营口鲅鱼圈可行性研究报告

营口鲅鱼圈可行性研究报告2010年3月城市概况经济发展城市规划[一]城市阅读城市工业大力发展，经济稳定提升城市产业成为引擎动力营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、新金相连。营口城区距沈阳市166公里，距大连市204公里，距鞍山市84公里，距盘锦市70公里。地理坐标处于东经121°56′至123°02′之间，北纬39°55′至40°56′之间。市域南北最长处公里，东西最宽处公里。市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%；下辖“四区二市”：站前区和西市区面积平方公里，鲅鱼圈区平方公里，老边区平方公里，大石桥市1610平方公里，盖州市3117平方公里：长大铁路、沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港(包括鲅鱼圈港区和老港区)为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港(鲅鱼圈区)，有一条跨省输油管道经过境内。城市区位城市定位

百里滨海生态城、百里沿海产业带、百里临海景观带，沿海经济开发建设。北海新区、营东新城、仙人岛旅游度假区、河海新西市进行规划，建设百里城市。

港口功能不断提升。仙人岛港区30万吨级原油码头投产使用。鲅鱼圈港区A港池5＃、6#泊位建设全部竣工，保税物流中心正式封关运行。营口港与神华、中海、吉煤等六大集团的战略合作全面展开，服务功能进一步延伸。成功接卸东北口岸第一艘8530标箱、30万吨级原油、30万吨级矿石船舶。港口吞吐量完成亿吨，增长16.7%；集装箱运量万标箱，增长24.6%。沿海经济带累计开发土地平方公里，完成投资亿元，签约项目418项。开发区龙头作用日趋显现，新开工亿元以上项目58项，各项主要经济指标继续保持30%以上的强势增长。沿海产业基地、仙人岛能源化工区、高新区、中小企业园基础设施进一步完善，项目承载能力显著提升。城市概况经济发展城市规划[一]城市阅读经济稳定发展，产业结构稳定，工业主导人口增长稳步增长人均住房面积处于中等水平房地产市场稳步、可持续性的发展经济水平发展营口市2009年GDP822亿元，列辽宁省第4位，所占比重为4.67%。营口市09年人均GDP达46026元，比上年增加52.5%，消费能力逐步提升。营口市GDP发展较快，增幅保持在15%以上，09年小幅回落市区城镇居民人均可支配收入保持快速增长，到09年底人均可支配收入达到15940元。随着营口市对沿海经济带的开发，营口市的人均可支配收入的在08年迅速增长，为09楼市发展提供了良好环境，支付能力进一步增强GDP与人均可支配收入发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主

改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型

根据国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段：05年06年09年营口经济结构逐步向工业及第三产业靠拢，09年三大产业比重分布为：：，工业业比重不断增加工业平稳增长，09年工业增加值亿元，增长25.6%近年来农、工业产值比重逐步缩小，第三产业的比重不断增大，作为其重要组成部分的房地产业取得较快发展产业结构稳定、工业主导07年08年营口市人口保持低速增长，09年底总人口万人，其中市区人口万市区城镇居民人均居住面积在08年以前稳步提升，增幅在2%左右，09政府加大拆迁改造力度，使人均居住面积大幅提升，达7.3%，平均增长面积近2平米2005年2006年2007年2008年2009年总人口(万人)230.5231.1232.5233.8235.1﹟市区人口102.8104.7106.5108.3109.8市区城镇居民人均居住面积(㎡

)23.223.624.124.826.6人口指标：人均住房面积增长速度远大于人口增长不同收入国家人均住房建筑面积比较（平方米）高收入国家46.6中高收入国家29.3中等收入国家20.1中低收入国家17.6低收入国家8中国22.77日本31法国37德国38英国38美国60根据国外经验，人均建筑面积在30平米之后,住宅发展相对减速年份总人口城镇人口城市化率2005年230.5102.845％2010年23711649％2020年30020067％不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化快速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。城市进入快速发展期城市概况经济发展城市规划[一]城市阅读“大三角”城市形态城市多点多点齐发、快速发展辽宁省西南部地区港口城市①东北重要港口城市。

②以工业、物流、商贸、旅游为主、③多核结构的组合型特大城市

城市发展目标按城镇在区域中的地位和作用，规划把辽宁省域内城镇分为三级。一级中心城市：沈阳中心城区，人口规模720万二级中心城市：大连市区，人口规模610万三级中心城市：营口市区，人口规模235万辽阳市区，人口规模180万

本溪市区，人口规模160万

抚顺市区，人口规模250万铁岭市区，人口规模305万鞍山市区，人口规模350万盘锦市区，人口规模130万锦州市区，人口规模310万葫芦岛市区，人口规模275万丹东市区，人口规模243万阜新市区，人口规模192万朝阳市区，人口规模340万三级中心城市二级中心城市一级中心城市市域城镇体系规划沈阳营口鞍山辽阳盘锦锦州葫芦岛铁岭抚顺丹东大连本溪朝阳阜新“大三角”老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成“大三角”的城市形态。“南进”、“东拓”、“一带五区”发展战略南进：老城区的"南进"作为制造业新区；新城区的"南进"将作为能源化工区；东拓：发展的横向经济带。一带五区：发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。“大三角”城市形态城市总体布局老城区功能结构城东：老城区的站前区是营口老城区的政治，经济，文化，商业中心；城西：老城区的西市区是营口另一主要城区，但人口密度远远小于站前区，商业，文化比例也比较小。东南：老边区以冶金、化工、食品、纺织、服装、机械加工等为主导产业，冶金和化工行业在营口地区处领先地位。西市区站前区老边区城市发展结构南进：老城区的“南进”，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；

