长沙商业综合体营销策略提案课件

美食缔造传奇五江•天街国际广场营销策略提案美食缔造传奇1一、项目概述【第一部分】项目前期工作概述二、项目完整和系统的定位三、招商先行——项目成功的关键四、项目核心理解及目标解读五、项目问题梳理六、商业发展趋势研究七、商业竞争分析【第二部分】项目定位如何落地？八、项目最大差异化价值点的挖掘九、项目定位落地十、项目定位落地与一期销售衔接十一、营销目标回顾十二、市场背景目录十三、住宅竞争分析十四、公寓竞争分析十五、住宅客户分析十六、公寓客户分析十七、项目本体解读一期营销背景十八、目标客户定位十九、推售节奏一期营销策略提高来访量提高转化率【第三部分】一期销售任务如何完成？（主要针对住宅和公寓）二十、营销策略导出二十、项目推广策略二一、营销活动策略二二、包装展示策略二三、媒体渠道策略二四、客户拓展策略二五、销售引爆策略二六、现场体验提升二七、销售管理与团队保障策略一、项目概述【第一部分】二、项目完整和系统的定位六、商业发展2一、项目概述【第一部分】项目前期工作概述二、项目完整和系统的定位三、招商先行——项目成功的关键四、项目核心理解及目标解读五、项目问题梳理六、商业发展趋势研究七、商业竞争分析【第二部分】项目定位如何落地？八、项目最大差异化价值点的挖掘九、项目定位落地十、项目定位落地与一期销售衔接十一、营销目标回顾十二、市场背景目录十三、住宅竞争分析十四、公寓竞争分析十五、住宅客户分析十六、公寓客户分析十七、项目本体解读一期营销背景十八、目标客户定位十九、推售节奏一期营销策略提高来访量提高转化率【第三部分】一期销售任务如何完成？（主要针对住宅和公寓）二十、营销策略导出二十、项目推广策略二一、营销活动策略二二、包装展示策略二三、媒体渠道策略二四、客户拓展策略二五、销售引爆策略二六、现场体验提升二七、销售管理与团队保障策略一、项目概述【第一部分】二、项目完整和系统的定位六、商业发展3项目概述五江天街国际广场位置万家丽路与曲塘路交汇处开发商五江集团总占地面积总建筑面积80730㎡447347.14㎡业态纯商业、写字楼、酒店、商业公寓共分为三期开发。集合商业、写字楼、住宅、公寓、酒店等多种物业形态，涵括购物、餐饮、休闲、娱乐、体验、商务、居住等功能为一体。规划以美食为主题的复合型街区MALL，打造长沙东部区域级餐饮与娱乐休闲商业中心。定位一期效果图guanqi

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守其小项目概述五江天街国际广场位置万家丽路与曲塘路交汇处开发商五江4项目概述一期总占地面积22999㎡总建筑面积96375.07㎡由两栋精装住宅和一栋精装公寓及商业裙楼组成住宅面积：32471.82㎡（90-120㎡两房到三房产品）公寓面积：21393.65㎡（37~50㎡单身公寓）商业面积：23001.68㎡（由4~5层商业裙楼构成，一层出售，其它楼层自持）三期二期总占地面积：29897㎡总建筑面积：159005.69㎡由纯商业、办公及公寓组成。商业面积：39037.79㎡;办公面积：56115.4㎡;公寓面积：39647.4㎡二期三期净用地面积：227753㎡总建筑面积：62922㎡由住宅、酒店式公寓、办公、酒店及部分底商组成。住宅面积：38915㎡;商业面积：34356

㎡；公寓式办公面积：43506㎡；办公楼面积：25873㎡；酒店面积：12936㎡guanqi

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守其小项目概述一期总占地面积22999㎡总建筑面积96375.075项目概述项目营销前期已做了非常系统和完整的准备工作。1、对项目的定位和思考已经很深入。2、节点思考很到位。3、项目售楼部、样板房体验的考虑很到位。4、招商前期已经做了大量的工作。guanqi

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守其小项目概述项目营销前期已做了非常系统和完整的准备工作。1、对项6一、项目概述【第一部分】项目前期工作概述二、项目完整和系统的定位三、招商先行——项目成功的关键四、项目核心理解及目标解读五、项目问题梳理六、商业发展趋势研究七、商业竞争分析【第二部分】项目定位如何落地？八、项目最大差异化价值点的挖掘九、项目定位落地十、项目定位落地与一期销售衔接十一、营销目标回顾十二、市场背景目录十三、住宅竞争分析十四、公寓竞争分析十五、住宅客户分析十六、公寓客户分析十七、项目本体解读一期营销背景十八、目标客户定位十九、推售节奏一期营销策略提高来访量提高转化率【第三部分】一期销售任务如何完成？（主要针对住宅和公寓）二十、营销策略导出二十、项目推广策略二一、营销活动策略二二、包装展示策略二三、媒体渠道策略二四、客户拓展策略二五、销售引爆策略二六、现场体验提升二七、销售管理与团队保障策略一、项目概述【第一部分】二、项目完整和系统的定位六、商业发展7项目定位上海有“新天地”

北京有“三里屯酒吧街”

重庆有“北辰天街”

武汉有“楚河汉街”每一个有文化底蕴的城市，都应有一个标志性的街区，并将城市文化融入街区。长沙作为全国最具竞争力、最具活力且拥有深厚文化底蕴的城市，传统文化与国际化在这个城市进行了良好的融合。本案将打造成长沙的唯一高端主题国际风情街区，长沙的“城市名片”，长沙街区型商业地产项目的标杆。项目定位上海有“新天地”北京有“三里屯酒吧街”重庆有“北8项目初步规划项目初步规划本案将打造集吃、住、游、购、娱、教育、办公于一体的大型开放式欧洲风情国际街区，区域级商业中心。将涵盖国际购物中心、名品百货、中南首席国际美食广场、国际水岸风情主题街区、空中花园餐厅、空中花园广场、主题购物街、星光大道、酒吧街、欢唱街、高档会所、5A甲级写字楼、四星级主题酒店、连锁商务酒店、五星级钻石公寓、国际企业公馆、精装华宅等业态。通过专业商业运营管理，来全力打造长沙东部区域级商业中心。项目区位图项目一期效果图guanqi

