品牌长租公寓市场调查分析研究报告课件

品牌长租公寓市场调研品牌长租公寓市场调研1公寓市场调研⺫⽬目录

⻓长租公寓⾏行业市场状况

⻓长租公寓客群状况

⻓长租公寓产品类型及⾏行业发展状况

⻓长租公寓产品竞品调研

⻓长租公寓产品运营模式分析

开发商进⼊入⻓长租公寓领域的前景分析公寓市场调研⺫⽬目录2公寓市场调研长租公寓行业市场状况公寓市场调研长租公寓行业市场状况3

⻓长租公寓⾏行业市场背景⼈人⼝口⾼高流动时代到来：随着全国城市化率的快速提升,向⼤大型城市涌⼊入的外来流动⼈人⼝口也急剧增⻓长,东部地区的流⼊入⼈人⼝口占总流动⼈人⼝口⽐比例超过90%,

导致他们对住房尤其是租房需求不断增加。外来⼈人⼝口向上海集聚:上海近五年外来常住⼈人⼝口数量增⻓长率远远超过户籍常住⼈人⼝口增⻓长率,流动⼈人⼝口集中涌⼊入,⼤大部分为正值劳动年龄的⻘青壮年,有较⻓长留居意愿,房价的⾼高企也使得他们不得不以租代买。

上海常住⼈人⼝口增⻓长趋势（万⼈人）375

015001125

750201020112012201320141,4291,4251,4201,4121,405996990960935898

外来常住⼈人⼝口户籍常住⼈人⼝口

公寓市场调研36%41%14%9%五年以上上海外来⼈人⼝口留居时间

半年以下

半年到⼀一年

⼀一年到五年 ⻓长租公寓⾏行业市场背景375150020102011204租房⼈人群占总租房群体⽐比例公寓市场调研0%

50%37.5%

25%12.5%租房年龄划分20-24岁25-29岁30-34岁

1%50岁及以上

1%45-49岁

2%40-44岁

4%35-39岁⼀一线城市租房族各年龄群体占⽐比

35%

12%42%

3%15-19岁

0%15岁以下⻓长租公寓⾏行业市场背景

在中国⼈人的传统观念中，⾃自⼰己的房⼦子才算家。但随着城市化进展的加快，⽣生存

压⼒力进⼀一步增⼤大，⼀一线城市的房价近年来不断⾛走⾼高，致使购房者能够承受买房

的年龄延后⾄至31-35岁，很多年轻⼈人⽆无法负担⼀一个家。调查显⽰示，在20-30岁以

下的租房族占到76.54%的调查⽐比例，租房阶段变⻓长。租房⼈人群占总租房群体⽐比例公寓市场调研0% 
租房年龄划5公寓市场调研第三产业就业⼈人数占⽐比不断增⻓长超越第⼆二产业

就业⼈人数61%39%

201253%47%

200851%49%

2004第三产业就业⼈人数过去五年上海早⾼高峰进出站⼈人⼝口密度分布进站⼈人⼝口密度出站⼈人⼝口密度第⼆二产业就业⼈人数

就业导致居住需求向中⼼心城区靠拢⻓长租公寓⾏行业市场背景

上海产业结构转型,第三产业服务业就业⼈人数占⽐比超过⼯工业,⼯工作流动性⼤大幅增强,并

且新增岗位集中于市区外环内,⼤大量郊区化⼈人⼝口交通成本⽇日益提升,较多⼈人开始选择进

城租房或是地铁沿线租房公寓市场调研第三产业就业⼈人数占⽐比不断增⻓长超越第⼆二产业6公寓市场调研2013年全国空置房屋占⽐比（未实际居住和租住）

-数据来源新浪乐居⼀一线城市⼆二线城市三线城市⻓长租公寓⾏行业市场背景

随着商品房建设速度的加快，全国空置房⽐比例处于⼀一个较⾼高的⽔水平线，这为租房市

场提供了房源层⾯面上的储备条件。公寓市场调研2013年全国空置房屋占⽐比（未实际居住和租住）7公寓市场调研125

0375250500411北京194上海146

深圳129

天津123重庆2013年全国整租房源供应前五城市（万套）100

0300200400319北京160上海

73成都66南京

63深圳2013年全国合租房源供应前五城市（万套）25

0100

75

50北京

39上海

36深圳30成都

27⼲⼴广州2013年全国整租房⽇日均需求前五城市（千⼈人）

9110

0403020北京

16上海

11深圳10成都

7苏州2013年全国合租房⽇日均需求前五城市（千⼈人）

37

⻓长租公寓⾏行业市场背景与此同时，上海租房市场2013年突破1100亿元市场规模,整租和合租房源供应量

突破350万套,⽇日均5.5万⼈人找房租赁,租赁房屋是⾼高频交易,是全国第⼆二⼤大公寓租赁市场公寓市场调研125375500411北京19414612918公寓市场调研015004500300060003,203

2,9693,666

3,4855,570北京上海深圳厦⻔门⻘青岛2013年全国整租房源租⾦金前五城市（元/⽉月）04251275

85017001,117

1,1091,2841,647

1,625北京⼲⼴广州杭州上海东莞2013年⼀一线城市整租和合租租⾦金对⽐比（元/⽉月）2013年全国整租房源租⾦金前五城市（元/⽉月）1500

0300060004500

1,00

0深圳

1

,117上海

1,647北京3,4853,6665,570上海租⾦金⺫⽬目前已经连续45个⽉月上涨近三年,上海整租房租⾦金上涨30%,合租房租⾦金上涨11%上海租房客户租⾦金预算是⽉月收⼊入的

30-35%

⻓长租公寓⾏行业市场背景上海租房租⾦金⽔水平较⾼高,整租位居全国第⼆二,合租位居全国第四,合租

租⾦金⼀一般是整租的三分之⼀一,⼀一线城市越来越多客户接受合租模式。调研发现,⼀一线城市客户租⾦金多数占⽉月收⼊入的30-35%公寓市场调研01500450060003,2032,969租房⽤用户需求140012001000

800

600

400

200

0

上海外环内开始⼤大量旧城改造

有⼤大量旧城区、旧⼚厂房可以改造,顺

应市

场租赁需求

上海⼤大量供应商办类物业,外环外空置率较⾼高,存量⾼高,去化⽇日益困难

部分外环外商办产品已经开始考虑转向公寓租赁

根据上海规定,⼯工业⽤用地⼚厂房不能建设酒店,

消防不允许,⽽而允许建设⻘青年公寓

上海市建委打击群租,但是规定每⼈人居住⾯面积超

过8平⽶米的,不认定群租

⻓长租公寓⾏行业市场背景

公寓发展的上海市场机会——商办物业⾼高库存,旧城改造,上海政策⿎鼓励18001600租房⽤用户需求1400 上海⼤大量供应商办类物业,外环外空置10公寓市场调研⻓长租公寓⾏行业市场背景

在2015年3⽉月上海的⼀一份报告也应证房屋租赁市场的⽕火热现状。上海房屋租赁指数

办公室认为，租赁市场近期以来的表现有三⼤大特征：

房源⾓角度：买卖市场成交相对进⼊入稳定期，预期转变，部分客源宁租不买，转⼊入租赁市场，加上中介

在买卖单锐减的情况下，加强推销租赁房源，推⾼高了租赁需求。

客群⾓角度：年轻⼈人，尤其是刚毕业⼈人群租房需求提前释放，中低端房源受到追捧，⼀一定程度上⼜又带动

了中⾼高端房源的价格提升，6成以上年轻租客选择向外围寻找更具性价⽐比的房源；

政策⾓角度：上海严治群租，不少群租客抛弃传统的群租模式，开始寻求安全、质量可靠的合租⼩小户

型房源。公寓市场调研⻓长租公寓⾏行业市场背景11公寓市场调研

⻓长租公寓⾏行业市场背景因此，品牌化的⻓长租公寓产品的出现是时代的⼤大背景的必然产物：其⼀一，消费升级⼤大背景。2011年，中国⼈人均GDP突破5000美元，按国际经验，消费升级加速、体验消费时代来临，居住体验当然也该升级了。其⼆二，年轻⼀一代新需求。2012年，90年⽣生的⼈人22岁，⼤大学毕业，进⼊入租房状态，85后则毕业⼏几年，有了稳定的居住需求，但他们往往在⼤大城市买不起房也不愿背负买房的压⼒力。85后、90后在优越环境⻓长⼤大，追求良好⽣生活品质，现有的糟糕的租房体验，显然不能满⾜足他们。其三，房产市场⼤大趋势。以2014年为明显的分⽔水岭，房地产⻩黄⾦金时代结束，⽩白银时代开启，由创造增量、开发，转向盘活存量、运营，更多存量房产投向租赁市场。对公寓运营企业来讲，是供应增加促进其发展，对房地产开发商、购房者等物业持有者，则促使其对公寓运营企业有更强烈的需求。公寓市场调研 ⻓长租公寓⾏行业市场背景12公寓市场调研当前租房需求传统租房市场X供需⽭矛盾

