项目策划报告范本

基业控股翠湖国际生态城项目策划报告项目背景翠湖项目位于巴南区和南川区交界处，项目距重庆市中心城区约54公里，处于重庆一小时经济圈内，项目紧邻渝湘高速大观收费站，交通便捷，区位优势明显。项目现有水域面积2000余亩，森林覆盖率高达60%，景观资源和生态资源丰富多样。第一部分 态势分析一、宏观背景：大重庆提速升位，呼唤“中央休闲区” .....从“区域重庆”到“世界重庆”，大重庆提速升位。在两江.7m新区、城乡统筹试验区、内陆首个保税港、国家五大中心城市等新的历史条件下，重庆正成为世界进入中国中西部的枢纽和门户。重庆城市发展已经进入快车道，城市能级正不断提升。“中央休闲区”呼之欲出。2009年重庆人均GDP突破3000美金，休闲旅游进入激动人心的快速发展阶段，大规模休闲浪潮即将到来。纵观全球城市群和经济区，伴随着城市群的崛起，在城市群内部都会形成一个国际性的休闲平台。大重庆都市圈人口庞大，发展迅速，但主城区周边目前仍以大众休闲为主，布局分散，数量较少，缺乏高端和集中的休闲度假目的地。二、中观背景：重庆未来发展产业向北，休闲向南南重庆将变身大重庆“中央休闲区”北重庆变身“实力重庆”：两江新区、内陆保税港、空港新城等带动北部重庆产业的发展，成为“实力重庆”的象征。南重庆有望变身“魅力重庆”：随着休闲时代到来，南部重庆没有经历过庸俗城市化和过度工业化洗礼的区域，保持了青山绿水，有望与北部错位发展，打造休闲城区，成为大重庆承接“世界重庆”高端需求的“中央休闲板块”。三、微观背景：大观片区将有望成为重庆未来的中央休闲区

•大观镇处于巴南南川交界处。目前大观镇正在开发的主要休闲度假引擎项目有：北部为主要是中海黎香湖国际休闲度假区中部为镇域综合服务中心及产业发展区，包括大观镇、澳美项目、花木交易中心等南部为中高端休闲度假片区，包括翠湖和规划休闲旅游区各大项目众星捧月共同打造大重庆中央休闲区四、本案天生丽质，有望成为大重庆中央休闲区龙头绝版资源独一无二良好的区位优势。重庆“二环时代”到来，本案项目紧邻渝湘高速大观出口，到市中心区仅45分钟车程，完全符合高端客户群的心理距离。绝版的资源优势。山水林（温）泉、半岛、气候（海拔700-800米，使得夏季勿需空调，夜间还要盖薄被）、植被（高达60%的森林覆盖率）等等，这些资源优势的组合在重庆主城区是唯一的。重大使命无可取代重庆仙女山、金佛山、中海黎香湖等众多项目，都是以中产阶层的休闲度假为主要市场，项目大多贪大求全。而被项目的开发思想则是依托重庆国际化的大潮，瞄准高端休闲度假市场，求精求细，力求将地块精心打造成为重庆高端度假休闲产品的新标杆。第二部分：总体定位总体定位根据我们对于本项目所处区域背景和项目自身条件的综合分析，我们认为本案应该是一个：•以城乡统筹为出发点；•以休闲度假为切入点；通过充分挖掘项目内在得天独厚的资源优势，来发展面向大重庆都市圈的休闲度假旅游，最终实现通过旅游来带动产业、通过产业来保障民生、通过民生来促进社会和谐，百姓、政府、企业三方共赢的开发目标。因此，我们对于本案的总体定位是：产业定位休闲农业：有机农庄、名贵花木基地、精品庄园、高级园艺职业学院等休闲旅游：湖景/山地高尔夫、温泉会议度假酒店、主题精品酒店、旅游休闲度假小镇、水上教堂、帆船俱乐部、山地运动公园、热气球主题公园、直升机场等休闲地产：亲水别墅、高尔夫住宅、养生度假公寓等功能定位第三部分：项目构建3.1构建理念.全域生态以生态保护为第一要务，项目25平方公里研究范围内，约12平方公里为原生态保护区，对水资源保护、山林自然保护、生态农田保护等。同时开发建设区域则坚持以低碳为理念，打造全生态的度假生活方式。.城乡统筹10平方公里为城乡统筹核心区。探索城乡二元经济结构转换，通过发展高附加值的有机农业、休闲农业，实施多元安置、土地入股、就业培训、社会保障等多渠道，确保农民失地不失业、失地不失权、失地不失利，完成撤村并居和农民市民化工程，打造和谐社会典范，成为新型城镇化示范区。.2总体构思本项目总用地面积13829亩，其中建设用地约5000亩。.温泉会议度假酒店.国际养生（健康体检）中心.树屋精品酒店.帆船俱乐部.高尔夫学院.水上教堂.水上乐园.景观大道.热气球主题公园

