T房地产开发风险及风险管理144

房地产开发中的

风险及风险管理房地产开发中的风险及风险管理房地产开发中的风险管理一、房地产开发中的风险1.3投资决策阶段的风险1.4土地获取阶段的风险1.5项目建设阶段的风险1.6租售管理阶段的风险1.4投资决策阶段的风险1.4.1投资决策阶段的任务投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机。即决定在何地、何时、开发何种房地产。

1.4.2开发区域与风险

开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境风险。1.4.2.1政治环境风险政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生战争、工潮和社会动荡等社会性的政治事件，以及当地政府的不确定性而给房地产开发经营带来的可能经济损失。（1）战争。战争一旦爆发，不但对房地产业的打击是沉重的，对战争爆发地区的经济发展也将产生毁灭性的打击。房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的商品价格也会急剧下降，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地产的市场活动都会处于停滞状态。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。

1.4.2开发区域与风险（2）工潮。工人罢工形成的工潮会直接或间接地给房地产市场带来损失，比如工人罢工会直接导致建筑工期的延长和成本增加，因而使房地产商品开发者遭受利润损失。工人罢工是一种严重的社会涣散剂，会使人们对社会产生悲观，对生产和经济活动丧失信心，由此会间接导致人们对房地产市场的冷淡，造成房地产市场活动的萧条，给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失。

1.4.2开发区域与风险（3）社会动荡。在一个动荡的社会环境里，人们对经济前景的预测是很不确定的，对房地产这样的固定商品投资会保持在非常有限的程度。这种有限性将会极大地减少房地产市场的交易活动，从而减少了房地产商品生产者和经营者获得利润的机会。如1992年11月，香港新任总督制定了所谓的“政改方案”，使港人对香港的前途产生迷茫，房地产业受到严重影响：写字楼空置率上升，楼宇无法如期出售或租赁出去，资金回收期延长，贷款利息增多。香港股市大幅度跌落，其中房地产股损失最为严重，在损失的近2000亿港元的币值中，地产股占了l／4。这个例子充分说明了社会动荡给房地产市场带来的严重风险。

1.4.2开发区域与风险（4）政府。来源于政府的风险因素可能有：政局稳定程度，如朝野争斗、政府内派系斗争；决策的民主性、管理透明度、行政效率；官员的事业心、知识水平、素质、廉政程度。

1.4.2.2政策环境风险

政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业，直接促进了城市商业和服务业楼宇市场的繁荣；将住宅产业作为促进经济发展的新的经济增长点，为房地产的兴旺发展奠定了基础。因此，研究拟投资国家和区域的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。

1.4.2.2政策环境风险（2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议方式）、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。如在土地相对过剩的情况下，政府可能采取高地价，或对价格较低的地块行使优先购买权，以控制土地出让数量和市场土地存量，这时会给房地产开发商带来增加成本的风险。又如在我国，集体土地使用权是不允许出让的，如需出让，必须先由国家征为国有土地，然后才能出让。但有些地方政府或开发商却不顾国家法律规定，纵容或私自与集体土地所有者签订土地使用合同，在仅支付土地安置补偿费后，便进行房地产开发。这种土地对房地产开发商和购得房地产的房地产经营者都会面临巨大的风险——土地被政府无偿收回，或补交巨额地价款和罚金。

1.4.2.2政策环境风风险（3）住房政策策。住房作作为人们生生活的基本本必需品，，是政府为为保持社会会稳定需关关注的一个个方面，而而国家不同同的住房政政策使开发发商面临着着不同的风风险。如果果政府大力力推行福利利政策，大大量建设公公房或安居居工程用房房，且对安安居工程用用房建设标标准、销售售对象不加加以有效限限制，这样样会使开发发商建设的的完全市场场商品房受受到市场需需求短缺的的压力，因因销售不畅畅蒙受经济济损失。同同时，政府府关于已售售公房上市市的规定，，房地产交交易管理规规定也影响响房地产市市场的活跃跃程度，投投资决策时时也应注意意分析。1.4.2.2政策环境风风险（4）税收政策策。税收政政策和土地地调控政策策是市场经经济条件下下政府调节节房地产市市场的两个个有力工具具，税收手手段的应用用更是直接接、速成。。1993年土地增值值税出台，，对房地产产开发经营营者的利润润曾产生重重大影响。。近几年，，国家大力力清理房地地产开发中中的不合理理收费，减减轻了新开开发项目的的开发成本本，但却使使收费取消消前已投入入开发的房房地产项目目面临较大大的成本风风险。1.4.2.2政策环境风风险（5）金融政策策。国家金金融政策的的调整可使使房地产商商品的开发发者和经营营者赚取额额外利润或或遭受额外外损失。