2021年河南郑州房地产市场年报【地产年报】

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询2021年郑州房地产年报在危机中育先机于变局中开新局河南同策咨询中心策

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询0102宏观环境行业环境城市概括郑州市场0304目录4.14.24.3政策环境土地层面楼市数据CONTENTS4.4

市场监控05总结展望宏观环境1

经济形势2

金融环境3

开发环境4

房价走势同

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1宏观环境/1.经济形势【GD

】前三季度GD

增速+9.8%，经济仍以拉动内需为主，长期向好，基本面不变⚫

2021年前三季度GDP同比增速9.8%，呈稳定增长趋势，虽然今年全球疫情跌宕起伏，但中国经济整体趋势依然持续向好；⚫

2021年伴随系列扩内需促消费政策持续发力，社会消费显著回暖，线上消费成为新的经济增长点；投资需求拉动经济持续稳定恢复，净出口需求延续增长势头，稳外贸成效继续显现；在政府引导下，未来仍以拉动内需为主，大力促进消费为主。2017-2021年GDP季度走势2017-2021年（投-出-消）增速走势35000030000025000020000015000010000050000020.0%10.0%0.0%4030605040203010201000-10-20-30-10-20-30-10.0%季度GDP累计同比增幅线性

(累计同比增幅)固定资产投资完成额：累计同比出口金额：累计同比社会消费品零售总额：累计同比同

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宏观环境/1.经济形势【CPI&PPI】11月CPI增速2.3%，继续上涨扩大0.8%,

PPI增速12.9%，涨幅回落0.6%⚫

11月CPI同比增速2.3%，涨幅环比扩大0.8%，涨幅扩大较多，除了受到本月新涨价影响外，主要是受到去年同期基数较低的影响；⚫

随着保供稳价政策落实力度不断加大，煤炭、金属等能源和原材料价格快速上涨势头初步得到遏制，PPI涨幅有所回落，同比增速12.9%，环比回落0.6%。更多方案资料关注公众号：精英策划圈2017-2021年CPI/PPI走势6516141210843642210-2-4-60-1CPI同比增速PPI同比增速线性

(PPI同比增速)同

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1宏观环境/1.经济形势【经济会议】202

经济稳定当头，持续改善民生，商品房市场更好满足合理住房需求⚫

2021年12月8-10日，中央经济工作会议于北京召开，会议首次提出，我国当前面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力；会议强调，2022年经济工作确定以“稳”字为基调，货币政策支持实体经济，房地产政策坚持租售并举，推进保障性住房建设，商品房市场保交房控债息，更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。2019年2020年2021年2022年国内经济恢复基础尚不牢固；国内经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力；形式研判

国内经济下行压力加大；国内三重压力国际疫情冲击世界经济形势复杂严峻，疫情冲击导致各类衍生风险不容忽视。世界经济增速放缓，全球动荡和风险点显著增多全球世纪疫情冲击，外部环境更趋复杂不确定稳经济稳社会局势持续改善民生,稳定宏观经济大盘,保持社会大局稳定,保持经济运行在合理区间。202

目标稳中求进，保持经济运行在合理区间。稳中求进，保持经济运行在合理区间。稳健政策,控制货币信贷/社会融资规模，降低社稳定的货币政策,引导金融机构支持实体经济（小微/科创/绿色发展企业）。货币政策支持实体经济稳健政策,控制货币供应量和融资规模增速。会融资成本。房住不炒，租售并举，发展长租房市场，保交房、控债息，满足市场合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展

。房住不炒，稳地价/稳房价/稳预期，促进房地产房住不炒，因地制宜，多策并举，促进房地产平稳健康发展。保交房/满足合理需求促进良性健康发展房地产平稳健康发展。积极应对人口老龄化；保证电力供应；为资本设置“红绿灯”，防止资本野蛮生长。首提内容资本“红绿灯”同

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1宏观环境/2.金融环境【货币供应】M

增速放缓，货币政策前紧后松，年末社融规模小幅反弹，企业直接融资明显转好⚫

2021年11月广义货币(M2)同比+8.5%

，社融规模增量同比+10%，居民中长期贷款增加额同比+15%，多增部分主要来自政府债券和直接融资；2021年M2增速放缓，货币政策前紧后松，下半年央行两次降准，年末融资社融规模增量增速小幅反弹，企业直接融资出现明显转好。2019-2021年货币供应量及增速月度走势25000003025201510520000001500000100000050000000M2供应量(亿元)M1供应量(亿元）M2同比增速（%）M1同比增速（%）2017-2021年社会融资规模与居民贷款增加额月度走势49,00039,00029,00019,0009,000-1,000社会融资规模（亿元）居民中长期贷款（亿元）同

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1宏观环境/2.金融环境【降准降息】下半年央行两降准

一降息，市场释放金额2.

万亿，楼市维稳缓松信号渐近⚫

2021年央行分别在7月15日和12月15日两次降准，

21年12月一年期LPR下调5个基点，市场释放约2.2万亿中长期资金；⚫

2021年两次降准主要支持实体经济，一年期LPR下调主要支持中小企业；但降准意味着银行信贷投放能力增强，一定程度上可缓解房企资金压力，提高房企拿地信心，楼市维稳缓松信号渐近。央行首次一年两次下调金融机构存款准备金率2019-2021年LPR月度走势4.34.24.144.9降准次数：一年2次（分别下调0.5个百分点）4.854.8降准目的：支持实体经济发展，降低融资成本释放金额：1万亿元/1.2万亿元4.754.7资金用途：中期借贷、长期资金5年期lpr：21个月未变LPR：降息↓（2021年12月20日下调一年期LPR下降5个基点）4.654.654.63.93.83.73.6开发利好：央行降准，银行降息，虽对房地产行业影响有限，但意味银行放贷资金得到缓和，同时也要警惕宽信用、低流动性风险1年期lpr：20个月未变3.84.554.5房企利好：缓解房企资金紧张情况，降低房企开发成本，提高房企拿地信心，提振市场信心2021年12月20日下调5个基点4.45销售利好：改善房贷额度不足问题，刺激市场购房需求的释放一年期五年期线性

(五年期)同

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询备注：数据来源中国人民银行，河南同策咨询中心；PART