.山地运动公园.样板城.生态岛.陪都文化主题精品度假酒店.禅茶主题精品度假酒店.直升机场.亲水住宅.山地锦标高尔夫.名贵花木基地.高级园艺职业学院.养生度假公寓.湖景锦标高尔夫.邻里中心.精品庄园.有机农庄.巴渝风情商业街.巴渝民俗风情小镇（安置社区）3功能分区（五大板块）板块一：休闲旅游示范区定位：依托项目绝版山水资源，以旅游为特色，以新奇特为卖点，打造大重庆旅游休闲综合体，成为项目打造高端休

闲度假平台的展示区和示范区。构成：温泉会议度假酒店、国际养生（健康体检）中心、树屋精品酒店、帆船俱乐部、高尔夫学院、水上教堂、水上乐园、景观大道、热气球主题公园、山地运动公园等主导市场：以大重庆地区中高端政务商务会议、休闲度假、温泉养生、运动康体、旅游娱乐市场为主。规模：总用地面积1000亩，其中建设用地500亩。（1）温泉会议度假酒店定位：引入全球知名酒店管理集团打造360度水岸养生度假特色五星级温泉会议酒店，成为集会议、休闲、度假、娱乐为一体的大重庆滨湖休闲会议NO.1，近郊休闲会议的戴维营。（2）国际养生（健康体检）中心知名医疗检测机构联袂打造高端中心，结合康体、养生功能，打造成为大重庆最高端的集健康管理、体检康复和休闲养生于一体的国际养生中心。面向休闲度假高端人士，提供健康体检、康复疗养等服务，倡导健康养生理念和生活方式，同时与国内最顶级的医疗机构形成绿色医疗联盟，组织国内外专家定期诊断，为客户提供最快、最好的服务。

定位：依托自然山（3）树屋精品酒定位：依托自然山（3）树屋精品酒地和景观资源，以生态环保为理念，打造原生态的树屋式的酒店客房，成为西南地区首个特色精品度假酒店，以新奇特吸引眼球。（4）帆船 俱乐部定位：依托项目2000亩的 水面，以保护水体的生态环境为原则，打造大重庆首个高端帆船俱乐部，面向大重庆高端休闲度假游客以及本项目业主。

（5）高尔夫学院（5）高尔夫定位：面向大重庆地区定位：面向大重庆地区（6）水上教堂定位：依托温泉会议度假酒店，打造成为大重庆首个浪漫的水上特色的婚庆教堂，重庆新人婚礼举办的首选地。（7）水上乐园定位：面向重庆家庭游乐和亲子游乐市场，包括戏水池、环流河、七彩滑道、

造浪池等项目，成为重庆亲子主题的水上娱乐场所。（8）热气球主题公园定位：面向重庆地区探险、猎奇爱好者，打造大重庆地区首个热气球主题公园，包括热气球游乐、探险、空中婚礼、跳伞训练等。（9）山地运动公定位：集赛事、运动、娱乐、休闲等（9）山地运动公定位：集赛事、运动、娱乐、休闲等多功能于一体的国内一流的户外运动基地，成为重庆户外运动比赛和培训的场地及山地运动俱乐部的大本营。包括网球场、篮球场、自行车山地环道、有氧步道、马会、茶马道、登山、极限攀岩、拓展等。（10）景观大道定位：结合区域道路建设，通过对道路的景观、路面进行改造，将项目主要的出入通道打造成为项目形象第一展示平台。（11）休闲度假示范区样板城