国国家连续几几次降息刺刺激了房地地产市场的的繁荣，令令开发者喜喜笑颜开，，但却使降降息前贷款款开发房地地产项目的的开发商喜喜中有忧：：相对较高高的开发成成本如何才才能消化?!1.4.2.2政策环境风风险（6）城市规划划。城市规规划的变动动对已经建建成的、正正在建设中中的以及将将要建设的的房地产商商品的价值值都会产生生影响，使使开发商和和经营者面面临风险。。城市规划划对房地产产的影响主主要通过规规划指标如如规划用途途、容积率率、建筑覆覆盖率、建建筑限高和和道路交通通的变化以以及行政隶隶属的变更更来引起。。在进行房地地产开发时时，还应考考虑到特殊殊区域的房房地产开发发风险，如如行滞洪区区、文物古古迹保护范范围、自然然风景保护护区。这些些地区虽暂暂时没有具具体规划限限制，或侥侥幸能获得得主管部门门的批准，，但不排除除今后制定定严格规划划限制条件件，并坚决决执行的可可能。盲目目在这些区区域开发，，存在着遭遭受巨额经经济损失的的风险。如如湖南张家家界国家自自然保护区区；又如武武汉长江外外滩花园，，投资1.6亿元人民币币，2002年春季被全全部炸毁拆拆除。北京京市开发地地块交通流流量论证。。1.4.2.2政策环境风风险（7）环保政策策。近几年年来，人们们环保意识识逐渐加强强，新的环环保政策不不断制定，，旧的环保保政策不断断强化，这这都对房地地产的开发发投资产生生了巨大的的影响。如如城市噪音音防治规定定的执行，，已经使原原来广泛采采用的预制制打入桩施施工工艺从从城市基础础施工中淡淡出，从而而引起开发发成本的变变化；而噪噪音控制的的严格要求求，限制了了现场施工工时间（早早6：30以前，晚10：00以后不准施施工），延延长了建设设工期，这这既增加了了建设成本本，又增加加了项目能能否按期交交付使用的的风险。1.4.2.3社会环境风风险（1）社会安定定。良好的的社会治安安状况是人人们安家置置业、投资资经营、购购物消费的的前提条件件。某一地地区流氓滋滋事、刑事事案件犯罪罪率居高不不下，盗窃窃案件频发发，生命财财产安全得得不到保障障，这会严严重打击该该地区居民民消费信心心，房地产产商品会极极度贬值，，房地产投投资者会面面临极大风风险。1.4.2.3社会环境风风险（2）风俗习惯惯。不同地地区的风俗俗习惯、文文化传统、、宗教信仰仰、风土人人情、价值值观念、风风水概念等等不仅影响响开发成本本，而且制制约着房地地产需求。。如有的教教每年宗教教节日长达达1个多月，在在此期间教教民都不工工作，政府府处于半瘫瘫痪状态。。再如不同同地区对房房地产提出出不同要求求，盲目照照搬国外经经验，强调调著名设计计院设计、、沿海地区区流行，可可能冒不适适合当地需需要、消费费者不认可可的风险。。1.4.2.3社会环境风风险（3）公众参与与和素养。。随着社会会文明的发发展，人们们的参与意意识逐渐增增强，公众众对开发项项目的态度度将通过这这样或那样样的行动表表达出来。。由此可能能延缓，甚甚至取消项项目的开发发。如北京京王府井某某广场的建建设，因市市民的广泛泛关注促使使政府下令令停工，后后经各方努努力，做了了大量说服服解释工作作，项目才才得以重新新开工建设设。1.4.2.4经济环境风风险（1）经济形势势。区域经经济形势是是影响开发发风险的决决定性因素素。经济发发展，则房房地产市场场繁荣；经经济停滞，，则房地产产市场萧条条。反映区区域经济形形势的因素素有：经济济增长率、、通货膨胀胀率、财政政收支平衡衡、货币供供给政策等等。曾作为为激励德国国年轻人勇勇于创业的的榜样，一一度在德国国最负盛誉誉的房地产产巨子于尔尔根·施奈德就是是因为错误误判断国家家经济发展展形势，而而导致陷入入万劫不复复的境地。。背景知知识施奈德出身身于一个普普通家庭，，中学毕业业后，曾做做过泥瓦匠匠。在大学学主修建筑筑业，后又又获得企业业管理博士士学位。实实践经验和和专业知识识的结合，，成为其从从事房地产产业的基础础；而富有有的妻子，，又为他提提供了起步步的资金。。初步的成成功，使其其才能引起起了银行界界的关注，，因此得到到数额可观观的贷款。。当时，适适逢战后德德国经济的的迅速增长长期，社会会财富的快快速增加和和资金的相相对充裕，，必然会扩扩大对房地地产的需求求。在这一一时期，施施奈德的事事业发展顺顺利，积累累起巨额财财富，并建建立了良好好的信誉，，成为银行行和社会公公认的德国国房地产业业之王。导致施奈德德最终失败败的原因，，是他对德德国经济走走势的错误误判断。1990年两德统一一以后，施施奈德认为为德国经济济会以更快快的速度发发展，遂动动用数十亿亿马克在德德国14个城市的黄黄金地段以以高价购入入大量房地地产，改建建成商业中中心、写字字楼或高级级公寓，准准备出售或或出租。但但德国统一一后，为了了重建东部部，出现大大量财政赤赤字，只得得采取经济济紧缩政策策。在此形形势下，已已经过度膨膨胀的房地地产业首先先受到了严严重打击。。处于顶峰峰的施奈德德突然发现现，投资巨巨款兴建的的房地产已已无人问津津，巨额银银行贷款必必须偿还，，在建项目目也还需要要大量资金金继续投入入，而他的的公司已没没有足够的的支付能力力。陷入困困境的施奈奈德并未依依照一般惯惯例申请破破产保护，，而是指使使手下人伪伪造文件，，继续骗取取银行的大大量贷款，，以偿还旧旧贷款的本本金和利息息。但由于于全球性经经济衰退的的影响，德德国的房地地产业处于于不断下滑滑的状态，，他的债务务也越滚越越多。最后后，施奈德德选择了逃逃跑这条路路，并于1994年4月6日离离开开德德国国前前，，给给德德意意志志银银行行董董事事长长写写了了告告别别信信，，至至此此，，二二战战后后德德国国最最大大的的经经济济丑丑闻闻才才为为世世人人知知晓晓。。