上海滨江国际生态高尔夫别墅小区-总图策略

上海崇明陈家镇滨江生态国际社区东区开发事业三部2021年1月总图策略研究

前期分析总图策略一目录一目录二目

录总图策略二目录三总图策略三目录四四期A四期B四期C三期C三期B三期A一期二期A二期B二期C前期分析地块分区：项目由10块土地组成，用地面积共计132.43公顷（1986亩）已竣工2020年竣工2021年竣工前期分析编号指标名称单位数据1规划建设用地面积㎡1324257.902总建筑面积（地上+地下）㎡676700.003地上总建筑面积㎡493888.00其

中住宅地上建筑面积㎡454244.51酒店地上建筑面积㎡19999.80公建地上建筑面积㎡16264.61其它地上建筑面积

3379.084地下总建筑面积㎡182812.00其

中住宅地下建筑面积㎡112835.92公建地下建筑面积㎡1995.00地下车库建筑面积㎡67981.085总计容面积㎡493888.00容积率

0.37306建筑占地面积㎡246663.68建筑密度%18.63%7绿地面积㎡662128.95绿地率%50.00%8集中绿地面积㎡198638.69集中绿地率%15.00%9住宅总户数户251410居住人口人879911机动车停车位辆2574其

中地上停车位辆1623地下停车位辆95112非机动车停车位辆2239其

中地上停车位辆1779地下停车位辆4602013年报批方案及方案批复2013年7月份方案批复上取得的整体建筑容积率为0.373前期分析一期二期A二期B二期C东区一期、二期A、二期B、二期C地块设计条件

用地面积（㎡）用地性质容积率计容面积（㎡）地下住宅面积限值（㎡）限高（m）建筑密度绿地率一期333333.5居住1333333.510≤25%≥50%

二期A33333居住：占地40%酒店：占地60%133333住宅20酒店24≤35%≥35%二期B150002.4普通商品房1150002.425000住宅15公建24≤25%≥50%二期C149998.5普通商品房1149998.517500住宅15公建24≤25%≥50%设计条件：2B住宅地下室不大于2.5万，2C住宅地下室不大于1.75万前期分析一期二期A土地出让条件：土地合同上规定东区分地块容积率不大于1.0前期分析二期B二期C土地出让条件：土地合同上规定东区分地块容积率不大于1.0；其中2B住宅地下室不大于2.5万，2C住宅地下室不大于1.75万容积率及货值提升策略研究策略一策略二策略三提升地下室可售面积公共配套换取容积率分期开发报批确保货值供应土地出让条件中允许容积率为1.0，利用地下室计容提升货值承诺政府更多的公共配套，打造整体湿地生态区域生活理念，换取一定容积率提升将地块分六期开发，前三期按原报批用地范围开发确保货值供应，后期保留提升容积率的可能容积率提升策略前期分析总图策略一地下可售目录一目录二目