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守其小项目初步规划项目初步规划本案将打造集吃、住、游、购、娱、教育9一、项目概述【第一部分】项目前期工作概述二、项目完整和系统的定位三、招商先行——项目成功的关键四、项目核心理解及目标解读五、项目问题梳理六、商业发展趋势研究七、商业竞争分析【第二部分】项目定位如何落地？八、项目最大差异化价值点的挖掘九、项目定位落地十、项目定位落地与一期销售衔接十一、营销目标回顾十二、市场背景目录十三、住宅竞争分析十四、公寓竞争分析十五、住宅客户分析十六、公寓客户分析十七、项目本体解读一期营销背景十八、目标客户定位十九、推售节奏一期营销策略提高来访量提高转化率【第三部分】一期销售任务如何完成？（主要针对住宅和公寓）二十、营销策略导出二十、项目推广策略二一、营销活动策略二二、包装展示策略二三、媒体渠道策略二四、客户拓展策略二五、销售引爆策略二六、现场体验提升二七、销售管理与团队保障策略一、项目概述【第一部分】二、项目完整和系统的定位六、商业发展10招商先行招商先行是项目成功关键，本案前期已经做了大量的招商工作。已洽谈接触商家业态商家超市百货沃尔玛、家乐福、欧尚、人人乐、家润多、永辉超市天虹百货、通程百货零售类电器连锁时尚品牌通程电器、苏宁电器ZARA、HM、MANGO、C&A娱乐类服务类五星级影城四星级酒店时代华纳兄弟影城、中影国际影城、中华影业、潇湘国际影城盛悦酒店、和一酒店、维也纳酒店连锁快捷酒店

7天、汉庭连锁快餐

麦当劳、肯德基、必胜客、赛百味、德克士俏江南、海底捞、芭菲盛宴、稻香、唐宫、巴蜀风月、川国演义、谭王府、醉忆江南、餐饮类

大型品牌餐饮

江南厨子、小南国、胜记、57度湘、江山酒家、美心集团、王子国宴、冰火楼、秦皇食府中西餐厅咖啡之翼、台塑牛排、西提牛排、王品牛排、尊品牛排、豪客来、guanqi

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守其小招商先行招商先行是项目成功关键，本案前期已经做了大量的招商工11一、项目概述【第一部分】项目前期工作概述二、项目完整和系统的定位三、招商先行——项目成功的关键四、项目核心理解及目标解读五、项目问题梳理六、商业发展趋势研究七、商业竞争分析【第二部分】项目定位如何落地？八、项目最大差异化价值点的挖掘九、项目定位落地十、项目定位落地与一期销售衔接十一、营销目标回顾十二、市场背景目录十三、住宅竞争分析十四、公寓竞争分析十五、住宅客户分析十六、公寓客户分析十七、项目本体解读一期营销背景十八、目标客户定位十九、推售节奏一期营销策略提高来访量提高转化率【第三部分】一期销售任务如何完成？（主要针对住宅和公寓）二十、营销策略导出二十、项目推广策略二一、营销活动策略二二、包装展示策略二三、媒体渠道策略二四、客户拓展策略二五、销售引爆策略二六、现场体验提升二七、销售管理与团队保障策略一、项目概述【第一部分】二、项目完整和系统的定位六、商业发展12项目核心目标是项目商业的成功运营，项目住宅、部分商业及公寓的销售是为项目建设及商业运营提供现金流。项目核心理解46万㎡=纯商业10万㎡写字楼13万㎡酒店1万㎡公寓6万㎡住宅7万㎡不计容面积+++++5大产品形成互动的城市价值链其中，商业占10万㎡万达模式商业是本案的主体，住宅、公寓、部分一层商业销售是本案实现现金流的主要来源。guanqi

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守其小项目核心目标是项目商业的成功运营，项目住宅、部分商业及公寓项13目标一：实现现金流速度目标6个月时间实现销售471套，其中住宅

237套，商业13套，公寓221套，成为片区的销售标杆。高速目标：本项目预计2014年6月29日开始销售住宅，8月23日开始销售商业及公寓，到2014年底6个月时间完成住宅5#栋90%、3#栋50%，公寓40%、商铺60%——即住宅去化237套房源的目标，商铺13套的目标，公寓221套的目标。同时，通过住宅产品的热销，为项目的持续开发保证强大的现金流，并最终带动商铺与写字楼持续销售。目标一：实现现金流速度目标6个月时间实现销售471套，其中住14目标一：实现现金流速度目标每月约523批客户、销售约79套，成为片区的销售标杆高速目标：从近三个月销售情况来看，在市场较好的情况下，周边项目平均去化为40套/月。今年本项目目标为完成销售471套，相当于每月销售量约79套左右，是目前市场去化速度的2倍左右，在去化速度来看将是本片区的标杆项目。销售总目标471套（住宅237套、公寓221套、商业13套）销售目标分解月均销售目标周均销售目标每月79套（住宅40套、公寓37套、商业2套）每周20套（住宅10套、公寓9套、商业0,5套）客户总目标月均来访量周均来访量日均来访量客户转化率15%计算，总来访约3140批每月523批客户目标分解每周131批日均来访客户量19批guanqi

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守其小目标一：实现现金流速度目标每月约523批客户、销售约79套，15目标二：打造长沙“城市名片”比肩甚至超越区域内典型综合体项目，成为街区mall的形象标杆，长沙的高端主题国际风情街区，长沙的“城市名片”

。品牌影响力目标：本项目是开发商进入城市综合体开发领域的标杆之作，因此，本项目不仅仅要实现应有的经济价值，实现利润最大化，更要实现开发商与项目的品牌影响力，长沙唯一的高端主题国际风情街区，长沙的“城市名片”

，奠定开发商与项目品牌的巨大影响力。华悦城——规划有大型购物中心、写字楼、酒店和住宅多种业态，属于典型的复合物业，是一个以商业为主导的中大规模高端国际都会综合体华晨世纪广场该项目位于万家丽路与长沙大道交汇处西南角，项目规划集两座大型购物中心、白金五星级酒店、甲级写字楼、地下超市、大型数码购物广场、3DMAX电影城、高级酒店公寓、高档住宅等多种物业形态ao

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守其小目标二：打造长沙“城市名片”比肩甚至超越区域内典型综合体项目16小结：对本项目营销目标的总结高速高影响街区mall的形象标杆，长沙唯一的高端主题国际风情街区，长沙的“城市名片”

。＋每月销售约79套guanqi

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守其小小结：对本项目营销目标的总结高速高影响街区mall的形象标杆17一、项目概述【第一部分】项目前期工作概述二、项目完整和系统的定位三、招商先行——项目成功的关键四、项目核心理解及目标解读五、项目问题梳理六、商业发展趋势研究七、商业竞争分析【第二部分】项目定位如何落地？八、项目最大差异化价值点的挖掘九、项目定位落地十、项目定位落地与一期销售衔接十一、营销目标回顾十二、市场背景目录十三、住宅竞争分析十四、公寓竞争分析十五、住宅客户分析十六、公寓客户分析十七、项目本体解读一期营销背景十八、目标客户定位十九、推售节奏一期营销策略提高来访量提高转化率【第三部分】一期销售任务如何完成？（主要针对住宅和公寓）二十、营销策略导出二十、项目推广策略二一、营销活动策略二二、包装展示策略二三、媒体渠道策略二四、客户拓展策略二五、销售引爆策略二六、现场体验提升二七、销售管理与团队保障策略一、项目概述【第一部分】二、项目完整和系统的定位六、商业发展18项目问题梳理本提报希望能解决如下四个问题•问题1•问题2•问题3•问题4•更加清晰我们项目的最大价值点是什么。•我们如何在巨量的长沙商业综合体中脱颖而出，从而实现项目成为“城市名片”整体定位的落地。•项目整体定位落地如何与一期销售衔接，并有助于一期销售；•如何出色完成一期销售任务。guanqi