东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。

一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。东拓一带五区南进营口市位于辽宁西南部地区，是东北距离东北最近的腹地港口，有着重要的交通枢纽地位。市区人口约109万人，随着营口市城市规模的扩大，外来人口增长速度将会有所提升，住房的要求将集中在外来人口。城市进入快速发展期，工业发达、第三产业高速发展。房地产市场处于稳中有升的发展阶段，营口市近年的大力度拆迁，加速城市发展，也给房地产带来了商机。“南进”、“东拓”、“一带五区”发展战略将使营口成为具有多核结够的组合型特大城市。宏观经济总结土地市场分析房地产市场分析[二]房地产市场分析营口市09年土地供应重点是鲅鱼圈区地块达100余块，普遍容积率鲅鱼圈板块短期内政府大力开发，新区自身将迅速成熟土地市场小结推地频率大大加快。09年营口市本级和鲅鱼圈土地成交量明显增多，土地市场活跃；土地成交以鲅鱼圈区为主。09年至10年一季度以来土地出让多以鲅鱼圈区为主，表明未来营口将重点打造鲅鱼圈的区位优势。容积率基本在。从成交土地数据来看，容积率基本在左右，小高层将是鲅鱼圈区域发展的主流产品。营口市鲅鱼圈土地市场板块分布图重点成交地块区域鲅鱼圈主要生活区区域鲅鱼圈09年主要成交地块都在板块的南部，距离现有生活区域约4公里。09年营口市土地成交价格单位：元地成交价格营口市本级市（站前区、西市区）土地价格较高，供应量较小。大量土地来源于鲅鱼圈开发区。土地成交明细（营口市鲅鱼圈区）序号位置面积㎡用途容积率出让年限出让金总额（万元）成交时间受让人1钱塘江路北、辽东湾大街西7049.5商住≤3.0≥1.540/70704.952010年2月17日辽宁奕丰实业集团有限公司2蝴蝶泉路南、红旗金屯村3755.11商住≥0.75076.60422010年2月17日营口经济技术开发区红兴铝塑加工厂3长江路南、平安大街西9536.98商住＜6.5≥4.540/701049.06782010年2月17日营口环宇房地产开发有限责任公司4平安大街东、文德大道北7345.36居住＜2.5≥1.070734.5362010年2月17日营口汇明房地产开发有限公司5海华路北、平安大街东63000商住＜3.9≥1.540/7086942010年2月17日营口经济技术开发区三丰房地产开发有限公司6平安大街西、蝴蝶泉路北4598.86商住≤2.0≥1.540/70390.90312010年1月8日营口经济技术开发区鑫城房地产开发有限公司7辽东湾大街西、月亮湖公园南22082.71商住≤8.0≥6.540/703754.06072010年1月8日营口翔峰置业有限公司8桃花潭路南、巡警大队东13447.22商住≤2.0≥1.440/701317.82762010年1月8日营口誉龙房地产有限公司9蝴蝶泉路南、金海街西5698.15工业≥0.750116.24232010年1月8日营口恒大仓储自动化设备制造有限公司10新鞍钢路南、滨海大道东3306.92商业≤0.5≥0.240496.0382009年12月9日中国石油天然气股份有限公司辽宁营口销售分公司11山海大道北、平安东街东23510.38商住＜4.0≥1.540/703173.90132009年12月9日营口天兴市政建设有限公司12辽东湾大街东、海华路南64695.84商住≤3.2≥2.540/709704.3762009年12月9日营口经济技术开发区联宇房地产开发有限公司13蝴蝶泉路南、金海街西1834.72工业≥0.75037.42832009年12月9日营口金林冶金设备制造有限公司14蝴蝶泉路南、金海街西5670.25工业≥150115.67312009年12月9日营口经济技术开发区澳基泡沫制品有限公司15创业大街东、长江路南1567.67工业≥15031.98052009年12月9日营口经济技术开发区芦屯镇顺兴塑料厂序号位置面积㎡用途容积率出让年限出让金总额（万元）成交时间受让人16路安工业园D路北、A路东8078.51工业≥150164.80162009年12月9日营口尚沃电子有限公司17望儿山大街东、鲅孔线南100000.18工业≥0.7502040.00362009年12月9日辽宁尚益金属资源有限责任公司18玉河路南、青龙山大街西55677.95工业≥0.7501135.83022009年12月9日营口鲅鱼圈耐火材料有限公司19蝴蝶泉路南、辽南大街西116553.01工业≥0.7502377.68142009年12月9日营口经济技术开发区滨海工业区管理委员会20桃花潭路北、昆仑山大街东41700.69商住≤2.5

≥1.540/704086.66762009年10月28营口宏昇实业有限公司21平安大街东、海丰路南30000商住≤3.0

≥1.540/7025502009年10月28营口经济技术开发区远兴实业有限公司22路安C路北、A路西12402.66工业≥0.850253.01432009年10月28营口市鲅鱼圈宝滢纯净水厂23昆仑大街东、钱塘江路西14997.25商住<3.0

≥1.540/701799.672009年10月2日营口市鲅鱼圈区海星房地产开发有限公司24长江路南、钱塘江路西10063.31商住<4.0

≥2.040/701288.10372009年10月2日营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司25长江路北、泰山大街东109371.86商住<3.0

≥2.040/708093.51762009年10月2日营口汇隆房地产开发有限公司26泰山大街东、金湖路南2366.69商住≤2.5

≥1.540/70189.33522009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司27辽南大街西、金湖路南8484.42商住≤2.5

≥1.540/70576.94062009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司28辽东湾大街西、山海大道北147054.1商业≤2.0

≥1.04014705.412009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司29辽东湾大街西、山海大道北122658.25商业≤2.0

≥1.04012265.8252009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司30辽东湾大街西、山海大道北108951.93商业≤2.0

≥1.04010895.1932009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司序号位置面积㎡用途容积率出让年限出让金总额（万元）成交时间受让人31月亮湖湖心岛64555商业≤2.0

≥1.0406455.52009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司32海韵路南、平安西街东30668.72商业≤2.5

≥1.5403066.8722009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司33望儿山大街东、长江路北7650.29市场≤2.0

≥1.040688.52612009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司34望儿山大街东、长江路北4540.92居住≤2.0

≥1.070340.5692009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司35临港工业区25428工业≥0.650518.73122009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司36临港工业区74572工业≥0.6501521.26882009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司37青龙山大街东、新鞍钢路北6038.42工业≥0.650123.18382009年10月2日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司38创业大街东、红海河北22347.42工业≥0.650455.88742009年10月2日营口春港实业有限公司39辽东湾大街东、海韵路南91255.49商住≤2.5

≥1.540/707756.71672009年8月28日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司40山海大道北、平安西街西17350.45商住＜4.0

≥1.540/702602.56752009年8月28日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司41山海大道北、平安大街西44927.43商住＜4.0

≥1.540/706739.11452009年8月28日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司42山海大道北、平安大街东29189.04商住＜4.0

≥1.540/704378.3562009年8月28日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司43海华路南、平安大街西23314.97商住＜4.0

≥1.540/703497.24552009年8月28日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司44长江路南、钱塘江路西7249.61商住＜4.0