1995年5月，，施施奈奈德德在在美美国国被被捕捕，，后后被被引引渡渡回回德德国国。。1996年1月，，他他因因欺欺诈诈罪罪而而被被起起诉诉，，将将在在狱狱中中度度过过晚晚年年。。1.4.2.4经济济环环境境风风险险（2）区区域域发发展展。。考虑虑开开发发区区域域风风险险，，还还应应注注意意近近邻邻地地区区发发展展风风险险和和类类似似地地区区发发展展风风险险。。近邻邻地地区区发发展展风风险险是是指指近近邻邻地地区区社社会会、、经经济济和和各各类类设设施施的的变变化化，，给给本本地地区区投投资资者者带带来来的的风风险险。。如如近近邻邻地地区区开开通通交交通通干干线线、、增增设设商商业业服服务务中中心心、、建建设设新新公公园园、、增增添添生生活活服服务务设设施施等等等等，，该该地地区区的的房房地地产产价价格格便便会会上上升升；；而而当当近近邻邻地地区区商商业业服服务务中中心心迁迁移移别别处处、、生生活活服服务务设设施施减减少少时时，，该该地地区区房房地地产产价价格格将将会会下下降降。。类似似地地区区发发展展风风险险是是指指类类似似地地区区发发展展经经济济的的繁繁荣荣与与发发展展，，一一方方面面有有可可能能形形成成区区域域经经济济规规模模协协同同发发展展，，优优势势互互补补，，共共同同繁繁荣荣的的景景象象；；另另一一方方面面，，也也有有可可能能分分散散购购买买力力，，使使项项目目竞竞争争力力下下降降。。例例如如，，现现在在香香港港是是国国际际金金融融中中心心之之一一，，这这使使得得香香港港的的写写字字楼楼租租金金保保持持在在较较高高水水平平。。然然而而有有专专家家预预测测，，新新加加坡坡有有成成为为国国际际金金融融中中心心的的迹迹象象。。倘倘若若果果真真如如此此，，在在香香港港开开发发写写字字楼楼便便前前景景不不妙妙。。1.4.2.4经济济环环境境风风险险（3）市市场场供供求求。。市市场场的的供供给给与与需需求求都都具具有有动动态态性性和和不不确确定定性性，，由由此此导导致致了了市市场场中中经经营营者者收收入入的的不不确确定定性性。。由由于于房房地地产产商商品品消消费费的的区区域域性性特特点点，，其其价价格格受受供供求求影影响响的的幅幅度度更更大大，，因因此此房房地地产产开开发发经经营营者者承承担担的的市市场场供供求求风风险险远远比比一一般般市市场场情情况况下下要要大大。。按发发生生的的形形式式和和影影响响的的方方式式，，房房地地产产的的市市场场供供求求风风险险又又可可以以分分为为供供给给风风险险和和需需求求风风险险。。一一方方面面，，当当房房地地产产市市场场出出现现供供给给过过剩剩时时，，房房地地产产商商品品经经营营者者会会因因大大量量的的商商品品在在市市场场中中没没有有顾顾客客而而蒙蒙受受损损失失，，从从而而发发生生供供给给风风险险。。另另一一方方面面，，需需求求量量的的变变化化也也给给房房地地产产开开发发经经营营者者带带来来风风险险。。一一般般来来讲讲，，市市场场需需求求分分潜潜在在需需求求和和有有效效需需求求两两种种。。潜潜在在需需求求是是一一种种无无经经济济购购买买力力的的欲欲念念需需求求。。有有效效需需求求是是具具有有经经济济购购买买能能力力的的现现实实需需求求，，即即既既有有客客观观上上的的需需要要，，又又有有经经济济上上的的购购买买能能力力。。因对市场供求求形势判读失失误，洛克菲菲勒大厦交易易就曾使日本本三菱地所遭遭受巨额损失失。三菱地所的悲悲哀1990年，美国洛克克菲勒财团因因金融危机，，公开出售位位于纽约市黄黄金地段的洛洛克菲勒大厦厦群中的12幢大厦(共计14幢，统称为洛洛克菲勒大厦厦)，当时物业的的总价值约为为17亿美元。日本本三菱地所先先出资购入51％的股份，取取得了控股权权。一般来说说，许多企业业都以取得控控股权为满足足，而三菱地地所为炫耀实实力及赚取更更多的利润，，再次增资，，拿出总计14亿美元，在物物业股份中占占到80％，并且没有有收回经营权权，仍由洛克克菲勒财团经经营。当时日日本正处于泡泡沫经济的顶顶峰，国内房房地产市场也也正在高潮期期，价格不断断攀升，三菱菱地所就是在在这种盲目乐乐观的情绪支支配下完成了了这笔交易。。但是，就在在进行这笔交交易时，美国国房地产市场场已呈现出萎萎缩迹象，以以后则进入持持续下滑阶段段。由于经济济不景气，大大厦的经营亏亏损十分严重重，1985年大厦每平方方英尺的月租租金为55美元，但到90年代中期，月月租金已降到到30美元；当时市市值20美元的股票，，已跌到5美元一股。如如三菱立即出出售，则损失失巨大；继续续维持，将不不断加重亏损损。就在于三菱地地所在承受市市场变化所带带来的经营损损失的同时，，还要承受汇汇率损失。那那些年美元对对日元的汇率率一直呈下降降趋势，已由由交易时的1美元兑160日元，降至后后来的的1美元兑80多日元，贬值值将近一半。。而当时三菱菱是在国内发发行日元债券券筹集的资金金，仅从资金金汇兑这一项项来看，账面面损失率已近近50％。另外，1985年洛克菲勒大大厦已被洛克克菲勒财团抵抵押，获得贷贷款13亿美元，到2000年将是大厦抵抵押权转换期期。到时如听听由债权人折折价收回大厦厦，则三菱投投资的大部分分将化为乌有有；如偿还抵抵押款，则还还需付出大笔笔资金，投资资总额将远远远超出大厦的的价值。在目目前情况下脱脱手，净损失失额将在10亿美元左右，，如加上汇兑兑损失，几乎乎可以说是全全军覆没。在在这种进退两两难的情况下下，三菱地所所只好申请破破产保护。1.4.2.4经济环境风险险（4）通货膨胀。。