板块二：异域养生小镇定位:面向大重庆地区中高端养生养老和“5+2”休闲度假人士，打造以温泉、矿泉SPA为主题的、法式风情为特色的养生度假小镇。以温泉入户、居家养老的模式相结合，打造重庆高端养生度假平台。构成：山地锦标高尔夫（18洞）、名贵苗木基地、高级园艺职业学院、养老公寓、配套住宅规模：600亩（1）山地锦标高尔夫一乐山主题高尔夫定位：以延绵的山地景观与自然延伸的水系相结合，打造成为山地主题的特色的锦标高尔夫球场，包括18洞山地锦标高尔夫球场、高尔夫会所。（2）名贵苗木基地定位：面向日韩、港澳台、珠三角等国内外发达城市。集名贵花木培育、

种植、展示交易、物流运输、生态旅游于一体的综合性名贵花木基地，成为重庆名贵花木总部基地。（3）高级园艺职业学院（3）高级园艺职业学院定位：面向致力于园艺方向发展的中青年，以名贵花木研究和培育为基础，配备园艺实训课程、讲座及提供就业指导，成为大重庆高级园艺示范教育培训基地及园艺人才交流中心。（4）养生社区定位：面向大重庆中端和中高端客户，以鲜花为特色，以社区养老为模式，打造成为养生、养老、度假为主要目的的法式风情度假社区。板块三：度假群岛定位：面向大重庆高端商务、政务和顶级度假人士为主力客群。以半岛为主要特色，以原生态为主要依托，集生态岛、主题精品度假酒店、直升机场、亲水住宅等顶级休闲度假产品于一体，打造大重庆高端休闲度假平台。构建：生态岛、陪都文化主题精品酒店、禅茶主题精品酒店、直升机场、亲水住宅规模：2600亩

（1）生态岛定位：以保护原生态为原则，对岛屿进行修整，打造休闲娱乐的平台，同时吸引鸟类入驻，成为鸟类栖息地。（2）陪都文化精品酒店：大重庆最具体验性的文化主题酒店定位：以陪都文化为背景，打造重庆首个陪都文化主题的精品度假酒店，面向重庆政界名流圈、商界名流圈、文化名流圈、社会名流圈，成为重庆精英群体交流和聚会平台。通过雕塑、壁画、图片、家具、饰品等多种形式，将陪都时期重庆重要的历史事件和人物呈现出来。包括会议区、餐饮区、精品购物区、娱乐区、客房区。（3）禅茶主题精品度假酒店定位：依托铜坎寺等本地特色佛禅文化元素，打造大重庆首个以静心为目的的禅茶主题精品度假酒店，成为企业的高端接待平台。包括餐饮、SPA、小型会议、客房。（4）民用直升机场定位：面向西南地区大型企业及顶级富豪，打造大西南首个民用直升机场，级富豪俱乐部和高端商务交流平台。包括贵宾活动中心、起降坪、跑道、机库、停机

坪、飞行指挥中心及办公区。（5）亲水住宅定位：面向大重庆乃至全国各地的高端和顶级客户，以避暑、养生、度假为主要目的的滨湖度假区。板块四：高尔夫小镇一引领高球新生活定位：面向大重庆中端、中高端、高端度假市场，尤其以大重庆5+2度假市场为重点，以湖景锦标高尔夫为龙头，形成一个以高尔夫娱乐、高尔夫购物、高尔夫社区为一体的高尔夫度假小镇。构成：湖景锦标高尔夫（乐水高尔夫）、邻里商业中心和高尔夫配套住宅等规模：1800亩（1）湖景锦标高尔夫一乐水高尔夫俱乐部（VIP会员制顶级球场）定位：以山水互动为依托，面向大重庆乃至全国的高球爱好者，打造中国顶级湖景锦标高尔夫球场，成为国内高坛的“圣安德鲁斯”，成为大重庆地区最高端的政务、商务人士休闲运动平台。（2）邻里中心定位：集商业、文化、体育、卫生等于一体的“居住区商业中心”，为业主提供“一站式”的服务。丰富的有机蔬果、生鲜美味、进口食品与精致生活用品，全方位满足高尔夫小镇业主的生活需求，提供便利丰富的服务享受。（3）高尔夫社区