录总图策略二目录三总图策略三目录四总图策略一若综合0.47容积率方案获批受阻，则采用策略一，利用地下室计容提升货值总图图策策略略一一东区区综综合合容容积积率率0.470地下下可可售售面面积积增增加加108960㎡提升升地地下下室室可可售售面面积积经经济济指指标标东区建筑面积汇总表指标名称单位数值规划建设用地面积㎡666667.40总体总建筑面积（地上+地下）㎡365939.90其中地上总建筑面积㎡204182.46地下总建筑面积㎡161757.44已建总建筑面积（地上+地下）㎡23642.44其中地上总建筑面积㎡14289.00地下总建筑面积㎡9353.44未建总建筑面积（地上+地下）㎡342297.46地上总建筑面积㎡189893.46其中酒店㎡20000.00住宅地上建筑面积㎡158393.46公建地上建筑面积㎡9500.00其他地上建筑面积㎡2000.00地下总建筑面积㎡152404.00其中非人防车库面积（不计容）㎡23024.00人防车库面积（不计容）㎡20420.00住宅地下建筑面积㎡108960.00总计容面积㎡313142.46容积率0.470其中地上容积率0.31地下容积率0.16建筑占地面积㎡146345.00建筑密度%22.0%绿地面积㎡350125.00绿地率%53.0%停车位辆1456地面车位辆200其中人防车位辆680非人防车位辆576住宅总户数户1260居住人口人3396总图图策策略略一一144联排90+1153F叠拼148合院135联排120+1154F叠拼166合院户型型分分布布图图类型面积配比地上面积（㎡）地下面积（㎡）户数135㎡联排16.36%25920.021120192144㎡联排28.55%45216.037680314148㎡合院13.17%20868.016920141166㎡合院8.18%12949.510140783F叠拼16.83%26650.0117002604F叠拼16.91%26790.011400228汇总100.00%158393.51089601213总图图策策略略一一地下下室室地地下下室室符符合合以以下下条条件件的的，，其其建建筑筑面面积积不不计计入入容容积积率率，，否否则则其其建建筑筑面面积积应应计计入入容容积积率率：：地下下室室设设置置通通风风采采光光井井以以改改善善地地下下室室室室内内环环境境的的，，通通风风采采光光井井宽宽度度（（取取采采光光井井围围护护结结构构外外围围至至地地下下室室外外墙墙面面的的最最大大垂垂直直距距离离））不不宜宜超超过过1.8米（（含含1.8米））。。超过过1.8米的的，，采采光光井井地地坪坪标标高高视视作作该该建建筑筑的的室室外外地地坪坪标标高高。。根据据《上海海市市建建筑筑面面积积计计算算规规划划管管理理暂暂行行规规定定》：＞1.8m下沉沉庭庭院院宽宽度度＞＞1.8m，地地下下室室功功能能为为工工具具间间第二二十十四四条条多多、、低低层层居居住住建建筑筑底底层层有有商商店店或或其其他他非非居居住住用用房房的的，，其其间间距距计计算算不不得得扣扣除除底底层层高高度度。。根据据《上海海市市城城市市规规划划管管理理技技术术规规定定（（2011）》：根据据上上海海市市建建筑筑面面积积计计算算规规则则，，采采光光井井宽宽度度超超过过1.8米，，地地下下室室建建筑筑面面积积应应计计入入容容积积率率。。后期期需需征征询询事事项项：：1、可可能能会会按按照照3层高高度度计计算算建建筑筑日日照照2、下下沉沉式式庭庭院院计计容容是是否否可可行行需需征征询询规规划划意意见见（（竞竞品品融融创创地地下下室室计计容容目目前前已已报报批批成成功功））产品品设设计计：：建建议议下下沉沉庭庭院院尽尽量量扩扩大大，，改改善善地地下下室室采采光光、、通通风风，，在在客客户户端端营营造造有有如如一一层层的的感感觉觉；；在政政府府端端按按地地下下室室面面积积计计入入容容积积率率地下下室室计计容容剖剖面面图图规范范解解读读总图图策策略略一一地库库平平面面示示意意地库库平平面面示示意意地库库集集中中布布置置，，成成本本较较优优，，地地库库范范围围内内每每户户设设置置独独立立楼楼梯梯独独立立入入户户，，其其他他住住户户通通过过公公共共楼楼梯梯到到达达地地面面后后入入户户地库范围示意意地库二地库三地库一分期地下面积指标项目用地面积（㎡）住宅地下室面积（㎡）地下车库面积（㎡）地下容积率一期333333.56646023021.50.202-A333332-B150002.425000140320.172-C149998.5175006390.50.12合计666667.4108960434440.16除上叠外所有有住宅均带地地下室地面在满足绿绿地率及防火火规范前提下下，停车数量量做足（约200辆），其他车车位停地下；；（地下车库库成本最小化化）2B住宅地下室面面积限值2.5万㎡、2C住宅地下室面积限限值1.75万㎡做足；一期住宅地下下室面积最大大化；（住宅宅地下室货值值最大化）总图策略一一层平面图二层平面图地下一层平面面图总面积:134.28平方米面积:79.99平方米面积:54.29平方米联排（135㎡）下沉庭院总图策略一一层平面图二层平面图地下一层平面面图地上总面积:143.55平方米面积:64.99平方米面积:78.56平方米联排（144㎡）下沉庭院总图策略一地下一层平面面图一层平面图二层平面图面积:80.03平方米面积:67.5平方米总面积:147.53平方米合院（148㎡）总图策略一地下一层平面面图一层平面图二层平面图面积:94.41平方米面积:71.01平方米总面积:165.42平方米合院（168㎡）总图策略一一