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守其小项目问题梳理本提报希望能解决如下四个问题•问题1•更加清晰我19一、项目概述【第一部分】项目前期工作概述二、项目完整和系统的定位三、招商先行——项目成功的关键四、项目核心理解及目标解读五、项目问题梳理六、商业发展趋势研究七、商业竞争分析【第二部分】项目定位如何落地？八、项目最大差异化价值点的挖掘九、项目定位落地十、项目定位落地与一期销售衔接十一、营销目标回顾十二、市场背景目录十三、住宅竞争分析十四、公寓竞争分析十五、住宅客户分析十六、公寓客户分析十七、项目本体解读一期营销背景十八、目标客户定位十九、推售节奏一期营销策略提高来访量提高转化率【第三部分】一期销售任务如何完成？（主要针对住宅和公寓）二十、营销策略导出二十、项目推广策略二一、营销活动策略二二、包装展示策略二三、媒体渠道策略二四、客户拓展策略二五、销售引爆策略二六、现场体验提升二七、销售管理与团队保障策略一、项目概述【第一部分】二、项目完整和系统的定位六、商业发展20商业发展趋势研究发展趋势1长沙商业发展趋势23体验发展趋势特色化发展趋势guanqi

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守其小商业发展趋势研究发展趋势1长沙商业发展趋势2体验发展趋势特色21长沙商业市场分析长沙市商业市场整体布局：1个市级商业中心即：五一广场商业中心；2个市级商业副中心即星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心；10个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心；30个社区级商业中心；5个重点镇商业中心；5个一般镇商业中心。guanqi

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守其小长沙商业市场分析长沙市商业市场整体布局：1个市级商业中心即22随着国民收入倍增计划实施、全面消费升级的展开，长沙消费人群消费力迅速提升长沙随着经济发展人均收入不断提升、社会消费品零售总额不断提升guanqi

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守其小随着国民收入倍增计划实施、全面消费升级的展开，长沙消费人群消23高端奢侈品专卖店大量并全面入驻长沙，整体商业档次进一步提高长沙商业格局升级顶级奢侈品已入驻星城GUCCI进驻友谊商店>

2008年Gucci全国第24家直营店

进驻长沙袁家岭友谊商店长沙商业格局时尚升级Lv进驻美美百货让长沙及周边城市的消费者能更便捷地买到国际最时尚的高端货品，也让他们享受到全新的购物体验顶尖奢侈品>LV进驻美美百货guanqi

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守其小高端奢侈品专卖店大量并全面入驻长沙，整体商业档次进一步提高长24从长沙的裂变谈起：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。第一阶段：单核心扩张第三阶段：都市群形成长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成在长株潭融城的规划推动下，南城迎来新的发展契机。guanqi

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守其小从长沙的裂变谈起：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶25长沙发展趋势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，一个国际化大都市崛起的身影若现。武广客运线开通地铁效果图地铁修建长沙新城高档次物业guanqi

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守其小长沙发展趋势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，一个国26长沙发展趋势:升级、裂变——为我们项目提供了非常好的机会国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新【升级】【裂变】成为主旋律…【升级】——城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现。【裂变】——城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱。guanqi

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守其小长沙发展趋势:升级、裂变——为我们项目提供了非常好的机会国际27商业发展趋势研究发展趋势12长沙商业发展趋势体验发展趋势3特色化发展趋势guanqi

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守其小商业发展趋势研究发展趋势1长沙商业发展趋势3特色化发展趋势g28商业趋势从万达的更新换代说起guanqi

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守其小商业趋势从万达的更新换代说起guanqidashou29商业趋势从第一代万达广场，到第四代万达广场，除了体量的增大，业态的丰富和优化布局，还有——最重要的：购物体验感的升级guanqi

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守其小商业趋势从第一代万达广场，到第四代万达广场，除了体量的增最重30长沙商业综合体营销策略提案课件31商业趋势guanqi

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守其小商业趋势guanqidashouqixiao观其32商业趋势从网购兴起说起淘宝、天猫、京东、苏宁易购……guanqi

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守其小商业趋势从网购兴起说起淘宝、天猫、京东、苏宁易购……guan33商业趋势立足于未来，需考虑以下两个方面：1网络对传统商业的挑战网络时代的来临,

网购的优势使淘宝、京东网等购物网站的市场份额越来越大时，传统商业将如何面对竞争?新商业中心必须塑造城市的灵魂，在这里找到人与人之间聚集和沟通的快乐。在这里不仅是购物也是种休闲，而这是网络所不能带来的体验。guanqi

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守其小商业趋势立足于未来，需考虑以下两个方面：1网络对传统商业的挑34商业趋势2新的商业模式的出现

随着长沙的版图不断扩展,城市商业已由单核向多核发展,

这就给新的商业极核生成创造了绝佳条件,就如同徐家汇挑战南京西；

怎样缩短一个新兴商业项目的人气和商业习性的培育时间,也是每一个商业运营者必须正视的问题；

总的来说,单纯购物性的商业是无法撑起这竿大旗。用更丰富的体验性商业迎接网购的严峻挑战这样的实体商业才最有可能成功！guanqi

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守其小商业趋势2新的商业模式的出现随着长沙的版图不断扩展,城市35商业趋势随着收入增长，消费升级，体验消费增长会越来越快，大大超越购买消费增长，而美食在体验消费中比重是最大的。实体商业中，体验型商业是未来的发展趋势！美食和娱乐休闲具有巨大的发展空间！guanqi

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守其小商业趋势随着收入增长，消费升级，体验消费增长会越来越快，实体36商业发展趋势研究发展趋势123长沙商业发展趋势体验发展趋势特色化发展趋势guanqi

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守其小商业发展趋势研究发展趋势1长沙商业发展趋势特色化发展趋势gu37商业特色化要求以地铁为代表的新的城市交通大大提升交通效率，汇聚人流的同时，扩大消费半径，带来本区域消费外逸的潜在风险。这就要求区域性商业要有特色，这样不仅会留住本区域的消费者，而且还能吸引区域外的消费者，很方便到本商业场所消费。guanqi

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守其小商业特色化要求以地铁为代表的新的城市交通这就要求区域性商业要38特色化商业案例1、青衣城发展成熟的香港，其区域型商业中心，以各自鲜明的特色，成功实现突围。其中，最有影响力的是——青衣城有特色的区域型中心，影响力已经超越区域！guanqi