然⽽而，当下的租房需求越来越⽆无法通过传统的租房市场得到满⾜足这是⼀一个充满了需求的市场，然⽽而传统的租房模式体验已⽆无法满⾜足这些⼈人群的需求

正基于此，市场上也逐步演化出了⼀一个更能顺应现有市场需求的模式公寓市场调研当前租房需求传统租房市场X供需⽭矛盾 然⽽而，13公寓市场调研⻓长租公寓⾏行业市场⼩小结

高流动时代到来,租赁需求不断增长


外来人口多的城市租赁公寓市场大有可为


第三产业发达、白领较多的城市租赁公寓市场大有可为


第二产业强大和本地居民占比较高的城市目前不适宜发展长租公寓

政策环境对租赁公寓行业有支持，起到了一定的推动作用

上海作为中国东部的一线城市代表，极适合长租公寓行业的发展公寓市场调研⻓长租公寓⾏行业市场⼩小结14公寓市场调研长租公寓客群状况公寓市场调研长租公寓客群状况152%10%租房⽤用户需求租房⽤用户构成和特征描述

2014年底调研数据显⽰示

A性别：上海租房客户男性占⽐比较⾼高

B年龄：租赁年龄跨度⼤大,23到40岁区

间占⽐比最⾼高,C职业：⽩白领职员占⽐比过半数

D学历：以本科和⼤大专为主上海房屋租赁市场房客性别构成45%55%男性⼥女性上海房屋租赁市场房客年龄构成24%26%34%3%18岁以下18-22岁23-27岁28-32岁33-40岁40岁以上上海房屋租赁市场房客职业构成4%

15%16%

6%58%⽩白领/职员公务员/事业单位⾃自由职业者/个体户/私营企业主⼯工⼈人/服务业⼈人员其他上海房屋租赁市场房客学历构成40%7%

4%

4%

14%

30%⼩小学及以下初中⾼高中/中专/职专⼤大专本科硕⼠士及以上2%10%租房⽤用户需求租房⽤用户构成和特征描述上海房屋租赁16租房⽤用户需求租房⽤用户构成和特征描述上海租房客户⽉月收⼊入分布,5000-20000元是主⼒力,房租承受⼒力是⽉月收⼊入的30%

上海房屋租赁市场房客收⼊入结构20%26%24%15%6%2%

7%4000元以下4000-49995000-79998000-1199912000-2000020000-3000030000以上房租占收⼊入⽐比重压⼒力度租房⽤用户需求租房⽤用户构成和特征描述20%26%24%1517租房⽤用户需求2012201320142015租房⽤用户构成和特征描述

上海租房市场需求变化,总量上不断增⻓长,但中低端需求急速膨胀,尤其是1000-2000元区间和

3000-5000元区间。在⽇日益⾼高涨的租⾦金压⼒力

下,更多客户选择合租,来降低租赁成本

2013年和2015年租赁模式转变2013201552%45%48%55%整租合租整体⽽而⾔言,上海的房租在不断上升,今年6⽉月上海房租连续45个⽉月上升

为此客户从原来的整租转向了合租,为了降低租赁成本

从成交结构看,5000元以下尤其2000元以下成交⽐比例激增,

主要源⾃自于合租群体的⼤大量增加,主要是选择1-2⼈人合租

租房⽤用户需求2012201320142015租房⽤用户构成18租房⽤用户需求

租房⽤用户构成和特征描述

上海租赁市场房屋需求转变,从2房转向1房,2015年上半年1房成交超过半数,顺应租房特征趋势。租赁

时间⽅方⾯面,客户普遍偏向⻓长租

上海房屋租赁市场房客年龄构成

8%

19%

4-6⽉月

7个⽉月-1年

1年以上

73%⻓长租趋势主要源⾃自于房东,房东希望稳定收租,不愿意来回更换租客,⽽而且⻓长租协议往往能锁定租⾦金,租客愿意接受租房⽤用户需求 租房⽤用户构成和特征描述19租房⽤用户需求0%22.5%45%67.5%90%

23.8%

23.4%18.8%8.8%

47%43%租房⽤用户构成和特征描述

除房租外,客户租赁的影响因素主要是围绕⼯工作地点的距离、交通便利性、⽣生活⽅方便性。租客更看

重⽇日常使⽤用的家具,电视已经不是必需品

上海房屋租赁市场影响房客决策因素

83.8%距离⼯工作或者学习的地点近交通⽅方便，配套完善房屋精装，设备⻬齐全房屋房龄年轻其他⼩小区物业服务优质房屋位于市中⼼心繁华地段客户租房逻辑与买房逻辑不同——

⾸首要逻辑是费⽤用,其次就是距离上班地点的远近,交通条件、周边⽣生活配套

室内装修情况占第四位因素,关键是设备⻬齐全，户型、优质物业从来都不是租赁客户考虑的重要问题租房⽤用户需求0%22.5%45%67.5%90% 23.20租房⽤用户需求租房市场客户痛点

⺫⽬目前上海租赁市场的客户痛点——市场存在痛点,⾏行业整体不规范,

不是企业提供产品和服务

因此⼤大量企业开始在解决痛点⽅方⾯面⼊入⼿手,快速扩展市场爱屋吉屋在上海成⽴立1年半,利⽤用互联⺴⽹网平台做租房平台,主打真房源和免租客佣⾦金策略,⺫⽬目前位居上海租赁市场⽼老⼤大

（占上海租房总成交量20%以上）租房⽤用户需求租房市场客户痛点21租房⽤用户需求租房⽤用户构成和特征描述拥有住房但仅把住房当做投资品的⽤用户

在沪的外籍年轻⼈人

和留学⽣生对房价敏感度⾼高，中短期内没有买房能⼒力的⽤用户

追求不同居住

体验的⽤用户享受型⽤用户

家境相对殷实的

外地来沪年轻⼈人租房⽤用户需求租房⽤用户构成和特征描述拥有住房但仅把 追求22租房⽤用户需求

享受型⽤用户

享受型⽤用户强调⽣生活质量，对居住环境的硬件设施和服务有⼀一定的需求

注重个性化的体验，注重设计感的表现

对智能化家居和⺴⽹网络环境有依赖感，能够快速接受新事物

搜房租房⺴⽹网调查显⽰示，毕业⽣生租房考虑的要素中，租⾦金、地理位置、居住环境是他们最重视的三⼤大条件。调查显⽰示，过半毕业⽣生的理想租⾦金在⽉月收⼊入的五分之⼀一⾄至三分之⼀一左右，实际租⾦金⼀一般在⽉月收⼊入的三分之⼀一，有的甚⾄至超过了⼀一半。

以往租房者最看重的是出租房能否洗澡做饭，90后租房潮的到来⼜又把Wi-Fi带宽、微波炉等纳⼊入了⽣生活必需品。这群追求⽣生活质量的年轻⼈人，在租房时也会考虑⼩小区附近是否有⼤大型超市和商场。甚⾄至绿化率如何、是否临近健⾝身房、合租者是否吸烟，都是他们选择住房时考虑的因素。近期步⼊入社会的90后毕业⽣生多是独⽣生⼦子⼥女，家庭压⼒力较⼩小，对⽣生活⽔水平的要求⽐比以往更⾼高。-《搜房⺴⽹网租房群体调查数据》租房⽤用户需求 享受型⽤用户23租房⽤用户需求

对房价敏感度⾼高，中短期内没有买房能⼒力的⽤用户

上海⾼高企的买房成本导致部分年轻⼈人（尤其是外地来沪⼈人群）⽆无法拥有⾃自⼰己的住房

住房成本与个⼈人对居住环境的期望存在现实差距在刚刚落幕的上海市政协第⼗十⼆二届委员会第三次会议上，上海市住房保障和房屋管理局局⻓长刘海⽣生表⽰示，⺫⽬目前上海的住房限购政策不会变化，仍将继续执⾏行严格的住房限购政策。那么就意味着短期内⾮非户籍单⾝身⻘青年仍然⽆无法置业，对于这个问题，汉宇地产咨询公司总经理施宏叡认为，参考⺫⽬目前上海的形势，未来很可能发展为类似⾹香港这样有40%以上的家庭买不到房。他提到：“在上海，买房⼀一定要量⼒力⽽而为，如果⺫⽬目前还处在打拼阶段，完全可以以租房作为⾃自⼰己安居乐业的选择。”⽽而对开发商来说，推出30-50平的⻘青年公寓或许会成为2015年的趋势之⼀一，这种总价百万以内的产品还贷压⼒力⼩小，且在市场上⾮非常有竞争⼒力。租房⽤用户需求 对房价敏感度⾼高，中短期内没有买房能⼒力的⽤24租房⽤用户需求