层平面图二层平面图三层平面图地下一层平面面图下叠户型面积积:90.34平方米上叠户型面积积:119.05平方米3F1F2F-1F3F叠拼（90㎡+120㎡）总图策略一一层平面图二层平面图三层平面图地下一层平面图四层平面图下叠户型面积积:119.29平方米上叠户型面积积:113.26平方米4F3F2F-1F1F4F叠拼（120㎡+115㎡）融创大地库图图纸竞品分析总图策略一地库结构转换换，提高地库库效率；停车归家方式式：1、地库上方住住宅，停车套套内楼梯直接接入户；2、其他区域住住宅，通过公公共楼梯地面面步行入户；；大地库建筑面面积：25609.8㎡，层高：4.45m，停车数464辆；大地库竞品融创采采用局部大大地库方式，，地库与上部部住宅间设置置夹层做住宅宅地下室，其其余住宅无地地下室融创地库夹层层图纸竞品分析总图策略一地下夹层报建建功能为工具具间；地下夹层仓储面积（计容）：9979.1㎡，层高：3m；地下夹层4.45M3M3.4M下沉庭院通风采光竞品融创夹夹层地下室室按工具间功功能报批；地地下室南北均均设采光井，，售价1.0万/平，去年底已已开始销售，，至今未售出出1套东区规划户型型：144㎡联排3+1房2厅3卫优势总面宽大劣势1.露台进深小，，利用率低2.仅1间套房，豪华华感低可加装电梯3+1房2厅3卫优势1.舒适度与融创创接近，总面面积小，总价价低2.有挑空赠送3.预留加装电梯梯空间4.露台面积大竞品融创220㎡联排竞品分析总图策略一下沉庭院活动室健身房交通1F2F-1F(售价1.2万/㎡)地下夹层下沉庭院4.45M3M3.4M总图策略一立面设计总图策略一立面设计总图策略一立面设计总图策略一东区可售总货货值比较（地地下室计容））在地上综合容容积率0.373及考虑地下室室经济性的前前提下，除上叠外所有有住宅均带地地下室，地下下室可售面积积10.9万方，可增加加可售货值7.35亿元。联排单户总价价在746~778万合院单户总价价862~945万叠拼单户总价价385~532万东区新建住宅可售总货值（东区地上综合容积率0.31，全区综合容积率0.373，地下容积率0.16）类型地上面积（㎡）地上单价（元）地下面积（㎡）地下单价（元）销售面积（㎡）平均单价（元）套均总价（万元）户数总地上面积（㎡）总地下面积（㎡）总销售面积（㎡）可售总货值（万元）135㎡联排有地下室135.045000110.010000245.029286718192259202112047040137760144㎡联排有地下室144.045000120.010000264.029091768314452163768082896241152148㎡合院有地下室148.043000120.010000268.028224756141208681692037788106652166㎡合院有地下室166.043000130.010000296.02850784478129481014023088658164F叠拼下叠有地下室120.034000100.010000220.02309150811413680114002508057912上叠115.0360000.0115.03600041411413110013110471963F叠拼下叠有地下室90.03400090.010000180.02200039613011700117002340051480上叠115.0360000.0115.0360004141301495001495053820汇总1213158392108960267352761789东区可售总货值统计（地上综合容积率0.373，地下容积率0.12）套数总价（万元）酒店1120000东区已建未售住宅总货值2936672东区新建住宅总货值1213761789合计东区可售总货值918461东区可售总货值比较总价（亿元）东区原可售总货值（综合容积率0.373）84.50东区可售总货值（地上综合容积率0.373，地下容积率0.16）91.85可售货值增加7.35总图策略一配套分析(0.373)本次设计需要要配套面积：：2460㎡、实际配套面积积：4460㎡+20000㎡酒店丰富配套内容容，打造鸟类类博物馆和运运动主题精品品酒店，提升升整个片区形形象，优化居居住体验；鸟类博物馆业主食堂东滩超市社区诊所咖啡厅和茶馆健康理疗社区联络中心心礼堂地标帐篷餐厅……鸟类博物馆2000㎡东区建筑面积汇总表指标名称单位数值规划建设用地面积㎡666667.40总体总建筑面积（地上+地下）㎡365939.90其中地上总建筑面积㎡204182.46地下总建筑面积㎡161757.44已建总建筑面积（地上+地下）㎡23642.44其中地上总建筑面积㎡14289.00地下总建筑面积㎡9353.44未建总建筑面积（地上+地下）㎡342297.46地上总建筑面积㎡189893.46其中酒店㎡20000.00住宅地上建筑面积㎡163433.46公建地上建筑面积㎡4460.00其他地上建筑面积㎡2000.00地下总建筑面积㎡152404.00其中非人防车库面积（不计容）㎡23024.00人防车库面积（不计容）㎡20420.00住宅地下建筑面积（计容）㎡108960.00总计容面积㎡313142.46容积率0.470其中地上容积率0.31地下容积率0.16建筑占地面积㎡146345.00建筑密度%22.0%绿地面积㎡350125.00绿地率%53.0%停车位辆1456其中地面车位辆200人防车位辆680非人防车位辆576住宅总户数户1260居住人口人3396公建配套指标项目单位面积用地面积分期地上公建建筑㎡4460.00其中售楼处㎡2000.00