1宏观环境/3.开发环境【工程环境】新开工疲软、新竣工复苏，房地产新开工增速预期承压⚫

2021年1—11月，房地产开发新开工面积同比-9.1%，新竣工面积同比+16.2%，施工面积同比+6.3%

；⚫

2021年银行“两道红线”和房企“三道红线”的出台使得房企资金面快速收紧。融资压力下房企开发新开工面积出现负增长，而交付大年下竣工面积保持高增长，两者此消彼长下施工面积增速逐月收窄。2019-2021年房地产开发企业新开工、施工、竣工面积增长走势8060房地产竣工面积：呈增长趋势，2020年受疫情影响，多项目延迟交付，导致2021年成交交付大年，新竣工面积呈增40200-20-40-60房地产新开工面积：上半年增速放缓，下半年负增长，房企受融资三道红线，银行集中管理制度以及集中土拍等政策限制，资金收紧/拿地热情降温，房地产新开工面积递减2020年一季度全国受疫情严重，房地产新开/施/竣工面积断崖式下降房地产施工面积_累计增长(%)房地产新开工面积_累计增长(%)房地产竣工面积_累计增长(%)同

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1宏观环境/3.开发环境【投资环境】开发投资增速持续收缓、规模收缩，房地产开发投资企稳⚫

2021年1—11月，全国房地产开发投资同比+6.0%；比2019年1—11月份+13.2%，两年平均+6.4%；⚫

2021年2月房地产开发投资达到小高峰后，全国房地产开发投资增速持续收缓；2020年上半年受疫情影响国房景气指数<100，2021年恢复合理范围，房地产开发朝稳定健康方向发展。2019-2021年房地产开发投资总额及增长走势160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000403020100141,443137,314132,194投资收缩：呈负增长的房屋新开工面积侧面反映房企开发投资规模收缩，土拍降温，房企拿地积极性不高。-10-20房地产投资单月值(亿元)2019-2021年国房景气指数月度走势房地产投资同比增长(%)102.0101.5101.0100.5100.099.5不景气平稳上升期平稳发展期快速恢复期稳定回落期.599.098.598.097.597.0备注：“国房景气指数”以100为临界值（最合适的景气水平），指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。同

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1宏观环境/3.开发环境【融资环境】融资增速放缓、渠道收窄，房企对销售回款的依赖度持续提升⚫

2021年1—11月，房地产开发企业到位资金同比增长+7.2%；比2019年1—11月份+14.2%，两年平均+6.9%；近5年房地产投资资金渠道中，个人按揭贷款及预收款占比呈增（2021年占比54.4%）；⚫

2021年受银行开发贷集中管理/典型房企信用风险暴雷等影响，金融机构对房企风险偏好明显下降，房企融资渠道收窄，对销售回款高度依赖。2019-2021年房地产累计开发企业到位资金总额及增速走势2017-2021年房地产投资资金来源占比300,000.00250,000.00200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.0030252015105120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%11.9%12.2%15.8%16.0%16.7%37.3%37.4%35.6%35.6%37.7%0-5-1016.8%15.1%14.7%14.3%12.2%2017年2018年2019年2020年2021.1-11国内贷款外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款房地产开发企业到位资金：累计值（亿元）房地产开发企业到位资金：累计同比（%）同

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询备注：数据来源国家统计局，河南同策咨询中心；PART

1宏观环境/4.房价走势【全国房价】全国平均房价从分化升温到整体降温，二三线及以下城市房价预期回归合理水平⚫

2021年5-11月，全国70城商品住宅房价环比涨幅持续回落，8-11月二三线城市房价下跌；11月房价下跌城市占比超80%；⚫

在楼市调控、金融管控等多手段监管趋严背景下，2021年下半年一线城市房价相对稳定，但二三线城市购房需求有限，房价首次出现下跌。随着楼市调控的深入，未来二三线城市房价可能逐渐回归合理水平。2017-2021年全国70城商品住宅房价环比走势2.02018年全国普涨、大涨（2/3线城市）2019-2020年全国房价涨幅收窄北京/上海/杭州/长沙/西安等一线城市房价涨幅收窄，二三线城市房价持续下跌。1.51.00.50.0-0.5一线城市二线城市三线城市2017-2021年全国70城商品住宅房价变动走势807060504030201002021.5始，全国70城房价一路下跌，11月环比下跌59城（近5年极值）环比价格上涨环比价格持平环比价格下降同

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1宏观环境/宏观小结经济形势金融环境开发环境①2021年经济稳定当头，GDP稳步增长，发展以拉动内需为主，持续改善民生，长期向好基本面不变①货币政策前紧后松，整体融资和信贷环境持紧，下半年央行降准降息，金融环境维稳缓松①房屋面积新开工疲软、新竣工复苏；房企融资渠道收窄，投资规模收缩；②房价从分化升温到整体降温，房企拿地热情不高国内经济企稳，融资环境维稳缓松；未来融资和信贷环境仍将持紧，但房企融资、居民信贷或均将边际宽松同

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询行业环境1

政策基调2

政策调控3

调控方向同

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行业环境/1.政策基调【十四五规划】房地产行业政策相对收紧，加快建立多层次管理机制，保障行业平稳发展⚫

“十四五”强调完善住房市场体系和住房保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。⚫

“十三五规划”未具体提及房地产的定位，“十四五”强调“平稳健康发展”和“保障民生”，中央对于房地产不断提出新的要求和规划，预计未来地产行业将进入平稳期。十四五房地产相关政策表述十三五房地产相关政策表述加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

;建立住房和土地联动机制,加强房地产金融调控,发挥住房税收调节作用,支持合理自住需求,遏制投资投机性效需求房地产政策政策收紧，金融调控加强构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,优化住房供需结构加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利租赁市场加快发展积极发展租赁住房,扩大租赁市场房源,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业;

开展房地产投资信托基金试点VS财税政策加快房地产税立法推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权推动实现适度生育水平,增强生育政策包容性完善地方税体系,推进房地产税立法人口提高生育水平促进人口均衡发展.全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策"十四五"期间完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造,基本完成大城市老旧厂区改造,改造一大批老旧街区,因地制宜改造一批城中村实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造,引导约1亿人在中西部地区就近城市化城市管理提升城市更新重要性同

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行业环境/2.政策调控【政治局会议】首提满足合理住房需求，促进行业良性循环⚫

2021年12月6日，中共中央政治局召开会议，会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进；房地产行业方面，此次政治局会议未提房住不炒定位，而是指出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这是政治局会议首次提及支持合理住房需求。表:历次中共中央政治局会议与房地产相关表述图：房地产发展主要参与主体日期房地产相关表述2012-2013