拥有住房但仅把住房当做投资品的⽤用户

拥有多套住房，但因为诸如⼯工作原因、⼦子⼥女教育原因等因素，⽆无法居住在⾃自有房屋内

租房满⾜足⽣生活需要，将⾃自有住房出租满⾜足投资需求根据调查的情况，上海⺫⽬目前常住⼈人⼝口中，没有住房的⼈人占总数的37.9%。将近20%的⼈人有两套。住宅数⺫⽬目为三套或超过三套的⼈人所占⽐比例总计为5.3%。与前年的调查结果相⽐比，仅具有⼀一套住房的⽐比例减⼩小，其他⽐比例均有不同程度的增加。其中，对于具有两套及两套以上住宅的⽐比例增⾼高现象，⼀一种可能性是由于近两年房价不断上涨导致消费者投资或投机⾏行为增加所致；另⼀一种可能性是越来越多的居民为改善居住条件，在原有住宅的基础上再次置业甚⾄至三次置业，引起持有的住宅数量增多。租房⽤用户需求 拥有住房但仅把住房当做投资品的⽤用户25租房⽤用户需求追求不同居住体验的⽤用户

⼯工作变动频繁或是⾃自由执业者，频繁变换居住场所

对居住环境要求⾼高，丧失新鲜感后即考虑变更居住场所

对居住硬件配套要求⾼高，渴望拎包即可⼊入住租房⽤用户需求追求不同居住体验的⽤用户26租房⽤用户需求

在沪的外籍年轻⼈人和留学⽣生

上海的外籍留学⽣生和企业员⼯工数量连年攀升，传统学校宿舍和酒店⽆无法满⾜足他们的居住需求

Airbnb等互联⺴⽹网共享租房模式的普及，使这部分⽤用户能够快速在⼯工作地和学校周围找到合适的居住场所到2012年底，上海市常住外国⼈人共17.3万余⼈人，同⽐比增加6.7%，占全国四分之⼀一。上海⺫⽬目前共有境外⼈人员聚居区76个。2012年，上海全市公安出⼊入境管理部⻔门共签发各类中国公民出⼊入境证件261.8万证次，同⽐比增加5.8%;与五年前2007年的131.9万证次相⽐比，平均年增⻓长率达到17%。租房⽤用户需求 在沪的外籍年轻⼈人和留学⽣生27租房⽤用户需求家境相对殷实的外地来沪年轻⼈人

上海是个⼈人⼝口导⼊入型城市，每年的外地来沪年轻⼈人数量巨⼤大

随着中国经济的发展，这部分⽤用户也越来越注重居住环境的体验，⽆无法忍受脏乱差的设施环境

对租⾦金的敏感性逐渐减弱，愿意为更好的居住环境⽀支付更多的租⾦金，甚⾄至愿意将收⼊入的50%⽤用于房租租房⽤用户需求家境相对殷实的外地来沪年轻⼈人28租房⽤用户需求租房⽤用户区域需求

上海租赁客户选择租赁区域⽅方⾯面,围绕产业区租赁是最典型的需求,浦东持续领先,闵⾏行、徐汇、⻓长

宁、普陀四区稳定排名,产业驱动明显

2013年⾄至今上海租赁客户区域需求排⾏行TOP5

浦东低租⾦金和⾼高新产业吸附,导致租赁旺盛闵⾏行闵⾏行闵⾏行闵⾏行

普陀普陀

普陀普陀租房⽤用户需求租房⽤用户区域需求闵⾏行闵⾏行闵⾏行闵⾏行 普29租房⽤用户需求租房⽤用户区域需求上海租赁需求旺盛板块——浦东张江、北蔡、三林,闵⾏行七宝、莘庄

都是热⻔门租赁地点,开发公寓前景较好

2013年⾄至今上海租赁客户板块需求排⾏行

浦东低租⾦金和⾼高新产业吸附,导致租赁旺盛租房⽤用户需求租房⽤用户区域需求30公寓市场调研租房⽤用户特征⼩小结

伴随租房需求的不断提升，外来人口多的城市租房用户数量不断提升


由于传统租房存在的诸多痛点，传统租房无法满足现有的租房用户需求


客户租赁的影响因素主要是围绕工作地点的距离、交通便利性、生活方便性。
公寓市场调研租房⽤用户特征⼩小结31公寓市场调研长租公寓产品类型及

行业发展状况公寓市场调研长租公寓产品类型及32租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征⺫⽬目前上海租赁公寓市场,主要有三种经营模式:酒店式公寓模式、快捷酒店模式、⻘青年公寓模式。

⻘青年公寓

注:以公司化运作为前提,不考虑私⼈人租赁和简单⼆二房东模式

当前市场上以私⼈人⼆二房东模式最多,也是痛点最多的部分租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征33

出现原因

产品特点

⺫⽬目标客户⻓长租公寓产品类型和特征

酒店式公寓模式:是上海较早出现的租赁公寓模式,是对传统星级酒店进⾏行家庭化改造、整体档

次较⾼高、主要针对外籍中⾼高端商旅⼈人⼠士的公寓,客群⽐比较单⼀一。

出现于上世纪70年代,源于⻄西⽅方发达国家服业务兴起和跨国企

业⼤大发

展,顺应企业全国和全球流动⼈人员⽇日益增多⽽而出现的。

上海酒店式公寓出现在上世纪90年代。

产品介于传统星级酒店和住宅之间,提供酒店式的管理和服务,

⽽而产品

形态和装修偏向家庭式,营造家庭居住氛围。

是住宅和酒店跨界的创新。

主⼒力客户是外资企业的外籍中⾼高层商旅⼈人⼠士,此类客户有企业

的租房补

贴,可⽀支持⽉月房租在万元以上。

以⻓长租客户为主体,租期多在半年以上,来稳定出租率,同时兼做短租⽣生

意,来提升房租周转回报率。

租房⽤用户需求 出现原因⻓长租公寓产品类型和特征 展,顺应企业全国和全34租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征酒店式公寓模式:雅诗阁、辉盛阁在上海管理1000套左右客房,平

均⽉月租⾦金2-3万元,公共功能区域较星级酒店有所减少,但也保留了早餐厅、泳池、商务中⼼心等,配置的管理⼈人员数量较多。

12000租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征35租房⽤用户需求

⻓长租公寓产品类型和特征酒店式公寓模式:雅诗阁、辉盛阁、优帕克酒店式公寓以轻奢⻛风格为主,追求典雅、尊贵、宁静、放松的理念。租房⽤用户需求 ⻓长租公寓产品类型和特征36

出现原因

产品特点

⺫⽬目标客户⻓长租公寓产品类型和特征

快捷酒店模式:是⺫⽬目前上海规模最⼤大的租赁业态,2004年左右兴起

并且⼤大规模快速扩张。整体档次较

低,⺫⽬目标客户原来针对到上海的

国内外地商旅客户,以满⾜足短租需求为主,⺫⽬目前出现国内⻓长租客户。

国内⾸首次出现于2002年,2004年左右开始⼤大规模发展。

源于国内经济的⾼高速发展,国内贸易和商旅出⾏行需求快速提升,

⼤大量

国内企业需要控制成本商旅出⾏行,因此快捷酒店应运⽣生。

产品基于传统酒店基础上⼤大幅压低成本,砍掉相关配套设施,

仅留简单

的早餐配套服务,室内装修标准化,全⾯面压缩成本。

整体简洁、干净、地段交通便利,周边配套较好。

满⾜足国内早期中低端商旅⼈人⼠士出差需求,价格普遍不超过300元

/晚,主要依靠短租商旅客户⾼高⼊入住率来赚钱,规模连锁。

随着经济发展,在上海等城市,出现较⼤大量的外地商旅客户⻓长

租快捷酒

店群体,上海地区快捷酒店约有10%的客户是⻓长租客户群体,因为异地调

动等因素需要⻓长期居住,但希望控制成本,

有⼀一定酒店服务。

租房⽤用户需求 出现原因⻓长租公寓产品类型和特征 源于国内经济的⾼高37租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征

快捷酒店模式:⺫⽬目前进军⻓长租公寓领域的快捷酒店有华住汉庭、如家和颐等,华住汉庭⽉月租为3000-

5000元不等。租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征38租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征⻘青年公寓模式:由于进⼊入⻔门槛低,⺫⽬目前竞争相当激烈,基本为分散