4800一期配套服务用房㎡2460.00四期会所改为2000、配套面积为为2460（按2018年新规），商商业2230取消，减少的的面积做住宅宅，增加5040平住宅货值2460㎡800m800m800m500m住宅增加的5040平方米对应可售总货值（（地下室计容容）新增5040㎡住宅可售总货值类型地上面积（㎡）地上单价（元）地下面积（㎡）地下单价（元）销售面积（㎡）平均单价（元）套均总价（万元）户数总地上面积（㎡）总地下面积（㎡）总销售面积（㎡）可售总货值（万元）135㎡联排有地下室1354550011012000245304597461418901540343010448144㎡联排有地下室144440001201200026429455778111580132029008536148㎡合院有地下室148485001201200026832157862574060013404309166㎡合院有地下室166475001301200029631909945583065014804723汇总

3550404110915028015增加总货值：：2.8亿元；地上货值：2.3亿元；地下货值：0.5亿元；住宅均带地下下室。总图策略一住宅增加5040平，对应货值值增加2.8亿地上综合容积积率0.373，配套最小化地下室计容总总计可增加货货值2.8亿+10.37亿=13.17亿联排单户总价价在746~778万合院单户总价价862~945万叠拼单户总价价385~532万前期分析总图策略一目录一目录二目录总图策略二提升配套目录三总图策略三目录四类型面积配比面积（㎡）户数132㎡联排26.3%66.3%74976.00568144㎡联排25.2%71856.00499166㎡联排8.2%23406.00141186㎡联排6.6%18972.001023F类联排17.1%33.7%48825.04343F叠拼16.6%47295.0489汇总100.0%100.0%285330.02233总图策略二承诺政府更多多公共配套设设施，按规划划配置要求东东区需配3510㎡公共配套设设施，目前方方案配套面积积达到9500㎡，发挥远洋洋地产、国华华置业、贝林林基金会优势势，打造集4000㎡的鸟类博物物馆、20000㎡的运动主题题酒店、户外外运动、水上上运动的健身身运动通廊，，湿地公园、、海绵城市于于一体的——“生态湿地公公园“，为政政府提升整个个片区形象，，优化区域居居住体验，换换取一定容积积率提升鸟类博物馆：：保护珍稀鸟鸟类，共建生生态文明运动主题酒店店：以精品酒酒店为核心，，结合公共绿绿地、水系打打造丰富的户户外运动、水水上运动体验验总图策略二资源分析远洋地产有限公司创立于1993年，内地在港上市10强，以住宅开发业务为核心动力，目前年销售额超约500亿元。2017年预估销售额将达700亿元。远洋地产以“健康生活家”为品牌理念，引入美国WELL建筑标准即致力于人体健康与舒适的建筑标准，以高品质的住宅带给居者无可挑剔的生活体验。北京国华置业有限公司是高端建筑综合体品牌——华贸中心的发展商。国华置业连续十年蝉联“北京地产资信20强”称号，系中国房地产业协会评选的“中国房地产诚信企业”。环球健康与教育基金会（BehringGlobalEducationalFoundation）作为一家非盈利性慈善机构，成立于美国加州，致力于通过新颖而有效的商业模式和技术，提供广泛而有针对性的措施，来改善大众健康，为全球大众造福。总图策略二资源分析成都太古里归元寺片区杭州乐堤港SEATOPIA蔚蓝海岸西安漫谷小镇01城市核心区域名片的缔造者成都远洋太古里归元寺片区02城市近郊区域的拓荒者颐堤港乐堤港03健康生活营造专家远洋集团以建筑健康为理念，并在健康建筑领域深耕5年健康产品已经或正在全国14个城市23个项目落地04小镇打造运营专家SEATOPIA蔚蓝海岸——海上乌托邦，献给全家人的诗和远方西安漫谷小镇—“三坊五园七引擎”概念总图策略二资源分析北京国华置业有限公司是高端建筑综合体品牌——华贸中心的发展商。秉持“对城市负责、对社会负责、对历史负责”的理念，持有北京SKP（原新光天地）、北京丽思卡尔顿酒店、北京JW万豪酒店、北京华贸写字楼、北京华贸购物中心、北京华贸天地商业街、北戴河华贸喜来登酒店、惠州华贸天地购物中心、惠州华贸大厦等优质物业。国华置业连续十年蝉联“北京地产资信20强”称号，系中国房地产业协会评选的“中国房地产诚信企业”。北京华贸中心苏州华贸中心总图策略二资源分析BEHRINGGLOBALEDUCATIONALFOUNDATION环球健康与教育基金会(贝林基金)上海科技馆河南科技馆广东科学中心香港科技馆扬州科技馆襄阳科技馆澄江化石科学研究博物馆长江文明馆山东大学青岛滨海学院……山东博物馆河南博物院福建博物院成都博物馆常州博物馆宜昌博物馆广东博物馆深圳博物馆云南省博物馆黑龙江省博物馆国家海洋博物馆北京自然博物馆天津自然博物馆上海自然博物馆浙江自然博物馆武汉自然博物馆重庆自然博物馆