≥2.040/70956.94852009年8月28日营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司45辽南大街西、长江路北110000商住≤2.5

≥1.540/7093502009年8月28日营口经济技术开发区钱江置业发展有限公司序号位置面积㎡用途容积率出让年限出让金总额（万元）成交时间受让人46辽南大街西、长江路北130452.9商住≤2.5

≥1.540/7011088.49652009年8月28日营口经济技术开发区钱江置业发展有限公司47钱塘江路南、辽东湾大街西690.06商业＜1.1

≥0.84048.30422009年8月28日张慧48淮河路北、昆仑大街东4242.98商业＜4.2

≥2.040670.39082009年8月28日营口泓泰房地产开发有限公司49海宁路南、青龙山大街西5412.41商住

＜6.7

≥2.040/70541.2412009年8月5日营口翔宏置业有限公司50海华路南、平安大街东39936商住

＜2.5

≥1.540/703993.62009年8月5日代威51长江路北、泰山大街西8053.35商住

＜2.5

≥1.540/70563.73452009年8月5日辽宁富吉实业集团有限公司52绿色工业园B区30000商住

≤1.8

40/7024002009年8月5日营口天赐房地产开发有限公司53日月大道南、平安东街东38790.65商住

＜4.0

≥2.040/703297.20532009年8月5日营口世贸地产开发有限公司54日月大道北、青龙山大街西32192.63商住

＜4.0

≥2.040/702736.37362009年8月5日营口世贸地产开发有限公司55日月大道南、平安大街东40227.48商业住宅

＜4.0

≥2.040/703419.33582009年8月5日营口世贸地产开发有限公司56海华路南、平安西街东91235.25居住

≤2.5

≥1.5707754.99632009年8月5日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司57海华路南、平安西街西85305.37居住

≤2.5

≥1.5707250.95652009年8月5日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司58海安路南、平安西街东60214.84居住≤2.5

≥1.5705118.26142009年8月5日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司59海安路南、平安西街西82991.88居住≤2.5

≥1.5707054.30982009年8月5日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司60海韵路南、平安西街东17393.99居住≤2.5

≥1.5701478.48922009年8月5日营口经济技术开发区城市开发建设投资有限公司序号位置面积㎡用途容积率出让年限出让金总额（万元）成交时间受让人61辽南大街东、小兰旗村8480.83工业≥0.650173.00892009年7月3日营口新创涂料科技有限公司62日月大道南、平安西街西93694.16商住＜4.0

≥2.540/707495.53282009年7月3日营口恒岐房地产开发有限公司63平安大街东、海宁路北4421.25商住≤2.5

≥1.540/70353.72009年7月3日营口经济技术开发区大恒祥房地产开发有限公司64长江路北、泰山大街西89610.39商住＜3.0

≥2.040/706272.72732009年7月3日营口钰丰房地产开发有限公司65日月大道南、辽南大街西19995工业≥0.850407.8982009年5月7日营口经济技术开发区天圣校服厂66日月大道南、辽南大街西12765.91工业≥0.850260.42462009年5月7日营口经济技术开发区鑫达石油产品经销有限公司67日月大道南、辽南大街西10762.03工业≥0.850219.54542009年5月7日营口经济技术开发区正源贸易有限公司68昆仑大街西、淮河路北32484商业≤2.5≥1.5403898.082009年5月7日营口港丰大酒店有限公司69泰山大街东、金湖路南4267.92工业≥0.65087.06562009年5月26日营口市利华汽车维修中心70路安工业园B路东、A路南6143.84工业≥0.850125.33432009年5月26日营口经济技术开发区皓宇科技开发有限公司71路安工业园C路东、E路南18427.64工业≥0.850375.92392009年5月26日营口经济技术开发区芦屯镇顺兴塑料厂72路安工业园B路西、A路南3466.55工业≥0.85070.71762009年5月26日营口经济技术开发区塑馨塑料制品有限公司73长大铁路东、长江路北106538.95仓储≥0.2502173.39462009年5月26日北大荒物流股份有限公司74长大铁路东、长江路北75833.22仓储≥0.2501546.99772009年5月26日北大荒物流股份有限公司75长大铁路东、长江路南32663.69仓储≥0.250666.33932009年5月26日北大荒物流股份有限公司序号位置面积㎡用途容积率出让年限出让金总额（万元）成交时间受让人76滨海大道东、沙河大街南12000旅游＜1.5