式+合租,通过⼆二⼿手房房东、中介及政府等渠道收购住宅、类住宅

等物业,模块式装修、专⼈人维修保洁、线上APP服务和活动。

⻘青年公寓

⻘青年公寓租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征39租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征⻘青年公寓模式:以简约的宜家装修家具为主,有不同⻛风格可选择,家电品牌合作⽅方有美的、海尔、格⼒力等,提供的服务包括公共保洁、专⼈人维修、线上缴费,⽔水电费及宽带⾃自理。租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征40租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征

⻘青年公寓运营模式:从空间⾓角度分,集中式和分散式租赁模式。

不考虑短租型,更偏向互联⺴⽹网酒店公司,⾃自⼰己没有房,多数是做平台交易

当前中国信⽤用⽋欠缺,难以出现AIRBNB模式,短租规模和发展受限制

⻘青年公寓

集中式整租租赁:拿下整栋现有项⺫⽬目,或是

⼀一栋中的⼏几层,统⼀一品牌标志,

装修标准,统⼀一配备家政服务•

出租:按每套整体出租,不做⼀一

间合租模式•

物业类型:商业、⼯工业较多

•

⺫⽬目标客户:相对中⾼高端

分布式散租租赁:分散拿下个⼈人房源(为求

房源稳定,和业主签下3-10年⻓长租约合同),统⼀一标准化装修•

出租:分间发租,合作为主,也

有整租模式•

物业类型:住宅为主•

⺫⽬目标客户:全覆盖,各类群体,

中低端较多租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征 集中式整租 分布式散41

北京

上海

⻓长租公寓产品类型和特征⼀一线城市⻓长租⻘青年公寓多数是从草根路径发展⽽而来,⼆二⼿手房中介、⼆二房东是变⾰革的主⼒力群体,他们率先推动了市场的进步,开发商⺫⽬目前没有介⼊入公寓运营开发

2011-2012年前后,北京⼆二⼿手房中介⻰龙头链家开始在市场上收房,做分

布式公寓,同期收取⼀一栋商住楼做集中式公寓试点,⾃自如寓产品诞⽣生

2013年开始,链家⼤大规模在北京收房做分布式公寓,形成⼤大规模开店,

产

品迭代和运营提升,到2015年链家北京⾃自如寓产品突破3万间

2014年,北京诸多⼆二房东、地产中介和社会资本进⼊入⾏行业,开始增加供

应,⾏行业竞争开始加剧,但⻰龙头只有⾃自如寓⼀一家

2011-2012年,上海诸多酒店式公寓团队⼈人⼠士创业,开发⻘青年公寓

2013年,⼤大量⼆二房东开始介⼊入,学习北京⾃自如寓

2015年,⼤大批⼆二房东、酒店团队⼈人⼠士纷纷涌⼊入⻘青年公寓

⺫⽬目前上海⻘青年公寓品牌最多、产品最多、但是整体⽔水准不⾼高

租房⽤用户需求 北京 ⻓长租公寓产品类型和特征 2013年开始,链家⼤大规42洋洋项⺫⽬目规划⽅方案⻓长租公寓发展历程20022006200820102011201220132014分布式酒店公

寓快速发展晟耀⾏行成⽴立⾃自如成⽴立

消费升级

需求上涨⻘青年汇

成⽴立

优客逸家

成⽴立⾏行业融资⽕火爆⻘青年公寓爆发蘑菇公寓

成⽴立

雷军投资

YOU+途家⺴⽹网上线新派公寓成⽴立

优帕克成⽴立⾏行业趋势企业状况洋洋项⺫⽬目规划⽅方案⻓长租公寓发展历程200220062043租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征

上海⻘青年公寓市场:起步较早,企业众多,拿房竞争激烈,各个细分市场都有覆盖,竞争较为

激烈,但没有市场巨头,⼲⼴广州、厦⻔门竞争远不能和上海相⽐比。

2010年上海就已经出现⻘青年公寓,在国内属于最早出现的城市

发展⾄至今,上海⻘青年公寓各个细分市场都有覆盖,竞争较为激烈

⼲⼴广州万科、厦⻔门万科所⾯面对的⻘青年公寓市场竞争性远不能和上海相⽐比

虽然起步早,但缺乏有实⼒力巨头,⺫⽬目前⻘青客和蘑菇数量虽多,但影响⼒力和运营能⼒力有限,远不及北

京⾃自如寓对市场的影响和掌控⼒力租房⽤用户需求⻓长租公寓产品类型和特征44

发展路径

地段选择

⺫⽬目标客户⻓长租公寓产品类型和特征受制于发展路径,北京和上海都是以分散式公寓为主,集中式公寓相对少,分散式和集中式公寓⺫⽬目前形成了不同的客户定位和区位及市场选择,各有优劣

市场散租房源较多,中介和⼆二房东以较低成本可以收房并租赁,容

易迅速做⼤大,⺫⽬目前分散式公寓是上海的主⼒力形态

集中式公寓需要收房后整体改造,成本较⾼高,时间周期⻓长,因此有

实

⼒力企业开始较少,供应也就少

分散式公寓选择范围⼲⼴广泛,主要靠近轨道交通和周边⽣生活配套相

对便

利即可,价格范围区间较⼤大,灵活性强

集中式主要在外环内,需要有较好的⽣生活配套和交通条件,依靠周边产

业区,如浦东的⾦金桥、浦⻄西的漕河泾、徐汇

集中式公寓,针对3000元以上市场,主要做3000-4000元⼀一房产品,主

打单⾝身客户或是⼆二⼈人世界,⼯工作4年以上

分散式公寓,主打1000-3000元之间市场,主打⼯工作4年以下或是注重

性价⽐比租赁的⽩白领客户,多为单⾝身或是⼆二⼈人世界

租房⽤用户需求 发展路径⻓长租公寓产品类型和特征 易迅速做⼤大,⺫⽬目前分45租房⽤用户需求

⻓长租公寓产品类型和特征⺫⽬目前上海⻘青年公寓市场已经进⼊入快速发展阶段,⺫⽬目前战场主要在分散式公寓,⾃自如寓、蘑菇和⻘青客三家在激烈对战,后来者不断加⼊入

上海⺫⽬目前最⼤大的分散式公寓企业⻘青客公寓,拥有房间1.5万间,主打中低端客户,聚焦外环外市场,国企背景

⾃自如寓是北京链家旗下,今年3⽉月进⼊入上海,6⽉月底拥有9千套房源出租,主打中端和中低端⽩白领客户

蘑菇公寓,主打上海中端⽩白领公寓,发展较早,⺫⽬目前有6千套房源

2014年底开始⼤大量外来资本涌⼊入市场,不断投资⽩白领公寓

2015年5⽉月,链家⾃自如寓对蘑菇公寓开战,租⾦金⽐比拼,抢夺中端客户,上海抢房

2015年7⽉月,链家⾃自如寓对⻘青客开战,抢夺中低端客户

租房⽤用户需求 ⻓长租公寓产品类型和特征46租房⽤用户需求

⻓长租公寓产品类型和特征集中式公寓在2015年迎来发展加速期,⻘青年汇、魔⽅方是早期企业,

⺫⽬目前YOU+,以及⼤大量快捷酒店转型⻘青年⻓长租公寓进⼊入市场,但因

为资本量较⼤大,发展不及分散式快速,⺫⽬目前竞争尚不激烈

集中式公寓因为资本量需求⼤大,上海⻓长期资产价格⾼高,因此⼀一直发展缓慢


•

⻘青年汇和魔⽅方公寓发展相对早,但是发展缓慢,⻘青年汇⺫⽬目前仅有3个项⺫⽬目,魔⽅方开业6家店


•

2015年开始,⼤大量快捷酒店在上海进⼊入租约到期年,纷纷转型做⻘青年公寓,如家、

汉庭、亚朵都

在⼤大⼒力发展


•

整体⽽而⾔言,集中式公寓市场对⼿手较为薄弱,且发展缓慢租房⽤用户需求 ⻓长租公寓产品类型和特征47

⻓长租公寓⾏行业发展状态⾏行业发展状态⼩小结1——进⼊入第⼆二发展阶段,从草莽时代转向品牌和产品时代,各路资本和强⼒力巨头开始陆续进⼊入市场,⾏行业依然处于发展初期,尚不具备洗牌整合时机