大连自然博物馆陕西自然博物馆广西自然博物馆青岛贝林自然博物馆中国区域合作建博物馆成立时间：2005年6月15日创始者及主席：肯尼斯•尤金•贝林机构分类：公共慈善团体在华主要项目：流动科技馆教师培训农村安全饮水贝林自然世界环球自然日博物馆动物标本捐赠轮椅捐助总图策略二贝林——合作的博物馆馆上海自然博物物馆国家海洋博物物馆上海科技馆总图策略二规划理念规划用地面积约2000亩生态自然以鸟类保护博物馆为核心，将崇明东极生态理念延伸至全区文化风情通过传统与现代融合的空间和建筑风貌，打造中华韵味时尚旅居小镇运动健康以体育运动主题度假酒店为依托，向全岛乃至全市辐射时尚健康活力总图策略二配套分析(0.5)鸟类博物馆咖啡厅图书馆运动本次设计需要要配套面积：：3510㎡、实际配套面积积：9500㎡+20000㎡酒店丰富配套内容容，打造鸟类类博物馆和运运动主题精品品酒店，提升升整个片区形形象，优化居居住体验；鸟类博博物馆馆业主食食堂东滩超超市社区诊诊所咖啡厅厅和茶馆馆健康理理疗社区联联络中中心礼堂地地标帐篷餐餐厅……公建配套指标项目单位面积用地面积分期地上公建建筑㎡9500.00其中售楼处㎡3760.007000一期配套服务用房㎡3510.00四期商业㎡2230.00四期承诺政政府9500平公共共配套套，3760会所+3510配套+2230商业东区建筑面积汇总表指标名称单位数值规划建设用地面积㎡666667.40总体总建筑面积（地上+地下）㎡485598.80其中地上总建筑面积㎡333111.36地下总建筑面积㎡152487.44已建总建筑面积（地上+地下）㎡23642.44其中地上总建筑面积㎡14289.00地下总建筑面积㎡9353.44未建总建筑面积（地上+地下）㎡461956.36地上总建筑面积㎡318822.36其中酒店㎡20000.00住宅地上建筑面积㎡287122.36公建地上建筑面积㎡9500.00其他地上建筑面积㎡2200.00地下总建筑面积㎡143134.00其中地下室面积（不计容）㎡48056.87非人防车库面积（不计容）㎡61743.13人防车库面积（不计容）㎡33334.00地上总计容面积㎡333111.36地上容积率