定位：以高尔夫景观为特色，以运动休闲为主要目的的高尔夫社区。板块五：城乡统筹示范区定位：面向大重庆中端休闲度假市场，将休闲农业与休闲旅游有机结合，打造大重庆城乡统筹特区、乡村旅游发展示范区、中国有机农业示范基地。构成：精品庄园、有机农庄、巴渝民俗风情小镇（安置社区）等规模：2690亩（1）精品庄园定位：面向大重庆乃至全国顶级休闲度假人士，以世界各国风情为特色，以有机农业种植为基础，打造世界风情精品庄园。在有机农业的基础上，通过租用土地的形式建成大面积的庄园别墅，专门提供给顶级人士度假，每个庄园配备10-50亩不等的有机农庄，聘用当地农户进行耕种，解决拆迁农民的就业问题。（2）有机农庄定位：面向大重庆乃至全国中端和中高端客户、大型超市等，以有机农业种植为基础，成为大重庆最具代表意义的城乡统筹特区、乡村旅游发展示范区、中国有机农业示范基地。包括开心农场、采摘园、现代农业科技园等。•以企业为龙头，农民以土地入股的形式，统一管理、统一经营，打造以有机蔬菜、水果、花卉为主体的研发、生产、展示和体验基地，建成一个有机食品的示范基地；・“田园都市”+“生态农业”+“休闲经济”一三产业协同发展，在传统生

态田园的基础上发展具有都市休闲功能的新型农庄聚集区，打造第三代乡村（3）巴渝风情商业街定位：面向重庆主城区和国内中端旅游度假游客，以巴渝文化为主题，打造集餐饮、娱乐、休闲、文化体验和展示等于一体的旅游目的地。入口处以黄桷树和老街传统建筑相结合，通过窗花、老街石板路、小桥流水等“重庆符号”的引入，打造以巴渝地区的官式建筑为主的院落式古朴商业街，充分彰显浓厚的巴渝特色文化。（4）安置社区一巴渝民俗风情小镇定位：结合接龙吹打等本地特色民俗活动、特色美食和手工艺品，将农民安置社区与巴渝民俗风情相结合，为农民解决居住的同时通过旅游产业发展，带来新的产业收入，打造成为大重庆城乡统筹典范。运营建议：所有权与经营权分离：该小镇由企业投资安置。学习乌镇经验模式，引入专业的管理企业，农民以资产入股，交由专业经营者经营，农民每年可以在经营收益中获得分红收益。政府引导，农民就业：如星级农家乐、乡村客栈等项目，都应由政府出面评定星级、制定统一的管理规范。同时，应积极引导当地农民转产转业，在该景区中充分就业，使该区的城乡统筹纳入持续发展的良性轨道，落到实处。依托巴渝风格建筑，以底层商铺为单位，可专门开辟一条特色美食街，将鸭肠王、重庆老火锅、麻辣烫、肥肠、烫面油糕、重庆抄手、麻圆等地方特色美食统一呈现，以积聚人气。小镇旅居一体化示意图:3.4典型旅游度假方式梳理八大体验之旅：（不同年龄段以及不同层次的游客都可以在这里找到属于自己的快乐体验）山林温泉度假之旅：树屋精品酒店一一森林温泉一一观湖泡池体验一一山地运动公园一一生态岛滨水休闲游憩之旅：温泉会议度假酒店一一水上乐园一一帆船俱乐部一一陪都文化主题精品酒店一一生态岛一一禅茶主题精品酒店一一滨湖锦标高尔夫——直升机场巴渝风情体验之旅：巴渝民俗风情小镇一一接龙吹打一一巴渝风情商业街——有机农庄——乡村客栈——名贵花木基地商务会议休闲之旅：温泉会议度假酒店一一陪都文化精品酒店一一禅茶主题精品酒店一一滨湖锦标高尔夫一一精品庄园康体运动之旅：热气球主题公园一一帆船俱乐部一一有氧户外体验一一山地自行车一一高尔夫家庭温馨体验之旅：温泉会议度假酒店一一水上乐园一一名贵花木基地一一有机农庄——森林温泉甜蜜浪漫之旅：树屋精品酒店一一温泉会议度假酒店一一水上教堂一一森林