2010-2013年

草莽时代

中介、⼆二房东等草

根

⼒力量为主,外来

资本

少,⾏行业整体

较为混

乱和不受关

注

2014⾄至今

巨头进⼊入时代

各路资本和管理⽅方开始涌⼊入,

围绕互联⺴⽹网概念和盘活存量概

念进⾏行做产品,⾏行业规模、运

营和产品能⼒力⽇日益重要

各路公寓运营⽅方纷纷开始融资

和⾛走⻛风投路线,加速发展

⾏行业开始洗牌,预计在2015

年开

始将有并购、破产等

洗牌整合租房⽤用户需求

洗牌整合？ ⻓长租公寓⾏行业发展状态 2010-2013年 2048租房⽤用户需求

⻓长租公寓⾏行业发展状态

第⼀一派

中介⼆二房东派,

乌合之众派,最早做公寓,最⼤大巨头是⾃自如寓,其他相对较⼩小,影响⼒力弱最早从事⻘青年公寓的群体,⼈人数最多,房源最多规模:除链家⾃自如寓外,其他团队普遍规模⼩小,融资渠道少,产品和服务差、品牌差优势:⾃自⼰己有中介渠道,便于收房和快速销售租房盈利模式:就是赚租户租⾦金差,疯狂压低拿房租⾦金,⽽而后做群租切割或是抬租⾦金链家⾃自如寓与其他不同,有⾃自⼰己⼀一套运营模式,后⾯面分析劣势:⾏行业从业⼈人员最多,但整体素养不⾼高,品牌能⼒力、研发能⼒力、运营能⼒力有限租房⽤用户需求 ⻓长租公寓⾏行业发展状态49租房⽤用户需求

⻓长租公寓⾏行业发展状态第⼆二派

公寓派

跨⾏行业⽽而来,为上市⽽而来,胃⼝口最⼤大,最爱宣传

包装,主要还是单纯做公寓,试图⽴立⾜足公寓做增值服务第⼆二批做公寓群体,多为房地产、酒店等⾏行业跨界⽽而来,⺫⽬目前最为活跃,主要⺫⽬目标想利⽤用⻛风⼝口做上市或是被⼈人收购,因此是积极找⻛风投融资和对外⿎鼓吹的能⼿手规模:与资本结合,注重品牌和产品收益,往往注重⾼高租⾦金和所谓情怀打造优势:资本意识强,善于营销和包装,善于学习,推动⾏行业快速进步盈利模式:⼀一⽅方⾯面赚租⾦金差,另⼀一⽅方⾯面赚投资者钱,不断找⻛风投画饼融资劣势:团队⼈人数有限,资本有限,扩张速度⼀一般,管控能⼒力有限,虽然好于⼆二⼿手中介,

但是在销售、产品质量把控、获取房源⽅方⾯面存在劣势租房⽤用户需求 ⻓长租公寓⾏行业发展状态50租房⽤用户需求⻓长租公寓⾏行业发展状态

第三派

酒店派

快捷酒店转型⽽而来

寻找酒店下个增⻓长点,埋头干活不声张,成本和拿房能⼒力优秀,将

公寓作为酒店转型产品

2015年初开始⼤大规模进⼊入这个⾏行业,因为快捷酒店成本⾼高企,难以盈利

规模:⺫⽬目前⼩小规模试⽔水进⼊入,主要是在⼀一线城市试点,时机成熟开始全⾯面扩张

优势:集中式房源最多,可以将现有快捷酒店迅速改造成公寓,成本控制能⼒力和运

营

管控能⼒力最好

盈利模式:主要赚租⾦金差,将之前快捷酒店的⻓长租客户盘活导流

劣势:产品设计能⼒力有限,品牌营造能⼒力和服务⽅方⾯面⼀一般租房⽤用户需求⻓长租公寓⾏行业发展状态51租房⽤用户需求⻓长租公寓⾏行业发展状态

第四派

轻资产派

互联⺴⽹网企业和资产⽅方跨界,不单纯玩公寓,

⽽而是将公寓整合到⾃自⼰己产业链条中,⽤用轻

资产模式运营

前两年开始⼤大规模进⼊入市场,多采⽤用轻资产模式操作

规模:主要通过互联⺴⽹网轻资产、资产托管等形式,整体团队投⼊入⼈人少,更具故事性

优势:轻资产、投⼊入少,易于集中精⼒力做品牌和渠道,更多搭建平台,属于偏重酒店或

是互联⺴⽹网运营模式

盈利模式:世联是主要采取售后返租,和开发商合作模式。其他团队多数是互联⺴⽹网平

台模式,做交易撮合,赚取佣⾦金模式

劣势:服务、产品设计等⽅方⾯面⽆无法把控,整体更适合做短租⽽而不适合做⻓长租租房⽤用户需求⻓长租公寓⾏行业发展状态52租房⽤用户需求

⻓长租公寓⾏行业发展状态

⺫⽬目前⾏行业发展状态⼩小结——2、⺫⽬目前虽然企业众多,但⾏行业依然处于发展初期阶段,盈利模式有限,⾏行业

开始洗牌,但远未饱和⾏行业企业众多,上海⺫⽬目前品牌最多,也是竞争最为激烈,没有绝对⻰龙头企业⾏行业需要规模效应才能盈利,⺫⽬目前尚未有真正意义巨头,运营能⼒力整体低下多家⻓长租公寓企业都在跑⻢马圈地,疯狂拓展拿房,但是整体运营能⼒力有限蘑菇公寓空置率超过50%,⻘青客也不乐观,中⼩小公寓空置率⽇日益提升⺫⽬目前盈利模型主要还是租⾦金差模型,其他模式有限,规模效应和单店运营能⼒力需要双

结合才能发挥效应随着⼤大量⾏行业外资本涌⼊入,⾏行业开始洗牌,利润率和客源竞争⽇日益激烈租房⽤用户需求 ⻓长租公寓⾏行业发展状态53租房⽤用户需求⻓长租公寓⾏行业发展状态

⺫⽬目前⾏行业发展状态⼩小结——3、资本和⼈人才成为⾏行业的两⼤大瓶颈,

资本⽅方压⼒力⽇日益增强

⾏行业之前企业多为中⼩小企业,普遍缺乏资⾦金,在2013年后迎来VC潮,⼤大量排队做A轮

和B

轮融资,社会资本投资活跃

但是资本⽅方对于收益要求较⾼高,⺫⽬目前团队运营效率在激烈⾏行业竞争下并未有效提升,

因

此被迫提升租⾦金或是加⼤大融资⼒力度,导致客户流失或是品质控制能⼒力减弱,魔⽅方过

快扩

张持续亏损,⽽而YOU+扩张过快,价格虚⾼高,导致产品服务畸形

接下来,⼤大量资本⽅方会不断压迫创业团队,疯狂扩张以及提升租⾦金收益,市场竞争将格外

惨烈

⾏行业刚刚兴起,缺乏稳定的⼈人才,⼤大规模扩张⽀支撑⼒力度不⾜足租房⽤用户需求⻓长租公寓⾏行业发展状态54租房⽤用户需求⻓长租公寓⾏行业发展状态⺫⽬目前⾏行业发展状态⼩小结——4、⾏行业在加速发展,不断产品迭代,

如果要做,需要尽快进⼊入市场。公寓⽇日益进⼊入运营、产品和服务的竞争,户型等传统住宅逻辑不是公寓逻辑

⾏行业在不断快速迭代


尤其公寓派和酒店派在不断迭代产品以及融资做产品

⺫⽬目前整体硬件产品能⼒力有了很⼤大

提升,⾏行业出现了诸多分⼯工和外包团队

仅凭硬件优越,不能保证击败对⼿手,接下来的竞争是运营管理和服务管理的竞争

⻓长租公寓在2014年开始⽇日益⽕火爆

主要源⾃自于创业热潮以及和互联⺴⽹网+概念沾边

但是直到⺫⽬目前为⽌止,⾏行业内基本没有太多企业实现互联⺴⽹网+租房⽤用户需求⻓长租公寓⾏行业发展状态55公寓市场调研长租公寓产品竞品调研公寓市场调研长租公寓产品竞品调研56公寓市场调研按照⽤用户的价值需求，我们基本上能将品牌⻓长租公寓

的受众市场分为3个层级公寓市场调研按照⽤用户的价值需求，我们基本上能将品牌⻓长租公57⾃自我超越尊重需求社会需求

安全需求

⽣生理需求公寓市场调研中低端品牌⻓长租市场的切⼊入点传统群租市场及低端租房市场切⼊入点⾼高端服务式公寓的市场切⼊入点中⾼高端品牌⻓长租市场的切⼊入点中端品牌⻓长租市场的切⼊入点市场需求