0.50建筑占地面积㎡160189.58建筑密度%24.0%绿地面积㎡338283.71绿地率%50.7%停车位辆2736其中地面车位辆228地下人防车位辆1110地下非人防车位辆1398住宅总户数户2280居住人口人6384总图策策略二二鸟类博博物馆馆1.鸟类博博物馆馆鸟类博博物馆馆1主题理理念：：“保保护珍珍稀鸟鸟类，，共建建生态态文明明”设计特特色：：展示示陈列列了包包含珍珍稀鸟鸟类标标本在在内的的1400余件标标本物物。是集收收藏、、展示示、宣宣传、、教育育、科科研、、休闲闲等于于一体体的多多功能能展示示厅。。是展展示生生态建建设及及人与与鸟类类、自自然和和谐发发展的的标志志性场场馆。总图策策略二二鸟类博博物馆馆湿地复复原场场景前台序厅办公区区鸟的世世界展区互动展展区休息处处动感影影院VR体验一层平平面图图总面积积：3760㎡地下一一层平平面图图总图策策略二二鸟类博博物馆馆卫生间间动感影影院总图策策略二二鸟类博博物馆馆序厅总图策策略二二鸟类博博物馆馆湿地复复原场场景总图策策略二二鸟类博博物馆馆鸟的世世界展展厅总图策策略二二鸟类博博物馆馆游客可以从鸟类迁徙的起因、队形、定向机制等方面认识鸟类的迁徙行为。鸟的世世界展展厅总图策策略二二鸟类博博物馆馆动感影影院总图策策略二二鸟类博博物馆馆互动展展区总图策策略二二鸟类博博物馆馆VR体验总图策策略二二配套分分析鸟类博博物馆馆2.配套服服务用用房+商业2商业配配套：：咖啡厅厅图书馆馆运动餐饮总图策策略二二配套分分析运动主主题的精品品酒店店SPORTSINTHEME20000㎡总图策策略二二配套分分析鸟类博博物馆馆33.精品酒酒店总图策策略二二配套分分析精品酒酒店西区会会所CENTER总图策策略二二配套分分析以精品品酒店店及鸟鸟类博博物馆馆为核核心，，依托托高尔尔夫公公园、、西区区活动动中心心、会会所、、东区区商业业配套套等，，结合合公共共绿轴轴、水水系打打造丰丰富的的以““健康康、休休闲、、运动动”为为主题题的东东滩花花园湿湿地小小镇概概念4#公建活动中中心东区会会所高尔夫夫公园园球类运动场游泳池马术俱乐部儿童夏令营射箭场滑翔基地山地自行车健行路线皮划艇码头攀岩基地阳光沙滩湿地科普亭露营营地鸟类湿地认知园小轮车竞技场秋千乐园荷塘月色迷你高尔夫百花谷植物迷宫丛林探险溪水秘境芦苇荡迷你高尔夫沙滩排球稻溪人家配套服服务+商业总图策策略二二东区综综合容容积率率0.5东区综综合容容积率率0.5面积经经济指指标东区建筑面积汇总表指标名称单位数值规划建设用地面积㎡666667.40总体总建筑面积（地上+地下）㎡485598.80其中地上总建筑面积㎡333111.36地下总建筑面积㎡152487.44已建总建筑面积（地上+地下）㎡23642.44其中地上总建筑面积㎡14289.00地下总建筑面积㎡9353.44未建总建筑面积（地上+地下）㎡461956.36地上总建筑面积㎡318822.36其中酒店㎡20000.00住宅地上建筑面积㎡287122.36公建地上建筑面积㎡9500.00其他地上建筑面积㎡2200.00地下总建筑面积㎡143134.00其中地下室面积（不计容）㎡48056.87非人防车库面积（不计容）㎡61743.13人防车库面积（不计容）㎡33334.00地上总计容面积㎡333111.36地上容积率