≥0.5405402009年5月26日营口金灿实业有限公司77闽江路北、广场西街西5210商住＜10

≥5.040/70364.72009年5月26日辽宁天鸿实业集团有限公司78闽江路北、平安大街西12608.48商住＜2.5

≥1.540/70945.6362009年5月26日营口翔峰置业有限公司79闽江路北、平安大街西252.32商住＜2.5

≥1.540/7018.9242009年5月26日营口翔峰置业有限公司80港行政区西、墩台山东335255.176工业≥0.5506839.20562009年4月22日营口港务集团有限公司81辽南大街东、路安工业园区内2730.06工业≥0.85055.69322009年4月22日营口经济技术开发区思奇制衣有限公司82海丰路南、平安东街西21000商住≤3.0≥1.540/7017852009年4月22日营口经济技术开发区中勃房地产开发有限公司83平安大街西、红海河南5007.02商住≤2.5≥1.540/70625.87752009年4月22日营口经济技术开发区诚信房地产有限公司84长江路北、泰山大街东82969.61商住＜2.5≥1.340/705807.87272009年4月22日营口誉龙房地产开发有限公司85辽南大街西、马圈子村15334.28工业≥0.850312.81932009年4月3日营口经济技术开发区工程塑料制品厂86辽南大街西、海月路北17057.9工业≥0.650347.98122009年4月3日营口经济技术开发区环宇经贸有限公司87东胜小学东、馒首山西5031.32工业≥0.850102.63892009年4月3日营口超群清大活水制品厂88新鞍钢路北、平安大街西148818.56工业≥0.6503035.89862009年4月3日辽宁佳拓重型装备集团有限公司89新鞍钢路北、平安大街西98050.58工业≥0.6502000.23182009年4月3日营口经济技术开发区临港工业区管理委员会90新鞍钢路北、平安大街西79865.12工业≥0.6501629.24842009年4月3日辽宁佳拓重型装备集团有限公司序号位置面积㎡用途容积率出让年限出让金总额（万元）成交时间受让人91石油路北、沙河大街西16036.9公共设施＜2.5≥1.350327.15282009年4月3日营口经济技术开发区临港工业区管理委员会92石油路北、沙河大街西45845.28公共设施＜2.5≥1.350935.24372009年4月3日营口经济技术开发区临港工业区管理委员会93蝴蝶泉路北、青龙山大街东3000.85商业≤0.35≥0.240405.11472009年4月3日营口经济技术区宝隆石油产品经销有限公司94辽东湾大街西、月亮湖公园南8096.16旅游≤0.3≥0.0540647.69282009年4月3日营口金泰海景实业有限公司95辽东湾大街西、月亮湖公园南22023.74旅游≤0.3≥0.05401761.89922009年4月3日营口金泰海景实业有限公司96辽东湾大街西、月亮湖公园南118214.72旅游≤0.3≥0.05409457.17762009年4月3日营口金泰海景实业有限公司97文德大道南、平安西街东31711.07商住≤3.0≥1.540/702536.88562009年4月3日辽宁金泰房地产开发有限公司98文德大道南、平安西街西14075.02商住≤3.0≥1.540/701126.00162009年4月3日辽宁金泰房地产开发有限公司99文德大道北、平安西街西13751.72商住≤3.0≥1.540/701100.13762009年4月3日辽宁金泰房地产开发有限公司100文德大道北、平安大街西62624.77商住≤3.0≥1.540/705009.98162009年4月3日辽宁金泰房地产开发有限公司101辽东湾大街东、海韵路北3922.48商住≤3.0≥1.540/70313.79842009年4月3日辽宁金泰房地产开发有限公司土地成交明细（营口市本级）地块编号地块位置地块面积竞买人起始价格成交价格土地出让合同金额2009N-10东临规划路、南临青花大街、北临智泉街77119.9富玺（营口）实业开发有限公司4504503470.39552009N-11西临规划路、南临青花大街、北临智泉街126142.1富玺（营口）实业开发有限公司4504505676.39452009M-3辽河大街南，南海路东92234营口长征置业发展有限公司1300130011990.422009K-4新兴大街北，30487常平1450145018930.91镜湖西路西2009K-5新兴大街南，100071镜湖西路西2009N-1——75032.7————6805102.22362009N-2——101028.9————6806869.96522009N-3——74073.9————8206074.05982009N-5——107931.5————7608202.7942009N-6——68331————8005466.482009M-1西华街南得胜路东42568营口永江金誉房地产开发有限公司132020508726.442009M-2新兴大街北，得胜路东，南海路西169915营口德润置业有限公司1300130022088.952009M-4辽河大街南通惠路西18769.8付晓添140014002627.7722009K-1风光小区北10453营口庆营石油化工设备有限公司120021102205.5832009K-2410路南，南海路西9814.28营口隆翔房地产开发有限公司110012001177.71362009K-3市府路东，智泉街南51721嘉晨集团有限1800360018619.56公司地块编号地块位置地块面积竞买人起始价格成交价格土地出让合同金额2009K-6大庆路西A21241营口华洋房地产开发有限公司80013603393.737大庆路西B3389100014902009K-7宇明星钢塑西，智新街南15308.85营口恒新生物技术开发有限公司288288440.89492009L-1新河大街北，民生路东24481.2营口龙江房地产开发有限公司

5501346.4662009L-2民和路西，安定北路东6500营口蓝庭商务酒店有限公司

650422.52009L-3民生路西，民和路东，新力大街南82922营口万锦房地产开发有限公司

6605472.8522009L-4民和路西,新力大街南，安定北路东87020.2营口恒丰置业有限公司

6605743.33322009L-5安定北路东，民和路西88648.1中大实业辽宁有限公司

6605850.77462009L-6澄湖西路西，兴工路东，新联南大街西段南91401.1营口港房地产开发有限公司

8207494.89022009L-7兴工路东，澄湖西路西，新建大街西段北91356.5营口港房地产开发有限公司

8207491.2332009L-8正义路东，新力大街南，新联北大街北123946.6营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司

5006197.332009L-9澄湖东路东，新建大街东段南，轻工区北街北102680.5上海嘉南红塔实业有限公司

8208419.8012009L-10澄湖东路东，轻工区北街南，新湖大街东段北，育秀路西111385.7营口华源置业有限公司

8209133.62742009L-11育秀路西，澄湖东路东，新湖大街东段南105495.9营口华源置业有限公司

8208650.66382009L-12兴工路东，五矿（营口）产业园企业服务中心西40339.3五矿营口产业园发展有限公司

8903590.19772009L-13兴工路东，新海大街北33006.3五矿营口产业园发展有限公司

9103003.57332009L-14荣华路东，兴工路西，新湖大街西段南114305.3五矿营口产业园发展有限公司

8209373.03462009L-15荣华路东，新海大街北82457.6五矿营口产业园发展有限公司

8206761.52322009L-16兴工路西，新海大街北19413.4五矿营口产业园发展有限公司

8901727.79262009L-18澄湖西路西，新港大街西段北，新海大街南101247.2五矿营口产业园发展有限公司

9109213.4952地块编号地块位置地块面积竞买人起始价格成交价格土地出让合同金额2009J-1民兴河二街北，新东海大街南，滨海路西38492.29中国石油化工股份有限公司广东石油分公司105010503233.352362009J-2民兴河二街北，新东海大街南，滨海路西134224.83中国石油化工股份有限公司广东石油分公司1050105011274.885722009J-3民兴河二街北，新东海大街南，滨海路西129687.52中国石油化工股份有限公司广东石油分公司1050105010893.751682009J-4民兴河二街北，新东海大街南，滨海路西135529.93中国石油化工股份有限公司广东石油分公司1050105011384.514122009I-1民生路东、新联大街北、新联北大街南、正义路西119218营口国际商城有限责任公司5105106080.1182009I-2新联大街北、新联北大街南、正义路东、奥体西路西102098营口国际商城有限责任公司5105105206.9982009I-3新力大街南、奥体西路东、博文路西98373.6营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司5005004918.682009I-4新联北大街北、奥体西路东、博文路西125810.4营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公5005006290.522009I-5博文路东、营盖公路西、新建大街南A142122.9高迪（营口）房地产开发有限公司5105107248.26792009I-6博文路东、营盖公路西、新建大街南B66075.6高迪（营口）房地产开发有限公司5105103369.85562009I-7博文路东、营盖公路西、新建大街南C80048.1高迪（营口）房地产开发有限公司5105104082.45312009H-1五矿市政广场北，澄湖西路西31894.3五矿（营口）产业园发展有限公司114011403635.952009G-1渤海大街南，光华路东48351大连国合汇邦房地产开发有限公司1800262012667.92009F-1渤海大街南，市压敏制品厂西12063刘逢军110016306942.8222009F-2渤海大街南，立新小学西15639刘逢军110016302009F-3渤海大街南，市压敏制品厂东14892刘逢军11001630地块编号地块位置地块面积竞买人起始价格成交价格土地出让合同金额2009F-4智泉街北，镜湖西路以西28681营口杰隆房地产置业有限公司160016004588.96

