制度等相关配套制度的实施，已经为房地产税立法打下了良好的基础,下一步到底怎么征收房地产税，包括纳税主体、税率等，还需要利益各方进行争论，形成共识之后再确定也不迟。“现在要加快立法步伐。”刘剑文说.第一次买房，很多人没有经验,稀里糊涂签了合同，拿到房子才发现有很多问题，自己的收入连支付月供都很困难.记者从理财、户型、交通等九个方面整理出专家建议,为购房“菜鸟”提供一条龙服务。比着荷包买房子理性和有规划的消费是购房的前提。为了避免冲动购房，买房前购房者必须要明确两个问题:为什么要买房?到底需要什么样的房子?弄清这两个方面的内容,对绝大多数购房者都有所帮助。买房前准备的资金数额,决定了买房中的一切重要行为。初次置业者多数是年轻人，刚工作不久,积蓄不多,因此在购房时应该量力而行，不要追求一步到位,一味图大追求豪华，以免给自己造成巨大的经济压力.应当根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅,一步到位;而是从自己的实际情况出发，好好规划一下,其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担,而培养有梯度的消费观很重要。恶补之后再买房学习一些地产基础知识是购房的必需。孙子说过“多算胜少算"。对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业,所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。在一些发达国家,有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式,过程也比较轻松。目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，初次置业者在买房前学习了解一些房地产基础知识是必需的。十分钟生活圈最好位置是衡量物业价值的最重要的标准.位置优越的住宅，通常具有下列特征:交通便捷.从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区,不超过可接受的时间并且有保障,并考虑将来可能的变化情况,如工作调动、升学、转学等。城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子,这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过１公里,否则有些设施难以接通,对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全,要么花大量投资搞市政设施,导致房价增加。生活便利。步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求,医疗卫生、教育、文体设施也可就近找到.环境宜人，自然、人文景观优雅.绿地、公园步行可达,空气清新,有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所,社会风气、治安状况良好。不要把时间花在路上即使看中的房子所处区域交通便利，购房者还应对出行的时间成本单独进行考虑。因为我们穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。开车或乘公交车的上班族,如果平均一天有两个小时花在交通上,一年就有约一个月的时间待在车里。反之,如果把这些时间花在工作上或其他方面,则能创造更多的效益。如果再将时限放大到1０年甚至更长，时间成本的价值就显得惊人了。户型,选好客厅是第一步选择户型时，购房者可根据自己对居室中各部分的重视程度排出一个顺序，有利于购房时做出正确的选择。一般人们在购房时,所考虑居室各部分的顺序是:一是客厅,包括厅的面积、布局等；二是主卧室，如面积、采光条件、居室私密性;第三是相对独立的餐厅功能；第四考虑的是厨房的环境。第五才是次卧室（书房、客房);最后考虑阳台。客厅是全家人的起居活动中心同时也是对外接待的中心。所以客厅的布局选择至为关键。客厅选择的第一个条件是要正正方方.现在楼宇设计出现了大量的45度的设计，这种设计面积利用率低,实用率也不高，最好不要选择.其次是厅与卧室最好分开,可使卧室私密性得到保证,厅与卧室功能不会相互干扰，其合理性是显而易见的。目前市场上出现了大量的全框架设计,里面没有什么承重墙，这种可调节性给予了布局的改良留下空间.另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽太小会给使用带来极大不便。一般应在3．９米以上较为适宜，至少也应满足３．6米.由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多,相应也要求扩大主卧室的面积。楼层，4层以上更理想随着城市向着高密发展,多层建筑逐渐淡出市场,电梯公寓成为时下新兴楼盘的绝对主力。这就为建筑楼层的挑选提供了更大空间。面对众多各具特色的楼盘项目，在经历一番精挑细选之后，购房者往往还会在楼层上反复思量。什么样的楼层才是最好的楼层呢？一般来说，高层建筑的最高定价在中间偏上楼层(如18层的电梯公寓最好楼层一般定在10层左右)，其他楼层价格依一定比例递减，最低价往往定在顶层或底层。还有一种比较能为大多数购房者接受的好楼层,便是一些有吉祥意义数字的楼层，像6、８、１0、12、16、18等。