0.50建筑占地面积㎡160189.58建筑密度%24.0%绿地面积㎡338283.71绿地率%50.7%停车位辆2736其中地面车位辆228地下人防车位辆1110地下非人防车位辆1398住宅总户数户2280居住人口人6384总图策略二二东区可可售总总货值值比较较（地地下室室计容容）在地上上综合合容积积率0.373及考虑虑地下下室经经济性性的前前提下下，可增加加可售售货值值56.11亿元。。联排单单户总总价在在607~662万合院单单户总总价780~874万叠拼单单户总总价352~488万东区可售总货值统计（东区地上综合容积率0.5，地下不计容）套数总价（万元）酒店1120000东区已建未售住宅总货值2936672东区新建住宅总货值12131249472合计东区可售总货值1406144东区可售总货值比较总价（亿元）东区原可售总货值（综合容积率0.373）84.50东区可售总货值（地上综合容积率0.373，地下容积率0.16）140.61可售货值增加56.11东区新建住宅可售总货值（东区地上综合容积率0.5，全区综合容积率0.47，地下不计容）类型地上面积（㎡）地上单价（元）地下面积（㎡）地下单价（元）销售面积（㎡）平均单价（元）套均总价（万元）户数总地上面积（㎡）总地下面积（㎡）总销售面积（㎡）可售总货值（万元）132㎡联排有地下室132.046000110.0242.025091607215283802365052030130548无地下室132.0460000.0132.04600060735346596046596214342144㎡联排有地下室144.046000120.0264.02509166214921456178803933698698无地下室144.0460000.0144.04600066235050400050400231840166㎡合院有地下室166.047000120.0286.02728078040664048001144031208无地下室166.0470000.0166.0470007801011676601676678800186㎡合院有地下室186.047000130.0316.02766587400000无地下室186.0470000.0186.04700087410218972018972891683F类联排100㎡100.0390000.0100.0390003902172170002170084630125㎡125.0390000.0125.039000488217271250271251057883F叠拼100㎡100.0390000.0100.0390003903263260003260012714090㎡平层90.2390000.090.2390003521631469501469557311汇总2233285330463303316601249472前期分分析总图策策略一一目录一一目录二二目录总图策策略二二目录三三总图策策略三三分期开开发目录四四总图策策略三三用地红红线原用地地控制制线分期原原则1、在原原0.373总图的的建筑筑控制制线范范围内内不调调整容容积率率，只只调整整户型型，规规划压压力较较小。。2、避开开东区区西面面高尔尔夫中中轴地地块，，西区区小业业主群群诉压压力较较小。。3、首开开及前前几期期报批批地块块考虑虑示范范区周周边地地块，，利于于销售售。地块分分六期期开发发一期、、二期期、三三期范范围线线为原原0.373的报批批控制制线，，仍按按照0.373报批，，可保保证2021年的货货值供供应后期存存在提提升四四期、、五期期、六六期的的容积积率的的可能能性四期一期二期三期六期五期总图策策略三三用地红红线原用地地控制制线一期指标名称单位数值联排㎡38497叠拼㎡