宏升药业东，科龙路西21919.19营口正合铝业有限公司288288631.27

新河大街南、安定北路西、安定高中北79967.4营口沿海开发建设有限公司9009007197.0662009D-1滨海大道西、新联大街北89985.4营口大光房地产开发有限公司5505504949.1972009D-3博文路西、新力大街南、奥体西路东、新和大街南117967.45营口沿海开发建设有限公司6506507667.884252009C-1市政府以西，渤海大街以北19636辽宁中天企业集团有限公司180024004712.64

平安路路以东，渤海大街以南12502陶传凯145015001875.3蓝厦塑钢厂及周边德意绿洲西，智泉街北17615王昆120012302166.645小雨园西侧地块学府路东，小雨园小区西22333营口大安房地产开发有限公司220022004913.26国贸南地块新兴大街南，国土局南楼西侧17402陈晓宁420042009549.54省能源研究所及周边市府路东，渤海大街南，邮电大厦西，健康路北16345TescoYingkou（HK）CO.Limi250025004086.25土地成交明细（营口市老边区）地块编号地块位置地块面积起始价格成交价格土地出让合同金额欢太2009—3号宗地运河路以东、公园路以北、庄林路西46327————20371.4732万欢太2009—5号宗地金驹汽车西、锻纺路南104937————欢太2009—8号宗地公园路以北、远河路西65453.8————老边城区2008—1号宗地繁荣路南、火车站东69496————4517.2400万2009—6育新路南、太和北街西1051428008008411.3600万2009—7太和北街西、公园路北161738800800129,426,400.00元2008—2迎宾路东、繁荣路北413966506503932.62万2—A育新路南、太和北街西988308008007906.4万1号地营口市公路工程总公司地块（太和北街东、东升路北、太平路西）；40106——8003208.48万土地市场分析房地产市场分析[二]房地产市场分析老城区内板块间价格差异不大新区将迅速崛起价格无明显差异，老区板块人气决定购买力新区产品带动消费(单位：万㎡)2005年2006年2007年2008年商品房新开工面积311.2229.9

159.5650竣工面积214.1239.4151.1192.2商品房销售面积132165.5183.2225.1﹟住宅销售面积118.5153.7172.9210,6投资与开发营口市2005-2007年房地产投资逐年下降，2007年达到冰点。营口市2008年房地产投资迅猛提升，增幅达倍。营口市2005-2007年商品房开工量逐年下降，2008年房地产投资迅猛反弹。(数据来源：营口市政府统计公报08年12月)营口市房地产投资与增长2008年营口市各区商品房均价对比与同比2008年营口市鲅鱼圈商品房价格上涨迅猛，涨幅近1500元。充分体现了鲅鱼圈经济开发区的潜力营口市房地产市场板块分布图西市区板块商品住宅起价2600均价3000最高价4400站前区板块商品住宅起价2800均价3000最高价4500鲅鱼圈地产市场板块分布图圈内：商品住宅起价2500均价3000最高价4000南部：商品住宅起价3000均价3200最高4000项目名称美景.英伦郡

楼盘地址渤海大街与光华路核心交汇处开发商营口市美景房地产开发有限公司占地面积9.36万总建筑面积20万容积率2总户数一期449户，总户数1300户面积区间50-250开盘时间2008.6销售均价3000项目优势1、生活配套齐全2、位置优越3、园区风格独特，英伦主题景观户型优势50-250米多种产品，单层、复式产品丰富景观特点3万平英伦主题花园，按英伦四岛的分布划分成四大主题景观区域配套设施交通配套：紧领客运站，3、9、11、23路等多条公交

生活配套：中心街餐饮街、大商新玛特、兴隆购物广场、大福源超市、

东升市场、建升市场、光华市场

医疗配套：建丰医院、站前医院、市医院

教育配套：营口大学、第一高中、三高中、十六中学、十七中学、

实验中学、建设小学、健康小学、韶山小学、创新小学、

德采双语幼儿园、振兴双语幼儿园、建设幼儿园

金融配套：建设银行、中国银行、农业银行

社区配套：业主会所、健身休闲中心、超大游泳池、全自动智能系统物业管理美景物业物业费：（1.0元/㎡）个案分析——美景.英伦郡

项目名称君临天下楼盘地址站前区渤海大街东22号开发商辽宁中天企业集团有限公司占地面积11万平方米总建筑面积26.4万平方米容积率2.4总户数800户产品类别多层、小高层、高层面积区间95-240㎡开盘时间2008销售均价3700元/㎡交付时间2009.10项目优势1.紧邻商业街。2.生活配套成熟。户型优势1，产品丰富2.房间宽度大景观特点小区内主要以山水生态园为元素，让业主深刻感受到贴近自然、享受自然的美好风景。每个户型都赠送美国布朗新风系统，让业主不开窗就可实现户内的空气循环，不仅增加了住房的使用功能，相对也提高了产品的性价比。配套设施交通配套：3、4、9、12、19、26、28等多路公交

生活配套：永红市场、兴隆超市、新玛特超市、财富广场

医疗配套：市中心医院、市妇儿医院

教育配套：健康小学、青年小学、第十七中学

社区配套：小区业主休闲会所、超市、休闲广场、健身场个案分析——君临天下项目名称金港绿洲楼盘地址渤海大街北开发商营口长征置业发展有限公司占地面积3.29万总建筑面积7.09万容积率2.15总户数——面积区间59—158.96开盘时间2008.6销售均价3356元/m2项目优势1、生活配套齐全2、位置优越3、建筑配置精美4、环境优雅户型优势产品多样，单层、复式产品丰富景观特点小区绿化园林式、中央休闲广场、花岗岩路面、绿色草坪、遮阳凉亭花架、艺术雕刻、健身器材应有尽有，让您拥有绿树成荫、鲜花盛开、幽雅平静的生活空间。配套设施交通配套：3路、9路、12路、14路、17路汽车近邻，出行方便，快捷通畅。