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守其小特色化商业案例1、青衣城发展成熟的香港，其区域型商业中心，以39朗豪坊又一城荷里活广场新都城新都会广场绿杨坊青衣城德福广场信德中心APM东港城置地广场太古广场海港城时代广场太古城广场杏花新城朗豪坊又一城荷里活广场新都会广场绿杨坊青衣城德福广场信德中心40特色化商业案例1、青衣城青衣城的独特设计，引进了海洋及航海意念。承袭邮轮的特色布置，辽阔的流线型走廊、色彩缤纷的航海旗杆，每一处地方，各具特色航海主题展现中庭位置和询问处的轮船设计，餐厅竖起了帆船桅杆，两部扶手梯中间的百舸竞渡各层穿插了多家拥有大自然海景的主题餐厅整体商场充满了海洋气息主题商户位置G1海洋主题豪华电影院潜艇主题西餐厅G14层楼高模型装修的中餐厅拥有大自然海景的主体餐厅G1各层穿插guanqi

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守其小特色化商业案例1、青衣城青衣城的独特设计，引进了海洋及航海41海洋主题豪华电影院海洋主题（蓝巴勒海峡之畔）导视系统潜艇主题西餐厅走廊服务台4层楼高模型装修的中餐厅海洋主题豪华电影院海洋主题导视系统潜艇主题西餐厅走廊服务台442特色化商业案例1、青衣城•

青衣城以海洋概念为大型主题进行差异化，并围绕海航主题打造4大主力业态，并将海洋元素渗透到商业mall的每个细节；鲜明的特色，丰富的体验性，青衣城区域型商业中心，影响力已经超出了区域的影响！guanqi

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守其小特色化商业案例1、青衣城•青衣城以海洋概念为大型主题进行差43特色化商业案例项目介绍2、苏州李公堤项目位置：位于中国最大城市湖泊苏州金鸡湖。经济指标：长约1400米，占地面积30.66万平方米，总面积25.8万平方米。规划定位：李公堤是苏州市区首个“中国特色商业街”，依照街区定位分四期开发，已完成三期，第四期正在建设中。现已成为国内混合型亲水社区的成功典范，形成巨大规模的开放型现代城市生态公园。guanqi

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守其小特色化商业案例2、苏州李公堤项目位置：位于中国最大城市湖泊苏44在苏州李公堤亲水人文商业的成功典范成为苏州生态城市新客厅在苏州亲水人文商业的成功典范45项目分布II-1912酒吧街区Ⅰ期-国际风情水街模式：时尚娱乐街区+水巷邻里夜生活街区。模式：城市公园开发+集餐饮、娱乐、休闲、旅游于一体的著名水巷邻里于2007年12月推出，建筑面积4.3万平米，以欧陆风尚建筑和中式新古典道桥亭台的巧妙结合，打造出了姑苏城的现代水天堂，引入代官山、小南国以及大渔铁板烧等环球餐饮品牌。更引人注目的是，与“南京1912”合作打造了苏州第一个时尚休闲娱乐街区——李公堤1912酒吧街区，为苏州夜生活增添了新的魅力。商业水街。国际风情水街于2006年开业，建筑面积1.7万平方米，已汇聚国际国内著名商家及中华老字号餐饮品牌。在历史的基础上开发，其建筑风格保留了传统的苏州民居形态，苏州古园林式布局，灰、白、黑三色的主色调。III期-文化休闲街区模式：文化+旅游+餐饮+购物+酒店+娱乐，苏州首个文旅商结合的STREET

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。IV期-文化创意街区模式：文化+创意的办公街区。文化休闲街区按不同的功能分为特色主题餐饮岛、风尚生活步行街区、时尚休闲娱乐区三大区域，更加注重文化与旅游业态的融合发展，通过引入一批文化、艺术与创意领域的展馆、工作室及特色项目等，实现传统与现代并举，东方与西方对接，并首次在苏州引入STREET

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的商业形态。而相互串联的3座餐饮岛上，川菜、粤菜、苏帮菜、台湾菜等应有尽有，中式、日式、韩式等料理形式的餐厅汇聚在此。文化创意街区将面向工业设计、绘画、摄影、微电影工作室等与生活文化相结合的未来的主导产业，李公堤吸引的租户是将办公与创意设计相结合的类型。guanqi

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守其小项目分布II-1912酒吧街区Ⅰ期-国际风情水街模式：时尚娱46项目成功与可借鉴之处1、差异化定位：探寻“旅游+文化+商业”互动组合的新型商业模式。充分挖掘李公堤本身所拥有的景观、历史资源和文化资源，将休闲旅游与商业购物等有机组合，使项目不但为区域提供了商业载体，而且使商业项目本身也成为了知名的旅游景点，实现了旅游项目和商业载体的完美结合。2、产品规划：发挥地块特色，融合景观资源与商业人流合理布局。形成商业轴线的同时贯穿一条景观轴线以及文化轴线，最终能够实现“文商旅”的共同依存。3、清晰认知：坚持稳健运营，坚持专业化合作运营之路。初期就确立了自持经营、精细化招商的运营思路，从而避免了业态组合上的紊乱影响经营品质感；企业持续投入现金，并不一味追求短期和一次性开发收益回报。4、合理切入：以公共资源配套投入为启动，逐步、层次递进开发。先以金鸡湖风景区的市政改造为依托，形成风景优良、环境美好的总体印象，在此基础上再逐步进行品牌招商，分层次开发。5、造势与借势：大手笔推广，确保市场持续热度和关注度。营销上不断进行事件造势和邀请明星到访制造话题，确保了项目广泛的影响力。作为国企，开发商还利用了自身的资源优势，借势发挥。guanqi

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守其小项目成功与可借鉴之处1、差异化定位：探寻“旅游+文化+商业”47特色化商业案例3、上海新天地项目介绍项目位置：上海市中心卢湾区淮海中路经济指数：占地面积约3万平方米，建筑面积5.56万平方米。规划定位：以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅。guanqi

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守其小特色化商业案例3、上海新天地项目介绍项目位置：上海市中心卢湾48在上海新天地融合上海原有风貌成为上海城市新客厅与商业新地标在上海新天地融合上海原有风貌49业态组合新天地商业业态组合:

零售：餐饮：休闲娱乐=38％：42％：20％餐饮零售/服务艺术休闲娱乐业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平。22家，其中11家为

24家，主要为工艺品、12家，主要为酒吧、艺北里欧美风味35－40％1.2－1.4万饰品、家居用品35－40％术工作室、迪士高等20－25％1.2－1.4万0.7－0.88万平米餐饮零售/服务艺术休闲娱乐共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。南里37％45％18％0.82万平1万平0.4万平guanqi

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守其小业态组合新天地商业业态组合:零售：餐饮：休闲娱乐=38％：50项目成功与可借鉴之处1、区位优越。不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。2、观念进步。新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。3、手法创新。采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。4、只租不卖。管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，因而几乎天天都有推广活动。guanqi