正常的经济济环境都存在在通货膨胀，，只不过每年年膨胀幅度不不同而已。如如果膨胀率下下降（这主要要发生在经济济活动不十分分活跃，或是是银行利率提提高时），会会抑制对房地地产商品的需需求，房地产产价格下跌，，给房地产开开发经营者就就会产生损失失；当膨胀率率增大时，会会刺激对房地地产的需求，，这对房地产产开发经营者者是有利。但但当通货膨胀胀率大幅度上上升时，会引引起各种建筑筑材料价格上上升，以及劳劳动力和管理理费用的上升升，因此会大大大增加房地地产的开发成成本，而当房房地产商品价价格增长幅度度小于通货膨膨胀率（通常常如此），或或开发房屋已已预售时，会会对开发商产产生一定的风风险。1.4.3开发物业类型型与风险房地产开发存存在着风险，，但并非任何何类型开发项项目的风险都都是相同的。。各类开发项项目具有不同同的功能、用用途及技术经经济特性，因因而具有不同同的风险1.4.4开发时机与风风险由于经济发展展的周期性，，房地产产品品的供求关系系随时间而变变化。而房地地产的不可移移动性和地区区性，使一个个地区空余的的房地产并不不能弥补另一一地区的短缺缺，这导致房房地产开发收收益随开发时时机不同而异异。图3—3为香港中环、、上环住宅价价格变动情况况，图3—4为马来西亚科科伦坡写字楼楼物业收益变变化情况[4]。从中可以看看出，房地产产市场的价格格和收益水平平变动的幅度度是相当大的的，这种短时时间内大幅度度的变化，从从一个侧面说说明了开发时时机与风险的的关系。因此此，选择合理理的开发时机机，保证项目目开发完毕有有良好的市场场需求，显得得非常重要。。1.4.4开发时机与风风险同时，开发项项目在年内的的推出时机也也同开发风险险密切相关，，如一般住宅宅项目最好在在年底推出，，以适应国人人喜欢年终集集中消费的习习惯；购物中中心宜在购物物旺季到来之之前交工，游游乐项目应在在冬春季竣工工等。当然，，不同类型的的开发项目对对时间的敏感感程度有所差差别。例如，，工业货仓的的时间性就不不如购物中心心明显，后者者较前者有比比较明显的淡淡季和旺季之之分。1.5土地获取阶段段的风险1.5.1土地获取阶段段的任务①研究地块的的特性，分析析地块的最佳佳利用方式；；②进行市场分分析和预测，，估算开发成成本，初定租租金和售价水水平，评价开开发项目获利利能力；③获取土地使使用权；④制定规划设设计方案，并并征得有关部部门许可；⑤拆迁、安置置、补偿，落落实建设条件件；⑥安排短期和和长期资金，，以满足征地地及开发建设设需要。在土地获取阶阶段，房地产产开发者承担担的主要风险险有：土地风险、市市场风险、征征地安置风险险、筹资风险险。1.5.2土地风险土地风险主要要来自土地自自然属性、社社会属性及规规划部门对土土地使用性质质和规划设计计指标认可的的不确定性。。对开发商而言言，土地的自自然属性风险险来源于地块块的工程地质质条件、水文文地质条件及及地下埋藏物物等的不确定定性。工程地质、水水文地质条件件应注意地基基承载力、软软弱土层、地地质断裂带、、不良地质结结构（滑坡、、泥石流等））、地下水埋埋深、水质污污染的不确定定性；地下埋藏物应应注意防空洞洞、通信、供供电、给水、、排水、燃气气等地下管线线、文物古迹迹、坟墓、废废弃矿井等的的不确定性。。如中房集团团某市分公司司在住宅小区区开发中，未未对地下埋藏藏物进行详细细调查，基础础开挖时，无无知的壮工挖挖断军用通讯讯电缆又不及及时汇报，其其后几天恶劣劣的雨夹雪天天气，使得军军用通讯中断断3天，加加上其其后迁迁移军军用电电缆，，造成成开发发商几几十万万元经经济损损失和和近三三个月月的工工期延延误。。1.5.2土地风风险土地的的社会会属性性是指指地块块的区区位条条件及及配套套设施施状况况等。。海外外房地地产界界认为为：房房地产产开发发成功功的要要素是是Location,Location,Location，这突突出强强调了了地块块的区区位条条件对对开发发成败败的重重要作作用。。配套套设施施状况况不仅仅影响响项目目投资资额的的多少少，而而且制制约着着项目目建成成以后后能否否正常常启用用，故故开发发商应应格外外关注注。规划部部门对对土地地使用用性质质和规规划设设计指指标的的认可可的不不确定定性来来源于于城市市规划划设计计的滞滞后性性和规规划管管理的的透明明度低低。如如果开开发商商先获获得一一块土土地，，然后后再向向有关关部门门提交交规划划设计计方案案，以以求批批准，，这样样他就就承担担了使使用性性质不不被批批准的的风险险。若若要继继续开开发只只有修修改项项目用用途以以符合合规划划部门门要求求，或或者是是放弃弃这项项地产产的开开发，，这都都会给给他带带来损损失。。有时时，开开发商商为减减少不不被规规划部部门认认可的的风险险，将将购买买地块块决策策推到到规划划部门门正式式明确确地块块规划划设计计指标标之后后。但但此时时，开开发商商可能能要承承担土土地价价格大大幅度度上升升的风风险，，因为为规划划设计计条件件明确确的土土地要要升值值很多多。1.5.3征地拆拆迁风风险购买土土地使使用权权仅是是获取取土地地过程程中的的一个个环节节，之之后，，便是是大量量的征征地，，拆迁迁、安安置和和补偿偿工作作。征征地拆拆迁涉涉及许许多法法律和和社会会问题题，一一方面面，我我国现现行拆拆迁安安置法法规规规定太太笼统统，各各地情情况千千差万万别，，法规规可操操作性性比较较差；；另一一方面面，地地块上上原房房产所所有者者基于于社会会的、、心理理的、、经济济的原原因，，可能能不愿愿意出出售、、或搬搬出原原有房房屋，，千方方百计计阻挠挠者有有之、、软磨磨硬抗抗者有有之、、威胁胁恐吓吓者有有之、、借机机刁难难提出出大大大高于于原房房地产产实际际价值值的卖卖价或或及其其苛刻刻的回回迁安安置条条件者者有之之。