生活配套：与市政府、大商新玛特、通惠门市场、邮局等遍布四周医疗配套：中心医院教育配套：周边韶山小学、营口市实验中学、师专金融配套：建设银行、中国银行、农业银行物业管理营口长征物业管理有限公司：多层0.8元㎡/月，小高层、高层1元㎡/月个案分析——金港绿洲项目名称和心花园楼盘地址西市区安泰里开发商营口和心房地产开发有限公司占地面积8227平方米总建筑面积约1.3万平方米容积率1.7总户数1000户产品类别多层面积区间43-240开盘时间2008销售均价约3200元/㎡交付时间2009.5项目优势1.周边有镜湖公园和森林公园。2.生活配套成熟。户型优势1，花园式洋房，2，产品丰富景观特点园区绿化35%配套设施交通配套：7、9、12、14等多路公交

生活配套：镜湖农贸市场、镜湖公园、森林公园

医疗配套：市中心医院、市妇儿医院

教育配套：实验小学、启文小学、雁南中小学、第九中学、市二高中

社区配套：小区超市、眼镜专卖、干洗店、英语培训等个案分析——和心花园板块区域特征市政引擎发展阶段站前区板块最宜居区域、商业市政配套成熟市政府，市政协，市人大区域已经开发完毕，不断南移，东扩西市区板块与站前区同龄，受政府重视不够，导致板块人气不足文化体育局区域已经成熟，为聚集人气，政府招商引资鲅鱼圈区板块圈内有成熟的生活配套，南端距离圈内较远，较为荒凉区政府，鞍钢子弟小学，中学新区迅速发展，引进工业，经济稳步提升板块对比分析客源状况站前和西市板块是城市中心板块，板块内生活配套齐全，产品的性价比高，客源主要是营口市区刚性需求的年轻人和二次置业改善性客户，事业单位和公司白领，私企业主等，以自住为主。鲅鱼圈是营口的经济技术开发区，外来人口逐步增多，南部新建楼盘的客户有20%是外地人，以企业老板和外地投资型客户为主。2008年营口各市、县区二手房均价对比与同比营口市的“东扩，南移”带动了老边新区和鲅鱼圈区的价格快速上涨。

2004年营口市拆迁地块37块，拆迁居民4154户，其中企事业单位49个，商业网点460个，拆迁房屋总面积为万平。

2005年营口全年动迁29个片区，动迁居民17683户，拆迁面积835742万平，占地面营口市政府确定棚户区改造计划面积30万平方米，目前已完成万平，其中完成省政府下达棚户区改造计划万平（省计划万平，2005年完成65万平）。[棚户区改造]数据来源：营口2005-2007年鉴新区概况分析房地产市场分析[三]鲅鱼圈区发展分析五大优势带动鲅鱼圈快速发展地块块处于启动最佳时机鲅鱼圈区优势鲅鱼圈具有五大优势：

一、是港口优势。营口港是我国北方地区最近的深水不冻港，也是东北第二大港，现有生产泊位29个。其中万吨级以上的泊位17个，已与40多个国家和地区的140多个港口实现通航。2004年吞吐量达到5977万吨，集装箱万标箱，进入全国十大港口行列，非金属矿产品运量居全国各港之首。2008年，营口港吞吐量将达到1亿吨。目前,港口实现A股上市并筹资6亿元，15万吨级外轮成功靠泊。

二、是交通优势。东侧有哈大铁路、哈大公路、沈大高速公路三条交通动脉并行纵贯南北，中部有疏港铁路、疏港公路、入区公路相应横穿东西，南北距大连、沈阳机场各200公里左右，陆路连接东北三省以至欧亚大陆，交通运输十分便利。

三、是电力优势。建在区内的设计发电能力180万千瓦的华能营口电厂，一期工程两台30万千瓦燃煤机组已并网发电，二期工程两台60万千瓦机组已于2004年开工建设。华能营口电厂最终发电能力将达到180万千瓦，可为开发区及辽宁地区提供强大的动力供应和高质量的供电保障。

四、是资源优势。地处辽东半岛，背靠辽宁中部八大城市群和广阔的东北腹地，矿产、木材、粮食、水果、水产品资源丰富，劳动力资源充足，资源深加工潜力巨大。

五、是旅游优势。全区海岸线长25公里，青龙山森林公园、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、仙人岛、金沙滩海滨浴场等景观，构成了山、海、林、泉交相辉映的海滨旅游度假胜地。

鲅鱼圈区域概况

鲅鱼圈又称营口经济技术开发区，简称营口开发区，是1992年经国务院批准设立的国家级经济技术开发区。2004年1月8日，国务院批准调整鲅鱼圈区的行政区划，将原盖州市的熊岳、红旗、芦屯三镇成建制划入鲅鱼圈区。目前，营口开发区（鲅鱼圈区）行政区划面积为268平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三镇和红海、海东、海星、望海四个办事处，33个社区居民委员会，50个自然村，现有人口35万人。

营口港口

1864年，营口港建成。是东北地区最早的对外开放门户，营口港鲅鱼圈港区不淤不冻，港阔浪小的北方天然良港。营口一市两港区——营口港区、鲅鱼圈港区，被国家确定为沿海主要枢纽港。

鲅鱼圈地块熊岳红旗芦屯鲅鱼圈区域板块结构海星板块海东板块红海板块熊岳板块地块

鲅鱼圈又称营口经济技术开发区，简称营口开发区，是1992年经国务院批准设立的国家级经济技术开发区。2004年1月8日，国务院批准调整鲅鱼圈区的行政区划，将原盖州市的熊岳、红旗、芦屯三镇成建制划入鲅鱼圈区。营口开发区（鲅鱼圈区）行政区划面积为268平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三镇和红海、海东、海星、望海四个办事处，33个社区居民委员会，50个自然村，现有人口35万人。海星是鲅鱼圈的主要生活区域，内部生活配套齐全，区域发展成熟。海东在政府“新区南移、城市东扩”的城市规划中是鲅鱼圈房地产发展的重要的区域。红海是地产发展的重中之重。号称是“鲅鱼圈的小浑南”。项目地块区域经济及产业结构经济：鲅鱼圈（营口开发区）形成了以非公有制经济为主体、以出口创汇为标志、以临港产业为特色的外向型临港经济格局。产业结构鲅鱼圈（营口开发区）形成了五个临港特色产业群体。1、以英国的维苏威、印度的奥利安、澳大利亚的阿斯创、奥地利的奥镁等公司为代表的镁制品、耐火材料、锆系列等的矿产品加工业；