努力解决好住房问题，推进城镇化2015-2016

化解库存，扩大需求，稳定市场✓✓✓限制融资三道红线预售资金监管等✓政府✓土地集中供应（供给调控）开发商✓信贷政策（开发贷）2017

促进行业平稳发展，建设长效调控机制2019-2020

坚持房住不炒，落实长效调控机制购买房屋银行✓集中度管理货币政策✓信贷政策（按揭贷）消费者行业政策（需求调节）✓✓限购、限贷、限售房地产税试点等2021

满足合理住房需求，行业良性循环发展同

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行业环境/3.调控方向-房企端【三道红线】三道红线旨在遏制房企高杠杆扩张，规范房企融资环境，避免房企泡沫过大⚫

三道红线旨在降低房企杠杆，抑制火爆的土地行情和高企不下的房价，避免房企暴雷；融资环境收紧，短期抑制房企扩张，长期则督促企业调整业务结构，降低房地产行业杠杆。⚫

2021年与2020年中期四类房企数量对比来看，多数房企在21年均竭力去除杠杠，黄绿档房企新增7家。表：房地产企业融资管理“三道红线”表：2020年年底与2021年中期上市房企触线对比2020年年底触及

2021年中期触及红红线房企个数

线房企个数档次触及红线个数有息负债年增速上限档次对比数量趋势红色档橙色档黄色档绿色档3210不允许新增红色档橙色档黄色档绿色档945%10%%6423222527表：恒大2020年与2021年中三道红线情况

“345新规”：3道红线、4类房企、5%的负债增幅间隔，于2021年起在全行业全面实施，并力争让房企在三年内完成降负债的目标。扣除预收款后的资产负债率——净资产负债率现金短债比

三道红线分布指：1）扣除预收款后的资产负债率超过70%；2）净资产负债率超过100%；3）现金短债比小于1倍。标准≤70%≤100%159%≥10.470.362020年底2021年中83%81%99.8%同

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询备注：三道红线房企统计数据来源上市房企年报、半年报，河南同策咨询中心；PART2

行业环境/3.调控方向-房企端【房企融资】房企融资防火墙逐渐建立完成，金融贷款2

年年底有放松趋势⚫

2016年至今，房企融资面逐步收紧，银行贷款、债券融资等外部融资渠道均受限，房地产融资防火墙逐渐建立。⚫

2021年部分政府会议指出现指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。房企融资渠道统计2021年关于房地产融资相关会议融资类型内部融资融资渠道调控内容2021/10/15第三季度金融统计数据新闻发布会人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。自筹资金定金、预收款个人按揭贷款个人消费贷款金融机构贷款公司债------2018年下半年房企强化资金回流，定金和预收款有小幅增长------2021/10/20金融街论坛目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改。2020年打击个人贷款、小微经营贷款流入楼市房地产作为去杠杆目标，大幅收紧，2021年年底有边际放松趋势------2021/10/21前三季度北京地区货币信贷工作通报会增强信贷总量增长的稳定性，确保信贷投放同经济增速相匹配。准确把握房地产金融审慎管理政策要求，稳健开展房地产贷款业务，保持房地产信贷平稳有序投放。2017年收紧海外债审核，2018年收紧海外债用途，2019年有放松迹象海外发债外部融资股权融资2017年规范股权融资并加强监管2018年资管新规收紧非标融资------（委贷）非标融资2021/10/26部分重点行业企业外债座谈会会议指出，将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求。自筹证券化其他同

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行业环境/3.调控方向-房企端【集中土拍】政策初

：土地端进行管控，防范市场过热或过冷⚫

“两集中”政策主要由政府控制供地节奏来达到从土地端调控市场的目的，根据市场状况调整每次供地的规模、地块位置等因素可以实现“抑制市场过热”、“防范市场过冷”两种调控诉求。抑制市场过热3、引导各线城市房地产均衡发展目前土地集中出让涉及22个热点城市房企为避免资金空转必然会下沉进入非集中供地的城市，引导房企进行城市群优化布局1、分流房企资金、降低土拍热度土地集中出让时，房企短期能同时调动的资金量有限，降低单场土拍整体的土地竞争强度，即便个别优质地块溢价率过高，也有劣质地块低价捡漏，控制整体溢价率2、调控土地及住宅供应结构政府调控单场土拍供地的结构，优质热点地块与远郊地块搭配供应，降低整体土拍溢价率。未来项目集中上市也便于政府做价格对冲防范市场过冷1、部分库存量大的城市控制供地节奏、饥饿营销“两集中”的大多数城市房地产市场均面临压力，部分板块库存量大。政府集中出让土地，部分房企出于确保拿地目的，会参拍非热点的地块22个城市分别为：北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。同

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行业环境/3.调控方向-房企端【集中土拍】土拍规

：202

年土拍规则不断纠偏，竞品质

禁马甲

控溢价逐渐成为标配⚫

2021年重点城市开始施行集中供地，在21年8月自然资源部会议之后，为着力控制地价水平，二批次出让规则纷纷调整，控溢价率、新增“三限”套装、取消竞配建等；而三批次与二批次竞拍规则相比，资金门槛和出让条件一定程度放松。表：二批次集中供地竞拍规则对比表：三批次集中供地竞拍规则变化竞配建竞自持竞品质竞政府产权

摇号/抽签

一次性报价

70/90限制禁马甲限房价限地价溢价率主要竞拍规则限房价第二批保证金比例城市首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批城市第二批第三批第三批全部全部--第二批第三批50%北京上海广州深圳天津重庆杭州南京武汉沈阳成都青岛宁波苏州长沙济南厦门长春郑州合肥福州无锡√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√22√√深圳合肥济南全部全部--50%√√√√√√√√√√√平均22%平均50%平均22%--√√√√√广州限地价+竞自持+摇号限地价+竞自持+摇号√√√√√√√√√√杭州南京苏州无锡成都上海福州限地价+摇号限地价+摇号--全部全部----全部--√限地价+摇号√√√√√√√√√√√√√√20√√√√√√√限地价+一次报价限地价+摇号限地价+一次性报价限地价+摇号1宗--√√√√√√√√√√√限地价+定品质+竞销售型人才公