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守其小项目成功与可借鉴之处1、区位优越。不但拥有先天的传统文化元素51特色化商业案例4、成都宽窄巷子项目介绍项目位置：成都市蜀都大道西端金河宾馆北面，东接长顺上街，西通西城根街经济指数：地面积108亩（66000

㎡

），建筑面积44000

㎡（地上35000㎡，地下停车场11000

㎡）规划定位：宽窄巷子是成都文化的集中体现，记载了老成都的城市历史和生活记忆，孕育了现代成都的生活精神，体现和延续了成都人的生活态度。宽窄巷子将历史文化保护街区与现代商业成功结合，以“成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，形成具有“老成都底片，新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。guanqi

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守其小特色化商业案例4、成都宽窄巷子项目介绍项目位置：成都市蜀都大52在成都宽窄巷子历史文化与商业时尚最成都的韵味，成就天府新客厅在成都历史文化与商业时尚最成都的韵味，成就天府新客厅53业态组合名称规划主题定位旅游休闲主题的情景

酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶消费游憩区

馆、特色酒馆、特色客栈等业态分布宽巷子闲生活窄巷子慢生活品牌商业主题的精致

各国西餐、各地品牌餐饮、精品饰品、艺术休生活品味区

闲、特色文化主题店井巷子新生活时尚动感主题的娱乐

酒吧、夜店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚店区guanqi

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守其小业态组合名称规划主题定位业态分布宽闲窄慢品牌商业主题的精致54项目成功与可借鉴之处1、政府统筹、多方整合资源：政府牵头，统一规划、区别保护，积极保护和恢复文化遗产，在精心提炼文化内涵基础上规划个性化的业态，三条巷子各具风情，形成呼应；2、市场化的运作模式：实行国有文化与旅游资源所有权与经营权分离，由市、区按8：2的比例投资，组建成都少城建设管理有限责任公司，负责宽窄巷子的拆迁、建设和开发。在投资、建设、营运、招商等方面则主要以文旅集团为主，分工合作，充分发挥了市场主体的作用。3、整合性跨区域营销：专业运营管理公司，全世界范围内宣传、推介宽窄巷，多方位、立体性，形成综合营销平台。guanqi

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守其小项目成功与可借鉴之处1、政府统筹、多方整合资源：政府牵头，统55一、项目概述【第一部分】项目前期工作概述二、项目完整和系统的定位三、招商先行——项目成功的关键四、项目核心理解及目标解读五、项目问题梳理六、商业发展趋势研究七、商业竞争分析【第二部分】项目定位如何落地？八、项目最大差异化价值点的挖掘九、项目定位落地十、项目定位落地与一期销售衔接十一、营销目标回顾十二、市场背景目录十三、住宅竞争分析十四、公寓竞争分析十五、住宅客户分析十六、公寓客户分析十七、项目本体解读一期营销背景十八、目标客户定位十九、推售节奏一期营销策略提高来访量提高转化率【第三部分】一期销售任务如何完成？（主要针对住宅和公寓）二十、营销策略导出二十、项目推广策略二一、营销活动策略二二、包装展示策略二三、媒体渠道策略二四、客户拓展策略二五、销售引爆策略二六、现场体验提升二七、销售管理与团队保障策略一、项目概述【第一部分】二、项目完整和系统的定位六、商业发展56商业竞争竞争篇12街区型商业竞争周边重点竞争项目guanqi

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守其小商业竞争竞争篇1街区型商业竞争周边重点竞争项目guanqi57街区型商业竞争

1、绿地圭塘河项目打造成为长沙的城市会客厅、城市新名片。世界级亲水休闲第一品牌现代生态商务区通过4大主题组团、5大功能区、6大体验工程以及2大生态工程的打造，建立世界级亲水休闲第一品牌的产品支撑体系。学院派褐石商务展览区儿童亲水、娱乐、体验组团度假中心叠水瀑布褐石风情体验区水上乐园水幕电影儿童体验中心儿童亲水娱乐褐石小镇区风情商业区文化沙龙备注：另外0.2万方配套服务点及公厕不在图上标示。街区型商业竞争1、绿地圭塘河项目打造成为长沙的城市会客厅、58街区型商业竞争

1、绿地圭塘河项目作为绿地战略合作伙伴，高聚主笔撰写雨花区城投合作项目竞标提报，绿地战胜众多竞争对手，取得与政府合作开发资格。小街区型商业竞争1、绿地圭塘河项目作为绿地战略合作伙伴，高聚59街区型商业竞争2、渔人码头集精品购物、休闲旅游、特色餐饮时尚娱乐等多种元素于一体的顶级商业城市综合体，成为长沙城市名片。渔人码头湘江上第一个，也是滨江新城唯一一个低密度纯商业集群小街区型商业竞争集精品购物、休闲旅游、特色餐饮时尚娱乐等多种元60项目简介项目地址：长沙市银盆岭大桥西·湘江江畔占地面积：6.9万平方米建筑面积：8万平方总

投

资：18亿项目定位：渔人码头分为酒店会所区、名品鉴赏区、高端餐饮区、奢侈品展示区、婚纱摄影区及游艇码头区六大板块。是集精品购物、休闲旅游、特色餐饮时尚娱乐等多种元素于一体的顶级商业城市综合体。开

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商：长沙渔人码头置业有限公司guanqi

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守其小项目简介项目地址：长沙市银盆岭大桥西·湘江江畔总投资：161项目简介规划特点：项目规划以滨水风情街、大型中餐、特色餐饮、夜总会、主题酒吧、休闲会所、商务会馆、西式教堂、游艇码头等形态呈现，以经典的欧式骑楼、走廊，精致的欧式街灯、阳伞，雅致的街边小景、雕塑，潮流的橱窗、海报，还有钟楼、鼓楼等，

营造出浓厚的异域商业风情。guanqi

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守其小项目简介规划特点：项目规划以滨水风情街、大型中餐、特色餐饮、62街区型商业竞争

3、浏阳河婚庆文化园—现已开园运营，完全走特色化道路郡原地产、长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司投资商总投入15亿长沙市芙蓉区浏阳河大道二段300号项目位置占地面积定位122亩中国首家婚庆主题公园设有“婚庆文化产业园”、“时尚娱乐街区”、“餐饮美食文化街区”和“亲子体验创意乐园”四大主题区。集婚庆、旅游、休闲、娱乐等特色为一体的湖南首家一站式休闲娱乐综合体。规划guanqi

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守其小街区型商业竞争3、浏阳河婚庆文化园—现已开园运营，完全走特63街区型商业竞争

4、步步高置业.新天地—目前已破土动工，预计15年9月开业长沙市岳麓区枫林三路与绕城高速交汇处东南角项目位置开业时间占地面积预计2015年9月296.9亩40万平方米，自持商业经营面积约建筑面积总投资定位20万平方米以上30亿元长沙大河西购物、休闲、娱乐的城市主客厅美式Shoppingmall、国际时尚家具广场、情景式时尚街区(步行街)、酒店、公寓、写字楼、住宅等商业形态于一体的国际城市综合体规划购物、美食、家居、休闲、文化、商务等多种业态，更有大型百货、生活超市、品牌餐饮、儿童乐园、五星级影城业态布局guanqi