从某种意义上说,这会使一些购房者进入选择误区。其实对于购房者来说,最合适的才是最好的。根据自身经济情况，面对高低不同的楼层价格，购房者应先明确自己愿意接受的价格范围,然后再确定中意的楼层。房屋居住者情况不外乎三类:老年人、青年人和老少同住。通常情况下,老年人因体力关系，愿意住低楼层。楼层低接近地面就利于承接地气，有利于身体健康,方便出人。但其缺点是易受废气与噪音的不良影响，且光线、通风不好，压抑感强,容易潮湿,优劣各占一半.年轻人大多喜欢高楼层，一来高楼层较低楼层卫生环境好，二来高楼层视野开阔,更能满足年轻人朝气蓬勃积极向上的心理.但顶层的不足同样明显，一则夏天隔热不良，炎热迫人;二则雨天易漏、渗水。若是老少同住的家庭，在楼层选择上可中庸一些，兼顾老少的自身情况确定合适的楼层。如果家里有老人最好不要太高，因为气压关系，10楼以上不太好。从空气洁净的角度来看，避开11~13层城市浮尘最集中的地方为宜。综合起来，四层以上，十层以下，通风采光良好,较为理想。不要冲动下定下定金时应注意明确所构房屋的具体位置、面积、价格;明确签正式买卖合同时间；明确定金数额和交付时间；明确定金返还形式。同时,购房者不要仅仅根据样板间作出主观判断,还应充分考虑实际购买房屋的环境、布局的差异。比如家具摆设的差异、装修材质的差异、施工粗细的差异、设计细节的差异等问题。签合同要仔细签订购房合同时,购房者要重要点把握七个重要方面的内容：约定所购房屋标的物状况：如毛坯房还是全装修房？土地来源？房屋基本情况？包括套内、建筑、公摊面积、高度等约定；约定付款方式是否与工程进度挂钩？按揭办不下来时的处理方式等；约定对双方公平的违约责任及合同解除条件；约定面积误差处理办法；约定包括所有材料、品牌的房屋装修菜单、房屋交付质量标准以及保修责任的承担；约定屋外小区环境布局，房屋位置图必须入约；约定产证办妥时间。选好贷款方式购房过程中，一次性付款往往能够得到更多的优惠,显得较为划算。但对于绝大多数初次置业者来说，都不具备一次性付款的能力。目前选择贷款买房已成为一种流行的消费方式。但是怎样科学地选择贷款方式、贷款额度和时间以及还款方式，才能降低贷款成本,让资金发挥更大的效益?这就需要每个人根据自己不同的经济状况，精打细算，合理安排。尽管初次置业的首期付款降到了两成，但由于房价的一路走高和贷款利率的不断增长，专家认为，在经济条件允许的情况下,尽量多交些首付款不失为明智之举。每个月的月供不应超过家庭整体可支配收入的５0％。而为了减轻还款压力,购房贷款还款期限一般在10年~1５年间为宜。有公积金的购房者,最好能够使用公积金贷款.同时，现金、银行存款等可应急的资金需可维持三个月以上的日常开支以备不时之需.第一次买房，很多人没有经验，稀里糊涂签了合同，拿到房子才发现有很多问题，自己的收入连支付月供都很困难.记者从理财、户型、交通等九个方面整理出专家建议,为购房“菜鸟”提供一条龙服务。比着荷包买房子理性和有规划的消费是购房的前提。为了避免冲动购房，买房前购房者必须要明确两个问题：为什么要买房?到底需要什么样的房子？弄清这两个方面的内容,对绝大多数购房者都有所帮助。买房前准备的资金数额，决定了买房中的一切重要行为。初次置业者多数是年轻人，刚工作不久,积蓄不多,因此在购房时应该量力而行,不要追求一步到位，一味图大追求豪华，以免给自己造成巨大的经济压力。应当根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。恶补之后再买房学习一些地产基础知识是购房的必需。孙子说过“多算胜少算”.对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场,消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会.因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式,过程也比较轻松。目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人.因此，初次置业者在买房前学习了解一些房地产基础知识是必需的。十分钟生活圈最好位置是衡量物业价值的最重要的标准。位置优越的住宅，通常具有下列特征：交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区,不超过可接受的时间并且有保障，并考虑将来可能的变化情况,如工作调动、升学、转学等。城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过１公里,否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。生活便利.步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、教育、文体设施也可就近找到.环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新,有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。不要把时间花在路上即使看中的房子所处区域交通便利，购房者还应对出行的时间成本单独进行考虑。因为我们穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。