限地价+定品质+竞销售型人才寓比例

公寓比例全部全部全部全部√√√√√√√√√√√限地价+一次性报价限地价+一次性报价20%20%√√√√20%为主,其

20%为主,其余30%

余30%限地价+摇号限地价+摇号√√√√√√9√√√√8√√√√√√➢

第三批集中供地：竞拍规则延续，资金门槛和出让条件一定程度放松•

竞拍规则：从目前发布公告的城市来看，二三批次相比变化不大•

限房价：部分城市出现放松，包括广州、福州、成都等√√•

保证金比例：一半城市有不同程度调低，其中苏州、杭州最为明显汇总

11210611033011514同

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行业环境/3.调控方向-房企端【集中土拍】土拍情

：城市间土拍情况各异，国央企房企拿地主力，中小房企拿地规模上升⚫

在首批及二批集中供地的城市中，各城市成交率及溢价率均有不同，在22城中8城供地成交效果不如人意，12城较为稳定，2城效果较好。⚫

在二批次供地周期内，行业融资环境逐步恶化，民营企业的资金压力与日俱增，大批民营企业不得不暂缓投资；从企业性质来看，国企整体拿地规模显著上升，占比近半；从企业规模来看，规模房企暂缓下，中小规模房企拿地规模大幅上升至过半。首批二批集中供地供应成交数据未成交率低溢价率高未成交率高溢价率低未成交率与溢价率趋势较统一3000250020001500100050050%40%30%20%10%0%0供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）未成交率%溢价率%首批二批集中供地不同规模企业拿地金额占比首批集中供地首批二批集中供地不同性质企业拿地金额占比首批集中供地规

中二批集中供地民企24%国央企拿地主力二批集中供地模

小房

房企

企拿

拿地

地暂

上缓

升国企24%TOP1-20,23%TOP21-50,8%其他,TOP1-20,33%国企28%46%其他,51%民企54%央企22%TOP51-100,13%TOP101-200,7%央企30%TOP51-TOP101-200,5%TOP21-100,12%50,20%备注：数据来源各城自然资源和规划局官网，未成交率数据含流拍-终止-撤牌。同

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行业环境/3.调控方向-房企端【预售资金监管】预售资金监管密集调整，松紧互现，但整体呈趋严态势⚫

由于近两年房企资金问题愈发突出，而对于地方政府而言，确保项目顺利交付仍是核心诉求，而监管项目建设资金是最直接和有效的手段，导致近两年政策调控密集。⚫

当前预售资金监管措施已覆盖78个城市，近两年调整政策城市中，多数城市都在收紧，即使放宽但力度仍然有限。12近两年28城调整预售资金监管措施变化对比1、预售监管措施覆盖78个城市覆盖面广变化方向城市数量包含城市据不完全统计，截止2021年11月30日，全国有75个城市出台相应预售监管针对性举措，这些城市覆盖24个省及北京、天津、重庆3个直辖市。武汉、北京、广州、文山、重庆、杭州、泸州、兰州、济南、南宁、佛山、石家庄、贵州、贵阳、锦州、连云港收紧173调整优化包头、成都、中山、长春珠海、呼和浩特、徐州、黄石、荆州、聊城大连、鄂州仅加强监管仅风险提示62、近两年为密集发布期重视度高2从75个城市出台针对性政策的时间看，2019年以来呈现直线上扬趋势，随着企业违规失信问题的日益突出，各地政府针对企业的资金问题愈发重视。2021年部分城市调整资金监管办法3城市内容趋势放松收紧成都北京提高预售监管资金使用效率，加快发放速度3、监管呈趋严态势监管度强加强穿透审查和入账管理，并将预售资金重点监管额度提升43%至每平米5000元近两年37城对预售资金加强监管，已发布针对性预售资金监管的城市中有28个城市都对该政策进行调整，绝大多数都在收紧。将传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶石家庄长春收紧放松放松预售等阶段的抵押规定，允许在抵押期间进行预售同

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行业环境/3.调控方向-购房者【房地产税】房地产税加快推进改革，扩大试点和立法双轨并行⚫

房地产税从1986年对出租房开征，到2011年在重庆、上海试点，再到2021年提出积极推进房地产立法已有一定的房产税经验，从21年全国人大常委会决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，标志着房地产税立法和改革在实践层面有了实质性进展。房地产税立法进入准备阶段试点深化扩围房地产税收体系的初步建立1986-2010试点探索2011-20132013-20202021物业税“模拟空转”时期，试点从6个省市逐步扩大到10个省市，聚焦税基研究。

化征收方案，积累了实际征收经验。沪、渝房产税试点时期，两地采用差异过程漫长且推进阻力较大，中央相关表述多次变更但要推进立法改革态度明确。积极稳妥推进房地产税立法和改革，房地产税立法和扩大试点双轨并行。•

2011.1：对个人住房开征房产税,•

2021.3：推进房地产税立法•

2021.4：加快建立现代财税体制发布会,推进房地产税立法和改革•

1986：开始对企业房产和居民出租房征收房产税；•

2013.11：加快房地产税立法并适时推进改革房地产税制改革进入实质性操作阶段（上海、重庆）•

1988：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人缴纳土地使用税•

2014.5：推进房地产税立法相关工作•

2012.3：加快城镇住房信息系统,改革房地产税收制度•

2021.10.15：积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作•

2021.10.23：为积极稳妥推进房地产税立法与改革,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作•

2015.6：将房地产税列入立法规划第一类项目•

2013.5：扩大个人住房房产税改革试点范围•

2006.3：改革房地产税收制度,稳步推行物业税并相应取消有关收费•

2016.12：推动房地产税立法,•

2017.12：分步推进房地产税立法和实施•

2009.5：深化房地产税制改革,研究开征物业税•

2019.3：稳步推进房地产税立法•

2020.5：稳妥推进房地产税立法•

2010.5：逐步推进房产税改革同

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行业环境/3.调控方向-购房者【保障性租赁】保障性租赁住房落地速度加快，逐渐成为行业新发力方向⚫

2021年7月2日，首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，并明确了保障性租赁住房基础制度及相关支持政策。⚫

截止2021年12月，已有7个省和15个城市出台“关于保障性租赁住房”