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守其小街区型商业竞争4、步步高置业.新天地—目前已破土动工，预计64商业竞争竞争篇12街区型商业竞争周边重点竞争项目guanqi

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守其小商业竞争竞争篇1街区型商业竞争周边重点竞争项目guanqi65周边商业概况华晨世纪广场运达中央广场兴苏广场本案周边商业概况万科繁华街项目周边共有7个商业项目，其中喜乐地购物广场已售罄于2011年9月28日开始营业喜临门范城喜乐地区域内喜临门范城是本项目最直接的竞品楼盘。体量大，业态齐全。华悦城万科繁华街及兴苏广场相距较近易形成互动。对项目的冲击力较大。德思勤guanqi

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守其小周边商业概况华晨世运达兴苏本周边商业概况万科繁华街项目周边共661、喜盈门.范城占地面积：

6.5万平方米建筑面积：

48万平方米交通情况：项目位于长沙万家丽路与木莲冲路的交汇处区位优势：武广新城政府重点规划区域，未来将是推动长株潭融城乃至整个湖南快速发展的“发动机”规划：48万平方米的喜盈门·范城，16万平方米商铺、12万平方米酒店式公寓、5万平方米甲级写字楼、15万平方米国际家居品牌旗舰店大本营。将都会、生态、商务、商业、娱乐文化、时尚生活集于一体。guanqi

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守其小1、喜盈门.范城占地面积：6.5万平方米交通情况：项目位于672、万科.繁华街项目位置：长沙市万家丽路中段与杜花路交汇处项目简介区域价值：武广新城中心片区产品定位：武广中轴线

第一情景商业mall在售产品：20~600㎡商开发商：长沙市领域投资有限公司guanqi

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守其小2、万科.繁华街项目位置：长沙市万家丽路中段与杜花路交汇处项683、华悦城项目简要概况项目位置：

雨花区湘府东路二段300号占地面积：

占地130亩，总建筑面积预计50万平方米物业类别：

ShoppingMall、超五星酒店、5A写字楼、住宅产品类型：

15万㎡甲A写字楼集群、5万㎡超五星级奢华酒店、

10万㎡国际商业旗舰mall、12万㎡高端华宅、2万㎡国际泛购物中心商街—泡芙街开

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商：

湖南华盛世纪城房地产开发有限公司guanqi

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守其小3、华悦城项目简要概况项目位置：雨花区湘府东路二段300号694、兴苏广场项目简要概况项目位置：雨花区湘府东路二段300号占地面积：

22405.400平方米物业类别：住宅、综合体、酒店、写字楼、商业开盘时间：南区住宅预计2013年7月开盘，商业预计2014年年中发售周边配套：高桥大市场，沃尔玛，大润发，步步高，红星美凯龙等开

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商：长沙兴旺房地产开发有限公司guanqi

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守其小4、兴苏广场项目简要概况项目位置：雨花区湘府东路二段300号70商业业态定位兴苏广场Shopping

Mall：以“时尚休闲、动感活力”为主题，结合众多国际一线娱乐、休闲、餐饮品牌，营造最具创造力和活力的购物中心。新苏百货：定位为“国际高端时尚百货”，集购物、休闲、餐饮等诸多业态，引进近300个国际国内知名品牌5A甲级写字楼商务集群：A、B两座层高分别为158米和188米。五星级酒店：携手万豪酒店集团打造，有300间客房，提供餐饮、会务、庆典等服务超高端国际公寓：遵循“灵动多变、自由组合、宜商宜住”的设计原则潮流商业街：全长240米，商业定位为“国际精品、顶级餐饮”精端住宅社区：总建面约为10万㎡，ArtDeco艺术装饰风格guanqi

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守其小商业业态定位兴苏广场ShoppingMall：以“时尚休闲715、华晨世纪广场以商业为核心功能的城市综合体项目，地铁上盖业地址雨花区长沙大道与万家丽路交汇处坐拥万家丽路和长沙大道两条城市主干道，121、160等十余路公交线路，地铁五号线正上盖。交通状况占地：5.6万㎡，建筑面积36万㎡容积率：5.4

，绿化率：44.59%基本指标商业建筑面积20万㎡，五星级酒店3.8万㎡，写字产品及规模

楼建筑面积3.2万㎡，公寓3.0万㎡，住宅4.5万㎡。14-110㎡临街商铺和内铺，对外销售面积仅4574㎡。地下一层为华润万家生活超市，并与地铁五商铺情况号线出站口相连；二层、三层规划有4D巨幕影院、长沙地区最大KTV等。guanqi

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守其小5、华晨世纪广场以商业为核心功能的城市综合体项目，地铁上盖业72华晨世纪广场小结：项目商业优势1.地铁上盖综合体项目，呈现了综合体完整的生态发展链条，

各个业态在整个系统中相荣相生，彼此促进；2.3.大部分商业开发商自持，保证商业品质和形象，提升客户信心；招商先行，前期引进美国温德姆、豪生五星级酒店、居然之家、华润欢乐颂、华润万家生活超市、江4.5.苏卫视幸福蓝海国际影城五大品牌主力商家，带动后期时尚商业街的销售；通过写字楼、公寓及商业街销售回现，集中式商业出租，保证现金流。项目商业劣势：商业街以50㎡以下为主力铺，能够有效控制总价，但项目定价过高，销售情况不理想。guanqi

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守其小华晨世纪广场小结：项目商业优势1.地铁上盖综合体项目，呈现了736、徳思勤广场发展商位置湖南德思勤投资有限公司长沙湘府东路与韶山南路两大主干道的交汇处占地规模(亩)总建筑面积(万㎡)容积率373476平米156万平米3.98绿化率30.70%总套数已推1135

套10000多个停车位物业类型写字楼

公寓

商业楼

普通住宅

商住楼guanqi

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守其小6、徳思勤广场发展商湖南德思勤投资有限公司长沙湘府东路与韶山74项目整体规划guanqi

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守其小项目整体规划guanqidashouqixiao757、运达中央广场60万平米高端城市综合体大守其小7、运达中央广场60万平米高端城市综合体大守其小76周边竞争环境启示思考：竞品业态主要以品牌百货、购物中心、大型超市及休闲娱乐中心为主，位置更好；项目商业体量23万方，在区域竞争中体量较少，不具备规模优势，相对区域竞品必须进行差异化定位；相对其他项目，不在主干道，项目目前商业氛围较差，人流聚集能力较弱，需要通过强势商业对吸引客户；差异化、标杆性guanqi