中低端市场

租⾦金⽔水平（1000

-

3500）

⾼高端市场租⾦金⽔水平（10000

-

55000）

中端市场

租⾦金⽔水平（3500

-

10000）⾃自我超越 安全需求中低端品牌⻓长租市场的切⼊入点⾼高端服务58公寓市场调研市场需求满⾜足年轻⼈人⾛走出校⻔门初踏社会居住需求的公寓，主要是从城市相对偏远位置找闲置房源，进⾏行统⼀一的智能设备装修，客户定位在⽉月租⾦金承受能⼒力3000⽉月以下。从满⾜足处于⼩小康阶段的⽩白领居住需求出发，除了简洁⼤大⽅方装修还需要满⾜足交际的圈⼦子活动；⽉月租⾦金承受能⼒力3500

-

8000左右；⼀一般所处位置较好，交通便利。从满⾜足富裕阶段尊重与⾃自我超越居住需求出发，将楼盘定位位置较好的⾼高端楼盘，对象为租⾦金承受能⼒力在8000以上的⾼高端⼈人群。提供完善的酒店式管理服务。中低端

市场

中端

市场

⾼高端

市场公寓市场调研市场需求满⾜足年轻⼈人⾛走出校⻔门初踏社会居住需59洋洋项⺫⽬目规划⽅方案市场需求洋洋项⺫⽬目规划⽅方案市场需求60公寓市场调研市场调研

-

中低端市场

产品类型：品牌集中式公寓、品牌散租公寓

客群：蓝领、收⼊入⽔水平⼀一般的⼩小⽩白领、⽩白领

租⾦金范围：1000-3500元

代表品牌：

蓝领公寓

-

新起点、果果⻘青年、果壳⼩小窝、幸福家

⼩小⽩白领公寓

-

⻘青客、优客逸家、⾃自如、美家、蜜柚

⽩白领公寓

-

YOU+、乐波、寓⻅见HOME、⻘青年汇、蘑菇公寓市场调研市场调研-中低端市场61公寓市场调研产品特征

这⼀一类以⻘青年群体为主要客群的⻓长租品牌产品，正逐

步向⻘青年社区这⼀一概念转化附加模式租房社交平台圈⼦子++=

对于传统模式的升级：升级1：超⼤大的公共空间，社交空间的升级

升级2：亲密社群氛围，交流频率升级

升级3：房间可DIY，参与感升级

升级4：变成“家友”，黏性升级公寓市场调研产品特征附加模式租房社交平台圈⼦子++= 62公寓市场调研创意氛围⻘青年聚集经济宽裕创业萌芽++=

提供配套服务：⽆无线光线⺴⽹网络覆盖+创业项⺫⽬目路演展⽰示+创业基⾦金

对租客作筛选：

创业者或创业链条上的配套⼈人群

最终⺫⽬目的：

结合办公产品，打造创业产业社区产品特征

随着万众创新，⼤大众创业的趋势，这⼀一类的⻓长租产品

的⺫⽬目标是打造成为创业社区中的⼀一环公寓市场调研创意氛围⻘青年聚集经济宽裕创业萌芽++= 提63公寓市场调研产品特征

这⼀一类产品的房源位置较为偏远

客源以刚毕业或毕业后收⼊入⽔水平不⾼高的⻘青年群体为主

产品对原有项⺫⽬目作统⼀一改造

并在周边常规散租价格基础上溢价10-15%

这部分溢价价值主要体现在装修、服务和平台概念上公寓市场调研产品特征64公寓市场调研

市场调研

-

中端市场产品类型：品牌集中式公寓、品牌散租公寓客群：收⼊入较⾼高的⽩白领租⾦金范围：3500-8000元代表品牌：新派公寓、链家⾃自如寓、晟曜⾏行公寓市场调研 市场调研-中端市场65公寓市场调研产品特征

这⼀一类中端产品其相对于普通散租的溢价原因在

于装修、服务、信息平台等

相对于低端的品牌⻓长租溢价则在于其地段好（房源成本⾼高）、

装修及服务品质更优化等公寓市场调研产品特征66公寓市场调研市场调研

-

⾼高端市场

产品类型：服务式公寓、品牌散租公寓

客群：企业⾼高管、外籍商务⼈人⼠士

租⾦金范围：10000-55000元

代表品牌：YOPARK、雅诗阁、辉盛阁公寓市场调研市场调研-⾼高端市场67公寓市场调研

产品特征⼀一般来说，⾼高端品牌公寓以服务式公寓为主，吸引的⺫⽬目标客群，以跨国公司⾼高级

外籍雇员、领事馆及相关机构⼈人员为主，租约⼀一般以3个⽉月以上的中⻓长期为主。

这类群体在居住选择上，对于⾼高品质的国际化⽣生活有着指标要求。

因此，这部分⾼高端公寓产品往往位于商业核⼼心区域，

具有有⾼高品质的装修及居住服务公寓市场调研 产品特征68公寓市场调研品牌图表链家⾃自如优帕克⼲⼴广州优+

优客逸加

⻘青客公寓⻘青年汇晟曜⾏行雅诗阁辉盛阁成⽴立时间公寓性质租赁⽅方式

规模管理⾯面积⽉月客单价

空置率

2010

分散/集中

整租/分租

78000间

200万⽅方2000-5000

10%

2004

分散

整租1300套

20万⽅方

20000

16%

2012

集中

整租220间1万⽅方

2200

2%

2012

分散

分租2700间

3万⽅方

800

6%

2011

分散

分租10000间

20万⽅方

1500

8%

2011

集中

整租2100间

7万⽅方

3000

2%

2006

分散

整租

1270套

16万⽅方11000+

3%

1998

集中

整租

12500套⽆无明确资料

单⽇日：

1200-3200⽆无明确资料

2010

集中

整租

5900套⽆无明确资料

30000-

55000

10%融资情况链家等投资数亿⼈人民币融资4000万1000万美⾦金共计2600万5000万⼈人民2500万⼈人民

⼈人民币美⾦金币币银⾏行贷款⽆无明确资料⽆无明确资料线下⺴⽹网点员⼯工数量服务对象房源来源链家⺴⽹网点

10000⽩白领租客

中介

5

400企业⾼高管

中介

2

40

⽩白领⼤大业主

4

200⽩白领中介

4

300⽩白领中介

5

80

⽩白领⼤大业主

45

130企业中⾼高层

⼩小业主

71⽆无明确资料企业中⾼高层

⼤大业主

26⽆无明确资料企业中⾼高层

⼤大业主公寓市场调研品牌图表链家⾃自如优帕克⼲⼴广州优+优客逸69公寓市场调研服务清单公寓品牌线下服务线上服务公共⽣生活服务空间（公共厨房、

洗⾐衣机等）公共休闲娱乐空间（吧

台、健⾝身房迷你影院外包商业配套（便利店、⼲干洗店、书

吧等）打造各种社交活

动维修保洁⽔水电⽓气费

代缴代收邮件和快

递租房

信⽤用卡预

线上房间保险

刷房款

展⽰示⽹网站预约看房APP服务YOU+√√√√√√√√⾃自如寓√√（个别项⽬目对外

招商）√√√√√√√新派公寓√√√√√√√√√√（1、APP⼿手机开门、社区公告、⽔水电使⽤用预警、缴费提醒、物业维护通

知等信息推送

2、提前存款，折扣价订餐订车洗⾐衣√√蘑菇公寓⾃自如友家√√√√√√√√

√（APP线上交租、报修、保洁预

约)公寓品牌线下服务线上服务业主的物业服务业主的资产管理服务租客的物业服务租客的酒店式服

务其他服务

⼉儿童俱乐免费班车

部、⼉儿童

照看医疗服

务住客活动线上选房⽹网站预约

看房⽹网上房间预订

业主管家服务（维修、保养、

缴费等）给业主提供房屋交易价格

保洁、维修、保养

和租赁价格分析报告

等）客房清洁、更换床单、⼲干湿洗服务、代订杂志、前台服务、管家

服务等代购及租赁家具家电等、杀⾍虫服务、宠物托管、联系家政、学校

咨询等晟曜⾏行√√√√√√√√√√YOPARK

雅诗阁√√√√√√√√√辉盛阁√√√√医疗转诊介绍√√√公寓市场调研服务清单公寓品牌线下服务线上服务公共⽣生活服务空70公寓市场调研⻓长租公寓运营商现阶段⾯面对的挑战