特特别是是当欲欲开发发土地地上的的旧建建筑所所有权权分属属若干干个所所有者者时。。此时时，开开发商商将面面临艰艰难的的选择择是，，要么么接受受高昂昂的卖卖价或或苛刻刻的不不公平平条件件，承承受远远超过过预期期的额额外投投资；；要么么无限限期拖拖延时时间，，丧失失宝贵贵的开开发时时机，，同时时支出出大量量资金金利息息，面面对不不能按按期交交付项项目的的违约约和信信誉风风险；；要么么放弃弃开发发项目目，前前功尽尽弃，，前期期投入入的巨巨额资资金付付之东东流；；要么么采取取法律律诉讼讼，卷卷入无无休止止的耗耗神费费资的的法庭庭争议议。1.5.4筹资风险房地产开发发所需巨额额资金的筹筹集和融通通是开发商商最为关切切和颇费心心机的问题题，筹资手手段合理，，可以减少少筹资成本本，降低筹筹资风险；；筹资措施施不当，轻轻者造成筹筹资成本大大幅度上升升，开发建建设资金拮拮据，流动动资金周转转困难，开开发项目干干干停停，，难以为继继，项目质质量工期均均无保证；；重者导致致巨额亏损损，开发项项目失败，，企业面临临破产。筹资的风险险发生在资资金筹集过过程中。由由于各种筹筹资方式所所用手段、、工具和所所面临的环环境不同，，因而各种种筹资方式式也具有不不同的风险险。1.5.4筹资风险自有资金：：自有资金运运用方便，，不受任何何限制，且且资金成本本低廉、来来源安全及及有保障。。但房地产产投资者一一般不可能能，也不愿愿意全部依依赖自有资资金，自有有资金通常常数量有限限，常用于于支付地价价款和前期期开办费用用。银行贷款：银行借款具具有财务杠杠杆效应，，也具有抵抵税功能，，弹性较大大。但借款款数量有限限和限制较较多、风险险较高，有有可能冲击击企业财务务收支安排排等不足之之处。银行行贷款受国国家政治、、经济形势势变化和有有关金融政政策变动的的影响较大大，房地产产开发项目目有可能因因此而被终终止、推迟迟或调整。。而且，贷贷款利率随随国家政策策变动而浮浮动。因此此，银行贷贷款具有利利率变动、、汇率变动动和信用风风险。1.5.4筹资风险发行企业债债券债券筹资资资金使用期期限长、方方便，支出出固定，企企业所有权权、控制权权不被稀释释，债券利利息可进入入成本，可可少纳所得得税而成为为企业筹集集开发资金金的有效途途径。企业发行债债券受许多多限制：国国有投资主主体投资设设立的有限限责任公司司，才有资资格发行企企业债券。。股份有限限公司的净净资产不低低于人民币币3000万元，有限限责任公司司的净资产产不低于人人民币6000万元，累计计债券发行行总额不超超过公司净净资产的40％。要求企企业最近三三年平均可可分配利润润足以支付付公司债券券一年的利利息等。债债券利息的的固定，使使企业蒙受受银行贷款款利率可能能下调产生生的风险；；债券发行行手续复杂杂，耗费时时间长，筹筹资成本高高，可能使使债券利息息率高于企企业资金收收益率，由由于财务杠杠杆作用，，降低企业业自有资金金收益率；；开发企业业盈利波动动较大，有有时可能不不能按期偿偿付本息，，这增加了了企业债务务风险，降降低了企业业财务信誉誉。发行股票可获得使用方便、、来源稳定定可靠的永永久资金，，并在资金金周转困难难时不必增增加负担。。而银行贷贷款和债券券不论企业业是否盈利利或是否短短缺现金，，到期均要要支付利息息或本金，，如果企业业没有现金金，则需举举借新债偿偿付旧债。。但是，通常常股份公司司经营状况况都比较好好，优先股股的股息和和普通股的的红利比债债券利息和和存款利息息都要高，，并需在税税后利润中中支付，这这意味着开开发商多支支付了筹资资成本，增增加了税收收负担。而而且，股票票的发行和和上市手续续复杂，影影响因素多多，企业须须定期公布布经营状况况、财务报报表、重大大事项，这这也给企业业经营带来来一定的不不确定性。。同时由于于股票的特特点，在股股票发行数数量、发行行价格、发发行时机、、股利分配配政策不当当仍存在一一定风险。。租赁筹资风风险租赁按其性性质可分为为经营租赁赁和融资租租赁两种。。经营租赁赁仅解决承承租人短期期资金需求求，不属于于借贷关系系范畴。融资租赁是是由出租人人按照承租租人的要求求融资购买买设备，并并在合同规规定的长时时期内提供供给承租人人使用的信信用业务。。这种租赁赁租期较长长，一般接接近资产经经济使用年年限的70％左右，我我国规定不不低于经济济使用寿命命的一半，，甚至可以以是全部物物理使用年年限。且在在租赁期任任何一方不不得任意中中止合同，，租赁期结结束承租人人既可以退退回设备，，也可以采采用续租或或留购方式式处理。融资租赁可可以使企业业不必经过过购置资产产的资金准准备阶段而而快速形成成生产经营营能力，有有利于及时时引进设备备，加速技技术改造；；租金可按按期计入成成本，租入入设备可计计提折旧，，承租人可可享受税收收减免的收收益；租金金在租期内内分期支付付，可降低低不能偿付付风险。但但融资租赁赁筹资成本本较高，大大致高于设设备价款的的30％左右；需需承担资产产陈旧过时时带来的风风险；而且且固定的租租金支出和和设备价款款的分期偿偿还对企业业现金流量量安排有较较高要求。。引进外资资风险引进外资资筹资风风险来源源于投资资资金逾逾期不到到位、外外商通过过不法手手段谋取取自身利利益、外外商套取取国内资资金转移移国外。。1.6项目建设设阶段的的风险1.6.1建设阶段段的任务务建设阶段段是进行行单体与与群体建建筑物的的建造。。本阶段段的具体体任务包包括：(1)进行开发发项目设设计。(2)采用合适适的招标标模式，，招标选选择承包包商。