温泉一一热气球主题公园一一名贵花木基地一一有机农庄一一直升机场养生度假之旅：温泉会议度假酒店一一森林温泉一一山地运动公园一一禅茶主题精品酒店一一生态岛一一有机农庄一一养老公寓山林温泉度假之旅滨水休闲游憩之旅巴渝风情体验之旅商务会议休闲之旅高尔夫禅茶主题陶幅店海孰F高尔夫禅茶主题陶幅店海孰F假1热*W、ekihg主题公园卜体骁家庭温馨体验之旅康体运动之旅甜蜜浪漫之旅水上乐园名贵花木,有机农注树屋精品酒店养生度假之旅3.7生态保护主要措施四大工程措施保障生态环境项目拥有绝版的山水林泉、植被、气候等综合资源体系，也是本项目最大的优势和竞争力，必须给予最大限度的保护。由此，本项目一旦启动，四大生态环境保护工程措施应运而生，以保证湖面生态优质、涵养水源、防止水土流失。滨水绿带：为保护下涧口水库自然生态湖岸不受到破坏，减少开发建设对湖岸基景观的影响，将岸线分为生态休闲岸线、度假游憩岸线和景观绿化岸线进行保护。环湖截污：为了对水体的保护彻底截断环湖直接入湖污染，减少入湖污染物、彻底分流清污破、完全修复湖滨生态、彻底满足水资源需要和彻底根治内源污染。取缔渔业养殖，种植生态植物净化水体，在湖外部进行水体置换，保持自然生态涵养。节能减排：提高清洁能源在能源结构中的比例，降低消耗、减少损失和污染物排放、制止浪费，有效、合理地利用能源。山体保护：加强对现有林地的保护，禁止毁林开荒，加快退耕还林还草，根据坡度不同，利用山地植树造林，以涵养水源、防止水土流失及大的山体滑坡。①滨水绿带一一打造“环湖水廊”环下涧口水库可分为三类景观和功能岸线：生态休闲型岸线：指度假群岛区域岸线，更多的体现自然生态岸线，突出生态休闲氛围，成为低碳生态最鲜明的体验区。度假游憩型岸线：指引爆区和依云养生小镇建设区域，更多体现度假生活游憩岸线，具备城市景观绿化、业主休闲游憩和滨水居住的功能。景观绿化型岸线：指包括生态岛等外规划建设区域，主要举措为结合沿岸进行景观绿化为主，构成滨水景观绿带。生态休闲型岸线：自然生态，草地、沙滩、木栈道

景观绿化型岸线：花海、果林、绿带、湿地上庭院、绿化……市游憩型岸线：城市游憩，阶梯、露台、水理据泳台 泉裁怦牝景观绿化型岸线：花海、果林、绿带、湿地上庭院、绿化……市游憩型岸线：城市游憩，阶梯、露台、水理据泳台 泉裁怦牝②环湖截污工程•实施战略环湖截污工程可概括为12345战略，即围绕一个目标，采取两项措施，贯彻三大原则，坚持四个结合，实施五个突破。一个目标：彻底截断环湖直接入湖污染，从根本上控制和清除湖内污染，使湖水质明显改善。两项措施：同时采取工程治理和生态治理两个方面的措施，削减入湖污染负荷，清除湖内污染物，引入清水置换湖内水体，达到“削污引清”，改善水质的目的。三大原则：贯彻整体规划分步实施原则、合理调配资源，讲求效益原则和综合治理突出重点原则。四个结合：坚持治污与排污相结合、截污与补水相结合、近期和远期相结合、湖水保护与沿湖城市建设相结合。五个突破：实现入湖污染物难以从根本上减少的突破、清污难以彻底分流的突破、湖滨生态难以完全修复的突破、水资源难以彻底满足需要的突破和内源污染难以彻底根治的突破。