的相关政策，预计十四五期间加快发展保障性租赁住房将成为我国住房制度建设的重中之重。表：《关于加快发展保障性租赁住房的意见》政策内容措施中央政策2021年7月2日国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》符合条件的新市民、青年人等群体以建筑面积不超过70平方米的小户型为主租金低于同地段同品质市场租赁住房租金新对象坚持"谁投资、谁所有",利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋、新供应国有建设用地建设多主体支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。十四五期间规划保障性租赁住房套数（万套）中央通过现有经费渠道,对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助财政资金支持降低税费负担140120比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策7省354万套15城349万套100806040200对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费6支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款强支持向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款金融支持支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的,可将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券备注：数据来源于“十四五”住房发展规划，及其他省市数据来源于保障性租赁住房实施意见。同

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行业环境/3.调控方向-购房者【货币贷款】央行提及支持合理自住购房需求，2

年下半年房贷利率下降、放款周期缩短⚫

2021年9月央行第三季度例会召开，会议指出，“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，上次提及房地产的央行例会为2003年。⚫

全国房贷利率及放款周期从21年10月开始回落，预计22年上半年将回归正常，2021年12月一年期lpr下调5个基点，但对房地产影响有限。表：近期央行货币政策执行报告及相关会议提及房地产的表述全国平均房贷利率&放款周期保证合理的资金需求得到满足，逐渐回落贷款两集中效果显现贷款利率及放款周期呈上升趋势日期文件/会议内容6.50%6.00%5.50%5.00%4.50%806040200落实城市主体责任,稳妥实施房地产长效机制;市场化、规则化、透明化的融资规则,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为。央行住建部等与重点房地产企业座谈会2020/8/20落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,完善金融支持住房租赁政策体系。2021/1/42021/3/252021/9/3中国人民银行工作会议首套房利率二套房利率放款周期坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度。全国主要银行信贷结构优化调整座谈会贷款市场报价利率5.00%4.50%4.00%3.50%3.00%5年期lpr：21个月未变坚持"房住不炒"定位,实施差别化住房信贷政策,支持合理自住购房需求,坚决遏制投机炒房行为;制定重点房地产企业资金监测和融资管理规则,推出房地产贷款集中度管理制度,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。1年期lpr：20个月未变《中国金融稳定报告(2021)》2021年12月20日下调5个基点一年期lpr五年期lpr上次提及房地产的央行例会为2003年6月24日备注：数据来源中国人民银行，国家统计局。同

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行业环境/3.调控方向-城市端【地方政策】各地政策调控高频化、精准化，因城施策逐渐成为主流调控方式⚫

2021年12月中央经济会议关于地产提到，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；在当前房地产市场下行的背景下，这意味着政策分区灵活性程度增加，而且各城市已在根据自身市场情况出台政策进行调控，预计因城施策将成调控主流方式。⚫

地方政策调控高频化、精准化，截止12月30日，统计已有249次地方政策调控，包含限购升级、严查资金来源、限跌令、购房补贴等。表：2021年部分城市调控统计因城施策政策连贯，逐渐提高各地政府自主性政策调控类型加强市场整治城市数量城市2017年2018-2019年中央经济工作会议均提及因城施策。2020年12月中央经济工作会议提及要“因地制宜、多策并举”。2021年12月重提因城施策、提升地方自主性。上海、北京、深圳、广州、合肥、无锡、西安、杭州、成都、济南、青岛、厦门、宁波、南京、南昌、银川、大连、海口、湖州、东莞、嘉兴、衢州、南通、佛山、惠州、绍兴、珠海上海、北京、深圳、广州、杭州、西安、成都、宁波、天津、厦门、大连、银川、嘉兴、湖州、义乌、东莞、徐州、绍兴、惠州表态“分清中央和地方事权，实行差别化调控”。27严查经营贷等资金，严审购房资格、首付来源191522深圳、上海、广州、北京、宁波、成都、三亚、无锡、西安、合肥、温州、东莞、金华、绍兴、衢州建立二手房成交参考价机制广州、上海、南京、杭州、成都、西安、宁波、合肥、天津、武汉、大连、银川、杭州、东莞、嘉兴、湖州、佛山、绍兴、金华、衢州、义乌、珠海限购、限贷、限售升级、人才购房门槛提升2021年月度各省市政策调控频次504040增值税免征年限提升“假离婚”限购升级学区房监管358上海、广州、杭州3633上海、深圳、北京、西安、东莞上海、广州、北京、深圳、厦门、合肥、宁波、芜湖302519191818201001616长春、菏泽、沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、株洲、张家口、南通、鄂州、徐州、安庆、永州、镇江、聊城、惠州、孝感、天津、哈尔滨、桂林、襄阳、扬州南通、衡阳、金华、芜湖、桂林、晋江、荆门、长春、哈尔滨、新乡、开封、吉林、保定、万州、上海、海南、南宁、武汉、呼和浩特、济南63限跌令23202021-01

2021-02

2021-03

2021-04

2021-05

2021-06

2021-07

2021-08

2021-09

2021-10

2021-11

2021-12人才政策&购房补贴备注：数据来源河南同策咨询中心。同

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行业环境/3.调控方向-银行端【房地产贷款集中管理】2

年房贷余额占比回落，个人住房贷款平稳，开发贷有所收紧

下降1%)⚫

为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。⚫

2021年房地产贷款余额比重回落，其中个人购房贷款基本平稳，开发贷有所收紧，居民杠杆率也趋于稳定。房地产贷款占比上限个人住房贷款占比上限银行业金融机构分档类型居民杠杆率（2021年GDP名义增速按10%）2021年趋稳80%60%40%20%0%2008-2020年居民加杠杆，杠杆率快速上升43%66%

67%56%62%第一档：中资大型银行55%45%49%39%46%36%中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行39%

39%36%62%

62%30%23%28%40%32.5%25%22%

21%

23%17%

17%

17%52%49%33%30%27%

28%第二档：中资中型银行19%

18%招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国广大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行27.5%20%居民杠杆率（居民负债/GDP）居民负债/居民存款房地产贷款余额占各项贷款余额比重第三档：中资小型银行和非县域农业机构城市商业银行、民营银行22.5%40302010029202227

2826252417231817.5%21

21

2220

20

2014

14

142021年贷款余额回落个人贷款平稳开发贷有所收紧19

19

19

1913

13

13

13大中城市和城区农业机构第四档：县域农合机构19

1918

18171615县域农合机构17.5%12.5%12.5%7.5%第五档：村镇银行村镇银行金融机构个人购房贷款余额/各项贷款余额/%金融机构房地产贷款余额/各项贷款余额/%备注：央行、中国银保监会在2020.12.31日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，2021年1月1日实施。备注：数据来源央行、国家统计局、wind。同