0公建配套㎡3500其它㎡400总计㎡42397三期指标名称单位数值联排㎡31698叠拼㎡6900公建配套㎡0

其它㎡400总计㎡38998二期指标名称单位数值联排㎡33037叠拼㎡48260公建配套㎡0

其它㎡450总计㎡81747六期指标名称单位数值联排㎡38006叠拼㎡0

公建配套㎡0

其它㎡300总计㎡38306四期指标名称单位数值联排㎡39787叠拼㎡22030公建配套㎡450其它㎡0

总计㎡66267五期指标名称单位数值联排㎡15301叠拼㎡13828公建配套㎡0

其它㎡300总计㎡29429一期、、二期期、三三期满满足综综合容容积率率0.373一期、二期、、三期、四期期、五期、六六期满足东区区容积率0.5四期一期二期三期六期五期总图策略三一期综合容积积率0.89地下可售面积积31170㎡一期经济指标标东区一期建筑面积汇总表指标名称单位数值备注规划建设用地面积㎡82864.50未建总建筑面积（地上+地下）㎡84584.00地上总建筑面积㎡42406.00其中住宅地上建筑面积㎡38506.00公建地上建筑面积㎡3500.00其他地上建筑面积㎡400.00地下总建筑面积㎡42178.00其中非人防车库面积（不计容）㎡11008.00人防车库面积（不计容）㎡0.00人防统一设置于2-B、2-C地块（面积20420㎡）；住宅地下建筑面积（计容）㎡31170.00总计容面积㎡73576容积率0.89其中地上容积率0.51地下容积率0.38建筑占地面积㎡20716.13建筑密度%25.0%需大区综合平衡绿地面积㎡41440.54绿地率%50%需大区综合平衡停车位辆319其中地面车位辆44非人防车位辆275住宅总户数户266居住人口人745总图策略三东区一期可售售总货值（地地下室计容））总货值：16.37亿元；地上货值：13.26亿元；地下货值：3.11亿元；住宅均带地下下室。一期一期先行开发发，总货值16.37亿满足2021年销售货值要要求；一期开发暂不不考虑人防地地库，人防面面积与容积率率提升相关（（2、3期地库可满足足0.373容积率人防地地库面积要求求）东区一期新建住宅可售总货值（地上综合容积率0.373，地下容积率0.16）类型地上面积（㎡）地上单价（元）地下面积（㎡）地下单价（元）销售面积（㎡）平均单价（元）套均总价（万元）户数总地上面积（㎡）总地下面积（㎡）总销售面积（㎡）可售总货值（万元）135㎡联排有地下室135.034500110.010000245.02350057612817280140803136073696144㎡联排有地下室144.034000120.010000264.02309161038547245601003223165148㎡合院有地下室148.034500120.010000268.02353063147695656401259629638166㎡合院有地下室166.034500130.010000296.02374070353879868901568837243汇总

266385063117069676163742总图策略三东区一期可售售总货值（地地下室不计容容）总货值：13.75亿元；地上货值：13.75亿元；地下货值：0亿元；住宅均带地下下室。一期一期先行开发发，总货值13.75亿满足2021年销售货值要要求；一期开发暂不不考虑人防地地库，人防面面积与容积率率提升相关（（2、3期地库可满足足0.373容积率人防地地库面积要求求）东区一期新建住宅可售总货值（地上综合容积率0.373，地下不计容）类型地上面积（㎡）地上单价（元）地下面积（㎡）地下单价（元）销售面积（㎡）平均单价（元）套均总价（万元）户数总地上面积（㎡）总地下面积（㎡）总销售面积（㎡）可售总货值（万元）135㎡联排有地下室135.036000110.00245.01983748612817280140803136062208144㎡联排有地下室144.035500120.00264.01936451138547245601003219426148㎡合院有地下室148.035500120.00268.01960452547695656401259624694166㎡合院有地下室166.035500130.00296.01990958953879868901568831233汇总

266385063117069676137560总图策略三营销专业量价价定位输出建建议标段方案设计方案公示方案复函初步设计基础施工图全套施工图施工图外审东滩花园东区大套改造2020.6.152020.6.302020.10.302020.11.152020.12.102020.12.202021.12.10示范区2020.6.152020.6.302020.10.302021.11.152020.12.102020.12.202021.1.10大区2020.6.152020.6.302020.10.302021.11.152020.12.102020.12.202021.1.10设计专业进度度计划标段外立面深化设计景观方案设计景观施工图精装修方案设计及配置标准精装修施工图室外给排水设计东滩花园东区大套改造2021.1.202021.11.202021.12.52021.11.202021.12.10-示范区2021.1.252020.11.202020.12.102020.11.202020.12.10-大区2021.2.102020.12.202021.2.10--2021.4.10大平层研究典型案例分析析大平层研究项目概况：项目位于新加坡南端的吉宝湾之畔，包括6座高层和11座多层住宅；•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达750米的私人海滩；•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。前排多层建筑弧形立面设计，最大化景观面，后排

高层错落布置，朝向各与同，意在向各个景观方向分散布置，总体思路是以观景作为首要考虑要素。内部大开间全景窗设计——以海景资源作