(3)拟定合同同条款，，签订承承包合同同。(4)在施工过过程中，，采取各各种措施施，确保保开发项项目工期期、成本本和质量量目标的的实现。。1.6.2招标模式式与风险险公开招标标可在较大大范围内内，从众众多的投投标者选选定承包包企业，，这有助助于承包包企业开开展竞争争，改善善经营管管理，从从而降低低工程造造价、提提高工程程质量。。但公开开招标对对招标者者而言，，招标工工作量大大，费用用支出多多，耗费费时间长长，且对对中标者者可能不不了解，，如中标标者可能能是一个个素质较较差的企企业，这这增加了了今后双双方协调调困难。。邀请招标标可有效地地缩短招招标时间间，减少少招标工工作量，，节省费费用开支支。但这这种模式式限制了了竞争范范围，失失去了获获得更低低报价、、更佳承承包商的的机会。。协商议标标可以大大大地节省省招标费费用，减减少招标标时间。。但因该该方式缺缺乏竞争争，开发发商可能能不得不不接受较较高的报报价，且且容易出出现贿赂赂行为，，使开发发商蒙受受损失。。1.6.3承包方式式与风险险建设全过过程承包包便于充分分利用承承包商雄雄厚的技技术经济济力量及及丰富的的组织管管理经验验，以降降低工程程造价，，缩短建建设工期期。且开开发商不不实际参参加设计计、施工工，他也也不承担担设计施施工中的的风险。。承包商商要对设设计和施施工负责责，并承承担其中中的全部部风险。。但如果果承包商商工作不不负责任任或工作作不力，，开发商商可能会会付出昂昂贵的代代价，得得到低劣劣的完工工项目。。因此，，开发商商要冒承承包商选选择不当当的风险险。阶段承包包可以发挥挥各专业业承包单单位的专专业特长长，但同同时也增增加了开开发企业业进行组组织、协协调和控控制的难难度。①①包工包料料，可以充充分利用用承包商商的材料料供应渠渠道，便便于建筑筑材料余余缺调剂剂，节约约材料费费用。但但也隐藏藏有承包包商使用用劣质材材料，损损害工程程质量的的风险。。②包工部分分包料，可以在在建材市市场混乱乱时确保保建筑材材料质量量，但同同时易导导致材料料调剂困困难，增增加了材材料供应应不及时时耽误施施工、承承包商索索赔的风风险。③③包工不包包料，造成材材料供应应同施工工生产相相脱节，，影响施施工单位位按建设设程序组组织施工工，不利利于发挥挥他们的的积极性性和主动动性，且且极易造造成承包包商索赔赔。1.6.4承包合同同风险合同风险险有两类类，一类类是由于于合同条条款不完完善，叙叙述不严严密，有有漏洞，，或部分分条款与与法规相相抵触，，存有“陷阱”，在执行中可可能给合同中中某一方造成成损失的可能能，即合同不不完善风险。。第二类是由由于合同条款款规定而引起起的风险在合合同双方间的的不同分配，，即纯合同风风险。本节主主要针对后一一类风险就施施工承包合同同予以分析。。施工合同按计计价方式的不不同，可划分分为三大类型型，即固定总总价合同、单单价合同和成成本加酬金合合同，下面分分别介绍各种种合同的风险险特性。1.6.4承包合同风险险固定总价合同同对开发商而言言，施工过程程中管理较为为简便，消除除了建造成本本增加的风险险。对承包商商而言，如果果图纸和技术术说明书相当当详细，市场场上材料设备备价格、人工工工资稳定，，建设条件明明确，能据此此比较准确的的确定造价，，也是可以接接受的。但是是，如果设计计图纸和说明明书不够详细细，未知因素素比较多，或或市场材料设设备价格、工工资极不稳定定，承包商必必须承担相应应的风险。为避免此风险险，承包商通通常会加大投投标报价中的的不可预见费费，用来消除除不确定因素素带来的风险险，因而提高高了开发项目目报价，这对对开发商又是是不利的。针针对这种情况况可行的办法法是在固定总总价合同中，，增加一些必必要的调价条条款，开发商商分担建设期期的部分风险险，从而降低低承包商的不不可预见费用用，使总承包包价下降。固定总价合同同的调价条款款大致可归纳纳为两种形式式，一是开发发商同意对合合同签字日与与实际施工安安装时的材料料、设备、人人工等价格的的差异全部予予以补偿。二二是规定材料料、设备和人人工价格差异异在一定幅度度内，由承包包商承担；超超过一定幅度度的风险由双双方分担或完完全有开发商商承担，以便便于让承包商商有效地降低低承包报价。。1.6.4承包合同风险险固定单价合同同①估量计价合合同，首先开发商委委托设计单位位和专业估算算师，提出工工程量估算表表，列出分部部分项工程量量；然后，承承包商以此为为基础填报单单价，计算出出总报价，开开发商以总价价和单价为依依据，确定中中标者，并签签订合同；最最后工程竣工工按实际完成成的工程数量量和合同单价价结算工程价价款。这种合合同双方承担担的风险均较较小，但如遇遇某一分项工工程量大幅度度增减，可能能影响工程成成本，使某一一方蒙受风险险。在实践中中，常规定工工程量极限变变动幅度，某某分项工程量量变幅超过极极限幅度时，，允许适当调调整该分项工工程单价。②纯单价合同同，开发商仅开列列分部分项工工程名称和计计量单位，由由承包商逐项项填报单价，，经双方磋商商后签订单价价合同，工程程竣工后，按按合同单价和和实际完成的的工程量结算算工程造价。。此时，因为为工程量多少少直接影响成成本高低，双双方均可能要要承担工程量量不确定而引引起的成本高高或低的风险险。1.6.4承包合同风险险成本加酬金合合同成本加酬金合合同是按开发发项目实际发发生的成本（（包括人工费费、材料费、、施工机械使使用费、其他他直接费和施施工管理费以以及各项独立立费，但不包包括承包商的的总管理费和和应交所得税税），加上商商定的酬金（（总管理费和和利润），来来确定承包工工程的总造价价。