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行业环境/行业小结一、政策指向二、房企端三、购房者四、其他端精准调控，分类指导保证行业健康均衡发展多维调控，预防行业风险因城施策，贷款两集中①三道红线倒逼去负债②融资防火墙逐渐建立③预售资金监管趋严④土地两集中调控①房地产税加快改革②发展保障性租赁住房③房贷利率回落①建立多层次管理机制②满足合理住房需求③促进行业良性循环①城市调控精准高频②房贷发展趋于平稳④放款周期缩短2021年政策前稳后松，行业环境以稳为主，行业长效调控机制逐渐完善同

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询城市概括1

经济人口2

发展方向3

城市基建同

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城市概括/1.经济人口【经济走势】前三季度GD总量932亿元，增速7

，全国1

位，经济依旧平稳增长⚫

郑州2021年前三季度GDP累计值9328亿元(全国16位)，同比增速为7%；与中部六省省会相比，增速处于末尾，人均GDP仅高于太原；⚫

郑州市2021年先后受洪涝灾害及疫情叠加冲击，GDP增速从上半年12.5%跌落到7%，但经济依旧保持平稳增长；而对于武汉则是后疫情时代的补偿式增长(12318亿元，全国第九)，中部六省一家独大(增速18.8%)。2012-2021年1-9月郑州市GDP累计值及同比实际增速情况中部六省2021年1-9月GDP情况1400012000100008000600040002000014%12%10%8%GDP累计值（亿元）GDP同比实际增速（%）GDP首位度（%）人均GDP（元）城市武汉长沙郑州合肥南昌太原123189587932882074855360118.810.37.035%9998295489740368767877688679366%29%21%26%22%23%4%2%0%2021年1-9月10.410.110.92012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年GDP(亿元）

5517增速

12%619712%67779%73118%79949%9130

10143

11590

12003

93288%

8%

7%

4%

7%到202

年郑州GD

力争达到

万亿元同

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城市概括/1.经济人口【经济结构】固投增速放缓(-4.5%)，房投持续回落(-4%)，房固比36%，地产依赖度较高⚫

灾情疫情影响，现阶段经济指标增速不同程度回落，基建投资为稳定经济的重要因素，固定资产投资增速有所放缓，房地产开发持续回落；⚫

房地产投资/GDP的比重在2017年达到高峰后小幅回落，但投资规模绝对值及所占比重仍旧较大；房固比投资近三年同样小幅下降，投资结构数值降到合理数值区间，2020年房固比36%，经济发展对房地产依赖度偏高。更多方案资料关注公众号：精英策划圈2012-2020年固定/房地产投资累计值及房投固&房GDP占比2019-2021年11月郑州市三驾马车/房地产开发投资同比增速情况12000100008000600040002000050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%20015010050固定资产投资：累计同比社会消费品零售总额：累计同比出口总值：累计同比房地产开发投资：累计同比固投同比-4.5%社销同比7.1%出口同比36.8%房投同比-4%0%2020201235612013201420152016201720182019年固定资产投资（亿元）4400144533%5260174433%6288200032%6999277940%7573335944%8399325839%9262359339%9596343036%房地产开发投资（亿元）

1095房投占固投比31%20%0房投占GDP比23%26%27%35%37%32%31%29%衡量指标异常基本正常

正常运行

基本正常5-10%

10-15%

15-20%异常＞20%衡量指标异常

基本正常

正常运行

基本正常＜15%

15-22%

22-30%

30-40%反映投资结构是否合理的基础指标，合理指标22-30%异常＜5%＞40%房地产开发投资/GDP房地产开发投资/固定资产投资-50反映房地产投资规模的基础指标，合理指标10-15%同

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城市概括/1.经济人口【支付力】人均可支配收入3307元，房价收入比12.，刚需基数大，购买力中等⚫

长期来看，2021年三季度，郑州城镇居民人均可支配收入33078元，疫情后，政府多次发放消费券，同比增速7.3%，增速放缓；对比中部六省，城镇居民人均可支配收入处于末尾，可支配收入在当地平均购买仅2.1㎡住宅，刚需基数庞大，购买力中等；⚫

郑州2020年房价收入比12.4,在中部六省省会城市中处于高位，整体房价水平略高于刚需居民购买力，购房具有一定压力。中部六省2021年1-9月人均可支配情况2012-2021年1-9月郑州市城镇居民人均可支配收入情况①城镇居民人均可支配收入（元）②新房均价（元/㎡）城镇居民人均可支配收入（元）同比增速城市①/②40000350003000025000200001500010000500014.0%12.0%10.0%8.0%全国35946元，增速8.7%郑州33078元，增速7.3%合肥武汉长沙南昌郑州太原4063217747168191168512747159882.32.44.12.92.112.2%405594848336552330789.3%9.3%9.0%8.6%8.3%7.3%6.8%6.8%6.0%4.0%2.0%0.0%30437117712.6ABC2.0%郑

州合

肥太

原2020年中部六省房价收入比12.413.512.90DFE武

汉南

昌长

沙11.710.36.2十四五期间，城乡居民人均可支配收入年均增长7左右备注：新房均价统一来源于中国房价行情网，截止11月均价可支配收入除以房价：可支配收入在当地能够平均购买到多少面积的房子房价收入比等于（商品住宅成交均价*城镇居民人均住房面积）/城镇居民人均可支配收入，在3-6倍之间为合理区间同

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城市概括/1.经济人口【人口吸附力】常住人口总量126万人，净流入超过武汉，人口红利，持续补给需求端，发展后劲足⚫

郑州作为河南省会人口集聚效应明显，有超强的吸纳力，尤其是金水区和二七区人口规模较大；其中15-59岁占比68%，是社会生产的主力军，相对更年轻化；老龄人口占比少，“负效应”相对其他城市较低；随着城市发展，多重利好加持下，郑州有望继续释放一波人口红利；⚫