开车或乘公交车的上班族，如果平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到10年甚至更长，时间成本的价值就显得惊人了。户型,选好客厅是第一步选择户型时,购房者可根据自己对居室中各部分的重视程度排出一个顺序,有利于购房时做出正确的选择。一般人们在购房时，所考虑居室各部分的顺序是:一是客厅,包括厅的面积、布局等；二是主卧室，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅功能;第四考虑的是厨房的环境。第五才是次卧室(书房、客房）;最后考虑阳台。客厅是全家人的起居活动中心同时也是对外接待的中心。所以客厅的布局选择至为关键.客厅选择的第一个条件是要正正方方。现在楼宇设计出现了大量的45度的设计,这种设计面积利用率低,实用率也不高,最好不要选择。其次是厅与卧室最好分开,可使卧室私密性得到保证，厅与卧室功能不会相互干扰,其合理性是显而易见的。目前市场上出现了大量的全框架设计,里面没有什么承重墙，这种可调节性给予了布局的改良留下空间。另外，在厅的选择和设计时,面宽也是一个较为关键的因素。面宽太小会给使用带来极大不便。一般应在3.9米以上较为适宜，至少也应满足3。６米。由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间,功能较以前增加了许多,相应也要求扩大主卧室的面积.楼层,4层以上更理想随着城市向着高密发展，多层建筑逐渐淡出市场,电梯公寓成为时下新兴楼盘的绝对主力。这就为建筑楼层的挑选提供了更大空间。面对众多各具特色的楼盘项目,在经历一番精挑细选之后，购房者往往还会在楼层上反复思量。什么样的楼层才是最好的楼层呢？一般来说，高层建筑的最高定价在中间偏上楼层（如1８层的电梯公寓最好楼层一般定在10层左右），其他楼层价格依一定比例递减，最低价往往定在顶层或底层。还有一种比较能为大多数购房者接受的好楼层，便是一些有吉祥意义数字的楼层，像６、8、10、１2、16、18等.从某种意义上说,这会使一些购房者进入选择误区.其实对于购房者来说，最合适的才是最好的。根据自身经济情况,面对高低不同的楼层价格，购房者应先明确自己愿意接受的价格范围，然后再确定中意的楼层.房屋居住者情况不外乎三类：老年人、青年人和老少同住。通常情况下,老年人因体力关系，愿意住低楼层。楼层低接近地面就利于承接地气，有利于身体健康，方便出人。但其缺点是易受废气与噪音的不良影响，且光线、通风不好，压抑感强,容易潮湿，优劣各占一半。年轻人大多喜欢高楼层,一来高楼层较低楼层卫生环境好,二来高楼层视野开阔,更能满足年轻人朝气蓬勃积极向上的心理。但顶层的不足同样明显，一则夏天隔热不良，炎热迫人;二则雨天易漏、渗水。若是老少同住的家庭，在楼层选择上可中庸一些,兼顾老少的自身情况确定合适的楼层.如果家里有老人最好不要太高，因为气压关系，10楼以上不太好。从空气洁净的角度来看,避开11~13层城市浮尘最集中的地方为宜。综合起来，四层以上,十层以下，通风采光良好,较为理想。不要冲动下定下定金时应注意明确所构房屋的具体位置、面积、价格;明确签正式买卖合同时间；明确定金数额和交付时间;明确定金返还形式.同时，购房者不要仅仅根据样板间作出主观判断，还应充分考虑实际购买房屋的环境、布局的差异。比如家具摆设的差异、装修材质的差异、施工粗细的差异、设计细节的差异等问题。签合同要仔细签订购房合同时，购房者要重要点把握七个重要方面的内容：约定所购房屋标的物状况：如毛坯房还是全装修房？土地来源？房屋基本情况？包括套内、建筑、公摊面积、高度等约定;约定付款方式是否与工程进度挂钩？按揭办不下来时的处理方式等;约定对双方公平的违约责任及合同解除条件;约定面积误差处理办法;约定包括所有材料、品牌的房屋装修菜单、房屋交付质量标准以及保修责任的承担;约定屋外小区环境布局，房屋位置图必须入约；约定产证办妥时间。选好贷款方式购房过程中，一次性付款往往能够得到更多的优惠,显得较为划算。但对于绝大多数初次置业者来说，都不具备一次性付款的能力.目前选择贷款买房已成为一种流行的消费方式。但是怎样科学地选择贷款方式、贷款额度和时间以及还款方式,才能降低贷款成本，让资金发挥更大的效益？这就需要每个人根据自己不同的经济状况，精打细算,合理安排。尽管初次置业的首期付款降到了两成，但由于房价的一路走高和贷款利率的不断增长,专家认为，在经济条件允许的情况下，尽量多交些首付款不失为明智之举。每个月的月供不应超过家庭整体可支配收入的5０%。而为了减轻还款压力，购房贷款还款期限一般在10年～1５年间为宜。有公积金的购房者，最好能够使用公积金贷款.同时，现金、银行存款等可应急的资金需可维持三个月以上的日常开支以备不时之需。第一次买房，很多人没有经验，稀里糊涂签了合同，拿到房子才发现有很多问题，自己的收入连支付月供都很困难。记者从理财、户型、交通等九个方面整理出专家建议,为购房“菜鸟”提供一条龙服务。比着荷包买房子理性和有规划的消费是购房的前提.为了避免冲动购房，买房前购房者必须要明确两个问题：为什么要买房？到底需要什么样的房子？弄清这两个方面的内容,对绝大多数购房者都有所帮助。买房前准备的资金数额，决定了买房中的一切重要行为.初次置业者多数是年轻人，刚工作不久，积蓄不多，因此在购房时应该量力而行,不要追求一步到位，一味图大追求豪华,以免给自己造成巨大的经济压力。