此种合同同主要用于开开工前对工程程状况不十分分清楚，开发发商与承包商商相互信任的的情况，如边边设计、边施施工的紧急工工程和抢险救救急的开发项项目。1.6.4承包合同风险险①成本加固定百百分比酬金。开发商对承承包商花费的的人工、材料料、机械使用用费、其他直直接费用和施施工管理费等等实际直接成成本全部据实实补偿。同时时，按照实际际直接成本的的固定百分比比作为酬金付付给承包商。。这种合同，，承包商所得得酬金与工程程直接成本成成正比，开发发商面临承包包商故意提高高直接成本，，恶意浪费，，故意增加酬酬金收入的较较大风险。②成本加固定定额酬金。开发商承担实实际直接成本本，酬金是双双方事先商定定的一笔固定定金额，这种种合同虽不会会使承包商故故意浪费，提提高直接成本本，但承包商商也没有降低低成本的动力力和压力。③成本加浮动酬酬金。作法是承发发包双方事先先商定目标成成本，由实际际成本高低确确定承包商酬酬金的数额。。如果开发项项目完工后，，实际成本恰恰好为目标成成本，承包商商所得为成本本加某一数额额的酬金；如如果实际成本本低于目标成成本，承包商商所得除实际际成本加那一一定数额的酬酬金外，还可可根据成本降降低额的一定定比率额外获获得一笔酬金金；当实际成成本高于目标标成本时，开开发商根据成成本增加额的的一定比率，，从酬金中扣扣除一部分，，作为对承包包商的惩罚。。④限额成本加浮浮动酬金。采用这种合合同，首先，，要确定限额额成本、报价价成本和最低低成本。当实实际成本低于于最低成本时时，承包商花花费的成本和和应得酬金均均可得到支付付，并可分享享低于最低成成本的成本节节约额；如果果实际成本在在最低成本和和报价成本之之间，承包商商仅能得到成成本和酬金；；如果实际成成本在报价成成本与限额成成本之间，只只有全部成本本可以支付，，酬金不再考考虑；实际成成本超过限额额成本，超过过部分成本不不予支付。1.6.5自然条件风险险自然条件风险险是指工程项项目所在地区区客观存在的的恶劣自然条条件，工程实实施期间可能能碰到的恶劣劣气候等因素素可能给开发发商构成的威威胁。自然条件随不不同地域而异异。如寒带地地区严冬不能能施工，或施施工时会增加加大量冬季施施工措施成本本；酷暑地带带施工作业时时间短，并增增加额外成本本。地震多发发带、洪水、、海啸、海潮潮、火山影响响区潜伏着威威胁项目的严严重自然灾害害。恶劣气候是指指偶尔发生的的超出正常规规律的气候变变化，如暴雨雨、台风、、、暴雪，一旦旦发生，会给给工程实施带带来不便，导导致工期延长长、成本增加加。1.6.6工期拖延风险险房地产开发建建设阶段每个个环节的时间间损失，都会会使工期拖延延。而工期延延长，一方面面房地产市场场状况可能会会发生比较大大的变化，错错过最佳租售售时机，如已已提前售出，，应承担逾期期交付的违约约损失、信誉誉损失；另一一方面，工期期延长会增加加投入资金利利息支出，增增加管理费。。同时，当开开发施工采用用成本加百分分比酬金合同同时，施工工工期的延长还还会因直接成成本的增加大大大增加开发发总成本。1.6.6工期拖延风险险影响建设阶段段工期的因素素很多，如人人为因素、技技术因素、材材料和设备因因素、机具因因素、地基因因素、资金因因素、气候因因素、环境因因素。其中，，人的因素是是最主要的干干扰因素。国国内外专家分分析了上述干干扰因素，认认为常见的有有以下几种情情况[26]。（1）错误估计了了项目的特点点及项目的实实施条件。包包括低估了项项目实现在技技术上的困难难，没有考虑虑到某些设计计和施工问题题的解决必须须进行科研和和试验，而这这既需要资金金，也需要时时间；低估了了多个单位参参加项目建设设将产生工作作协调的困难难；对环境因因素了解不够够，如交通运运输、供水供供电等条件事事先没搞清；；对建材设备备供应条件、、市场价格的的变化趋向预预测不准，劳劳动力季节性性短缺，建筑筑材料季节性性紧张；遇到到了复杂的地地质条件或地地下文物、古古迹；因因噪声、固体体废物等污染染引起与工地地左邻右舍的的纠纷，因环环境污染而被被有关部门罚罚款、停工整整顿或被媒体体曝光。1.6.6工期拖延风险险（2）项目参加者者工作失误。。包括：设计计者拖延设计计进度，未能能在规定时间间内提供或修修订图纸；承承包商项目管管理水平低，，施工方法不不符合要求，，机械设备落落后，人力材材料设备等资资源供应不足足；或质量控控制不好，导导致返工、加加固、处理；；劳动纠纷引引起工人消极极怠工、罢工工；总承包商商将任务分包包给了不合格格的分包商；；开发商未能能就自身负责责的功能、质质量问题及时时做出必要的的决策；开发发商资金供应应不能满足进进度需要；开开发单位与施施工单位、销销售单位或客客户因各种纠纠纷扯皮、诉诉讼，拖延项项目建设进度度；建设管理理部门和质量量监督部门拖拖延审批时间间。（3）不可预见事事件发生，如如工程事故、、恶劣气候条条件和政治变变动、战争与与天灾、人祸祸事件的发生生。1.6.7项目质量风险险房地产开发良良好的投资效效果要通过优优良的房地产产质量来实现现，地段只是是诱人的手段段，而房地产产质量才是留留人的法宝。。一个设计陈陈旧、材料低低劣、装饰粗粗糙的房屋，，地段再好也也难圆美梦。。只有设计新新颖、结构安安全、材料优优良、装饰精精细的房屋才才能有效地实实现地段的功功能，为开发发者带来高额额的开发利润润。例如，“金都碧海山庄庄”建于1995年，位于青岛岛市东部崂山山区的黄金海海岸线上，分分南北两区，，总共100多幢别墅。因因存在着规划划和设计上的的缺陷，楼间间距太小，绿绿化率太低，，建筑材料落落伍，一直卖卖不出去，有有几幢勉强卖卖出去了，也也没人来住。。2002年3月5日，无奈的开发发商只得将北北区的数十幢幢别墅夷为平平地。