空置率和周转率问题

分销渠道和营销费⽤用问题

盘源和远期租⾦金上涨预测问题

房源选点问题获取房源成本问题

IT系统问题隔间能耗计算问题

实现盈利问题

如果免租期结束以后，房⼦子还没有租出去，就会产⽣生

空置率。周转率的概念，就是从拿房、改造、再到出

房的周期，这对营运能⼒力有很强的要求

⺫⽬目前还没有太好的分销渠道，低端的主要集中在58同

城的平台上⾯面，⾼高端的主要还是通过⼀一些⻔门店的中介

房源获取的成本和远期租⾦金决定了中间的价差，这个

价差受制盘源是否充⾜足以及租⾦金预测影响⺫⽬目前的选房模型不够科学，通常都是粗略判断⼀一个地⽅方⽐比较便宜，先把它借下来，等到租⾦金慢慢上涨，取决于

创始⼈人或者个⼈人的判断

房源成本偏⾼高

职业⼆二房东做不好的原因是因为他们没有IT系统，⺫⽬目前

很多公司都是⽤用excel表在统计，处于⾮非常原始的阶段

隔间能耗计算⽆无法解决

投⼊入周期⻓长，预期回报差公寓市场调研⻓长租公寓运营商现阶段⾯面对的挑战 空置率和71公寓市场调研长租公寓产品运营模式分析公寓市场调研长租公寓产品运营模式分析72公寓市场调研⻓长租公寓运营模式

A.开发商带租约售

1.开发商建造装修

2.个⼈人业主持有

3.运营公司运营C.基⾦金与公司合作运营1.开发商建造2.业主持有3.基⾦金出资租⼊入装修4.运营公司运营

B.园区、企业、公寓委托管理

1.开发商建造

2.机构业主持有装修

3.运营公司运营D.混合经营模式1.建造2.持有3.租⼊入4.装修5.运营公寓市场调研⻓长租公寓运营模式 A.开发商带租约售 B.园73公寓市场调研⻓长租公寓运营模式⻘青年公寓共性盈利模式:分成现期和远期模式,充满了各种讲故事的盈利模式,资本市场为此买单公寓市场调研⻓长租公寓运营模式74公寓市场调研⻓长租公寓运营模式

集中式和分散式公寓运营模式区别:集中式和分散式公寓在现期盈利模式差异⽅方⾯面,主要在管理效率以

及运营成本控制⽅方⾯面。⼤大量企业和创业机构做分散式,因为投⼊入⼩小,⻔门槛低。公寓市场调研⻓长租公寓运营模式75公寓市场调研

⻓长租公寓运营模式集中式和分散式公寓区别:集中式和分散式公寓在现期盈利模式差异⽅方⾯面,集中式客户定位较⾼高,扩张慢,但易于做社交增值。公寓市场调研 ⻓长租公寓运营模式76公寓市场调研⻓长租公寓运营模式

集中式和分散式公寓区别:集中式回本相对快,易于⼩小⽽而精模式。分散式公寓存在规模盈亏平衡点,规模

很重要,需要靠规模摊销⼈人员成本。1000间15000间公寓市场调研⻓长租公寓运营模式1000间15000间77公寓市场调研

⻓长租公寓运营模式抛开概念,⺫⽬目前⻘青年公寓盈利模式主要是依租⾦金差、低空置率、运营成本控制、增值服务四项,当下主要公寓盈利模式简单租⾦金差盈利是最关键,压低拿房成本,提升租⾦金以及可租赁⾯面积是关键,随着⼤大量企业进⼊入,低成本拿房越来越难,盈利重点转向产品服务提升和可租赁房间数量提升提升租⾦金收⼊入增加可租房间

核⼼心区拿项⺫⽬目产品和服务增值N+1,以及压缩⾯面积

承受⾼高租⾦金客户多公寓装修配置、公共活动区间、⽇日常服务能够提价另⼀一个⽅方向就是低成本拿房,发现租⾦金低的房源快速拿下,压迫房东降租随着⼤大量企业和资本涌⼊入⾏行业,拿房成本被不断提升,尤其分散式公寓,拿房成本被快速提升,低成本拿房越来越难集中式公寓可能实现低成本拿房,因为有旧⼯工业⼚厂房、写字楼等改造机会,

快捷酒店这⽅方⾯面优势较好公寓市场调研 ⻓长租公寓运营模式提升租⾦金收⼊入增加可租房间78公寓市场调研

⻓长租公寓运营模式

空置率控制⾄至关重要,⾼高端公寓70%出租率能够实现盈亏平衡,⽽而中

低端公寓低于90%则⾯面临亏本⻛风险,

需要快周转迅速出租,拿房以后

需要快速开店,资本⽅方对于公寓经营⽅方的压⼒力越来越⼤大

公寓定位市场越⾼高端,租赁速度越慢,但相应的空置率承受能⼒力越强

上海市场经验,⾼高端租赁公寓,70%出租率左右可以盈亏平衡,但中低端公寓⼊入住率低于90%则⾯面临亏损

⺫⽬目前随着上海公寓市场竞争激烈,⼏几⼤大⻓长租公寓普遍⾯面临着扩张太快,

但品牌⽋欠缺,吸引⼒力不⾜足和⼊入住率下降的问题,魔⽅方公寓陷⼊入持续亏

损,蘑菇公寓虽然号称9千间,但空置率在30%-40%,依靠烧钱来维持规模,试图到C轮融资,⺫⽬目前停⽌止扩张

为了提升效率,上海部分⻓长租公寓开始试点⻓长租与短租结合,来提升

效率和满⾜足租⾦金要求,但是其他租客满意度下降较为明显

公寓⺫⽬目前的⾏行业满意度普遍不太⾼高,服务跟不上是关键,you+公寓

之前的⻛风波主要是对产品和服务不满,过于追求开店速度

公寓市场调研 ⻓长租公寓运营模式79公寓市场调研⻓长租公寓运营模式

⻓长租公寓的成本除了租⾦金外,⽇日常运营成本是关键,包括装修成本、易耗品损耗、还有⼈人⼒力成本。为了

提升⼈人员效率,⻓长租公寓纷纷引⼊入智能化系统,减⼈人增效是关键

智能化系统对于⻓长租公寓⼈人员管理效能有极⼤大的提升,尤其是分散式公寓

通过智能化系统管理维修、保洁⼈人员在分散房屋之间服务,提升效率

智能化系统

在线搜索看房数据统计线下带看房源管理客服投诉服务管理维修呼叫缴费系统智能⻔门锁公寓市场调研⻓长租公寓运营模式 在线搜索线下带看客服投诉维修80公寓市场调研

⻓长租公寓的⾦金融服务对于交租⾦金这个⼩小环节上，现有的⻓长租公寓企业也形成了不同的思考：1）租房消费贷。银⾏行信⽤用卡部⻔门、消费⾦金融公司，开始越来越⼤大⼒力的推⼲⼴广个⼈人租房消费信贷，租客通过这个服务，可以将⼀一年房租按⽉月⽀支付，不⽤用再承受季付压⼒力，⽽而品牌公寓则能⼀一次性提前收回⼀一年的租⾦金，⽤用于投资新房间的装修，品牌公寓能提供⼀一层担保，且有能⼒力应对违约退房，及时招租延续租⾦金收⼊入，是这些⾦金融机构的最佳合作伙伴；相关平台推出此类服务，京东⽩白条，⾸首站就是和⾃自如合作的⾃自如⽩白条，借助品牌公寓运营⽅方的体系优化⻛风控。2）房租保理融资。品牌公寓运营⽅方，可以凭⾃自⼰己签到的租客⻓长租协议，把未来⼀一年的应收租⾦金，通过融资提前收回。3）房东租⾦金年付融资。通过融资运作，房东可以⼀一次收到⼀一年的租⾦金，但品牌公寓运营⽅方却可以按⽉月付租给融资提供⽅方。其他环节上的⾦金融服务还有：供应链⾦金融服务，家居家电甚⾄至装修主材采购的应付帐款，可以通过保理融资或融资租赁，延迟付款或分期付款，向公寓⾏行业推⼲⼴广的最多的就是海尔电器的融资租赁；装修贷，向个⼈人房东提供装修贷是银⾏行较为成熟的业务，⽽而今逐步开始出现能向公寓运营商提供装修贷的渠道，⼀一⽶米地产众筹平台就在尝试向这个⽅方向发⼒力。公寓市场调研 ⻓长租公寓的⾦金融服务81公寓市场调研⻓长租公寓运营模式

装修成本、能源管理成本的控制——需要考虑⽇日常运营的成本体系建设,不是设计师产品,也不是过

分压缩成本

•

装修成本严控,需要平衡美观性和实⽤用性的关系

•

软装重于硬装,需要考虑租赁⼈人群特点,硬装部分减少装饰性⽽而强化功能和耐⽤用性

•

租⾦金价格提升与软装有密切关系,硬装提升作⽤用有限

•

能源管理需要⾼高度重视,尤其是电⼒力、热⽔水、公共空间空调系统等

公寓市场调研⻓长租公寓运营模式82⻓长租公寓运营模式增值服务⽅方⾯面,配套商业租赁、服务物业费、家电选配等是常⻅见⽅方式,集中式公寓主要依靠配套商业租赁提升租⾦金回报