2、以香港的郭氏集团、天津利康公司、营口鲁冰花集团公司为代表的粮油、饮料等的农产品加工业。

鲅鱼圈区发展战略“开放立区、依港兴区、工业强区、旅游区

”鲅鱼圈规划将港口区、商业区、居住区、工业区、仓储区进行合理的功能分区，形成沿沈大高速公路的南北向带状城市用地。划定熊岳古城历史文化保护街区。黄河路北以工业仓储用地为主，包括鞍钢新厂、望海分区工业用地、范屯一北李屯物流基地、芦屯分区工业用地；黄河路以南至熊岳河以北，以商贸居住用地为主，包括现有中心区、月亮大街商贸区、红海河南中心区、熊岳分区、芦屯分区、红旗分区；熊岳河以南，安排仙人岛深水港区和能源化工区。完善港前商务中心和昆仑山大街综合性商业服务区，新建月亮大街商业区和华山大街南段商务区。在红海河南中心区新建医疗中心，构建多级便民医疗卫生保障体系。以月亮湖公园为核心，结合沙滩排球训练基地，构筑海滨游览娱乐中心；以望儿山公园为核心，包括馒首山和温泉疗养区，构筑望儿山风景度假区；仙人岛以南的白沙湾为海滨浴场和旅游度假区。

鲅鱼圈区规划新区概况分析房地产市场分析[三]鲅鱼圈区发展分析市场稳定发展，价格稳步上涨外地客户逐年增加具备一定的客源导入能力板块范围红海板块板块特征城区发展重点，靠近海滨旅游区，楼盘较集中代表楼盘MOMA峰汇、唯美星海、鸿基国际、翔峰国际、水岸商品类型、价格公寓3000-4000、联排8000鲅鱼圈区重点板块分析MOMA峰汇唯美星海翔峰国际花园水岸尚品鸿基国际海岸在售个案总建类型户型面积价格销售率后续供应MOMA峰汇350000高层小高层73-13290-1806000650035%35%2、3期唯美星海70000高层多层93-137100-1304000400050%50%无鸿基国际鸿基海岸500000高层小高层洋房别墅60-180801-150130-140185-300430043005000600050%50%90%100%2、3期翔峰国际50000高层小高层56-12056-1204400440080%80%无水岸尚品200000高层小高层44-14092-1643800400050%70%3期区域在售楼盘表鲅鱼圈客户属性分析-购房主要因素成交客户属性分析：成交客户中外来人口比重逐步增大。第一，由于近几年鲅鱼圈区经济发展较快，吸引大量外来人口到此投资，该人群普遍经济实力雄厚，是新建高端楼盘的主要购买人群。第二，鲅鱼圈景色优美、气候宜人。这也是部分外来人口在此地购房的原因。第三，部分外来人员看好该区未来的发展潜力，在此投资房产。本地成交客户购房主要有两大因素：第一，改善生活条件。第二，婚房等刚性需求用房。客户属性分析-购房主要因素营口客户对价格、地段、配套都很看重，对开发商品牌不够重视。客户来源分析营口市内客源鲅鱼圈内客源鲅鱼圈南部客源营口市内客源主要是老城区改善型客户，其次是城市扩城后，新城区客户的涌入。鲅鱼圈圈内客源主要是本地客户，盖州，大石桥周边区域也有一定的客源。随着鲅鱼圈的发展也吸纳了一定的外地客户，但比例不大。鲅鱼圈南部外地客户和本地客户成为南部新区的主要客源，号称“鲅鱼圈小浑南”的南部地区，更多吸引了外地投资者及本地高收入人群。地块分析地块竞品分析地块SWOT分析[四]地块初步定位地处营口鲅鱼圈区，鲅鱼圈区地理位置优越，名胜古迹众多，熊岳古城，望儿山，仙人岛闻名遐迩

。地处“熊岳河”边，南临熊岳河，西至。辽东湾大街，北至规划路，东至平安大街。地块熊岳河地块鲅鱼圈区熊岳河辽东湾大街平安大街规划路项目地块现状分析-地块位置配套生活红运酒店鲅鱼圈生活区外部配套行车距离（公里）时间（分钟）公交距离（公里）时间（分钟）红运酒店25210生活圈825840熊岳镇620635项目地块现状分析-周边配套望儿山仙人岛景观资源望儿山：辽南名山，载入《中国名胜辞典》，以美丽的母爱传说得名，是以母爱为主题而命名的天下独有之山，辽宁省省级风景名胜区，营口市一级旅游景区。仙人岛：有三大特色：一是余晖洒金，仙人岛每到退潮时节，千米沙滩露出海面，太阳的余晖照耀其上，如洒下万点金珠，蔚为壮观；二是兔岛怒潮，仙人岛又名兔岛，悬崖壁立，垂直入海，临岛下望，惊涛拍岸，动人心魄；三是“风车”林立，近年来，在仙人岛上，耸立起几十个风力发电机组，叶片迎风飞转，为仙人岛添一美景。现旅游区内建有各种风格的度假设施，可供人们开展休闲度假旅游活动。

北：规划路南：熊岳河东：平安大街地块内部西：辽东湾大街项目地块现状分析-地块四至地块内部为塑料大棚和林木，地势平坦。有少量民房散落在大棚周边。本土居民主要依靠种植业。项目地块现状分析-内部环境地块圈内是鲅鱼圈成熟的生活区域，各种生活配套齐全，本地块距圈内生活区城25分钟车程。椅丰商务酒店同济医院圈内商业地块圈内商业圈内生活区项目地块现状分析-外部生活配套地块周边无成熟配套，但交通十分发达，道路宽敞，距离熊岳古城20分钟左右车程。熊岳城熊岳古城楼古城商铺古城街路熊岳镇熊岳高级中学地块熊岳镇项目地块现状分析-外部生活配套望儿山传说相传很久以前，熊岳城郊是一片海滩，海边有一户贫苦人家，只有母子二人，相依为命。这年，朝廷举行大考，儿子乘海船赴京赶考去了，母亲昼耕夜织，等待儿子归来，但是一直没有儿子的音讯，母亲着急了，就天天到海边眺望，一次又一次对着大海呼唤：“孩子呀，回来吧！娘想你，想你呀……”十年，二十年，三十年……年迈的母亲倒下了，化成了一尊石像，原来，他的儿子早在赴京赶考的途中，不幸翻船落海身亡了。上天被伟大的母爱感动了，在母亲伫立盼儿的地方，兀地矗立起一座高山，大地被伟大的母爱感动了，让母亲洒下的泪珠，化做了一股股地下温泉，滋润出无数红艳艳的苹果，乡亲们被伟大的母爱感动了，把那拔地而起的高独秀峰叫做“望儿山”。项目地块现状分析-外部景观资源地块望儿山地块周边旅游资源丰富，仙人岛风景优美，全国文明。仙人岛是一个伸向海中的半岛，三面环水，从远处望去，它像一只伏卧在海边的兔儿，因形得名，又称兔儿岛。项目地块现状分析-外部景观资源地块仙人岛风景区余晖洒金兔岛怒潮“风车”林立项目地块区域发展海星板块海东板块红海板块熊岳板块地块红旗板块芦屯板块东扩南移鲅鱼圈构建服务东北的渤海明珠