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守其小周边竞争环境启示思考：竞品业态主要以品牌百货、购物中心、大77周边竞争分析总结本项目商业打造目标：打造“高端主题国际风情街区”“城市新名片”但长沙商业城市旧名片：坡子街长沙商业城市新名片：万达广场渔人码头：打造顶级国际风情街区绿地圭塘河项目：打造世界级亲水休闲第一品牌，成为长沙的城市会客厅、城市新名片。我们项目打造的方向肯定没错，必须要打造“第一”，成为“唯一”，才有出路和好的生存空间。——我们凭什么打造成为城市新名片？周边竞争分析总结本项目商业打造目标：打造“高端主题国际风情街78一、项目概述【第一部分】项目前期工作概述二、项目完整和系统的定位三、招商先行——项目成功的关键四、项目核心理解及目标解读五、项目问题梳理六、商业发展趋势研究七、商业竞争分析【第二部分】项目定位如何落地？八、项目最大差异化价值点的挖掘九、项目定位落地十、项目定位落地与一期销售衔接十一、营销目标回顾十二、市场背景目录十三、住宅竞争分析十四、公寓竞争分析十五、住宅客户分析十六、公寓客户分析十七、项目本体解读一期营销背景十八、目标客户定位十九、推售节奏一期营销策略提高来访量提高转化率【第三部分】一期销售任务如何完成？（主要针对住宅和公寓）二十、营销策略导出二十、项目推广策略二一、营销活动策略二二、包装展示策略二三、媒体渠道策略二四、客户拓展策略二五、销售引爆策略二六、现场体验提升二七、销售管理与团队保障策略一、项目概述【第一部分】二、项目完整和系统的定位六、商业发展79政府对圭塘河的规划打造成为与橘子洲相媲美的第二大生态休闲公园。政府正在致力于将圭塘河打造成长沙首条体验式观光旅游生态景观河，强大的政策推动力有助于项目建设的快速成型。长沙市控制性规划圭塘河分区将建成具有吸引力的居住功能为主导，集商贸、文教、体育功能于一体的设施完善、环境优美、高效集约的综合型城市片区。圭塘河是长沙南部城区内唯一的大型绿带，在充分考虑现状的基础上，将公园建成集生态、环保、体育、休闲于一体，景观优美，使用方便，生态环境良好的城市中心绿地，与橘子洲相媲美的第二大生态休闲公园，实现由市区向天际岭森林公园的逐步延伸，形成由城市喧嚣向宁静生活的华丽转变。guanqi

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守其小政府对圭塘河的规划打造成为与橘子洲相媲美的第二大生态休闲公园80政府对圭塘河的规划项目发展解读一：要打造成为长沙生态工程建设示范项目河道防洪、生态工程改造，建设城市绿肺，发展商务经济，社会效益和经济效益双见长河道整治生态改造商务设施guanqi

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守其小政府对圭塘河的规划项目发展解读一：要打造成为长沙生态工程建设81政府对圭塘河的规划项目发展解读二：要打造成为长沙公共休闲公园示范项目利用圭塘河建设四大功能区，打造市民休闲娱乐、运动游憩的天堂生态示范区运动休闲区文化艺术区滨河体验区guanqi

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守其小政府对圭塘河的规划项目发展解读二：要打造成为长沙公共休闲公园82政府对圭塘河的规划项目发展解读三：要打造成为长沙两型社会发展示范项目圭塘河工程的改造是科学发展观的体现，是改善城市生态环境、优化经济发展方式的体现河道污染改造示范工程活动补给示范工程两型社会示范工程guanqi

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守其小政府对圭塘河的规划项目发展解读三：要打造成为长沙两型社会发展83政府对圭塘河的规划项目发展解读四：要打造成为环境友好基础上的经济效益项目在滨河景观设施和生态建设的基础上，发展商务经济、特色商业等，是全国少见的案例休闲体验风情体验文化体验guanqi

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守其小政府对圭塘河的规划项目发展解读四：要打造成为环境友好基础上的84政府对圭塘河的规划项目发展解读五：根据政府规划，要打造成为中国的清溪川韩国工业复兴、生态城市建设的典范，反映了现代城市对自然的渴求以及经济增长方式的转变现在的清溪川过去的清溪川guanqi

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守其小政府对圭塘河的规划项目发展解读五：根据政府规划，要打造成为中85•

圭塘河一期工程实施掠影（临喜盈门范城段）guanqi

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守其小•圭塘河一期工程实施掠影（临喜盈门范城段）guanqi86圭塘河风光带

一期改造段打造“中国的清溪川”一期改造以桥、河堤、亲水平台、沿河栈道等构成景观设计。河上建有桥梁且水中铺设有过河台阶。是市民休闲散步的绝佳选择。guanqi

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守其小圭塘河风光带一期改造段打造“中国的清溪川”一期改造以桥、河87圭塘河风光带

一期改造段/东岸东岸河道以块石和植草的护坡方式为主，河道设有工艺品雕塑，沿河修建有步道。既美观又生态。guanqi

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守其小圭塘河风光带一期改造段/东岸东岸河道以块石和植草的护坡方式88圭塘河风光带

一期改造段/西岸西岸临近万家丽路，建有休闲广场、亲水平台。河道以乔木栽种及植草护坡的方式为主。guanqi

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守其小圭塘河风光带一期改造段/西岸西岸临近万家丽路，建有休闲广场89•

圭塘河二期工程暨绿地项目规划guanqi

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守其小•圭塘河二期工程暨绿地项目规划guanqidasho902014年上半年即将动工，公园1000亩，商业100亩，商业总建筑面积约10万㎡。项目概况项目作为圭塘河中段的河道生态改造工程，目前一期已建成，二期为河道改造的重点工程，及生态、商业、休闲、游览设施为一体，打造成市区又一个休闲景点。本规划范围于长沙市雨花区奎塘河景观公园内，流程28公里的圭塘河南北贯穿，项目内河道长度约3公里，项目用地北起香樟路，南至湘府路，东沿万家丽路和新河路，西至规划支路和地籍红线西界线。圭塘河景观公园占地总面积为1100亩（含圭塘河占地面积174亩）。其中一期181亩景观工程已于2012年12月24日启动建设、2013年底即将完工；二期景观区为木莲路至湘府路中间段部分，规划建设面积919亩，区域内拥有约2.3公里长河道。现拟建商业项目占地面积约100亩，容积率不超过0.16（即计容建筑面积不超过100000平米，其中持有商业面积不少于3万平米）。二期一期guanqi

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守其小2014年上半年即将动工，公园1000亩，商业100亩，商业91打造成为城市新名片和城市会客厅。项目整体定位战略定位：两型社会典范，长沙的世界级亲水休闲体验中心角色定位：城市的第三空间理念定位：生态、亲和、人文功能定位：休闲、观光、运动、康体、购物、餐饮、娱乐等guanqi