随着郑州、成都、西安、武汉等强二线城市大幅度放宽落户门槛，吸引人才落户，人口净流入规模逐渐增大。10大城市人口净流入(万人)：唯一的中部城市95后人才吸引力城市50强：位居TOP102015-2020年郑州常住人口/户籍人口情况1400120010008006004002000七普人口深圳上海广州北京东莞成都苏州佛山杭州1178.81009总量第十888.92788.2201581120168272017842201886420198822020882784.48593.73530.63478.11379.77378.46户籍人口(万人)常住人口(万人)净流入（万人）957146972145988146101415010351531260378郑州人口年龄结构全国人口年龄结构年龄0-14岁人口数（万）比重同六普比较+3.05%年龄人口数（万）25338比重同六普比较+1.35%-6.79%+5.44%+4.63%——240858162113126019%68%13%9%0-14岁15-59岁18%63%19%14%100%郑州对比15-59岁-5.22%8943860岁及以上其中65岁及以上总计+2.17%60岁及以上其中65岁及以上总计26402典型强二线城市：+1.82%19064①武汉326万人(11位)②西安318万人(13位)③长沙267万人(15位)100%+397万人141178区域

金水区

二七区

中原区

郑东新区

管城区

惠济区

高新区

经开区

新郑市

荥阳市

中牟县

港区

新密市

巩义七普人登封

上街区口（万

162人）10696958256553311773706283797320备注：人口净流入是指常住人口与户籍人口的差值，常住人口大于户籍人口，就说明该城市人口处于净流入，反之则为净流出备注：郑州统计局，统计公报，公开数据整理同

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城市概括/1.经济人口【人口政策】针对高端人才政策细化扩容，增大群体范围，十四五期间预计人才总量达到22万⚫

从落户、租房/购房补贴，生活补助，创业补贴等方面，吸引外来人才落户，刚需购房者买房置业，化解库存压力，推升成交量；目前对高端人才吸收力有限，但随着城市发展，规划落位等多重利好，仍具有优势，促进购房需求的后续释放。（十四五规划提出到2025年全市人才总量达到220万，引进国内外高端人才团队10个，创新创业领军人才（团队）200个，在产业核心技术上形成人才比较优势，新增高技能人才5万人以上）类别2017年11月前2017年11月后-2019年2020年-2021年1、对国家有突出贡献的中青年专家，享受政府特殊津贴的人员2、获得市(省)级以上荣誉称号、科研成果奖的人员3、获得博士、硕士、双学士学位的人员4、取得中级专业技术职务资格满3年的人员5、在科研、生产、教学、管理工作中起骨干作用的人员或其配偶系学士学位的人员“黄河人才计划”提高对人才落户的补贴延用2017年11月前政策条件放宽：1、郑州市的大学、大中专院校录取入户2、中专以上毕业生、职业(技工)院校毕业生A类：对郑州企事业单位新引进的海内外院士、国际知名科技奖项获得者等顶尖人才；B类：对掌握关键核心技术、引领产业发展的国家级领军人才和在国外著名高校担任副教授以上职务的优秀青年人才C类：活跃在创新创业一线，具有成长为高端人才潜力的地方级领军人才人才落户D类：活跃在创新创业一线，具有成长为高端人才潜力的突出贡献人才A、B类高层次人才最高300/150万元首次购房补贴人才首次购房补贴：博士每人10万元，硕士每人5万元，本科毕业生每人2万元C、D类高层次人才给予最高100/50万元首次购房补贴博士、硕士和“双一流”建设高校本科毕业生，仍沿用之前政策，分别给予10/5/2万元首次购房补贴。补贴内容制定重点产业急需紧缺人才需求目录，对我市优势产业、新兴产业和现代服务业领域的重点企业中，具有较高技术水平、从事企业核心业务的急需紧缺人才，2年内给予人才5万—10万元奖励。对用人主体以项目形式引进高层次外国专家和团队并取得显著效益的，单个项目给予引进单位最高60万元经费资助。领航家计划境外人才引进1、支持银行业机构在守住风险底线的基础上,对符合条件的民营小微企业落实无还本续贷政策。对开展无还本续贷业务的银行业机构,按照年度发放额的1给予最高不超过100万元补贴；2、设立规模30亿元的债权融资风险补偿资金池,针对种子期、初创期民营企业“首贷”“首保”等给予最高1000万元贷款授信和50万元贷款贴息。3、对银行机构向无贷款记录的民营企业发放的首笔贷款按年度发放额的1‰给予最高100万元补贴。金融政策4、对我市企业和科研院所通过金融租赁购置的先进研发生产设备,按照合同金额的1%给予补贴,此项补贴每年最高限额为300万元,累计补贴3年。建设培育一批高水平专业化创新创业载体，对新认定（备案）的市级及以上科技企业孵化器、大学科技园、（专业化）众创空间、星创天地等创新创业平台给予最高200万元奖补。提升“郑创汇”等创新创业大赛影响力，对获奖落地企业给予5万—100万元一次性奖励，发掘引进一批高端人才和优质项目。创新创业扶持聚焦五大群体：2021年4月细化黄河人才计划政策①海内外高端人才②科技领军人才③产业骨干人才④青年人才涵盖内容：截至20

年1月

日，全市共

2044

人青年人才申请首次购房补贴，①子女上学②医疗保健补贴金额11007万元。其中201年59人319万元，201年335人18875万元，202年805人4279万元,202年843人4520万元③住房保障等家庭“琐事”⑤名医名师名家同

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城市概括/2.发展方向【发展规划】全面加快国家中心城市建设，重点推进3

个核心板块，十四五期间实现两化五强⚫

郑州目前面临发展、建设、管理、运营特大城市的新机遇、新挑战，十四五规划从优化城市空间布局（推动31个核心板块高品质建设，以核心产业驱动模式促进区域及板块发展）、优化城市创新格局、科技创新、产业升级等方面全方位推进郑州协调发展，转变城市经济发展方式，力求2035年实现两化五强的远景目标。十四五规划发展方向：十三五时期收官：GD

破万亿、人口过千万、人均超十万、郑州晋级特大城市行列十三五规划遗留问题十四五期间将着力推进31个核心板块（其中主城区涉及21个，郊县10个）高品质建设，成为郑州经济发展强劲动力，推动郑州全方位协调发展①郑州发展不平衡不充分②产业竞争力不强③科技创新基础薄弱④国际化程度不高⑤基础承载能力不足⑥文化资源挖掘整合展现不够⑦就业、教育、医疗、住房、养老等与群众期待有差距⑧城市治理现代化需加快西部新城中心城区东部新城义南部新城十四五规划主要目标2035年远景目标空港-新城副城新密登封【1】空间布局优化新布局，明确31个核心板块建设基本成型，城市功能不均更完善，1+4都市圈区域之间协调发展。【5】贸易物流成为服务和带动中部地区对外合作的开放高地郑州将基本实现