“新区南移、工业北拓、城市东扩”高标准规划提升鲅鱼圈区整体服务功能，到2012年初步形成中等城市基本框架，营口服务业发展新的增长极；东北对外开放的先导区、新型工业化项目的集聚区、港口城市经济发展的示范区、城乡统筹发展的先行区、商贸旅游业发展的黄金区。2005年-2007年期间，营口市的商品房一直处于供销平衡。06-07年营口市的商品房住宅销售的火爆，导致08年新开工面积猛增，金融危机并没有影响到营口市的商品住宅销售，但竣工面积和开工面积不成比例，由此看出金融危机对开发商影响颇大。(数据来源：营口市政府统计公报08年12月)区域房地产发展-历年供销地块分析地块竞品分析地块SWOT分析[四]地块初步定位竞品区域分布鸿基国际翔峰国际MOMA峰汇水岸尚品唯美星海地块5公里区域竞品-竞品整体情况项目名称占地面积建筑面积容积率总期数/现期数总户数销售率开盘时间入住时间MOMA峰汇11万m235万m22.53/1——35%2009.122011.05鸿基国际、海岸23万m250万m22.23/1——高层、小高50%洋房90%别墅100%2009.052011.10唯美星海1.7万m27万m23.991/154050%2009.052010.12水岸尚品7万m220万m22.53/21800高层50%小高层70%200820092010翔峰国际5万m212万m22.361/190380%2008.072010.09区域竞品-竞品整体情况项目名称洋房多层小高高层栋数均价栋数均价栋数均价栋数均价MOMA峰汇————————9650086000鸿基国际、海岸——5000——————4300——4300唯美星海————24000————54000水岸尚品————————7400043800翔峰国际————————7440044400区域竞品-竞品整体情况项目名称洋房多层小高高层面积区间主力面积面积区间主力面积面积区间主力面积面积区间主力面积MOMA峰汇————————90-18012073-132132鸿基国际、海岸130-140——————80-15010060-180100唯美星海————100-130100————93-137100水岸尚品————————92-1649244-14098-108翔峰国际————————56-1208056-12080区域竞品-MOMA峰汇-基本概况项目名称MOMA峰汇地理位置鲅鱼圈区南部平安大街东二道河南开发单位营口汇明房地产开发有限公司代理公司/策划公司世创物业公司汇明物业占地面积（万㎡）11建筑面积（万㎡）35总期数/现期数3/1总户数一期360户绿化率38%容积率2.5开盘时间2009.12.27交房时间2011.05销售率35%MOAO峰汇区域竞品-MOMA峰汇-销售状况及客群特征项目共开发三期一期由8栋高层、9栋小高层组成，已销售30%，二、三期尚未开盘高层面积在73-132之间，小高层面积在90-180之间客群特征客户以外来投资者为主其余有政府工作人员与银行职员此项目房价相对较高，楼宇科技含量较高（天棚采暖和制冷热辐射系统、全新风湿度置换调控系统、外遮阳系统、同层排水系统、小分子团活水系统）销售现状一期效果图一期区域竞品-MOMA峰汇-产品情况产品类型洋房多层小高高层栋数————98面积区间————90-18073-132主力面积————120132户型配比60-90占39%，100-150占45%，150占16%销售情况30%30%平均价格————65006000主力户型图三室二厅二卫平米三室二厅二卫平米区域竞品-鸿基国际、海岸-基本概况项目名称鸿基国际、海岸地理位置鲅鱼圈区南部红海路与平安大街交汇处开发单位营口鸿基地产开发有限公司代理公司/策划公司世创营销机构（大连）物业公司自有物业占地面积（万㎡）23建筑面积（万㎡）50总期数/现期数3/1总户数——绿化率——容积率——开盘时间2009.05交房时间2011.10销售率高层、小高层50%洋房90%别墅100%本案区域竞品-鸿基国际、海岸-销售状况及客群特征项目共开发三期一期销售业绩很好。二、三期尚未开盘高层面积在60-180之间，小高层面积在80-150之间客群特征客户中外来人员与本市市民基本相等由于产品类型丰富客，户年龄跨度较大在25-60岁之间销售现状鸿基国际效果图鸿基海岸效果图区域竞品-鸿基国际、海岸-产品情况产品类型洋房别墅小高高层栋数————————面积区间130-140185-30080-15060-180主力面积——————100户型配比90-120占54%，130-150占29%，150以上占17%销售情况90%100%50%50%平均价格5000600043004300主力户型图二室二厅一卫98-109平米三室三厅二卫174平米下层上层下层上层五室三厅三卫233平米区域竞品-唯美星海-基本概况项目名称唯美星海地理位置鲅鱼圈区南部国税局北平安大街东开发单位辽宁泰吉地产开发有限公司代理公司/策划公司香港和颂物业公司沈阳银基物业有限公司占地面积（万㎡）1.7建筑面积（万㎡）7总期数/现期数1/1总户数540绿化率40%容积率3.99开盘时间2009.05交房时间2010.12销售率50%唯美星海区域竞品-唯美星海-销售状况及客群特征项目共开发一期09年5月开盘至今已售出50%（全盘房屋共540套）高层面积在93-137之间，多层面积在100-130之间客群特征客户主要是外地人，购房投资房地产客户年龄在30-50岁之间销售现状一期区域竞品-唯美星海-产