应当根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，一步到位;而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担,而培养有梯度的消费观很重要。恶补之后再买房学习一些地产基础知识是购房的必需。孙子说过“多算胜少算"。对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场,消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会.因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务,法律法规和操作程序也比较规范,个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此,初次置业者在买房前学习了解一些房地产基础知识是必需的。十分钟生活圈最好位置是衡量物业价值的最重要的标准。位置优越的住宅，通常具有下列特征：交通便捷.从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等.城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子,这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过１公里,否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带,要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。生活便利。步行１0分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、教育、文体设施也可就近找到。环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所,社会风气、治安状况良好.不要把时间花在路上即使看中的房子所处区域交通便利，购房者还应对出行的时间成本单独进行考虑。因为我们穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵.开车或乘公交车的上班族,如果平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到１０年甚至更长，时间成本的价值就显得惊人了。户型，选好客厅是第一步选择户型时,购房者可根据自己对居室中各部分的重视程度排出一个顺序，有利于购房时做出正确的选择。一般人们在购房时，所考虑居室各部分的顺序是：一是客厅，包括厅的面积、布局等;二是主卧室，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅功能;第四考虑的是厨房的环境.第五才是次卧室（书房、客房)；最后考虑阳台。客厅是全家人的起居活动中心同时也是对外接待的中心.所以客厅的布局选择至为关键。客厅选择的第一个条件是要正正方方。现在楼宇设计出现了大量的45度的设计,这种设计面积利用率低,实用率也不高,最好不要选择。其次是厅与卧室最好分开，可使卧室私密性得到保证,厅与卧室功能不会相互干扰，其合理性是显而易见的。目前市场上出现了大量的全框架设计，里面没有什么承重墙，这种可调节性给予了布局的改良留下空间。另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽太小会给使用带来极大不便。一般应在3.９米以上较为适宜，至少也应满足3．6米.由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室的面积.楼层，4层以上更理想随着城市向着高密发展,多层建筑逐渐淡出市场，电梯公寓成为时下新兴楼盘的绝对主力.这就为建筑楼层的挑选提供了更大空间.面对众多各具特色的楼盘项目，在经历一番精挑细选之后，购房者往往还会在楼层上反复思量.什么样的楼层才是最好的楼层呢？一般来说,高层建筑的最高定价在中间偏上楼层(如１８层的电梯公寓最好楼层一般定在1０层左右）,其他楼层价格依一定比例递减，最低价往往定在顶层或底层.还有一种比较能为大多数购房者接受的好楼层，便是一些有吉祥意义数字的楼层，像６、８、１０、12、16、18等。从某种意义上说，这会使一些购房者进入选择误区。其实对于购房者来说，最合适的才是最好的。根据自身经济情况，面对高低不同的楼层价格，购房者应先明确自己愿意接受的价格范围，然后再确定中意的楼层。房屋居住者情况不外乎三类：老年人、青年人和老少同住.通常情况下，老年人因体力关系,愿意住低楼层。楼层低接近地面就利于承接地气，有利于身体健康，方便出人。但其缺点是易受废气与噪音的不良影响,且光线、通风不好，压抑感强,容易潮湿，优劣各占一半.年轻人大多喜欢高楼层，一来高楼层较低楼层卫生环境好，二来高楼层视野开阔，更能满足年轻人朝气蓬勃积极向上的心理。但顶层的不足同样明显，一则夏天隔热不良,炎热迫人;二则雨天易漏、渗水。若是老少同住的家庭，在楼层选择上可中庸一些，兼顾老少的自身情况确定合适的楼层。如果家里有老人最好不要太高，因为气压关系，10楼以上不太好。从空气洁净的角度来看，避开11～１３层城市浮尘最集中的地方为宜。综合起来，四层以上，十层以下，通风采光良好，较为理想。