配套商业

物业服务费

家电选配

集中式公寓倾向采取提升坪效的⼿手法


将⼀一层⾯面积⽤用于咖啡馆、便利店、健⾝身房、干洗店等配套招商,提升租⾦金

收取租⾦金⼀一定⽐比例的物业服务费,提供清洁、维修、⺴⽹网费等套餐包干,

预收⼀一批资⾦金进来

针对客户个性化需求,提供多种家电可供增配,提升⽉月度租⾦金公寓市场调研⻓长租公寓运营模式 配套商业 集中式公寓倾向采取提升坪效的83

地段选择

产品品质

服务品质

空间舒适度

公共客厅⻓长租公寓运营模式能够有效提升租⾦金的⽅方式——地段选择、有品质的产品、服务品质、

空间舒适度、公共客厅、⽣生活配套

租赁客户更倾向于靠近⼯工作地点租赁,越是产业区、⾼高收⼊入办公区,客户

租⾦金承受⼒力越强

依靠低租⾦金,⺫⽬目前难以有效提升有实⼒力客户⻓长距离迁移租赁

有设计感的公寓,提供⾼高品质软装,设计品质和特⾊色对价格有影响

家电⻬齐全,有家的感觉

尽管中国⼈人⺫⽬目前整体还不太愿意为服务付费,但公寓租户对及时的保洁、

维修、安防以及社交服务还是有需求,做好此类服务能够取得溢价

租赁空间不是越⼩小越好,客户有⼀一个接受范围,集中公寓⼀一般在20-30

平⽶米左右,太⼩小则租⾦金开始下降

单间客户倾向于有⼀一个⼩小客厅和沙发空间,提升房间的舒适度

需要有公共客厅,提供社交空间和定期组织活动,消除寂寞感公寓市场调研 地段选择⻓长租公寓运营模式 租⾦金承受⼒力越强
84公寓市场调研

⻓长租公寓运营模式

⺫⽬目前发展较好的⻓长租公寓,在激烈的⾏行业竞争中,盈利⽇日益下滑,越来越难以依靠公寓单独赚钱,需要通

过其他⼿手法来实现盈利早期资产价格较低,因此⻘青年公寓依靠纯运营可以盈利上海⻘青年汇集中式公寓,运营3年可以收回全部开发成本上海寓⻅见分散式公寓,运营2-3年可以收回开发成本公寓市场调研 ⻓长租公寓运营模式85公寓市场调研

⻓长租公寓运营模式

⺫⽬目前公寓领域领军企业——⾃自如寓,在北京已经拥有3万套,12万间,

20万租客。⺫⽬目前已进军上海和深

圳,预计今年将成为上海最⼤大,主要

发⼒力在分散式公寓领域,也有集中式公寓

•

开发企业——北京链家

•

产品形态——双产品线,集中式公寓称为⾃自如寓,

分散式公寓称为⾃自如友家,集中式定位中端,分散式定位中低端

•

2011年开始启动,3年时间在北京实现3万套,12万

间房屋,租客20万⽩白领,前后有30万⽩白领租住

•

2015年3⽉月进军上海,每⽉月收房1500套,⺫⽬目前已经

拥有6000多套租赁,年底可突破万套,挑战⻘青客

•

⾃自如主要集中于分布式公寓,也有少量集中式公寓,

北京有6栋,其他城市没有

•

链家的疯狂扩张,使得链家形成了⾃自⼰己的研发中⼼心、

采购供应链、施⼯工单位,有⾃自⼰己的搬家公司、参股

了家具公司和床垫公司

公寓市场调研 ⻓长租公寓运营模式86公寓市场调研

⻓长租公寓运营模式作为⼆二⼿手房中介起家的链家,布局⻓长租公寓主要还是服从于其整体业务战略,不靠公寓来盈利,赚钱依靠⾦金融,公寓是它强化与北京⽩白领群体接触的强纽带和触点。单靠公寓⽆无法⾼高盈利公寓市场调研 ⻓长租公寓运营模式87公寓市场调研

⻓长租公寓运营模式

⺫⽬目前⾏行业最⼤大对⼿手是链家,不仅有分布式还有集中式,⺫⽬目前规

模套数最多,⼤大数据体系完善,还有⾦金

融平台。未来单靠公寓线难以实现⾼高盈利,公寓要融⼊入企业整体⽣生态链才能⽣生存发展链家之前单纯看公寓产品线,⼏几乎不赚钱,是为了全产业链布局

通过⼤大量签约房东租赁房源,链家统⼀一经营,等房东卖房,只能通过链家,链家在⼆二⼿手房销售端⼝口赚钱来补贴前⾯面租房公寓产品⺫⽬目前链家做分布式公寓为主,集中式公寓为辅,当管理套数突破1.5万后,链发现管理效能和品牌效应出现,能够单独靠公寓实现盈利链家能够⾼高效管理房源的基础在于,链家有⼀一套企业内部管理房源的智能化系统、⼤大数据房源管理系统同时链家还有⾃自⼰己的⾦金融平台,不⽤用找VC融资便可实现扩张拿房

链家拥有庞⼤大的线下⼆二⼿手房中介⻔门店和渠道,实现了⾼高效的销售渠道环节公寓市场调研 ⻓长租公寓运营模式88公寓市场调研开发商涉足长租公寓领域的前景公寓市场调研开发商涉足长租公寓领域的前景89开发商切⼊入模式

第⼀一阶段：产品标准化

标准化的产品体系，

保证产品的硬件功能，

公寓市场调研

第⼆二阶段：服务品牌化提供规范、保证体验的服务。

既帮租户改善居住体验

第三阶段：居住社交化与项⺫⽬目内的其他业态关联，

形成服务⽣生态圈开发商切⼊入模式 第⼀一阶段：产品标准化 第⼆二阶段：服务品90公寓市场调研开发商切⼊入模式

如何看待⻓长租⻘青年公寓?

如果单纯视为⼀一条业务线,⽽而不是放到开发商整体平台⽣生态链,那么未来

收益不⾼高,很难发展壮⼤大,不建议进⼊入

如果视为延伸产品线,提前积累客户,盘活存量资产和增加城市客

户粘性,

提供轻资产平台服务⾓角度看,那么公寓⼤大有可为

需要将⻓长租公寓与地产开发业务链条⽣生态链结合

依靠单店公寓经营收益有限,需要形成规模,同时将公寓与⾦金融结合,依靠

⾦金融提升收益公寓市场调研开发商切⼊入模式91公寓市场调研开发商切⼊入模式

怎么进⼊入这个市场?——全新理念的市场,需要清零

最⼤大的挑战在观念——租房和买房不⼀一样

租房的客户群体是85后到90后为主体的,不再是75-85后,更为注重颜值、更为注重

品质和体验、更为注重社交

租房需要进城,要靠近产业区,要有良好轨道交通,要有好的⽣生活配套,

郊区再好,租房客户相对少

租房的装修产品逻辑重在耐⽤用,重点在软装,与销售住宅装修逻辑不同

租房存在明显的价格区隔和价格天花板,设计再好,突破客户预算是⽆无法有效拔升

⼊入住率的,这个和售房逻辑不同

租房客户对于物业服务要求与购房客户明显不同公寓市场调研开发商切⼊入模式92公寓市场调研开发商切⼊入模式

什么产品进⼊入?——集中式公寓,定位中端和中低端两条产

品线,最好的模式是集中+分散

分布式⻘青年公寓⻔门槛低,且适合⼆二⼿手房中介以及⼆二房东,⺫⽬目前已经形成了⾃自如、⻘青

客、蘑菇等⼤大品牌,后进难度⽇日益增⼤大

集中式公寓⻔门槛⾼高、易于做管理和社交,也容易形成品牌效应,⺫⽬目前对⼿手较少,适合公

司存量资产改造和商⽤用物业开发

建议以集中式公寓切⼊入市场,最理想模式是集中+分散,效能最⾼高

产品选择——关键在于做⼤大规模与单店运营效益平衡,建议选择中端和中低端,

适应

不同地段,扩⼤大市场客户基数,易于做⼤大规模公寓市场调研开发商切⼊入模式93公寓市场调研开发商切⼊入模式

综合体开发商在⻓长租公寓领域的优势

⻓长租公寓作为⼀一个居住型的项⺫⽬目，势必对周边商业环境具有⼀一