与之一一路之隔的南南区50多幢别墅现杂杂草丛生，一一片沉寂，估估计也难逃厄厄运。质量风风险由此可见见一斑。1.6.8开发成本风险险房地产项目开开发成本风险险源于开发的的各个阶段，，但不同阶段段对成本影响响程度相差悬悬殊。（1）项目规划、、设计深度不不够。规划设设计深度不够够，设计内容容不全、缺陷陷、错误和遗遗漏；采用规规范不恰当，，设计参数选选用不合理；；未考虑当地地工程地质水水文地质条件件；未考虑施施工可行性等等。（2）规划设计方方案陈旧，未未进行优化优优选。设计中中未采用现代代优化设计方方法，如价值值工程、最优优化方法，对对设计方案进进行优化优选选等。（3）地基勘测资资料不全，地地下埋藏物未未事先考虑，，临时处理不不当。（4）承发包方式式选择不当；；合同类型选选择有误；合合同条款遗漏漏、表达有误误，不严谨；；合同管理不不力，引起大大量索赔。（5）项目实施期期间通货膨胀胀，材料、人人工费用上涨涨；或国家调调整产业政策策，采用新的的要求或更高高的技术标准准，从而导致致房地产开发发投资额外大大幅增加。如如国家规定从从2002年7月1日起禁止在城城市使用实心心粘土砖。1.6.8开发成本风险险（6）汇率变化。。当代房地产产高档开发项项目可能需要要大量进口建建材及装饰材材料，项目投投资估算时按按当时外汇汇汇率预留了进进口材料的费费用，但当实实际需要进口口材料时，需需支付的外币币升值，开发发商需额外付付出开发费用用。（7）不可抗力。。不可抗力是是指不能预见见、不能避免免、并且不能能克服的客观观情况。不可可抗力包括自自然现象，例例如地震、火火山爆发、雪雪崩、暴雨、、暴雪、飓风风、洪水、泥泥石流等；也也包括某些社社会现象，如如政府禁令、、战争、爆炸炸、火灾等。。工程项目施施工最易受到到自然环境的的影响，特别别是异常恶劣劣的气候条件件，如超出正正常年份的雨雨季、寒冷的的冬季等，都都会严重影响响正常施工，，降低生产效效率，甚至停停工。由不可可抗力引起的的风险，如洪洪水、地震、、泥石流等灾灾害虽然出现现的机会较低低，但是一旦旦出现，造成成的危害是相相当严重的。。1.6.9施工索索赔风风险工程索索赔是是指承承包商商由于于业主主的原原因或或发生生承包包商和和业主主不可可控制制的因因素而而遭受受损失失时，，向业业主提提出的的补偿偿要求求。（1）工程程变动动。业业主或或工程程师指指令增增加附附加工工程；；设计计和施施工质质量标标准提提高而而引起起的价价差，，如提提高装装饰标标准、、提高高混凝凝土标标号；；设计计错误误或业业主、、业主主工程程师错错误的的指令令造成成工程程修改改、返返工、、窝工工，造造成工工程停停滞；；业主主要求求加快快工程程进度度，指指令承承包商商采取取加速速措施施；各各项额额外试试验和和检查查费用用。（2）施工工条件件变化化。①①不可可抗力力因素素，如如洪水水、地地震、、政变变、战战争、、禁运运等，，造成成工程程中断断或合合同终终止；；②不不利自自然条条件：：指在在投标标时经经过现现场调调查及及根据据业主主所提提供的的资料料，一一个有有经验验的承承包商商都无无法预预料到到的其其他不不利自自然条条件，，如恶恶劣的的气候候条件件（暴暴风雨雨、雷雷电、、风沙沙）、、地下下水、、地质质断层层、溶溶洞、、沉陷陷等；；③客客观障障碍：：是指指经现现场调调查无无法发发现、、业主主提供供的资资料中中也未未提到到的客客观存存在的的障碍碍物，，如下下水道道、地地下管管线、、古墓墓、古古迹、、文物物化石石等；；④工工程地地质状状况与与合同同规定定不一一致，，如地地基实实际承承载力力远低低于业业主所所提供供的工工程地地质资资料上上的数数据，，因而而需加加固地地基。。（3）业业主主违违约约。。①①没没有有按按合合同同规规定定的的时时间间和和数数量量交交付付设设计计资资料料和和图图纸纸，，造造成成工工期期延延长长；；②②没没有有按按规规定定的的时时间间向向承承包包商商提提供供场场地地使使用用权权及及合合格格的的施施工工场场地地，，使使承承包包商商人人员员、、施施工工设设备备不不能能进进场场或或不不能能正正常常施施工工，，使使工工程程拖拖延延；；③③没没有有及及时时交交付付行行驶驶道道路路、、接接通通水水电电，，并并保保持持水水电电稳稳定定的的供供应应；；④④业业主主或或其其工工程程师师未未能能在在规规定定时时间间内内发发出出有有关关指指令令、、批批复复各各种种证证书书，，如如进进度度付付款款签签证证、、移移交交证证书书等等；；⑤⑤业业主主未未按按时时按按量量支支付付工工程程预预付付款款、、进进度度款款及及结结算算款款；；⑥⑥业业主主负负责责提提供供的的设设备备、、材材料料供供应应延延误误或或不不符符合合合合同同标标准准；；⑦⑦业业主主指指定定的的分分包包商商或或供供货货商商延延误误造造成成工工程程延延误误；；⑧⑧业业主主或或其其工工程程师师的的不不适适当当决决定定和和苛苛刻刻检检查查等等。。（4）国家经经济状况况及政策策变化。。通货膨膨胀导致致物价全全面上涨涨，造成成材料价价格、工工资标准准等大幅幅度上升升；国家家相关政政策及法法律、法法令的变变更，如如限制进进口、外外汇管制制、提高高税收等等。（5）业主或或其工程程师管理理不当。。业主操操作人员员使用操操作不当当，造成成保修期期间的工工程损坏坏；业主主提前使使用尚未未验收交交付使用用的已完完或未完完工程，，造成工工程损坏坏。1.7租售管理理阶段的的风险1.7.1租售物业业管理阶阶段的任任务项目开发发完毕后后，开发发商面临临的主要要任务是是通过房房屋出租租或房产产出售，，尽快实实现投资资的回