.具体工程措施总干渠形成截污总干渠，拦截和收集所有流向湖内的污水。固体垃圾处理通过在环湖周边地区实施农村固体垃圾收集和处理，解决农村固体废弃物形成湖面源污染问题。生态治理建设包括防护森林、湿地、水生植物等在内的湖滨带复合生态防护体系，提高湖泊自净能力，控制水体富营养化。分片区将整个环湖管道根据地形及实际情况分片区，分期分批建设。清污分流拟对社区排水管网和入源河道进行彻底改造，使污水和清水分别进入不同的管网。水体置换通过外流引水，稀释湖水水体，以增加水体流动性，控制和解决内源污染问题。农田有机生态种植有机农业生产方式，减轻污染，恢复生态平衡分质排水系统中水回用系统建筑内部将优质杂排水和污水分

流，优质灰水经接触氧化池预处理后，后由人工湿地深度处理，达到回用水水质要求后，与经过分散预处理的雨水一起进入小区景观水体，用于补充景观水体。退塘还湖取缔渔业养殖，湖区禁止投放渔业饲料，遏制水体更进一步的恶化；同时扩大湖面面积，新增生态湿地，提高湖水自净能力，有效保护和改善水体环境。湖内种植适宜的水生植物既可满足景观要求，又能为水域野生动物营造适宜的生活环境，防止水体富营养化的发生。相关案例：上世纪80年代，云南异龙湖在出现了网箱养鱼，后来发展到围塘养鱼。受经济利益驱使，围塘养鱼在异龙湖沿岸越演越烈，不仅使异龙湖面积急剧萎缩，而且鱼塘使用饲料污染了水质。捕鱼后，这些水质置换到异龙湖，严重污染了异龙湖湖水。③节能减排工程动力减排：根据国家节能减排战略，本项目的旅游专用船舶和旅游车等设施采用以电动、风力为主，如电动车、电力/风力帆船等，从而取代燃油动力，环保节能，减震降噪，避免旅游活动给水库带来的环境污染，实现零排放、零污染。环保能源：度假区使用现代环保能源，如循环经济的沼气和太阳能等，打造重庆首个步行及自行车社区低碳环保生态社区。步行及自行车社区低碳环保生态社区。环保型建筑材料•环保型、节能型和可再生材料的使用普遍使用实木门、木栏杆、铝合金窗、环保腻子、环保墙漆、文化石、PPR管材等。•就地采用的建筑材料砂、石子、水泥、砼、砌体材料、GRC线条、油漆、腻子、聚苯板、实木门、中空玻璃、PVC排水管、电线、配电箱柜等。•建筑材料的可回收再利用超过50%的材料可进行回收利用，如钢筋、砼、砌体材料、木门、木材、电线电缆、玻璃、铝合金、文化石、文化砖、PVC材料、花岗石、膨胀聚苯板等等。④山体保护工程根据建设用地供需要求，部分山体必须进行利用和开发，在一定程度上会破

坏自然山体。•合理划定原生态山体保护区（禁止开发建设区）和适当利用区（限制建设区）范围，明确禁止建设、限制建设和适宜建设的山体界限，规划选取山体的高程、坡度、植被覆盖等因子进行分析，从而合理地规定山体保护与利用范围。•保护山体景观视廊，强化山体特色风貌。充分考虑建筑高度的因素，规划建筑高度控制以理想高度为基准进行个案分析，以不超过现状，不会对视廊形成新的影响为原则。•依托山地保护和利用建设山地运动公园、生态岛等项目，为度假区业主提供休闲娱乐的场所，提高山地利用效率。体现环境与人文的融合，在宏观尺度上创造有差异的区域空间，使其更富特色，摆脱千城一面的空间均质状态。•尽最大限度恢复和保护自然山体，使山体保持自然化、乡土化、保护性、恢复性。第四部分：开发运营开发模式政府+城市运营商（基业）+二级开发商。通过“五个统一”模式，走政府主导，市场运作，企业主体的道路，联动政府、城市运营商和二级开发商，共同打造大重庆高端休闲度假平台。城市运营商：做一级半开发，实

现一二级联动。主要负责资金筹措、基础设施、土地整理、营销推广、土地出让等，带动区域人气，提升土地价值。资源整合者：整合国内外专业运营商开发建设项目或管理。打包资源，整合专业的运营商开发专业性引擎项目。“五个统一”统一策