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守其小打造成为城市新名片和城市会客厅。项目整体定位战略定位：两型社92项目客户定位湖南省著名的旅游景点和亲水生态体验中心，长沙市民、省内外游客、国际友人在长沙的必达休闲地。长沙市继橘子洲、坡子街以外的第二大休闲中心区域人群休闲娱乐的第一选择湖南省著名的旅游景点和生态体验中心世界级著名的旅游景点和生态体验中心区域客户市区客户长株潭客户省内外客户guanqi

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守其小项目客户定位湖南省著名的旅游景点和亲水生态体验中心，长沙市民93通过人文建筑与生态环境的有机融合，将项目打造成长沙的亲水度假公园，集生态商务、风情体验、摄影基地及文化创意于一体的

世界级亲水休闲第一品牌通过人文建筑与生态环境的有机融合，将项目打造成长沙的亲水度假94•

绿地圭塘河项目战略定位世界级亲水休闲第一品牌•绿地圭塘河项目战略定位世界级亲水休闲第一品牌95项目最大差异化价值点的挖掘项目第一大差异化价值点——拥有圭塘河休闲风光带是本案最大的差异化价值点。总结：本项目圭塘河段建设可称之为圭塘河休闲风光带第三期工程。圭塘河休闲风光带已成为周边所有项目的最重要的差异化价值点之一。本项目完全自己拥有的休闲风光带无疑应该是项目超越其他非临圭塘河商业项目的最大差异化价值点。guanqi

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守其小项目最大差异化价值点的挖掘项目第一大差异化价值点总结：本项目96项目第二大差异化价值点•

美食传统

—长沙东南部guanqi

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守其小项目第二大差异化价值点•美食传统—长沙东南部guanq97长沙东南部美食传统1、在天际岭森林公园周边已形成了以“映象潇湘”为中高端代表的生态食府和以“隧道口农家乐”为代表的农家乐美食热点版块，已形成良好的口碑。guanqi

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守其小长沙东南部美食传统1、在天际岭森林公园周边已形成了以“映象潇98长沙东南部美食传统2、从万家丽路伸向天际岭森林公园内的农家乐也已形成良好的口碑。guanqi

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守其小长沙东南部美食传统2、从万家丽路伸向天际岭森林公园内的农家乐99长沙东南部美食传统3、项目周边的美食店guanqi

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守其小长沙东南部美食传统3、项目周边的美食店guanqida100一、项目概述【第一部分】项目前期工作概述二、项目完整和系统的定位三、招商先行——项目成功的关键四、项目核心理解及目标解读五、项目问题梳理六、商业发展趋势研究七、商业竞争分析【第二部分】项目定位如何落地？八、项目最大差异化价值点的挖掘九、项目定位落地十、项目定位落地与一期销售衔接十一、营销目标回顾十二、市场背景目录十三、住宅竞争分析十四、公寓竞争分析十五、住宅客户分析十六、公寓客户分析十七、项目本体解读一期营销背景十八、目标客户定位十九、推售节奏一期营销策略提高来访量提高转化率【第三部分】一期销售任务如何完成？（主要针对住宅和公寓）二十、营销策略导出二十、项目推广策略二一、营销活动策略二二、包装展示策略二三、媒体渠道策略二四、客户拓展策略二五、销售引爆策略二六、现场体验提升二七、销售管理与团队保障策略一、项目概述【第一部分】二、项目完整和系统的定位六、商业发展101项目定位落地长沙生态美食第一场所——生态美食公园圭塘河休闲风光带东南城美食传统guanqi

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守其小项目定位落地长沙生态美食第一场所——生态美食公园圭塘河休东南102项目定位落地打造“生态美食公园”基本构思【总体构思】全力以赴，以“生态”为主题打造最有“安全感”又“时尚”，现在吃货们最追求的特色美食。业态配置：以美食业态为主，配置其他所有商业业态，但所有业态尽量打造生态主题，商业外部环境和内部环境尽量多的注入生态和公园元素，塑造“更亲民”“更大众”又“时尚”的规模和档次适度的商业街区mall。guanqi

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守其小项目定位落地打造“生态美食公园”基本构思全力以赴，以“生态”103项目定位落地消费者定位一、周边市民美食休闲首选地四、长沙家庭聚餐和朋友聚会的首选地二、长沙吃货们的首选地三、商务特色宴请的首选地guanqi

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守其小项目定位落地消费者定位一、周边市民美食休闲四、长沙家庭聚餐和104项目定位落地打造“生态美食公园”

的目标1、打造长沙美食和“农家乐”的升级版；2、通过打造长沙生态美食第一，成为长沙生态美食的“城市名片”，由于生态的安全和时尚的特点，进而可以发展成为长沙美食第一。通过对美食的聚焦打造，在消费者美食消费心智中战胜周边规模更大、条件更好的商业综合体。一旦成为长沙美食第一，也意味着战胜了全长沙其他更多的商业综合体。guanqi

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守其小项目定位落地打造“生态美食公园”的目标1、打造长沙美食和“105项目定位落地打造生态美食公园的可能性分析五江天街国际广场不临万家丽路主干道，为什么能够成功【请客吃饭心里分析】1、能够请亲朋好友和客人去一个“偏远”（实际又不是特别偏远）、有特色又有品质感、而且花钱又不多的地方吃饭显得特别客气。2、还能体现请客人懂生活和有“品味”。所以，以“生态美食公园”落地，“不临主干道”反而成为一种优势。guanqi

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守其小项目定位落地打造生态美食公园的可能性分析五江天街国际广场不临106项目定位落地打造五江天街国际广场生态美食公园为我们带来什么？1、通过推广“生态美食公园”使“五江天街国际广场”成为热点。2、通过打造“生态美食公园”更进一步清晰“五江天街国际广场”主题。3、吸引大量消费者为了“吃”来到五江天街国际广场，带来巨量人气，带动其他商业业态消费。guanqi

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守其小项目定位落地打造五江天街国际广场生态美食公园为我们带来什么？107项目定位落地如何打造生态美食公园？如何打造生态美食公园？招商导向打造产品打造guanqi

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守其小项目定位落地如何打造生态美食公园？如何打造生招商导向产品打造108生态美食公园产品打造商业产品打造酒店产品打造写字楼产品打造街区环境打造【具体设想

】临圭塘河部分增加美食1、拥有更多生态元素的临圭塘河三期规划更多的美食业态；2、突显已规划中的“空中花园餐厅”“空中花园广场”3、商业建筑体中尽量多的注入生态和公园元素。guanqi

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守其小生态美食公园产品打造商业产品打造酒店产品打造写字楼产品打造街109生态美食公园产品打造商业产品打造酒店产品打造写字楼产品打造街区环境打造酒店大堂注入“生态”“公园”元素。如，树、流水。酒店外立面注入“生态元素”。澳门威尼斯人就酒店生态美食公园产品打造商业产品打造酒店产品打造写字楼产品打造街110生态美食公园产品打造商业产品打造酒店产品打造写字楼产品打造街区环境打造写字楼大量注入生态元素。如活树、流水guanqi

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