“两化五强”奋斗目标，建成具有显著国际影响力的社会主义现代化国家中心城市；综合经济实力进入国内城市第一方阵。【2】产业规划把科技创新作为国家中心城市核心功能来打造，围绕产业链，完善产业链【6】文化软实力社会文明成都达到新水平，全面增强两化：现代化、国家化空间结构优化形成新布局：【3】创新驱动强化创新驱动，加快发展动能战略升级五强：创新强、枢纽强、生态强、法制强、文旅强【7】社会治理增强市域治理能力，提升治理体系和治理能力现代化建设推动城市向集约型、分布式、多中心、网络化发展转变,核心板块建设基本成型,东强、南动、

西美、【4】交通枢纽全国综合性交通枢纽地位不断巩固提升北静、中优、外联的城市功能布局更加完善；构建都市区-片区-单元-板块的城市架构，以国际化、生态化、数字化标准，高水平规划建设核心板块，成为城市经济发展支撑点、开发建设亮点、网络结构关键点、协同形成城市功能单元发展极核体系；同时“1+4”都市圈区域之间协调发展，成为国内广泛认可、预期看好、富有竞争力的特大城市。同

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城市概括/2.发展方向【都市圈】1+都市区布局，强化郑州都市圈辐射带动能力，打造国际性交通门户枢纽⚫

郑州将全力推进都市圈快速通道共联工程，围绕郑州“1+4”都市区一体化发展，构建郑州与周边新乡、焦作、许昌、开封的路网共联交通网络，随着米字形高速铁路网大格局形成，国际物流中心功能日臻完善，都市圈的交通优势进一步凸显。现行为“1+”都市圈布局发展目标：到2025年——都市圈一体化综合交通体系初步形成，基本实现都市圈1小时通勤、中原城市群2小时通达到2035年——建成国际性交通门户枢纽、轨道上的都市圈（对外辐射能力）、黄河流域生态保护和高质量发展交通先行区、绿色智能交通示范区河南十四五城镇空间布局谋划区域范围：郑州都市圈是以郑州市为核心，包括郑州市域和开封、新乡、焦作、许昌4市中心城区及巩义市、尉氏县、新乡县、原阳县、武陟县、长葛市、平原城乡一体化示范区2021.12.27河南省委宣传部举行“奋进新征程

中原更出彩”系列发布会介绍：郑州都市圈由原来的“1+”拓展为“1+”，新纳入洛阳、平顶山、漯河、济源四城市；着力构建“一核一副一带多点”的都市圈格局空间范围：郑汴同城化、郑许一体化、郑焦一体化、郑新一体化备注：来源官网（2021年4月《郑州都市圈交通一体化发展规划（2020—2035年）》）同

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城市概括/2.发展方向【产业结构】强化先进制造业，拓展产业新格局

空间，东区

高新

港区

金水等产业红利持续释放近年郑州三产结构逐步优化，第三产业发展迅速占比近60%，现代服务业提升，工业压舱石，工业制造业占比41%，其次服务业占比35%（2018年2%）、建筑业占比22%（2018年10%）；十四五期间郑州产业聚焦先进制造业，电子信息产业、数字经济等新兴产业，东区/高新/经开/航空港区将享受产业规划和进驻带来的政策红利。2015-2021年9月郑州三产占比情况郑州十四五规划提出对提质升级、构建高质量发展区域增长极：120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%惠济区强化先进制造业拓展产业格局新空间高新区以数字经济为支撑、以总部经济、金融服务业、科技服务业为重点主攻方向郑东新区金水区制造业(高质量发展)48.4%50.8%51.7%54.7%郑东新区经开区58.9%39.8%59.0%59.4%中原区电子信息、生物医药等高端产业，发挥“航空+保税”的优势战略

电子信息产业（作为全市

航空支撑

“一号”产业来打造）

港区管城区汽车/智能装备/新型材料/现代食品等传统产业、实体经济49.6%201547.3%2016二七区46.5%2017加快做强高新区43.9%201839.7%202039.4%突出科技型制造业大力

新能源、生物医药、物联

经开

围绕汽车与装备制造业科技发展

网、大数据等新兴产业

研发、补链强链及产品升级20192021.1-9区航空港区交通运输、仓储和邮

房地产业政业工业制造业批发和零售业住宿和餐

农林牧渔饮业

业类比服务业金融业16%建筑业10%十四五时期郑州要着力提升城市四个内涵之一：国家先进制造业基地，把实体经济作为主攻方向，做优做强头部企业，实施创新型领军企业培育计划，鼓励宇通客车、郑州煤机、中铁装备、汉威科技、安图生物等创新型龙头企业运用资本投入、科技分红等方式打造“双创”平台，带动提升产业链协作配套水平，形成龙头企业为引领，众多中小微科技型企业蓬勃发展的格局。2018年2019年51%41%27%35%11%14%8%9%9%2%5%2%17%22%3%2%十四五产业规模目标：生产制造类小微企业园6个以上，引导小微企业入园

万家以上百亿级制造业达2家，带动10家制造业实现倍增；专精特新中小企业达到120家同

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城市概括/2.发展方向【产业规划】着力打造153产业体系，构建“一核、两带、五区、多点”的战略性新兴产业发展新格局⚫

十四五”战略性新兴产业发展总体规划（征求意见稿）提出到2025年，全市战略性新兴产业增加值占全市规上工业增加值的比重达到45%左右；着力打造153N战略性新兴产业体系，努力将郑州建设成具有国际竞争力的战略性新兴产业发展高地；构建“一核、两带、五区、多点”的战略性新兴产业发展新格局。郑州十四五战略性新兴产业发布新布局示意图：郑州中原科技带空间布局示意图：郑州都市圈新兴产业带布局示意图：在新兴产业空间布局方面，以交通廊道为脉络、以土地集约高效利用为导向、以产城融合发展为着力点，聚焦打造区域协作产业链和优势产业集群，强化核心带动、点轴联动，着力构建“一核、两带、五区、多点”的战略性新兴产业发展新格局。一核：中原科技城（聚合龙湖北部、智慧岛、科学谷三大片区）两带：沿黄科创带（依托沿黄生态走廊将自创区、金水科教园区、中原科技城等串联）、南部新兴产业带（以商登高速为轴线，串联港区、新郑新港/新密/登封产业集聚区等重点产业载体）五区：郑东新区、航空港区、经开区、高新区、金水科教园区多点：以“五区”以外的巩义、登封