不要冲动下定下定金时应注意明确所构房屋的具体位置、面积、价格；明确签正式买卖合同时间；明确定金数额和交付时间；明确定金返还形式。同时，购房者不要仅仅根据样板间作出主观判断，还应充分考虑实际购买房屋的环境、布局的差异.比如家具摆设的差异、装修材质的差异、施工粗细的差异、设计细节的差异等问题。签合同要仔细签订购房合同时，购房者要重要点把握七个重要方面的内容：约定所购房屋标的物状况:如毛坯房还是全装修房？土地来源？房屋基本情况?包括套内、建筑、公摊面积、高度等约定;约定付款方式是否与工程进度挂钩？按揭办不下来时的处理方式等;约定对双方公平的违约责任及合同解除条件;约定面积误差处理办法;约定包括所有材料、品牌的房屋装修菜单、房屋交付质量标准以及保修责任的承担；约定屋外小区环境布局，房屋位置图必须入约；约定产证办妥时间.选好贷款方式购房过程中,一次性付款往往能够得到更多的优惠，显得较为划算。但对于绝大多数初次置业者来说，都不具备一次性付款的能力。目前选择贷款买房已成为一种流行的消费方式.但是怎样科学地选择贷款方式、贷款额度和时间以及还款方式，才能降低贷款成本，让资金发挥更大的效益？这就需要每个人根据自己不同的经济状况，精打细算,合理安排。尽管初次置业的首期付款降到了两成,但由于房价的一路走高和贷款利率的不断增长,专家认为,在经济条件允许的情况下，尽量多交些首付款不失为明智之举。每个月的月供不应超过家庭整体可支配收入的50%.而为了减轻还款压力，购房贷款还款期限一般在１0年～15年间为宜。有公积金的购房者，最好能够使用公积金贷款。同时，现金、银行存款等可应急的资金需可维持三个月以上的日常开支以备不时之需。第一次买房，很多人没有经验，稀里糊涂签了合同,拿到房子才发现有很多问题,自己的收入连支付月供都很困难。记者从理财、户型、交通等九个方面整理出专家建议,为购房“菜鸟”提供一条龙服务。比着荷包买房子理性和有规划的消费是购房的前提.为了避免冲动购房，买房前购房者必须要明确两个问题：为什么要买房？到底需要什么样的房子?弄清这两个方面的内容，对绝大多数购房者都有所帮助。买房前准备的资金数额,决定了买房中的一切重要行为。初次置业者多数是年轻人，刚工作不久，积蓄不多，因此在购房时应该量力而行,不要追求一步到位，一味图大追求豪华，以免给自己造成巨大的经济压力.应当根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，一步到位;而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。恶补之后再买房学习一些地产基础知识是购房的必需。孙子说过“多算胜少算”。对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。在一些发达国家,有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松.目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人.因此，初次置业者在买房前学习了解一些房地产基础知识是必需的。十分钟生活圈最好位置是衡量物业价值的最重要的标准。位置优越的住宅,通常具有下列特征:交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦.郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施,导致房价增加.生活便利。步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点,满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、教育、文体设施也可就近找到。环境宜人,自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。不要把时间花在路上即使看中的房子所处区域交通便利，购房者还应对出行的时间成本单独进行考虑。因为我们穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。开车或乘公交车的上班族，如果平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面,则能创造更多的效益。如果再将时限放大到10年甚至更长，时间成本的价值就显得惊人了。户型，选好客厅是第一步选择户型时,购房者可根据自己对居室中各部分的重视程度排出一个顺序,有利于购房时做出正确的选择。一般人们在购房时，所考虑居室各部分的顺序是:一是客厅，包括厅的面积、布局等;二是主卧室,如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅功能；第四考虑的是厨房的环境.第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。客厅是全家人的起居活动中心同时也是对外接待的中心。所以客厅的布局选择至为关键。客厅选择的第一个条件是要正正方方。现在楼宇设计出现了大量的45度的设计,这种设计面积利用率低，实用率也不高,最好不要选择。其次是厅与卧室最好分开,可使卧室私密性得到保证，厅与卧室功能不会相互干扰，其合理性是显而易见的。目前市场上出现了大量的全框架设计，里面没有什么承重墙，这种可调节性给予了布局的改良留下空间.另